廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件

廣東省土地增值清算管理新規(guī)程解讀?

《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年5號(hào)).docx精品資料注意保存2019-7-251廣東省土地增值清算管理?《國(guó)家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值1一、項(xiàng)目管理要求及土地增值稅管理系統(tǒng)運(yùn)用?

第十六條

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，建立臺(tái)賬，通過(guò)土地增值稅管理系統(tǒng)實(shí)施項(xiàng)目管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。項(xiàng)目管理信息主要包括：…?

稅務(wù)機(jī)關(guān)已通過(guò)政府部門(mén)信息共享獲取上述項(xiàng)目資料的，無(wú)需納稅人報(bào)送；暫未實(shí)現(xiàn)政府部門(mén)信息共享的，由納稅人在取得相關(guān)資料30日內(nèi)通過(guò)土地增值稅管理系統(tǒng)報(bào)送。一、項(xiàng)目管理要求及土地增值稅?稅務(wù)機(jī)關(guān)已通過(guò)政府部門(mén)信息共2?

第十七條

各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水平，應(yīng)用土地增值稅管理系統(tǒng)，及時(shí)跟蹤、了解項(xiàng)目的進(jìn)展情況，輔導(dǎo)納稅人做好信息錄入工作。?

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在前期工程階段、土建施工階段、裝飾裝修階段、園林綠化階段四個(gè)工程節(jié)點(diǎn)向納稅人了解掌握工程進(jìn)展情況，將工程造價(jià)可能出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與納稅人充分溝通，做好納稅輔導(dǎo)，并記錄備查。?第十七條各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)大力提升土地增值稅管理的信息化水3?

第四十五條

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定報(bào)送涉稅資料或者辦理清算手續(xù)的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不改正的；提供虛假清算資料、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》處罰，移交稅務(wù)稽查部門(mén)處理，納入納稅信用評(píng)價(jià)管理。?第四十五條應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)4納稅人端???主要為項(xiàng)目的前期管理服務(wù)，方便納稅人直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)上傳提交各種資料使用對(duì)象：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行業(yè)的納稅人登錄方式：從電子辦稅服務(wù)廳客戶端提供的鏈接登錄系統(tǒng)納稅人端??前期工作：(1)由土增稅系統(tǒng)項(xiàng)目組協(xié)調(diào)電廳項(xiàng)目組為各地市納稅人開(kāi)通由電廳客戶端鏈接進(jìn)入土增稅系統(tǒng)的權(quán)限；?(2)由土增稅系統(tǒng)項(xiàng)目組為各地市納稅人開(kāi)通系統(tǒng)的使用權(quán)限；納稅人端?主要為項(xiàng)目的前期管理服務(wù)，方便納稅人直接通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)5廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件6廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件7廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件81、土地增值稅項(xiàng)目登記報(bào)告?

凡從事新建房及配套設(shè)施開(kāi)發(fā)的納稅人，均應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，據(jù)實(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)本表所列內(nèi)容。?

A06106《土地增值稅項(xiàng)目登記表（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用）》.doc?

需通過(guò)電子稅務(wù)局或辦稅服務(wù)廳進(jìn)入金稅三期系統(tǒng)進(jìn)行土地增值稅項(xiàng)目登記報(bào)告1、土地增值稅項(xiàng)目登記報(bào)告?凡從事新建房及配套設(shè)施開(kāi)發(fā)的納92.土地登記變更2.土地登記變更103.項(xiàng)目登記變更3.項(xiàng)目登記變更11廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件12廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件134.信息采集變更4.信息采集變更14廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件155.施工環(huán)節(jié)登記.xls5.施工環(huán)節(jié)登記.xls16廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件176.重大事項(xiàng)報(bào)告6.重大事項(xiàng)報(bào)告187.銷售環(huán)節(jié)登記.xls7.銷售環(huán)節(jié)登記.xls19廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件20廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件21二、扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)適用情形及造價(jià)比對(duì)程序?

第二十七條

納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)發(fā)出交換意見(jiàn)的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)，通知納稅人在收到通知書(shū)之日起15日內(nèi)回復(fù)意見(jiàn)、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽(tīng)取納稅人的意見(jiàn)，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見(jiàn)，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同項(xiàng)目清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)。二、扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)適用情形及造價(jià)比對(duì)程序?第二十七條納22?

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指存在下列情形之一：?

1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；?

2.工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)無(wú)正當(dāng)理由的；?

3.擋土墻、樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；?

4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的；?

5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。?憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指存在下列情形之一：?323廣州市土地增值稅工程建安造價(jià)綜合指標(biāo)匯總表.xls樓宇建筑工程基礎(chǔ)工程地下室工程燃?xì)夤こ痰厣辖ㄖこ烫厥庋b飾工程人防工程+戶內(nèi)裝修高檔外立面室外工程室外配套工程室外泳池其他工程室外小區(qū)道路園林綠化擋土墻土方挖運(yùn)工程24廣州市土地增值稅工程建安造價(jià)綜合指標(biāo)匯總表.xls樓宇建筑工24自行測(cè)算：土地增值稅管理系統(tǒng)自行測(cè)算：土地增值稅管理系統(tǒng)25廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件26廣東省土地增值清算管理規(guī)程解讀課件27自動(dòng)生成造價(jià)組成自動(dòng)生成造價(jià)組成28稅務(wù)機(jī)關(guān)造價(jià)比對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)造價(jià)比對(duì)29三、清算單位界定及“二分法”?

第十九條

土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門(mén)審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定。?

同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。土地增值稅新申報(bào)表.DOC三、清算單位界定及“二分法”?第十九條土地增值稅以房地產(chǎn)30?

《國(guó)務(wù)院關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)〔2012〕52號(hào)）取消了重要地塊城市修建性詳細(xì)規(guī)劃審批。?

《廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范建設(shè)工程規(guī)劃審批事項(xiàng)的通知》（粵建規(guī)函〔2018〕1170號(hào)）取消修建性詳細(xì)規(guī)劃審查，只送審建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案總平面圖。?

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革試點(diǎn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2018〕33號(hào)）?《國(guó)務(wù)院關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的?《廣東省住31四、相關(guān)政策口徑1.土地增值稅收入確定??

第二十四條

：?

審核收入情況時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價(jià)格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含主管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)營(yíng)改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核。四、相關(guān)政策口徑1.土地增值稅收入確定??第二十四條：?32?

例：A房地產(chǎn)公司銷售一套房屋，含稅銷售收入為1090萬(wàn)，假設(shè)對(duì)應(yīng)的土地成本為400萬(wàn)，則納稅人如何確定土地增值稅收入？?例：A房地產(chǎn)公司銷售一套房屋，含稅銷售收33?

財(cái)稅[2016]43號(hào)第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。?

總局70號(hào)公告第一條：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。?財(cái)稅[2016]43號(hào)第三條規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房34?

情況一：簡(jiǎn)易征收方式不含增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額/(1+5%)=1090/(1+5%)=1038.10土增稅應(yīng)稅收入=1038.10萬(wàn)提示：增值稅不含稅收入、企業(yè)所得稅收入、會(huì)計(jì)收入均為1038.10萬(wàn)。?情況一：簡(jiǎn)易征收方式不含增值稅應(yīng)納稅額=含稅銷售額/(135?

情況二：一般征收方式1.增值稅銷項(xiàng)稅額.doc=（含稅銷售額-土地價(jià)款）/（1+9%）×9%=（1090-400）÷（1+9%）×9%=56.97萬(wàn)營(yíng)改增少繳銷項(xiàng)稅金=90-56.97=33.03萬(wàn)2.土地增值稅清算收入=不含增值稅銷項(xiàng)稅額=含稅銷售收入-增值稅銷項(xiàng)稅額=1090-56.97=1000+33.03=1033.03萬(wàn)提示：營(yíng)改增少繳的銷項(xiàng)稅金，調(diào)增土地增值稅清算收入。因而，不再調(diào)減土地成本。?情況二：一般征收方式1.增值稅銷項(xiàng)稅額.doc=（含稅銷36對(duì)比：簡(jiǎn)易征收方式土地增值稅增值稅企業(yè)所得稅

會(huì)計(jì)收入預(yù)征清算收入界定1038.101058.861038.101038.101038.10一般征收方式土地增值稅增值稅差額前

差額后企業(yè)所得稅

會(huì)計(jì)收入預(yù)征清算收入界定1000633.0310601033.0310001000對(duì)比：簡(jiǎn)易征收方式增值稅企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)收入預(yù)征清算收入1037一個(gè)爭(zhēng)議：土增稅與企業(yè)所得稅處理的區(qū)別？?

《關(guān)于征求<關(guān)于增值稅會(huì)計(jì)處理的規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）>意見(jiàn)的函》(財(cái)辦會(huì)[2016]27號(hào))關(guān)于“企業(yè)接受應(yīng)稅服務(wù)時(shí)，按規(guī)定允許扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅額，借記應(yīng)繳稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（營(yíng)改增抵減的銷項(xiàng)稅額）科目，沖減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”。提示：企業(yè)所得稅調(diào)減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，土增稅調(diào)增清算收入！一個(gè)爭(zhēng)議：土增稅與企業(yè)所得稅處理的區(qū)別？?《關(guān)于征求<關(guān)于382.成本分?jǐn)偡绞?

第二十八條

：?

（三）同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對(duì)象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除；不能按照受益對(duì)象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)偅粚?duì)占地相對(duì)獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。2.成本分?jǐn)偡绞?第二十八條：?（三）同一清算單位內(nèi)發(fā)393.土地成本分?jǐn)偡绞?

第二十九條?

（二）土地出讓金是否按照以下方式分?jǐn)偅簢?guó)有土地使用權(quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象（地上部分或地下部分）。3.土地成本分?jǐn)偡绞?第二十九條?（二）土地出讓金是否按404.紅線外支出扣除?

第二十九條：?

（五）納稅人為取得土地使用權(quán)，按照出讓合同約定或政府文件要求，在項(xiàng)目規(guī)劃用地外建設(shè)的公共設(shè)施或其他工程發(fā)生的支出，是否符合出讓合同約定或政府文件要求。4.紅線外支出扣除?第二十九條：?（五）納稅人為取得土地415.人防車位處理方式?

第三十一條：?

（四）利用地下人防設(shè)施建造的車位，是否按照以下方式處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府的，其成本、費(fèi)用予以扣除；有償轉(zhuǎn)讓且能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用；不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不計(jì)算收入，不予扣除相應(yīng)成本、費(fèi)用。?

不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的人防車位，其建筑面積按照人防設(shè)施竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的建筑安裝工程費(fèi)中計(jì)算。5.人防車位處理方式?第三十一條：?（四）利用地下人防設(shè)42?

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第四條：?

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。?

公共配套的分類？?

廣州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施房地產(chǎn)權(quán)登記管理規(guī)定.doc?國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第四條：?（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企43?

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：?

第十七條

企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（一）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。（二）屬于營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。?

第三十三條

企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。?國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)：?第十七條企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建446.利息支出扣除?

第三十四條?

（四）是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的費(fèi)用計(jì)入利息支出。?

（五）金融機(jī)構(gòu)及商業(yè)銀行同類同期貸款利率是否按照以下方式處理：金融機(jī)構(gòu)是否取得中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)、中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、省級(jí)金融主管部門(mén)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)；商業(yè)銀行同類同期貸款利率是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等基本條件相同下商業(yè)銀行提供貸款的利率。6.利息支出扣除?第三十四條?（四）是否將向金融機(jī)構(gòu)支付45文件內(nèi)容條例及條例

“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)細(xì)則項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除”國(guó)稅函全部使用自有資金的，沒(méi)有利息支出的，按以上[2010]220

方法扣除；既有金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，不能同時(shí)號(hào)適用據(jù)實(shí)扣除和比例扣除；“土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除”2019-7-2546文件內(nèi)容條例及條例“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地46開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核包括房地產(chǎn)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)借款取得的利息發(fā)票和因資金充足沒(méi)有發(fā)生借款無(wú)利息支出兩種情況，開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核檢查能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛荒馨错?xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦驘o(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明并提供金融機(jī)構(gòu)證明利息據(jù)實(shí)扣除利息不據(jù)實(shí)扣除其他按5%以內(nèi)計(jì)算扣除全部按10%以內(nèi)計(jì)算扣除審核計(jì)算基數(shù)對(duì)利息支出的審核審核計(jì)算基數(shù)（同左）非金融機(jī)構(gòu)民間借貸不得扣除資本化利息應(yīng)允許還分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的占用費(fèi)不得扣除原扣除；

220號(hào)函在《細(xì)則》第七條“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出…”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了利息支出的扣除問(wèn)題。分支機(jī)構(gòu)支付給總機(jī)構(gòu)的統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除逾期貸款利息、加息、罰款不得扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用審核包括房地產(chǎn)企開(kāi)發(fā)費(fèi)用的審核檢查能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?7利息扣除問(wèn)題企業(yè)所得稅土地增值稅扣除方式資本化利息支出計(jì)入成本、費(fèi)用

能夠按照房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟?，化利息支出?jì)入費(fèi)用。據(jù)實(shí)扣除利息支出。不能分?jǐn)偟模赐恋爻杀九c開(kāi)發(fā)成本之和的5%比例扣除。1.非金融企業(yè)從非金融企業(yè)及借

1.金融機(jī)構(gòu)證明限制條件2.不超過(guò)同期貸款利率款，不超過(guò)同期貸款利率；2.關(guān)聯(lián)方借款受債資比例限制，金融企業(yè)5:1，非金融企業(yè)2:1?

區(qū)別：1.統(tǒng)借統(tǒng)還時(shí)，土地增值稅利息據(jù)實(shí)難；2.企業(yè)全部使用自由資金時(shí)，土地增值稅可比例扣除；3.房產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)入成本的資本化利息支出小于土地增值稅據(jù)實(shí)扣除的利息支出。CompanyLogo利息扣除問(wèn)題企業(yè)所得稅土地增值稅扣除方式資本化利息支出計(jì)入成487.稅金扣除?

第三十七條

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。?

應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入“管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除，列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。納稅人繳納的地方教育附加可計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。7.稅金扣除?第三十七條與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。?49?

條例細(xì)則第七條：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。?

43號(hào)文：土地增值稅收入為不含增值稅收入?

70號(hào)公告：處理原則?

1.不包括增值稅。?

2.按項(xiàng)目歸集，不能歸集的，按預(yù)繳增值稅實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加。?條例細(xì)則第七條：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金?43號(hào)文：土地50?

例：一般征收方式1.預(yù)征增值稅=1090/(1+9%)*3%=30萬(wàn)2.預(yù)繳城建稅、教育費(fèi)附加=30*（7%+3%+2%）=3.6萬(wàn)3.增值稅銷項(xiàng)稅額=70.36萬(wàn)，無(wú)法確定進(jìn)項(xiàng)稅額因此，只能按照預(yù)繳增值稅繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=3.6萬(wàn)。?例：一般征收方式1.預(yù)征增值稅=1090/(1+9%)*51五、核定征收的適用范圍、方法和程序?

第四十條

在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。?

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。實(shí)施核定征收的項(xiàng)目，須經(jīng)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)。五、核定征收的適用范圍、方法?第四十條在土地增值稅清算過(guò)52?

第四十一條

符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)，開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，通過(guò)向國(guó)土部門(mén)查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，核定應(yīng)納稅額。按照上述方式無(wú)法核定應(yīng)納稅額的，可采取核定征收率方式核定征收。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同項(xiàng)目清算審核組集體審議后，確定核定征收結(jié)論，發(fā)出清算審核結(jié)論通知書(shū)，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。核定征收情況應(yīng)報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。?第四十一條符合上述核定征收條件的，由主管稅53政策依據(jù)：文件內(nèi)容國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅國(guó)稅函[2009]91號(hào)符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。為了規(guī)范核定征收工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。國(guó)稅函[2010]53號(hào)省局清算規(guī)程符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，通過(guò)向國(guó)土部門(mén)查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，核定稅額后，報(bào)上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上不得核定。政策依據(jù)：文件內(nèi)容國(guó)稅發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)54六、尾盤(pán)管理要求?

第四十二條

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。?

第四十三條

土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。六、尾盤(pán)管理要求?第四十二條在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房55

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積CompanyLogo《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地在土地增值稅清算時(shí)未56注意！?

稅費(fèi)種認(rèn)定?

按月申報(bào)?

清算結(jié)論出局后需匯總申報(bào)注意！?稅費(fèi)種認(rèn)定?按月申報(bào)?清算結(jié)論出局后需匯總申報(bào)57七、項(xiàng)目清算審核要求及資料提供?

第十一條

稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上采取“集中清算、分段審核”的方式開(kāi)展土地增值稅清算審核。?

第十二條

“集中清算”是指縣（區(qū)）級(jí)以上稅務(wù)機(jī)關(guān)集中系統(tǒng)內(nèi)專業(yè)人才，成立項(xiàng)目清算審核組，統(tǒng)籌對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算審核。“分段審核”是指項(xiàng)目清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對(duì)銷售收入、土地成本、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。七、項(xiàng)目清算審核要求及資料提供?第十一條稅務(wù)機(jī)關(guān)原則上采58?

第二十一條

納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)提供下列資料：?

（一)土地增值稅納稅申報(bào)表及