房地單一抵押的體系化建構(gòu)

房地單一抵押的體系化建構(gòu)

第182條。《中華人民共和國教育法》（以下簡稱《法律法律法》）1.“如果建筑物被建筑物占用，建筑用地的使用權(quán)將同時(shí)抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押?！痹摋l就建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)二者應(yīng)如何設(shè)定抵押權(quán)問題,貫徹了我國民法早已確立的“房隨地走、地隨房走”的房地一體化原則。而令人矚目的是,針對(duì)抵押人如果單獨(dú)或分別將房屋或土地進(jìn)行抵押的情形,《物權(quán)法》第182條第2款規(guī)定“抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的,未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”,這與《物權(quán)法》頒布之前相關(guān)規(guī)定有顯著的變化。但是,理論界和實(shí)務(wù)界對(duì)“視為一并抵押”的意義究竟如何,未能形成統(tǒng)一的見解。而且,目前房地產(chǎn)分別抵押現(xiàn)象仍然是困擾實(shí)務(wù)部門的重大疑難問題。因此,筆者認(rèn)為有必要對(duì)《物權(quán)法》第182條進(jìn)行法律教義學(xué)的分析,以明確房地一并抵押、單獨(dú)抵押以及分別抵押的具體法律效果。就本文擬解決的具體問題而言,《物權(quán)法》第182條第2款的“視為一并抵押”針對(duì)兩種情況:“單獨(dú)抵押”與“分別抵押”,可將二者統(tǒng)稱為“分離抵押”。所謂單獨(dú)抵押是指抵押人僅將建筑物或建設(shè)用地使用權(quán)為債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)。本文將首先闡述在單獨(dú)抵押時(shí),“未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”應(yīng)如何理解?所謂分別抵押是指抵押人將建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)分別為兩個(gè)不同的債權(quán)人設(shè)定抵押權(quán),并且在房屋管理部門和土地管理部門分別予以登記。本文其次要解決在分別抵押時(shí),兩項(xiàng)抵押權(quán)是否均為有效的抵押權(quán)?換言之,在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)兩個(gè)抵押權(quán)人是分別就房、地的變價(jià)各自優(yōu)先受償,還是將房地視為一體,按照抵押權(quán)登記的先后順位獲得清償?我國多年來的抵押登記實(shí)踐和司法案例表明,房地分離抵押的情況大量存在,其引起的法律糾紛也屢見不鮮。究其原因在于《城市房地產(chǎn)管理法》第63條雖然明確縣級(jí)以上地方人民政府可以確定由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房屋和土地的登記管理體制,事實(shí)上,除了上海、廣州、深圳等城市由統(tǒng)一的房地管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的登記之外,我國絕大部分城市仍然處于房地分別登記管理的狀態(tài)。解決房地分離抵押的根本途徑是建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,杜絕當(dāng)事人將房地單獨(dú)抵押或分別抵押的行為。但是在不動(dòng)產(chǎn)登記法沒有頒布、統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記體制尚未建立之前,不可避免會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)房、地分離抵押的現(xiàn)象。因此,正確理解“一并抵押”和“視為一并抵押”具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。一、房屋“同時(shí)保修”性質(zhì)分析(一)屋頂?shù)盅翰皇芡恋噩F(xiàn)行土地產(chǎn)權(quán)制度限制的經(jīng)濟(jì)理由《物權(quán)法》第182條第1款“一并抵押”究竟是指(1)抵押權(quán)人就抵押物形成一項(xiàng)房地產(chǎn)整體的抵押權(quán),還是(2)抵押權(quán)人就房和地兩個(gè)抵押標(biāo)的物形成兩項(xiàng)抵押權(quán),并共同擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),從而形成房、地共同抵押。為解決上述問題,必須清晰界定土地與建筑物的關(guān)系。綜觀大陸法系各國立法例,關(guān)于土地與建筑物是否可以分別作為抵押權(quán)的客體,主要有以下兩種立法模式。第一,德國民法采羅馬法上土地吸附建筑物之原則,將建筑物作為土地或地上權(quán)的重要成分(《德國民法典》第94條、《地上權(quán)條例》第12條)。因此,在德國民法架構(gòu)下,土地與建筑物是一個(gè)經(jīng)濟(jì)整體,建筑物不得單獨(dú)成為抵押權(quán)的客體,從而也不存在房屋或土地分離抵押的問題。就經(jīng)濟(jì)理由而言,土地與建筑物其實(shí)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)整體,從抵押權(quán)人的利益出發(fā),必須將那些對(duì)于土地經(jīng)營所必要的財(cái)產(chǎn)納入抵押標(biāo)的物的范圍,否則土地抵押權(quán)的可變價(jià)性將大打折扣。第二,日本民法采土地與建筑物的分別主義,即建筑物并非土地之重要成分,二者是可分別作為抵押權(quán)的客體。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”亦同。因而抵押人可以單獨(dú)將土地或者建筑物設(shè)定抵押。不過,在實(shí)行抵押權(quán)并拍賣抵押物時(shí),由于土地與建筑物各異其主,為確保建筑物所有人取得合法有效的基地利用權(quán),法律視為在土地之上已經(jīng)設(shè)定“法定地上權(quán)”(《日本民法典》第388條、我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第876條)?？梢?在土地私有制的前提下,日本和我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”通過法定地上權(quán)制度,允許土地與建筑物單獨(dú)抵押,并且該抵押權(quán)的效力并非當(dāng)然及于未抵押的土地或建筑物。我國民法向來對(duì)土地與建筑物的關(guān)系采取分別主義,即建設(shè)用地使用權(quán)與地上建筑物是兩項(xiàng)獨(dú)立的物權(quán)客體。就設(shè)定抵押權(quán)來說,《中華人民共和國擔(dān)保法》(以下簡稱《擔(dān)保法》)第43條、《物權(quán)法》第180條均規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物分別為兩項(xiàng)抵押權(quán)客體。但是,我國的分別主義又與日本和臺(tái)灣地區(qū)稍有不同,即后者所謂土地與建筑物的分別主義,是建立在土地私有制基礎(chǔ)上的土地所有權(quán)與建筑物的分別,因而允許建筑物與土地所有權(quán)單獨(dú)抵押,并通過法定地上權(quán)制度解決了在抵押物拍賣時(shí)建筑物所有人的基地利用權(quán)問題。而在我國大陸,法律并不允許在建設(shè)用地使用權(quán)之上再設(shè)定法定地上權(quán),從而缺乏房地分離抵押的后續(xù)制度安排,所以只能在源頭上控制房地分離抵押,要求當(dāng)事人將房地一并抵押且一并拍賣,如此才能確保建筑物具備合法的基地利用權(quán)?？梢?我國法律雖然認(rèn)可房、地為分別的物權(quán)客體,但卻并不允許其“單獨(dú)”交易。(二)房地同時(shí)抵押的法律意義建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物既然是兩項(xiàng)抵押客體,如果抵押人根據(jù)《物權(quán)法》第182條的規(guī)定主動(dòng)將房地“一并抵押”給債權(quán)人,作為債權(quán)擔(dān)保,那么二者將形成共同抵押,而并非就“房—地”整體成立一項(xiàng)抵押權(quán)。具體理由如下。第一,根據(jù)大陸法系的一物一權(quán)原則,“一物之上只可成立同一內(nèi)容的一個(gè)物權(quán),反之一個(gè)物權(quán)的客體為一個(gè)物”。從邏輯上說,房地產(chǎn)抵押權(quán)是否為一項(xiàng)抵押權(quán),應(yīng)就抵押物的本身狀態(tài)來看。如果按德國民法模式,建筑物被土地所有權(quán)或者地上權(quán)所吸收,只能設(shè)定一項(xiàng)抵押權(quán);而我國采分別主義,建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物被視為兩個(gè)分別的抵押客體,在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)當(dāng)然應(yīng)當(dāng)分別設(shè)定兩項(xiàng)抵押權(quán),前者為權(quán)利抵押權(quán),后者為建筑物抵押權(quán)。第二,從不動(dòng)產(chǎn)登記來看,《物權(quán)法》第180條對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物采取分別列舉的方式,將二者視為不同的不動(dòng)產(chǎn),因此在設(shè)定抵押權(quán)時(shí),應(yīng)就二者分別登記,從而形成兩項(xiàng)抵押權(quán)。在實(shí)務(wù)中,如果房屋和土地分屬不同的登記機(jī)關(guān)管理登記,那么,即使當(dāng)事人愿意將建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物一并抵押,也必須要在兩個(gè)機(jī)關(guān)分別就房屋和土地進(jìn)行抵押登記。如果房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為統(tǒng)一的登記部門,也應(yīng)該就建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)分別予以登記確認(rèn),即使登記機(jī)關(guān)頒發(fā)給當(dāng)事人統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書,其中也分別載明了建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)狀況。第三,從功能比較的視角來看,在分別主義立法的日本認(rèn)可土地(所有權(quán))與建筑物設(shè)定抵押時(shí),二者各自成立抵押權(quán)并形成共同抵押關(guān)系。在經(jīng)濟(jì)原理上,我國的建設(shè)用地使用權(quán)作為建筑物最為重要的基地利用權(quán),實(shí)際上在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中起到如同大陸法系民法上土地所有權(quán)的作用。換言之,我國的土地所有權(quán)更側(cè)重于所有制和社會(huì)政治的意義,而實(shí)際發(fā)揮建筑物基地功能的是建設(shè)用地使用權(quán)。如果對(duì)日本民法上土地與建筑物共同抵押沒有異議,那么對(duì)于同樣采分別主義的我國法律上建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物的共同抵押也應(yīng)認(rèn)可。在《物權(quán)法》頒布之前,我國已有學(xué)者指出《擔(dān)保法》第36條規(guī)定的房地同時(shí)抵押,其實(shí)就是形成了一種特殊的土地使用權(quán)與地上建筑物共同抵押。司法實(shí)務(wù)界中,也有人贊同此說。第四,對(duì)《物權(quán)法》第182條“一并抵押”采共同抵押說,可以從體系的角度進(jìn)行檢驗(yàn)。所謂“體系檢驗(yàn)”(systematischuberpruft)在狹義上是指任何一個(gè)法律觀點(diǎn)(教義學(xué)語句),是否可以無矛盾地被納入已經(jīng)接受的法律觀點(diǎn)(教義學(xué)語句)或者現(xiàn)行有效的法律規(guī)范。轉(zhuǎn)換成當(dāng)下的問題,就是對(duì)房地一并抵押采取共同抵押說,在邏輯上是否與既有的法律規(guī)范或法律觀點(diǎn)相沖突?《物權(quán)法》關(guān)于“一并抵押”的表述總共有六處,即第180、182、183條。其中最為重要的是《物權(quán)法》第180條第2款,即“抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押”。該條款實(shí)際上來源于更早的《擔(dān)保法》第34條第2款。如果能夠確定該條款中“一并抵押”的含義,就可以檢驗(yàn)上述關(guān)于《物權(quán)法》第182條“一并抵押”的理解是否正確。對(duì)于《擔(dān)保法》第34條第2款和《物權(quán)法》第180條第2款的“一并抵押”有人理解為“財(cái)團(tuán)抵押”(或“集合抵押”)。然而,財(cái)團(tuán)抵押是指抵押人將各個(gè)不同種類的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利結(jié)合起來,作為一個(gè)財(cái)團(tuán),視為一個(gè)物,設(shè)定一項(xiàng)抵押權(quán)。財(cái)團(tuán)抵押主要特點(diǎn)是:(1)就全部集合財(cái)產(chǎn)成立一項(xiàng)抵押權(quán);(2)必須將作為抵押物的財(cái)團(tuán)做成目錄,即“集合財(cái)產(chǎn)抵押清單”;(3)財(cái)團(tuán)抵押一旦設(shè)定,企業(yè)對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的處分便受到嚴(yán)格的限制。無論是《擔(dān)保法》第34條第2款還是《物權(quán)法》第180條第2款,都是指數(shù)項(xiàng)財(cái)產(chǎn)一并抵押,即僅僅是數(shù)個(gè)財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)的簡單相加,并不具備上述財(cái)團(tuán)抵押的法律特征。尤其是我國沒有數(shù)個(gè)抵押物(不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、權(quán)利)作為一項(xiàng)集合財(cái)產(chǎn)進(jìn)行的登記制度,如果抵押人要將數(shù)個(gè)抵押物共同作為債權(quán)的擔(dān)保,只能分別登記設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)。事實(shí)上,司法實(shí)務(wù)界對(duì)《擔(dān)保法》第34條第2款早已明確排除了“財(cái)團(tuán)抵押”的解釋,而采納了共同抵押的理解。因此,《物權(quán)法》第180條第2款的“一并抵押”也應(yīng)認(rèn)為是共同抵押。既然《物權(quán)法》第180條第2款的意義已經(jīng)明確,那么,對(duì)于《物權(quán)法》第182條第2款采共同抵押的理解,恰好能夠保持“一并抵押”的意義連貫性。而且,當(dāng)沒有更強(qiáng)有力的理由能夠說明同一個(gè)法律概念應(yīng)作意義區(qū)分時(shí),“同一法律或者不同的法律使用同一概念時(shí),原則上應(yīng)作同一解釋”?？梢?共同抵押說能接受現(xiàn)有的體系檢驗(yàn),是較為恰當(dāng)?shù)慕忉?。既然建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物一并抵押設(shè)定了共同抵押權(quán),那么隨即將發(fā)生抵押權(quán)人如何就共同抵押的標(biāo)的物行使抵押權(quán)的問題。在一般意義上,如果共同抵押人與抵押權(quán)人未就各個(gè)抵押物應(yīng)負(fù)擔(dān)之債權(quán)金額作特別約定,共同抵押中各個(gè)抵押物均應(yīng)擔(dān)保債權(quán)之全部,原則上由抵押權(quán)人任意選擇抵押物行使抵押權(quán),即抵押權(quán)人可以就全部抵押物一起實(shí)行抵押權(quán),或者就各個(gè)抵押物順次實(shí)行均可。在我國民法,如果就數(shù)個(gè)沒有特殊關(guān)聯(lián)的抵押物設(shè)定共同抵押,應(yīng)采上述規(guī)則。例如,抵押人將數(shù)個(gè)獨(dú)立登記的房地產(chǎn)為債權(quán)人設(shè)定共同抵押權(quán),債權(quán)人可以就任一或者各個(gè)抵押物實(shí)行抵押權(quán)。但是,在《物權(quán)法》第182條房地“一并抵押”情況下,抵押權(quán)人是否能夠就建設(shè)用地使用權(quán)、建筑物分別行使抵押權(quán)呢?筆者以為不可。原因在于,基于房屋和土地在經(jīng)濟(jì)利用上、使用價(jià)值上的一體性,法律必須確保建筑物取得人擁有合法的基地利用權(quán),房地共同抵押權(quán)人如申請(qǐng)拍賣抵押物,必須將建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物一并拍賣,不可擇其一而行使抵押權(quán)。換言之,在房地一體化原則的制約下,房地一并抵押雖為共同抵押,但與普通的共同抵押不同之處在于它不可由抵押權(quán)人就建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物選擇實(shí)行抵押權(quán)。總之,從拍賣和優(yōu)先受償?shù)男Ч蟻碚f,《物權(quán)法》的“一并抵押”條款究竟是形成房地產(chǎn)整體的抵押權(quán)還是房地共同抵押權(quán),區(qū)別的意義不大。但是,共同抵押是法律定性問題,拍賣和受償是抵押權(quán)的執(zhí)行問題,此不可不辨。為了確?！段餀?quán)法》法律術(shù)語的意義連貫性、邏輯體系的嚴(yán)密性、并貫徹一物一權(quán)主義,共同抵押說是一種較為恰當(dāng)?shù)慕忉?。更為重要的?對(duì)一并抵押的定性將成為解讀《物權(quán)法》第182條第1款“視為一并抵押”的邏輯前提。二、“整體保修”和單獨(dú)住所保險(xiǎn)的法律影響(一)作為法律擬制的“目前應(yīng)將“視為一《擔(dān)保法》第36條規(guī)定,如果抵押土地使用權(quán)或者房屋,則未抵押的財(cái)產(chǎn)“應(yīng)當(dāng)……同時(shí)抵押”,但并未明確違反同時(shí)抵押的法律后果。這是一條沒有強(qiáng)制性的、法律效果殘缺的“不完全法條”。與此不同,《物權(quán)法》第182條第2款規(guī)定“未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押”,似乎明確了法律后果是“視為一并抵押”,但它究竟指未抵押的財(cái)產(chǎn)是已經(jīng)設(shè)定的房屋(或土地)抵押權(quán)的效力所及范圍;還是指依法推定抵押人對(duì)未抵押的財(cái)產(chǎn)作出法律擬制的意思表示,一并設(shè)定抵押權(quán),并與原先已經(jīng)設(shè)定的房屋(或土地)抵押權(quán)形成共同抵押呢?先從“視為”一詞談起。從立法技術(shù)上說,“視為”表示某一法條采用了法律擬制的方法。法律擬制是指立法者“有意地將明知為不同者,等同視之”,擬制的目的是將針對(duì)某一構(gòu)成要件所作的規(guī)定,適用于另一構(gòu)成要件。即當(dāng)下要處理的案件類型,其事實(shí)構(gòu)成不完全等同于被引用的法條所處理的案件類型,但立法者仍將二者等同看待,賦予其與被引用的法條相同的法律后果?！耙暈椤弊鳛榉蓴M制,起到多方面的作用。(1)立法者基于相同的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn),對(duì)事實(shí)上不同的事物等同處理。例如,《民法通則》第11條規(guī)定16周歲以上不滿18周歲的公民,以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的,視為完全民事行為能力人。(2)立法者沒有把握確信所處理的案件類型是否屬于原先法律所規(guī)定的情形之一,為了省卻說理的麻煩,采取擬制方法等同視之。例如,《合同法》第15條第2款“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,視為要約”。(3)推定當(dāng)事人為某種意思表示。民法采意思自治原則,法律上的權(quán)利義務(wù)系由當(dāng)事人自愿的意思表示產(chǎn)生。但如果當(dāng)事人本應(yīng)就某些事項(xiàng)為明確的意思表示而未為表示者,則法律為結(jié)束不確定的關(guān)系狀態(tài)、穩(wěn)定法律秩序,推定當(dāng)事人作出某種意思表示,賦予其確定的法律效果。例如,《物權(quán)法》第104條規(guī)定按份共有人如未約定份額,推定共有人對(duì)共有份額作出等額的約定。就“視為一并抵押”來說,應(yīng)屬于上述第三種擬制類型,即推定性擬制。即可以解釋為:當(dāng)事人將房或地單獨(dú)抵押時(shí),法律推定抵押當(dāng)事人對(duì)未抵押的財(cái)產(chǎn)作出一并抵押的意思表示,發(fā)生一并抵押的法律后果。而且,這一推定具有不可逆轉(zhuǎn)性,即不得因相反的意思表示而推翻。從產(chǎn)生的時(shí)間上來說,該擬制的抵押權(quán)應(yīng)與當(dāng)事人以明確意思表示就房或地設(shè)定抵押權(quán)時(shí)同時(shí)產(chǎn)生,即房或地的抵押權(quán)登記生效時(shí),未抵押登記的房或地的擬制抵押同時(shí)設(shè)立。由此,當(dāng)事人明確約定的抵押權(quán)與該擬制的抵押權(quán)形成房地共同抵押的關(guān)系。理論界和實(shí)務(wù)界有一種觀點(diǎn)認(rèn)為,未抵押的財(cái)產(chǎn)一并抵押的意思表示既然是由法律推定直接產(chǎn)生,不容許當(dāng)事人任意變更,則該抵押權(quán)應(yīng)屬于法定抵押權(quán)。筆者認(rèn)為,根據(jù)“視為一并抵押”產(chǎn)生的抵押權(quán),并非法定抵押權(quán),其理由在于“視為”既然是對(duì)于當(dāng)事人未抵押財(cái)產(chǎn)一并抵押的擬制,那么擬制出來的是一并抵押的意思表示,既然是意思表示,就仍然屬于因法律行為而生之抵押權(quán)的范疇。這與法定抵押權(quán)不需當(dāng)事人約定(《合同法》第286條)而根據(jù)法律規(guī)定直接產(chǎn)生的特點(diǎn)具有根本區(qū)別。換言之,擬制的抵押權(quán)并非獨(dú)立的抵押權(quán)形態(tài),只不過其意思表示由法律推定產(chǎn)生而已。(二)僅以建筑物設(shè)抵押權(quán)時(shí)的地上權(quán)如果“視為一并抵押”是法律擬制產(chǎn)生的一項(xiàng)抵押權(quán),那么根據(jù)這種理解,下文將進(jìn)一步說明為什么房屋或土地在單獨(dú)抵押時(shí),不宜認(rèn)定未抵押的財(cái)產(chǎn)作為已經(jīng)成立的抵押權(quán)的效力所及范圍。日本民法和我國臺(tái)灣地區(qū)的有關(guān)規(guī)定均采土地和建筑物分別主義,抵押人可以就土地所有權(quán)或建筑物單獨(dú)設(shè)定抵押,并采取法定地上權(quán)制度來解決抵押權(quán)實(shí)行時(shí)建筑物之基地利用權(quán)問題。而在我國大陸,建筑物之基地利用權(quán)主要是建設(shè)用地使用權(quán)(地上權(quán)),法律禁止土地所有權(quán)交易,因此沒有適用法定地上權(quán)的可能性。研究我國的單獨(dú)抵押問題,只能參考分別主義前提下,建筑物的基地利用權(quán)如果是地上權(quán),單獨(dú)抵押建筑物或地上權(quán)的法律效果的規(guī)則。謝在全曾經(jīng)分析抵押人將建筑物與地上權(quán)進(jìn)行抵押,可能出現(xiàn)如下情況:(1)以地上權(quán)和建筑物同時(shí)設(shè)定抵押;或(2)僅以地上權(quán)設(shè)定抵押;或(3)僅以建筑物設(shè)定抵押。在情形(1),地上權(quán)與建筑物同時(shí)抵押時(shí),因二者為兩項(xiàng)抵押物,所以應(yīng)認(rèn)定為共同抵押。因而,實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)抵押權(quán)人就二者拍賣所得價(jià)金均享有優(yōu)先受償權(quán)。就情形(2)來說,通常不會(huì)發(fā)生僅以地上權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的情況,只有可能在建筑物是不能辦理登記的建筑物,從而不能進(jìn)行抵押權(quán)登記時(shí)才出現(xiàn)該情形。由于民法學(xué)理上認(rèn)為地上權(quán)讓與時(shí)必須將地上建筑物同時(shí)轉(zhuǎn)移,始能完成其經(jīng)濟(jì)作用,據(jù)此可解釋為:僅以地上權(quán)設(shè)定抵押的,抵押權(quán)人在實(shí)行抵押權(quán)時(shí),應(yīng)將地上權(quán)與建筑物一并拍賣,但對(duì)建筑物拍賣所得之價(jià)款并無優(yōu)先受償權(quán),這屬于拍賣標(biāo)的物之?dāng)U張問題。在情形(3),僅以建筑物設(shè)定抵押權(quán),在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)地上權(quán)如何處理?謝在全認(rèn)為,應(yīng)依我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第862條第1款“抵押權(quán)之效力,及于抵押物之從物與從權(quán)利”之規(guī)定解決,即地上權(quán)為建筑物之從權(quán)利,由于建筑物抵押權(quán)效力及于從權(quán)利,因此抵押權(quán)人有權(quán)將二者予以一并拍賣并可以優(yōu)先受償。換言之,單獨(dú)抵押建筑物,僅就建筑物成立一項(xiàng)抵押權(quán),地上權(quán)為建筑物抵押權(quán)實(shí)行時(shí)效力所及范圍而已。對(duì)比上述物權(quán)法原理,筆者結(jié)合我國法律規(guī)定,對(duì)房地單獨(dú)抵押的法律效果檢討如下。第一,倘若抵押人將建設(shè)用地使用權(quán)與建筑物一并設(shè)定抵押權(quán),其法律效果為共同抵押,并非一個(gè)抵押權(quán)而效力及于另一者,前文已經(jīng)對(duì)此論證,這與我國臺(tái)灣地區(qū)的有關(guān)規(guī)定相同。第二,倘若抵押人僅以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”對(duì)此沒有明確規(guī)定,從學(xué)理上推論,應(yīng)解釋為地上建筑物一并拍賣,但僅對(duì)地上權(quán)的變價(jià)享有優(yōu)先受償權(quán)為宜。與此不同,根據(jù)《物權(quán)法》第182條第2款,抵押權(quán)人就未抵押的建筑物形成擬制的抵押權(quán),從而與已經(jīng)登記的建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)構(gòu)成共同抵押。第三,倘若抵押人僅以建筑物設(shè)定抵押。謝在全認(rèn)為應(yīng)采取建筑物的抵押權(quán)效力及于地上權(quán)的規(guī)則,那么我國民法是否應(yīng)作相同的解釋呢?筆者以為不可,理由如下。其一,所謂抵押權(quán)的效力及于抵押物的“從權(quán)利”,從權(quán)利是指依賴主權(quán)利為前提而存在并增強(qiáng)主權(quán)利效力的權(quán)利,例如擔(dān)保物權(quán)、地役權(quán)均為從權(quán)利。然而地上權(quán)本身就是主權(quán)利而非從權(quán)利。我國臺(tái)灣地區(qū)的學(xué)者基于抵押物從權(quán)利擴(kuò)張之理論,認(rèn)為建筑物登記抵押時(shí),地上權(quán)、租賃權(quán)等均為建筑物之從權(quán)利,因而成為建筑物抵押權(quán)效力的所及范圍。可見,認(rèn)為建筑物單獨(dú)抵押效力及于地上權(quán),其前提必然是將建筑物從權(quán)利的概念予以擴(kuò)充解釋,并非出自法律的當(dāng)然邏輯。尤其是我國采取土地與建筑物的分別主義,建設(shè)用地使用權(quán)本身就是獨(dú)立的用益物權(quán),不宜遽將建設(shè)用地使用權(quán)解釋為建筑物的從權(quán)利。其二,根據(jù)謝在全的觀點(diǎn),單獨(dú)以建筑物抵押,則地上權(quán)為建筑物抵押權(quán)效力所及范圍,但是,如果單獨(dú)以地上權(quán)抵押,卻認(rèn)為地上權(quán)抵押權(quán)的效力范圍并不及于建筑物。如果我國照搬這種做法,就必須解釋為什么建筑物抵押權(quán)效力及于建設(shè)用地使用權(quán),而建設(shè)用地使用權(quán)單獨(dú)抵押,效力卻不及于建筑物?這種對(duì)相同或類似的案件事實(shí)采用不同規(guī)則的做法,顯然在法學(xué)方法論上違反了“同種的事物(或具有相同意義的事物)應(yīng)予相同處理的原則”。筆者認(rèn)為,在單獨(dú)抵押建筑物時(shí),未抵押的建設(shè)用地使用權(quán)視為一并抵押,與已經(jīng)設(shè)定的建筑物抵押權(quán)形成共同抵押,共同擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。其三,從法律解釋來說,應(yīng)首先考慮法律術(shù)語的字面含意?！胺山忉?應(yīng)以文義解釋為先”,有復(fù)數(shù)解釋之可能性時(shí),方能繼以其他解釋。就“一并抵押”的字面意思來看,立法者顯然以“抵押”一詞來限定未抵押的建設(shè)用地使用權(quán)由法律擬制另設(shè)定一項(xiàng)抵押,從而排斥了“抵押權(quán)效力所及范圍”的解釋。如果沒有充分的理由,不宜超越其文義。其四,我國也有學(xué)者采抵押權(quán)效力所及范圍說。例如梁慧星和陳華彬舉例說:農(nóng)村居民以其私有房屋設(shè)定抵押時(shí),其基地使用權(quán)應(yīng)認(rèn)為是從權(quán)利,為抵押權(quán)的效力之所及。但是,農(nóng)村住宅房屋抵押這一特例并不能說明我國城市建設(shè)用地使用權(quán)是否為建筑物的從權(quán)利。而且,《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》明確否定宅基地使用權(quán)的抵押,因此,農(nóng)村住宅房屋抵押權(quán)的效力及于宅基地使用權(quán)的觀點(diǎn),根本違背了物權(quán)法的立法目的,變相篡改了禁止宅基地使用權(quán)抵押的規(guī)定。事實(shí)上,2007年修正公布的我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”物權(quán)編針對(duì)建筑物單獨(dú)抵押問題,增加第877條之一:“以建筑物設(shè)定抵押權(quán)者,于法院拍賣抵押物時(shí),其抵押物存在所必要之權(quán)利,應(yīng)并付拍賣。但抵押權(quán)人對(duì)于該權(quán)利賣得之價(jià)金,無優(yōu)先受清償之權(quán)?！庇诖?當(dāng)建筑物所有人單獨(dú)抵押建筑物,且建筑物的基地不是土地所有權(quán),而是地上權(quán)或者租賃權(quán),不能以法定地上權(quán)解決建筑物買受人之基地利用權(quán)時(shí),于執(zhí)行抵押權(quán)時(shí),應(yīng)將建筑物與地上權(quán)或租賃權(quán)并付拍賣,以保障建筑物買受人獲得合法的基地利用權(quán)?？梢?單獨(dú)抵押建筑物,地上權(quán)或租賃權(quán)只是“拍賣標(biāo)的物擴(kuò)張的范圍”,而并非建筑物抵押的效力所及范圍。這再次印證了筆者對(duì)建筑物抵押權(quán)效力及于地上權(quán)觀點(diǎn)的批判?？傊?基于房地一并抵押為共同抵押的觀點(diǎn),在單獨(dú)抵押情形下,“視為一并抵押”其實(shí)是就未抵押的房或地成立一項(xiàng)法律擬制的抵押權(quán),與已經(jīng)設(shè)定的抵押權(quán)形成共同抵押關(guān)系。由此,房地“一并抵押”和“視為一并抵押”保持了概念邏輯的統(tǒng)一。但是,這一結(jié)論在我國司法實(shí)務(wù)語境中受到一些特殊問題的限制。眾所周知,如果建筑物占用的是劃撥方式取得的國有土地使用權(quán),則劃撥土地使用權(quán)在法律性質(zhì)上屬不可抵押的財(cái)產(chǎn),即使根據(jù)《物權(quán)法》第182條第2款的“視為一并抵押”,劃撥土地使用權(quán)也不可由法律擬制為抵押。在此情況下,司法實(shí)務(wù)部門一般只認(rèn)可建筑物單獨(dú)抵押的效力,而并非與劃撥土地使用權(quán)形成共同抵押關(guān)系。三、兩個(gè)債權(quán)人通過抵押的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)房或地單獨(dú)抵押時(shí),未抵押的財(cái)產(chǎn)由法律擬制設(shè)定一項(xiàng)抵押權(quán),從而同一債權(quán)人就房地形成共同抵押權(quán)。如果抵押人將房和地分別抵押給兩個(gè)債權(quán)人,則上述規(guī)則是否仍有適用的余地?分別抵押中的兩個(gè)債權(quán)人如何實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)?為便于說明,試舉一例:A公司向B銀行借款,為擔(dān)保債務(wù)而將其所有的一幢房屋(a1)先抵押給B銀行,其后A為擔(dān)保對(duì)C銀行的借款又將該房屋所占用的建設(shè)用地使用權(quán)(a2)抵押給C銀行。如果B和C對(duì)A主張債權(quán)而不獲清償時(shí),欲實(shí)行抵押權(quán),則B和C是按照登記的順序就房地整體實(shí)行抵押權(quán),還是分別就房、地的變價(jià)各自優(yōu)先受償?(一)房地抵押的無效和分別抵押《物權(quán)法》頒布之前,《擔(dān)保法》第36條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第33條并未明確規(guī)定當(dāng)事人將房地分別登記抵押給兩個(gè)債權(quán)人的法律效果如何,在理論界和實(shí)務(wù)界主要有以下三種觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn),完全無效說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為分別抵押時(shí),兩個(gè)抵押權(quán)均完全無效。其理由是分別抵押違反了“房地同走”的一體化原則以及《擔(dān)保法》第36條“同時(shí)抵押”的強(qiáng)制性規(guī)定。這一觀點(diǎn)遭到理論界和實(shí)務(wù)界的普遍反對(duì)。首先,《合同法》第52條第5項(xiàng)規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無效,此處所謂強(qiáng)制性規(guī)定是指不能由當(dāng)事人通過約定加以改變或不能違反的法律規(guī)定。從形式上說,一般可以通過法律條文中“應(yīng)當(dāng)”、“必須”、“不得”等用詞來判斷是否屬于強(qiáng)制性規(guī)定。但也未必盡然,有些法條雖然采用上述用語,但可能屬于倡導(dǎo)性規(guī)范。強(qiáng)制性規(guī)定必須明確其相應(yīng)的法律后果,而《擔(dān)保法》第36條采用了“應(yīng)當(dāng)”一詞,但欠缺違反該規(guī)定的后果,所以不宜將其視作強(qiáng)制性規(guī)定,其應(yīng)屬于倡導(dǎo)性規(guī)定。其次,即使認(rèn)為《擔(dān)保法》第36條“應(yīng)當(dāng)同時(shí)抵押”具有強(qiáng)制性,這是否就必然導(dǎo)致抵押合同無效呢?違反強(qiáng)制性法律規(guī)定的合同是否無效,要通過衡量多種因素來判斷:(1)該強(qiáng)制性規(guī)定的性質(zhì)是效力規(guī)范還是取締規(guī)范。如果當(dāng)事人的行為違反了取締規(guī)范,并不當(dāng)然導(dǎo)致法律行為無效;(2)強(qiáng)制性規(guī)定的目的是保護(hù)公共利益還是保護(hù)私人利益,如果僅涉及私人利益,那么也并不必然使法律行為無效;(3)強(qiáng)制性規(guī)定是針對(duì)一方還是針對(duì)雙方,如果只是針對(duì)一方當(dāng)事人,則不產(chǎn)生無效的問題?！稉?dān)保法》第36條的立法目的在于貫徹房地一體化原則,然而并非只有強(qiáng)令沒有同時(shí)抵押的抵押合同無效才能達(dá)到這個(gè)目的,只要在拍賣抵押物時(shí),將建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并拍賣給一個(gè)受讓人即可確保房地一體化。因此,不應(yīng)遽然得出分別抵押均無效的結(jié)論。再次,完全無效的后果對(duì)于抵押權(quán)設(shè)定在先的當(dāng)事人尤為不公。如果分別抵押中的第一個(gè)抵押權(quán)人按照法律規(guī)定進(jìn)行抵押登記,他已經(jīng)就抵押物取得合法的抵押權(quán)。至于抵押人事后將未抵押的財(cái)產(chǎn)為他人設(shè)定抵押權(quán),是第一個(gè)抵押權(quán)人所不能控制的。最后,從社會(huì)效果上說,因?qū)嵭蟹康胤謩e管理體制,實(shí)踐中存在大量分別抵押的情形,如果分別抵押均為無效,很多銀行債權(quán)得不到有效保障,勢必影響金融行業(yè)的安全穩(wěn)定。第二種觀點(diǎn),重復(fù)抵押說。根據(jù)“同時(shí)抵押”的要求,以建筑物設(shè)定抵押權(quán)的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán);以建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的,其附著的建筑物同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)。據(jù)此,兩個(gè)抵押合同和抵押權(quán)均有效,從而形成了重復(fù)抵押,并根據(jù)《擔(dān)保法》第54條第1項(xiàng)之規(guī)定,以登記時(shí)間先后確定抵押權(quán)的順位。這種觀點(diǎn)具有較強(qiáng)的說服力和合理性,筆者對(duì)此也表示認(rèn)同。但是問題在于,重復(fù)抵押的解釋必須建立在未抵押的房或地被法律擬制同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)的基礎(chǔ)之上,而《物權(quán)法》頒布之前的有關(guān)法律,從未規(guī)定這種法律后果。因此,該觀點(diǎn)的合法性和正當(dāng)性受到質(zhì)疑。換言之,它超越了當(dāng)時(shí)的法律,甚至有取代立法之嫌。第三種觀點(diǎn),分別評(píng)估、分別受償說。這種觀點(diǎn)認(rèn)為分別抵押時(shí),兩個(gè)抵押權(quán)均有效,但并不形成重復(fù)抵押,而是兩個(gè)抵押權(quán)人分別就各自登記的抵押物形成兩個(gè)抵押權(quán),分別支配房、地的交換價(jià)值。在實(shí)行抵押權(quán)時(shí),將房地整體拍賣,分別評(píng)估房、地的價(jià)格,由兩個(gè)債權(quán)人就房和地拍賣的價(jià)款分別受償。可以把這種做法形象概括為整體拍賣、分別評(píng)估、分別受償。上述實(shí)例中B、C銀行對(duì)于A公司抵押的房屋(a1)和建設(shè)用地使用權(quán)(a2)形成的抵押關(guān)系,可以(B=a1)+(C=a2)這樣的公式來表達(dá)(“+”表示并列關(guān)系)。分別受償說在《物權(quán)法》頒布之前是理論界和實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)。支撐這一觀點(diǎn)的主要有以下幾點(diǎn)論據(jù)。一是當(dāng)事人通過分別抵押的約定排除了《擔(dān)保法》“同時(shí)抵押”的規(guī)則,于此,應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治,兩個(gè)抵押合同均有效。而且,兩個(gè)抵押權(quán)均已經(jīng)過登記公示,發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,應(yīng)認(rèn)可兩個(gè)抵押權(quán)均有效。二是根據(jù)一物一權(quán)主義,分別抵押的抵押物為建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物,二者系兩項(xiàng)抵押物。以舉輕明重的方法推論,《擔(dān)保法》第35條和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第51條既然允許一物之上設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán),那么更何況房、地為兩項(xiàng)抵押標(biāo)的物,將它們分別抵押為“二物二押”,自應(yīng)當(dāng)允許。三是如果嚴(yán)格按照法律要求,必須將房地一并抵押,可能造成抵押人的資源浪費(fèi)。例如建設(shè)用地使用權(quán)人的土地面積較大,權(quán)利人僅僅開發(fā)建設(shè)了一部分土地。如果當(dāng)事人欲將營造完成的建筑物進(jìn)行抵押,在建筑物和相應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于債權(quán)數(shù)額的情況下,法律強(qiáng)求當(dāng)事人必須將一幅宗地的全部建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押,既沒有必要,也不利于抵押人將多余的建設(shè)用地使用權(quán)再次用作融資擔(dān)保,充分發(fā)揮其交換價(jià)值。四是分別抵押的根本原因在于房地登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一。讓當(dāng)事人分別在兩個(gè)登記部門就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的抵押作兩次登記,無疑增加了交易成本。而且,在由于登記機(jī)關(guān)的原因而不能做到同時(shí)抵押的情況下,不能因此而要求交易雙方承擔(dān)由此造成的風(fēng)險(xiǎn)。五是從利益衡量上說,在分別抵押中,兩個(gè)抵押權(quán)人均進(jìn)行了抵押登記,應(yīng)對(duì)各自登記的抵押物優(yōu)先受償。如果按照登記的先后順序受償,很有可能登記在前的抵押權(quán)人就全部或大部分的價(jià)款優(yōu)先受償后,登記在后的抵押權(quán)人根本得不到或者得到很少的清償,因而對(duì)第二個(gè)抵押權(quán)人有失公平。六是分別抵押、分別受償?shù)淖龇ǖ玫剿痉▽?shí)務(wù)部門的支持。尤其是最高人民法院實(shí)務(wù)專家在相關(guān)研究中均表示贊同分別受償說。分別受償說支持者認(rèn)為,分別評(píng)估、分別受償與房地一體化原則并不矛盾。我國房地一體化原則,只是要求房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓之后,確保其建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)最終的權(quán)利歸屬為一個(gè)主體即可。法院執(zhí)行抵押權(quán)時(shí)將房地產(chǎn)統(tǒng)一拍賣給一個(gè)受讓人即可實(shí)現(xiàn)房地的一體化?！爸灰趯?shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí),土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)歸屬同一競買人或者買受人,就與我國現(xiàn)行法律規(guī)定的一體化原則并不相?！?。在他們看來,房地一體化并非一定要通過同時(shí)抵押來確保,申言之,同時(shí)抵押不具有法律強(qiáng)制性。筆者將在下文證立重復(fù)抵押說的過程中,對(duì)分別受償說進(jìn)行針對(duì)性的批評(píng)檢討。(二)布署房地同時(shí)抵押的效力由于《擔(dān)保法》對(duì)分別抵押沒有規(guī)定明確的法律后果,因而存在解釋空間。理論界和實(shí)務(wù)界的主流學(xué)說,也具有較為豐富的論證理由。但是,《物權(quán)法》第182條第2款如今明確規(guī)定“未抵押的財(cái)產(chǎn),視為一并抵押”。那么,上述主流學(xué)說的立論是否仍然應(yīng)予采納?即在《物權(quán)法》生效之后,在“視為一并抵押”的規(guī)定之下,究竟應(yīng)當(dāng)如何看待分別抵押的效力?為理解分別抵押的法律效果,須將分別抵押的過程拆解開來。其實(shí)分別抵押是抵押人將兩個(gè)抵押物分別地單獨(dú)抵押給兩個(gè)債權(quán)人,其包含了兩個(gè)單獨(dú)抵押。上述實(shí)例中A公司將房屋(a1)單獨(dú)抵押給B銀行,又將建設(shè)用地使用權(quán)(a2)單獨(dú)抵押給C銀行,最終形成了分別抵押的局面。只不過較一般的單獨(dú)抵押復(fù)雜之處在于,如果兩個(gè)抵押權(quán)人B、C均要實(shí)行抵押權(quán),二者如何協(xié)調(diào)而已。因此,考察分別抵押的法律效果,須從單獨(dú)抵押出發(fā)。在分別抵押情形下,登記在先的抵押權(quán),例如A公司先將房屋單獨(dú)抵押給B,此時(shí)出現(xiàn)一個(gè)單獨(dú)抵押行為。既然《物權(quán)法》第182條第2款推定單獨(dú)抵押時(shí)抵押權(quán)人就未抵押的財(cái)產(chǎn)擬制設(shè)定抵押權(quán),那么,B銀行應(yīng)當(dāng)就未抵押的建設(shè)用地使用權(quán)亦獲得一項(xiàng)抵押權(quán),如此形成B銀行對(duì)A公司的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)第一順位抵押權(quán)。本文暫且用(B=a1+a2)來表示。此后,A又將建設(shè)用地使用權(quán)登記抵押給C銀行,此亦為一單獨(dú)抵押行為。那么C銀行根據(jù)“視為一并抵押”的規(guī)定就建筑物取得擬制的抵押權(quán)。只不過C銀行的建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的登記時(shí)間在后,相應(yīng)地?cái)M制的建筑物抵押權(quán)的成立時(shí)間也在后,所以C銀行就A公司的建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)形成第二順位的抵押權(quán)?？梢杂?C=a2+a1)來表示。如果B、C兩個(gè)抵押權(quán)人的抵押登記發(fā)生在同一天,仍然發(fā)生上述約定抵押權(quán)與擬制抵押權(quán)同時(shí)并存之效果,只不過兩個(gè)抵押權(quán)人的抵押權(quán)順位相同而已?？傊?在分別抵押時(shí),各個(gè)抵押權(quán)人就建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)這兩項(xiàng)抵押物成立了重復(fù)抵押,按登記的先后實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)。轉(zhuǎn)換成公式,在A公司之房地產(chǎn)之上就形成了(B=a1+a2)-(C=a2+a1)這樣的重復(fù)抵押關(guān)系(“-”號(hào)表示先后順序關(guān)系)。重復(fù)抵押說嚴(yán)格遵照《物權(quán)法》條文的字面意思,可能被批評(píng)為僵硬的法律實(shí)證主義。但是法律實(shí)證主義本身并沒有錯(cuò),相反,在法律已有明文規(guī)定的情況下,無視法律,以超越法律文義的學(xué)說取而代之的做法觸動(dòng)了法治的根基。因此,筆者尤其不能認(rèn)可在《物權(quán)法》生效之后,司法實(shí)務(wù)界仍然囿于舊見,采分別受償說。如果說法律實(shí)證主義只是表面論證理由,那么,就實(shí)質(zhì)理由來說,分別受償說的論據(jù)也有值得商榷之處,下文予以一一檢討。第一,分別受償說主張《擔(dān)保法》的“同時(shí)抵押”是倡導(dǎo)性規(guī)定,不具明確法律效果,因而當(dāng)事人可以意思表示排除之。但《物權(quán)法》確立了房地一并抵押原則,用“視為”來擬制未抵押財(cái)產(chǎn)一并抵押,不容當(dāng)事人任意變更或排除。據(jù)此,只有重復(fù)抵押說較能符合立法目的。第二,分別受償說根據(jù)一物一權(quán)主義,主張分別抵押為“二物二押”,應(yīng)予承認(rèn)其效力。筆者亦贊同房、地為兩項(xiàng)抵押物,但房地產(chǎn)抵押的特點(diǎn)在于“房地同走”,所謂“二物二押”的說法其實(shí)將房、地割裂開來對(duì)待,此與抵押人將兩項(xiàng)不相關(guān)的抵押物分別抵押給兩個(gè)債權(quán)人無異。由此可見,其實(shí)際上否定了房地一并抵押規(guī)則。筆者認(rèn)為,分別抵押中兩個(gè)抵押權(quán)人各自就建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)形成共同抵押,然后再按照登記先后確定其順位,這樣既堅(jiān)持了房地一并抵押,又按照登記時(shí)間先后解決了重復(fù)抵押的沖突問題。第三,分別受償說同情地理解抵押人,認(rèn)為如果強(qiáng)制房地一并抵押,將造成抵押人不必要地將建筑物未占用的建設(shè)用地使用權(quán)部分一并抵押給債權(quán)人,不利于抵押人再次融資。筆者認(rèn)為,是否堅(jiān)持一并抵押規(guī)則與如何處理建筑物未占用的建設(shè)用地使用權(quán)是兩個(gè)問題,后者完全可以從技術(shù)上予以解決。無論《擔(dān)保法》第36條還是《物權(quán)法》第182條均表明建筑物抵押時(shí),一并抵押的對(duì)象是“建筑物占用范圍內(nèi)”的建設(shè)用地使用權(quán)。據(jù)此可以作出如下幾點(diǎn)推論:(1)如抵押人僅就同一宗地上某一建筑物進(jìn)行抵押,并不必然導(dǎo)致整塊宗地的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;(2)抵押權(quán)人在實(shí)行抵押權(quán)時(shí),如果將建筑物與整塊宗地一并拍賣,則建筑物占有范圍之外的建設(shè)用地使用權(quán)不屬于抵押權(quán)的支配對(duì)象,該部分的變價(jià),應(yīng)歸入抵押人的一般責(zé)任財(cái)產(chǎn);(3)建筑物以及相應(yīng)建設(shè)用地使用權(quán)抵押后,抵押人仍可以繼續(xù)將剩余的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押融資,此時(shí)將涉及到建設(shè)用地使用權(quán)是否可以分割抵押的問題。根據(jù)1997年國家土地管理局發(fā)布的《關(guān)于土地使用權(quán)抵押登記有關(guān)問題的通知》(國土[籍]字第2號(hào))第4條第2款的規(guī)定:“土地使用權(quán)分割抵押的,由土地管理部門確定抵押土地的界限和面積?！笨梢?在一塊較大的宗地上,就未營造建筑物的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行分割抵押,在實(shí)務(wù)工作中是可行的。第四,分別受償說認(rèn)為分別抵押的根源在于房地分別管理的不動(dòng)產(chǎn)登記體制,不能苛責(zé)當(dāng)事人就一項(xiàng)房地產(chǎn)抵押同時(shí)在兩個(gè)部門登記。但是這種觀點(diǎn)混淆了法律的應(yīng)然與社會(huì)生活的實(shí)然。我國民法始終堅(jiān)持房地一并抵押,現(xiàn)實(shí)中由于不動(dòng)產(chǎn)登記體制的不統(tǒng)一,固然給某些投機(jī)者創(chuàng)造了分別抵押的機(jī)會(huì),但也不能因此置法律于不顧而一味遷就當(dāng)事人,使分別抵押按照當(dāng)事人的主觀意愿發(fā)生分別受償?shù)男Я?。從司法?jīng)驗(yàn)來看,分別抵押的發(fā)生往往是由于抵押人基于自身利益的考慮,在房產(chǎn)設(shè)定抵押后,故意不辦理土地使用權(quán)抵押登記,或土地使用權(quán)設(shè)定抵押后,故意不辦理房屋抵押權(quán)登記,并以未進(jìn)行抵押登記的房產(chǎn)或土地使用權(quán)為抵押,從其他金融機(jī)構(gòu)再行貸款。在實(shí)務(wù)部門看來,當(dāng)?shù)盅喝私ㄔ焱瓿山ㄖ镏?如需融資,應(yīng)當(dāng)按照正常的手續(xù),將房地產(chǎn)進(jìn)行整體抵押,或者將建筑物單元(建筑物區(qū)分所有權(quán))進(jìn)行抵押,而不應(yīng)進(jìn)行分別抵押。可見,分別抵押并非房地產(chǎn)抵押行為的常態(tài),《物權(quán)法》采取“視為一并抵押”的法律推定,不失為一條穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序的途徑。第五,分別受償說認(rèn)為重復(fù)抵押說損害抵押登記在后的債權(quán)人利益,筆者認(rèn)為這種論點(diǎn)有失偏頗。在分別抵押中存在兩個(gè)債權(quán)人,因此在制度設(shè)計(jì)時(shí),應(yīng)充分衡量二者的利益,而不能片面考慮。一是在房地分別登記體制下,分別抵押中的第一個(gè)抵押權(quán)人可能因種種原因,僅僅辦理了房或地的抵押登記,然而根據(jù)《物權(quán)法》第182條之規(guī)定,他可以預(yù)期將來就房地整體一并實(shí)行抵押權(quán)。如采分別受償說,則該抵押權(quán)人僅能就已經(jīng)登記抵押的房或地的變價(jià)優(yōu)先受償,換言之,即使房或地抵押登記在后的另一個(gè)抵押權(quán)人,也可就房地拍賣后之價(jià)款獲償,如此,抵押權(quán)的順位以登記時(shí)間先后為依據(jù)的規(guī)定將失去意義。而且,抵押登記在先的抵押權(quán)人,有可能不知,也有可能知道但無法阻止抵押人將未進(jìn)行抵押登記的房或地再次抵押給后來的債權(quán)人。將這種不利的后果加于先進(jìn)行抵押登記的債權(quán)人是不公平的。分別受償說未充分考慮登記在先的抵押權(quán)人的利益。二是分別抵押對(duì)于第二個(gè)抵押權(quán)人存在較大的法律風(fēng)險(xiǎn),尤其是如果法院采完全無效說或重復(fù)抵押說,則登記在后的抵押權(quán)人,其債權(quán)是否能夠獲得清償,存在極大的不確定性。因此,金融部門一般不會(huì)輕易接受分別抵押。但是,分別抵押在實(shí)踐中大量存在的主要原因在于金融市場的激烈競爭,某些銀行不得已而接受分別抵押,甘愿在抵押人已經(jīng)將建筑物或者建設(shè)用地使用權(quán)抵押給其他債權(quán)人的情況下,再次向債務(wù)人放貸并接受未辦理抵押登記財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán)。就司法實(shí)踐中此類案例來看,分別抵押中的債權(quán)人大多是商業(yè)銀行,他們有能力在貸款抵押之前就抵押對(duì)象進(jìn)行盡職調(diào)查,了解抵押物的權(quán)屬狀況,以杜絕抵押人的惡意欺詐。況且,如果債權(quán)人明知存在法律風(fēng)險(xiǎn),而自愿接受登記在后的單獨(dú)抵押權(quán),法律當(dāng)然應(yīng)將其受償?shù)捻樞蚺帕性诤蟆５诹?最高人民法院傾向性意見是分別抵押說,該說本應(yīng)在司法實(shí)務(wù)部門具有較強(qiáng)的影響力。但是筆者卻發(fā)現(xiàn),來自下級(jí)法院(例如遼寧省高級(jí)人民法院、山東省高級(jí)人民法院、四川省高級(jí)人民法院以及江蘇省常州市中級(jí)人民法院)公開發(fā)表的研究結(jié)論卻多數(shù)支持重復(fù)抵押說。這種現(xiàn)象可能與各級(jí)法院的角色有關(guān),最高人民法院擁有解釋法律并指導(dǎo)下級(jí)法院工作的權(quán)力,敢于超越字面含意解釋法律,而下級(jí)法院更多是法律的執(zhí)行者。這也許恰好說明了下級(jí)法院更遵循法律本意、更嚴(yán)格貫徹房地一并抵押規(guī)則。從實(shí)際的執(zhí)行程序來看,有的法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第23條之規(guī)定,在強(qiáng)制執(zhí)行分別抵押時(shí),查封抵押登記的房或地,相應(yīng)地也查封未抵押房或地?？梢?重復(fù)抵押說在司法實(shí)務(wù)中也有可靠的依據(jù)。(三)房地一體化原則的立法目的和法律意義分別受償說認(rèn)為房地一并抵押僅僅是倡導(dǎo)性法律規(guī)定,當(dāng)事人可以通過約定而排除;重復(fù)抵押說則根據(jù)“未抵押的財(cái)產(chǎn)一并抵押”,嚴(yán)格堅(jiān)持房地一并抵押。如果假設(shè)分別受償說與重復(fù)抵押說均有其論證理由、都是可被接受的兩種法律觀點(diǎn),那么,按照法律論證理論,當(dāng)存在兩種觀點(diǎn)競爭時(shí),可以借助和參酌其他的法律觀點(diǎn)(教義學(xué)語句)或法律規(guī)范,來檢驗(yàn)何者更為可取。換言之,如果其中一者與現(xiàn)有被普遍認(rèn)可的法律觀點(diǎn)發(fā)生邏輯沖突,而另一者則保持邏輯一致,則必須放棄前者。這就是廣義的體系檢驗(yàn)。在本文中,分別受償說與重復(fù)抵押說的爭議焦點(diǎn)在于是否應(yīng)堅(jiān)持房地一并抵押,因此,通過比較二者對(duì)房地一并抵押的態(tài)度,即可明辨何者更具合理性。房地一并抵押是我國法律上房地一體化原則的具體表現(xiàn)。我國《城市房地產(chǎn)管理法(草案)》第3條曾經(jīng)規(guī)定:“國家實(shí)行城市國有土地使用權(quán)和土地上的的房屋等建筑物及其附著物(以下簡稱‘房屋’)所有權(quán)的主體一致,即房地產(chǎn)權(quán)利主體一致的原則?！彪m然該法正式頒布時(shí)刪除了此條規(guī)定,但《城市房地產(chǎn)管理法》第32條、《擔(dān)保法》第36條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23、24、33條,以及《物權(quán)法》第146、147、182條具體規(guī)定了房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓、互換、贈(zèng)與、投資、抵押時(shí),必須將建筑物和建設(shè)用地使用權(quán)一并處分,從而在實(shí)質(zhì)上確立了房地一體化原則。那么,為什么我國法律要確立房地一體化原則呢?探求法律規(guī)則的意義,必須首先考慮立法者的目的,正如德國法學(xué)家溫德沙伊德所說:“最大可能地充分考慮到立法者的精神?！币虼?有必要探討房地一體化原則產(chǎn)生的目的。在大陸法系國家,無論將土地和建筑物視為一個(gè)物還是兩個(gè)物,為了實(shí)現(xiàn)土地與建筑物在經(jīng)濟(jì)利用上的整體性和權(quán)利歸屬上的主體一致性,法律必須為建筑物所有人設(shè)計(jì)合法取得基地利用權(quán)的途徑。在德國,根據(jù)土地(或地上權(quán))吸附建筑物的原則,房地必然合并一起處分;而在日本、我國臺(tái)灣地區(qū),房地產(chǎn)的所有人即使將建筑物或土地所有權(quán)單獨(dú)抵押,但可以通過法定地上權(quán)制度來確保建筑物的基地利用權(quán)。眾所周知,我國一方面實(shí)行社會(huì)主義土地公有制,國家享有城市土地的所有權(quán),另一方面法律又認(rèn)可和保護(hù)民事主體對(duì)于房屋等地上建筑物的所有權(quán),因而土地所有權(quán)與建筑物所有權(quán)發(fā)生了分離。但是,為了改革和發(fā)展房地產(chǎn)市場,為了增強(qiáng)城市土地開發(fā)和利用者對(duì)于土地投資的安全感,立法者必須考慮如何為建筑物所有人提供長遠(yuǎn)、可靠的基地利用權(quán)。既然我國法律禁止土地所有權(quán)的交易,那么只好尋找所有權(quán)之外的、并適于交易流轉(zhuǎn)的基地利用權(quán),要么是債權(quán),要么是物權(quán)。相比而言,土地租賃權(quán)作為債權(quán)具有短期性和不穩(wěn)定性,不適宜作為基地利用權(quán)的主要類型,而土地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)可以長期并穩(wěn)定地發(fā)揮作用,是基地利用權(quán)的理想形式。因而,1988年的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”,《土地管理法》也于同年修改。1990年國務(wù)院的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》具體規(guī)定了劃撥和出讓兩種取得土地使用權(quán)的方式。由此開始,我國城市土地制度發(fā)生了巨大變革,城市土地得以充分利用,房地產(chǎn)市場也隨之繁榮?？梢?從根本上說,我國土地使用權(quán)制度的產(chǎn)生及其目的就是為了解決建筑物的基地利用權(quán)問題,這決定了建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)在實(shí)際利用上、經(jīng)濟(jì)交易上和權(quán)利歸屬上必須時(shí)刻捆綁在一起,建筑物離開了建設(shè)用地使用權(quán)將成為空中樓閣,建設(shè)用地使用權(quán)離開了建筑物將失卻經(jīng)濟(jì)目的和法律目的。按照陳甦的說法:“現(xiàn)行法律制度規(guī)定土地使用權(quán)與建筑物所有權(quán)一體化,旨在保障建筑物所有人當(dāng)然擁有土地使用權(quán),從而保障其建筑物所有權(quán)的安全,促進(jìn)其增加土地利用投入的信心?！敝挥欣斫饨ㄔO(shè)用地使用權(quán)制度的產(chǎn)生根源,才能理解房地一體化原則的立法目的。如果對(duì)于房地一體化原則的重要性和規(guī)范性沒有疑義,那么接著就來考察房地抵押時(shí),應(yīng)如