7月北京商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)告

7月北京商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)告一、歷史回顧商圈專(zhuān)題一一西單商業(yè)區(qū)簡(jiǎn)介及發(fā)展分析1地理位置及歷史背景西單商業(yè)中心主體部分以西單北大街南段為主，向南沿至宣武門(mén)，總營(yíng)業(yè)面積40萬(wàn)平方米左右。它與王府井商圈同屬于北京最早的、最成熟的商圈，由早期的供應(yīng)城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心，逐漸發(fā)展演變成現(xiàn)今以青年人時(shí)尚消費(fèi)為主的商業(yè)中心，西單商圈的發(fā)展演變經(jīng)歷了以下幾個(gè)重要的商業(yè)歷史時(shí)期：（1）萌生期（50——60）西單商業(yè)區(qū)的形成開(kāi)始于五十年代末。新中國(guó)成立之后，北京城市規(guī)模成倍擴(kuò)大，并且主要是向西發(fā)展，隨著長(zhǎng)安街的開(kāi)發(fā)建設(shè),以及城市人口的大量西移，西單商業(yè)區(qū)開(kāi)始發(fā)展并繁榮。（2）形成期（60——70）經(jīng)過(guò)公私合營(yíng)，北京市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局由“小、多、密”變成了“大、稀、少”。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)嚴(yán)重不足，商業(yè)供應(yīng)短缺。西單成為北京市城區(qū)市民基本生活需要的供應(yīng)中心。在此情況下，西單很快形成集零售業(yè)、餐飲業(yè)、服務(wù)業(yè)和修理業(yè)于一體的、經(jīng)營(yíng)種類(lèi)相對(duì)齊全、供應(yīng)品種相對(duì)豐富的廣大市民生活可以依靠的市級(jí)商業(yè)中心。與前門(mén)、王府井構(gòu)成京城三大市級(jí)商業(yè)中心。（3）發(fā)展期（1978—-1993年）-一改革開(kāi)放后的十余年間，商品的豐富，流通的活躍，使西單商業(yè)區(qū)迅速發(fā)展起來(lái)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增多，使街區(qū)網(wǎng)點(diǎn)密度加大,商戶(hù)名稱(chēng)物業(yè)位置簽約面積某百鮮大酒樓天創(chuàng)科技大廈2000平米大中電器四元橋10000平米海底撈火鍋中建二局大廈1350平米商業(yè)延伸性和連續(xù)性增強(qiáng)，商品品種豐富，服務(wù)項(xiàng)目齊全，顧客的選擇范圍增大,逗留時(shí)間加長(zhǎng)。特別是此期間區(qū)政府對(duì)東側(cè)進(jìn)行了改造，使硬件設(shè)施水平和總體功能有了質(zhì)的飛躍，促使了西單商業(yè)區(qū)的繁榮。(4)整體規(guī)劃建設(shè)期(1993年以后)--隨著西單地區(qū)城市改造的展開(kāi)，區(qū)政府開(kāi)始對(duì)西單商業(yè)區(qū)進(jìn)行整體的、超前的、切實(shí)可行的規(guī)劃建設(shè)，并于92年提出繁榮西單，發(fā)展西城的戰(zhàn)略，全面規(guī)劃了西單商業(yè)區(qū)的發(fā)展藍(lán)圖。96年開(kāi)始實(shí)施的西西工程為標(biāo)志，西單商業(yè)區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)全面展開(kāi)，截止到2000年10月，西單實(shí)現(xiàn)了由傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，向現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)變。實(shí)現(xiàn)了由單一商業(yè)業(yè)態(tài)向多種業(yè)態(tài)，由單一交通干線(xiàn)，向多元立體化交通系統(tǒng)，由單一購(gòu)物場(chǎng)所向精神文明載體建設(shè)的轉(zhuǎn)變。2商圈分析(1)、街區(qū)特征①商業(yè)功能完備化、現(xiàn)代化。西單商業(yè)區(qū)東西方向沿西長(zhǎng)安街兩側(cè)是以北京電報(bào)大樓、民航大廈、北京圖書(shū)大廈、國(guó)內(nèi)貿(mào)易局辦公大樓、民族文化宮、民族飯店等為代表的國(guó)家級(jí)公共建筑，南北方向從靈境胡同西口至絨線(xiàn)胡同是由西單商場(chǎng)、華威大廈、華南大廈、西單文化廣場(chǎng)、廣州大廈、高登大廈、中銀大廈、太平洋大廈、北京市電話(huà)局營(yíng)業(yè)大樓、西單國(guó)際大廈、通港大廈、西西友誼商廈、中國(guó)網(wǎng)通、山水賓館、中水大廈、首都時(shí)代廣場(chǎng)、民生銀行大廈和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店、精品店等十七個(gè)精品建筑構(gòu)成了大型綜合性的商業(yè)中心。這些大型建筑自西單大街街面起向兩側(cè)的縱深展開(kāi)，兩側(cè)以餐飲、酒店、娛樂(lè)業(yè)輔之，形成多條支路、輔路相互連通的各具特色且?guī)в薪煌üδ艿木C合性商業(yè)區(qū)，呈現(xiàn)出具有國(guó)際水平、國(guó)內(nèi)一流的以購(gòu)物為主,文化、娛樂(lè)、餐飲等休閑服務(wù)為輔的多功能、綜合性的現(xiàn)代化商業(yè)區(qū)的景象。②交通功能秩序化、高效化。作為交通干線(xiàn)，西單商業(yè)區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已基本形成。從整體布局上充分體現(xiàn)了北京市棋盤(pán)式與環(huán)路相結(jié)合的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，主干路（長(zhǎng)安街、西單北大街）、次干路（華遠(yuǎn)路、橫二條、靈境胡同、辟才路）支路（武功衛(wèi)、堂子胡同等11條胡同）組成區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)的整體結(jié)構(gòu)框架，形成了縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)的區(qū)域路網(wǎng)體系。2000年西城區(qū)政府實(shí)施了西單商業(yè)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造工程，針對(duì)繁華市區(qū)人流、車(chē)流大的特點(diǎn)，為進(jìn)一步改善西單北大街的行人通行率，在空中建起了寬5-9米、高4-6米、長(zhǎng)1918米的二層步行連廊，將東西兩側(cè)11座現(xiàn)代建筑連接在一起，成為有形的“互聯(lián)網(wǎng)”，既保證了西單北大街東西兩側(cè)商業(yè)區(qū)的一體化，保證了店鋪間客流的高度置換，又最有效地避免了人流、車(chē)流的交叉、混行。（2）、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整與布局西單商業(yè)區(qū)現(xiàn)有各類(lèi)企業(yè)、商家共計(jì)121家，其中98年以后入住的較大企業(yè)有西單文化廣場(chǎng)地下商城、科技廣場(chǎng)、中友百貨、時(shí)代廣場(chǎng)、明珠市場(chǎng)、圖書(shū)大廈、廣州大廈、現(xiàn)代汽車(chē)等，使西單商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)更加豐富，業(yè)態(tài)布局更趨合理。商圈經(jīng)營(yíng)中適當(dāng)控制了傳統(tǒng)百貨業(yè)的比重；有意識(shí)地提高餐飲、娛樂(lè)、科技產(chǎn)品比重；注重發(fā)展區(qū)域內(nèi)特色街，專(zhuān)業(yè)專(zhuān)營(yíng)小門(mén)店；規(guī)劃建設(shè)四星級(jí)以上的酒店；開(kāi)辦特色休閑夜市，引導(dǎo)和活躍晚間消費(fèi)市場(chǎng)；加快商品細(xì)分化水平，滿(mǎn)足不同層次的多種需求；積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的新形式，努力在信息、會(huì)展和娛樂(lè)方面取得重大突破。與此同時(shí)，在政府的宏觀調(diào)控下，各商家也在不斷調(diào)整經(jīng)營(yíng)方針和業(yè)態(tài)，比較成功的有：中友百貨，中友百貨把經(jīng)營(yíng)定位為青春時(shí)尚，吸引著眾多的年輕人到中友購(gòu)物，再加上九層自助歌廳的開(kāi)業(yè)，2002年中友百貨年銷(xiāo)售額突破10億元；西單塞特商城面對(duì)商業(yè)區(qū)“東熱西冷”現(xiàn)狀，積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，由高檔精品調(diào)整為面向中年女性的中檔定位，在孤軍奮戰(zhàn)的情況下支撐起商業(yè)區(qū)半壁江山。隨著西單商業(yè)業(yè)態(tài)的不斷調(diào)整，商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)將更趨合理,商業(yè)將更加繁榮。主要商業(yè)設(shè)施分析：A、北京中友百貨商場(chǎng)定位：中高檔消費(fèi)者開(kāi)業(yè)時(shí)間：1999年元旦營(yíng)業(yè)面積：近4萬(wàn)平方米中友百貨是西單商圈內(nèi)最具競(jìng)爭(zhēng)能力的商場(chǎng)之一。作為較早進(jìn)入西單地區(qū)的商場(chǎng)，中友百貨以其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念和豐富的商品種類(lèi)矚目，目前正處于穩(wěn)步發(fā)展時(shí)期。競(jìng)爭(zhēng)的敏感性強(qiáng)、變化快是中友百貨的一大特色，商場(chǎng)定位隨著市場(chǎng)的變化不斷地進(jìn)行改變，并能夠在最短的時(shí)間內(nèi)迅速做出反應(yīng)。中友百貨成立伊始套用了臺(tái)灣的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理模式，在北京出現(xiàn)了“水土不服”的癥狀，導(dǎo)致了最初兩年?duì)顟B(tài)低迷。中資注入之后，商場(chǎng)改變經(jīng)營(yíng)策略，不斷創(chuàng)新，不斷迎合市場(chǎng)的多變風(fēng)格，尤其注重細(xì)節(jié)的經(jīng)營(yíng)，對(duì)業(yè)態(tài)分布的調(diào)換、業(yè)態(tài)的平衡和經(jīng)營(yíng)主題的把握等，使得中友迅速成為了北京市經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最好的商業(yè)企業(yè)之一。B、SOGO北京莊勝崇光百貨主推理性消費(fèi)商場(chǎng)定位：面對(duì)各階層顧客開(kāi)業(yè)時(shí)間：1998年6月?tīng)I(yíng)業(yè)面積：8萬(wàn)多平方米盡管從地里位置上，S0G0處于西單商圈的邊緣地帶，但是無(wú)論客流量，還是銷(xiāo)售額，它都可以從位于西單商圈中心的幾大商場(chǎng)口中分得一大塊蛋糕。從開(kāi)業(yè)至今，S0G0一直以“品牌多、檔次全”聞名京城。目前商場(chǎng)有各類(lèi)商品約28萬(wàn)種，廠家總數(shù)合計(jì)達(dá)7000家。面對(duì)商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，降價(jià)、打折、買(mǎi)送等促銷(xiāo)手段頻繁使用已對(duì)越發(fā)理智的消費(fèi)者再難產(chǎn)生奇效引力，而S0GO獨(dú)辟蹊徑，早在三年前就與中國(guó)銀行北京分行合作，在京城百貨業(yè)中率先推出了免擔(dān)保、無(wú)利息的消賽信貸業(yè)務(wù)，極大地方便了消費(fèi)者，同時(shí)也倡導(dǎo)了一種全新的消費(fèi)方式。C、LCX時(shí)尚時(shí)代百貨彌漫精品氣質(zhì)的時(shí)尚空間商場(chǎng)定位：18?40歲追求時(shí)尚、品位、舒服購(gòu)物環(huán)境的消費(fèi)人群開(kāi)業(yè)時(shí)間：2002年12月14日營(yíng)業(yè)面積：2.5萬(wàn)平方米北京時(shí)尚時(shí)代百貨是京城嶄新的百貨零售概念店，其帶有舒適、高雅的購(gòu)物環(huán)境深受京城白領(lǐng)以上階層人士的喜愛(ài)。在整體布局理念上，強(qiáng)調(diào)給顧客提供更多的空間感和寬敞明亮的環(huán)境，并融入歐式建筑風(fēng)格的拱形玻璃屋頂，清新淡雅的地面裝飾，精致考究的大理石包柱，柔和的圓形彩燈與等離子電視相呼應(yīng)，立體照明與局部照明的有機(jī)結(jié)合，為店堂內(nèi)的購(gòu)物空間提供了合理的照明環(huán)境，而細(xì)微之處的裝飾，更顯商場(chǎng)的獨(dú)特氣質(zhì)。品牌經(jīng)營(yíng)方面，LCX引進(jìn)了像GAP、BANANAREPUBLIC.0LDNAVY等深受年輕人及大學(xué)生喜愛(ài)的美國(guó)著名品牌。位于第三層的國(guó)際精品服飾折扣店中銷(xiāo)售的商品，更是來(lái)自國(guó)際知名的一線(xiàn)品牌。未來(lái)的LCX將逐步引入國(guó)際品牌，與西單其他商場(chǎng)進(jìn)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)品牌差異化，從而使品牌重復(fù)率降低。D、君太百貨讓西單商圈有了“MALL”的味道商場(chǎng)定位：年齡在25?35歲之間的消費(fèi)者為主力購(gòu)買(mǎi)群開(kāi)業(yè)時(shí)間：2003年12月?tīng)I(yíng)業(yè)面積：6萬(wàn)多平方米經(jīng)營(yíng)已有2年多的北京君太百貨在開(kāi)業(yè)初就以“既要趨向于大眾化同時(shí)還要體現(xiàn)時(shí)尚風(fēng)格”的經(jīng)營(yíng)理念來(lái)迎合著西單整個(gè)商圈的特點(diǎn)。它的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是由具有豐富百貨經(jīng)營(yíng)規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)的內(nèi)地及臺(tái)灣組成的管理團(tuán)隊(duì)籌備招商，吸取兩岸三地及日本等亞洲零售業(yè)經(jīng)營(yíng)手法的優(yōu)點(diǎn)加以融合，并采用國(guó)際領(lǐng)先管理模式與北京市本地特點(diǎn)相結(jié)合的管理方法經(jīng)營(yíng)，君太的經(jīng)營(yíng)面積是西單眾商場(chǎng)中最大的一間，分為地上七層和地下一層經(jīng)營(yíng)區(qū)，君太的特色是在設(shè)置上改變了目前北京百貨業(yè)盛行的百貨與餐飲嚴(yán)格區(qū)分的模式，將餐飲與百貨融合在一起。隨著它的加入，使得西單商圈更加趨向流行化。二、本月商業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)報(bào)告北京的商業(yè)設(shè)施已經(jīng)進(jìn)入2008年前階段性升級(jí)換代的最后階段，大批老舊商業(yè)物業(yè)的改造，眾多大型商業(yè)物業(yè)的新建，新的商業(yè)模式，商業(yè)品牌的進(jìn)入,為下一步商業(yè)經(jīng)營(yíng)提出了更大的挑戰(zhàn)。就北京大型商業(yè)物業(yè)的管理來(lái)說(shuō)，主要集中在國(guó)外的一些大型物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)（如：土邦魏理士、第一太平戴維斯、戴德量行等）和國(guó)內(nèi)的一些大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)衍生服務(wù)單位手中（北京華聯(lián)下屬物業(yè)管理公司、王府井集團(tuán)下屬物業(yè)管理公司、北京建國(guó)酒店物業(yè)管理公司等）。但到后期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，臺(tái)灣百貨的成功管理模式是現(xiàn)今北京商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的主流模式。對(duì)于SHOPPINGMAIL、倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心、物流中心等新型的商業(yè)形態(tài)的物業(yè)管理、后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，北京市場(chǎng)能夠承擔(dān)此類(lèi)服務(wù)的機(jī)構(gòu)相對(duì)貧乏，管理人才也嚴(yán)重短缺。后期經(jīng)營(yíng)的成功，很大程度上決定了一個(gè)商業(yè)中心區(qū)域的形成和發(fā)展。在北京現(xiàn)階段市場(chǎng)上，中關(guān)村和望京由于特定的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，人群的密集度，決定了這兩個(gè)區(qū)域存在著極其龐大的消費(fèi)能力和消費(fèi)市場(chǎng)。同時(shí)由于這兩個(gè)地區(qū)缺乏傳統(tǒng)的商業(yè)基礎(chǔ)，使得為了滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)的這種生活需求和消費(fèi)需求，后期新建了大量的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)引進(jìn)了大批的新型商業(yè)業(yè)態(tài)。在形成自身的核心商業(yè)區(qū)域、中心商業(yè)區(qū)域中，形成和王府井、國(guó)貿(mào)同級(jí)別的商圈的過(guò)程中中關(guān)村和望京面對(duì)的最直接的問(wèn)題是商業(yè)定位和后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的問(wèn)題。這些問(wèn)題也已經(jīng)在現(xiàn)階段中表現(xiàn)出來(lái)了。對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題解決的好與壞將最終決定這兩個(gè)商圈的規(guī)模和價(jià)值。本月，商家的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合和外資商業(yè)企業(yè)的快速進(jìn)入和擴(kuò)張依然是北京商業(yè)市場(chǎng)的主基調(diào)。7月，位于中關(guān)村西區(qū)核心區(qū)的第三極正式開(kāi)業(yè)。大中電器也宣布，將正式進(jìn)駐宜家望京店，新店于8月中下旬開(kāi)業(yè)。西單賽特更名為西單國(guó)際大廈，結(jié)束了與賽特商業(yè)公司10年的商業(yè)合作，其合作伙伴也將發(fā)生較大的調(diào)整，以增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和盈利能力。王府井百貨完成商業(yè)布局，擴(kuò)股前的路演成功舉行。北京京客隆赴港上市申請(qǐng)?jiān)诮?jīng)歷了一番波折后最終獲批。朝陽(yáng)區(qū)重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目“Solana”成功在港招商。北京友誼商店的最后新建計(jì)劃已經(jīng)正式確定，工程投資達(dá)到40億人民幣。外資方面：本月連鎖經(jīng)營(yíng)餐飲品牌店剛記澳門(mén)豆撈位于北京東三環(huán)正式開(kāi)業(yè)。易初蓮花正醞釀市場(chǎng)定位的轉(zhuǎn)變，從最初定位的倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心，轉(zhuǎn)換成“家庭賣(mài)場(chǎng)”。麥當(dāng)勞與肯德基加快了“汽車(chē)餐廳”的市場(chǎng)分割，近日麥當(dāng)勞（中國(guó)）有限公司宣布，麥當(dāng)勞已與大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)達(dá)成重要戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)麥當(dāng)勞汽車(chē)餐廳“得來(lái)速”及其標(biāo)準(zhǔn)餐廳的業(yè)務(wù)發(fā)展。馬來(lái)西亞金獅集團(tuán)旗下的百盛商業(yè)集團(tuán)在公告中披露：百盛商業(yè)集團(tuán)有限公