Chap1.房地產(chǎn)基本概念與屬性

房地產(chǎn)概論土木工程學(xué)院工程管理系/房地產(chǎn)研究所周云2023/9/292第一章：房地產(chǎn)基本概念與屬性§1.1什么是房地產(chǎn)？§1.2房地產(chǎn)的基本屬性與特征§1.3房地產(chǎn)的類型2023/9/293§1.1什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)的異同房地產(chǎn)的構(gòu)成2023/9/294房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)，是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，是房屋與土地在經(jīng)濟方面的商品體現(xiàn)。房地產(chǎn)，是在一定所有制關(guān)系下，作為財產(chǎn)的房屋及其所占用的土地的總稱。房地產(chǎn)是指土地、土地之上的永久性的建筑物、構(gòu)筑物，以及由其所衍生的權(quán)利。2023/9/295歸結(jié)起來講：房地產(chǎn)是商品房地產(chǎn)是財產(chǎn)房地產(chǎn)是權(quán)利

房地產(chǎn)是指土地及其附著于土地之上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物在自然形態(tài)和經(jīng)濟形態(tài)下的總稱。2023/9/296房地產(chǎn)的構(gòu)成物質(zhì)形態(tài)構(gòu)成

土地（建筑地塊）+房屋（建筑物）+附屬設(shè)施經(jīng)濟形態(tài)構(gòu)成

產(chǎn)權(quán)——以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證為代表的權(quán)利2023/9/297表1-1：房屋按結(jié)構(gòu)分類序號房屋按結(jié)構(gòu)分類房屋承重的主要結(jié)構(gòu)材料1鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼或鋼筋混凝建造2混合結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土和磚木建造3磚木結(jié)構(gòu)磚木建造4其他結(jié)構(gòu)竹木、磚石、土建造的簡易房屋2023/9/298表1-2：房屋按用途分類序號房屋按使用性質(zhì)分類房屋用途1住宅居住用房（包括民居和集體宿舍）2工業(yè)交通倉庫用房用于生產(chǎn)、業(yè)務(wù)、儲備物資等及各種附屬用房3商業(yè)服務(wù)用房對外營業(yè)及各種商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房及附屬用房4教育、醫(yī)療、科研用房從事教育、醫(yī)療、科研活動的各種房屋及附屬房屋5文化、體育、娛樂用房文化館、影劇院、展覽館、體育場、公園、游樂場等6辦公用房中級各級黨政機關(guān)、群眾團體、黨校、干校、等及附屬用房7其他用房不屬于上述的各種特殊用房，如：外交使館、外交公寓、軍事、宗教、寺廟、監(jiān)獄等2023/9/299表1-3：房屋按構(gòu)成要素劃分①房屋建筑材料——鋼材、水泥、木材、磚瓦、塑料、玻璃、輕質(zhì)材料等；②房屋建筑地基——包括宅基地；③房屋內(nèi)設(shè)施——水、電、煤、衛(wèi)、空調(diào)、取暖設(shè)備；④房屋外部環(huán)境——地理位置、道路交通、文化娛樂、生活服務(wù)。2023/9/2910表1-4：房屋按基本社會經(jīng)濟功能劃分序號類型1類型21住宅福利住宅、準商品住宅、商品住宅2非住宅商業(yè)用、工業(yè)用、行政用、其他3配套設(shè)施市政設(shè)施、基本生活配套設(shè)施2023/9/2911一般商品交易：物流房地產(chǎn)交易：物流+權(quán)屬流異產(chǎn)毗連：

異產(chǎn)毗連房屋系指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所有的房屋。

2023/9/2912丁乙丙甲803804703704601602603604501502503504401402403404301302303304201202203204101102103104圖2-2：住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)形態(tài)示意圖2023/9/2913§1.2房地產(chǎn)的基本屬性與特征1.2.1房產(chǎn)（房屋財產(chǎn)）特征與類型1.2.2地產(chǎn)（土地財產(chǎn)）特征與類型2023/9/29141.2.1房產(chǎn)（房屋財產(chǎn)）1、

在空間上的固定性2、

耐久性3、

收益的遞減性4、

效用上的多層次性2023/9/2915根據(jù)用途的差異，主要分為五種類型：住宅用房(福利設(shè)施、準商品、商品)生產(chǎn)用房營業(yè)（商業(yè)）用房行政用房其它專業(yè)用房2023/9/29161.2.2地產(chǎn)（土地財產(chǎn)）1、不可移動性2、數(shù)量有限（稀缺性）3、多用途性4、聚積資本——土地收益遞增（在合理利用/投資的前提下）2023/9/2917根據(jù)用途的差異，主要分為兩種類型：l

城鎮(zhèn)土地l

農(nóng)村土地2023/9/29181.2.3房產(chǎn)與地產(chǎn)的關(guān)系差異與聯(lián)系2023/9/2919差異：l

地產(chǎn)可以單獨存在，而房產(chǎn)則不能離開地產(chǎn)而單獨存在l

房產(chǎn)是一種終極產(chǎn)品l

房產(chǎn)有折舊，地產(chǎn)無折舊l

價格制定的方法不同（房價、房租、地價、地租）2023/9/2920聯(lián)系：實物形態(tài)方面

任何房屋或建筑物都是建設(shè)在土地之上的；開發(fā)的角度—沒有土地的前期開發(fā)，就無法在其上建筑房屋及其相關(guān)的建筑物2023/9/2921聯(lián)系（續(xù)）：

價格形態(tài)方面

地價對房價有影響——“房以地為貴”；房價對地價同樣也有影響——地上有房的建筑地塊，房屋以及其配套設(shè)施的數(shù)量、質(zhì)量的多少、好壞都將直接影響到地價的高低——“地以房為貴”；在市場交易中，房產(chǎn)和地產(chǎn)的價值總是結(jié)合在一起計算的——無論是房屋租賃還是房屋買賣，房價和房租中總是隱含有地租、地價，同時，城市建筑地塊的地價、地租又總是分攤在出售、出租房屋的單位面積之中。2023/9/2922聯(lián)系（續(xù)）：權(quán)屬關(guān)系方面

房所有權(quán)的合法性決定于房屋坐落的土地權(quán)利的合法性——“房隨地載”；當(dāng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時——“地隨房走”。2023/9/2923聯(lián)系（續(xù)）：資本循環(huán)方面

房產(chǎn)與地產(chǎn)的資金是相互融合的（房地產(chǎn)建設(shè)投資主要分為土地開發(fā)與房屋建設(shè)——地產(chǎn)靠收取土地開發(fā)費循環(huán)，通過對土地開發(fā)投資，為房產(chǎn)開發(fā)準備條件；房產(chǎn)依靠對房屋的出售或出租收回投資）2023/9/29241.2.4房地產(chǎn)的特征（一）物理特征1、不可移動性2、相對的不可分割性3、耐久性4、異質(zhì)性5、有限性（二）社會經(jīng)濟特征1、商品屬性2、多重經(jīng)濟身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可開發(fā)性2023/9/29251、不可移動性2、相對的不可分割性3、耐久性4、異質(zhì)性5、有限性2023/9/2926（二）經(jīng)濟特征1、商品屬性2、多重經(jīng)濟身份3、交易的特殊性4、保值增值性5、可開發(fā)性2023/9/29272023/9/2928§1.3房地產(chǎn)的類型分類依據(jù)類型按物質(zhì)形態(tài)劃分土地、在建工程、建成后物業(yè)按用途劃分森林、農(nóng)田、住宅、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、開發(fā)基地按經(jīng)營方式劃分用于出售的房地產(chǎn)、用于出