標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)-計(jì)劃運(yùn)營(yíng)-全景節(jié)點(diǎn)卡位標(biāo)課件

全景節(jié)點(diǎn)卡位標(biāo)準(zhǔn)及管控要點(diǎn)2019年12月21日全景節(jié)點(diǎn)卡位標(biāo)準(zhǔn)及管控要點(diǎn)21、項(xiàng)目全周期的主要節(jié)點(diǎn)都有哪些？2、全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的卡位標(biāo)準(zhǔn)是什么？3、全景節(jié)點(diǎn)如何執(zhí)行？4、高周轉(zhuǎn)下的工程建設(shè)應(yīng)關(guān)注哪些要點(diǎn)？直面市場(chǎng)，未來(lái)已來(lái)！

21、項(xiàng)目全周期的主要節(jié)點(diǎn)都有哪些？直面市場(chǎng)，未來(lái)已來(lái)！二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目錄四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點(diǎn)3一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)4一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段九大階段：投前概念方案工作前置、策劃先行、并行交叉，在過(guò)程中分層分級(jí)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)“快開、快銷、快回正”首期“常態(tài)6個(gè)月開盤，沖刺4個(gè)月開盤、5.5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月再投資”；續(xù)期間隔“紅線3個(gè)月、常態(tài)2個(gè)月、沖刺1個(gè)月”。預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付4一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段九大階段：投前概念工作前置、策劃5一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|投前投前概念方案投前：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付房地產(chǎn)項(xiàng)目資金投入量大、項(xiàng)目周期長(zhǎng)，一旦投資難以逆轉(zhuǎn)。因此，項(xiàng)目獲取前的投資決策分析成為整個(gè)開發(fā)過(guò)程中最為基本、最為關(guān)鍵的一項(xiàng)工作，其目的就是通過(guò)一系列的調(diào)查研究和分析，為企業(yè)選擇一個(gè)最佳的、可行的項(xiàng)目開發(fā)方案提供依據(jù)。這一階段主要的工作是項(xiàng)目研判、項(xiàng)目投資評(píng)審與決策。5一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|投前投前概念投前：預(yù)備會(huì)方案施6一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|概念方案投前概念方案概念方案：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

概念方案設(shè)計(jì)，是一個(gè)將項(xiàng)目開發(fā)意圖和設(shè)計(jì)整體構(gòu)思，以效果圖、概念圖等靈活的表現(xiàn)手法呈現(xiàn)出來(lái)的過(guò)程。項(xiàng)目獲取到概念方案的約一個(gè)月時(shí)間，稱之為概念方案階段。本階段中，相關(guān)條線需遵照地塊的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按照相關(guān)規(guī)范要求，在做夠容積率的情況下進(jìn)行地塊的整體布局。概念方案需要細(xì)化到物業(yè)形態(tài)、動(dòng)線組織、建筑立面、戶型設(shè)計(jì)等各方面。6一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|概念方案投前概念概念方案：預(yù)備7一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|預(yù)備會(huì)投前概念方案預(yù)備會(huì)：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

預(yù)備會(huì)是集團(tuán)根據(jù)產(chǎn)品定位、政府規(guī)范要求等對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)指標(biāo)、操盤思路進(jìn)行籌劃，明確項(xiàng)目/年度目標(biāo)的會(huì)議，秉承“策劃先行、承上啟下、內(nèi)外一致、確認(rèn)承諾”四大原則。在本階段，運(yùn)營(yíng)協(xié)調(diào)各業(yè)務(wù)條線對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行整體策劃及模擬操盤，對(duì)整盤策劃進(jìn)行評(píng)審、確認(rèn)，確定各關(guān)鍵指標(biāo)值。此外，對(duì)潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)判、預(yù)控，減少或規(guī)避項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。7一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|預(yù)備會(huì)投前概念預(yù)備會(huì)：預(yù)備會(huì)方8一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|方案批復(fù)投前概念方案方案批復(fù)：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

規(guī)劃方案批復(fù)作為重要的里程碑節(jié)點(diǎn)，是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及成本指標(biāo)確定、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、后續(xù)報(bào)批報(bào)建的前提。本階段的主要任務(wù)是取得規(guī)劃方案批復(fù)意見。8一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|方案批復(fù)投前概念方案批復(fù)：預(yù)備9一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|施工準(zhǔn)備投前概念方案施工準(zhǔn)備：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

對(duì)于集諸多不確定因素于一體的建筑安裝工程來(lái)說(shuō)，施工準(zhǔn)備階段是施工程序中的重要環(huán)節(jié)，關(guān)乎后續(xù)施工是否能夠順利進(jìn)行。本階段中，各業(yè)務(wù)條線間相互協(xié)調(diào)，完成全部的施工準(zhǔn)備工作，包括施工證獲取、施工圖設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購(gòu)、施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備等。9一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|施工準(zhǔn)備投前概念施工準(zhǔn)備：預(yù)備10一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|開盤前投前概念方案開盤前：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

這一階段的主要工作是整合開發(fā)過(guò)程中涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源，將項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃付諸于正式實(shí)施。內(nèi)容包括落實(shí)承包商、施工組織、建設(shè)監(jiān)理、市政和公建配套等。在本階段，要求各條線相互配合，在保證質(zhì)量、安全的前提下，加快施工進(jìn)度，在集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期要求期限內(nèi)，工程形象進(jìn)度滿足所在城市的預(yù)售條件。同時(shí)，營(yíng)銷條線需要做好蓄客及開盤籌備工作，確保快速開盤、快速銷售。10一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|開盤前投前概念開盤前：預(yù)備會(huì)11一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|開盤后投前概念方案開盤后：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

本階段的主要工作是工程實(shí)現(xiàn)并完成竣工備案。其中，竣工驗(yàn)收是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)，由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位按照被批復(fù)的設(shè)計(jì)文件和國(guó)家規(guī)定來(lái)進(jìn)行綜合檢查，質(zhì)量監(jiān)督部門和相關(guān)管理部門進(jìn)行監(jiān)督。經(jīng)驗(yàn)收合格的工程方可辦理交付使用手續(xù)。11一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|開盤后投前概念開盤后：預(yù)備會(huì)12一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|交付前投前概念方案交付前：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

從竣工備案到交付的這段時(shí)間，稱之為交付前階段。交付前階段主要由客服人員代表客戶進(jìn)行交付前的內(nèi)部驗(yàn)收交接，確保將充分體現(xiàn)企業(yè)品質(zhì)的產(chǎn)品交付到客戶手中。主要工作有物業(yè)承接查驗(yàn)、召開交付啟動(dòng)會(huì)、進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查及整改等。12一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|交付前投前概念交付前：預(yù)備會(huì)13一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|交付后投前概念方案交付后：預(yù)備會(huì)方案批復(fù)施工準(zhǔn)備開盤前開盤后交付前交付后項(xiàng)目獲取概念方案預(yù)備會(huì)方案批復(fù)開工開盤竣備交付

交付后的主要工作有工程維修、物業(yè)管理、項(xiàng)目結(jié)算及后評(píng)估等。其中，物業(yè)管理作為維護(hù)客戶關(guān)系的一項(xiàng)重要工作，其主要任務(wù)是保證入住者方便、安全地使用物業(yè)及配套設(shè)施，為其提供一系列生活服務(wù)，并通過(guò)維護(hù)、修繕等工作來(lái)保證物業(yè)的使用壽命和價(jià)值。13一、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|交付后投前概念交付后：預(yù)備會(huì)14二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|各階段主要工作1個(gè)月及以上1個(gè)月1.3個(gè)月0.4個(gè)月1.3個(gè)月2個(gè)月17個(gè)月4-6個(gè)月14二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段|各階段主要工作1個(gè)月及以上1二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目錄四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點(diǎn)15一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核專項(xiàng)計(jì)劃一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃目的 根據(jù)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)要求進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃管控，提升項(xiàng)目開發(fā)效率，確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 地產(chǎn)集團(tuán)決策層關(guān)注，地產(chǎn)集團(tuán)考核的關(guān)鍵控制點(diǎn)范圍定義計(jì)劃考核關(guān)鍵控制點(diǎn)，區(qū)域集團(tuán)管控各專業(yè)協(xié)調(diào)關(guān)鍵工作項(xiàng)，區(qū)域公司管控三級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 各專業(yè)協(xié)同控制項(xiàng)，事業(yè)部管控各專業(yè)工作控制項(xiàng)，事業(yè)部管控范圍定義職責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)域集團(tuán)區(qū)域公司/事業(yè)部制定制度、模板、工期標(biāo)準(zhǔn)；審批一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃調(diào)整；監(jiān)控里程碑節(jié)點(diǎn)，及時(shí)預(yù)警、約談、處罰考核一級(jí)（里程碑）節(jié)點(diǎn)執(zhí)行情況；針對(duì)重難點(diǎn)項(xiàng)目召開專題會(huì)根據(jù)地產(chǎn)制度、模板，制定細(xì)則及專項(xiàng)計(jì)劃；監(jiān)控一級(jí)節(jié)點(diǎn)，及時(shí)預(yù)警、約談、處罰；審批一級(jí)及二級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃調(diào)整；備案抽查區(qū)域公司二級(jí)節(jié)點(diǎn)完成情況貫徹地產(chǎn)/區(qū)域集團(tuán)制度；編制計(jì)劃并確保計(jì)劃按時(shí)上線；計(jì)劃分解，落實(shí)到人；制定、審核三級(jí)計(jì)劃（專項(xiàng)計(jì)劃）；項(xiàng)目進(jìn)展、節(jié)點(diǎn)匯報(bào)；必要時(shí)發(fā)起計(jì)劃調(diào)整運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)-計(jì)劃管理16全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核專項(xiàng)范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核拿地至方案批復(fù)目的 根據(jù)《項(xiàng)目首期開盤基準(zhǔn)周期表》（一城一策）鋪排，且不得長(zhǎng)于已有項(xiàng)目平均實(shí)際合理開盤工期及標(biāo)桿房企開盤合理工期一二線三四線4個(gè)月3個(gè)月拿地至正負(fù)零一二線7個(gè)月（1F地下室）按照標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算，最長(zhǎng)不得超過(guò)10個(gè)月，特殊項(xiàng)目“一事一議”三四線 6個(gè)月（1F地下室） 按照標(biāo)準(zhǔn)工期計(jì)算，最長(zhǎng)不得超過(guò)9個(gè)月，特殊項(xiàng)目“一事一議”凈地項(xiàng)目

招拍掛項(xiàng)目：簽訂土地成交確認(rèn)書起算工期（勾地項(xiàng)目工期至少減少1個(gè)月）；收并購(gòu)項(xiàng)目：簽訂股權(quán)變更協(xié)議或正式協(xié)議起算工期；非凈地項(xiàng)目

方案前置完成，前期拆遷工期“一事一議”，其余按照標(biāo)準(zhǔn)工期續(xù)期供貨要求市場(chǎng)不好市場(chǎng)好 “321”“431”續(xù)期供貨間隔為紅線3個(gè)月，常態(tài)2個(gè)月（預(yù)備會(huì)鋪排要求），沖刺1個(gè)月流速慢、庫(kù)存去化大于4個(gè)月，放緩免于節(jié)點(diǎn)處罰，營(yíng)銷指標(biāo)不調(diào)整（可區(qū)域內(nèi)平衡）①放緩后按交付倒排；②若市場(chǎng)好轉(zhuǎn)提前做開工準(zhǔn)備；③研判好轉(zhuǎn)提前樁基施工取消擴(kuò)初批復(fù)，統(tǒng)一為方案批復(fù)，不再額外增加新進(jìn)城市、高低配、利潤(rùn)率增加等工期；拿地至開盤（正負(fù)零預(yù)售）不再有6.3個(gè)月，統(tǒng)一為6個(gè)月（三四線）和7個(gè)月（一二線）對(duì)于客戶群體單一，銷售受季節(jié)性影響特別嚴(yán)重的項(xiàng)目，具體一事一議運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)-計(jì)劃管理17范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核拿地至范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核投前目的 根據(jù)地產(chǎn)計(jì)劃模板及標(biāo)準(zhǔn)工期，一二級(jí)節(jié)點(diǎn)不得刪減，不得突破標(biāo)準(zhǔn)工期，沖刺計(jì)劃提前考核版15天以上可研階段提交《高周轉(zhuǎn)推進(jìn)表》（統(tǒng)一為方案批復(fù)）、《一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》、《項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建策劃》至地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)投后拿地后7天編制完成投后版節(jié)點(diǎn)計(jì)劃并完成上線工作，節(jié)點(diǎn)須與投后目標(biāo)合約書一致，預(yù)備會(huì)前的二級(jí)節(jié)點(diǎn)須編制完整預(yù)備會(huì)預(yù)備會(huì)成果確認(rèn)7天內(nèi)

編制完成考核版《全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃》并完成上線審批，同時(shí)上線沖刺計(jì)劃，每月更新預(yù)備會(huì)節(jié)點(diǎn)延誤地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)組織約談，要求考核計(jì)劃及時(shí)上線并對(duì)預(yù)備會(huì)召開時(shí)間承責(zé)，未及時(shí)上線將由地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)強(qiáng)制上線分期指導(dǎo)意見以籌定量，根據(jù)營(yíng)銷節(jié)奏靈活分期一二線三四線≤5萬(wàn)方，一次開工，一次供貨5萬(wàn)-10萬(wàn)，兩期供貨，2-3批推售10萬(wàn)-20萬(wàn)，三期供貨，3-4批推售20萬(wàn)以上，視項(xiàng)目及市場(chǎng)情況分期，第一期供貨需達(dá)到10萬(wàn)㎡左右跨市場(chǎng)周期的超大項(xiàng)目，要求合理分證，做到能分期交付，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)蓄客情況，動(dòng)態(tài)調(diào)劑開工量，避免出現(xiàn)跨周期的滯重待售貨量。運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)-計(jì)劃管理18范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核投前目的目的范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核地產(chǎn)集團(tuán)

大運(yùn)營(yíng)中心

集團(tuán)月度高管會(huì)

專題會(huì)及約談會(huì)里程碑節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)懲 對(duì)計(jì)劃系統(tǒng)匯報(bào)情況檢查

區(qū)域集團(tuán)運(yùn)營(yíng)內(nèi)控部月度經(jīng)營(yíng)分析會(huì) 風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目預(yù)警、約談

計(jì)劃節(jié)點(diǎn)情況跟蹤、預(yù)警

對(duì)計(jì)劃系統(tǒng)匯報(bào)情況檢查、審核區(qū)域公司運(yùn)營(yíng)條線落實(shí)地產(chǎn)、區(qū)域集團(tuán)決策對(duì)計(jì)劃預(yù)警節(jié)點(diǎn)制定措施整改每周五進(jìn)行節(jié)點(diǎn)階段匯報(bào)、項(xiàng)目最新進(jìn)展匯報(bào)，節(jié)點(diǎn)完成當(dāng)天匯報(bào)完成概念方案完成后7天內(nèi)上傳運(yùn)營(yíng)圖，預(yù)備會(huì)后7天更新，此后每月更新運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)-計(jì)劃管理19目的范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核地產(chǎn)目的范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核計(jì)劃節(jié)點(diǎn)調(diào)整重大變動(dòng)集團(tuán)年度/半年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃通過(guò)審批并報(bào)備后，非特殊情況不得進(jìn)行調(diào)整集團(tuán)一級(jí)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，若非集團(tuán)經(jīng)營(yíng)決策變動(dòng)、不可抗力影響，一律不得調(diào)整集團(tuán)重大經(jīng)營(yíng)決策、開發(fā)節(jié)奏、產(chǎn)品方案重大調(diào)整不可抗力或不可預(yù)測(cè)的客觀條件影響，如臺(tái)風(fēng)、地震、地下溶洞、地下文物或古墓群等政府政策變化等非可控客觀因素影響里程碑節(jié)點(diǎn)處罰允許對(duì)后續(xù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，原則上最大調(diào)整天數(shù)為原里程碑節(jié)點(diǎn)延誤天數(shù)，但不得影響項(xiàng)目年度指標(biāo)及竣備、交付計(jì)劃計(jì)劃調(diào)整須于確定處罰后一周內(nèi)上報(bào)審批，逾期則進(jìn)行曝光項(xiàng)目中期復(fù)盤

首期封頂考核時(shí)間到點(diǎn)后一周內(nèi)選擇不調(diào)整若竣備節(jié)點(diǎn)延誤，考核交付時(shí)間按時(shí)完成，則竣備節(jié)點(diǎn)先罰后消；若竣備節(jié)點(diǎn)延誤，考核交付時(shí)間延誤，則同時(shí)處罰。選擇調(diào)整按照合同交付時(shí)間倒排，竣備在交付前4個(gè)月（有二改為6個(gè)月）；若竣備節(jié)點(diǎn)延誤，直接處罰，不再先罰后消運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)-計(jì)劃管理20目的范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核計(jì)劃目的范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核里程碑節(jié)點(diǎn)獎(jiǎng)罰獎(jiǎng)勵(lì)首期開盤成功且首開時(shí)間提前30天以上，獎(jiǎng)勵(lì)50萬(wàn)元，部分沖刺完成，按沖刺比例獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)里程碑節(jié)點(diǎn)進(jìn)行獎(jiǎng)罰，一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成情況納入業(yè)績(jī)綜合考核及月度高管會(huì)約談取消345、456高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)處罰里程碑節(jié)點(diǎn)（除首開和交付）延誤天數(shù)≤15天的，處罰事業(yè)總1萬(wàn)元，直接負(fù)責(zé)人0.2萬(wàn)元。里程碑節(jié)點(diǎn)（除首開和交付）15＜延誤天數(shù)≤30天的，處罰區(qū)董3萬(wàn)元，事業(yè)總1萬(wàn)元，直接負(fù)責(zé)人0.2萬(wàn)元。里程碑節(jié)點(diǎn)（除首開和交付）延誤天數(shù)＞30天的，處罰區(qū)董5萬(wàn)元，事業(yè)總3萬(wàn)元，直接負(fù)責(zé)人0.2萬(wàn)元。首開和交付節(jié)點(diǎn)延誤為一類處罰，若合同交付時(shí)間延誤，解聘事業(yè)總。方案批復(fù)延誤，地產(chǎn)大運(yùn)營(yíng)召開約談會(huì)：方案批復(fù)預(yù)處罰，開盤按時(shí)或符合標(biāo)準(zhǔn)工期則可消除；否則同時(shí)處罰；預(yù)計(jì)開盤延誤，可選擇處罰方案批復(fù)，調(diào)整開盤（原則調(diào)整天數(shù)＝方案批復(fù)延誤天數(shù)）竣備延誤，則預(yù)處罰，考核交付時(shí)間按時(shí)則可消除，否則同時(shí)處罰里程碑節(jié)點(diǎn)處罰后可對(duì)后續(xù)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，原則上最大調(diào)整天數(shù)為原里程碑節(jié)點(diǎn)延誤天數(shù)，但不得影響項(xiàng)目年度指標(biāo)及竣備、交付計(jì)劃；若預(yù)備會(huì)考核計(jì)劃不滿足集團(tuán)工期標(biāo)準(zhǔn)或突破投前版、投后版節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，視同區(qū)域公司放棄項(xiàng)目首開提前獎(jiǎng)勵(lì)，但仍須編制沖刺計(jì)劃處罰細(xì)則參考2019年7月份發(fā)布的《集團(tuán)獎(jiǎng)罰制度（成就共享版）》運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)-計(jì)劃管理21目的范圍定義職責(zé)計(jì)劃工期計(jì)劃編制計(jì)劃執(zhí)行計(jì)劃調(diào)整計(jì)劃考核里程計(jì)劃管控體系建設(shè)計(jì)劃管控體系管理制度管理工具管理系統(tǒng)計(jì)劃管理系統(tǒng)《項(xiàng)目全景節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表》《項(xiàng)目首期開盤基準(zhǔn)周期表》《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》《南方區(qū)域集團(tuán)示范區(qū)及開盤內(nèi)控計(jì)劃》《南方區(qū)域集團(tuán)示范區(qū)百日開放標(biāo)準(zhǔn)工期》《南方區(qū)域集團(tuán)開盤后工期卡位標(biāo)準(zhǔn)》《成就共享獎(jiǎng)罰制度》《項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)操作指引》《計(jì)劃管理制度》《南方區(qū)域集團(tuán)項(xiàng)目月度計(jì)劃實(shí)施細(xì)則》22計(jì)劃管控體系建設(shè)計(jì)劃管控體系管理制度管理工具管理系統(tǒng)計(jì)劃管理計(jì)劃管控體系建設(shè)|計(jì)劃層級(jí)劃分全景計(jì)劃101+2個(gè)節(jié)點(diǎn)，開發(fā)建設(shè)關(guān)鍵工作項(xiàng)一級(jí)里程碑節(jié)點(diǎn)6個(gè)地產(chǎn)決策層關(guān)注的節(jié)點(diǎn)一級(jí)節(jié)點(diǎn)13+2個(gè)集團(tuán)計(jì)劃考核關(guān)鍵控制點(diǎn)二級(jí)節(jié)點(diǎn)82個(gè)各專業(yè)協(xié)同關(guān)鍵工作項(xiàng)1計(jì)劃管理體系層級(jí)劃分2地產(chǎn)集團(tuán)：管控一級(jí)里程碑關(guān)注一級(jí)區(qū)域集團(tuán)：管控一級(jí)關(guān)注二級(jí)區(qū)域公司：管控二級(jí)關(guān)注三級(jí)及專項(xiàng)計(jì)劃事業(yè)部：管控三級(jí)關(guān)注專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃各專業(yè)工作控制項(xiàng)23計(jì)劃管控體系建設(shè)|計(jì)劃層級(jí)劃分全景計(jì)劃一級(jí)里程碑節(jié)點(diǎn)一級(jí)節(jié)點(diǎn)

：◆取得規(guī)劃方案/擴(kuò)初批復(fù)、◆開盤、◆主體結(jié)構(gòu)封頂、

◆現(xiàn)金流回正、

◆竣備、◆交付

工程：★開工、★示范區(qū)開放、★地庫(kù)結(jié)構(gòu)封頂、★外架拆除、★土建移交精裝修工作面設(shè)計(jì)：★完成概念方案、★開盤前銷售承諾精裝標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)融資：★完成前端融資首筆放款、★開發(fā)貸放款經(jīng)營(yíng)：★通過(guò)預(yù)備會(huì)開發(fā)：★收地、★取得施工證、★取得預(yù)售證、★辦理大產(chǎn)證、★精裝修政府驗(yàn)收一級(jí)節(jié)點(diǎn)13+2一級(jí)里程碑節(jié)點(diǎn)6計(jì)劃管控體系建設(shè)|一級(jí)節(jié)點(diǎn)明細(xì)24：二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目錄四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點(diǎn)25一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)計(jì)劃編制原則4投前＞投后＞預(yù)備會(huì)，步步緊逼5根據(jù)規(guī)模，確定供貨分期1首次開盤符合6個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)，具體根據(jù)預(yù)售條件2首次開盤套用《首期開盤基準(zhǔn)周期表》3續(xù)期開盤符合321原則，續(xù)期套用《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》編制原則26計(jì)劃編制原則4投前＞投后＞預(yù)備會(huì)，步步緊逼5根據(jù)規(guī)模，確定供推貨與去化要求（2019-08-05修訂）項(xiàng)目全盤貨值簽約率達(dá)到70%時(shí)間節(jié)點(diǎn)，全盤車位去化率不得低于40%；項(xiàng)目全盤貨值簽約率達(dá)到90%時(shí)間節(jié)點(diǎn)，全盤車位去化率不得低于60%；項(xiàng)目售罄時(shí)間節(jié)點(diǎn)，全盤車位及儲(chǔ)藏室去化率不得低于70%；罰款：1、首開15天去化率低于考核簽約率，區(qū)董處罰3-10萬(wàn)元，區(qū)域公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人處罰0.5-2萬(wàn)元、項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人處罰0.2-0.5萬(wàn)元直至淘汰；2、項(xiàng)目整盤貨值簽約進(jìn)度未達(dá)到70%，區(qū)董處罰5萬(wàn)元，區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人處罰1萬(wàn)元，項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人處罰0.5萬(wàn)元；3、項(xiàng)目整盤貨值簽約進(jìn)度未達(dá)到90%，區(qū)董處罰5萬(wàn)元，區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人處罰1萬(wàn)元，項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人處罰0.5萬(wàn)元；人員調(diào)整：1、若首開15天簽約率低于考核簽約率20%以上，項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人淘汰；2、若區(qū)域公司一年內(nèi)出現(xiàn)兩次首開15天簽約率低于考核簽約率20%以上的，對(duì)區(qū)域營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)整；3、提前首開，成交率低于60%，對(duì)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)整。4、一年內(nèi)一個(gè)區(qū)域集團(tuán)3個(gè)項(xiàng)目預(yù)備會(huì)首開節(jié)點(diǎn)不成功，對(duì)區(qū)域集團(tuán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人進(jìn)行調(diào)整。27推貨與去化要求（2019-08-05修訂）項(xiàng)目全盤貨值簽約率項(xiàng)目分期要求項(xiàng)目分期供貨、分批銷售指導(dǎo)性意見：28項(xiàng)目分期要求項(xiàng)目分期供貨、分批銷售指導(dǎo)性意見：28計(jì)劃工期的確定計(jì)劃工期的確定A首開必須符合制度規(guī)定，盡可能向前沖，特別是七月初，一月初要求沖刺到前一個(gè)月，以確保指標(biāo)完成B與按揭回款有關(guān)的結(jié)構(gòu)封頂，按《首期開盤基準(zhǔn)周期表》執(zhí)行；與按揭回款無(wú)關(guān)的結(jié)構(gòu)封頂，按《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》執(zhí)行C總工期，按《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期表》執(zhí)行D分期、分批根據(jù)公司制度及預(yù)備會(huì)會(huì)議紀(jì)要確定29計(jì)劃工期的確定計(jì)劃工期的確定A首開必須符合制度規(guī)定，盡可能向首開計(jì)劃工期的確定30首期標(biāo)準(zhǔn)工期說(shuō)明：1、按預(yù)制樁、一層地下室、正負(fù)零為預(yù)售形象進(jìn)度計(jì)算;2、項(xiàng)目在不突破“項(xiàng)目首期開盤周期”的情況下，可對(duì)各階段周期時(shí)間進(jìn)行調(diào)整平衡;3、跨春節(jié)的項(xiàng)目增加工期20天，冬歇期按照要求計(jì)算4、項(xiàng)目首期開盤后施工工期按《工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期》執(zhí)行，但浙江項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂前仍須按本表的標(biāo)準(zhǔn)層工期執(zhí)行預(yù)售條件完成方案

（經(jīng)集團(tuán)批準(zhǔn)）同步樁基施工土方

施工正負(fù)零以下施工工期首層施工工期標(biāo)準(zhǔn)層每層工期（至預(yù)售形象進(jìn)度）標(biāo)準(zhǔn)工期

(按高層33層計(jì)算)取得規(guī)劃方案批復(fù)取得

施工證無(wú)地下室基礎(chǔ)施工一層

地下室二層

地下室別墅其他產(chǎn)品類型別墅多層

(6層及以下)小高層

(7-11層)高層

(12-33層)PC建筑標(biāo)準(zhǔn)（天）306030301530501510107657180標(biāo)準(zhǔn)（月）1.02.01.01.00.51.01.70.50.30.30.20.20.20.26.0三四線項(xiàng)目首期開盤基準(zhǔn)周期表(住宅/可售商業(yè))首開計(jì)劃工期的確定30首期標(biāo)準(zhǔn)工期說(shuō)明：預(yù)售條件完成方案

（首開后工程標(biāo)準(zhǔn)工期31首開后工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期（住宅/可售商業(yè)）關(guān)鍵工作項(xiàng)別墅多層

（6層及以下）小高層

（7-11層）高層

（12-33層）超高層PC建筑備注樁基礎(chǔ)施工及檢測(cè)預(yù)制樁3030454545-

人工挖孔樁6060606060-

灌注樁7575757590-

基坑支護(hù)及基坑土方開挖普通放坡3030303045-

普通基坑支護(hù)（含止水樁）6060606060-

復(fù)雜基坑支護(hù)（含2層）9090909090-

地下室一層4545454545-

二層7575757575-

上部主體結(jié)構(gòu)首層151010101010

平均層1076668

主體封頂?shù)铰渫饧芡瓿?30130150150A-超高層工期A=150+（層數(shù)N-33）*4落外架完成到市政外環(huán)境完成7575757575-

市政外環(huán)境完成到竣工備案完成6565656565-

批量精裝修工期150150150180180-

竣備至交付周期（無(wú)二改）120120120120120-

竣備至交付周期（有二改）180180180180180-

項(xiàng)目總工期

（拿地→交房）毛坯（月）20.220.52226.4--具體根據(jù)規(guī)模按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算精裝（月）25.225.52732.4--具體根據(jù)規(guī)模按標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算說(shuō)明：

1、本表適用于項(xiàng)目續(xù)期工程（住宅/可售辦公），項(xiàng)目首期開盤工期按《項(xiàng)目首期開盤基準(zhǔn)周期表》執(zhí)行。

2、如有轉(zhuǎn)換層，則增加工期15天（局部轉(zhuǎn)換除外）。

3、上表標(biāo)準(zhǔn)工期已考慮雨季、臺(tái)風(fēng)、斜屋面、流水節(jié)拍等因素，不另行增加工期。

4、跨春節(jié)的項(xiàng)目首開前增加工期20天，續(xù)期工程增加工期30天。

5、以上工期單位均為自然天。

首開后工程標(biāo)準(zhǔn)工期31首開后工程施工標(biāo)準(zhǔn)工期（住宅/可售商業(yè)區(qū)分與地產(chǎn)示范區(qū)驗(yàn)收的不同考核計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)工期排布（分階段）拿地收地概念方案前融預(yù)備會(huì)擴(kuò)初批復(fù)開工施工證精裝標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)示范區(qū)開放預(yù)售證開盤開發(fā)貸現(xiàn)金流歸正封頂竣備精裝修政府驗(yàn)收交付辦理大產(chǎn)證180d90-100d標(biāo)準(zhǔn)工期：40d實(shí)際排布工期：60d180d420d170d90d70d30d5-15d80-85d32-36個(gè)月集團(tuán)內(nèi)控工期：28-32個(gè)月60d備注：1、擴(kuò)初—工規(guī)證：30d2、工規(guī)證—施工證：30d3、開發(fā)貸如果確定不做，考核版計(jì)劃上線不能勾選4、測(cè)算表內(nèi)現(xiàn)金流回正時(shí)間如果低于12個(gè)月，考核版計(jì)劃上線時(shí)全部按照12個(gè)月錄入5、精裝修施工留6-8個(gè)月施工時(shí)間毛坯竣備標(biāo)準(zhǔn)工期：300d實(shí)際排布工期：360-420d32區(qū)分與地產(chǎn)示范區(qū)驗(yàn)收的不同考核計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)工期排布（分階段）拿地

市場(chǎng)好，銷售好續(xù)期供貨間隔“321”→“21”（紅線：3個(gè)月；常規(guī)：2個(gè)月；沖刺：1個(gè)月）底線：2個(gè)月——續(xù)期供貨間隔時(shí)間，不得超過(guò)2個(gè)月；沖刺：1個(gè)月——續(xù)期供貨間隔時(shí)間，沖刺在1個(gè)月左右。市場(chǎng)不好，銷售不好聚焦、監(jiān)控潛在存貨，關(guān)注已開工未取證的待售貨量形成“431”數(shù)字密碼（4個(gè)月、3個(gè)步奏、1事1議）4個(gè)月：若現(xiàn)有庫(kù)存滿足4個(gè)月去化周期，主動(dòng)放緩續(xù)期施工節(jié)奏3個(gè)步驟：①放緩后，重新研判后續(xù)分期開發(fā)節(jié)奏，按交付時(shí)間倒排后續(xù)節(jié)點(diǎn)②若研判市場(chǎng)即將好轉(zhuǎn)，提前做好開工前所有準(zhǔn)備③若研判市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，提前完成樁基施工1事1議：銷售受季節(jié)性影響特別嚴(yán)重的項(xiàng)目，具體1事1議重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明-續(xù)期供貨要求33市場(chǎng)好，銷售好市場(chǎng)不好，銷售不好重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明-續(xù)期供貨要求二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目錄四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)注要點(diǎn)一項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)全周期開發(fā)階段34二計(jì)劃管控體系建設(shè)三計(jì)劃的編制目四計(jì)劃的執(zhí)行五工程建設(shè)中的關(guān)0天15天30天55天45天設(shè)計(jì)線營(yíng)銷地勘單位樁基單位方案評(píng)審拿地招采線工程線3天15天100天營(yíng)銷蓄客階段示范區(qū)需求45天裝修、景觀施工圖、材料封樣土建總包、精裝修、景觀單位7天示范區(qū)開工25天基礎(chǔ)完工30天主體完工45天砌筑抹灰完工60天精裝修進(jìn)場(chǎng)（內(nèi)外）景觀施工景觀進(jìn)場(chǎng)115天50天55天100天啟動(dòng)決策會(huì)（可研上會(huì)前，頭腦風(fēng)暴后）樁基圖全套施工圖10天15天樁基完工總包進(jìn)場(chǎng)10天完工95天-3天開放開盤軟裝定標(biāo)60天臨展開放示范區(qū)高周轉(zhuǎn)|百日開放標(biāo)準(zhǔn)工期350天15天30天55天45天設(shè)計(jì)線營(yíng)銷地勘單位方案評(píng)審拿地招36集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：25天開工至開放：75天拿地至施工單位：7天拿地至施工圖：10天拿地至開工：25天拿地至封頂：45天；景觀進(jìn)場(chǎng)：50天；精裝進(jìn)場(chǎng)：55天。項(xiàng)目名稱土地獲取施工單位施工圖開工封頂景觀進(jìn)場(chǎng)精裝進(jìn)場(chǎng)拿地至開放實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成進(jìn)場(chǎng)實(shí)際完成進(jìn)場(chǎng)實(shí)際完成拿地至開放樂(lè)清47畝2019-3-222019-6-26962019-6-13832019-6-7772019-6-21912019-7-111112019-6-29992019-8-24155樂(lè)清19畝2019-4-302019-5-992019-7-10712019-6-11422019-9-101332019-9-181412019-9-181412019-10-19172嵊州項(xiàng)目2019-5-212019-8-301012019-7-31712019-7-27672019-9-41062019-9-101122019-9-101122019-10-19151平均

68.7

75

62

110

121.3

117.3

159.3柳市項(xiàng)目2018-7-112018-8-23432018-8-15352018-7-25142018-9-30672018-9-10612018-9-10612018-10-1394差額（2019年-2018年項(xiàng)目）

26

40

48

43

60

56

652019年拿地項(xiàng)目相對(duì)于2018年項(xiàng)目示范區(qū)開放周期普遍偏長(zhǎng)：1、拿地至施工圖：2019年項(xiàng)目拿地至完成土建、景觀、精裝施工圖平均需75天，突破卡位標(biāo)準(zhǔn)，且較2018年項(xiàng)目大幅延長(zhǎng)。2、拿地至開工：2019年項(xiàng)目拿地至開工平均周期62天，均超出標(biāo)準(zhǔn)工期。3、拿地至開放：2019年項(xiàng)目平均周期為159天，三個(gè)項(xiàng)目均超出標(biāo)準(zhǔn)卡位工期。存在的問(wèn)題：①示范區(qū)前置工作不足，拿地后示范區(qū)方案反復(fù)更改；②圖紙標(biāo)準(zhǔn)化及招采距區(qū)域集團(tuán)管控要求還有一定差距；③信息交圈不足；④現(xiàn)場(chǎng)管控及交叉施工安排不合理，示范區(qū)開放時(shí)間與開盤時(shí)間間隔較短等。

管控要求：工作前置，提前策劃；固化標(biāo)準(zhǔn)，合理創(chuàng)新；嚴(yán)控品質(zhì)，助力營(yíng)銷。示范區(qū)高周轉(zhuǎn)|2019年項(xiàng)目復(fù)盤36集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：25天開工至開放：75天拿地至施重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明|示范區(qū)開放堅(jiān)決杜絕“三無(wú)”開盤，即無(wú)售樓處、無(wú)示范區(qū)、無(wú)樣板房開盤現(xiàn)場(chǎng)展廳、前場(chǎng)景觀、臨時(shí)樣板房，須經(jīng)區(qū)域集團(tuán)驗(yàn)收通過(guò)后方可開放，且首開前必須開放，爭(zhēng)取后場(chǎng)示范區(qū)同前場(chǎng)景觀同步開放，二批次加推前，后場(chǎng)示范區(qū)必須開放若存在“三無(wú)”開盤，一經(jīng)查實(shí)，將予以重罰，具體處罰由地產(chǎn)集團(tuán)研究決定示范區(qū)開放要求37重點(diǎn)事項(xiàng)說(shuō)明|示范區(qū)開放示范區(qū)開放要求37開發(fā)設(shè)計(jì)招采工程1101009080706050403020100-10-20-30政策調(diào)研關(guān)系建設(shè)方案預(yù)溝通方案批復(fù)25天立項(xiàng)+用規(guī)+土地證擴(kuò)初審查15天圖審工規(guī)證施工證15天15天15天預(yù)售證政策調(diào)研強(qiáng)排概念方案報(bào)建文本施工圖詳勘樁基圖入圍考察建立核心供方庫(kù)總包戰(zhàn)采儲(chǔ)備地勘+樁基等儲(chǔ)備總包招標(biāo)工程調(diào)研現(xiàn)場(chǎng)踏勘及前期工程準(zhǔn)備示范區(qū)施工貨量區(qū)工程策劃及施工準(zhǔn)備樁基+支護(hù)+土方開盤摘牌基礎(chǔ)施工至預(yù)售條件貨量區(qū)高周轉(zhuǎn)|4個(gè)月開盤工期排布38開發(fā)設(shè)計(jì)招采工程110100908070605040302039集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：70天開工至開盤：120天（按照±0預(yù)售）拿地至擴(kuò)初：90天擴(kuò)初至施工證：40天樁基：60天；土方：30天；地下室：30天。項(xiàng)目名稱土地獲取方案批復(fù)施工證開工樁基正負(fù)零預(yù)售證實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成開工至正負(fù)零時(shí)長(zhǎng)實(shí)際完成拿地至預(yù)售證時(shí)長(zhǎng)開工至預(yù)售證時(shí)長(zhǎng)樂(lè)清47畝2019/3/222019/6/12822019/7/2202019/6/7772019/7/10332019/10/21172019/10/2194117樂(lè)清19畝2019/4/302019/7/15762019/7/2382019/6/12432019/9/241042019/11/51462019/11/7191148嵊州項(xiàng)目2019/5/212019/7/31712019/8/29292019/8/14852019/9/18352019/11/4822019/11/817186平均

76.3

19

68.3

57.3

115

185.3117柳市項(xiàng)目2018/7/112018/7/31202018/9/30612018/8/12322018/9/30492018/11/221022018/11/23135103差額（2019年-2018年項(xiàng)目）

56

-42

36

8

13

50142019年拿地項(xiàng)目相對(duì)于2018年項(xiàng)目供貨周期普遍偏長(zhǎng)：1、方案批復(fù)：2019年三個(gè)項(xiàng)目平均周期為76.3天，符合卡位，但較2018年項(xiàng)目大幅延長(zhǎng)。2、拿地至開工：2019年項(xiàng)目拿地至開工平均周期68天，其中樂(lè)清47畝和嵊州項(xiàng)目超出標(biāo)準(zhǔn)工期。3、拿地至預(yù)售證：2019年項(xiàng)目平均周期為185天，其中嵊州項(xiàng)目符合卡位工期，樂(lè)清兩個(gè)項(xiàng)目均超出標(biāo)準(zhǔn)卡位工期。

2019年項(xiàng)目供貨周期偏長(zhǎng)主要原因：①招拍掛項(xiàng)目，大部分工作前置不足；②合作項(xiàng)目股東方影響，開工前工作周期延長(zhǎng)；③政府對(duì)方案、無(wú)證施工管控趨緊，方案批復(fù)和開工周期延長(zhǎng)。④其他因素。

工作啟示：市場(chǎng)下行期練好內(nèi)功尤為重要，尤其是工程、成本、招采、設(shè)計(jì)核心管控能力；合作項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)管控（合作項(xiàng)目成為常態(tài)）。貨量區(qū)高周轉(zhuǎn)|2019年項(xiàng)目復(fù)盤39集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工期拿地至開工：70天開工至開盤：120天（按照開盤后工期卡位標(biāo)準(zhǔn)存在問(wèn)題：1、前期搶主樓預(yù)售條件時(shí)地庫(kù)部分施工一直甩項(xiàng)，而后亦未對(duì)此部分施工做合理安排，導(dǎo)致后期施工難度大、室外進(jìn)度緊、竣備及交付風(fēng)險(xiǎn)較大；2、主樓預(yù)售條件達(dá)成后各級(jí)組織對(duì)后續(xù)施工工期把控不到位，工期意識(shí)淡薄，各工序未安排穿插施工，特別是施工電梯安裝、二次結(jié)構(gòu)及屋面施工等，導(dǎo)致工期前松后緊，后期竣備及交付風(fēng)險(xiǎn)較大。序號(hào)關(guān)鍵工作項(xiàng)工期要求備注1地下室一層25天

2二層45天

3上部結(jié)構(gòu)首層6天PC項(xiàng)目：15天42-頂層5天1.每個(gè)懸挑層增加2天工期；2.懸挑架建議2-3層懸挑，以不影響室外回填土及管網(wǎng)施工為前提；3.頂層工期為7天（不含花架及機(jī)房）；4.PC項(xiàng)目：7天。5地庫(kù)封頂當(dāng)期最后一棟樓預(yù)售證獲取后1個(gè)月1.原則上要求地庫(kù)封頂后2天內(nèi)開始地庫(kù)頂板找平層、防水及保護(hù)層施工；2.施工電梯位置選擇原則上不影響后期管網(wǎng)施工；3.施工電梯位置可砌筑擋土墻，不影響后續(xù)土方回填。6二次結(jié)構(gòu)封頂后2個(gè)月含地庫(kù)及地下室二次結(jié)構(gòu)7外架拆除封頂后5個(gè)月

8市政管網(wǎng)外架拆除后2個(gè)月

9室外景觀管網(wǎng)完成后2個(gè)月關(guān)注細(xì)節(jié)部位及品質(zhì)提升開盤后工期卡位標(biāo)準(zhǔn)存在問(wèn)題：序號(hào)關(guān)鍵工作項(xiàng)工期要求備注1地