資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)(一)林地資源資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)點(diǎn)

林地資源財(cái)產(chǎn)評(píng)估五、林地資源財(cái)產(chǎn)評(píng)估（一）林地資源財(cái)產(chǎn)評(píng)估林地花費(fèi)價(jià)法（1）含義也稱為成本價(jià)法，是將獲得林地所需要的花費(fèi)和把林地保持到此刻狀態(tài)所需要花費(fèi)的本利之和來估量林地評(píng)估值的方法。（2）合用范圍林地購(gòu)入后經(jīng)改進(jìn)使之合適于林業(yè)用途的林地評(píng)估。（3）林地花費(fèi)由三種花費(fèi)組成購(gòu)買林地及其余為獲得林地所需的花費(fèi)。林地獲得后，為造成適于林木培養(yǎng)而投入林地的改進(jìn)花費(fèi)。從投入上述花費(fèi)時(shí)開始到評(píng)估基準(zhǔn)日為止的年間花費(fèi)的利息（包含通貨膨脹）。購(gòu)買土地和林地的保持或改進(jìn)的花費(fèi)一般按購(gòu)買或支付的原價(jià)錢，不用重置值，此時(shí)計(jì)算利息采納的利率為正常的商業(yè)利率，它包含通貨膨脹率在內(nèi)。如林地的購(gòu)買費(fèi)和各年的林地改進(jìn)費(fèi)均采納基準(zhǔn)日的重置值，則其利率用不含通貨膨脹的利率。該法在一般的土地財(cái)產(chǎn)評(píng)估中較常使用，而在林地財(cái)產(chǎn)中，因?yàn)榱值刭?gòu)入后僅保持、改進(jìn)而不進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的狀況很少，因此該法在林地財(cái)產(chǎn)評(píng)估頂用的較少。（4）計(jì)算公式市場(chǎng)成交價(jià)比較法1）基來源理評(píng)估時(shí)應(yīng)選用三個(gè)及以上與擬評(píng)估的林地條件相近似的參照交易事例,并從評(píng)估資料、評(píng)估參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適合性、正確性方面，客觀剖析參照交易事例，對(duì)各估量結(jié)果進(jìn)行剖析判斷后，可采納簡(jiǎn)單算術(shù)均勻法、加權(quán)算術(shù)均勻法、中位數(shù)法、眾數(shù)法、綜合剖析法等方法確立評(píng)估結(jié)果，并在評(píng)估報(bào)告中表露所采納的方法和原因。（2）簡(jiǎn)單算術(shù)均勻法計(jì)算公式式中，E—評(píng)估值；G—參照事例的單位面積林地交易價(jià)錢；iS—擬評(píng)估林地面積；K—林地質(zhì)量調(diào)整系數(shù)；iK —物價(jià)指數(shù)調(diào)整系數(shù)；biN—參照交易事例個(gè)數(shù)。（3）林地立地質(zhì)量（或立地條件種類）差別修正系數(shù)Ki。立地等級(jí)差別修正系數(shù)往常按地位指數(shù)級(jí)、地位級(jí)或立地種類確立，往常采納該地域交易林地的立地等級(jí)主伐時(shí)的積蓄展望產(chǎn)量與被評(píng)估林地立地等級(jí)展望主伐時(shí)產(chǎn)量來進(jìn)行修正。地利等級(jí)差別修正系數(shù)地利等級(jí)是林地采、集、運(yùn)生產(chǎn)條件的反應(yīng)，一般用采、集、運(yùn)的生產(chǎn)成原來確立。地利等級(jí)調(diào)整系數(shù)可按現(xiàn)實(shí)林分與參照林分在主伐時(shí)立木價(jià)（以木材市場(chǎng)價(jià)倒算法求算獲得）的比值來計(jì)算。其余因子的修正當(dāng)很難用公式表現(xiàn)出來，只好按其實(shí)質(zhì)狀況進(jìn)行評(píng)分，將綜合的評(píng)分值確立一個(gè)訂正值的量化指標(biāo)。3.林地希望價(jià)法1）基來源理與假定林地希望價(jià)法以實(shí)現(xiàn)永續(xù)利用為前提，并假定每個(gè)輪伐期林地上的利潤(rùn)同樣，支出也相【教材例5-8】某村集體擬出讓一塊面積為5公頃的采伐跡地，依據(jù)立地條件可創(chuàng)造杉木，經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定為一般杉木小徑材，其主伐年紀(jì)為21年，該地域一般杉木小徑材的標(biāo)準(zhǔn)參照林分主伐時(shí)的均勻積蓄為225立方米/公頃，林齡13年進(jìn)行間伐，間伐時(shí)生產(chǎn)綜合材12立方米/公頃相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以下所示，請(qǐng)計(jì)算該林地財(cái)產(chǎn)評(píng)估值。（1）營(yíng)林生產(chǎn)成本。第一年，造林、撫養(yǎng)費(fèi)7050元/公頃；第二年，撫養(yǎng)費(fèi)1800元/公頃；第三年，撫養(yǎng)費(fèi)1800元/公頃。從第一年起每年均派管護(hù)花費(fèi)為150元/公頃。（2）木材銷售價(jià)錢：杉原木1150元/立方米；杉綜合材：主伐木1000元/立方米，間伐木950元/立方米。（3）木材經(jīng)營(yíng)成本。伐區(qū)設(shè)計(jì)費(fèi)：主伐按積蓄7元/立方米，間伐按出材量20元/立方米。檢尺費(fèi)：按出材量9元/立方米。直接采伐成本：按出材量計(jì)，主伐180元/立方米，間伐200元/立方米。短途運(yùn)輸成本：按出材量計(jì)，20元/立方米。銷售花費(fèi)：銷售價(jià)的1%。管理費(fèi)：銷售價(jià)的3%。不行預(yù)示費(fèi)：銷售價(jià)的2%。（4） 稅費(fèi)。依據(jù)當(dāng)?shù)卣?，?jīng)營(yíng)限時(shí)一個(gè)齡級(jí)以上，采伐時(shí)免收增值稅。（5）木材生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：直接木材生產(chǎn)成本的 15%。（6） 投資利潤(rùn)率：8%。（7）出材率：杉原木出材率為20%，杉綜合出材率為50%。（8）主伐年紀(jì)：一般杉木小徑材主伐年紀(jì)為 21年?！疽蟆繎?yīng)用林地希望價(jià)法評(píng)估該林地財(cái)產(chǎn)評(píng)估值『正確答案』主伐時(shí)積蓄量M=225（立方米/公頃）主伐時(shí)杉原木凈利潤(rùn)A1=W1-C廠F1=1150—7*0.2—9—180—20—1150X（1%+3%+2%）-180X15%=810（元/立方米）主伐時(shí)杉綜合材凈利潤(rùn)A=W—C—F2222=1000—7*0.5—9—180—20—1000X（1%+3%+2%）—180X15%=690（元/立方米）間伐時(shí)杉綜合材凈利潤(rùn)A=W—C—Faaaa=950—20—9—200—20—950X（1%+3%+2%）—200X15%=614（元/立方米）主伐凈利潤(rùn)A=M?(f?A+f?A)=225X(X810+X690)u1122=114075(元/公頃)由此可計(jì)算每公頃林地評(píng)估值4.年金資本化法(1)基來源理以實(shí)現(xiàn)叢林永續(xù)利用為前提，且林地每年有穩(wěn)固的利潤(rùn)，按合適的投資利潤(rùn)率求出林地資產(chǎn)價(jià)值的方法。(2)計(jì)算公式式中，E—林地評(píng)估值；A—年均勻地租；P—投資利潤(rùn)率?！咀⒁狻吭诖_立年均勻地租時(shí)應(yīng)用最近幾年的均勻值，并盡可能將通貨膨脹要素從均勻地租中扣除，在確立投資利潤(rùn)率時(shí)也應(yīng)將通貨膨脹率扣除。5.使用權(quán)有限時(shí)林地評(píng)估方法(1)林地希望價(jià)法(2)年金資本化法式中，E—林地使用權(quán)為n年的評(píng)估值;nA—年均勻利潤(rùn)；n—林地使用權(quán)限時(shí)；P—投資利潤(rùn)率。【教材例5-9】某村有128畝雜木林地欲轉(zhuǎn)讓50年的使用期，投資利潤(rùn)率為6%，試評(píng)估其林地使用權(quán)價(jià)錢。當(dāng)?shù)亓值厥褂脵?quán)交易活躍，可找到近似交易事例，采納市場(chǎng)成交價(jià)比較法評(píng)估林地年使用費(fèi)，再用有限時(shí)年金資本化法評(píng)估林地使用費(fèi)現(xiàn)值。在鄰村找到三個(gè)參照事例，基本狀況以下：參照事例一：林地面積約200畝，屬于雜木林地。租借開始五年內(nèi)，每年每畝租金為人民幣50元，五年后每年遞加5%，租金按年繳納。租借限時(shí)為50年，用于發(fā)展生態(tài)旅行等。參照事例二：林地面積約150畝，屬于雜木林地。承包開始五年內(nèi)，每年每畝承包金為人民幣80元，五年后每年遞加5%，承包金按年繳納。承包限時(shí)為50年，用于發(fā)展生態(tài)參觀農(nóng)業(yè)及休閑旅行等。參照事例三：林地面積約100畝，屬于雜木林地。承包開始五年內(nèi)，每年每畝承包金為人民幣80元，五年后每年遞加5%，承包金按年繳納。承包限時(shí)為50年，用于發(fā)展生態(tài)參觀農(nóng)業(yè)及休閑旅行等。參照事例每畝年均林地使用費(fèi)按下式計(jì)算：式中，A—參照事例將來第i年預(yù)期利潤(rùn)額；n—利潤(rùn)年限；P—投資利潤(rùn)率。i經(jīng)計(jì)算，各事例每畝年均林地使用費(fèi)： A=99.8元，A=159.7元，A=159.7元。1 2 3依據(jù)三個(gè)事例計(jì)算的年均林地使用費(fèi)均勻值為 139.7元/畝，該林地50年使用權(quán)評(píng)估值（次性支付現(xiàn)值總數(shù)）為（二）異齡林林地1.比率系數(shù)法（1）基來源理將用周期利潤(rùn)資本化法計(jì)算的異齡林的利潤(rùn)現(xiàn)值按規(guī)定（商定或當(dāng)?shù)貐擦纸?jīng)營(yíng)的習(xí)慣）比例分為林地價(jià)值和林木價(jià)值兩部分。（2）比率系數(shù)K確實(shí)定比率系數(shù)法是將用周期利潤(rùn)資本化法計(jì)算的異齡林的利潤(rùn)現(xiàn)值按規(guī)定（商定或當(dāng)?shù)貐擦纸?jīng)營(yíng)的習(xí)慣）比率分為林地價(jià)值和林木價(jià)值兩部分。該方法的重點(diǎn)問題是確立異齡林的利潤(rùn)現(xiàn)值和確立林價(jià)與地價(jià)的比率系數(shù)。比率系數(shù)確實(shí)定，一定考慮以下幾個(gè)要素：①當(dāng)?shù)貐擦纸?jīng)營(yíng)實(shí)踐中習(xí)慣性的林價(jià)中山價(jià)（地租）所占份額。②林地的立地條件種類或地位指數(shù)級(jí)。③林地的地利系數(shù)。依據(jù)上述三個(gè)因子綜合確立其比率系數(shù)為式中，K—當(dāng)?shù)鼐鶆虻牧謨r(jià)中地租習(xí)慣比率；0