某五星級酒店項(xiàng)目可行性分析報(bào)告

10目 錄前言第一局部工程總論工程背景可行性爭論結(jié)論其次局部市場分析工程投資環(huán)境和市場爭論市場宏觀背景區(qū)域市場分析第三局部工程分析及評價(jià)地塊解析工程SWOT工程評價(jià)市場定位及工程評估工程定位方案評估意見第四局部銷售及經(jīng)營收入測定各類物業(yè)銷售收入估算工程銷售回款打算資金來源與運(yùn)用分析銷售利潤第五局部財(cái)務(wù)與敏感性分析贏利力氣分析工程不確定性分析社會效益和影響分析第六局部可行性爭論結(jié)論與建議可行性爭論結(jié)論工程主要問題的解決方法和建議工程風(fēng)險(xiǎn)及防范建議附表:1工程銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表2資金來源與運(yùn)用表3損益及利潤安排表5借款歸還期測算表6敏感分析表第一局部工程總論“XX酒店”是深圳市羅湖投資股份投資運(yùn)營的豪華商中心。XX酒店嚴(yán)格依據(jù)國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作治理，酒店在傳統(tǒng)效勞流程的根底上，全面結(jié)合現(xiàn)代技術(shù)電腦化治理功能實(shí)施治理。工程背景XX酒店公寓。工程名稱深圳市羅湖XX開發(fā)公司深圳市羅湖投資股份擔(dān)當(dāng)可行性爭論工作的單位香港駿奕城際酒店治理公司爭論工作依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》《建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參考數(shù)》2023-2023》《房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)》1999《國家計(jì)委\建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》《深圳市住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金治理規(guī)定》《深圳市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)》《深圳房地產(chǎn)市場分析》2023《深圳市旅游統(tǒng)計(jì)月報(bào)年報(bào)》以及其它國家、省、市級法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、文件、通知等。工程的建筑規(guī)模和內(nèi)容深圳市羅湖XX2940297㎡〔不包括地下車庫11741.76客房面積：21590.5623000可行性爭論結(jié)論2023-2023業(yè)導(dǎo)向的理解，我司經(jīng)過具體的市場調(diào)研后認(rèn)為：工程的變更是必要的、可行的、合理的；在目前各種利好因素的作用下，近幾年內(nèi)深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店市場是樂觀的；產(chǎn)權(quán)式酒店更適合工程的整體進(jìn)展與規(guī)劃；2023-2023考慮目前貴司的房地產(chǎn)開發(fā)閱歷、實(shí)力以及資金貯存、企業(yè)進(jìn)展需求等因素，工程的正式運(yùn)營條件根本成熟；其次局部市場分析工程投資環(huán)境和市場爭論工程投資環(huán)境分析羅湖區(qū)是深圳市羅湖區(qū)快速崛起的一個工業(yè)衛(wèi)星鎮(zhèn).自改革開放以來，羅湖區(qū)抓住進(jìn)展機(jī)遇，堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，兩個文明一商貿(mào)業(yè)已形成規(guī)模。城鎮(zhèn)建設(shè)已初具規(guī)模，城市功能日臻完善。1998245.622345207201.43199019951001996年，羅湖區(qū)農(nóng)村三級股份合作制被評為“中華之最”。目前，設(shè)施構(gòu)筑成良好的投資環(huán)境，特有的地理區(qū)位優(yōu)勢與港、澳、臺血脈相連的人緣優(yōu)勢，使這塊熱土為港、澳、臺工商界及海外投資者所垂青。尤其是近幾年來，羅湖區(qū)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)改善投資環(huán)境，優(yōu)勢。湖工業(yè)及商業(yè)將來的蓬勃進(jìn)展也為酒店經(jīng)營供給了有力的保證。市場爭論地理優(yōu)勢，承接著來自羅湖、福田的購房者，因此先于羅湖進(jìn)展；羅32.9133號線將提前至年內(nèi)開工。連接福田中心區(qū)、羅湖中心區(qū)、布吉、羅湖區(qū)、羅湖中心城的地鐵3大大縮短。31WTO、CEPE從而帶動了整個羅湖區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值的急速提升。城、亞洲廣場三期、世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供給。相對以前，羅湖樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到轉(zhuǎn)變。現(xiàn)在，這種數(shù)量上的變化伴隨著品牌進(jìn)展商的進(jìn)入，有理2241.6隨著羅湖逐步進(jìn)入大盤時代,羅湖的投資性物業(yè)市場也漸漸從分散的單一型產(chǎn)品漸漸演化成以多種產(chǎn)品為主導(dǎo)的成熟綜合性市場,最明顯的例子就是很多個人投資者在羅湖商鋪的潮起潮落中,深刻體會到巨理已經(jīng)發(fā)生了微妙的變化，這對本工程有著格外重要的指導(dǎo)意義。市場宏觀背景深圳市2023年上半年經(jīng)濟(jì)分析從已公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2023年上半年深圳國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)保大，各項(xiàng)主要指標(biāo)實(shí)現(xiàn)較好的增長，生產(chǎn)、消費(fèi)和需求比較協(xié)調(diào)，總體運(yùn)行形勢良好。主要表現(xiàn)在：1、生產(chǎn)總值規(guī)模連續(xù)擴(kuò)大，增長速度再創(chuàng)高。深圳市生產(chǎn)總值完成1525.11億元，比去年同期增長17.4%，高出去年同期增幅1.51996來的高；2、工業(yè)生產(chǎn)連續(xù)快速增長，主導(dǎo)地位不斷增加。我市工業(yè)企業(yè)791.3024.5%；3、市場消費(fèi)富強(qiáng)，零售總額穩(wěn)增。固定資產(chǎn)投資額累計(jì)完成447.1416.7%；4、社會消費(fèi)品零售總額累計(jì)完成446.9715.9%，累計(jì)增幅與去年同期持平；5、出口逐月上升，增速明顯加快；6、市場物價(jià)微升，職工居民收入有所增加；7、交通、郵電進(jìn)展增快，民航表現(xiàn)突出；8、財(cái)政金融保持穩(wěn)定，存差略有擴(kuò)大；9、企業(yè)景氣上升，信念指數(shù)提高。深圳市歷年酒店經(jīng)營狀況分析60.00%58.00%56.00%58.00%56.00%57.00%55.00%58.00%55%54.00%52.00%50.00%95年96年97年98年99年00年01年02年03年平均入住率58.00%56.00%57.00%55.00%58.00%62.50%64.30%64.10%55%深圳歷年賓館酒店客房出租率66.00%64.00%62.00%64.30%64.10%深圳歷年賓館酒店客房出租率66.00%64.00%62.00%64.30%64.10%62.50%年、20232、20232023降，其緣由是受到金融風(fēng)暴的影響。2023年1月至今深圳市酒店平均入住率統(tǒng)計(jì)70.00%60.00%57.30%

59.80%

63.00%

66.60%62.60% 57.40%

63.84%61.49%59.27%50.00%40.00%

55.30%35.90%

42.10%

65.60%

47.60%

62.00%30.00%20.00%10.00%

29.10%0.00%

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11121月2月3月4月5月6月7月8月月月系列157.355.359.835.929.142.159.960.563.065.666.662.647.657.463.462.059.258.663.861.40%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%7%0%4%9%7發(fā)的影響；2、202399且在以后呈持續(xù)上升的趨勢；3、2023114202312-804前景向好。深圳市2023年酒店整體經(jīng)濟(jì)推想及分析85%以上。具體表現(xiàn)如下：1、深圳市政府將要把深圳建設(shè)成為一個區(qū)域性經(jīng)濟(jì)性的國際化城市，充分利用WTO、CEPA濟(jì)核心；2、從國內(nèi)和深圳的宏觀經(jīng)濟(jì)政策面來看，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長以及物業(yè)稅的馬上開征等，有利于深圳房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)步進(jìn)展，但全國性的經(jīng)濟(jì)過熱現(xiàn)象，加大了政府實(shí)施宏觀調(diào)控的決心和力度，這將會對建房地產(chǎn)工程造成較大的開發(fā)難度；3、宏觀調(diào)控政策將“有控有擴(kuò)熱的投資需求，擴(kuò)大消費(fèi)需求；從投資構(gòu)造看，對局部過熱的行業(yè)投資、高消耗高污染投資，對各地形象工程、高檔住宅等投資要調(diào)控，大；4、當(dāng)前經(jīng)濟(jì)正處在一個重要關(guān)口，只有樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，提高，才能保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快增長；5、經(jīng)過2023增長推動下，酒店入住率快速上升，行業(yè)步入正常運(yùn)行軌道。深圳市現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況分析星級酒店名稱銷售價(jià)格(元/㎡)年入住率(2023年〕酒店規(guī)模治理公司4大梅沙1202355％62進(jìn)展商自管海景酒店㎡4雅蘭酒店1450060％26進(jìn)展商自管1.24芭堤雅酒店1000050～19酒店式公寓、60％進(jìn)展商自管5丹楓·白露1400070％34三九陽光物業(yè)3東方威斯810055%115進(jìn)展商自管161、銷售價(jià)格分析靠近風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式度假酒店售價(jià)普遍較高，甚至是周邊公寓、2～320%-30%；2、入住率分析經(jīng)營狀況良好，產(chǎn)權(quán)式酒店的年入住率也在50～70％之間浮動。一主要緣由是旅游淡旺季的影響造成其入住率的不穩(wěn)定；3、酒店規(guī)模分析210層，尤其是投資性較強(qiáng)的產(chǎn)權(quán)式酒店；而在商業(yè)區(qū)或市區(qū)四周的304、酒店治理公司分析深圳產(chǎn)權(quán)式酒店的治理企業(yè)分為三種狀況：A、進(jìn)展商自管B、聘請國內(nèi)外知名酒店治理公司全權(quán)治理C、聘請國外知名酒店治理公司作參謀，進(jìn)展商自己治理現(xiàn)有的深圳市產(chǎn)權(quán)式酒店由于處于起步階段，而且規(guī)模一般偏小，聘請專業(yè)的國際酒店治理公司本錢投入太高。因此，大多承受自。深圳市2023年上半年產(chǎn)權(quán)式酒店市場分析2023工程名稱工程名稱可售面積(萬㎡)剩余面積〔萬㎡〕東方銀座2.60.26國際市長溝通中心國際市長溝通中心0.360.14虹樓0.90.63東方威斯酒店0.870.52合計(jì)4.731.55202351.52023年下半年，將推出的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓工程為我司籌劃XX80.87現(xiàn)有市場存量和將來競爭量來看，市場進(jìn)展空間還很大。2023工程名稱工程名稱可售面積(萬㎡)XX2.01銀漢國際公寓0.97合計(jì)2.98XX67%區(qū)域市場分析工程所在區(qū)域羅湖區(qū)市場分析羅湖位于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的東部、羅湖區(qū)的中部，東鄰鹽田大港，南緊接深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)，西北毗鄰東莞，北連羅湖區(qū)中心城。距深圳經(jīng)1820梅州、汕頭、福建、江西等內(nèi)地省市的必經(jīng)要道。全鎮(zhèn)總面積81.27.319839轄六約、羅湖、四聯(lián)、安良、西坑、大康、保安、荷坳、黃崗坑九個152199815.3萬。1、交通狀況：羅湖區(qū)是深圳市東部的重要交通樞紐，海、陸、空運(yùn)輸條件格外便利。鎮(zhèn)內(nèi)大路四通八達(dá)，村村通大路，深〔深圳〕—惠〔惠州、深〔深圳〕—汕〔汕頭〕一級大路貫穿全境，惠〔惠州〕—鹽〔鹽田〕疏港高速大路、機(jī)荷〔機(jī)場—荷坳〕高速大路已建成投入使用，深汕高速大路以及北輔線〔羅湖中心城—深圳、南輔線〔坪山—深圳〕大路正在建設(shè)中。平鹽〔平湖—鹽田港〕疏港鐵路穿境而過。緊鄰國際大港鹽田港，海上運(yùn)輸也格外便利。一個縱橫穿插、高度密集的交通網(wǎng)絡(luò)正在形成。深惠大路改造、地鐵31通狀況將徹底轉(zhuǎn)變。2、效勞設(shè)施：9鎮(zhèn)第一市場、松柏商業(yè)街為中心的市場網(wǎng)絡(luò)，擁有較大規(guī)模的賓館、5多個，文化廣場多個，鎮(zhèn)有線電視網(wǎng)絡(luò)掩蓋全鎮(zhèn)范圍，鎮(zhèn)村文化設(shè)施齊全，生活質(zhì)量正日漸提高。3、投資導(dǎo)向主導(dǎo)方向是圍繞建設(shè)大工業(yè)，大能源，大旅游，大流通，以經(jīng)濟(jì)效益為中心，重點(diǎn)進(jìn)展技術(shù)，資金密集型工業(yè)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。4、羅湖投資導(dǎo)向工程改善根底設(shè)施，改善生活條件的工程材料，零配件，電子元器件等根底工業(yè)工程資金，技術(shù)密集的大型工業(yè)工程市場寬闊，附加值高的大型工業(yè)工程倉儲運(yùn)輸工程旅游觀光農(nóng)業(yè)工程房地產(chǎn)開發(fā)工程供給深、港市場的基地化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工程5、經(jīng)濟(jì)進(jìn)展成就6元大力進(jìn)展鎮(zhèn)，村建設(shè)，使鎮(zhèn)容鎮(zhèn)貌有了很大的變化，勾畫了一個現(xiàn)代化花園式文明城鎮(zhèn)的雛型。900區(qū)已成為外商競相投資的“黃金寶地”。能、便利快捷的金融效勞體系。各種金融機(jī)構(gòu)的辦事機(jī)構(gòu)遍布全鎮(zhèn)，在經(jīng)濟(jì)生活中發(fā)揮著重要作用。2023624.5效勞，為企業(yè)的進(jìn)展注入了活力，保持了羅湖區(qū)良好的經(jīng)濟(jì)秩序。100洲地區(qū)頗具盛名的工業(yè)衛(wèi)星城鎮(zhèn)。6、房地產(chǎn)進(jìn)展趨勢羅湖目前有卓越城市中心花園、錦冠華城、亞洲廣場三期、世界廣場四期名門世家、水晶之城等大盤供給。相對以前，羅湖樓盤規(guī)模不大、分布太散、各自為政的形象已經(jīng)得到轉(zhuǎn)變。2241.6萬平方米的羅湖工程都加快建設(shè)進(jìn)程并相繼出售。至此，提升南山前海、后海形象的中海、振業(yè)和卓越悉數(shù)到場。趨勢向好。日可待。羅湖酒店市場分析羅湖酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——規(guī)模及入住率酒店名稱規(guī)模星級入住率房型分布客戶構(gòu)成以本地各企業(yè)XX376四50%房〔16%〕豪華房〔27%4%〕商務(wù)客戶為主，外籍人士間星商務(wù)套〔5%〕總統(tǒng)較多，少數(shù)散套房〔0%〕客年往來深圳商務(wù)圣德堡218底批80%套房〔11%〕人士〔60%〕港澳游客酒店間四商務(wù)套〔4%〕總統(tǒng)〔30%〕星套〔2%〕其他〔10%〕龍堡酒58無70%一般單人房〔14%〕本地各公司客店店豪華單人房〔29%〕戶為主，較多豪華雙人房〔57%〕外籍客戶年以深圳、廣州底房〔16%〕寶麗酒商務(wù)人士為69間 批 60% 豪單房〔7%〕豪雙店 主，香港、本三 房〔17%〕地客源少星 豪華行政套〔3%〕標(biāo)準(zhǔn)間〔49%〕羅湖商會各公豪華單人套房麗晶中司客戶及局部55間 無 試營業(yè) 〔38%〕心 長駐羅湖的香豪華雙人套房港商務(wù)人士〔11%〕小結(jié)：15XX三星酒店標(biāo)準(zhǔn)但尚未取得正式資格證書的酒店。從整個羅湖區(qū)來看，酒店業(yè)照舊相對興盛；2、酒店在規(guī)模上都比較小，客房數(shù)在200XX100350%—80%的水平。以消化本地各企業(yè)商務(wù)客戶為主，另有少量消遣消費(fèi)型客戶；4、各酒店的客房分布以標(biāo)準(zhǔn)房為主要戶型，同時也是酒店入住率最高的客房。羅湖酒店市場現(xiàn)狀調(diào)查——價(jià)格及配套設(shè)施酒店名稱價(jià)格構(gòu)成〔元〕配套設(shè)施備注XX標(biāo)準(zhǔn)房〔330〕高級房〔348〕豪華房〔464〕豪華套〔600〕商務(wù)套〔868〕總統(tǒng)套房〔4200〕中西餐、桑拿中心、夜總會、咖啡廳配套設(shè)施整體檔次高檔，但經(jīng)營一般圣德堡酒店標(biāo)準(zhǔn)房〔268〕高級豪華房〔288〕豪華套房〔788〕總統(tǒng)套〔4298〕棋牌，桌球，乒乓球配套設(shè)施高檔并富有特色，是主要利潤來源龍堡酒店一般單人房〔210〕豪華雙人房〔230〕美容，桑拿，中西餐配套設(shè)施簡潔標(biāo)雙房〔221〕標(biāo)單房寶麗酒店〔173〕豪單房〔216〕豪雙房〔239〕歌舞廳，西餐，桑拿，中餐配套設(shè)施簡潔豪華行政套房〔773〕麗晶中心標(biāo)準(zhǔn)間〔340〕豪華單人套房〔380〕銀行，扮裝品、具有公寓和寫字樓，是豪華雙人套房〔390〕豪華雙人套房〔390〕公寓、寫字樓、復(fù)合型酒店中西餐廳。物業(yè)小結(jié)：1、各酒店客房價(jià)格一般在對外公布價(jià)根底上賜予很大折扣，一4220—330380—8002、各酒店都具備根本配套設(shè)施，如：中西餐、桑拿、夜總會等，但經(jīng)營一般，比較好的有圣德堡酒店的消遣、餐飲設(shè)施，已成為其主要利潤來源。結(jié)論：結(jié)論：131徹底轉(zhuǎn)變；2、伴隨著品牌地產(chǎn)的不斷進(jìn)入，各項(xiàng)根底建設(shè)的不斷完善，羅湖目前正處于房地產(chǎn)進(jìn)展的前夜，樓市整體崛起之期已經(jīng)指日可待；3、羅湖區(qū)現(xiàn)有的唯一兩家四星級酒店全部在羅湖，產(chǎn)權(quán)式酒店在羅湖乃至整個羅湖地區(qū)尚無一家，有確定的稀缺性。因此，工程銷售所面臨的是根本無競爭對手的市場；4、羅湖區(qū)的酒店業(yè)代表了整個羅湖區(qū)的最高水平，但照舊存在整體規(guī)模小、酒店治理公司品牌度低、客戶構(gòu)成單一等問題，相對于階段，酒店業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)將更加成熟。第三局部工程分析及評價(jià)地塊解析工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑面積：40297〔不包括地下車庫〕配套面積：11741.76客房面積：21590.56其他面積：6964.68291-456-2728客房總數(shù)：3766020商務(wù)套房：142酒店配套設(shè)施構(gòu)成：休閑消遣層：盧浮閣西餐廳、大堂吧、逸景苑餐廳層：萬壽宮酒樓層：皇宮桑那中心層：仙客來夜總會交通條件及周邊配套分析1、位于羅湖區(qū)經(jīng)濟(jì)文化中心，各種配套完善；2500劃國土局羅湖所、亞洲廣場、龍洲百貨等行業(yè)機(jī)構(gòu)；3、緊鄰深惠大路一側(cè)，人流旺盛，工程所在區(qū)域商業(yè)氣氛較濃，并且進(jìn)展空間很大。景觀價(jià)值分析工程的景觀資源豐富，坐擁羅湖中心位置，視野開闊，中高層單位根本無遮擋，四周風(fēng)光秀麗。工程SWOTSWOT優(yōu)勢〔S〕優(yōu)勢〔S〕1、工程位于羅湖區(qū)域中心，周邊各類市政配套設(shè)施完善，環(huán)境秀麗，且緊鄰區(qū)域政府辦公區(qū)，具備良好呈現(xiàn)面；2、區(qū)域最高檔酒店，享有確定的市場知名度，目前以商務(wù)客人為主，是典型的商務(wù)型酒店，對客戶的綜合吸引力較大；3、進(jìn)展商屬于具有政府背景的國有控股企業(yè)，能給客戶以堅(jiān)決的購置信念；4、工程本身已具有確定的酒店客戶資源貯備，具有強(qiáng)大的潛在客戶群根底。劣勢〔W〕劣勢〔W〕1、工程入住客戶類型單一化，入住率偏低；2、工程配套設(shè)施經(jīng)營一般，對酒店的營業(yè)收入支撐缺乏；3、工程周邊商業(yè)氣氛較弱；4、工程內(nèi)部酒店功能性設(shè)計(jì)存在缺陷。時機(jī)〔O〕時機(jī)〔O〕1WTOCEPA；2313、中海、振業(yè)、卓越等品牌開發(fā)商開發(fā)大盤的步伐日益加快，帶動整個羅湖房地產(chǎn)市場快速進(jìn)展，區(qū)域形象快速提升；4、產(chǎn)權(quán)式酒店工程在區(qū)域市場處于無競爭狀態(tài)，銷售外部環(huán)境極其優(yōu)越；5、外資企業(yè)多，消費(fèi)力量強(qiáng)；6、本地居民可支配收入高，投資欲望猛烈。威逼〔T〕威逼〔T〕1、投資型物業(yè)市場整體環(huán)境不樂觀，市場潛在競爭壓力巨大；2、作為興的房地產(chǎn)投資模式，在該區(qū)域尚無先例，市場存在確定風(fēng)險(xiǎn)性；3、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，房地產(chǎn)和金融政策收緊，物業(yè)稅的開征等給工程的經(jīng)營帶來不確定因素。應(yīng)對策略四大SO〔強(qiáng)化優(yōu)勢與時機(jī)策略〕1、強(qiáng)化工程自身的高檔性和唯一性，將工程與該片區(qū)其他類型酒店相區(qū)分，快速占據(jù)市場，格外制勝；2、協(xié)作工程羅湖地標(biāo)性建筑的外觀，充分利用良好呈現(xiàn)面，強(qiáng)化樓體及現(xiàn)場包裝，快速吸引周邊客戶關(guān)注；3、利用酒店本身所具有的豐富客戶資源優(yōu)勢，通過有針對性地實(shí)施點(diǎn)式營銷策略，盡可能將酒店客戶轉(zhuǎn)化為購置客戶；4、強(qiáng)化、利用進(jìn)展商良好的社會資源和政府背景資源優(yōu)勢，對轄區(qū)內(nèi)各外資及本地企業(yè)進(jìn)展重點(diǎn)宣傳，促成集團(tuán)購置。兩大WT〔化解劣勢與躲避風(fēng)險(xiǎn)〕1、工程進(jìn)展準(zhǔn)確市場定位，并通過實(shí)施具有極強(qiáng)針對性的營銷方案及投資回報(bào)承諾方案，吸引客戶購置；2、針對自身酒店配套設(shè)施經(jīng)營的劣勢，我司建議引進(jìn)高品牌度消遣餐飲經(jīng)營公司，增加酒店產(chǎn)品附加值，提升形象檔次；3、利用政府背景優(yōu)勢對工程進(jìn)展信譽(yù)擔(dān)保；4、快打快銷躲避政策風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)論：通過比照分析區(qū)域市場的各種特征，以及影響本工程的各種因素，ABC優(yōu)化主觀因素〔市場定位、酒店經(jīng)營本錢把握、營銷策略等，在特對和躲避，并會有良好的市場表現(xiàn)。工程評價(jià)XX類型，但在整個深圳房地產(chǎn)市場來說，屬于中檔的產(chǎn)權(quán)式酒店工程?；貓?bào)，降低中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，提高進(jìn)展商的品牌形象。整體來看，XX酒店以產(chǎn)權(quán)式酒店的方式銷售是一種科學(xué)理性的進(jìn)展手段，本工程運(yùn)營條件成熟，時機(jī)合理，市場醞釀形勢及周邊配前景展望格外良好。市場定位及工程評估：市場定位羅湖作為深圳重要的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，始終以來在深圳的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展中1999主導(dǎo)的地區(qū)。因缺少品牌進(jìn)展商的介入，而使到市場缺乏競爭，房地產(chǎn)工程不多，個盤規(guī)模較小，可供置業(yè)者選擇的范圍較小，樓盤價(jià)格2500-4000品。隨著深惠大路改造方案確實(shí)定和地鐵3前景驚奇，產(chǎn)品升值潛力格外巨大。工程評估在整個羅湖市場中，XX酒店作為目前唯一的產(chǎn)權(quán)式酒店，具有很強(qiáng)的獨(dú)特性、唯一性，是市場中極具競爭力的投資型房地產(chǎn)產(chǎn)品。同時解決和緩解這兩大核心問題。依據(jù)工程目前狀況，我們認(rèn)為：該種解決方案必需能同時滿足以下兩個核心要求：1、在短期內(nèi)能快速回籠大量資金2、能保持并促進(jìn)對工程的高效經(jīng)營治理依據(jù)本工程狀況，我們認(rèn)為有三種方案可供選擇：整體出讓抵押貸款產(chǎn)權(quán)式酒店1、酒店整體出讓：概念：概念：讓的方式。優(yōu)勢：優(yōu)勢：能快速回籠大量資金；不存在后續(xù)問題。劣勢：劣勢：大宗工程轉(zhuǎn)讓難以找到買家；喪失了對酒店的經(jīng)營治理權(quán)；整體轉(zhuǎn)讓價(jià)格一般很低，無法依據(jù)市場價(jià)格銷售，難以保證對前期投資的回收，將造成對國有資產(chǎn)的嚴(yán)峻損失。小結(jié)：會造成嚴(yán)峻損失，而且不符合我們對酒店經(jīng)營治理權(quán)的要求。因此，此種方式不符合我們對酒店最正確出路的要求。2、工程抵押貸款：概念：概念：即依據(jù)確定的市場估價(jià)，將酒店全部權(quán)抵押給銀行套取現(xiàn)金的方式。優(yōu)勢：優(yōu)勢：能回籠局部資金；能保持對酒店的經(jīng)營治理。劣勢：劣勢：抵押貸款額度較低，回籠資金少；將背負(fù)沉重利息負(fù)擔(dān)；嚴(yán)峻影響進(jìn)展商社會形象和地位，對工程造成嚴(yán)峻負(fù)面效應(yīng)。小結(jié)：擔(dān)。因此，此種方式照舊不符合我們對酒店最正確出路的要求。3、產(chǎn)權(quán)式酒店：概念：概念：主再以托付經(jīng)營的形式在確定期限內(nèi)將客房交由酒店治理方連續(xù)經(jīng)營治理，并收取投資回報(bào)的方式。優(yōu)勢：優(yōu)勢：能以市場價(jià)格快速回籠大量資金；能保持對酒店的經(jīng)營治理；能促進(jìn)酒店經(jīng)營治理水平的提高。劣勢：劣勢：操作方式較為簡潔；存在后續(xù)經(jīng)營回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)。小結(jié)：基于以上分析，酒店的產(chǎn)權(quán)化銷售不僅能一次性回籠大量資金，權(quán)的要求，因此，此種方式符合對酒店最正確出路的要求。工程定位XX酒店為羅湖投資股份全資擁有，是羅湖區(qū)為改善投282.5XX酒店是一家豪華商務(wù)旅游酒店。位于深惠大路、水官高速和機(jī)荷高速大路的交匯處。酒店嚴(yán)格依據(jù)國際四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作治理能實(shí)施治理。羅湖首個國際級商務(wù)產(chǎn)權(quán)式酒店。方案評估意見3.4.2產(chǎn)權(quán)式酒店模義：快速回籠大量資金，緩解資金壓力由市場打算價(jià)格，實(shí)現(xiàn)工程的增值產(chǎn)權(quán)自主安排，保證對工程的經(jīng)營治理權(quán)促進(jìn)酒店治理水平的全面提高，保證酒店的高效可持續(xù)進(jìn)展第四局部銷售及經(jīng)營收入測定各類物業(yè)銷售收入估算定位理論依據(jù)：1、由于工程周邊沒有類似的產(chǎn)權(quán)式酒店，故不能實(shí)行比較法定價(jià)；2、工程屬于典型經(jīng)營收益性物業(yè)，故可實(shí)行收益法。收益法定義：加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益年有限，且其他因素不變的價(jià)格計(jì)算公式：V=[1－1/〔1＋r〕n]a/rV——工程現(xiàn)今總價(jià)n——工程的收益年限r(nóng)——房地產(chǎn)資本化率，即工程投資回報(bào)率，一般取閱歷值8％；a——工程的年凈收益價(jià)格求取1、本工程作為產(chǎn)權(quán)式酒店，經(jīng)營年限一般為20n＝202、本工程作為酒店的凈收益a依據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，我們可以設(shè)定：平均租金收益：〔依據(jù)工程酒店客房標(biāo)準(zhǔn)和酒店業(yè)正常租金收益水平作保守估量〕＝210/套/天〔參考目前區(qū)域酒店入住率作保守估量〕＝50％總套數(shù)〔依據(jù)現(xiàn)有客房數(shù)〕＝372年收益租金a＝365＝365×210×372×50％=14256900故依公式求得，工程現(xiàn)今總價(jià)值V=[1－1/〔1＋r〕n]a/r=142569000經(jīng)初步統(tǒng)計(jì)產(chǎn)權(quán)式酒店可售面積S＝20235.19產(chǎn)權(quán)式酒店理論均價(jià)＝V/S=7052.27/㎡價(jià)風(fēng)格整1、由于產(chǎn)權(quán)式酒店對于業(yè)主而言，只需交首期，回報(bào)穩(wěn)定，經(jīng)講也是合理的，但該價(jià)格是按資本化率〔投資回報(bào)率意即是客戶能承受的最高價(jià)格。2〔10000—130006500—7500〔祥見市場篇〕3、考慮到市場的承受度，以及降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以依據(jù)閱歷人為將其調(diào)低，以低價(jià)入市。7000元/㎡〔±2％〕7000元/㎡〔±2％〕7000/㎡。酒店商業(yè)效勞局部價(jià)格定位扮裝品、珠寶首飾等。12023元/㎡〔±5％〕12023元/㎡〔±5％〕條件：酒店可售面積S1＝20235.19P1=7000/㎡S2≈500酒店首層商業(yè)局部價(jià)格P2==12023/㎡V=S1×P1+S2×P2=20235.19×7000+500×12023=147506330所以，酒店客房和首層商業(yè)局部銷售總收入約為：1.475〔人民幣。工程銷售回款打算工程銷售回款詳見附表加估算表》。資金來源和運(yùn)用分析工程總投資由工程已支付工程款及銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用組成，資金來源包括自籌資金、銀行融資和本工程銷售回款。工程資金來源構(gòu)成狀況如下表：項(xiàng)目項(xiàng)目資金(萬元)比例自籌資金1000041%銀行融資1260052%銷售收入1772.37%總投資24372.3100.0%1、工程已投入資金來源渠道202382202710000126002、工程尚需投入的資金來源渠道工程尚需投入的資金為酒店經(jīng)營本錢及每月返還業(yè)主的款項(xiàng)，工程后續(xù)資金來源于銷售收入和酒店的經(jīng)營收益。經(jīng)分析測算，工程銷售收入和酒店的經(jīng)營收益可保證工程后續(xù)資金的投入。工程的資金來源與運(yùn)用狀況詳見附表銷售利潤1.399，工程銷售凈收入詳見附表1第五局部財(cái)務(wù)與敏感性分析贏利力氣分析目前產(chǎn)權(quán)式酒店的三種主要經(jīng)營方式1、固定回報(bào)模式：1、固定回報(bào)模式：位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作本錢較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等承受。由于回報(bào)明確簡潔，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。2、利潤分成模式：10—207%—8%的固定投資回報(bào)；業(yè)主每年可以享受18～84〔分淡、旺季〕1～3剩余月供款每月從固定回報(bào)中扣除，剩余局部收益按月、半年或年度返還。經(jīng)營期滿后，物業(yè)使用權(quán)交由業(yè)主。此類方式適合被地理位置相對偏遠(yuǎn)、銷售價(jià)格低、酒店經(jīng)營運(yùn)作本錢較低且入住率較高的產(chǎn)權(quán)式酒店，如鹽田的東方威斯酒店、惠州湯泉高爾夫度假公寓等承受。由于回報(bào)明確簡潔，可操作性強(qiáng)，正逐步成為此類型產(chǎn)權(quán)式酒店的主要回報(bào)模式。2、利潤分成模式：問題比較簡潔，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸業(yè)主全部，物業(yè)托付開發(fā)商與酒店共同經(jīng)營15—202～320～40〔分淡、旺季〕免費(fèi)自用，并可按確定比例享受酒店經(jīng)營問題比較簡潔，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。3、單純免月供模式：3、單純免月供模式：較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。201.5～320—36較高，同時出租率偏低的產(chǎn)權(quán)式酒店，如東方銀座等。小結(jié)：定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。工程經(jīng)營方式的選擇關(guān)乎整個酒店后續(xù)經(jīng)營的問題，也是工程可持續(xù)進(jìn)展和贏利力氣的關(guān)鍵。通過以上三種經(jīng)營模式的比照分析及本工程的具體狀況，我司認(rèn)為：選擇單純免月供模式或每年7%固定回報(bào)模式比較切合實(shí)際。本工程現(xiàn)有客房經(jīng)營狀況分析客房經(jīng)營狀況表房間類型入住率折實(shí)房價(jià)戶型比例標(biāo)準(zhǔn)房60%33048%高級房21%34816%豪華房36%46427%豪華套房8%6004%商務(wù)套房2%8685%總統(tǒng)套房1.7%42000%注：以上數(shù)據(jù)為近期酒店?duì)I業(yè)數(shù)字，不代表整個營業(yè)期水平。小結(jié)：142.3%；2379/間/天?！惨?023年6月數(shù)據(jù)為例〕工程金額〔元〕比例客房部1566763.7679%前廳部5857.000.3%餐飲部223336.0011%租金14000.000.7%治理費(fèi)174618.809%合計(jì)1984575.56100%小結(jié)：1、從酒店現(xiàn)有客房經(jīng)營狀況來看，客房出租率照舊偏低，約為40%。2、酒店餐飲、消遣局部由于已全部出租，因此每月只能收取租金與治理費(fèi)用，對酒店的經(jīng)營收入奉獻(xiàn)不大。3、客房局部收入是酒店的主要利潤來源，依據(jù)酒店現(xiàn)有規(guī)模，整體經(jīng)營收益嚴(yán)峻偏低。本工程固定經(jīng)營本錢分析：1、深圳市酒店正常經(jīng)營費(fèi)用構(gòu)成：A、能源費(fèi)用主要包括：水電、油耗及煤氣等費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，該項(xiàng)本錢約占總17%；B、員工費(fèi)用主要是員工工資費(fèi)用，經(jīng)調(diào)查，酒店在正常營業(yè)時約需2002023/480C、修理費(fèi)用100E、保險(xiǎn)費(fèi)10F、治理費(fèi)用治理費(fèi)用主要是指辦公費(fèi)用、接待費(fèi)等費(fèi)用，每年約需100G、租賃治理費(fèi)主要是指出租時上交給政府部門的治理費(fèi)用，占租金的2%；H、治理公司酬金2-5%；I、大修費(fèi)用2%。2、行業(yè)正常經(jīng)營本錢與本工程本錢比較：行業(yè)平均行業(yè)平均工程實(shí)際本錢類別 本錢 比例 金〔萬〕水、電、燃油等能源費(fèi)用17%27%60能源消耗工資保險(xiǎn)福利18%22%49修理、治理、物經(jīng)營治理費(fèi)用15%19%41料消耗等合計(jì)50%68%150注：上述指標(biāo)為整個酒店運(yùn)作所需本錢，包括維持酒店客房、餐飲、消遣等設(shè)施正常運(yùn)營所需費(fèi)用。小結(jié)：1、依據(jù)調(diào)查，維持一個四星級酒店正常經(jīng)營所需要的本錢約占2、從上表可知，本工程維持酒店經(jīng)營所需本錢遠(yuǎn)高于行業(yè)平均104468%，因此工程現(xiàn)有的經(jīng)營狀況欠佳，利潤空間狹小；3、如何把握酒店經(jīng)營運(yùn)作本錢已成為本工程的當(dāng)務(wù)之急，在努本工程經(jīng)營測算15045%測算：經(jīng)營測算表〔一〕類別客房種類A豪華房B標(biāo)準(zhǔn)房C高級房D商務(wù)套房E房合計(jì)客戶數(shù)量〔間〕98180602014372月出租率〔%〕406030101045〔元/間/464338348600868379天〕實(shí)際客房月收入〔元〕545，6641，095，12036，00036，4561，901，160其他營業(yè)收入316，336月經(jīng)營本錢〔元〕月預(yù)期收益〔元〕

50%計(jì)算

1，108，7481，108，748回報(bào)月按揭供方式一款〔元〕

7000/平方米，銷售總面積為20655909預(yù)期贏余〔元〕

452，839固定回回報(bào)報(bào)〔元〕方式二〔元〕注：

7000/平方米，銷售總面積為7%825453.59283，294372〔不包括兩套總統(tǒng)套房和用做其他用途的兩套豪華套房37220235.19依據(jù)酒店客房現(xiàn)有出租率水平及后續(xù)經(jīng)營進(jìn)展趨勢，估量酒店客房出租率在短期內(nèi)有望到達(dá)50%左右的水平，因此，將現(xiàn)有42.06%45%的水平進(jìn)展計(jì)算。26845%測算：經(jīng)營測算表〔二〕類別ABCDE合計(jì)客房種類豪華房標(biāo)準(zhǔn)房高級房商務(wù)套房豪華套房客戶數(shù)量〔間〕98180602014372月出租率〔%〕406030101045〔元/間/天〕

464

338 348 600 868 379〔元〕其他營業(yè)收入

1，095，187， 1，901，545，664 36，00036，456120 920 160316，336月經(jīng)營本錢〔元〕月預(yù)期收益〔元〕

68%計(jì)算

1，500，000717，4967000/平方米，銷售總面積為月按揭供20235.19141506330655，909回報(bào)款〔元〕方式一〔元〕

元，20655909

61，5877000/平方米，銷售總面積為7%固定回20235.19141506330825，454回報(bào)報(bào)〔元〕方式二預(yù)期贏余〔元〕小結(jié)：

元，7%825454

-107958從表一可知：假設(shè)依據(jù)行業(yè)平均經(jīng)營本錢率50%核算，無論選擇單純免月供回報(bào)模式還是固定7%經(jīng)營回報(bào)模式都有確定利潤空間，后續(xù)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??；從表二可知：依據(jù)本工程現(xiàn)有經(jīng)營本錢率68%核算，假設(shè)選擇單61587選擇固定7%經(jīng)營回報(bào)模式，則依據(jù)酒店現(xiàn)有經(jīng)營收入狀況會消滅10202400本工程收益測算分析150%計(jì)算經(jīng)營收益：4.1.4假設(shè)以免月供回報(bào)模式，則每月回報(bào)本錢為：655909825454下表分別以兩種回報(bào)模式計(jì)算：回報(bào)回報(bào)20開房月客房收月客房本錢方式本錢利潤潤率入〔萬元〕1691856845928免月供655909190019456040%元元7%回報(bào)8254542047449121148201057410免月供655909401501963650%元元7%回報(bào)825454231956556725377841268892免月供6559096129831471260%元元7%回報(bào)8254544434381064329607481480374免月供6559098244651978770%元元7%回報(bào)82545465492015718免月供6559091035942486380%338371216918567元元7%回報(bào)8254548664022079438066761903338免月供6559091247422993890%元元97%回報(bào)7%回報(bào)825454107788258694260%計(jì)算經(jīng)營收益：開回報(bào)回報(bào)20月客房收房月客房本錢方式本錢利潤潤入率〔萬元〕免月供655909208335001691856101511440%元元7%回報(bào)825454-14871-3569221148201268892免月供655909190019456050%元元7%回報(bào)8254542047449125377841522670免月供655909359205862160%元元7%回報(bào)825454189660455229607481776449免月供6559095283901268170%元元7%回報(bào)825454358845861233837122030227免月供6559096975761674280%元元7%回報(bào)8254545280311267338066762284006免月供6559098667612080290%元元7%回報(bào)82545469721616733368%計(jì)算經(jīng)營收益：回報(bào)回報(bào)20開房月客房收月客房本錢方式本錢利潤潤率入〔萬元〕免月供655909-11451-274816918561150462540%元元7%回報(bào)825454-28406-68170免月供655909208335002114820143807850%元元7%回報(bào)825454-14871-3569225377841725693免月供655909156182374860%元元7%回報(bào)825454-13363-32129607482023309免月供655909291530699770%元元7%回報(bào)825454121985292833837122300924免月供6559094268791024580%元元7%回報(bào)825454257334617638066762588540免月供6559095622271349390%元元7%回報(bào)8254543926829424小結(jié)：5068%的經(jīng)營測算，我們可以明顯看出：酒店運(yùn)營本錢的凹凸已成為本工程實(shí)施投資回報(bào)方式的打算因素。ABCABC空間照舊很大。工程不確定性分析本工程的經(jīng)營、銷售收入和經(jīng)營本錢三個因素分別變動對工程效益均會產(chǎn)生影響，因此以下我們就三因素在兩種最不利狀況進(jìn)展測算，結(jié)果如下：因素變化測算結(jié)果因素變化測算結(jié)果凈現(xiàn)值(萬元)2,992.0根本方案內(nèi)部收益率7.51%動態(tài)投資回收期〔年〕31.51凈現(xiàn)值(萬元)1,309.35%內(nèi)部收益率6.66%動態(tài)投資回收期〔年〕41.90凈現(xiàn)值(萬元)1,812.55%內(nèi)部收益率6.91%動態(tài)投資回收期〔年〕37.90凈現(xiàn)值(萬元)凈現(xiàn)值(萬元)2,474.0內(nèi)部收益率7.21%動態(tài)投資回收期〔年〕34.30經(jīng)測算可知：1、本工程的經(jīng)營本錢、經(jīng)營收入及銷售收入三個因素分別變動對工程效益會產(chǎn)生影響。其中經(jīng)營收入和