房地產(chǎn)投融資實(shí)務(wù)

將探討的問題1.對(duì)房地產(chǎn)投融資活動(dòng)的認(rèn)識(shí)2.關(guān)于新項(xiàng)目拓展3.高院關(guān)于土地合同糾紛的司法解釋4.判別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否可行的主要指標(biāo)5.融資前、融資后投資分析6.房地產(chǎn)兼并收購(gòu)之盡職調(diào)查7.房地產(chǎn)項(xiàng)目融資8.房地產(chǎn)信托9.國(guó)外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)10.國(guó)外房地產(chǎn)基金11.如何撰寫一份好的商業(yè)計(jì)劃書12.工作中的幾點(diǎn)體會(huì)二、關(guān)于新項(xiàng)目拓展1、土地（項(xiàng)目）獲得一級(jí)市場(chǎng)：全面響應(yīng)文件要求☆

招標(biāo)

☆

拍賣☆掛牌二級(jí)市場(chǎng)：做好盡職調(diào)查☆

股權(quán)轉(zhuǎn)讓

☆

在建工程轉(zhuǎn)讓二、關(guān)于新項(xiàng)目拓展3、提高“命中率”需注意的幾個(gè)事項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)源可靠權(quán)屬清楚規(guī)劃無(wú)瑕疵符合公司發(fā)展戰(zhàn)略符合謹(jǐn)慎、穩(wěn)健、保守、以小博大原則已經(jīng)站在老板的角度把問題都考慮清楚了三、高院關(guān)于土地合同糾紛的司法解釋（2005年6月18日）土地出讓合同土地轉(zhuǎn)讓合同合作開發(fā)合同四、判別房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是否可行的主要指標(biāo)成本利潤(rùn)率自有資金回報(bào)率銷售利潤(rùn)率內(nèi)部收益率（IRR）☆項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率☆項(xiàng)目資本金內(nèi)部收益率☆投資各方內(nèi)部收益率五、融資前、融資后投資分析融資前（Before

funding）：不受融資方案影響融資后（After

funding）：受融資方案影響六、房地產(chǎn)兼并收購(gòu)之盡職調(diào)查組建專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)審計(jì)師、律師、工程師、會(huì)計(jì)師等，包括收購(gòu)方內(nèi)部和外部制訂詳盡的并購(gòu)流程（五個(gè)主要環(huán)節(jié)）☆市場(chǎng)調(diào)研和戰(zhàn)略評(píng)估☆初步接洽、簽訂備忘錄（合作意向書）和保密協(xié)議☆盡職調(diào)查☆交易談判☆起草合同和簽約盡職調(diào)查的內(nèi)容案例：A公司收購(gòu)B公司盡職調(diào)查清單（范例）七、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資投融資工作從項(xiàng)目前期階段開始融資研究需要在投資估算的基礎(chǔ)上進(jìn)行資金來(lái)源：股東權(quán)益資金和負(fù)債2、房地產(chǎn)項(xiàng)目融資主要渠道IPO、增配股、可轉(zhuǎn)債企業(yè)增資擴(kuò)股股東借款銀行借款房地產(chǎn)信托國(guó)外房地產(chǎn)基金3、優(yōu)先股優(yōu)先股是一種介于股本資金與負(fù)債之間的融資方式優(yōu)先股股東不參與公司的經(jīng)營(yíng)管理，沒有公司的控制權(quán)發(fā)行優(yōu)先股通常不需要還本，但要支付固定的股息優(yōu)先股股息通常大大高于銀行的貸款利息對(duì)于其他債權(quán)人來(lái)講，優(yōu)先股后于其他債權(quán)人受償對(duì)于一般股東來(lái)說(shuō)，優(yōu)先股是一種負(fù)債優(yōu)先股股息在稅后支付，資金成本得不到所得稅扣減4、股東借款股東借款是公司的股東對(duì)公司提供的貸款，對(duì)借款公司來(lái)說(shuō)是負(fù)債。股東借款的好處是可以降低注冊(cè)資本。股東借款的利息可以在稅前支付。5、銀行貸款

我國(guó)的銀行貸款分為商業(yè)銀行貸款和政策性銀行貸款（國(guó)家開發(fā)銀行、進(jìn)出口銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行）。我國(guó)的商業(yè)銀行分為國(guó)有商業(yè)銀行和股份制銀行。

商業(yè)銀行的貸款分為短期貸款（1年以內(nèi)）、中期貸款（1-3年）和長(zhǎng)期貸款（3年以上）。

商業(yè)銀行貸款通常應(yīng)當(dāng)不超過10年，超過10年期限，需要報(bào)人民銀行備案。

商業(yè)銀行貸款利率以人民銀行基準(zhǔn)利率為中心可以上下浮動(dòng)。一般下浮10%至上浮30%。三方委貸（銀行版本）條件及提供的資料6、IPO香港主板、創(chuàng)業(yè)板與中國(guó)A股、美國(guó)NASDAQ上市條件比較7、融資成本資金成本資金成本=資金占用成本+融資費(fèi)用資金占用成本借款利息、股息、紅利融資費(fèi)用律師費(fèi)、資信評(píng)估費(fèi)、公證費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、管理費(fèi)、傭金8、融資風(fēng)險(xiǎn)出資能力出資吸引力再融資能力融資預(yù)算的松緊程度利率和匯率風(fēng)險(xiǎn)八、房地產(chǎn)信托1.信托的定義和有關(guān)規(guī)定信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為。根據(jù)規(guī)定，信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于人民幣5萬(wàn)元。2、“一法兩規(guī)”《中華人民共和國(guó)信托法》（2001年4月28日）《信托投資公司管理辦法》（2001年1月10日）《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》（2002年6月26日）《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（2005年8月28日）（212文件）3、信托合同主要條款1.委托人、受托人的姓名、住所、自然人身份證號(hào)受益人姓名、身份證號(hào)釋義信托目的信托類別信托資金及其交付（如有）信托期限信托財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成信托財(cái)產(chǎn)的管理方式和受托人的管理、運(yùn)用和處分的權(quán)限信托財(cái)產(chǎn)管理、運(yùn)用和處分的具體方法或者安排張江鎮(zhèn)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃(草案)案例：——

一般受益人推介九、國(guó)外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)☆

地域

☆

市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)☆國(guó)家行業(yè)地位☆壟斷☆群雄割據(jù)☆行業(yè)領(lǐng)先☆新進(jìn)入者目標(biāo)市場(chǎng)公司發(fā)展戰(zhàn)略☆

目標(biāo)

☆

定位

☆

優(yōu)勢(shì)九、國(guó)外房地產(chǎn)基金公司選擇合作對(duì)象的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)運(yùn)行模式☆邏輯性☆規(guī)?；羁蓮?fù)制☆增長(zhǎng)潛力☆誠(chéng)信度☆公開透明☆企業(yè)文化☆簡(jiǎn)單化業(yè)績(jī)和潛力☆過往業(yè)績(jī)公司治理結(jié)構(gòu)☆管理層品牌2、與國(guó)外房地產(chǎn)基金打交道需注意事項(xiàng)注重資金運(yùn)用是否達(dá)到回報(bào)率資金（外匯）進(jìn)出的通道合作方提供的信息要一致企業(yè)信息公開透明，允許并且?guī)椭鸸咀龊庙?xiàng)目盡職調(diào)查基金公司項(xiàng)目決策時(shí)間較長(zhǎng)，需要耐心項(xiàng)目公司的股權(quán)架構(gòu)簡(jiǎn)單、清晰位于中心地段、甲級(jí)品質(zhì)、定位準(zhǔn)確、功能單一、價(jià)格合理的投資項(xiàng)目（酒店式服務(wù)公寓、寫字樓、商場(chǎng)）是基金公司的首選復(fù)地集團(tuán)和荷蘭ING松江香提苑合作項(xiàng)目案例：十一、如何撰寫一份好的商業(yè)計(jì)劃書公司介紹☆戰(zhàn)略☆技術(shù)☆產(chǎn)品和服務(wù)

☆

管理團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)和銷售☆目標(biāo)市場(chǎng)☆營(yíng)銷策略競(jìng)爭(zhēng)性分析☆競(jìng)爭(zhēng)者☆