2022房地產(chǎn)營銷策劃方案匯編十篇

2022房地產(chǎn)營銷策劃方案匯編十篇房地產(chǎn)營銷策劃方案篇1一、全員營銷的目的和意義全員營銷是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內(nèi)部推動全員營銷其目的是通過此種形式充分發(fā)揮和調(diào)動全體員工的主動性取得更好的經(jīng)濟(jì)效益提倡員工愛崗敬業(yè)，營造一個團(tuán)結(jié)協(xié)作，拼搏進(jìn)取，人人促銷的工作氛圍。二、實施方法1、方案實行實行“全員營銷、多銷多得”的方法。員工需不影響正常的本職工作。2、適用范圍：凡是通過自公司總經(jīng)理以下員工在公司所開發(fā)的房地產(chǎn)項目購買住宅或商鋪的適用本方案（銷售部不參加此方案）三、銷售流程員工負(fù)責(zé)供應(yīng)客戶所購物業(yè)涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業(yè)管理、違約責(zé)任等相關(guān)資料和詢問服務(wù)。員工負(fù)責(zé)督促客戶根據(jù)規(guī)定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等。員工負(fù)責(zé)帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部繳納現(xiàn)金或辦理轉(zhuǎn)帳手續(xù)，個人不得經(jīng)手現(xiàn)金。合同填寫由財務(wù)部售樓管理員、經(jīng)辦員工協(xié)同客戶共同完成。售樓管理員負(fù)責(zé)對所簽訂合同進(jìn)行立卷存檔、保管。如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員幫助其完成貸款手續(xù)。經(jīng)辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關(guān)政策規(guī)定及我公司的臨時性規(guī)定。以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。四、業(yè)績提成1、根據(jù)公司規(guī)定，對不同樓號、不同形式的物業(yè)（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。業(yè)績提成＝合同總房價×比率2、銷售工作完畢，經(jīng)辦員工即可到公司財務(wù)部領(lǐng)取業(yè)績提成。五、本方案（草案）自發(fā)布之日起試行。XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司XX年xx月房地產(chǎn)營銷策劃方案篇2一、房產(chǎn)活動營銷概念“房產(chǎn)活動營銷”，即是在樓盤推廣過程中，通過細(xì)心效的品牌傳播和銷售促進(jìn)；它不但是集廣告、促銷、公關(guān)、推廣等一體的營銷手段，也是建立在品牌營銷、關(guān)系營銷、數(shù)據(jù)營銷的基礎(chǔ)之上的全新營銷模式。二、房產(chǎn)活動營銷產(chǎn)生背景縱覽房地產(chǎn)發(fā)展歷程，房產(chǎn)活動營銷觀念形成非一蹴而就，依其發(fā)展階段的不同，大致可分為以下三個層次199年以前，房地產(chǎn)市場尚未成熟，活動營銷好像是一個生僻的詞語1994年-1998年，當(dāng)幾十億平方米的空置房懸掛在每98動營銷深化人心，起先由“產(chǎn)品營銷”向“服務(wù)營銷”和良莠不齊的現(xiàn)象。三、房產(chǎn)活動營銷發(fā)展階段1、促銷活動——簡潔的產(chǎn)品推廣活動，充其量不過是一種技巧手法，是局部的修飾舉措，其勝利帶有偶然性，效益也僅限于產(chǎn)品本身。閱讀1995－1998年房地產(chǎn)市場，大2、行銷企劃——相對有組織、有系統(tǒng)的營銷行為，是在因市場的各項資源最優(yōu)化配置的基礎(chǔ)之上。3、營銷戰(zhàn)略——是房地產(chǎn)企業(yè)全方位、立體化的更高層次營銷行為，不單單是指企業(yè)的營銷決策，更著重于活動營銷觀念是否貫穿于企業(yè)經(jīng)營行為的每一個環(huán)節(jié)和每一個細(xì)微環(huán)節(jié)，包括經(jīng)營理念、組織架構(gòu)、社區(qū)生態(tài)環(huán)境與鄰里溝通，是通過滿意對購房者需求和欲望，將購房者利益、企業(yè)利益和社會效益綜合考慮所擬定出最佳營銷安排。小結(jié)：縱觀房產(chǎn)活動營銷發(fā)展過程，明顯能納入到整體營銷戰(zhàn)們在不同的程度上服務(wù)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)。四、房產(chǎn)活動營銷策略分析房地產(chǎn)營銷中的“活動營銷”策略，是基于其產(chǎn)品銷售的獨特性難性創(chuàng)建更加劇烈高效的“信息傳遞”手段，盡可能實現(xiàn)樓盤銷售的短時間、高效率。第一，“活動營銷”策略，要努力傳遞樓盤信息中的獨特內(nèi)容——即樓盤所具有的稀缺性信息。醉翁之意不在酒。在一塊生地上，活動營銷顯示出它獨特的功效。其次，信息傳遞的方式必需是獨到的、精彩的——即盡可能引起轟動效應(yīng)。為了獲得信息傳遞的高效性，樓盤產(chǎn)品信息的傳遞，必需要制造具有轟動效應(yīng)的“新聞事務(wù)”、具有高度獨創(chuàng)性的特色活動，以獨特的“形式”，高強(qiáng)度的刺激性特點，使消費者對“活動”感愛好，進(jìn)而向消費者傳遞產(chǎn)品信息、企業(yè)形象信息等，目的在于使特定公眾有意識、主動性地接受到產(chǎn)品的獨特信息。第三，信息傳遞的對象應(yīng)當(dāng)“精確”——必需是針對特定的公眾。一個產(chǎn)品所針對的“公眾”與一般公眾不是一個概念，五、常見房產(chǎn)活動營銷手法列舉1、況---面綻開產(chǎn)品說明會——目的是通過一個互動性很強(qiáng)的說明會，開發(fā)商、建筑師、景觀師、合作商家等輪番上臺，對房產(chǎn)品進(jìn)行全方位的演講，把樓盤中的細(xì)微環(huán)節(jié)、配套、理念傳達(dá)給業(yè)主和意向客戶?？蛻艋顒印诜康禺a(chǎn)樓盤銷售的整個時間序列上，選擇一個或幾個關(guān)鍵性的節(jié)點，安裝“發(fā)動機(jī)”，“助推器”，舉辦各種類型的促銷活動，即可以單獨也可以連成一設(shè)或銷售工作合力加速。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇3微信現(xiàn)在風(fēng)生水起，不管是個人還是企業(yè)都在涉足這個領(lǐng)域，好壞不一。不同的行業(yè)又該怎么做?隨著房價接著上漲調(diào)控措施貌似付諸流水房產(chǎn)話題也再次走向風(fēng)口浪尖。眾所周知，房地產(chǎn)作為最受廣告界歡迎的行業(yè)之一，每年在廣告上投入的費用可以用天價來形容，比如戶外廣告、電視廣告、報紙廣告等等。隨著新媒體的發(fā)展和移動互聯(lián)網(wǎng)宣揚，起先把目光瞄準(zhǔn)了移動互聯(lián)網(wǎng)，尤其是微信……微信是什么?微信是手機(jī)上的QQ，點對點的私密的同步即時的閑聊工具!那么，應(yīng)當(dāng)怎么用?XXX解決方案專家針對房地產(chǎn)行業(yè)要提出以下幾點建議：一、微信是最好的媒介。微信是媒介中的一部分，但是應(yīng)是最重要的一部分。微行統(tǒng)一的客戶管理。相對微信的投入要比其它的媒介(互聯(lián)網(wǎng)、門戶、紙媒等)推廣宣揚的成本要更低。一副地產(chǎn)廣告海報加個二維碼，既要描述清晰二維碼的作用，位置擺放得也要惹眼。網(wǎng)站上、戶外廣告、海報、電視廣告上，要有安排的評估效果。普遍抱著試水的看法的是可以理解的，但是如此沒有規(guī)劃和下點心思的試水，到頭來沒有真正開發(fā)好運用好用最行之有效的方式來選擇推廣，就是關(guān)注賬號有獎或是參加購房等等活動吸引顧客來關(guān)注。三、做好內(nèi)容營銷。內(nèi)容營銷是營銷中最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。記住，發(fā)有用的、好玩的信息而不是廣告!客戶很簡單反感賬號每天都發(fā)廣告信息屋擺置及有關(guān)生活小學(xué)問的訊息，客戶很簡單產(chǎn)生好感。發(fā)廣告要適可而止，適當(dāng)?shù)陌l(fā)送，即不忽視賬號的功能，又會產(chǎn)生依靠，并持續(xù)關(guān)注，為之后的營銷活動做鋪墊。服務(wù)好你的客戶，再進(jìn)一步的進(jìn)行營銷活動，放長線釣大魚。四、進(jìn)行營銷活動。但針對你的潛在客戶，不主動出擊，反倒覺得像是到嘴的肉不吃之意。房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他的行業(yè)，客戶立馬可以去消費的項目，相對的周期較長。但針對于客戶的營銷活動更不容忽的模版樣式、完善的功能服務(wù)(包括樓盤展示、預(yù)約看房、營銷活動、會員卡等等)。強(qiáng)大的運營團(tuán)隊針對不同行業(yè)進(jìn)行深化分析，客戶滿足度百分百?？蛻艨梢匀芜x十幾種超炫的后臺模板，搭建微信端的移動門戶，通過這個移動門戶，可以對整個樓盤項目詳情和樓盤四周的交通、環(huán)境、便民設(shè)施等進(jìn)行全方位的展示，可以在手機(jī)端查看樓盤的戶型圖，可以在線預(yù)約免費看房。其次，基于許多樓盤地理位置比較偏遠(yuǎn)，開發(fā)一鍵導(dǎo)航房地產(chǎn)營銷策劃方案篇4一、項目簡介：本房地產(chǎn)項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。本房地產(chǎn)現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、一般現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、3#、1#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)以超低價位入市順當(dāng)?shù)膶崿F(xiàn)了銷售，開發(fā)的品牌障礙。有37額850萬元其中159M2的三室兩廳有23套以五六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。二期小戶型總銷售金額預(yù)料2800萬元，臨街商鋪1700萬元合計4500萬元預(yù)售許可證預(yù)料20xx年5月底辦下。由此可見，目前本房地產(chǎn)的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占全部可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。二、市場概況及基本競爭格局：A、東南板塊及鄭汴路商圈。鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。本房地產(chǎn)位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但本房地產(chǎn)在操盤過程中，沒有除理好為二期、三期制造了品牌障礙。東明路南段沿線目前競爭特別激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景金色港灣悉尼陽光燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產(chǎn)二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎全部的樓盤都和本房地產(chǎn)一期159、127確的競爭關(guān)系（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告）B、小戶型市場概況。自20xx尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)快速發(fā)展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已勝利實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的狀況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購階段。場是60-80平米的兩室戶型和100平（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調(diào)查報告）C、商鋪市場商鋪是一個比較特別的物業(yè)形態(tài)，商鋪的價格是由商鋪和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業(yè)新天地的臨街商鋪、英協(xié)尚未售出的部分商鋪。三、項目SWOT分析一）優(yōu)勢1鄭汴路商圈自然的地段優(yōu)勢這里是財寶的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細(xì)分如下：a、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿意，這一部分客戶大部分是其次次或第三次置業(yè)是終極消費10年內(nèi)不會再置業(yè)。b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿意，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。c、復(fù)合市常本房地產(chǎn)一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分盤本房地產(chǎn)二期小戶型項目的目標(biāo)群，預(yù)料業(yè)主身份困難，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。假如本房地產(chǎn)二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴(yán)峻的局面（詳見鄭汴路市場調(diào)研報告）鄭汴路市場調(diào)研報告調(diào)查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的認(rèn)知和接受程度（本房地產(chǎn)購房消費支撐力度）調(diào)查方法：分層隨機(jī)抽樣（不同年齡層）和分塊隨機(jī)抽調(diào)查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優(yōu)建材市嘗商品大世界調(diào)查時間：20xx、4、14鄭州，銀基批發(fā)市場和鄭汴路建材市場是商業(yè)比較密集的兩大板塊，這里聚集了數(shù)以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產(chǎn)消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習(xí)慣將對房地產(chǎn)的投資有肯定的指導(dǎo)意義。20xx414動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，這塊市場前景嚴(yán)峻。對建材市場調(diào)查發(fā)覺：1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但須要推廣的成本較高2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費勁不足3、小戶型需求彈性特別大，對價格特別敏感4市場上有很大不穩(wěn)定因素8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代5、外地人居多，他們辛苦拼搏，假如要買房子的話，更喜愛一步到位6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍7、旁邊都市村莊較多，租務(wù)市場一般80—150元/月8、作為首次購買者，最重要的還是價格9、他們厭煩鄭汴路目前的工作和居住環(huán)境，他們尋求便利、安逸、清凈10、相當(dāng)一部分是河南總代理，無須過多的現(xiàn)場銷售11、同類產(chǎn)品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發(fā)展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能12、一般員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，一般員工流淌性比較大13、對60—80平米的兩室較感愛好，這部分需求將轉(zhuǎn)化為有力的市場動力14、本房地產(chǎn)知名度不高，口碑不好15、外地商人對鄭州的發(fā)展較悲觀，但鄭汴路的升值充溢信念鄭汴路建材市場蘊(yùn)涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區(qū)占了客戶的意念，就意味著勝利！2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同將來大道板塊一樣，成為身份、財寶的象征。本房地產(chǎn)二期應(yīng)借此概念，實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3）正在形成的“大賣潮商務(wù)區(qū)能干脆帶動本房地產(chǎn)二期的投資價值，甚至有可能使本房地產(chǎn)二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局4）本房地產(chǎn)項目二期有巨大的升值空間與既得便利A107國道的東遷鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財有收獲自然的地段優(yōu)勢而且為二期三期制造了品牌障礙。這一問題必需在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。B、鄭東新區(qū)的輻射效應(yīng)。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊目恰恰位于這一板塊的中心。二）劣勢1、本房地產(chǎn)可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這多層現(xiàn)已進(jìn)入尾盤階段，可售資源僅850萬元，力是159平米的五、六樓3室2廳。目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價緣由，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房850萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源不能放任由二期帶一（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型，不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導(dǎo)致營銷資源總量較少，也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。2）本房地產(chǎn)二期離鄭汴路較遠(yuǎn)，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產(chǎn)一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。3本房地產(chǎn)二期和張莊一墻之隔物業(yè)平安系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象。4）與二期相比，一期樓盤素養(yǎng)高、售價低，形成本房地產(chǎn)二期銷售心理價位抗性。5）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。6）非獨立廚房，做飯起居不便利，這與目前鄭汴路商戶想變更每天吃大排擋的愿望不符。三、機(jī)會1商鋪的拆遷原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導(dǎo)致租房市場更加火爆鄭汴路商圈約4000戶商戶2萬人2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源驚慌，從費用角從商鋪的二樓搬出來，到本房地產(chǎn)置業(yè)，開拓新市常3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力氣和親屬，已起先為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪旁邊，以便于商恰符合商戶們的這一需求。4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產(chǎn)二期有可能成為“大鱷”的商務(wù)配套。a）小戶型的特性導(dǎo)致目標(biāo)客戶對居住環(huán)境要求不高。本房地產(chǎn)二期配套不全，居住環(huán)境嘈雜的抗性可以弱化。b）本房地產(chǎn)二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風(fēng)險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不行能貶值，也比較簡單轉(zhuǎn)手或出租，這特別符合外地商人置業(yè)心理。c）本房地產(chǎn)二期應(yīng)當(dāng)說具有足夠的客戶資源，消費的d）小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。e）以大賣場做依托，誘導(dǎo)鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產(chǎn)二期銷售的中堅力氣。f鄭東新區(qū)建成需歷時20年之久總投資20xx億元，其中一期總投資156在5大的市場機(jī)會。四）威逼1）行業(yè)內(nèi)的競爭i金色年華等林立在鄭汴路旁邊，客戶分流，競爭激烈。ii。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導(dǎo)致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰。建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投房地產(chǎn)營銷策劃方案篇51、產(chǎn)品的調(diào)研只有對樓盤進(jìn)行充分的調(diào)研，才能找出了自身的弱點和點，策劃才能行之有效。（1）物業(yè)的定位;（2）建筑、配套、價格的優(yōu)劣勢分析;（3）目標(biāo)市場的分析;（4）目標(biāo)顧客的特征、購買行為的分析;2、市場的調(diào)研或許有人講，搞房地產(chǎn)項目靠的是閱歷，但須知，市場將出現(xiàn)的問題進(jìn)行有效的預(yù)料。在市場經(jīng)濟(jì)的競爭下，閉門造車或迷信閱歷終究是不行（1）區(qū)域房地產(chǎn)市場大勢分析;（2）主要競爭對手的界定與SWOT的分;（3）與目前正處于強(qiáng)銷期的樓盤比較分析;（4）與將來競爭狀況的分析和評估。3、企劃的定位定位是全部廣告行為開展的一個主題，就像一個圓心，通過項目的調(diào)研，制定樓盤定位，提煉USP（獨特的銷售主見，提出推廣口號，使樓盤突現(xiàn)其別出心裁的銷售賣點。找尋最能代表目標(biāo)顧客對家庭和生活方式的理解作為創(chuàng)作原素，以此作為廣告的基調(diào)，并以藝術(shù)的方式放大，使廣告更具形象力、銷售力。4、推廣的策略及創(chuàng)意的構(gòu)思房地產(chǎn)廣告，有的決策者是去到哪里，做到哪里，既沒顯得激烈，則手忙腳亂，怨聲載道。房地產(chǎn)廣告必需以有效、經(jīng)濟(jì)為原則，講究策略性、安排性5、傳播與媒介策略的分析有人說，廣告費花在媒體上有一半是奢侈的。的確，只利潤最大化。整合傳播則是圍繞既定的'受眾，實行全方位的立體傳播，在最短時期內(nèi)為樓盤樹立清楚的形象，并以持續(xù)一樣的形象建立品牌。（1）不同媒體的效應(yīng)和覆蓋目標(biāo);（2（3）不同種類、不同時間、不同篇幅的雜志廣告分;（4）不同電視臺、不同時段、不同欄目的電視廣告分析;（5）不同電臺、不同時段、不同欄目的電臺廣告分（6）不同地區(qū)、不同方式的夾報DM分析;（7）戶外或其他媒體的分析;（8）不同的媒體組合形式的分析。6、階段性推廣總體策略有時間支配，更沒有周期概念，面對激烈的市場競爭，則始終處于被動狀態(tài)，只能嘆怨廣告無效。規(guī)范的市場營銷對樓盤的推廣是一套系統(tǒng)工程，依據(jù)市場反映結(jié)合施工進(jìn)度，針對競爭對手，形成一套有效、經(jīng)濟(jì)的階段性策略尤為重要。7、階段性廣告和媒介宣揚房地產(chǎn)階段性廣告創(chuàng)作要挖掘記憶點、找準(zhǔn)利益點、把握支持點，以階段性目標(biāo)為指導(dǎo)，全方位地實施強(qiáng)有力的廣告攻勢，合理運用戶外媒體，印刷媒體和公共傳播媒體這各具優(yōu)點的三套車犬牙交錯，整合傳播。（1）廣告的重點;（2）廣告的主題和表現(xiàn)手法;（3）各類媒體廣告的創(chuàng)意與制作;（4）媒體的發(fā)布形式和頻率;（5）整合傳播的策略;（6）媒體發(fā)布的代理。8、階段性促銷活動的策略促銷的最大目的是，在肯定時期內(nèi)，以各種方式和工具來刺激和強(qiáng)化市場需求，達(dá)到銷售促進(jìn)的目的。（1）促銷活動的主題;（2）促銷活動的安排和實施監(jiān)督;（3）促銷活動與銷售執(zhí)行的引導(dǎo)、建議;（4）促銷活動的效果評估和市場反映的總結(jié)。9、階段性公共關(guān)系的策略擅長借用各種社會事務(wù)制造樓盤的新聞噱頭，并利用新10、定期廣告效果跟蹤和信息反饋廣告效果監(jiān)測是對廣告行為產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和心理效益的一項檢測。而市場反饋信息同時也對下一輪廣告行為的修正，以適應(yīng)日益改變的市場，一條道，走到黑往往是要走死胡同的。11、定期跟蹤競爭對手的廣告投放所謂知已知彼，百戰(zhàn)不貽。在市場推廣中，要剛好地監(jiān)12、推廣成本預(yù)算和費用監(jiān)控廣告預(yù)算的每一筆精打細(xì)算，不應(yīng)當(dāng)是簡潔地停留在對廣告項目的竭力削減、項目費用的壓價之上，而是應(yīng)當(dāng)貫穿房地產(chǎn)營銷策劃方案篇6前言任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象。本方案在于為“站前廣場”供應(yīng)一個精確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。在對xx市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深化細(xì)致的了解和探討分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售安排，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌。第一節(jié)市場分析一、xx市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況(一)20xx年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。20xx年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元同比增長87.4%，是近年來增長較快的。(二)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步增長。1、土地前期投入增加。20xx年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%;土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米。2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速增長。20xx年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期7.9萬平方米，增長145%。全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬年同增加7674長87.4%市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資增長貢獻(xiàn)率為2.1%。從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍。3、企業(yè)融資實力有所增加，資金到位狀況較好。20xx年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金增長最快，企業(yè)自籌資金最多1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元增長3.8倍;利用外資資金1050長69金8004長2.5倍。4、住房銷售高速增長。今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高增長勢頭20xx年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍。5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中xx區(qū)內(nèi)集中了14家xx縣3家xx縣2家，xx市1家。二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)一是商年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬商品房空達(dá)11萬方米(其中住宅置0.61萬平方)，占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，長63.6%。時比增比提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響。二是房地產(chǎn)企業(yè)素養(yǎng)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)實力低，競爭力差。近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了的問題，其開發(fā)規(guī)模小。20xx年全市參與年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個占總數(shù)的50%;開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%;開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5的25%。施工單位墊資中間靠銀行貸款開發(fā)后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)實力。三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全。房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)當(dāng)成龍配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式松散型的賣完房就走人的開發(fā)即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、影響了持續(xù)開發(fā)。四是外部因素制約。銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款才可以放貸;還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大;再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？傮w看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大。市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)須要產(chǎn)業(yè)支撐首先須要房地產(chǎn)業(yè)的支撐20xx年我市城市化率僅26.48%低于全省平均水平5.5個百分點若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以;國際閱歷表明當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期20xx年我市的人均GDP為5208元(651美元)，是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期;目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平國家規(guī)20xx年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?0xx年婁底市城建投資公司成立婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化通過項目招標(biāo)，式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特殊是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。三xx市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈將xx市xx開發(fā)區(qū)xx市xx區(qū)及xx區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：1、xx開發(fā)區(qū)。由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢體來說x開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境。xx大酒店：核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念其周邊自然環(huán)境好;用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會勝利人士等;其定位為社會高薪階層。2、xx地帶。以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主。xx農(nóng)貿(mào)綜合市場：核心競爭力：xx市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的xx區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場。規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：擁有15畝的面積，其中有320個攤位2480平方米生活超市108個鋪面200平方米倉庫48套配套住宅40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位。住房均價718面2580元至4380元每平方米。定位集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)零售加工倉儲商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場。2、xx城區(qū)地帶。xx商業(yè)廣場：核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財寶街區(qū);2.原xx批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢。有功能優(yōu)勢：總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米住房均價500多元每平方米。門面20xx元至11000元每平方米。定位x環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財寶街區(qū)。xx商城：核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢。四、消費者分析x宅(樓)要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃肯定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠;在規(guī)劃時，肯定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特殊要留意智能化;在樓盤外立面的設(shè)計上要新奇，色流;92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理;2、住宅(辦公樓)及其四周的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、*室等;37%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜。而且以后的管理費用也相對較低。有一部分消費者選擇小高層住宅，4、消費者對物業(yè)管理的要求a、供應(yīng)保安、清潔衛(wèi)生、房屋修理、園林綠化和一些特色服(如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等);b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。其次節(jié)“站前廣場”項目分析一、項目優(yōu)勢分析1環(huán)境坐擁xx火車站正對面坐享人流物流優(yōu)勢xx、xx鐵路在這里呈十字交匯，東至xx、xx，南至xxxx、西xx、xx，北達(dá)首都xx火車站是一編組站，每日接發(fā)客車200多對，是長江以南其次大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的。2地段位于火車站正對面旁邊樓盤以xx商業(yè)步行街、xx商貿(mào)城為主該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈冉咏虡I(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈。3發(fā)展據(jù)有關(guān)信息xx火車站四年后有五六趟火車從這業(yè)、消遣業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展。物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題。更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題。4住(辦公樓)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以自然為主題，融為一體、相得益彰。6配套設(shè)施齊全(兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等)。7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇。8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少。二、項目劣勢分析1)品牌號召力xx房地產(chǎn)市場起步較遲起先有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已起先形成?，F(xiàn)在以xx、xx為代較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌號召力。2)市場承受實力：由于xx市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)。是否能夠把高收入人士吸引過來，是相3)競爭因素：由于近年來很多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難。三、競爭對手分析第三節(jié)推廣策略界定一、目標(biāo)消費群界定從“站前廣場”項目本身的定位和素養(yǎng)動身，結(jié)合中高檔住()標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：1目標(biāo)消費者418建材市場業(yè)主果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)旁邊投資置業(yè)者;以及自身具有經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)的階層。2年齡：年齡大約在35到55歲，3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之消遣性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感。4對家(辦公)環(huán)境有著高檔次的要求，有“物有所值”的消費心理，他們追求品位，但他們又是商人，有商人的交易本性，既有“物有所值”。5有劇烈的虛榮心喜愛攀比和玄耀愛附庸風(fēng)雅，希望通過外在條件來追求文化品位。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇7分析：從已購客戶的行業(yè)特征來看，大部分的已購客戶集中在企、事業(yè)單位及個體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們供應(yīng)了4.居住區(qū)域分析：可以看出我們的主要消費對象仍是以漢沽城區(qū)旁邊的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣揚通路指明的方向。五、產(chǎn)品前期市場推廣簡要分析：xx在前期的媒介宣揚過程中，主要是對漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場傳達(dá)。老客戶的維系活動。在我們對宣揚及活動的分析當(dāng)中，發(fā)覺了其中存在三個方面的問題。一是宣揚主題與客戶需求上的錯位，也即宣揚內(nèi)容的針對性不強(qiáng);二是在各宣揚節(jié)點上的訴求不能成為體系，缺乏對項目主題的支撐;三是宣揚中對產(chǎn)品的價值宣泄不足。六、分析|總結(jié)：1.對市場、產(chǎn)品、消費者的總結(jié)我們在前面對市場及競爭對手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個簡要的分析，通過分析我們得出我們對市場、產(chǎn)品及市場中的消費者的理解，我們在明示如下：單從供應(yīng)量上來講已基本上可以滿意市場現(xiàn)有的消費需求，來新的產(chǎn)品說20xx年的漢沽房地產(chǎn)市場，目來說，漢沽將是一個各項目進(jìn)行快速掠奪的市場。我們從目前所了解到的市場中各項目的銷售狀況來看，得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競爭對手之間的差異較大(包括產(chǎn)品及價格)，但是卻沒能有一個項目成為市場追逐的熱點，成為市場銷售的領(lǐng)跑者，成為市場中最具殺傷力的項目。在市場領(lǐng)軍者的寶座，我們的項目明天將會異樣光明。產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場中，我們不能說我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個方面說我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說我們產(chǎn)品的從整體上來說是最好的，雖然我們銷售價格高于競爭對手，但這個價格是與其價值相符的，這從項目的前一階段銷售過程中讓市場認(rèn)清我們產(chǎn)品的價值而已，只要我們能讓消費者實際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價值，我們的銷售必定會放量，我們的項目必定會成為市場關(guān)注的熱點，我們的項目必定會成為市場的領(lǐng)跑者。消費者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M市場中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬我坏慕?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對穩(wěn)定，這為他們購信息釋放的主渠道。第一篇：分析篇一、市場背景：漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津濱海新區(qū)的重要組積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬。漢沽是我國重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，制鹽紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個工業(yè)門類。漢沽不僅是一個工業(yè)重地，而且還是一個魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。xx所在寨上街其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了豐功偉績，但隨著改革開放的進(jìn)行及國有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。二、競爭對手分析：由于漢沽房地產(chǎn)市場的發(fā)展屬于初級階段，市場對價格的敏感度較高，面對產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對較低，故此1.在漢沽我們的干脆競爭對手是誰呢?2.在漢沽我們的間接競爭對手?在漢沽市場中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競爭對手，詳細(xì)緣由我們分列如下：并不對第壹城銷售造成干脆威逼;綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對接;而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，態(tài);綠地濱河及富達(dá)的銷售均價與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成干脆競爭。三、競爭項目基本信息：項目名稱規(guī)劃面積銷售均價基本狀綠地人家27萬平方米1760社區(qū)較低積7萬平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。濱河小區(qū)12萬平方1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無會所，鄰近薊運輸河及烈士陵園，價格優(yōu)勢明顯，戶型面積限制較好，并帶簡潔裝修。井田·藍(lán)月灣6萬平方米xl型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價格、配套與第壹城相近。分析：從已銷售的戶型比來看，其中兩室占了肯定的比例，即便是頂層的兩室也由于價位較低得到了市場的認(rèn)可，所以我們有理由說，漢沽市場的主要需求在兩室，對于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕栀n予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以abe戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費價格在18萬左右。3.樓棟售出率分析4.已售出產(chǎn)品面積區(qū)間與總價格區(qū)間分析：四、已購客戶分析1.付款方式分析：及受教化的程度有關(guān)。2.年齡結(jié)構(gòu)分析：分析：我們從已購客戶的年齡層面上去分析，主要可以活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還方面消遣問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼Ξ?dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對子房地產(chǎn)營銷策劃方案篇8套牢還慘。高風(fēng)險，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事肯定要謹(jǐn)慎，清清晰楚，才不會出現(xiàn)投資失敗。下面我依據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場的狀況，就眼下局勢，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對性的市場營銷策劃書：房產(chǎn)行業(yè)解決方案：09年的中國房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國09年仍舊是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時期，本月初國務(wù)院正式聲明不會政策性挽救房市。房產(chǎn)優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營銷難題：精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：1）樓盤客群細(xì)分；2）精準(zhǔn)短信營銷平臺；3）精準(zhǔn)郵件營銷平臺；4）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行；5）目標(biāo)客戶dm營銷設(shè)計與執(zhí)行。房產(chǎn)代理專項規(guī)劃：1）數(shù)據(jù)庫建立；2）數(shù)據(jù)庫推廣平臺建立（短信、郵件平臺）3）數(shù)據(jù)庫發(fā)送執(zhí)行。商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：1）商圈分析；2）地產(chǎn)主題設(shè)計；3）招商方案與執(zhí)行；4）集客策略。中高端房產(chǎn)項目推廣規(guī)劃：1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；2）高端客戶數(shù)據(jù)庫分析；3）數(shù)據(jù)庫內(nèi)容設(shè)計與推廣執(zhí)行；4）項目推介會執(zhí)行規(guī)劃。優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營銷模式。全球金融危機(jī)的到來說明白投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴(yán)峻。雖然世界許多國既然國家不會政策性挽救房市，那我們就必需自己想出路了，假如不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國房地產(chǎn)市場的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。的確有許多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致現(xiàn)在這個狀況。上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何挽救我們的公司，希望大家能夠重視。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇9前營銷是房地產(chǎn)開發(fā)的龍頭1995年以來房地產(chǎn)閑置率始終在30—40%之間徘徊，現(xiàn)實壓力使廣闊房時，國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是從事地產(chǎn)代理的企業(yè)，紛紛投入人力、物力，進(jìn)行房地產(chǎn)營銷策劃問題探討。之后，前營銷戰(zhàn)略更成為諸多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打造自己品牌的勢在必行之事。房地產(chǎn)營銷策劃的重要環(huán)節(jié)根據(jù)現(xiàn)代市場營銷觀念，營銷策劃要貫穿房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的始終。前營銷與后期的銷售（推銷）一樣，都是房地產(chǎn)營銷鏈中不行缺少的一環(huán)。當(dāng)開發(fā)商有了投資意向后，通過對房地產(chǎn)市場的供求、軟環(huán)境的調(diào)查與分析，以及對市場的定位，財務(wù)上的可行性分析等一系列前營銷活動，最終作為投資決策。由于前營銷最能體現(xiàn)“發(fā)覺愿望并滿意他們”營銷的本質(zhì)屬性，因此，與房地產(chǎn)開發(fā)的后期推銷工作相比，金積壓的風(fēng)險。房地產(chǎn)營銷策劃的最前端房地產(chǎn)開發(fā)大致要經(jīng)驗如下階段地塊選擇、市場調(diào)查產(chǎn)品定位策劃等對前6個階段進(jìn)行的營銷策劃活動就是“前營銷”。為房地產(chǎn)開發(fā)投資機(jī)會選擇與決策、前期工作、建設(shè)階段、租售階段、物業(yè)管理等幾個階段，認(rèn)為前期工作是在確定了設(shè)過程起先以前須要做的工作。由此可見，前營銷是在“前期工作”之前進(jìn)行的營銷策劃活動。其次，前營銷是在“拿到地塊”之前進(jìn)行的營銷策劃活動。洪建寧在《前營銷——作老閱歷得出一些粗造的產(chǎn)品概念”，他事實上把前營銷看作是“拿到地塊”之后進(jìn)行的營銷策劃活動。筆者認(rèn)為，前營銷是在“拿到地塊”之前，因為拿到地塊表明投資者已經(jīng)做出了投資的決策。其實，假如地產(chǎn)市場是規(guī)范的，“拿到土地”也應(yīng)包括在前營銷里。如當(dāng)今運用權(quán)的招投標(biāo)掛牌出讓，土地運用的位置、面積、功能、內(nèi)為宜”的提法，是不妥的，這應(yīng)是“前期工作”的內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略產(chǎn)企業(yè)勝利謀劃將來發(fā)展的一個有效的、長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略。前營銷策劃工作的誤區(qū)與問題在我國，1992年和1993年上半年房地產(chǎn)熱帶來的后果還沒有完全消退，某些地方遺留的“爛尾樓”工程還未清理完畢的狀況下，進(jìn)入1998年之后，整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境又漸趨寬松房地產(chǎn)又起先升溫20xx年新一輪房地產(chǎn)熱的爭辯與治理又拉開序幕。尤其是20xx—20xx年，房地產(chǎn)開發(fā)的各項指標(biāo)增幅均在30%左20xx年全國有11個省、自治區(qū)和直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過50%，35個大中城市中有10個城市投資增幅超過70%。房地產(chǎn)投其存在的誤區(qū)與問題主要表現(xiàn)在：重后期推銷輕前期營銷，舍本逐末。盡管不少開發(fā)商都知道營銷在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的重要性，但卻不知道什么是營銷。甚至把營銷等同于推銷，常廣告宣揚等工作幾乎是同時進(jìn)行；二是前期無任何營銷策劃，而做的一篇“調(diào)查報告”?？傊?，他們都不大重視“前營銷”，從而耽擱了房地產(chǎn)營銷策劃的最佳起步期。至于涉及企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略的形象策劃大多都沒有引起足夠重視，即使有也是圍繞某一開發(fā)項目或為銷售某一產(chǎn)品不得不進(jìn)行的一種活動。房地產(chǎn)營銷策劃方案篇10一、項目分析天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為"星期五公社")項目位于上海浦東金橋地區(qū)社區(qū)僅僅2幢24F的高層，由浦房開發(fā)建立到10層就因資金短缺問題擱置。上海浦東金橋地區(qū)的住宅多以80年頭末由于當(dāng)時市政已日趨成熟，但由于區(qū)內(nèi)人口密集，新興住宅需求量激增，房型較老、規(guī)模較小、競爭壓力大……在面對眾多競爭對手"對手中脫穎而出成了當(dāng)務(wù)之急。1.市場狀況大環(huán)境讓人欣慰，產(chǎn)品得過爛尾炎，遭受"十面埋伏"。從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于闊市民極為熟識老式公房區(qū)域，其存在已有十幾年的歷史，在商業(yè)配套設(shè)施方面已相當(dāng)完善，足可以滿意本區(qū)域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區(qū)域其他同質(zhì)個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設(shè)施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加肯定量體的商業(yè)用房另外楊高北路巨峰路即將興建"易初蓮"大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺軌(L4線)使本區(qū)域的交通出入暢通無阻。然而，本項目是爛尾房改造，所在這區(qū)域停工多年，在的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風(fēng)采光上會受到影響棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業(yè)管理認(rèn)同上的障礙。而且金橋區(qū)域住宅需求量的增加又使眾多房產(chǎn)公司瞄準(zhǔn)了這塊風(fēng)水寶地。20xx年，周邊市場供應(yīng)量2500個住宅單元共計25萬平方米左右整個市場銷售率在50%出(受"上海故"量體拉動比較嚴(yán)峻)在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應(yīng)量將近8萬平米。綜上所述，本案的大環(huán)境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了肯定程度上的抗性。2.客源狀況本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。針對本區(qū)域當(dāng)時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主：①周邊居民金橋新村以及其他新村居民人口的擴(kuò)張、居住環(huán)境的改善，但又受經(jīng)濟(jì)支付實力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現(xiàn)，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。②市政拆遷戶上海整個城市的大規(guī)模改造，必能吸引大量的拆遷戶入③外來工作者上海作為人才高地，已成為中國人志向的"就業(yè)創(chuàng)業(yè)基地"而本區(qū)域的發(fā)展?jié)摿@批客源將有極大的吸引力。二、策劃思路關(guān)鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢?無可辯駁，"天第公寓"的缺陷是自不待言的，爛尾房、房型老配套少和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個一般的不能再一般的房產(chǎn)項目。不過幸好，"天第公寓"還是有值得叫人勸慰的優(yōu)勢的。良好的金橋大環(huán)境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產(chǎn)品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結(jié)構(gòu)大堂、四平八穩(wěn)的會所以及我倡議的找尋區(qū)域面積空白，將面積放到但是本案和其他個案一個最明顯的區(qū)分就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業(yè)、不同地區(qū)甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭取的對象。訴求客樣才能使"天第公寓"成為人見人愛的"大眾情人"呢?做"大眾情"是要冒風(fēng)險的，但是只要解決了這個問題"天第公寓"在周邊的產(chǎn)品中就是獨特的，有特性的，這就是USP略的運用。怎樣使產(chǎn)品成為"大眾情人"呢?構(gòu)想這個問題時，我還亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產(chǎn)品行局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采納新的切割方法將產(chǎn)品進(jìn)行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統(tǒng)手法，變得更為亮麗和新奇、現(xiàn)代，從而也就讓本案產(chǎn)品相較周邊競爭個案怎樣去規(guī)避產(chǎn)品的缺點。老子德倚福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉(zhuǎn)為為優(yōu)勢。關(guān)鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優(yōu)勢。想要成為"大眾情人"，人最喜愛什么樣的生活，內(nèi)心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉："星期五公社"策劃構(gòu)想：后集體生活的概念由來。記得高校時代，一個同學(xué)是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近遇到他，是在下的報告，走過去是七步，走過來是七步，我突然發(fā)覺自己是喜愛和憧憬集體生活的。星期五公社行銷由來……70年頭，公社年頭。80年頭，開放年頭。90年頭，自我年頭。00年頭，特性年頭。今日，特性群體共存的沖突年頭!現(xiàn)在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經(jīng)特殊渴望一個私人空間一樣。我發(fā)覺諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關(guān)切你的將來，大家在一起可以閑聊可以一起做一件事情依據(jù)個人的品位愛好，在這里可以重溫久違了的集體生活。所以，我情愿把它衍生為一種社區(qū)生活，而且稱之為"后集體生活"，因為這樣的集體是自發(fā)自愿形成的，不像高校時代或是公社年頭的集體，多少帶點不行抗拒的色調(diào)，喜愛這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜愛獨處，其實享受到后集體生活的開心。在這種后集體生活中，他們簡單忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的困難，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的歡樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠(yuǎn)。當(dāng)新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以歡樂的、華蜜的、輕松的、生活的地方。這個地方對于一個在外打拼甚感摯友太少，剛結(jié)婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領(lǐng)品位相像的，更或是從知青年頭走過來的人……是一種渴望，一種期盼，一種這個時代輕松的懷舊，也是戀戀不舍的告辭，告辭恒久過去的和浪漫情懷的時間。所以我將星期五賦以"生活"的概念，公社賦以"當(dāng)代后集"概念。所以我把這種后集體生活的地方就叫，"星期五公社"。注："星期五公社"是"天第公寓"的推廣名。就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達(dá)了出來，"金橋有個很生活的后集體叫她"星期五公社"這樣一句溫馨、和吸引力。所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。三、銷售策略以迅雷之勢推銷"大眾情人"。在眾多周邊產(chǎn)品的強(qiáng)力圍攻下，我認(rèn)為本產(chǎn)品的價格應(yīng)所局給"星五公社"定了低總價面對市場的價格策略。我認(rèn)為，盡管本案與周邊個案有肯定距離，但由于價格優(yōu)勢，且量體小，上市后必定會引起消費者的留意。所以，在短時間內(nèi)快速出擊的銷售策略是比較正確的。結(jié)合本區(qū)域市場情形以及以往操作的個案推斷，我們將以"短、平、快"的銷售策略，經(jīng)過12個月的前期打算，在正式公開34個月之后，銷售率將達(dá)到7080%。四、廣告表現(xiàn)策略首創(chuàng)成人漫畫作為本案廣告表現(xiàn)符號。在擬定廣告表現(xiàn)策略之前，我同樣讓專案組對市場同質(zhì)想用差異化和獨特性的指導(dǎo)思想從別人的企劃表現(xiàn)中找到自己的表現(xiàn)突破點，先看看競爭個案的表現(xiàn)方法：1."青年"：也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標(biāo)客源針對青年人。企劃策略以產(chǎn)