某時代廣場寫字樓及商業(yè)市場調(diào)研的報告

某時代廣場寫字樓及商業(yè)市場調(diào)研的報告合肥市寫字樓市場調(diào)研

1住宅項目開發(fā)投資額辦公項目開發(fā)投資額商業(yè)項目開發(fā)投資額432.78億元39.33億元63.53億元2009年合肥市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（人民幣）累計完成施工面積竣工面積批準預售面積可售面積935.1萬238.37萬182.61萬348.69萬2009年合肥市非住宅類商品房面積商品住宅項目辦公樓項目商業(yè)用房項目1506.19萬平方米93.21萬平方米139.97萬平方米2009年合肥市新開工面積未來3-5年內(nèi)寫字樓市場潛量巨大，競爭激烈2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額中，用于辦公項目開發(fā)的投資額為39.33億元，用于商業(yè)項目開發(fā)的投資額為63.53億元。2009年合肥市非住宅類商品房累計完成施工面積為935.1萬平方米，竣工面積為238.37萬平方米，批準預售面積為182.61萬平方米，到2009年底，非住宅可售面積為348.69萬平方米。2009年全市辦公樓項目新開工面積為93.21萬平方米，商業(yè)用房項目新開工面積為139.97萬平方米。新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊三孝口版塊政務區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊合肥市寫字樓市場區(qū)域分布圖

HeFeiOfficeMarketRegionalMap

北一環(huán)為主的廬陽區(qū)財富廣場、新天地廣場、眾城·國際廣場、君臨國際、嘉華中心....分布在北一環(huán)沿線，交通便捷；以最先進入北一環(huán)的財富廣場為首，整體形象好，已然形成了合肥一個新興、高端的寫字樓較集中商務區(qū)。黃潛望板塊及政務新區(qū)位于在合肥市的西南部的黃潛望板塊及政務新區(qū)內(nèi)的寫字樓項目，最大的特點是為新興項目，無論是質(zhì)量、設計理念、項目外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是可謂是合肥最新最好的寫字樓群之一。該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如安高廣場、西環(huán)中心廣場、蔚藍商務寫字樓、綠地藍海、新城國際等。以馬鞍山路沿線為主的包河區(qū)長江路沿線片區(qū)該區(qū)寫字樓眾多，但部分寫字樓項目較老，品質(zhì)偏低。隨著馬鞍山路南北高架與輕軌一號線的修建，以及萬達廣場等高品質(zhì)樓盤開發(fā)進駐，該區(qū)域地段的優(yōu)越與成熟的周邊商業(yè)配套必會成為企業(yè)選址的重要參考因素。以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。該區(qū)位于老城區(qū)護城河內(nèi)，地段優(yōu)越、商業(yè)網(wǎng)點密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。西邊的三里庵區(qū)域做為新興的商業(yè)辦公中心，同樣良好地段和交通優(yōu)勢再加之附近的國購廣場等完善商業(yè)配置吸引了大量的人氣，這里正成為合肥崛起速度最快的核心辦公區(qū)。代表項目有匯金大廈等。但該區(qū)域內(nèi)寫字樓供應接近飽和程度，而且未來幾年的供應量變化不大，很難成為合肥未來幾年寫字樓的增長點。合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一階段：80年代～90年代中期寫字樓項目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長江大廈、綠都商城、建工大廈、國信大廈

合肥經(jīng)濟發(fā)展情況：發(fā)展較為緩慢

分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關部門投資興建，以單位自用為主，多余部分對外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點低、品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，他們在未來將難以避免被淘汰的命運。

此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點：投資方主要是國家相關機關單位；計劃經(jīng)濟氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二階段：90年代中期～2001年寫字樓項目：盛安大廈、潤安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動中心合肥經(jīng)濟發(fā)展情況：發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)出多元化的特點。政府相關部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)紛紛介入。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。特點：國家相關單位投資為主，民營企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務配套相對完善。此階段寫字樓在設計標準上高于第一階段，但是總體上沒有注意設計的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到成長型企業(yè)的青睞。合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三階段：2002年～2008年寫字樓項目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財富廣場、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務中心、美地陽光大廈、測繪大廈合肥經(jīng)濟發(fā)展情況:高速發(fā)展分析：以天徽大廈為代表，拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設計標準上要高于前兩個階段。合肥市寫字樓市場發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四階段：2008年～如今寫字樓項目：安徽國際金融廣場、恒盛壩上街寫字樓項目合肥經(jīng)濟發(fā)展情況:飛速發(fā)展分析：以安徽國際金融廣場為代表，拉開了合肥超高層5A甲級寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，在高度上打破了原先的標準，在硬件配置上之前也是無法比擬的，領創(chuàng)了一個時代，成為新時期內(nèi)馬首是瞻的代表，同時成為標桿。項目名稱總建面開盤時間已推已售銷售率年去化量潛在銷售面積均價單層面積（㎡）安徽國際金融中心29.4萬10.6.194萬1.2萬30%2萬㎡9.8萬㎡120002080鼎鑫中心3.8萬10.1.13.8萬1萬34%1.5萬㎡2.8萬㎡61001200蔚藍商務港8.2萬08.11.258.2萬6.9萬84%3萬㎡1.3萬100001760新天地國際廣場4萬09.06.234萬1萬23%1萬㎡3萬㎡80001800金鼎國際廣場5.5萬08.9.255.5萬5.2萬94%2.6萬㎡0.3萬90002100置地匯豐廣場4.6萬08.12.314.6萬3.3萬71%1.6萬㎡1.3萬㎡64002000綠地贏海25萬07.12.192.7萬2.4萬88%0.8萬㎡23萬㎡85001500華僑廣場2.3萬——————————————1300萬達廣場8.8萬09.11.178.8萬3.9萬44%4萬4.9萬㎡120002200綠地藍海9萬07.88.3萬7.3萬87%2.4萬㎡0.9萬㎡85001500拓基城市廣場8萬07.10.188萬1.4萬17%0.7萬㎡6.6萬㎡68001200合肥市寫字樓重點樓盤銷售情況

HeFeiOfficeImportantProjectSalesDetails備注：1、濱湖世紀城項目寫字樓目前按照公寓的形式對外出售，對于寫字樓及公寓產(chǎn)品界定比較模糊，后面?zhèn)€案部分做詳細闡述。2、最高銷售量3萬平米/年，最底銷售量0.7萬平米/年。合肥市寫字樓單個項目平均年去化量約1.7萬方寫字樓銷售分析一覽表樓棟名稱臨濱苑A棟臨濱苑B棟瓊林苑A棟瓊林苑B棟瓊林苑D棟瓊林苑E棟剩余體量開盤時間2009.12.152009.12.152010.5.142010.5.142010.5.142010.5.14——棟數(shù)1111112推出體量42280.3643269.6032566.1725996.8826008.6332565.06約6萬方去化體量39286.6534615.68022581.7421127.6515956.87約6萬方銷售率93%80%013%81%49%0剩余體量2993.718653.9232566.173415.134880.9716608.18約6萬方銷售均價5000元/㎡5000元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡5500元/㎡——寫字樓案例—濱湖世紀城寫字樓

OfficeImportantCasesBinHuCenturyCityOffice物業(yè)形態(tài)5A甲級寫字樓項目特色巨大的寫字樓群，以單棟產(chǎn)品規(guī)劃，寫字樓與公寓可以自由切換周邊配套、居然之家、銀行辦公區(qū)、洗浴中心、銀行、醫(yī)院等客戶群體以金融業(yè)為主要目標客戶群體，其次是投資客戶推廣手法從銷售情況來看，寫字樓市場潛力有限，推廣難度大，區(qū)域認知度不高，推廣時逐步模糊寫字樓與公寓之間概念，后期可能轉為公寓定位銷售。占地面積40606.1㎡總建面29.4萬M2容積率7.24綠化率≥30.12%產(chǎn)權年限40年首期開盤2010.6.19首期推出350套（約4萬方）30層以下（110㎡—470㎡）銷售率60%二期推出30層以上（40層以上整層出售）均價12000元/㎡單層面積2080㎡建筑設計單位國際聯(lián)創(chuàng)上海子公司投資商省旅游集團（開發(fā)項目百大、華僑廣場）物業(yè)形態(tài)239.95米締造安徽第一高度，1幢11.5萬方57層超高層頂級寫字樓、1幢26層辦公樓（國元證券收購）、近3萬平方頂級奢華商業(yè)休閑配套6層商業(yè)裙房）；地下3層復式車庫（2700個）等相關配套設施項目特色1、18部電梯配置（低區(qū)4米/秒、中區(qū)5米/秒、高區(qū)6米/秒，速度安徽第一速度）；2、樓頂專屬停機坪；3、西側面干掛花崗巖工藝；4、震撼的超高度模型；5、270度弧形宣傳幕墻；周邊配套安徽飯店、稻香樓賓館、環(huán)城公園等客戶群體總部級辦公區(qū)、國有大中型企業(yè)、民營前50強企業(yè)推廣手法1、高端商務人士出入場所戶外大牌；2、項目施工現(xiàn)場實景展示（超高層特殊的建筑工藝）；3、營銷中心現(xiàn)場展示（現(xiàn)場氛圍較差，無品質(zhì)感與豪華感，唯獨超大模型展示與弧形宣傳幕墻增加了項目的奢華的說服力）；4、請名人朱軍做開盤主持人，利用明星效應為項目加分；營銷口號：1、闊度空間，總部之選2、融通世界基業(yè)百年寫字樓案例—IFC安徽國際金融中心

OfficeImportantCasesIFCAnHuiInternationalfinancialcentre項目分析：1、利用安徽第一高度營造項目高端產(chǎn)品形象；2、項目西側寫字樓被國元證券整棟購買，增加了項目熱銷的強大說服力；3、將高樓層等較好位置的整層出售，其他的進行分割銷售，在維持產(chǎn)品高端定位的同時擴大了項目的目標客戶群體。占地面積59254㎡總建面33萬M2容積率4.5綠化率≥40%產(chǎn)權年限40年首期開盤2008.12.27首期推出A、B座寫字樓（挑高戶型，買一層得兩層）1078戶銷售率90%二期推出待定均價10000元/㎡單層面積1000㎡建筑設計單位國際聯(lián)創(chuàng)上海子公司投資商北京富通地產(chǎn)有限公司物業(yè)形態(tài)公寓式寫字樓、商業(yè)等項目特色1、挑高公寓，商辦皆宜；2、產(chǎn)品在周邊有獨創(chuàng)性；3、與美麗的天鵝湖遙遙相望；4、政務大樓在周邊，商辦氛圍濃厚；周邊配套129、166、162路，文博中學、小金豆幼兒園、金寨南路小學；小區(qū)內(nèi)部健身會所；新城國際；合家福超市、喜客多超市、綠地集團四星級酒店、天鵝湖大酒店、五星級酒店（正在規(guī)劃中）、徽商銀行政務新區(qū)支行客戶群體目前在其他區(qū)域辦公的老板、部分投資客、先自用后期投資的客戶；推廣手法1、高端產(chǎn)品推介會；2、高端營銷（銀行客戶轉借、4S店客戶資源轉借等）3、項目周邊形象包裝；4、突出差異化產(chǎn)品特色；營銷口號：1、首付5萬，買一層得兩層，月收益3200元2、安徽第一商務集群3、國際5A商務挑高5.6米，買一層得兩層4、零風險投資模式“3+5+10神秘財富秘密”寫字樓案例—蔚藍商務港

項目分析：1、著力打造差異化產(chǎn)品，樹立品牌在區(qū)域乃至全市領導力與號召力；2、占據(jù)獨特的自然與政府配套資源，優(yōu)勢較為明顯；3、低價入市策略、媒體投放策略運用的巧妙及恰到好處，在市場上引起了良好回應。占地面積110764㎡總建面70萬M2容積率5.0綠化率≥40%產(chǎn)權年限40年首期開盤2009.11.17首期推出4#、5#銷售率44%二期推出無均價12000元/㎡單層面積1600㎡建筑設計單位安徽省建筑設計研究院投資商合肥萬達廣場投資有限公司物業(yè)形態(tài)商業(yè)、寫字樓、住宅、公寓等項目特色1、優(yōu)勢地段，區(qū)域核心；2、強勢品牌優(yōu)勢自身配套；3、大型綜合體項目規(guī)模領先；4、資金實力雄厚，稀缺成就價值；周邊配套包河公園、古井賽特、海匯假日、步行街、省政府、少年宮等等客戶群體總部級辦公區(qū)、國有大中型企業(yè)、部分私企老板推廣手法1、高端產(chǎn)品推介會；2、高端營銷（銀行客戶轉借、4S店客戶資源轉借等）3、項目周邊形象包裝；4、突出差異化產(chǎn)品特色；營銷口號：1、萬達中心，地段決定地位2、萬達公館價值造就稀缺3、三區(qū)交匯處，包河公園之畔，呈現(xiàn)企業(yè)總部中心影響力4、萬達中心，世界500強總部基地寫字樓案例—萬達廣場

項目分析：1、地段決定其他項目無法比擬的優(yōu)勢，地段決定其商業(yè)、辦公的核心地位，同時也決定了其主導價格；2、大連萬達，強大的品牌號召力，運籌商業(yè)地產(chǎn)的實戰(zhàn)經(jīng)驗，使項目如虎添翼，銷售熱潮不斷；3、項目地段絕佳，但略顯擁擠，作為總部級辦公缺少應有的配置。4、缺乏像及恒盛壩上街項目的地標性，不足以讓總部級企業(yè)為之側目；合肥市商業(yè)市場調(diào)研

2百貨店百貨店是指在一個大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，開展進貨、管理、運營，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。

（1）選址在城市繁華區(qū)、交通要道。（2）商店規(guī)模大，營業(yè)面積在5000平方米以上。（3）商品結構以經(jīng)營男裝、女裝、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主，種類齊全、少批量、高毛利。

（4）商店設施豪華、店堂典雅、明快。（5）采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。（6）采取定價銷售，可以退貨。（7）服務功能齊全。

合肥代表物業(yè)：鼓樓商廈、樂普生、百貨大樓、商業(yè)大廈、古井賽特、瑞景國際等大型綜合超市大型綜合超市是指采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，滿足顧客一次性購足需求的零售業(yè)態(tài)。（1）選址在城鄉(xiāng)結合部、住宅區(qū)、交通要道。

（2）商店營業(yè)面積10000平方米以上。（3）商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。

（4）采取自選銷售方式。（5）設與商店營業(yè)面積相適應的停車場。

合肥代表物業(yè)：合家福、沃爾瑪、家樂福、樂購、北京華聯(lián)、易初蓮花、麥德龍、大潤發(fā)等購物中心

購物中心指企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。

（1）由發(fā)起者有計劃地開設、布局統(tǒng)一規(guī)劃，店鋪獨立經(jīng)營。

（2）選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結合部的交通要道。

（3）內(nèi)部結構由百貨店或超級市場作為核心店，與各類專業(yè)店、專賣店、快餐店等組合構成。

（4）設施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實行賣場租賃制。（5）核心店的面積一般不超過購物中心面積的80%。

（6）服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。（7）根據(jù)銷售面積，設相應規(guī)模的停車場。合肥代表物業(yè)：安徽國購廣場、新都會環(huán)球廣場、合家福商業(yè)廣場、元一時代廣場、溫莎國際購物廣場等

專業(yè)市場以現(xiàn)貨批發(fā)為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規(guī)模集中交易的坐商式的市場制度安排。（1）是一種典型的有形市場；（2）以批發(fā)為主，兼營零售；（3）集中交易，有一定數(shù)量規(guī)模的賣者，接近完全競爭的市場結構；（4）以現(xiàn)貨交易為主，遠期合同交易為輔。專業(yè)市場的主要經(jīng)濟功能是通過可共享的規(guī)模巨大的交易平臺和銷售網(wǎng)絡，節(jié)約中小企業(yè)和批發(fā)商的交易費用，形成具有強大競爭力的批發(fā)價格。專業(yè)市場的優(yōu)勢，是在交易方式專業(yè)化和交易網(wǎng)絡設施共享化的基礎上，形成了交易領域的信息規(guī)模經(jīng)濟，外部規(guī)模經(jīng)濟和范圍經(jīng)濟，從而確立商品的低交易費用優(yōu)勢。合肥代表物業(yè)：安徽大市場、白馬國際服裝城、長江批發(fā)市場、漕沖糖酒城等社區(qū)沿街底層商業(yè)以社區(qū)配套或城市基本的商業(yè)配套為基礎，多分布在社區(qū)住宅樓底層，均分布在交通位置較為便利的道路兩旁或社區(qū)出入口周邊，其主要的功能還是以滿足日常生活配套為主，以一種較為零散的商業(yè)模式，整體操作的難度較大，不利于統(tǒng)一定為，難以像大型商場或專業(yè)市場那種集中，形成規(guī)模，但其龐大的社區(qū)人口資源優(yōu)勢，是其商業(yè)日常運營的基本保證，因此此類物業(yè)的風險系數(shù)較低，但回報率相對其他商業(yè)物業(yè)較低。多為資金保值增值的首選。合肥代表物業(yè)：長江路沿線沿街門面、紅星路、桐城路等沿街門面等五大常規(guī)業(yè)態(tài)撐起商業(yè)一片天1、百貨店2、大型綜合超市3、購物中心4、專業(yè)市場5、社區(qū)沿街底層商業(yè)

｝合肥市商業(yè)市場宏觀分析

HeFeiCommercialMarketMacroAnalysis2009.9—2010.9合肥市商業(yè)供求關系對比圖從2009年10月至2010年9月的12個月中，全市新增商業(yè)供應122.18萬平方米，去化掉80.93萬平方米，即這12個月新增存量為41.25萬平方米，庫存量比上月略有增加，庫存量依然很大。以9月的商業(yè)成交量計算，大概還需要需5個月左右的時間才能去化掉這些新增存量。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)合肥市商業(yè)市場宏觀分析

HeFeiCommercialMarketMacroAnalysis從2009年10月至2010年9月的12個月中，2010年初商業(yè)供應量較大，由于受政策影響較小，從整體供應量來看，總體保持較為平穩(wěn)，商業(yè)市場較為看好，供應量集中供應區(qū)域多為住宅的底商，大型商業(yè)中心供應量相對較少。2009.9至2010.9合肥市商業(yè)供應量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)合肥市商業(yè)市場宏觀分析

HeFeiCommercialMarketMacroAnalysis九月商業(yè)市場成交量為7.97萬平方米，環(huán)比下降6.45%，同比下降0.3%。在本月的成交量中，住宅底商成交占據(jù)主要地位。其中，馥邦商務廣場商業(yè)樓占據(jù)商業(yè)成交金額排行榜榜首，濱湖世紀城·春融苑名列第二，藍鼎·濱湖假日位居第三。按區(qū)域來看，濱湖區(qū)因其快速發(fā)展的地理優(yōu)勢，是成交的主要貢獻區(qū)域。目前商業(yè)市場上仍有不少存量房，消化存量依然是這幾個月的重要任務。之前三個月，商業(yè)成交保持一定的上升速度，但本月商業(yè)成交出現(xiàn)了小幅下降，但是預計未來成交會保持一定的平穩(wěn)上升趨勢，在平穩(wěn)中有一定的波動但不會出現(xiàn)大幅變動。2009.9至2010.9合肥市商業(yè)成交量對比圖數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)濱湖時代商業(yè)中心商務金融區(qū)綜合性商業(yè)區(qū)域濱湖家園世紀城商業(yè)中心合家福商業(yè)中心濱湖新區(qū)目前商業(yè)區(qū)域分布圖

BinHuNewAreasPresentCommercialAreaRegionalMap

居然之家（1-4層）永輝超市、部分內(nèi)鋪（-1-1F）粵港1號海鮮城（1F）集中商業(yè)（2-4F）招商中招商中萬尚百貨商業(yè)案例—濱湖世紀城

集中式+沿街底層商業(yè)總體量：約40萬平米（集中商業(yè)）約10萬方（沿街住宅底商）商業(yè)類型開盤時間已推已售銷售率年去化剩余面積價格住宅底商2008.1210萬9.3萬93%4.7萬1萬約26000集中商業(yè)2009.340萬15萬37.5%7.5萬25萬約12000商業(yè)案例—濱湖世紀城

濱湖世紀城購物中心總建筑面積：40萬方業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型購物中心（福建永輝超市）已經(jīng)運營、大型家居超市（居然之家）、萬尚百貨，已經(jīng)對外營業(yè)、其他業(yè)態(tài)正在招商中……濱湖世紀城沿街底商總建筑面積：10萬方業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、超市、藥店、五金、百貨、休閑娛樂等面積區(qū)間：120—1000㎡銷售率：93%注：1、沿街住宅底商部分銷售較好，去化較快，受到市場追捧；2、集中式商業(yè)由于受到區(qū)域市場成熟度的影響，一層商業(yè)去化的速度快，負一層及二層、三層、四層存在招商難度，目前雖居然之家和永輝超市及粵港海鮮城進駐后，對集中式商業(yè)招商有強大的促進作用，銷售形勢看好；商業(yè)案例—濱湖世紀城

濱湖世紀城購物中心—集中式商業(yè)項目面積開間進深層高層數(shù)租金價格經(jīng)營業(yè)態(tài)濱湖80—150㎡5.6米—7.2米8米—12米4.5米（一樓）4層一樓：50—80元/㎡永輝超市、銀行、美容美發(fā)、鮮花、百貨、時尚用品、美食等二樓：40—60元/㎡女裝三樓：30—50元/㎡男裝四樓：30—50元/㎡美食項目分析1、集中式商業(yè)操作難度較大，人氣難以支撐目前的商業(yè)體量；2、項目招商力量較強，大品牌的商業(yè)項目紛紛進駐，如國美電器、采蝶軒、、建行等等；3、二樓女裝品牌較為低檔，人氣較差；4、項目硬件相對可以，但公攤太大，商場內(nèi)部氛圍營造不夠；5、二樓及以上樓層招商難度較大，部分服裝品牌均來自白馬服裝城等批發(fā)行業(yè)，零售業(yè)并不是這部分商家的強項；6、項目定位較難，有開始的電子商場到后來的萬尚百貨，從定位上來說萬尚百貨與永輝超市存在一定沖突，后期會不會形成惡性競爭，難以想象；商業(yè)案例—藍鼎觀湖苑

沿街底商總建筑面積：3萬方業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、超市、藥店、五金、百貨、休閑娛樂等面積區(qū)間：80—300㎡銷售率：100%注：1、商業(yè)體量相對較少，作為社區(qū)配套效果較理想，與對面項目濱湖和園形成商業(yè)對流，促進了商業(yè)成熟；2、沿街住宅底商部分銷售較好，去化較快，受到市場追捧；3、產(chǎn)品規(guī)劃有硬傷，導致銷售價格難以實現(xiàn)最大化。商業(yè)案例—藍鼎萬國農(nóng)貿(mào)

沿街商業(yè)+集中式攤位總建筑面積：10萬方業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、超市、藥店、五金、百貨、休閑娛樂等面積區(qū)間：100㎡銷售率：50%注：1、商業(yè)體量相對較少，作為社區(qū)配套效果較理想，與對面項目濱湖和園形成商業(yè)對流，促進了商業(yè)成熟；2、沿街商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃存在一定的弊端，三層設置，單層面積較小，不適用；3、內(nèi)部攤位前期推廣效果較為理想，抓住了濱湖新區(qū)強大的未來人口優(yōu)勢和良好的商業(yè)前景，銷售較為理想；商業(yè)案例—藍鼎濱湖錦街

獨立沿街商鋪總建筑面積：10萬方業(yè)態(tài)規(guī)劃：餐飲、藥店、五金、百貨、休閑娛樂等面積區(qū)間：80—240㎡銷售率：50%價格：15000—26000元/㎡注：1、70年產(chǎn)權，區(qū)別于其他商品的低使用年限的約束，性價比高；2、可以入戶口解決了業(yè)主子女上學問題；3、產(chǎn)品面積適中，規(guī)避了觀湖苑前期的硬傷，產(chǎn)品實用率高；4、外鋪銷售較為理想，內(nèi)鋪成為銷售難點；（一層）（二層）（三層）商業(yè)案例—濱湖商業(yè)綜合對比

項目面積開間進深層高層數(shù)價格備注濱湖家園80—350㎡4.5米—5米8米—12米3.5米2層——回遷房商業(yè)鋪面濱湖世紀城120—1000㎡5.6米—7米12米3.6米—4米2層、3層26000—300003層鋪面占20%，2層占80%，多為獨立商鋪，方正實用藍鼎觀湖苑86—250㎡4.5米—6米10米—14米2.9米—4.5米2層、3層——3層鋪面占40%，2層占60%，內(nèi)部關鍵部位多有大面積承重墻，實用率低藍鼎萬國農(nóng)貿(mào)96㎡3.6米8.8米3.3—3.7米3層內(nèi)鋪：14000外鋪：20000開間相對較小，給后期商業(yè)經(jīng)營形成了約束，在一定程度上影響了銷售進程。藍鼎濱湖錦街80—240㎡4米8.9米—12米3.5米—4.5米2層、3層內(nèi)鋪：20000外鋪：260003層鋪面占70%，2層占30%，外鋪銷售率較高市場調(diào)研總結：1、濱湖新區(qū)門面面積多為200㎡左右，其中2層鋪面銷售較好；2、通過不斷改進，濱湖區(qū)商業(yè)項目內(nèi)部結構也在不斷優(yōu)化，較為實用；3、單鋪開間多為5.6米左右，大面積落地玻璃，采光性較好；4、進深多為12—14米之間，大面寬鋪面銷售較好；項目面積單位租金年租金收益濱湖家園10-100㎡80-100元/月120000濱湖家園150-260㎡40-60元/月187200濱湖世紀城120-240㎡60-80元/月230400藍鼎觀湖苑80—250㎡40-60元/月129600商業(yè)案例—租賃價格及收益

THEENDTHANKS即使贈品只是一張紙，顧客也是高興的。如果沒有贈品，就贈送“笑容”。所謂企業(yè)管理就是解決一連串關系密切的問題，必須有系統(tǒng)地予以解決，否則將會造成損失。浪費時間。9月-239月-23蓋茨運用的管理風格既不是美國的個人主義式，也不是日本的共識主義式，而是獨樹一幟的達爾文式企業(yè)成功經(jīng)典名人名言10:3510:3510:35:229月-23前方