不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的實(shí)證分析

3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的實(shí)證分析9登記加以規(guī)定的不同效力，力求形成體系，呈現(xiàn)這一問題的框架面貌。一、物權(quán)登記效力概述19種模式。[1].產(chǎn)上權(quán)利的第三人[2]，只有完成了作為公示方法的登記，其物權(quán)變動才是完整的，一般情形下，[3].3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)則在當(dāng)事人間仍不能產(chǎn)生物權(quán)變動的效果[4].義。形式主義及公示要件主義立法，留意交易安全;其公示的鼓勵(lì)意義在于，不登記就難以發(fā)生物權(quán)變動的效力，所以其鼓勵(lì)較公示對抗主義更強(qiáng)。法國、日本等采意思主義和公示對抗主義[5].二、《物權(quán)法》第9條第1款本文確立了物權(quán)變動以登記要件主義為原則91即不發(fā)生——即使在相對人之間也不發(fā)生。這樣的例子有：139，145，1503100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)91187權(quán)自登記時(shí)設(shè)立”，故登記是抵押權(quán)設(shè)立的要件。的通過法律明示，有的可以依據(jù)體系解釋的方法得出這樣的結(jié)論。91文，其物權(quán)變動須以登記為發(fā)生效力的要件。又如《海疆使用治理法》第19條規(guī)定，海疆使用申請經(jīng)依法批準(zhǔn)后，??海疆使用申請人自必需登記，其取得之日為登記后領(lǐng)取海疆使用權(quán)證書之日。取得探礦權(quán)、采礦權(quán)，并辦理登記;但是，已經(jīng)依法申請取得采礦權(quán)的礦山企業(yè)在劃定的礦區(qū)范圍要件，在批準(zhǔn)后必需配套地辦理登記;不辦理登記的，上述權(quán)利應(yīng)當(dāng)難以設(shè)立。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)《城市房地產(chǎn)治理法》對此的規(guī)定在第35條，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府土地治理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地治理部門核實(shí)，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書;在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土部門核實(shí)并頒發(fā)房屋全部權(quán)證書;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)治理權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地治理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。61抵押房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和房屋全部權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照本章規(guī)定辦理過戶登記。權(quán)利的轉(zhuǎn)讓或變更、房地產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的抵押以及因處分抵押房地產(chǎn)而取得的權(quán)利(也歸屬于不動產(chǎn)1994理，并結(jié)合《物權(quán)法》第91所以立法者固然要規(guī)定“應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝绷?。通過以上條文，可以說明我國的物權(quán)登記制度其效力以登記要件留意為一般原則。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)三、對《物權(quán)法》第91經(jīng)過對中國其他法上相關(guān)登記制度規(guī)定的考察，該款的但書——“但法律另有規(guī)定的除需要逐一檢視并理解。、有的物權(quán)，無須登記，其就可以發(fā)生初始的物權(quán)變動的效力——即主要在物權(quán)的設(shè)立和取要不再處分該權(quán)利，其取得的物權(quán)也有對世性。92權(quán)可以不登記?！币簿褪钦f，《物權(quán)法》及其他法律明確規(guī)定的屬于國家全部的自然資源[6]，其全部權(quán)的取得不以登記為要件，而以法律宣告為要件;未經(jīng)登記，只經(jīng)宣告，亦發(fā)生國家取得全部權(quán)的效果，而其對世性則由該宣告來保證，法律宣告本身成為一種公示。2830權(quán)變動發(fā)生的緣由非通過法律行為，而是通過事實(shí)行為(合法建筑、撤除房屋)或大事(法院、仲裁3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)委員會做出的法律文書、人民政府的征收打算、繼承、受遺贈)，因此其變動的效力不以登記為要件，而以事實(shí)行為的成就或大事的發(fā)生為已足。申言之：(1)因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收打算等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，其變動的權(quán)利可以憑借該法律文書或征收打算的公開或公告等得到對世性，這些公權(quán)力文書的公開或公告本身就具有公示意義。(2)因繼承取得物權(quán)的，該取得的權(quán)利也具有物權(quán)，由此繼承僅僅是物權(quán)的代際轉(zhuǎn)移，原來的合法物權(quán)已完成了相應(yīng)的公示程序，具有對世性，。(3)因受遺贈取得物權(quán)，其取得物權(quán)的前提仍舊是遺贈人在世時(shí)享有對該物的合法物權(quán)，因此合法遺囑[7]加上所取得的物權(quán)原來已經(jīng)完成的公示方法取得該物權(quán)的對世性，這一般不會有大的問題。(4)因事實(shí)行為發(fā)生的物權(quán)變動，其取得或消滅物權(quán)的對世性，由該事實(shí)行為本身作為一種外在的公示性的客觀事實(shí)加以確認(rèn)。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)127153使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地治理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定?！段餀?quán)法》以外的相關(guān)法律中，也有大量對相關(guān)物權(quán)的規(guī)定，如：22、2311139權(quán)并不沖突，相反構(gòu)成《物權(quán)法》第1393體全部的森林、林木和林地，個(gè)人全部的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，113的草原，由縣級人民政府登記，核發(fā)全部權(quán)證，確認(rèn)草原全部權(quán)。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)登記為生效要件，登記僅僅作為權(quán)利存在的一種確認(rèn)。效力的來源有如下幾種：(1)初始取得的農(nóng)村土地承包權(quán)是通過發(fā)包方和承包方之間的合同生效設(shè)世性可以來自于熟人社會本身的性質(zhì)。(2)宅基地使用權(quán)的取得需要政府批準(zhǔn)，因此政府的公權(quán)力行為使其產(chǎn)生公示效果，并具有對世性。上述熟人社會的見解在此處亦可得適用。(3)對于上述集法》、《森林法》、《草原法》對此做了宣告。法律應(yīng)具有公開性，故法律的宣告本身就是一種公示，這些權(quán)利因此種公示而獲得對世性。、有的物權(quán)，其初始設(shè)立或取得也無須登記，登記不是設(shè)立的要件。但此時(shí)的權(quán)利取得者，權(quán)。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)《物權(quán)法》第158設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。因役權(quán)不能對抗后者，由于前一個(gè)地役權(quán)沒有登記，嚴(yán)格上說，它不是地役權(quán)而僅僅是一個(gè)債權(quán)。、對于通過某些方式取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，其初始登記不是生效要件，且初始權(quán)利取限制。4934營權(quán)證的，可以實(shí)行轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)，其流轉(zhuǎn)治理參照本方法執(zhí)行。223100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)或者其他方式流轉(zhuǎn)。(二)其次個(gè)層次，取得物權(quán)后的再行處分。均需要登記。下面逐一爭論該登記的效力：155更登記或者注銷登記?！锻恋刂卫矸ā返?2條規(guī)定，依法轉(zhuǎn)變土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地67114法轉(zhuǎn)變草原權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)辦理草原權(quán)屬變更登記手續(xù)。木和林地全部權(quán)、個(gè)人的林木全部權(quán)、個(gè)人的林地使用權(quán)、國家全部、全民全部制單位、集體經(jīng)濟(jì)動的要件，假設(shè)不登記，則處分無效，不發(fā)生物權(quán)變動的效力。這一結(jié)論的得出，主要是依據(jù)前文所3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)義為原則的體系解釋，不登記即物權(quán)變動無效。38不得對抗善意第三人。所以，對農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)而言，這就明顯賜予了其登記以對抗效力。28-3031還是指物權(quán)不能對抗善意第三人，沒有完整的對世性?筆者認(rèn)為，這些權(quán)利，尤其是法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收打算等導(dǎo)致的物權(quán)變動，以及因繼承或者受遺贈取得的物權(quán)，再行處分時(shí)登記的效力要看這些物權(quán)本身的內(nèi)容及其在中國法上的規(guī)定，分別打算。31但由于依據(jù)《城市房地產(chǎn)治理法》第60條第3款的規(guī)定，房屋全部權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，因此甲假設(shè)要轉(zhuǎn)讓該全部權(quán)，則必需為登記手續(xù);否則轉(zhuǎn)讓無效，受讓方無以取得該房屋的全部權(quán)。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)31權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙的行為對丙而言是有效的，丙可依此要求甲賠償作為救濟(jì)。169權(quán)的變更、轉(zhuǎn)讓，可以視為對當(dāng)事人的地役權(quán)或的地役權(quán)內(nèi)容的取得;因此結(jié)合《物權(quán)法》第158同樣是對抗主義，結(jié)論可以類似推得。四、小結(jié)綜上所述，可以從三個(gè)角度對本文加以小結(jié)：(一)對前文做一個(gè)簡短的概括。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/souask/文章來源：中顧法律網(wǎng)的規(guī)定，皆屬但書中“法律另有規(guī)定的除外”。而這些除外，據(jù)我們考察，至少有兩個(gè)層次。第一個(gè)層次在物權(quán)的初始設(shè)立或取得方面：(1)有些物權(quán)的初始設(shè)立或取得不以登記為要件，而且其取得的物權(quán)在再行處分之前，有對世性;(2)其再行處分的方式受到限制。其次個(gè)層次在取得物權(quán)的再行處分方面，有些物權(quán)(一般的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán))的再行處分，如不經(jīng)登記，則不行以對抗善意第三人，登記具有對抗效力。(二)我國法上不動產(chǎn)登記可能有的效力種類。不動產(chǎn)登記產(chǎn)生具有對世性的物權(quán)變動的效力，這是我國法上不動產(chǎn)登記效力的原則。例外一，不動產(chǎn)登記僅僅作為權(quán)利變動的一種確認(rèn)。這是相關(guān)物權(quán)(如土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、草原使用權(quán)、集體草原全部權(quán)等)初始設(shè)立或取得時(shí)登記的效力。能對抗善意第三人。3100%回復(fù)上網(wǎng)找律師就到中顧法律網(wǎng)快速專業(yè)解決您的法律問題 “://9/souask/“://9/soua