門店商業(yè)區(qū)域選擇課件

門店商業(yè)區(qū)域選擇訓練10/7/20231門店商業(yè)區(qū)域選擇訓練8/4/20231一、學習目標（一）能力目標能夠總結提煉商業(yè)區(qū)域分析指標；能夠設計商業(yè)區(qū)域選擇調研方案；能夠結合企業(yè)現(xiàn)狀確定合適區(qū)域。（二）知識目標熟悉商業(yè)區(qū)域的類型及不同類型的特點；熟悉商業(yè)區(qū)域人口、購買力及購買欲望；熟悉商業(yè)區(qū)域管理及發(fā)展規(guī)劃帶來的影響。（三）方法目標掌握門店在商業(yè)區(qū)域中借勢的方法；掌握商業(yè)區(qū)域評估指標匯總的方法。10/7/20232一、學習目標（一）能力目標8/4/20232二、訓練任務假設女裝品牌only計劃在南京市江寧區(qū)附近開一家旗艦店，備選的商業(yè)區(qū)域有四個，第一個為新近開業(yè)的百貨——萬尚商城（中高檔），第二個是歐尚購物廣場一樓外租區(qū)，第三個是傳統(tǒng)的步行街——東山步行街，第四個是位于江寧大學城的文鼎廣場奧特萊斯，請學生以only女裝拓展人員的身份對這四個商業(yè)區(qū)域進行分析，從中選出一個合適only旗艦店入駐的商業(yè)區(qū)域，并撰寫分析報告。注：各位授課老師可以自己選定一個具體的品牌公司，并指定幾個離學校較近、學生相對熟悉的商業(yè)區(qū)域（一定要包括不同類型的商業(yè)區(qū)域），讓學生進行該項目訓練。10/7/20233二、訓練任務假設女裝品牌only計劃在南京市江寧區(qū)附近開一家三、學生自主學習情況常見問題點評對各種類型商業(yè)區(qū)域的特征的把握不到位；對具體項目商業(yè)區(qū)域指標評估體系的提煉不夠到位；調研方案中多種指標如何進行匯總還有待條理化。10/7/20234三、學生自主學習情況常見問題點評對各種類型商業(yè)區(qū)域的特征的把商業(yè)區(qū)域的分類；商業(yè)區(qū)域評估指標體系；商業(yè)區(qū)域評估方法。四、問題點講解10/7/20235商業(yè)區(qū)域的分類；四、問題點講解8/4/20235（一）商業(yè)區(qū)域的分類

商業(yè)區(qū)；大型商業(yè)網點；特定消費片區(qū)。10/7/20236（一）商業(yè)區(qū)域的分類商業(yè)區(qū)；8/4/20236商業(yè)區(qū)

第一、按照功能聚集程度進行的分類：市級商業(yè)區(qū)；區(qū)級商業(yè)區(qū)；社區(qū)（街道）商業(yè)區(qū)。第二、按照商業(yè)區(qū)的商品、服務綜合程度進行的分類：綜合商業(yè)區(qū)；專業(yè)商業(yè)區(qū)；第三、按照商業(yè)區(qū)形成的整體特色進行的分類：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。

10/7/20237商業(yè)區(qū)第一、按照功能聚集程度進行的分類：8/4/2023大型商業(yè)網點

大型商業(yè)網點主要是指規(guī)模較大、能引進企業(yè)品牌獨立設立專柜的零售網點。進駐大型商業(yè)網點。設立專柜也是門店選址的一個重要途徑，代表性的大型商業(yè)網點有城市綜合體、購物中心、百貨公司、大型綜合超市（外圍百貨部）等。這些大型商業(yè)網點都可以直接引進品牌設立獨立的銷售專柜，企業(yè)以供應商的身份與之簽訂合同，設立的專柜及專柜銷售人員受商業(yè)網點公司的雙重管理，企業(yè)按照合同條件與商業(yè)網點公司進行利潤分成。10/7/20238大型商業(yè)網點大型商業(yè)網點主要是指規(guī)模較大、能引進企業(yè)品牌獨特定消費片區(qū)

住宅區(qū)；工業(yè)區(qū)；商業(yè)區(qū)；行政辦公區(qū)。文教區(qū)名勝區(qū)；混合區(qū)。

10/7/20239特定消費片區(qū)住宅區(qū)；8/4/20239（二）商業(yè)區(qū)域評估的指標體系

第一個是確保門店生存利潤的因素。即確保門店在開設后能獲取足夠的贏利以支撐門店的生存。這個方向下，選址人員有需要對商業(yè)區(qū)區(qū)域的人潮、顧客購買能力、交通道路格局、顧客消費習慣以及同行業(yè)競爭狀況這五個核心問題作出考評。第二個是如何借助商業(yè)區(qū)域業(yè)已形成的優(yōu)勢（借勢）。借助商業(yè)區(qū)域的優(yōu)勢是指門店憑供借商業(yè)區(qū)域外在環(huán)境業(yè)已形成的有利條件，達到減少門店長遠運營風險和增加隱性收益的目的。主要考察的項目有商業(yè)區(qū)域分類等級特性、商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況、商業(yè)區(qū)域的管理和商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。10/7/202310（二）商業(yè)區(qū)域評估的指標體系第一個是確保門店生存利潤的因素商業(yè)區(qū)域交通道路格局

道路的車道數(shù)量；車道是主干道、次干道還是便道；通達商業(yè)區(qū)域的公共交通路線數(shù)量及線路的輻射區(qū)域；能達商業(yè)區(qū)域的公交線路的輻射區(qū)域內分布有哪些成片的居民區(qū)；商業(yè)區(qū)域內和周邊交通站點的位置、?？康墓宦肪€；沿公交線路是否有交通管制，商業(yè)區(qū)域內行人通道是否有交通管制，商業(yè)區(qū)域內行人通道是否有阻礙設施，如禁止行人通行的路口、交通隔離帶、天橋等。10/7/202311商業(yè)區(qū)域交通道路格局道路的車道數(shù)量；8/4/202311商業(yè)區(qū)域人潮

消費者的出行方式；人潮的性別比例；人潮的年齡層次；人潮的行進狀態(tài)；人潮的聚集點；人潮的流量和數(shù)量。10/7/202312商業(yè)區(qū)域人潮消費者的出行方式；8/4/202312商業(yè)區(qū)域顧客購買能力

第一種是對競爭店及備選店址周邊商店的整體觀察；第二種是將市場調查的實測數(shù)據通過統(tǒng)計方法進行測算。選址人員可以將這兩種方法結合起來使用，以便相互印證。10/7/202313商業(yè)區(qū)域顧客購買能力第一種是對競爭店及備選店址周邊商店的整商業(yè)區(qū)域顧客消費習慣

顧客對設定商品、服務的看法和評價。該方面的信息可以用來推測本店所提供的類似商品、服務可能在顧客印象中的整個形象。顧客購買設定商品、服務的頻率。該信息可以用來分析和測算顧客在多大程度上會對本店商品、服務產生需求。顧客購買設定商品、服務的動機。該信息可以用來了解顧客真正的購買意圖，為日后開店工作提供指導。顧客在門店中購買商品、服務的行為，如購買次數(shù)、購買用途、門店逗留時間等，選址人員可以將這些信息作為顧客日后在本門店中的類比消費行為進行分析，預測這些消費行為會對門店交易次數(shù)和客單價的形成產生何種影響。10/7/202314商業(yè)區(qū)域顧客消費習慣顧客對設定商品、服務的看法和評價。該方商業(yè)區(qū)域同行競爭狀況

第一、商業(yè)區(qū)域飽和指數(shù)；第二、競爭店情況分析：競爭店的基本信息；競爭店的地理信息；競爭店的商品信息；競爭店的業(yè)績狀況；顧客在競爭店內的消費行為及評價。

10/7/202315商業(yè)區(qū)域同行競爭狀況第一、商業(yè)區(qū)域飽和指數(shù)；8/4/20借助商業(yè)區(qū)域已形成的優(yōu)勢商業(yè)區(qū)域分類等級及特性；商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況；商業(yè)區(qū)域管理；商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃。

10/7/202316借助商業(yè)區(qū)域已形成的優(yōu)勢商業(yè)區(qū)域分類等級及特性；8/4/2商業(yè)區(qū)域分類等級及特性商業(yè)區(qū)域是商業(yè)區(qū)、特定消費片區(qū)、還是其他形式是零售聚集地，或者根本就不是商業(yè)聚集區(qū)，而是單體開店；如果考察的商業(yè)區(qū)域在分類上屬于商業(yè)區(qū)，那么它在整個城市商業(yè)格局中處于何種等級位置，即被考察的商業(yè)區(qū)域是市級商業(yè)區(qū)、區(qū)級商業(yè)區(qū)還是街道商業(yè)區(qū)；如果考察的商業(yè)區(qū)域在分類上屬于特定消費片區(qū)，那么它具體針對的是哪一類的消費群體；如果考慮的商業(yè)區(qū)域在分類上屬于單體經規(guī)劃的商業(yè)地產項目，那么這個商業(yè)地產項目在整個城市的商業(yè)格局中處于何種地位，其實力和業(yè)內認同程度如何；商業(yè)區(qū)域的綜合化或專業(yè)化程度如何？商業(yè)區(qū)域的成熟程度如何？商業(yè)區(qū)域整體針對的客戶層次是什么類型；商業(yè)區(qū)域中整體的商品路線是走高檔為主，還是以大眾化路線為主，或者二者兼而有之；商業(yè)區(qū)域整體的購物環(huán)境和風格給消費者留下的最鮮明的特點是什么。

10/7/202317商業(yè)區(qū)域分類等級及特性商業(yè)區(qū)域是商業(yè)區(qū)、特定消費片區(qū)、還是商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況

商業(yè)區(qū)域中有哪些娛樂休閑場所或設施，這些娛樂休閑場所或設施的聚客能力如何？它們吸引過來的人潮特點是什么；商業(yè)區(qū)域中有哪些零售業(yè)態(tài)分布，其中代表的門店是哪些；商業(yè)區(qū)域中按照不同功能劃分都有哪些門店？其中最大和最知名的幾個布點的位置在哪里；商業(yè)區(qū)域中規(guī)模最大的幾個門店對旁邊的中小型門店產生何種影響。

10/7/202318商業(yè)區(qū)域異業(yè)聚集狀況商業(yè)區(qū)域中有哪些娛樂休閑場所或設施，這商業(yè)區(qū)域管理

商業(yè)區(qū)域管理是指商業(yè)區(qū)域的專門管理機構對各門店業(yè)主在經營秩序、物業(yè)維護等方面進行的管理，以杜絕不良惡性競爭，保護業(yè)主合法、正常的經營秩序不受干擾。良好的商業(yè)經營秩序有利于門店經營環(huán)境的健康發(fā)展，缺乏良好管理的商業(yè)區(qū)域必定經營秩序混亂，使門店無法長期良好地運營。這樣的情況下自然也就沒有什么長遠發(fā)展可言了。選址人員通過業(yè)主走訪或向商業(yè)區(qū)域內專門管理機構咨詢，獲取有關的商業(yè)區(qū)域管理條例和辦法，然后對其作出評價。

10/7/202319商業(yè)區(qū)域管理商業(yè)區(qū)域管理是指商業(yè)區(qū)域的專門管理機構對各門店商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃

城市地理分布變化導致新的商業(yè)區(qū)域出現(xiàn)；城市重心轉移引起的商業(yè)區(qū)域地位改變；城市發(fā)展導致商業(yè)區(qū)域功能發(fā)生變化；城市發(fā)展導致商業(yè)區(qū)域之間的重新組合。

10/7/202320商業(yè)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃城市地理分布變化導致新的商業(yè)區(qū)域出現(xiàn)；8（三）商業(yè)區(qū)域評估的方法1.評估項目的設定；2.考評分值及得分方法的設定；3.權重的設定。

10/7/202321（三）商業(yè)區(qū)域評估的方法1.評估項目的設定；8/4/2023五、輔助訓練項目

選擇一家百貨公司或者其他類型的門店如家電專業(yè)店進行該項目的課后練習。

10/7/202322五、輔助訓練項目

選擇一家百貨公司或者其他類型的門店如家假設服裝品牌圣迪奧計劃在南京市江寧區(qū)開設一家折扣店，通過前期的市場調研分析公司初步決定開設到東山步行街，接下來需要確定的是在東山步行