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歷史街區(qū)土地利用效益評價指標(biāo)體系構(gòu)建

舊城區(qū)的改造和城市建設(shè)是城市發(fā)展的不可避免的。這是城市再發(fā)展的過程,從形式上看,主要是城市土地的再發(fā)展。開發(fā)的目的是取得最佳的土地經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益。要了解土地利用目標(biāo)的實現(xiàn)程度,確定土地利用效益的高低,就需要對土地利用效益進行評價。城市更新涉及到當(dāng)?shù)卣块T、居民、以及房地產(chǎn)開發(fā)商三方之間的利益。地方政府作為公共部門,追求整體利益的最大化;居民則追求生活的舒適、環(huán)境優(yōu)美等;開發(fā)商則追求經(jīng)濟利潤的最大化。三者之間在追求的目標(biāo)上存在著偏差,這是實現(xiàn)社會公眾利益的阻礙因素。地方政府需要協(xié)調(diào)三者之間的矛盾,既要引導(dǎo)好居民對歷史街區(qū)古建筑的保護;又要設(shè)法吸引開發(fā)商的投資建設(shè),以保證建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。然而,房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)某一地段的過程中,往往只重視經(jīng)濟效益,如開發(fā)的利潤,而忽視土地利用的社會效益和生態(tài)效益。土地利用的社會效益和生態(tài)效益就是一種外部效益。居民在土地利用過程中,也往往忽視土地利用的外部性影響。處于歷史街區(qū)地段的土地利用,更是如此。所以,根據(jù)歷史街區(qū)土地利用特點,歷史街區(qū)價值構(gòu)成特點,建立一套能夠衡量土地利用經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益的綜合評價指標(biāo)體系,幫助政府、居民和開發(fā)商在土地開發(fā)時選擇最優(yōu)方案,是十分必要的。1土地使用效率評估的一般總結(jié)1.1農(nóng)村城市土地利用的特點土地利用是人類勞動與土地結(jié)合獲得物質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)濟活動,這一活動表現(xiàn)為人類與土地進行物質(zhì)、能量和價值、信息的交流、轉(zhuǎn)換。無論農(nóng)村還是城市,土地利用的內(nèi)容十分復(fù)雜,最基本的內(nèi)容:①土地資源的調(diào)查、分類、統(tǒng)計;②土地利用現(xiàn)狀分析;③土地利用規(guī)劃;④土地開發(fā);⑤土地保護。土地利用效益是指土地利用后給人類帶來的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益、社會效益。它反映了人類利用土地目標(biāo)實現(xiàn)的程度。土地利用效益用單位面積的土地所提供的產(chǎn)品(價值)、服務(wù)來表示。對城市土地來說,所看重的卻主要是單位面積土地帶來的利潤。1.2土地利用與社會效益因為土地利用效益包括土地利用的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益三個方面,三者之間在同一土地利用過程中,可能相互依存,彼此呈正相關(guān),也可能相互排斥。所以土地利用效益評價也應(yīng)該從這三個方面入手,綜合考慮。1.2.1經(jīng)濟效益分析土地利用經(jīng)濟效益是指對土地的投入與取得有效產(chǎn)品(或服務(wù))之間的比較。因為歷史街區(qū)的土地利用方式僅是提供建筑基地和空間,也就是一種服務(wù),所以它的經(jīng)濟效益主要表現(xiàn)為歷史街區(qū)提供的空間服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量。在分析土地利用經(jīng)濟效益時,要把產(chǎn)品與投入相比較,投入產(chǎn)出率高,則土地利用的經(jīng)濟效益就好;如果投入產(chǎn)出率低,則經(jīng)濟效益就差。一般對于房地產(chǎn)部門土地利用經(jīng)濟效益評價的指標(biāo)有“平均單位面積土地年出租房純收入”(元/m2)。1.2.2土地整理效益評價指標(biāo)體系土地利用的社會效益,是指土地利用后對社會需求的滿足程度及其相應(yīng)產(chǎn)生的政治和社會影響。目前,對土地利用的社會效益評價,還沒有找到系統(tǒng)的評價指標(biāo),因此還只能進行定性的分析與評價。我國有學(xué)者在研究土地整理效益的分析評價指標(biāo)體系時,對社會效益評價提出了如下指標(biāo):人口密度、城鎮(zhèn)化水平、人均收入、農(nóng)村人均居住面積、城鎮(zhèn)人均居住面積、產(chǎn)品增長率、人均產(chǎn)品增長率、產(chǎn)值增長率、人均產(chǎn)值增長率、恩格爾系數(shù)、吉尼系數(shù)、貧困人口的比重、城鎮(zhèn)與農(nóng)村人均收入比率、產(chǎn)品的商品率、群眾的支持率、群眾滿意度、人均耕地面積變化率、有效耕地面積增加率、生產(chǎn)條件改善度、建筑容積率、建筑密度、村鎮(zhèn)人均建設(shè)用地面積、農(nóng)村人均居民點面積、規(guī)模經(jīng)營程度、景觀功能改善。由于歷史街區(qū)土地利用的特殊性,本文選取如下社會效益評價指標(biāo):人口密度(人/m2)、人均收入(元/人)、古建筑面積損失率(%)、群眾滿意度。1.2.3土地資源可恢復(fù)生態(tài)土地利用生態(tài)效益是指人類對土地利用過程與結(jié)果符合生態(tài)平衡規(guī)律。也就是說,人類利用土地后,所建立起來的新的生態(tài)系統(tǒng),不僅沒有破壞原來的生態(tài)系統(tǒng),反而增強了整個生態(tài)系統(tǒng)的功能,并能為人類生產(chǎn)和生活提供更好的生態(tài)環(huán)境和生物產(chǎn)品。土地利用生態(tài)效益評價因子主要有:綠地率(%)、生活垃圾處理率(%)、污水處理率(%)。2土地使用效率評估體系的構(gòu)成是歷史時期的一套2.1資源環(huán)境經(jīng)濟學(xué)中的資源價值歷史街區(qū)的經(jīng)濟屬性,從本質(zhì)上來看就是一種社會資源,而資源必然具有價值。中國《辭海》將價值定義為“事物的用途或積極作用”。經(jīng)濟學(xué)中常常使用效用價值的概念。資源環(huán)境經(jīng)濟學(xué)家在分析自然資源時,把資源的經(jīng)濟價值分為:使用價值和非使用價值。使用價值分為直接使用價值和間接使用價值、選擇價值、遺贈價值;非使用價值主要指存在價值。它與資源的內(nèi)在價值有關(guān),而與其利用無關(guān)。如下圖1所示:據(jù)此可將歷史街區(qū)的價值分為以下幾個方面:①居住、商業(yè)、宗教活動——直接使用價值;②教育、科研、審美——間接使用價值;③高容積率的開發(fā)——選擇價值;④留給子孫后代的遺產(chǎn)——遺贈價值;⑤做為一種城市標(biāo)識的價值——存在價值。2.2土地利用效益評價因素選取原則影響土地利用的經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益的因素涉及面廣而復(fù)雜,加上歷史街區(qū)土地利用的特殊性,所以歷史街區(qū)土地利用效益評價因素選取時一定要慎重。選取土地利用效益評價因素時遵循如下原則:①完全性原則,它是指所建立的因子體系應(yīng)能全面反映土地利用的各方面特性,要克服重定量輕定性因子,重直接影響,輕間接影響,重近期效果輕遠(yuǎn)期效果的傾向;②非相容原則,它是指在完全相同或一個同另一個因子間只差一個常系數(shù)的因子中只選取一個;③簡捷性原則,它是指選用全面描述方案特點且盡量簡捷的因子;④客觀性原則,是指選用因子應(yīng)持實事求是態(tài)度。比如結(jié)合歷史街區(qū)土地利用的特點,選取適合的評價因子。2.3歷史區(qū)域土地利用效率評價體系和方法的方法2.3.1般項目評價歷史街區(qū)建筑構(gòu)成可分為兩大類:一類是需要保護的文物保護單位、歷史建筑;另一類是一般建筑。文物保護單位、歷史建筑等需要保護的建筑的存在是構(gòu)成歷史街區(qū)區(qū)別于其它地段特點的關(guān)鍵。所以應(yīng)單獨列出,作為一個評價項目。這樣,歷史街區(qū)土地利用評價指標(biāo)由兩大部分構(gòu)成:一般項目和特殊項目。一般項目評價指標(biāo)適用于所有地塊利用的評價指標(biāo),包括土地利用的經(jīng)濟效益指標(biāo)、土地利用社會效益指標(biāo)、土地利用生態(tài)效益指標(biāo)。特殊項目指標(biāo)是針對歷史街區(qū)特殊構(gòu)成項目,如古建筑利用價值評估的指標(biāo)。2.3.2般項及其他基本項構(gòu)成評價方法的關(guān)鍵是指標(biāo)權(quán)重(K)和分值(W)的確定。其基本構(gòu)成見下表1所示:土地利用的綜合效益由一般項U1和特殊項U2兩部分構(gòu)成,其中一般項得出基本分值,滿分100分,把它分配給土地經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益三部分;特殊項分值可正可負(fù),是附加項,可加可減,正的說明歷史街區(qū)古建筑保護的好,差的說明古建筑保護的差。權(quán)重K和分值由專家根據(jù)實際評定。評價結(jié)果分為好(≥80分)、一般(80~60分)、差(≤60分)三個等級。3示范分析3.1古居民及古地理堡子里古街區(qū)位于張家口市區(qū)中心,由原堡子里古城保存下來的古建筑群組成。堡子里古城始建于明宣德四年(1429年),是張家口市區(qū)的發(fā)源地。目前,堡子里古城常住居民4043戶,共1.16萬人。東西長590m,南北長327m,占地面積約19hm2。區(qū)域內(nèi)有院落664個,房屋6759間,其中公產(chǎn)房5065間,私家房1694間。古居民建筑集京都四合院、山西晉南、中西合璧等風(fēng)格為一體,具有保護價值的明清古院落339個。古城內(nèi)有省級重點文物保護單位1處,市、區(qū)級重點文物保護單位29處。道路格局形成于明清,道路整齊、規(guī)范,構(gòu)成了張家口區(qū)最早的城市建設(shè)布局。但街道普遍較窄,缺少供排水系統(tǒng),生活基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后。3.2歷史街區(qū)的環(huán)境特征①容積率低。在堡子里,歷史街區(qū)大多為2~3層的低層建筑,住宅以四合院為主,容積率比現(xiàn)在新開發(fā)的新區(qū)低很多。②道路狹窄。歷史街區(qū)的道路都是適應(yīng)馬車或步行交通的,道路寬度一般控制在3~4米左右。而現(xiàn)代的城市道路交通則是要求機動化、速度化,其寬度適應(yīng)汽車等現(xiàn)代交通工具的要求。③基礎(chǔ)設(shè)施落后。歷史街區(qū)的用水、排水設(shè)施簡陋。在農(nóng)業(yè)社會時期,城市的生活垃圾產(chǎn)生量少,所以沒有垃圾處理設(shè)施。現(xiàn)代工業(yè)時代的城市,人口高度集中,每日的生活垃圾產(chǎn)生量很大,對歷史街區(qū)的垃圾處理設(shè)施的需求增大。歷史街區(qū)的電力、通訊等滿足現(xiàn)代生活需求的基礎(chǔ)設(shè)施也相對不足。④綠地面積少。由于解放前的很多城市建設(shè)規(guī)模小,與周邊自然環(huán)境比較接近,對綠地要求不高。隨著城市的發(fā)展,歷史街區(qū)逐漸被周邊新開發(fā)的高樓大廈包圍起來,與大自然發(fā)生了隔離。人均綠地面積少,開敞空間不足,影響了居民的居住環(huán)境質(zhì)量。⑤功能比較單一,結(jié)構(gòu)清晰。歷史街區(qū)土地利用功能相對比較單一,以居住和行政辦公為主。功能布局采取中軸對稱,道路網(wǎng)采用網(wǎng)格式布局。⑥有一定數(shù)量的古建筑,需要加以保護。歷史街區(qū)的古建筑留存了城市的記憶,見證了城市的發(fā)展,具有較大的保護價值。⑦區(qū)位地段接近商業(yè)中心區(qū)。歷史街區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出,居住在此的居民購物方便,而且商業(yè)街吸引了大量的人流,帶動了當(dāng)?shù)夭惋?、旅館等服務(wù)業(yè)的發(fā)展,為當(dāng)?shù)鼐用駝?chuàng)造了大量的就業(yè)機會。3.3土地使用效率評價3.3.1房東南角水土流失量%根據(jù)堡子里實際情況,一般項選取指標(biāo)為平均單位面積土地年出租房純收入、人口密度(人/m2)人均收入(元/人)、群眾滿意度、綠地率(%)、生活垃圾處理率(%)、污水處理率(%)。特殊項選取指標(biāo)為各等級文物保護單位數(shù)量、古建筑面積損失率(%)。3.3.2特殊項的分值根據(jù)層次分析法和專家打分法確定各指標(biāo)權(quán)重、分值如表2所示。其中,特殊項分為加分項和減分項。在加分項當(dāng)中,按照文物保護單位等級及其數(shù)量進行加分。各等級對應(yīng)的分值為表3所示。根據(jù)各等級保護建筑的損毀情況,適當(dāng)扣分。3.3.3等級的定義據(jù)上分析,堡子里街區(qū)土地利用綜合效益=61.55+82=143.55分,屬于好的等級。但是從利用結(jié)構(gòu)上來看,它的一般土地利用效益僅為61.55分,接近差的等級。4街區(qū)土地利用

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