對二手房買賣過程中“跳單”問題的研究 工商管理專業(yè)

二、二手房買賣過程中“跳單”問題的理論概述（一）二手房市場的發(fā)展隨著我國經濟的發(fā)展，國內對住房需求不斷增強，市場上，一方面房地產開發(fā)商不斷開發(fā)新羅盤，另一方面，二手房市場異軍突起。其主要是源于很多人換大房子，必定形成二手房源。同時，二手房具有價格相對低廉，省去裝修的費用與裝修的時間等優(yōu)勢。同時二手房多數位置優(yōu)越，特別是靠近學區(qū)的房子，具有較好的價值。因此，市場上對于二手房的需求不斷增強。在二手房市場，經濟發(fā)展使得二手房供應充足，良好的優(yōu)勢使得二手房需求較大。最終，使得二手房市場的發(fā)展非常迅猛。據不完全統(tǒng)計，二手房交易規(guī)模正在趕超新樓盤的交易規(guī)模，不就的將來，二手房市場將成為房地產交易的主力流。雖然，二手房市場在我國起步相對較晚，但是發(fā)展十分迅速。隨著我國二手房市場逐步放開，二手房交易規(guī)模不斷擴大。由此可見，我國二手房市場發(fā)展前景十分廣闊。二手房相對于新房而言，價格實惠，位置完善，服務設施完善，社區(qū)成熟等優(yōu)勢得到了廣大人民的青睞。資料來源：/3/view-11573317.htm資料來源：/3/view-11573317.htm（二）“跳單”的基本概念“跳單”又稱“跳中介”，是指買方或賣方與中介（公司）簽訂了預售確認書、傭金購買協議或銷售協議。中介公司履行了提供獨家資源信息的義務，促進買賣雙方按照協議進行會晤和談判。為避免或減少買賣雙方支付協議中約定的中介費的義務，不經中間人而私下簽訂銷售合同的行為。資料來源：資料來源：/doc/5904827-6117729.html在二手房買賣居間實踐中，“跳單”主要表現出以下幾種形式：（1）委托方利用來自原房地產經紀公司的信息、資源使自己從中受益。其中，“跳單”分為“半跳”、“全跳”和“隱跳”三種?！鞍胩奔次蟹教^前房地產經紀公司，通過其他房地產經紀公司與房屋銷售方簽訂房屋買賣合同?！叭奔次蟹教^委托的房地產經紀公司，直接與房屋出售方簽訂房屋買賣合同；“隱跳”則指委托人跳開經紀公司，通過私下與朋友達成協議促成房屋買賣合同成交。此三種“跳單”形式的最終結果都是經紀公司受損。（2）委托方將原先委托的房地產經紀公司提供的房源信息告訴他人，使第三人由此受益。即委托方在獲取了自己委托的房地產經紀公司的房源信息后，另外再將該套房屋信息完全透露給他人，促使第三人與房屋出售方簽訂房屋買賣合同。像在這樣的情況下，可判定為委托人已經“消費”了房地產經紀公司的信息價值，不管委托人是否因此受益，經紀公司依然利益受損，仍應該判定屬于“跳單”行為。不論是何種形式的跳單，均強調“跳過經紀公司”這個核心，只是具體表現出來的形式不同。（三）二手房買賣過程中“跳單”行為的認定1.存在著真實有效的居間服務合同存在真實有效的居間合同是大前提，其重要性自不用言說。若非存有真實有效的居間服務合同，其后續(xù)討論將于此戛然而止。因此，在“跳單”案件審理認定中不能本末倒置，忽略這一大前提。居間服務合同應該具備“有效”要件，即“跳單”行為人要具有相應的民事行為能力，締約方的行為應真正反映其內在效果的含義，即其效果的含義與表達式的行為相一致。合同內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違反社會治安和良好習慣。2.房地產經紀人積極履行義務在二手房交易過程中，房地產經紀人履行了居間義務應以帶領看房為開始履行義務的標志，消費者一旦接受了由房地產經紀人的帶領看房，也就意味著默認接受了居間方提供的信息與居間服務，這時，居間法律關系從此形成，居間雙方在交易過程中則應受到相應約束。大多數房地產經紀公司在帶客戶參觀房屋后都與客戶簽署了確認書。也有一些房地產經紀公司，要求在引導買家看房子之前先簽署房景協議。因此，這種情況是存在的。然而，在出售二手房的合同中，居間人并沒有實際履行干預義務。因此，識別“跳單”的另一個基本要求是檢查中介是否積極履行其中介服務義務。3.委托人借用經紀人信息認定跳單行為的構成，重點還在于認定委托人有沒有“利用”經紀人提供的信息與機會。委托人是否利用居間人提供的信息、機會與房屋出售方私下成交或另行委托其他經紀公司促成交易，是衡量委托人“跳單”行為的程度以及認定“跳單”違約的關鍵。如果委托人首次獲知該房源信息或者首次前往實地看房，即按常理，委托人是從房地產居間人處利用該房源信息。如果居間人沒有取得房源的獨家信息，并且提供房源的賣方多處掛牌、在網上發(fā)布房屋信息或者張貼房屋廣告等使委托人可以通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得同一房源信息，居間人也沒有證據證明委托人系經其首次獲得該房源信息的，即推定委托人沒有利用該居間人提供的居間服務信息。4.委托人另擇經紀人簽約或者私下簽約委托人另擇居間人締約或私下締約是認定“跳單”的基本條件，只有委托人存在刻意“繞開”居間服務的行為，才存在該問題的討論。在實踐當中“跳單”的基本動機就是逃避房地產經紀公司的居間服務費用，也就是“跳單”的認定的要件是是否付出了相應的費用。房地產交易當中，服務實現后，要付出一定的報酬。“跳單”發(fā)生的是有意的避開報酬，即不出費用。同時，要認定“跳單”是否發(fā)生，就需要看具體情況，買家是與其他經紀公司發(fā)生交易并付費，還是直接與房主交易，節(jié)省了費用，這是不同的兩種情況，也是不同的兩種性質。前者并非惡意“跳單”，而后者就是惡意“跳單”行為。三、二手房買賣過程中“跳單”案例綜述（一）案例分析1.“陶德華”案例（1）案情介紹2008年下半年，李寶萍想將一套房屋進行出售。于是她將此套房屋的買賣信息告知多家房地產經紀公司，讓其進行對該套房屋進行銷售，10月22日，上海立好信公司業(yè)務員帶委托人陶德華看這套房屋；11月23日，上海漢宇公司業(yè)務員在不知情的狀況下，帶陶德華的妻子曹美娟也看了這套房屋，當時漢宇經紀公司對這套房源的報價是145萬元；11月27日，上海中原中原公司在業(yè)務員的安排下，也帶領陶德華對這套房屋進行實地查看，當時中原公司對這套房源的報價又是165萬元。并簽訂了《房地產求購確認書》，之后就對于該房屋交易事宜中原公司業(yè)務員并未與陶德華進行任何聯系。該《確認書》中第2.4條約定，陶德華在查看過該房屋后的6個月內，陶德華或其委托人、代理人、代表人、承辦人等與陶德華有關聯的人，不能利用中原公司提供的信息、機會等條件與第三方達成房屋買賣的，否則陶德華應按照與第三方就該房屋達成交易的實際成交價的1%向中原公司支付違約金。隨后，漢宇公司通過積極的跟房屋出售方多次協商價格，在漢宇公司居間下，11月30日，陶德華與李寶萍簽訂了《房地產買賣協議》，房屋成交價為138萬元。之后雙方辦理了過戶手續(xù)，陶德華按約向漢宇公司支付了傭金1.38萬元。原告中原公司訴稱:陶德華是在利用中原公司業(yè)務員提供房源信息，故意避開中原公司，私自與房屋出售人直接簽訂房屋買賣合同，違反了《房地產求購確認書》中第2.4條的約定，屬于惡意“跳單”行為，并請求法院判令陶德華向中原公司支付違約金1.65萬元。（2）法院裁判情況法院認為：根據《合同法》的規(guī)定和陶德華與中原公司的協議，在本案中，房屋出售方把自己的房子托付給三家中介公司出售，沒有一家是唯一的委托機構。此外，每一家中介公司都為陶德華提供了真正的看家服務和承包機會。中原公司不是第一家提供中介服務的中介公司，它只看過一次陶德華的房子，也沒有積極的跟房屋出售方商談房價，也沒有提供其他媒體服務。漢宇公司積極提供媒體服務，多次與賣方協商房價，最終以最低價格推廣房屋交易。因此，中原公司的中介行為不利于房屋出售方和陶德華房屋銷售合同。此外，陶德華也正常向漢宇公司支付中介報酬總額1.38萬元，因此陶德華沒有故意避開中原公司與房屋出售方之間的私人交易，也沒有委托他人使用中原公司提供的住房信息，以不支付或少支付中介報酬為目的。因此，它不構成違約。法院裁定：中原公司的訴訟請求不予支持。周伶慧.二手房買賣居間合同“跳單”行為法律問題研究[D].貴州民族大學,2016.周伶慧.二手房買賣居間合同“跳單”行為法律問題研究[D].貴州民族大學,2016.2.“徐稀成”案例（1）案情介紹房屋出售方黃桂蘭委托了齊河縣城市家源房產信息服務中心（以下簡稱城市家源）出售自己的一套房屋，且在沒委托其他經紀公司代為銷售。2013年7月27日，城市家源的牟淑揚與徐稀成簽訂了《買賣看房確認書》。8月7日，城市家源的工作人員黃延芳帶領徐稀成看了黃桂蘭委托的這套房屋，黃桂蘭簽字確認，8月8日黃延芳又帶領侯田甜（徐稀成之妻）看了這套房源，并報價55萬元。之后徐稀成既然通過齊魯樓市的一位朋友私下和房屋出售方黃桂蘭進行聯系，以53.5萬元房屋價格達成交易，并辦理房屋過戶手續(xù)，隨后，牟淑揚以徐稀成為被告向法院提起了訴訟，理由：我方工作人員多次帶徐稀成看房，徐稀成看中新華園小區(qū)的房屋并與我方簽訂了《買賣看房確認書》，徐稀成卻已經私自與房主進行交易，他的行為違反了雙方簽訂的協議，損害了我方的合法權益，特要求徐稀成支付成交房屋價格1%的中介費。（2）法院裁判情況法院認為：雙方當事人自愿簽訂的《買賣看房確認書》屬于居間合同，購房委托人徐稀成私自繞過牟淑揚與房屋出售方黃桂蘭達成買賣房屋協議的行為俗稱“跳單”行為，“跳單”條款的目的在于保護作為居間人的中介公司的權益，防止委托人利用已獲得的居間服務私下與第三人進行交易的背信行為，徐稀成委托牟淑揚從事房屋買賣的居間行為，是雙方的一致合意，并沒有免除或加重一方責任、排除另一方的責任，而徐稀成與房屋出售方黃桂蘭的房屋買賣行為確實是利用城市家源所提供的房源的信息、機會等條件，徐稀成在沒有解除《買賣看房確認書》這種的情況下，私下與黃桂蘭簽訂房屋買賣合同、進行交易的行為構成違約。故雙方訂立的《買賣看房確認書》應屬有效協議，徐稀成應當按照該協議的約定向牟淑揚支付中介費以及違約金。周伶慧.二手房買賣居間合同“跳單”行為法律問題研究[D].貴州民族大學,2016.周伶慧.二手房買賣居間合同“跳單”行為法律問題研究[D].貴州民族大學,2016.（二）二手房買賣過程中，引起“跳單”問題的原因分析在二手房買賣過程中，由于委托人引起的“跳單”問題頻頻出現，已經干擾了正常的二手房交易市場。因此，我們需要對二手房買賣過程中的“跳單”問題進行深層次的分析，以便尋找到具體的原因。當前主要有：居間服務活動本身的特點，無法控制交易信息外露；二手房經紀市場中存在不正當的價格競爭；房地產經紀公司入職門檻低，經紀人員的服務素質和服務水平參差不齊，多種因素的影響引起二手房買賣過程中的“跳單”。因此，本文將站在房地產經紀公司的角度，分析二手房買賣過程中“跳單”問題的原因，并提出相應合理化建議。1．居間服務活動本身的特點，無法控制交易信息外露當前，二手房的買賣過程中“跳單”問題頻出，其中與二手房買賣信息特點具有重大的關系。對于房源信息的保密程度，在如今的網絡環(huán)境下是辦不到信息完全處于保密狀態(tài)，不外露的。然而，認定跳單行為的構成，重點也是在于確定是否“利用”房地產經紀公司提供的信息與機會。委托人是否利用房地產經紀公司提供的信息、機會與房屋出售方私下成交或另擇其他房地產經紀公司進行成交，是衡量委托人“跳單”行為的程度以及認定“跳單”違約的關鍵因素。如果委托人第一次獲知該房源信息或者首次前往實地看房，即按常理，委托人是從通過房地產經紀公司居間人得知該房源信息。如果該房地產經紀公司居間人沒有取得房源的獨家信息，并且提供房源的房屋出售方也存在著委托多家經紀公司代為銷售，或者在網上發(fā)布房屋信息以及張貼房屋廣告等，這樣將會使購房委托方可以通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得該同一房源信息，為此，房地產經紀公司居間人也沒有證據證明委托人是利用其首次獲得該房源信息，由此推定委托人沒有利用該居間人提供的居間服務信息。由于二手房市場的逐步成熟，二手房交易的頻繁和交易環(huán)節(jié)的復雜，在如此復雜的市場中，對于房源的買賣信息無法處于保密狀態(tài)，將會給購房委托人擇優(yōu)選擇其中任何一個經紀公司或私下與房屋出售方進行交易提供了可能。由于房地產信息具有擴散性的特點。不管如何保密或封鎖，房源買賣信息始終辦不到保密狀態(tài)，該信息總是可以通過多種多樣的途徑進行擴散，而且擴散的方式方法和傳播手段也是大不相同的。但是，信息的擴散性是有兩面性的，有利的一面是：有利于經紀人收集房源信息，不利的一面是：將會導致買賣或租賃雙方避開經紀公司，私下交易或者購房委托人另擇委托房地產經紀公司進行交易的可能性增大，“跳單”問題將不言而喻。所以，因順應潮流而變，充分利用信息擴散性的特點，通過類似貝殼找房網這樣的平臺，對房屋買賣信息統(tǒng)一整理，實現信息共享，達到共贏。2.二手房經紀市場中存在不正當的價格競爭首先是信息不對稱導致的二手房經紀市場中存在不正當的價格競爭。二手房在進行買賣過程中，房屋出售方將房屋委托給經紀公司進行銷售，此時，在此情形之下，經紀公司將優(yōu)先掌握更多的房源交易信息，包括房屋的質量、產權及其他有關信息。在購房者還沒做出購買決定選擇之前，針對該套房源的信息了解甚少。經紀公司通常以自身利益為先，對不利于該套房屋交易的實際情況會有所隱瞞，有的時候甚至進行偽裝，誘導購房者做出購買選擇?？梢?，經紀公司與購房委托人對房產信息的了解程度呈現不對稱的現象。當購房者無法獲得直接有效的購房信息時，二手房中介經紀人的信息將起到決定性作用，此時二手房中介經紀人的信息將會影響二手房交易的進行。對于購房委托人而言，這些因素的存在，房屋價格將呈居高的狀態(tài)，物非所值，由此，信息不對稱導致二手房經紀市場中存在不正當的價格競爭。當前，二手房交易市場中，多以中介方式進行房產交易。在信息不對稱現狀之下，中介機構定價不一。極有可能出現委托方付出相應費用后，卻未能得到應有的房屋服務質量保證，進一步加劇了二手房市場中存在不正當的價格競爭。由于房地產經紀公司的過度競爭，使得客戶的交易選擇機會增加，現如今，房地產經紀行業(yè)人市“門檻”較低，近年來經紀公司蓬勃興起。在同一地段經紀公司接二連三出現，房屋出售方的房源統(tǒng)通常會在多家經紀公司進行掛牌銷售，客戶對經紀服務自然也是可以“貨比三家”。而經紀公司之間的過度競爭，必然是傭金的收費差別。在政府主管部門放開對經紀收費的指導價后，經紀公司對客戶的收費完全可以是雙方協商來確定。客戶選擇收費較低的經紀公司是自然現象。在二手房買賣市場中，房屋出售方為了盡快的出售，通常會選擇將房源信息提供給多家房地產經紀公司代為銷售，這也就意味著，同一個購房者，會通過不同的房地產經紀公司得知同一套出售的房源，而相比之下，作為獨家委托的獨家房源信息并不是很多。因此，針對同一房源信息，因出售方選擇的房地產經紀公司不同，因此在該套房屋的報價上各經紀公司將會各有差異的現象。而部分房地產經紀公司，為了提高競爭力以便打開自己的市場，往往會采取壓低房價和居間服務費的方法。更有甚者，居間費用會存在著與委托人私下協商而定的現象，往往會出現收費低于行業(yè)規(guī)定的區(qū)間標準，由此看來，房地產經紀公司與公司之間的不正當的價格競爭將成為了誘使委托人跳單的一個重要因素。所以要進一步規(guī)范行業(yè)收費標準，盡可能減少“跳單”現象的發(fā)生，同時避免房產中介市場競爭朝著一個惡性的方向發(fā)展。3.房地產經紀公司入職門檻低，經紀人員的服務水平參差不齊首先是房地產經紀公司入職門檻低，當前我國房地產經紀公司特別是二手房經紀公司的入職門檻很低，入職過程當中，很多房地產經紀公司只是進行相應的備案處理，沒有嚴格的審核與審核標準，經紀公司的資質以及基本情況了解不清，當前房地產經紀公司水平參差不齊。經紀人員的服務素質和服務水平參差不齊。這不僅僅是從金房地產經紀公司層面存在著水平的差異，同時期還存在于房地產經紀人員當中的水平不一，由于二手房市場交易量較大，房地產經紀公司也很多，很多人員擠入二手房交易市場，加入相應的房地產經紀公司進行房地產服務。但是這些人員沒有相應的房地產，特別是二手房交易相關經驗以及營銷基本知識，還有很多銷售人員不懂得相應的法律法規(guī)，在房地產交易當中形成了諸多的矛盾與困境，相關數據顯示，我國房地產特別是二手房交易市場當中從經紀人的年齡結構上來講，大多為30以下的女性青年，這些人的學歷上來說有75%的人沒有大學學歷，從專業(yè)性的角度上來考量，有20%的人為房地產相應專業(yè)，80%是來自于各行各業(yè)的人員，人員只是看中了房地產經紀公司提供的豐厚的回報，年齡結構不合理，缺少相應的專業(yè)化學習，行業(yè)也不匹配，導致了經紀人員的服務水平參差不齊。從從業(yè)人員的流動性上來看，流動性要遠遠高于一般的企業(yè)，中介機構的角度上來講，大部分從業(yè)人員會不斷的從不同的房地產經紀公司之間跳槽，更大一部分人員無法適應房地產激烈的競爭，在經紀公司所工作的時間不長，有超過50%的人，在一年之內會轉行。因此，過大的流動性使得二手房市場交易中經紀人員的服務水平參差不齊。經紀人員的服務素質不高，使得二手房市場交易中“跳單”現象普遍，問題頻出。二手房經紀業(yè)務中存在著操作不規(guī)范的現象，促使二手房買賣過程中交易過程中“跳單”問題產生。同時，由于二手房經紀人以及房屋出售方在出售二手房時為了提升自身的利潤，對影響交易的因素進行隱瞞，也會導致交易過程中“跳單”問題。四、解決二手房買賣過程中“跳單”問題的建議（一）統(tǒng)一信息管理，實現信息共享當前，二手房買賣過程中“跳單”問題頻出

，其與二手房買賣相關買賣信息特點具有重大的關系。由于在如今的網絡大背景環(huán)境下是做不到信息完全保密的。所以，應結合二手房買賣信息擴散性的特點，順應潮流而變，充分利用自身特點與網絡資源，統(tǒng)一對二手房買賣過程中的交易信息進行管理，實現信息共享。目前諸多的房地產經紀公司都使用自己的客源客戶端，分別有：搜房網、58同城、安居客、趕集網、新浪網等等，在當今信息騰飛的時代，同一套房源，房屋出售方會將房源信息告知多個經紀公司，委托其代為銷售的現象，相關的買賣信息也會隨之通過不同的渠道進行傳播擴散，在如今互聯網時代，二手房買賣信息是根本做不到完全處于保密狀態(tài)的，由此，“跳單”現象隨之而來。如今，二手房買賣過程中“跳單”問題，已經無法單憑通過禁止或懲罰的方法進行控制。因此，應該順應時代潮流而為，通過搭建一個共同的信息共享平臺，對信息實行統(tǒng)一化管理，實現信息共享，加以解決。應市場的需要，貝殼找房網這一全新的運營模式，就出現于房地產市場中，其中，貝殼找房網致力于聚合和賦能房地產全行業(yè)的優(yōu)質服務者，為消費者提供全方位的居住服務平臺，有效的對市場的資源進行整合，統(tǒng)一性管理，使資源充分得以利用，多家經紀公司共用一個信息平臺，使買賣信息實現共享，實現企業(yè)與企業(yè)之間、經紀人與經紀人之間，參與的其他人員也有所獲利，房屋成交后，都會有屬于自己的利益分成。同一套房源，房地產經紀公司之間都可以進行查閱與市場銷售，完成每一項，最終傭金都是按比例分成。其中為房源錄入方10%、房屋實勘方5%、收鑰匙方5%、平臺費用為傭金1%，其余為銷售業(yè)務方，分別按一定比例分配傭金。貝殼找房網，打破常規(guī)理念，先使用，不計費，等業(yè)務員開單之后，再按規(guī)定的比例，從業(yè)務員所得傭金內扣除，換句話而言，銷售業(yè)務員不開單，沒有收傭，就不用收取平臺費用，另一方面將間接性減少銷售業(yè)務員的端口費用支出，又能實現信息透明共享，同時提升了銷售業(yè)務員的積極性。這是有效解決二手房買賣過程中“跳單”問題的基本方式與最為有效的途徑之一。（二）合理收費，實現共贏通過分析存在的這些問題產生的原因，想要有效的解決二手房買賣過程中“跳單”現象的發(fā)生，就必須做到合理收費，合作共贏，為進一步合理規(guī)范二手房交易市場。因此，我們要理順經紀服務流程，明確經紀服務內容和標準，透明經紀服務收費，進一步規(guī)范房地產經紀機構及從業(yè)人員的行為。如貝殼找房網這一服務平臺，做到交易信息信統(tǒng)一管理，實現信息共享。而統(tǒng)一透明的合理收費，有效的解決房地產經紀公司與公司之間存在的的不正當的價格競爭現象，這樣才能遏制“跳單”現象的發(fā)生，同時避免房產中介市場競爭朝著一個惡性的方向發(fā)展。通過類似貝殼找房網這種平臺，首先是房源信息進一步統(tǒng)一與規(guī)范管理，不會再出現同一套房源，擁有不同的定價現象發(fā)生。貝殼找房網依托海量真實成交和在售數據，準確預估房屋真實市場價值。因此，要進一步完善發(fā)揮貝殼找房網預估房屋真實市場價值能力，統(tǒng)一定價，避免不正常的價格競爭。各個經紀公司也不會因為為了提高競爭力打開自己的市場，采取壓低房價。所有的加盟經紀公司，都可以在貝殼找房網這一全新的銷售平臺上進行銷售，甚至各大經紀公司可以對同一套房源進行銷售，對于利益分成而言，房屋成交后，都會有屬于自己的利益分成。其中為房源錄入方10%、房屋實勘方5%、收鑰匙方5%、平臺費用為傭金1%，其余為銷售業(yè)務方，分別按一定比例分配傭金。貝殼找房網并不是像原有的58同城、趕集網、新浪網等先收取一定的端口費用，至于銷售業(yè)務員的業(yè)績，將不是一個客源端口所能決定的，而貝殼找房網，打破常規(guī)理念，先優(yōu)先體驗，不計費，等銷售業(yè)務員有業(yè)績之后，再按規(guī)定的比例，從業(yè)務員所得傭金內扣除，換句話而言，銷售業(yè)務員不開單，沒有收傭，就不用收取平臺費用，這樣既能帶動經紀人員的積極性，信息透明共享，解決的房屋出售方一房多掛的現象，又能避免跳單現象發(fā)生。二手房買賣過程中不正當價格競爭導致的“跳單”問題將會得到有效解決。（三）加強房地產經紀公司自身建設，提高經紀人服務質量和服務水平首先，提高經紀機構管理水平。當前我國房地產經紀公司特別是二手房經紀公司的入職門檻很低，入職過程當中，很多房地產經紀公司只是進行相應的備案處理，沒有嚴格的審核與審核標準，因此，應該嚴格二手房經紀公司的準入制度。對經紀公司的資質以及基本情況進行評估，達到標準之后，才可以建立房地產經紀公司，進入房地產行業(yè)。進而有效解決當前房地產經紀公司水平參差不齊的問題。同時，要通過行業(yè)協會對我國房地產經紀公司進行引導性管理。行業(yè)協會要積極發(fā)揮交流作用，服好務，提供平臺，引導房地產經紀機構積極規(guī)避各種風險。管理相關人員以較高的素質與水平進行房地產工作。馬翠花.我國房地產經紀行業(yè)發(fā)展現狀及建議[J].合作經濟與科技,2018(03):36-37馬翠花.我國房地產經紀行業(yè)發(fā)展現狀及建議[J].合作經濟與科技,2018(03):36-37其次，繼續(xù)加強文化建設。企業(yè)文化是建立在公司核心價值觀的基礎上，根據公司目標而形成的文化氛圍，房地產經紀公司的企業(yè)文化以提供優(yōu)質的客戶服務為企業(yè)文化的核心層，重視客戶需求,這對公司的長期發(fā)展而言具有較好的效應。但是，房地產經紀公司的企業(yè)文化過于單一，客戶層面,以服務客戶為核心價值觀，員工層面，以人本文化為核心價值觀，缺乏多元化的企業(yè)文化來中和文化弊端。尤其房地產經紀公司未來將布局全國業(yè)務，將艱苦奮斗的企業(yè)文化融入企業(yè)，對加強員工的奮斗精神和吃苦耐勞能力具有一定作用。另外，加強文化建設的同時還要注重企業(yè)文化的建設是否與員工實踐相一致，注重企業(yè)文化的傳播和發(fā)展，通過文化傳播推動品牌建設。最后，提高經紀人服務質量和服務水平。提供高質量的專業(yè)服務可以從以下幾點出發(fā)：（1）加強經紀公司人員的專業(yè)知識培訓。經紀公司人員當中很多沒有相應的房地產知識與營銷能力，特別是確實缺少二手房交易相關經驗以及營銷基本知識，還有很多銷售人員不懂得相應的法律法規(guī)，在房地產交易當中形成了諸多的矛盾與困境。房屋銷售不同于小商品?？蛻敉ǔ栆恍╆P于住房來源的問題。房地產中介人員應掌握房屋最基本的信息，如房屋的位置和周圍配套設施、房屋的所有權、房屋的布局、面積等。只有做到自己胸有成竹，才能做到對客戶的問題對答如流。房地產經紀公司定期組織人員培訓，以提高經紀機構和人員的水平。建議房地產中介監(jiān)督管理部門組織定期培訓和評估，提高經紀人對工作流程、工作職責等內容的認識。及時通報有關房地產經紀人業(yè)務守則的法律、法規(guī)和相關案件，通知違反規(guī)定的經紀人和業(yè)務人員，以及采取的處罰措施，以發(fā)揮警戒的作用，提高經紀人的業(yè)務和法律素質，樹立全行業(yè)的誠信意識和人才意識。（2）具有強烈的服務意識。房地產經紀人應加強主動服務意識，隨時查詢客戶需求，高效執(zhí)行對客戶的承諾，確保提供準確的客戶信息。只有遵循服務流程的主線，緊緊抓住客戶，才能加快簽約流程。積極杜絕二手房經紀業(yè)務中存在著操作不規(guī)范的現象，促使二手房買賣過程中交易過程中“跳單”問題的減少。同時，要積極通過服務意識的提升減少由于二手房經紀人以及房屋出售方在出售二手房時為了提升自身的利潤，對影響交易的因素進行隱瞞的不良問題，從源頭上杜絕交易過程中“跳單”問題。（3）建立各種信息網絡。在當今互聯網環(huán)境下，房地產經紀機構還應盡快建立各種信息網絡，提供經紀信息、住房來源信息和房地產交易信息。使客戶能隨時隨地全面了解這些信息。（4）要進一步穩(wěn)定房地產經紀人隊伍，提升素質。經紀人員的服務素質不高，使得二手房市場交易中“跳單”現象普遍，問題頻出。要積極提高二手房經紀人待遇，積極招聘相應的專業(yè)人員，完善我國房地產特別是二手房交易市場當中經紀人的年齡結構。從學歷上進行控制，保證二手房經紀人具有基本的知識，積極吸收一些專業(yè)的人員從事房地產工作，特別是可以積極考慮房地產相關專業(yè)的畢業(yè)生。還可以調控房地產公司當中來自于各行各業(yè)的人員隊伍結構，對相應人員以房地產經紀公司為單位，進行專業(yè)性的匹配，整體提升經紀人員的服務水平。同時，要進一步關注從業(yè)人員的流動性。對于從業(yè)人員會不斷的從不同的房地產經紀公司之間跳槽的問題，要規(guī)范房地產經紀公司的待遇，避免惡性競爭。同時，要強化培訓，盡量讓相關人員適應房地產工作，進而穩(wěn)定隊伍。避免由于過大的流動性使得二手房市場交易中經紀人員的服務水平無法提升的不良問題。

五、結論與展望（一）結論隨著房產中介行業(yè)飛速發(fā)展，二手房交易已成為了市場的重要參與主體。近年來，二手房在大中城市房地產交易市場的優(yōu)勢開始顯現，所占市場規(guī)模也在逐年擴大。但是隨著房地產業(yè)的發(fā)展，在實踐當中出現了經紀公司的居間服務質量參差不齊，甚至出現欺詐、胡亂收費現象、市場秩序混亂，從而導致房地產經紀公司與委托人之間存在的糾紛連連不斷，其中在二手房交易過程中“跳單”問題的糾紛尤為突出。本文選取二手房買賣中介服務合同“跳單”糾紛典型案例，以案例為視角，站在房地產經紀公司的角度出發(fā)，客觀、公正的對二手房買賣中存在的“跳單”現象進行一定的分析研究，主要的包括：居間服務活動本身的特點，無法控制交易信息外露、二手房買賣過程中存在著不正當的價格競爭、房地產經紀公司入職門檻低，經紀人員的服務水平參差不齊三個方面，然后堅持問題導向,并針對性的提出二手房買賣過程中“跳單”問題的改善措施以及建議。主要包括：統(tǒng)一信息管理，實現信息共享、合理收費，實現共贏、加強房地產經紀公司自身建設，提高經紀人服務質量和服務水。由此，初步改善二手房買賣過程中存在“跳單”問題，以便促進我國二手房買賣市場健康有序地發(fā)展。并希望能夠為我國房地產經紀行業(yè)做出應有的貢獻。（二）展望當前，要有效地解決二手房市場上存在的大量“跳單”問題還需要從多方面進行努力。本文以案例為基礎對二手房買賣過程中“跳單”問題進行了較為全面和系統(tǒng)的研究。但由于自身的理論水平有限、實踐經驗不足，因而對二手房買賣過程中“跳單”問題的相關理論分析不夠深入，文章在分析時也存在一些漏洞，提出的觀點可能不夠全面、完善。此外，由于篇幅的限制，文章未對其他許多關于居間合同“跳單”行為的相關問題作分析。其還需要在二手房買賣實踐當中，多方努力，共同探索，不斷創(chuàng)新發(fā)展。致謝首先，要感謝的是我的論文指導老師，從開始準備論文到最終完成，都離不開老師的孜孜不倦的疏導，更感謝指導老師能在百忙之中抽出寶貴的時間對我的論文一次次的做出指導性的建議，讓我多次在論文毫無寫作思路的時候，有了新的靈感，在論文提綱出現問題時，老師給我提出來具體的建議，讓我有了更加完善論文的機會。雖然我的論文還是存在諸多的不足之處，但我會在今后的學習生涯中不斷地努力，腳踏實地的在實踐生活中完善并充實自己，然后還要感謝所有教導過我、幫助過我的良師益友，大學四年，有了你們的幫助，才讓我的大學生活畫上了一個完美的句號。最后，要向在百忙之中評閱論文和參加答辯的各位領導、老師致以真誠的謝意！參考文獻[1]戴財.房屋買賣居間合同跳單行為研究[D].湘潭大學，2014.[2]張笑芬.二手房買賣居間“跳單”問題研究[D].南昌大學，2015.[3]蔣歡.房地產經紀合同性質與法律適用探析[D].西南政法大學，2014.[4]周江洪.“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”評釋[J].浙江社會科學，2013(01):80-89+52+158.[5]張?zhí)鹛?房產買賣居間報酬請求權問題研究[D].廈門大學，2014.[6]湯文平.中國特色判例制度之系統(tǒng)發(fā)動[J].法學家，2018(06):49-65+192-193.[7]孫海云.房產買賣居間合同中“跳單”行為研究[D].中南大學，2013.[8]邵小