中信地產(chǎn)-產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中的工程管理-64PPT

產(chǎn)品開發(fā)過(guò)程中的工程管理------中信惠州地產(chǎn)開編語(yǔ)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的工程管理，是獨(dú)立于建筑施工管理、建筑監(jiān)理之外的一種工程管理模式，是以“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度、投資控制”為理念，以營(yíng)銷為目的，以合同管理為核心，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的思想，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行高效的計(jì)劃、組織、指導(dǎo)和控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理，最終實(shí)現(xiàn)盈利。提綱一、工程管理目標(biāo)二、工程管理任務(wù)三、工程管理重點(diǎn)控制內(nèi)容四、實(shí)施過(guò)程的管理五、實(shí)施過(guò)程溝通體系六、工程管理與營(yíng)銷相結(jié)合七、后續(xù)服務(wù)的工程管理八、工程管理發(fā)展方向探討一、工程管理目標(biāo)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，工程管理的目標(biāo)就是項(xiàng)目竣工后達(dá)到既定的盈利目標(biāo)，同時(shí)產(chǎn)生相應(yīng)的社會(huì)效益，并以優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量塑造品牌，形成品牌效應(yīng)。二、工程管理任務(wù)1、工程管理體系的建立2、工程管理目標(biāo)控制3、項(xiàng)目管理4、組織與協(xié)調(diào)2.1、工程管理體系的建立

工程管理的首要任務(wù)，是以自身制度和經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，借鑒行業(yè)標(biāo)竿企業(yè)的管理模式，以“產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度、投資控制”為理念，建立房地產(chǎn)企業(yè)工程管理體系，使各部門在統(tǒng)一的平臺(tái)上，達(dá)成共同的工作語(yǔ)言和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

建立以項(xiàng)目經(jīng)理為核心，由不同職能部室組成的專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)，在工程管理體系中至關(guān)重要。目前工程管理的組織結(jié)構(gòu)形式有三種：1、職能組織結(jié)構(gòu)（表1）2、線性組織結(jié)構(gòu)（表2）3、矩陣組織結(jié)構(gòu)（表3）職能組織結(jié)構(gòu)：領(lǐng)導(dǎo)指令源太多，易造成管理混亂；矩陣組織結(jié)構(gòu)：充分發(fā)揮了公司的整體資源優(yōu)勢(shì)。線性組織結(jié)構(gòu)：沒(méi)有合理的橫向聯(lián)系及合作；

集團(tuán)化、多項(xiàng)目運(yùn)作，矩陣組織結(jié)構(gòu)更具優(yōu)勢(shì)，有利于集團(tuán)化戰(zhàn)略發(fā)展。2.2、工程管理目標(biāo)控制包括投資控制、產(chǎn)品質(zhì)量控制、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制。投資控制是一項(xiàng)科學(xué)的管理活動(dòng)，是企業(yè)達(dá)到預(yù)期盈利目標(biāo)的保證手段，產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度在一定程度上影響著投資控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。項(xiàng)目投資控制是項(xiàng)目運(yùn)作成功與否的關(guān)鍵。2.3、項(xiàng)目管理包括合同管理、信息管理。合同管理作為工程管理的重要環(huán)節(jié)，在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)過(guò)程中起到重要作用，在工程管理中應(yīng)該以合同管理為核心，以信息管理為手段。2.4、組織與協(xié)調(diào)組織與協(xié)調(diào)貫穿于項(xiàng)目開發(fā)全過(guò)程，主要是通過(guò)建立項(xiàng)目溝通體系來(lái)實(shí)現(xiàn)。三、工程管理重點(diǎn)控制內(nèi)容1、投資控制2、產(chǎn)品質(zhì)量控制3、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制3.1、投資控制3.1.1確定投資控制目標(biāo)，建立責(zé)任成本體系；投資控制具有目標(biāo)性，應(yīng)滿足項(xiàng)目定位和項(xiàng)目銷售要求,不能是盲目的降低成本，要通過(guò)優(yōu)化的投資方案，選擇高生產(chǎn)力的施工單位，選擇高性價(jià)比的材料和設(shè)備，并通過(guò)嚴(yán)格的管理、組織和協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)。3.1.2招投標(biāo)制度和程序體系的建立

招投標(biāo)制度和程序體系的建立，是投資控制非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)方案階段是投資控制的源頭，通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)行方案的選擇，優(yōu)化方案，優(yōu)化工程設(shè)備選型，從設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格控制投資；在施工階段通過(guò)招投標(biāo)，選擇施工能力高、價(jià)格低、維保能力強(qiáng)的施工單位，選定性價(jià)比高的材料和設(shè)備。招投標(biāo)流程模式（表4），可根據(jù)工程的實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。3.1.3投資控制的實(shí)踐項(xiàng)目初期，由設(shè)計(jì)院出具投資概算；施工圖出來(lái)后，我們做出完整詳細(xì)的項(xiàng)目預(yù)算，作為主包單位發(fā)包及合同金額的主要依據(jù)；項(xiàng)目竣工后做好項(xiàng)目結(jié)算；設(shè)計(jì)階段組織工程技術(shù)和營(yíng)銷人員，對(duì)設(shè)計(jì)方案討論優(yōu)化，盡量減少設(shè)計(jì)變更，保證設(shè)計(jì)方案的實(shí)施性?？刂仆顿Y的主要任務(wù)在發(fā)展商，要減少設(shè)計(jì)變更、返工、簽證；施工組織階段，根據(jù)營(yíng)銷推廣方案，做好營(yíng)銷場(chǎng)地的準(zhǔn)備，避免返工；嚴(yán)格控制簽證，不可預(yù)見費(fèi)用整體打包到工程總價(jià)中，不另行辦理。根據(jù)中信城市廣場(chǎng)、中信海闊天空雅居、中信·棲湖別墅等項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，制定了簽證流程（表8），對(duì)關(guān)鍵環(huán)節(jié)審定時(shí)間進(jìn)行了明確的規(guī)定?，F(xiàn)場(chǎng)簽證采取“聯(lián)簽”制度，對(duì)于必須發(fā)生工程量變化的部位，工程管理人員必須會(huì)同成本核算人員、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理人員，及時(shí)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生情況進(jìn)行確認(rèn)，并做好相關(guān)文字記錄，要特別注重簽證的時(shí)效性，以方便工序能繼續(xù)順利進(jìn)行。案例：中信海闊天空雅居中信海闊天空雅居通過(guò)嚴(yán)格招投標(biāo)，嚴(yán)格簽證程序，簽證控制在工程總造價(jià)的1％以內(nèi)。通過(guò)組織多次專家的論證，優(yōu)化調(diào)整鋼筋混凝土中含鋼量，節(jié)約鋼筋造價(jià)的14％，約為1160萬(wàn)元。高壓進(jìn)線電纜接駁點(diǎn)，通過(guò)協(xié)調(diào)政府部門，由距離項(xiàng)目原4公里減少為1公里，節(jié)約成本170余萬(wàn)元。3.2、產(chǎn)品質(zhì)量控制

產(chǎn)品質(zhì)量控制的任務(wù)，是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝，是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)，與國(guó)家相關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。案例：中信海文花園

（一）嚴(yán)格控制質(zhì)量的工作內(nèi)容1、建立質(zhì)量管理體系（表5）2、原材料檢驗(yàn)3、工程配套設(shè)備檢驗(yàn)4、控制質(zhì)量措施5、事前、事中、事后三階段控制（表6）

質(zhì)量管理體系（表5）事前、事中、事后三階段控制表（表6）（二）制定相應(yīng)的質(zhì)量保證書，編入施工合同；完善設(shè)計(jì)圖紙會(huì)審及交底，避免施工過(guò)程中產(chǎn)生誤區(qū)；實(shí)行技術(shù)方案、工程樣板先行的原則，實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量控制尤為重要。（三）在實(shí)施過(guò)程中，首先是施工單位的自檢、自查；發(fā)揮監(jiān)理的積極性，對(duì)關(guān)鍵部位、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，監(jiān)理要旁站管理；然后，甲方參加隱蔽工程的驗(yàn)收，必要時(shí)采取數(shù)碼拍照；重要部位、重要結(jié)構(gòu)樓層，如地下室、轉(zhuǎn)換層的驗(yàn)收，我們都邀請(qǐng)了政府質(zhì)檢部門參加。（四）采用技術(shù)討論會(huì)的形式，對(duì)施工措施及工藝進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，杜絕工程事故及質(zhì)量漏洞；對(duì)周邊的環(huán)境進(jìn)行評(píng)測(cè)，關(guān)注天氣動(dòng)態(tài)，合理優(yōu)化工序，避開不適合施工的時(shí)段。（五）將業(yè)主與物業(yè)管理，帶進(jìn)工程質(zhì)量監(jiān)督與驗(yàn)收中來(lái)，促進(jìn)了施工單位質(zhì)量意識(shí)的提高。由于中信海文花園建立了嚴(yán)格的質(zhì)量保證體系，層層把關(guān)、步步跟蹤，實(shí)行技術(shù)方案先行、工程樣板先行的原則，工程綜合驗(yàn)收被評(píng)為優(yōu)良，并獲深圳市優(yōu)秀樣板工程。3.3、經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制

3.3.1制定項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃

首先，根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)、項(xiàng)目難度、項(xiàng)目周邊環(huán)境及施工季節(jié)，進(jìn)行項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃的編制，并以營(yíng)銷推廣計(jì)劃相結(jié)合，計(jì)劃節(jié)點(diǎn)（里程碑）要根據(jù)市場(chǎng)分析，使工程在銷售旺季達(dá)到開盤條件，找出合理的開工時(shí)間，有利于整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的體現(xiàn)。3.3.2制定實(shí)施階段工程總進(jìn)度計(jì)劃在工程進(jìn)行之前，制定實(shí)施階段的工程總進(jìn)度計(jì)劃，設(shè)置如開工、封頂、開盤、竣工、驗(yàn)收等里程碑節(jié)點(diǎn)，采取按周計(jì)劃、月計(jì)劃、季度計(jì)劃為基本單位的進(jìn)度考核制度，利用周例會(huì)的形式核對(duì)完成情況，及時(shí)解決進(jìn)度滯后產(chǎn)生的問(wèn)題。3.3.3、施工期間的進(jìn)度控制在實(shí)施階段，動(dòng)態(tài)的進(jìn)度計(jì)劃調(diào)整隨時(shí)可能發(fā)生，我們根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，會(huì)同監(jiān)理定期對(duì)施工情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，隨時(shí)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行工期調(diào)整，但關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)及總的進(jìn)度計(jì)劃不能變！若現(xiàn)場(chǎng)特殊情況造成工期滯后，馬上組織相關(guān)單位，對(duì)工程的施工方案進(jìn)行合理優(yōu)化，壓縮關(guān)健節(jié)點(diǎn)工期，采取搭接作業(yè)和平行作業(yè)的手段，以控制總的進(jìn)度計(jì)劃。在施工過(guò)程中加強(qiáng)旁站、監(jiān)督到崗及施工過(guò)程，甲方工程管理人員要嚴(yán)格檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即要求施工管理人員進(jìn)行整改，堅(jiān)決防止進(jìn)度滑動(dòng)現(xiàn)象的出現(xiàn)。經(jīng)過(guò)多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，我們制定了相應(yīng)的工程進(jìn)度控制流程（表7）

3.3.4進(jìn)度計(jì)劃的形式

常用橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法表示。①橫道圖法。在時(shí)間坐標(biāo)上用一種直線條表示出各項(xiàng)工程內(nèi)容和進(jìn)度的方法。橫道圖法簡(jiǎn)單明了，但看不出各項(xiàng)工作之間相互依賴和相互制約關(guān)系。案例:中信城市時(shí)代②網(wǎng)絡(luò)圖法。其基本原理是首先應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來(lái)表示計(jì)劃中各項(xiàng)工作的先后順序和相互關(guān)系；其次通過(guò)計(jì)算找出計(jì)劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財(cái)力，完成目標(biāo)任務(wù)。案例:中信城市時(shí)代關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：4月開盤、7月幕墻落架、10月1日竣工、12月底入伙3.3.5、進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)測(cè)

定期取得工程實(shí)際進(jìn)展情況，與原進(jìn)度計(jì)劃對(duì)比、檢查，找出進(jìn)度滑動(dòng)原因，保證工期按時(shí)完成，防止進(jìn)度滑動(dòng)。

3.3.6、進(jìn)度計(jì)劃的衡量、分析和修訂衡量工程進(jìn)度的指標(biāo)有實(shí)物量、形象進(jìn)度、工作量，衡量、分析與修訂工作一般每月一次。四、實(shí)施過(guò)程的管理

4.1合同管理1、合同管理作為工程管理的重要環(huán)節(jié)，將在實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)中起到重要作用。工程管理應(yīng)以合同管理為主線，充分利用合同這一經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)動(dòng)施工及供應(yīng)單位的積極性，控制施工及供應(yīng)單位的工作滿足合同要求。2、強(qiáng)化工程款項(xiàng)的支付約定，將支付進(jìn)度款與質(zhì)量、進(jìn)度掛鉤，在工程竣工后保留15-20%的工程款未支付。3、將業(yè)主入住后的質(zhì)量投訴、質(zhì)量維修責(zé)任在合同中約定給施工承包方，不僅要負(fù)責(zé)維修，還應(yīng)承擔(dān)業(yè)主提出的賠償責(zé)任。4.2、