商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)

商業(yè)地產(chǎn)根底知識(shí)培訓(xùn)蔡志偉一、什么叫商業(yè)房地產(chǎn)？指按照用途劃分的用作商業(yè)用途的房地產(chǎn),包括酒店,超市,臨街商鋪,大型住宅工程的商業(yè)配套,購(gòu)物中心,特色商業(yè)街區(qū),商業(yè)廣場(chǎng),專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng),SHOPPINGMALL等用途的房地產(chǎn).二、商業(yè)房地產(chǎn)的類(lèi)別劃分1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)2、按座落位置分3、按規(guī)模分4、按照投資價(jià)值分類(lèi)5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)1、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)〔1〕.商業(yè)街商鋪;〔2〕.市場(chǎng)類(lèi)商鋪;〔3〕.社區(qū)商鋪;〔4〕.住宅底層商鋪;〔5〕.百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪;〔6〕.商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪;〔7〕.交通設(shè)施商鋪2、按座落位置分〔1〕.市中心區(qū)商業(yè);〔2〕.居住區(qū)附近及其他市區(qū)商業(yè);〔3〕.交通樞紐附近商業(yè);〔4〕.市郊商業(yè)3、按規(guī)模分〔1〕.大型—建筑面積過(guò)萬(wàn)平米；〔2〕.中型---分布廣泛大型商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充；〔3〕.小型---填補(bǔ)大中型商業(yè)區(qū)的空白,為人們生活提供方便。4、按照投資價(jià)值分類(lèi)〔1〕.“都市型〞商鋪--績(jī)優(yōu)股；〔2〕.“社區(qū)型〞商鋪--潛力股；〔3〕.“便利型〞商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股；〔4〕.專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股；〔5〕.其他商鋪--“一般股票〞。

5、按照商鋪的位置形式分類(lèi)鋪面房和鋪位三、什么叫購(gòu)物中心shoppingcenter(S．C)是多種零售店鋪、效勞設(shè)施集中在由企業(yè)有方案地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類(lèi)零售業(yè)態(tài)、效勞設(shè)施的集合體。

四、什么叫MALL目前世界大型商業(yè)地產(chǎn)的頂級(jí)形態(tài)---可以定位為規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上,由管理商者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,主要采取出租方式運(yùn)營(yíng)的集零售,娛樂(lè),餐飲,休閑等一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài).

五、什么叫超市、分類(lèi)怎樣開(kāi)架售貨，集中收款，采取自選銷(xiāo)售方式,以銷(xiāo)售生鮮商品,食品和向顧客提供日常必須品為主要目的的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。

大型超市—實(shí)際營(yíng)業(yè)面積6000㎡以上,滿(mǎn)足顧客一次性購(gòu)齊的零售業(yè)態(tài).根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營(yíng)食品為主的大型超市和以經(jīng)營(yíng)日用品為主的大型超市.

倉(cāng)儲(chǔ)會(huì)員店---以會(huì)員制為根底,實(shí)行儲(chǔ)銷(xiāo)一體,批零兼營(yíng),以提供有限效勞和低價(jià)商品為主要特征的零售業(yè)態(tài).六、步行街的起源最初出現(xiàn)步行街，是因?yàn)槌鞘信蛎洠绕涫瞧?chē)的飛速開(kāi)展使人們?cè)诮紖^(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復(fù)活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們?cè)诔鞘兄行纳钜惨粯訐碛邪察o、繁榮而方便購(gòu)物、娛樂(lè)的場(chǎng)地。步行街始終是城市本身魅力的反映。七、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、連鎖店、百貨店專(zhuān)賣(mài)店(exclusiveshop):

專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。便利店(方便店)conveniencestore(Cv．S):

滿(mǎn)足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)百貨店departmentstore(Dept．)：

在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門(mén)設(shè)銷(xiāo)售區(qū)，開(kāi)展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài).連鎖經(jīng)營(yíng)：一種商業(yè)連鎖,即經(jīng)營(yíng)內(nèi)容相同、使用統(tǒng)一店名的假設(shè)干個(gè)門(mén)店組成一個(gè)聯(lián)合體,在同一個(gè)總部的管理和規(guī)劃下進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化分工,使復(fù)雜的商業(yè)活動(dòng)簡(jiǎn)單化,是一種實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益的經(jīng)營(yíng)組織形式。八、什么叫街鋪沿街兩側(cè)的鋪面及商業(yè)樓里面的鋪位都屬于商業(yè)街商鋪。

業(yè)態(tài)？－－以什么方式賣(mài)九、業(yè)態(tài)、業(yè)種業(yè)種？－－賣(mài)什么十、歷史上的八次零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新次數(shù)名稱(chēng)業(yè)態(tài)開(kāi)始時(shí)間高潮期特征1百貨商店1852年1860－1940擴(kuò)大品種2一價(jià)商店1878年1880－1930同一價(jià)格3連鎖商店1859年1920－1930組織創(chuàng)新4超級(jí)市場(chǎng)1930年1935－1965自選購(gòu)物5購(gòu)物中心1930年1950－1965商店聚集6自動(dòng)售貨機(jī)第二次世界大戰(zhàn)后1950－1985自動(dòng)售貨7步行商業(yè)街1967年1967－？漫步購(gòu)物8多媒體銷(xiāo)售1980年1980－？電視、網(wǎng)上購(gòu)物十、零售業(yè)態(tài)手風(fēng)琴定律綜合化專(zhuān)業(yè)化雜貨店1860年前專(zhuān)業(yè)店1860年后百貨店1930年后便利店1950年商業(yè)街20世紀(jì)60年代時(shí)間城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

城市與商業(yè)地產(chǎn)――“城〞與“市〞商業(yè)地產(chǎn)一般都分布在城市最重要的地段，最顯要的位置，代表著城市的形象，注重商業(yè)地產(chǎn)工程與整個(gè)城市的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，將能夠?yàn)槌鞘性龉馓聿??！俺鞘楔曇袀€(gè)觀念的更新，不然，“城〞建得“美侖美奐〞，“市〞卻冷背呆滯了。沒(méi)有“市〞的“城〞，怎么還叫“城市〞？十一、解讀“城〞與“市〞〔一〕從“城〞與“市〞的關(guān)系看商業(yè)開(kāi)展一是要特別重視城市開(kāi)展的趨向，去抓住商業(yè)開(kāi)展的機(jī)遇；一是應(yīng)以商業(yè)開(kāi)展的前瞻性、拉動(dòng)性，影響、促進(jìn)城市建設(shè)的規(guī)模轉(zhuǎn)型。對(duì)于大型商業(yè)地產(chǎn)工程這種有大影響力和拉動(dòng)力的商業(yè)巨市，更當(dāng)如此。十一、解讀“城〞與“市〞〔二〕城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

未來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)人才，－－是既懂城市運(yùn)營(yíng)又懂商業(yè)規(guī)律和房地產(chǎn)運(yùn)作的復(fù)合人才－－要站在城市、地產(chǎn)與商業(yè)之間，為商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)展包括商業(yè)前期定位、營(yíng)銷(xiāo)方案、出售出租的完善的效勞流程，明白應(yīng)該建多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)是如何搭配的，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與城市、與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，充分實(shí)現(xiàn)城市與商業(yè)、商業(yè)與房地產(chǎn)的市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。十二、商業(yè)地產(chǎn)對(duì)人才的要求城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn)

研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律業(yè)態(tài)的變化研究城市、商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面前最棘手的問(wèn)題。城市化背景下商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接商業(yè)地產(chǎn)誘惑

天河城廣場(chǎng)樣板效應(yīng)天河城廣場(chǎng)總投資12億元，建筑面積16萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積10萬(wàn)平方米的天河城廣場(chǎng)成為廣州少有的大型高檔購(gòu)物中心，每天的客流平均到達(dá)30萬(wàn)人次，2002年整個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)額到達(dá)36億元，租金收入3億多，已成為廣州最繁華的商業(yè)中心之一。十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔一〕商業(yè)地產(chǎn)研究

商業(yè)房地產(chǎn)的三重利誘惑：一重利，商業(yè)贏利和物業(yè)升值；二重利，提升開(kāi)發(fā)企業(yè)知名度，增加股票在資本市場(chǎng)上的吸引力；三重利，以物業(yè)增值和現(xiàn)金流吸引銀行，增加授信額度。商業(yè)房地產(chǎn)魅力如斯，各路玩家紛紛下水，按需各自設(shè)計(jì)不同模式。只是地產(chǎn)一旦冠以“商業(yè)〞的名頭，就不再是單純的地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)業(yè)迅速回收資金和物業(yè)經(jīng)營(yíng)升值成為商業(yè)地產(chǎn)商的萬(wàn)有定律。十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔二〕中外商業(yè)開(kāi)展規(guī)模比照分析GDP中商業(yè)所占比例美國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)（億美元）中國(guó)零售商業(yè)50強(qiáng)(人民幣億元)英法德日美國(guó)中國(guó)零售總額占零售總額零售總額占零售總額15％左右16－17％10％左右491021.4％542.071.74%同興旺國(guó)家相比，中國(guó)商業(yè)總體規(guī)模過(guò)小，大型商業(yè)所占市場(chǎng)份額很小。十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔三〕中外連鎖商店比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1859－1900（40年）1901－1970（70年）1970后？法國(guó)1866－1900（35年）1901－1960（60年）1960后日本1926－1960（35）1961－1971（10）1972年后中國(guó)1990－2010（20年）2011－2020（10年）2020年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法100年，距日40年距美、法、日50年同發(fā)展階段同興旺國(guó)家連鎖商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔四〕中外百貨商店比較創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1850－1899（50年）1900－1929（30年）1930－1979（40年）1980年后法國(guó)1852－1880（28年）1880－1914（34年）1914－1950（36年）1950年后日本1904－1922（18）1923－1937（14）1938－1973（35）1974年后中國(guó)1894－1949（55年）1950－1995（45年）1995－2025（30年）2025年后中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、法50年，距日本30年距美、法、日60年距美、日60年，距法30年距美、日50年，距法75年同興旺國(guó)家百貨商店的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔五〕中外超級(jí)市場(chǎng)比較國(guó)家創(chuàng)新階段發(fā)展階段成熟階段衰落階段美國(guó)1830－1935（5年）1936－1965（30年）1966－200（35年）2001年法國(guó)1959－1962（3年）1963－1968（5年）1969－日本1953－1959（7年）1960－1989（30年）1990－香港1960－1971（11年）1972－1982（10年）1982－中國(guó)1981－2000（20年）2001－2020（20年）2020年中國(guó)與西方國(guó)家的差別距美、50年，距法日港30－40年大體相距30－40年大體相距30－40年同興旺國(guó)家超級(jí)市場(chǎng)的階段比較，可成為商業(yè)地產(chǎn)決策時(shí)的重要參考十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔五〕日本各類(lèi)型購(gòu)物中心比較參考鄰里型社區(qū)型區(qū)域型超區(qū)域型商圈半徑（公里）1－23－510－2030－40時(shí)間距離（分）3－55－810－1520－30商圈人口（萬(wàn)人）1－25－1050－100200以上停車(chē)場(chǎng)容量（輛）50－100300－5002000－50005000－10000商店組成超級(jí)市場(chǎng)綜合超市1家百貨店2家百貨店2－6家專(zhuān)業(yè)商店專(zhuān)業(yè)商店綜合超市2家綜合超市2－3家綜合店飲食服務(wù)服裝店服裝店藥店其它飲食服務(wù)飲食服務(wù)洗衣店雜貨店雜貨店其它其它其它10－20家20－40家100－200家180－250家十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔六〕商業(yè)低進(jìn)入壁壘的后果在中國(guó)，進(jìn)入市場(chǎng)的壁壘過(guò)低使行業(yè)中的企業(yè)規(guī)模向兩極開(kāi)展，大企業(yè)盲目擴(kuò)張和小企業(yè)無(wú)節(jié)制開(kāi)展，導(dǎo)致“低市場(chǎng)集中度和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)〞進(jìn)入市場(chǎng)壁壘低產(chǎn)品差別程度低企業(yè)小型化大企業(yè)盲目擴(kuò)張市場(chǎng)過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)集中度低十三、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展態(tài)勢(shì)〔七〕商業(yè)地產(chǎn)研究

總結(jié)目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀不難看出：開(kāi)發(fā)商和投資者對(duì)于商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和投資均表現(xiàn)出極大的熱情。許多開(kāi)發(fā)商在工程前期就聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從建筑結(jié)構(gòu)、主題定位、消費(fèi)人群定位、行業(yè)組合、店鋪劃分等方面進(jìn)行詳細(xì)籌劃。面對(duì)越發(fā)挑剔的投資者，專(zhuān)業(yè)化分工必然引入商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展與成熟，意味著消費(fèi)型地產(chǎn)正向生產(chǎn)型地產(chǎn)裂變。商業(yè)地產(chǎn)是“三高產(chǎn)品〞：高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)、高技術(shù)含量。十四、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展條件〔一〕商業(yè)地產(chǎn)研究

國(guó)外參考：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件人均GDP3000－4000美元時(shí)，家庭汽車(chē)擁有率15－20％，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展〔ShoppingMall〕－－開(kāi)始開(kāi)展人均GDP10000美元，家庭汽車(chē)擁有率60％，大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展〔ShoppingMall〕－－成熟開(kāi)展十四、ShoppingMall開(kāi)展條件〔二〕商業(yè)地產(chǎn)研究

亞洲及國(guó)內(nèi)〔含香港、新加坡等〕：主要判斷元素：人均GDP、城市家庭汽車(chē)擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量都市型大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展條件城市人均GDP水平到達(dá)2500美元郊區(qū)型大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展條件城市人均GDP水平到達(dá)4000美元、公路開(kāi)展極為充分、城市家庭汽車(chē)擁有率達(dá)15－20％十四、ShoppingMall開(kāi)展條件〔三〕商業(yè)地產(chǎn)研究

國(guó)內(nèi)之所以與歐美開(kāi)展大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的GDP水平有明顯的差距，但仍然具備開(kāi)展大型商業(yè)地產(chǎn)工程，主要因素在于其人口密度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美城市的人口密度，消費(fèi)總量決定大型商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)展的市場(chǎng)潛力。商業(yè)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的根底條件，是工程所面對(duì)核心商圈的消費(fèi)總量，因?yàn)樗磉_(dá)了核心商務(wù)圈的人口基數(shù)，也表達(dá)了核心商圈的能力，也包括了GDP的水準(zhǔn)。十四、ShoppingMall開(kāi)展條件〔四〕商業(yè)地產(chǎn)研究

十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度〔一〕人均GDP業(yè)態(tài)發(fā)展情況1000美元百貨商店興起2000至3000美元超級(jí)市場(chǎng)興起6000美元便利店興起8000美元倉(cāng)儲(chǔ)式商店興起12000美元購(gòu)物中心大發(fā)展的時(shí)代尺度一：經(jīng)濟(jì)水平

在世界視野里，各種零售業(yè)態(tài)的出現(xiàn)具有一定的規(guī)律性。商業(yè)地產(chǎn)研究

尺度二：交通狀況國(guó)外大型商業(yè)地產(chǎn)〔ShoppingMall〕的開(kāi)展經(jīng)驗(yàn)告訴我們，當(dāng)一個(gè)社會(huì)進(jìn)入到汽車(chē)時(shí)代，才為ShoppingMall的出現(xiàn)提供了可能。從交通形式上來(lái)說(shuō)，所謂ShoppingMall，尤其是郊區(qū)的ShoppingMall，必須依托于高速公路和城市的環(huán)路，這意味著消費(fèi)者比較依賴(lài)汽車(chē)。只有當(dāng)一個(gè)城市進(jìn)入了汽車(chē)社會(huì)，或者說(shuō)開(kāi)始進(jìn)入汽車(chē)社會(huì)，那么ShoppingMall在一個(gè)城市的建設(shè)才能真正的開(kāi)展起來(lái)，否那么只能是城市型的購(gòu)物中心。十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度〔二〕商業(yè)地產(chǎn)研究

尺度三：依據(jù)城市化進(jìn)程的國(guó)際規(guī)律來(lái)為大型商業(yè)地產(chǎn)工程做出定位世界城市化過(guò)程中，城市商業(yè)中心的變遷有其規(guī)律性。我們把城市的開(kāi)展分為三個(gè)階段，1、城市化初級(jí)階段：城市化率30%以下；2、城市化初級(jí)階段：城市化率70%以下；3、城市化高級(jí)階段：城市化率70%以上。十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度〔三〕商業(yè)地產(chǎn)研究

城市商業(yè)中心將根據(jù)城市化的進(jìn)程而發(fā)生變化。從這個(gè)規(guī)律性來(lái)看，依據(jù)城市化開(kāi)展水平來(lái)開(kāi)展大型商業(yè)地產(chǎn)是很好的選擇。初級(jí)階段

城市化率30%以下商業(yè)向城市的幾何中心聚集零售行業(yè)的特征：－－向心聚集

中級(jí)階段

城市化率70

%以下零售行業(yè)的特征：－－離心分散商業(yè)向城市的幾何中心開(kāi)展高級(jí)階段

城市化率70%以上零售行業(yè)的特征：－－離心聚集

商業(yè)離開(kāi)城市的幾何中心，向郊區(qū)聚集十五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定位尺度〔三〕商業(yè)地產(chǎn)研究

這是一種主體性購(gòu)物中心，它是以某一大型商業(yè)業(yè)態(tài)為主體再輔以其他的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和效勞業(yè)態(tài)。主體性購(gòu)物中心又分兩種，一是以大型超市為主體，它的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是，能夠進(jìn)入居民社區(qū)，能夠彌補(bǔ)大型超市在商品線上的缺乏，并可通過(guò)出租場(chǎng)地增加附屬的一些商業(yè)業(yè)態(tài)和效勞業(yè)態(tài)，既可降低經(jīng)營(yíng)本錢(qián)又可增強(qiáng)對(duì)社區(qū)的效勞功能；二是以大型百貨商店為主體的購(gòu)物中心，往往成為中心城區(qū)的商業(yè)中心，但一般很難在社區(qū)里生存。十六、購(gòu)物中心的分類(lèi)——ShoppingCenter商業(yè)地產(chǎn)研究

這種模式購(gòu)物中心是綜合性和超大型的，與主體性購(gòu)物中心不同的是，這種購(gòu)物中心里的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢(shì)，即百貨店、超市和許多專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店，再輔以餐飲娛樂(lè)業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和效勞業(yè)的內(nèi)容。購(gòu)物中心已經(jīng)不是一種商業(yè)業(yè)態(tài)，而是一種商業(yè)的組織模式，甚至于已經(jīng)作為城市整體規(guī)劃中的一種根本構(gòu)成，與機(jī)場(chǎng)、公園、體育中心等城市設(shè)施類(lèi)似。十六、購(gòu)物中心的分類(lèi)——

ShoppingMall商業(yè)地產(chǎn)研究

即城市廣場(chǎng)，與ShoppingMall不同的是，Citymall并不限于購(gòu)物以及配套的餐飲、休閑、娛樂(lè)等，還將旅游、餐飲、休閑、娛樂(lè)理念組建成動(dòng)靜相宜、具備根本城市功能的聯(lián)合體。與ShoppingMall相比，更加全面的Citymall更適合城市人多方面的需求十六、購(gòu)物中心的分類(lèi)——Citymall商業(yè)空間步行化購(gòu)物中心是商店群的組合，為了協(xié)調(diào)商店與商店、商店與購(gòu)物者之間的聯(lián)系，往往通過(guò)一條線性街道來(lái)串聯(lián)商店和組織人流，基于平安考慮，街道完全排除車(chē)輛，實(shí)現(xiàn)步行化。商業(yè)空間室內(nèi)化室內(nèi)化是利用屋頂?shù)母采w功能，將步行商業(yè)活動(dòng)引入室內(nèi)，并通過(guò)人工環(huán)境控制，減少惡劣的自然條件對(duì)步行活動(dòng)的影響，創(chuàng)造舒適的環(huán)境，這正是購(gòu)物中心建筑追求的目標(biāo)。公共空間社會(huì)化與百貨商店和超級(jí)市場(chǎng)不同的是，購(gòu)物中心把純粹的零售商業(yè)活動(dòng)場(chǎng)所開(kāi)辟成商業(yè)活動(dòng)和社會(huì)活動(dòng)相結(jié)合的場(chǎng)所。

十六、MALL的建筑特征商業(yè)地產(chǎn)研究

經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)要著重考慮兩方面的問(wèn)題，一是前期的規(guī)劃，二是后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。建設(shè)模式投資模式設(shè)計(jì)模式管理模式十七、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)展模式商業(yè)地產(chǎn)是開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者三合一的有機(jī)整體，是一個(gè)不可中斷的鏈條。商業(yè)地產(chǎn)研究

十八、建設(shè)模式、投資模式建設(shè)模式改建新建如：明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、SM、世貿(mào)商城等如：上海豫園商場(chǎng)、上海新天地、廈門(mén)富山誠(chéng)達(dá)、閩南印象等投資模式銀行貸款外資上海迪美購(gòu)物中心、中旅商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)研究

十九、設(shè)計(jì)模式、管理模式設(shè)計(jì)模式管理模式合作管理（瑞景商業(yè)廣場(chǎng)）委托國(guó)外機(jī)構(gòu)管理（美國(guó)環(huán)球發(fā)展管理公司）自行組建管理公司（SM、名匯）輸入管理（大摩世貿(mào)商城等）商業(yè)地產(chǎn)研究

二十、商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)三階段開(kāi)發(fā)過(guò)程三階段第一階段－－整體籌劃布局第二階段－－推廣和招商第三階段－－后期經(jīng)營(yíng)管理。商業(yè)地產(chǎn)研究

二一、后期經(jīng)營(yíng)管理商業(yè)地產(chǎn)工程重在后期經(jīng)營(yíng)管理。商家也會(huì)選擇好的開(kāi)發(fā)商，有些擁有很長(zhǎng)經(jīng)營(yíng)歷史的商家，一旦發(fā)現(xiàn)適合的商業(yè)工程就會(huì)想方設(shè)法進(jìn)場(chǎng)。找到客戶(hù)不等于就能完成招商。開(kāi)發(fā)商要有一個(gè)懂得商家需求的團(tuán)隊(duì)，包括客戶(hù)關(guān)系管理內(nèi)容。怎么讓這個(gè)商場(chǎng)可持續(xù)開(kāi)展？這是在后期經(jīng)營(yíng)中很重要的內(nèi)容。當(dāng)然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是最根本的，對(duì)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須要高標(biāo)準(zhǔn)。危機(jī)管理對(duì)商場(chǎng)相對(duì)更重要，這種場(chǎng)所的公眾性非常突出，任何一個(gè)意外可能對(duì)這個(gè)商場(chǎng)形成致命的影響。商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

二二、世界一流商業(yè)街的六個(gè)關(guān)鍵影響因素1、豐富的歷史是一條古老而又傳統(tǒng)的商業(yè)街，有著自己的歷史和文化底蘊(yùn)，能引起人們的歷史回憶。2、獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局有著百年以上歷史的建筑，卻匯集著傳統(tǒng)和現(xiàn)代的各種零售業(yè)態(tài)。3、多元化的商業(yè)功能具有零售、餐飲、住宿、娛樂(lè)和文化的綜合功能4、知名的骨干商戶(hù)具有不斷更新的知名骨干店鋪或曰核心店鋪，是吸引客流的基石5、便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境配備有便利的交通和足夠的停車(chē)位，有綠地、休閑椅和花園廣場(chǎng)等6、牢固的政企合作關(guān)系有自己的店鋪組織，有相關(guān)的管理機(jī)構(gòu)，并與政府保持著密切的聯(lián)系商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

世界一流的商業(yè)街具有三大特征：全球聲譽(yù)、密集的客流量和可靠的收入。二三、世界一流商業(yè)街的三大特征特征商業(yè)街知名度日客流量（萬(wàn)人）年商業(yè)收入（億美元）巴黎香榭麗舍大街享譽(yù)全球50－7015倫敦牛津街享譽(yù)全球5032東京銀座享譽(yù)全球2540芝加哥密歇根大道世界知名12－2127上海南京路中國(guó)知名8014商業(yè)地產(chǎn)研究－－商業(yè)街

步行街的長(zhǎng)度商業(yè)街的一般長(zhǎng)度為500－700米，最高限為1000－1500米〔王府井步行街810米、重慶解放碑步行街400米、沈陽(yáng)中街步行街950米、上海南京東路1400米哈爾濱中央大街商業(yè)街860米、日本銀座1100米、香榭麗舍大街1880米〕步行街的寬度商業(yè)街適宜寬度為20－