小區(qū)小牛設(shè)施配置的法律問題

小區(qū)小牛設(shè)施配置的法律問題

近年來，中國居民私家車的擁有量逐年增加。根據(jù)中國汽車工業(yè)協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2009年中國汽車產(chǎn)量為1379.10萬輛和1364.48萬輛，分別增長了48%和46%。隨著私家車的日益增多,居民小區(qū)停車位匱乏明顯,由此引發(fā)的糾紛大量存在,停車位權(quán)利歸屬成為社會關(guān)注的一個熱點、難點問題。《物權(quán)法》第七十四條對停車位的權(quán)利歸屬作出了規(guī)定,但由于規(guī)定不夠明確,大家對該條的理解分歧很大。鑒于此,本文對我國小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬作了探討,以拋磚引玉。一、重點討論:立法上的地下車庫所謂停車位是指各種停車場所中僅供且可供一輛汽車停放的單元。實踐中和停車位相關(guān)的概念還有停車場、車庫等。所謂車庫,指隸屬于整個小區(qū),具有獨立的空間、以存放車輛為目的附屬建筑物。車庫不同于車位,一方面,車庫本身是建筑物,具有建筑物的一般特點,車庫一般具有四至的封閉空間,其不同于一般的停車場的車位;另一方面,車庫與小區(qū)在路邊、空地設(shè)置的露天停車位不同,車庫不是利用土地使用權(quán)的地表而興建的。我國《物權(quán)法》第七十四條把車位和車庫并列,可見立法上也是承認兩者的差別的。停車場則是指供各種機動車和非機動車停放的露天停車場所。盡管停車位、車庫、停車場之間存在著一定區(qū)別,但是三者之間也存在著內(nèi)在聯(lián)系:各種停車場所都是由停車位這種基本元素構(gòu)成,“我們也可以這樣說,停車位是各種停車場所的基本單元,而各種停車場所則是停車位的存在形式”。所以,本文以停車位作為研究對象,因為只要把停車位的問題搞清楚了,其他各種停車場所的法律問題也就可以迎刃而解了。二、小區(qū)停車位的歸屬居民小區(qū)停車位權(quán)利歸屬問題涉及廣大業(yè)主的切身利益,一直是開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理單位之間的主要糾紛之一?！段餀?quán)法》的首要作用就是定分止?fàn)?“定分,即明確劃分各種權(quán)利的界限、明確公權(quán)與私權(quán)的界限;止?fàn)?即規(guī)則完善、權(quán)利界限清晰,便于權(quán)利人行使權(quán)利,減少紛爭”?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有?！痹摋l講了三層含義:第一,車位、車庫首先滿足業(yè)主需要;第二,車位、車庫的歸屬通過約定確定;第三,占用共有道路的車位歸業(yè)主共有。其中,最具爭議的就是第二點,爭議的焦點在于如果雙方“當(dāng)事人”沒有約定或意見不一致,則該車位、車庫的產(chǎn)權(quán)該歸誰所有?目前,針對該問題,理論界比較有影響力的觀點有三種:應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有;應(yīng)當(dāng)歸開發(fā)商所有;應(yīng)當(dāng)以是否計入公攤面積決定小區(qū)停車位的歸屬。導(dǎo)致分歧的原因很多,其中重要的一點在于,很多學(xué)者沒有從停車位流轉(zhuǎn)的整個過程來探討其權(quán)利歸屬,而是把停車位出賣前的權(quán)利歸屬和出賣后的權(quán)利歸屬混為一談,結(jié)果云里霧里。筆者認為,要想真正弄清楚小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬,必須以樓房的出賣作為時間臨界點,分兩個階段來討論:第一個時間段,樓房出賣前小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬;第二時間段,樓房出賣后小區(qū)停車位的權(quán)利歸屬。三、房開商的合法取得不動產(chǎn)小區(qū)樓房出賣前,整個小區(qū)都屬于房開商所有,這一點應(yīng)該無可爭議。如果房開商對小區(qū)的樓房包括停車位在內(nèi)沒有所有權(quán),那么房開商的所有商品房銷售行為都屬于無權(quán)處分行為,買房合同也就都是效力待定的合同,這顯然不符合現(xiàn)實。房開商合法取得土地的使用權(quán)后,自己投資在土地上建造樓房包括停車位,當(dāng)然就原始取得樓房及停車位的所有權(quán)了。這里面有爭議的問題是:(一)“有固結(jié)”的第4種是“古有物”在兩種以上的物互相配合、按一定經(jīng)濟目的組合在一起時,起主要作用的物為主物;配合主物的使用而起輔助作用的物為從物。P62-63我國《物權(quán)法》并沒有規(guī)定主物、從物的概念,而在《民法通則》中有關(guān)于“附屬物”的規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第八十七條規(guī)定:“有附屬物的財產(chǎn),附屬物隨財產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。但當(dāng)事人另有約定又不違法的,按約定處理?！逼渲兴^“附屬物”應(yīng)理解為從物,所謂“有附屬物的財產(chǎn)”應(yīng)解釋為主物。P23區(qū)分主物與從物有重要意義,因為,主物與從物之間的法律關(guān)系為:除法律或合同有相反規(guī)定者外,從物附屬于主物,對主物的處分及于從物,“主物和從物區(qū)別的實益是,主物的處分及于從物”。世界上規(guī)定主物和從物的國家,基本上都規(guī)定了主物的處分及于從物,其中《瑞士民法典》規(guī)定得最為詳細和典型,該法典第六百四十四條規(guī)定:“(一)對物的處分,及于其從物。但有特別約定的,不以此為限。(二)前款的從物,系指依地方通常見解或根據(jù)所有人的明確意思表示,連續(xù)為主物的所有人經(jīng)營、利用或保存,并通過聯(lián)結(jié)或其他方式與主物有關(guān)系的動產(chǎn)。(三)物為從物時,雖與主物暫時分離,但不失其性質(zhì)?！痹诜缮?認定物與物之間的關(guān)系類型與性質(zhì)主要審查其實質(zhì)關(guān)系。作為配套設(shè)施的地下車位,是作為房屋居住目的而建設(shè)的,但地下車位絕非一套房屋之必須,如現(xiàn)代城市的水電、高層樓宇的電梯。地下車庫是相對獨立的建筑物,與房屋是主次關(guān)系,而不是法律上的主從關(guān)系。在法律上地下車位是一個獨立存在有獨立價值的物,在房屋買賣合同中無特別的約定,則不存在從物一并隨主物買賣一并轉(zhuǎn)讓的法律效力。(二)關(guān)于立法上的獨立性物權(quán)以物為客體,何謂物,物權(quán)法并沒有規(guī)定,只是籠統(tǒng)地說“本法所稱物,包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。法律規(guī)定權(quán)利作為物權(quán)客體的,依照其規(guī)定”。通說認為,物是指人之身體之外,凡事能人力所支配,具有獨立性,能滿足人類社會生活需要的有體物和自然力。P53停車位能不能獨立成為物權(quán)的客體,關(guān)鍵是看停車位是否具有獨立性。那么,獨立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)又是什么?最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(法釋7號)第二條的規(guī)定,“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分:(一)具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”?？梢?獨立性的判斷標(biāo)準(zhǔn)有二:一是構(gòu)造上的獨立性,二是利用上的獨立性。停車位具有利用上的獨立性是無可爭議的,有爭議的是,停車位具不具備構(gòu)造上的獨立性?我國臺灣地區(qū)的實務(wù)和通說認為,停車位(停車空間)不具有構(gòu)造上的獨立性,“公寓大廈管理條例”實施后,有人認為專有部分以具有使用上之獨立性即為已足,故停車位得為區(qū)分所有之標(biāo)的。P53王澤鑒先生也認為,鑒于停車位之重要,若能在立法上規(guī)定,于具備一定要件時,停車空間可為區(qū)分所有的標(biāo)的,在登記制度上予以配合,對于解決層出不窮的糾紛,必有助益。P271德國在立法上也有類似的修正,1973年7月30日德國對《住宅所有權(quán)法》進行了修改,增加的第三條第二項規(guī)定:“以持久性界標(biāo)標(biāo)明范圍之停車場,視為有獨立性之空間?！盤175從物權(quán)法的發(fā)展趨勢來看,在獨立性認定標(biāo)準(zhǔn)的兩個構(gòu)成要件中,使用上的獨立占據(jù)核心地位,而構(gòu)造上的獨立性已經(jīng)開始淡化,只要求能夠明確界定某一特定區(qū)域的位置,哪怕是用涂料劃出的幾條白色的直線界標(biāo)的一個特定區(qū)域,也可以成為專有部分。另外,停車位的單獨買賣在實踐中是司空見慣的事情,如果停車位不能作為獨立所有權(quán)的客體,那么,又應(yīng)該如何解釋現(xiàn)實中的情況呢?所以,無論從理論上看,還是從現(xiàn)實出發(fā),停車位都應(yīng)該可以獨立成為所有權(quán)的客體。兩個問題明確以后,我們現(xiàn)在就可以肯定地得出結(jié)論:停車位在樓房出賣前歸房開商所有。四、關(guān)于層壓車位的糾紛實際上,正如不少學(xué)者所言,目前在停車位權(quán)屬問題上發(fā)生的糾紛,倒不是因為業(yè)主們都要求將車庫車位歸于共有,而是由于一些開發(fā)商已經(jīng)將車庫車位的建造成本計入房價且已向全體業(yè)主收取,卻又將車庫車位另行單獨出售,使業(yè)主們感覺自己受騙受損,因而要求將車庫車位劃歸業(yè)主共有或者向業(yè)主退還價款。所以,爭議的核心問題是:房開商在出賣樓房時,是否也附帶出賣了停車位?；蛘哒f,樓房的價格是否已經(jīng)含有了停車位的部分。綜合學(xué)者以前的研究成果,筆者認為,判斷標(biāo)準(zhǔn)主要有如下兩條:(一)依法取得所有權(quán)證在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理制度下,只有計算建筑面積容積率(建筑面積容積率=建筑總面積/土地使用權(quán)面積)的建筑物才可以取得相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額。計算建筑容積率的建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費,可依法取得《所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》。如果小區(qū)車位不計算建筑容積率,由于其沒有相應(yīng)宗地號的土地使用權(quán)面積份額,因此,其權(quán)利人無須向國家交納土地使用費,不能單獨取得《所有權(quán)證》和《房地產(chǎn)證》,其初始登記時的法律權(quán)利依附于具有房地產(chǎn)權(quán)的建筑物,那么,停車位就應(yīng)該屬于建筑物的區(qū)分所有者共有。相反,如果單獨計算小區(qū)停車位的容積率,那么,建筑物權(quán)利人要依法向國家支付土地使用費,停車位的產(chǎn)權(quán)則歸房開商所有。(二)業(yè)主共有的小區(qū)堅持以歸房開商所有如停車位面積計入共有建筑面積并進行相應(yīng)分攤,則各區(qū)分所有權(quán)人在買受專有部分之際亦同時獲得了所分攤共用部分包括停車位在內(nèi)的所有權(quán),因此計入共有建筑面積的停車位應(yīng)為全體業(yè)主共有,建設(shè)單位不能保留所有權(quán),亦無權(quán)另行處分。相反,如果停車位面積計入單獨建筑面積,沒有進行分攤,這樣的小區(qū)車位,在取得了其他條件后有獨立的權(quán)屬,歸房開商所有,可以依法單獨轉(zhuǎn)讓。從理論上說,這兩個標(biāo)準(zhǔn)是可行的。問題是如何進行操作?公攤面積涉及有關(guān)建筑的專業(yè)問題,普通民眾無法清晰得知。如何解決這一問題?筆者認為,國家有關(guān)機關(guān)加強對房地產(chǎn)行業(yè)的審批和監(jiān)管,是解決這一問題的有效辦法。具體而言,國家監(jiān)管機構(gòu)通過立法要求開發(fā)商從立項開始,即對車位設(shè)施單獨立項,單獨計算其材料費、人工費,單獨進行審批。五、完善物權(quán)法關(guān)于制備停車產(chǎn)權(quán)登記的規(guī)定居民小區(qū)停車位是一項重要的不動產(chǎn)。不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為而發(fā)生變動,非經(jīng)登記,不發(fā)生效力,登記為不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定:“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外?！笨梢?我國《物權(quán)法》規(guī)定了不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記的制度。但是,這一規(guī)定只停留在原則性規(guī)定層面,具體到停車位權(quán)屬登記時仍然是很模糊的。目前,我國房地產(chǎn)初登記的實務(wù)中,只能辦理《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》,而不能單獨辦理停車位的產(chǎn)權(quán)登記。這就導(dǎo)致停車位買賣過程中糾紛頻頻發(fā)生,一些業(yè)主買了停車位,后來卻發(fā)現(xiàn)停車位不能登記,又引發(fā)了新的矛盾,因此,完善停車位登記不僅有助于明確停車位的權(quán)利歸屬,減少停車位歸屬糾紛而且能保護已購買停車位業(yè)主的利益。在上文,我們已經(jīng)論證了小區(qū)停車位可以成為單獨所有權(quán)的客體,具體而言,可以成為單獨不動產(chǎn)的客體,而不動產(chǎn)非經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)變動的效力,所以,停車位所有權(quán)應(yīng)該進行單獨的不動產(chǎn)登記。不可否認,停車位的登記存在一定困難,停車位并不是封閉的空間,而是通過一條條界線相互區(qū)分開的,但借助于現(xiàn)代測繪技術(shù),明確停車位的四至范圍、所處樓位置,并對之進行編號,是可以進行登記