1228萬(wàn)科新進(jìn)地塊預(yù)判(龍泉地塊與天府新城地塊)

萬(wàn)科新進(jìn)地塊產(chǎn)品預(yù)判/開(kāi)展研究中心2021.12目錄第一局部：龍泉地塊產(chǎn)品研判第二局部：高新南區(qū)地塊產(chǎn)品研判Contents龍泉地塊產(chǎn)品研判大面鎮(zhèn)地塊〔2個(gè)〕十陵鎮(zhèn)地塊〔1個(gè)〕第一局部：一號(hào)宗地：龍泉驛區(qū)大面街道規(guī)劃道路以西規(guī)模：55.7畝；容積率：≤4.0；用地性質(zhì)：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）；樓面地價(jià)：3010元/平方米。三號(hào)宗地：龍泉驛區(qū)十陵街道成洛路以南、規(guī)劃道路以西(北臨成洛路)規(guī)模：70.87畝；容積率：≤3.0；用地性質(zhì)：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）；樓面地價(jià)：2880元/平方；二號(hào)宗地：龍泉驛區(qū)大面街道驛都大道以南、規(guī)劃道路以西規(guī)模：52.5畝；容積率：≤4.0；用地性質(zhì)：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）；樓面地價(jià)：3110元/平方米；龍泉工程地塊根底指標(biāo)三號(hào)宗地龍城1號(hào)規(guī)模：400000㎡；容積率：≤1.4；樓面地價(jià)：/清水高層均價(jià)：7500；戶型區(qū)間：70-300；熱銷戶型：89-97㎡（套二單衛(wèi)）；高層去化：34套/月。竹林尚書(shū)規(guī)模：13844㎡；容積率：≤4.0；樓面地價(jià)：/清水高層均價(jià)：6700；戶型區(qū)間：50-130；熱銷戶型：69-80㎡（套二單衛(wèi)）；高層去化：44套/月。首創(chuàng)國(guó)際城規(guī)模：117畝；容積率：≤5.0；樓面地價(jià)：1095；清水高層均價(jià)：7600；戶型區(qū)間：50-170；熱銷戶型：96-108㎡（套三雙衛(wèi)）；高層去化：68套/月。世茂城規(guī)模：1800畝；容積率：≤2.46；樓面地價(jià)：1600清水高層均價(jià)：6300戶型區(qū)間：70-170熱銷戶型：80-88㎡（套二單衛(wèi)）高層去化：53套/月國(guó)嘉中渝地塊規(guī)模：149.41畝；容積率：二類住宅用地：5.5≤容積率≤6.0；樓面地價(jià)：1605；用地性質(zhì)：二類住宅用地（可兼容商業(yè)占計(jì)入容積率的建筑面積的比例不小于10%且不大于15%）；幼兒園用地。百悅天鵝湖規(guī)模：119.12畝；容積率：≤2.49；樓面地價(jià)：1260；清水高層均價(jià)：6700；戶型區(qū)間：70-110；熱銷戶型：75-85（套二單衛(wèi)）,91-101（套三單衛(wèi)）；高層去化：32套/月。中鐵國(guó)際城規(guī)模：90畝；容積率：＞2.5＜4.2；樓面地價(jià)：889；清水高層均價(jià)：5700；戶型區(qū)間：70-130；熱銷戶型：87-97㎡（套三單衛(wèi)）；高層去化：69套/月。首創(chuàng)萬(wàn)卷山規(guī)模：160.18畝；容積率：≤4.19；樓面地價(jià)：1003清水高層均價(jià)：5300戶型區(qū)間：50-150熱銷戶型：67-81㎡（套二）,82-90㎡（套三）高層去化：139套/月龍泉工程區(qū)域競(jìng)品工程信息龍泉3個(gè)地塊共同面臨的兩大問(wèn)題問(wèn)題一：工程樓面價(jià)遠(yuǎn)高于區(qū)域周邊工程；萬(wàn)科龍泉工程的樓面價(jià)集中在2800-3100元/㎡，遠(yuǎn)高區(qū)域同類工程樓面價(jià)格，單是綜合開(kāi)發(fā)本錢，即與當(dāng)前區(qū)域在售樓盤的價(jià)格相當(dāng)，在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上處于劣勢(shì)；問(wèn)題二：區(qū)域住宅工程數(shù)量較多，后市競(jìng)爭(zhēng)劇烈；區(qū)域在售和潛在開(kāi)發(fā)工程較多，其中不乏品牌開(kāi)發(fā)商，未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將尤其劇烈。龍泉地塊產(chǎn)品解決方案策略一面向市場(chǎng)絕對(duì)剛需，只做市場(chǎng)去化率最快，需求量最大的65-95㎡緊湊套二、套三產(chǎn)品，原因如下：〔1〕周邊競(jìng)品，世茂城〔800畝〕及百悅天鵝湖均擁有大規(guī)模儲(chǔ)藏用地，容積率均在2.2左右，具備規(guī)劃全系產(chǎn)品的根底，工程假設(shè)打造舒居產(chǎn)品無(wú)法在規(guī)模和產(chǎn)品形態(tài)上形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；〔2〕地塊素質(zhì)，工程規(guī)模均不大，加之容積率〔〕較高，自身資源素質(zhì)一般，缺少做舒居產(chǎn)品的先決優(yōu)勢(shì)；〔3〕客戶基數(shù)，大城東及龍泉是大棉鎮(zhèn)在售工程的主力客戶來(lái)源，但這局部客戶以剛需人群為主，購(gòu)置力不強(qiáng)，對(duì)舒居產(chǎn)品需求有限。針對(duì)龍泉3個(gè)地塊均存在開(kāi)發(fā)本錢過(guò)高，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈的態(tài)勢(shì)，世家主要從四個(gè)層面提出解決策略：龍泉地塊產(chǎn)品解決方案策略二在高單價(jià)情況下，通過(guò)萬(wàn)科擅長(zhǎng)的戶型創(chuàng)新手法，將“贈(zèng)送面積最低做到20%標(biāo)準(zhǔn)〞，有效攤低樓面價(jià)，使客戶感受高性價(jià)比；策略三利用萬(wàn)科品牌號(hào)召力+精裝修，提升產(chǎn)品溢價(jià)空間，并在區(qū)域形成產(chǎn)品差異化競(jìng)爭(zhēng)；策略四做足20%的商業(yè)指標(biāo)，將成為工程獲取高額利潤(rùn)，建立差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以及樹(shù)立工程形象的最大時(shí)機(jī)點(diǎn)。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析工程區(qū)域除世茂城規(guī)劃大型綜合商業(yè)，龍城一號(hào)規(guī)劃^以外，其余樓盤均只是規(guī)劃滿足日常生活所需的住宅底商。中鐵國(guó)際城商業(yè)體量：約0.2萬(wàn)方；商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商龍城1號(hào)商業(yè)體量：約0.3萬(wàn)方；商業(yè)形態(tài)：3層社區(qū)底商竹林尚書(shū)無(wú)商業(yè)首創(chuàng)國(guó)際城商業(yè)體量：

約0.39萬(wàn)方；商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商首創(chuàng)萬(wàn)卷山商業(yè)體量：約0.37萬(wàn)方商業(yè)形態(tài)：1層社區(qū)底商百悅天鵝湖商業(yè)體量：約21萬(wàn)方；商業(yè)形態(tài)：集中型商業(yè)（酒店式公寓、寫(xiě)字樓、商業(yè)街）、3層社區(qū)底商世茂城商業(yè)體量：約20萬(wàn)方；商業(yè)形態(tài)：集中型商業(yè)（商業(yè)廣場(chǎng)、百貨、影院）、3層社區(qū)底商工程商業(yè)配套建議商業(yè)開(kāi)展方向：彌補(bǔ)區(qū)域商業(yè)短板，打造一個(gè)區(qū)域型的鄰里中心。臨街獨(dú)立商業(yè)：形成一片以一個(gè)3000㎡以下的社區(qū)超市、2-3家500-1500㎡的大型餐飲名店、以及假設(shè)干休閑娛樂(lè)為核心業(yè)態(tài)功能的區(qū)域性集中配套商業(yè)；臨街住宅底商：以40-100㎡靈活劃鋪，形成以日雜店、水果店等生活效勞為主要業(yè)態(tài)功能的社區(qū)配套商業(yè)。高新南區(qū)地塊產(chǎn)品研判臨天府鷺洲地塊〔1個(gè)〕臨劍南大道地塊〔1個(gè)〕第二局部：四號(hào)宗地：高新區(qū)南部園區(qū)面積大?。汉?2.5170畝，容積率：≤3.0用地性質(zhì)：二類住宅用地〔兼容20%的商業(yè)〕樓面地價(jià)：5160元/平方米。大源組團(tuán)——臨天府鷺洲地塊大源組團(tuán)——臨天府鷺洲地塊住宅產(chǎn)品建議當(dāng)前，城南大源組團(tuán)的開(kāi)發(fā)已日趨成熟，后續(xù)土地儲(chǔ)藏有限。經(jīng)過(guò)上一輪的集中開(kāi)發(fā)，面向剛性需求的產(chǎn)品已去化殆盡，大多數(shù)樓盤的余貨均是面積較大，總價(jià)較高的產(chǎn)品。所以，大源組團(tuán)以剛需住宅為主要方向?qū)⒊蔀橹匾臅r(shí)機(jī)點(diǎn)，面市即是稀缺。同時(shí)，區(qū)域相鄰金融后臺(tái)區(qū)企業(yè)已開(kāi)始規(guī)模性入駐，也預(yù)示大源的后勁將愈來(lái)愈足。所以，世家建議，工程定位為大源組團(tuán)青年城，主要面向購(gòu)置力相對(duì)較強(qiáng)的城南剛需人群，提供65-95㎡緊湊套二、套三產(chǎn)品。大源組團(tuán)住宅總體供應(yīng)與成交面積大源組團(tuán)——工程周邊商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域周邊在建工程及已呈現(xiàn)的商業(yè)配套，主要是類似伊藤洋華堂，目的性消費(fèi)的綜合型商業(yè)體，或是功能單一的社區(qū)臨街底商。區(qū)域尚缺少一種兼具休閑性和情趣性，能夠使人長(zhǎng)久停留消費(fèi)的商業(yè)形式。大源組團(tuán)——臨天府鷺洲地塊的商業(yè)建議所以，我們提出一種新的規(guī)劃方式，目的是把20%商業(yè)指標(biāo)價(jià)值最大化，力求將住宅、商業(yè)有機(jī)結(jié)合，做有厚度、有進(jìn)深的“院街〔BLOCK街區(qū)〕〞。它是一種沒(méi)有圍墻，沒(méi)有中庭的全開(kāi)放式生活社區(qū)，住宅私密性通過(guò)單元入戶大堂來(lái)完善。其最大的意義在于，面向青年群體營(yíng)造情趣化、潮流化，以及契合成都人休閑感的商業(yè)環(huán)境，打造一個(gè)聚集區(qū)域人氣的“商業(yè)回水灣〞。建筑形態(tài)：1-3層：裙樓商業(yè)〔1F層高：6米，突顯高附加值；2-3層：4.5米〕4層以上：住宅塔樓成都曼哈頓二期成都曼哈頓二期住宅與商業(yè)有機(jī)結(jié)合、形成全開(kāi)放式的生活社區(qū)大源組團(tuán)——臨天府鷺洲地塊的商業(yè)建議五號(hào)宗地：高新區(qū)南部園區(qū)面積大?。汉?31.7323畝，容積率：≤3.0用地性質(zhì)：二類住宅用地〔兼容20%的商業(yè)〕樓面地價(jià)：6500元/平方米。大源組團(tuán)——臨劍南大道地塊工程周邊工程6500元/㎡樓面價(jià)，單方綜合本錢將至少到達(dá)12000元/㎡(含精裝)，按照毛利20%測(cè)算，售價(jià)將到達(dá)14000元/㎡以上。可以看出，價(jià)格在1.4萬(wàn)以上的，170平方米以上的戶型較為暢銷，1.4萬(wàn)以下的，110平方米以下的戶型比較暢銷。究其原因，是1.4萬(wàn)以下客戶的買單能力決定的。仁和春天國(guó)際花園近期推1192套，售429套，去化率：24%均價(jià)：11000元/㎡

供應(yīng)面積段：90—300㎡暢銷面積段：90-110㎡譽(yù)峰近期推984套，售860套，去化率：87%均價(jià)：19600元/㎡

供應(yīng)面積段：170—500㎡暢銷面積段：170-200㎡中海城南一號(hào)

近期推1198套，售915套，化率：76%均價(jià)：13000元/㎡

供應(yīng)面積段：70—400㎡暢銷面積段：170-200㎡棕櫚泉國(guó)際中心近期推191套，售120套，去化率：63%均價(jià)：20000-26000元/㎡

供應(yīng)面積段：89-129㎡暢銷面積段：89、112㎡雅頌居近期推1174套，售600套，去化率：47%均價(jià)：11400元/㎡

供應(yīng)面積段：90—300㎡暢銷面積段：90-110㎡、130-150㎡西派國(guó)際近期推108套，售7套，去化率：6%均價(jià)：17000元/㎡

供應(yīng)面積段：150—200㎡暢銷面積段：170-200㎡繞城高速劍南大道本案成都七中桂溪雙源幼兒園紅旗連鎖高新大源學(xué)校金蘋果幼兒園非馬美術(shù)館天府國(guó)際運(yùn)動(dòng)會(huì)所錦城公園成都石室天府中學(xué)泡桐樹(shù)小學(xué)天府校區(qū)新世紀(jì)環(huán)球中心成都雪山陽(yáng)光行政酒店奧克斯廣場(chǎng)天府金融國(guó)際中心高新區(qū)益州小學(xué)伊藤洋華堂高新店復(fù)地國(guó)際城石羊小學(xué)成都市第一人民醫(yī)院教育商業(yè)商場(chǎng)醫(yī)療其他新世紀(jì)會(huì)展中心教育：成都七中〔距工程約1公里〕、金蘋果幼兒園〔距工程約1公里〕、石室天府中學(xué)〔距工程約2.5公里〕、石羊小學(xué)〔距工程約2.5公里〕等；商業(yè)：核心商務(wù)區(qū)〔距工程約5公里〕，產(chǎn)業(yè)園區(qū)〔距工程約6公里〕商場(chǎng)：復(fù)城國(guó)際〔距工程約2公里〕、伊藤洋華堂高新店〔距工程約1.5公里〕、奧克斯廣場(chǎng)〔距工程約3.5公里〕，醫(yī)療：成都市第一人民醫(yī)院〔距工程約3公里〕其他：錦城公園〔距工程約1公里〕、天府國(guó)際運(yùn)動(dòng)會(huì)所〔距工程約1公里〕、非馬美術(shù)館〔距工程約1公里〕備注：其中復(fù)城國(guó)際已有華潤(rùn)萬(wàn)家20000㎡超市，四川太平洋電影院線簽約8000㎡影城，另外還有一個(gè)D-MAX放映廳等。核心商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)域態(tài)勢(shì)由此可見(jiàn)，工程具備向豪宅方向開(kāi)展的根本素質(zhì)。但如果，只做180-250㎡的高層奢侈大戶，就不可防止的陷入同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中，從而導(dǎo)致工程的去化速度大受影響。因?yàn)椋景赣?30畝用地，3.0容積率指標(biāo)，此條件具備多種產(chǎn)品組合的可能。所以，我們建議工程以高層+類別墅組合的形式：高層住宅——130-170㎡舒居