房地產(chǎn)公司案例研究-美國(guó)四大房地產(chǎn)公司比較

美國(guó)四大房地產(chǎn)公司比較目錄現(xiàn)狀介紹開(kāi)展歷程地域市場(chǎng)并購(gòu)歷史業(yè)務(wù)范圍土地儲(chǔ)藏金融效勞紅利政策企業(yè)文化運(yùn)營(yíng)模式美國(guó)四大房地產(chǎn)企業(yè)的一些指標(biāo)比照1、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司現(xiàn)狀介紹2003財(cái)務(wù)年度美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的根本數(shù)據(jù)〔2003財(cái)年〕公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar成立時(shí)間1956195019541978/1991上市時(shí)間1972/1983196919711992銷售額（百萬(wàn)美元）$8,930$9,117$8,728$8,908凈收益（百萬(wàn)美元）$454$795$625$751每股收益(EPS)（美元）$7.50$8.83$2.73$5.10員工人數(shù)1，1001，700美國(guó)四大公司銷售額和利潤(rùn)情況比照百萬(wàn)美元美國(guó)四大公司資產(chǎn)情況億美元2、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的開(kāi)展歷程PulteHomes公司的歷史簡(jiǎn)介18歲的公司創(chuàng)始人BillPulte賣出自己生平第一套房；PulteHomes公司正式注冊(cè)成立，業(yè)務(wù)主要集中在Detroit郊區(qū)修建住房和局部商業(yè)用房；50年代末，BillPulte調(diào)整業(yè)務(wù)戰(zhàn)略，將業(yè)務(wù)集中在住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)上，并開(kāi)設(shè)了第一家分公司。公司將業(yè)務(wù)成功拓展到華盛頓特區(qū)、芝加哥和亞特蘭大等市郊，該地區(qū)逐漸成為公司主要業(yè)務(wù)來(lái)源。1969公司年完成股份制改造并成功上市，首發(fā)普通股20萬(wàn)股。70年代中期，公司股票在美國(guó)證券交易所〔AMEX〕上市交易，股票代碼是PHM。1983年,公司的股票開(kāi)始在NYSE上市進(jìn)行交易;公司并購(gòu)了ICM抵押公司〔現(xiàn)為PULTE抵押公司〕，以更好的管理整個(gè)住房買賣過(guò)程，為客戶提供優(yōu)質(zhì)購(gòu)置效勞;在新任總裁BobBurgess領(lǐng)導(dǎo)下，在全公司以及效勞/原材料供給商推廣質(zhì)量領(lǐng)先方案〔PQL〕，承諾為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和效勞，并為公司所修建的房屋的結(jié)構(gòu)和原材料進(jìn)行商業(yè)的質(zhì)量保險(xiǎn)，解除顧客的擔(dān)憂，開(kāi)行業(yè)先河。正是開(kāi)始了精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段；公司實(shí)施戰(zhàn)略擴(kuò)張方案，在25個(gè)州、超過(guò)40個(gè)地區(qū)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)，包括在96年進(jìn)軍Mexico市場(chǎng)；同時(shí)在內(nèi)部進(jìn)行精益化生產(chǎn)管理，對(duì)土地確認(rèn)、客戶細(xì)分和房屋價(jià)格等方面進(jìn)行一系列的精化管理?，F(xiàn)金收購(gòu)Blackstone房地產(chǎn)公司在老年人住宅業(yè)務(wù)合資公司里凈資產(chǎn)的股權(quán)；PulteHomes公司與DelWebb公司(NYSE:WBB)宣布完成并購(gòu)，新的PULTE公司成為全國(guó)最大的房屋建筑商，每年將會(huì)有超過(guò)60億美元的營(yíng)業(yè)收入1950年1956年60年代中期70年代80年代中期90年代初1999年7月2001年7月Centex的歷史簡(jiǎn)介開(kāi)始涉足居民住屋建設(shè)領(lǐng)域；1963年開(kāi)始了在建筑材料制造領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng),由于在在這一領(lǐng)域的積極擴(kuò)張與卓越業(yè)績(jī),1994年公司屬下的建材生產(chǎn)集團(tuán)又獨(dú)立上市,公司出售了該集團(tuán)49%的股權(quán),從而又融資18.6億美元；1969年集團(tuán)上市。在并購(gòu)了J.W.Bateson公司之后,進(jìn)入建筑管理與效勞領(lǐng)域。隨后，公司在1978、1982、1987和1990年又先后并購(gòu)了該行業(yè)的假設(shè)干公司，使公司該項(xiàng)業(yè)務(wù)成為全國(guó)行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)先者；涉足房地產(chǎn)抵押貸款金融效勞；在并購(gòu)了聯(lián)邦儲(chǔ)藏與信貸保險(xiǎn)公司西南分公司之后,公司進(jìn)入商業(yè)銀行領(lǐng)域；對(duì)公司開(kāi)展有著重要意義的并購(gòu)是1972年兼并Fox&Jacobs公司，該公司在達(dá)拉斯、福特沃茨市場(chǎng)占有15%的份額。此后，新成立的F&J公司一直在這兩個(gè)市場(chǎng)上占有相當(dāng)重要的地位。公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了戰(zhàn)略性的大調(diào)整,將原有的房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)和傳統(tǒng)信貸商業(yè)銀行業(yè)務(wù)合并、擴(kuò)展為更為全面的房地產(chǎn)金融效勞業(yè)務(wù)，同時(shí)加強(qiáng)了不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。開(kāi)始涉足物業(yè)效勞領(lǐng)域。從而形成了一套從建材、建筑效勞、建筑、金融效勞、到物業(yè)效勞一條龍的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)。1952年1966年1973年1988年1996年2002年Lennar公司的開(kāi)展歷程簡(jiǎn)介–一個(gè)靠兼并擴(kuò)張的路程LeonardMiller投資10，000美金建立F&RBuilders，開(kāi)始在佛羅里達(dá)，邁阿密進(jìn)入建筑行業(yè)，專建家居住宅。1961年，Lennar年銷售房屋350棟，均價(jià)$16,000。開(kāi)始開(kāi)展，擁有并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。1970年，正式更名為L(zhǎng)ennarCorp.1971年，在紐約證交所上市。1972年，進(jìn)入亞利桑那州市場(chǎng)，開(kāi)始成為全國(guó)性公司。建立UniversalAmericanMortgageCompany，Lennar開(kāi)始進(jìn)入金融效勞領(lǐng)域。到1996年，可以提供住房抵押貸款效勞、保險(xiǎn)效勞和戰(zhàn)略技術(shù)投資效勞。1992年，通過(guò)合資并購(gòu)ResolutionTrustCorporation，使Lennar在貸款和不動(dòng)產(chǎn)抵押的商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面取得了質(zhì)的飛躍。Lennar兼并了佛羅里達(dá)的DevelopmentCorporationofAmerica。1991年開(kāi)始進(jìn)入西部德州、加州等市場(chǎng)。通過(guò)兼并BramaleaCalifornia,Inc，Lennar開(kāi)始進(jìn)入加利福尼亞。1996年，通過(guò)兼并加州RenaissanceHomes,Inc.,德州VillageBuilders，F(xiàn)riendswoodDevelopmentCompany使得在這兩州的業(yè)務(wù)得以進(jìn)一步擴(kuò)展。還兼并了RegencyTitle，使金融效勞在得克薩斯得以開(kāi)展。完成了對(duì)LNRPropertyCorporation的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，集中開(kāi)展家庭住宅。兼并PacificGreystoneCorporation使Lennar能夠不但在加州和亞利桑那擴(kuò)展業(yè)務(wù)，還使其能夠進(jìn)入內(nèi)華達(dá)市場(chǎng)。1998年，兼并加州另兩家公司ColRichCommunities和PolygonCommunities,以及NorthernCaliforniahomebuilder,WinncrestHomes，使其在加州的市場(chǎng)繼續(xù)擴(kuò)大。還兼并了在亞利桑那，內(nèi)華達(dá)及加利福尼亞開(kāi)展產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的NorthAmericanTitle；1999年，兼并德州SouthwestLandTitle，和在內(nèi)華達(dá)，俄勒岡，華盛頓州開(kāi)展抵押貸款業(yè)務(wù)的EagleHomeMortgage。2000年，兼并U.S.HomeCorporation使業(yè)務(wù)擴(kuò)展到新澤西，馬里蘭，弗吉尼亞，明尼蘇達(dá)，俄亥俄及科羅拉多。還通過(guò)兼并TexasProfessionalTitle使產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)在得克薩斯州進(jìn)一步擴(kuò)大。兼并PatriotHomes,SunstarCommunities,DonGallowayHomes,GeneseeCompany,BarryAndrewsHomes,CambridgeHomes,PacificCenturyHomes,ConcordHomesandSummitHomes使業(yè)務(wù)擴(kuò)展到卡羅來(lái)納和芝加哥，巴爾的摩。還包括在馬里蘭以及華盛頓特區(qū)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的SentinelTitle。2003年，兼并SeppalaHomes和ColemanHomes，進(jìn)一步拓展了在南卡羅來(lái)納和加州的業(yè)務(wù)。還包括伊利諾伊德產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司MidAmericaTitle。1954年1969年1984年1986年1995年1997年2002年Dr.Horton的歷史簡(jiǎn)介荷頓先生開(kāi)始他在Dallas的建筑生意荷頓〔Horton〕公司成立于特拉華州,收購(gòu)了25個(gè)前期公司，這些公司都是唐納德,荷頓先生擁有或控制的新屋房地產(chǎn)開(kāi)展商。公司主要的執(zhí)行辦公室位于德州。通過(guò)內(nèi)部生長(zhǎng)和外部并購(gòu)擴(kuò)張，公司在開(kāi)展壯大的過(guò)程中一直致力于為客戶建造高質(zhì)量、精工藝且別具特色的單家獨(dú)戶新屋房。實(shí)現(xiàn)第一次公開(kāi)上市，隨之成為股份制公司，當(dāng)時(shí)只效勞8個(gè)市場(chǎng)；繼而于1996年掛牌紐約證交所，股票代碼：DHI。市場(chǎng)從原有的8個(gè)擴(kuò)張到24個(gè)，收入從原有的1.53億增長(zhǎng)到5.47億美元，凈利潤(rùn)從810萬(wàn)增長(zhǎng)到2740萬(wàn)美元，公司凈資產(chǎn)從5020萬(wàn)增長(zhǎng)到1.77億美元。又和其他公司組建了金融抵押貸款公司：DRHMortgage,LLC,主要效勞California市場(chǎng)。通過(guò)多元化經(jīng)營(yíng)加強(qiáng)了跟客戶的關(guān)系。Horton住房72%的客戶通過(guò)Horton辦理金融抵押貸款，同比前年有64％的增長(zhǎng)，公司今后會(huì)繼續(xù)對(duì)金融效勞投入物資人員，以期得到更大的回報(bào)。但在其他一些次級(jí)市場(chǎng)，公司不通過(guò)金融抵押貸款公司提供金融效勞，而是跟當(dāng)?shù)氐慕鹑跈C(jī)構(gòu)協(xié)商合作，同時(shí)公司都及時(shí)充分為客戶提供這些公司的效勞產(chǎn)品信息，目的是通過(guò)穩(wěn)定的收費(fèi)手段〔聯(lián)合金融機(jī)構(gòu)〕協(xié)調(diào)和加快房屋的成交銷售。1978年1991年1992年6月從1992年到1996年1998年2002年3、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司地域市場(chǎng)美國(guó)四大方地產(chǎn)公司地域、市場(chǎng)比照〔2002財(cái)年〕PULTE20個(gè)州44個(gè)市場(chǎng)CENTEX25個(gè)州92個(gè)市場(chǎng)LENNAR24個(gè)州D.R.HORTON22個(gè)州44個(gè)市場(chǎng)PulteHomes的區(qū)域市場(chǎng)199326199432199539199641199741199841199941200041200143200244開(kāi)展業(yè)務(wù)的地區(qū)數(shù)量Centex區(qū)域市場(chǎng)情況〔2004〕Dr.Horton的區(qū)域市場(chǎng)狀況〔2004〕Lennar公司的區(qū)域市場(chǎng)狀況〔2004年〕19541972199119951997199819992000200220022003美國(guó)各地政府對(duì)地產(chǎn)工程控制措施的不同該地區(qū)試圖通過(guò)大型區(qū)域工程規(guī)劃來(lái)控制地產(chǎn)工程。large-lotzoningtocontrolgrowth.該地區(qū)根本采用放任不管的政策。政府對(duì)土地工程的管控比較少。.較強(qiáng)的地產(chǎn)增長(zhǎng)管理職能。比方郊區(qū)建設(shè)規(guī)劃、劃定許可區(qū)域、要求相應(yīng)的公共設(shè)施等。最嚴(yán)格控制的地區(qū)4、美國(guó)四大公司并購(gòu)歷史比照PulteHomes并購(gòu)歷史〔94年后〕1996并購(gòu)LeBlancHomesofRhodeIsland1301996并購(gòu)N.FloridaClassicHomesofJacksonville1921998并購(gòu)RadnorHomes3321998并購(gòu)DiVostaandCo.8502001并購(gòu)DelWebbCorp.8,4192003并購(gòu)ColRich-SanDiego1502003并購(gòu)Sivage-ThomasHomes1,073含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)Centex公司并購(gòu)歷史〔94年后〕1995并購(gòu)VistaPropertiesn/a1997并購(gòu)CavcoIndustries,Inc.01998并購(gòu)WayneHomes6341998并購(gòu)TealHomes1291999并購(gòu)CaltonHomes,Inc.2971999并購(gòu)NomasCorp.n/a1999并購(gòu)SundanceHomes,Inc.6521999并購(gòu)RealHomes5002001并購(gòu)TheSelectiveGroup2232001并購(gòu)CityHomes1502002并購(gòu)TheJonesCo.727Lennar公司并購(gòu)歷史〔94年后〕1996并購(gòu)FriendswoodDevelopmentCo.n/a1996并購(gòu)BramaleaCalifornia,Inc.1271996并購(gòu)ReinaissanceHomes,Inc.581997并購(gòu)PacificGreystoneCorp.1,9611998并購(gòu)WinncrestHomes5601998并購(gòu)ColRichCommunitiesn/a1998并購(gòu)NorthernCaliforniaHomebuildern/a1998并購(gòu)PolygonCommunitiesCo.3302000并購(gòu)U.S.HomeCorp.9,2462001并購(gòu)DonGallowayHomes,Llc.3252001并購(gòu)SunstarHomes3252002并購(gòu)PatriotHomes3662002并購(gòu)B.Andrews&Co.,Inc.2752002并購(gòu)PacificCenturyHomes8102002并購(gòu)CambridgeHomes5962002并購(gòu)ConcordHomes1,2222002并購(gòu)SummitHomes4192003并購(gòu)SeppalaHomes4002003并購(gòu)ColemanHomes400含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)D.R.Horton公司并購(gòu)歷史〔94年后〕1994并購(gòu)AspenHomesofSanAntonio,TX1571994并購(gòu)MillerConstruction,Inc.3501994并購(gòu)MilburnHomes8021995并購(gòu)ArappcoHomes1771995并購(gòu)RegencyHomes5361996并購(gòu)WestchesterHomesofDallas,TX1401996并購(gòu)TrimarkCommunities,Llc.1851996并購(gòu)SGSCommunities,Inc.2801997并購(gòu)TheTorreyGroupofCos.1,4421998并購(gòu)C.RichardDobsonBuilders,Inc.8231998并購(gòu)ContinentalHomesHoldingCorp.5,2041998并購(gòu)MareliConstructionandDevelopment,Llc.921998并購(gòu)RMPProperties,Inc.2201999并購(gòu)CamridgeProperties1,0102001并購(gòu)Fortress-Florida,Inc.3,3852001并購(gòu)EmeraldBuilders1,3942002并購(gòu)SchulerHomes,Inc.5,561含并購(gòu)對(duì)象前一年的住房結(jié)算套數(shù)5、美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍比照美國(guó)四大房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)范圍比照公司名稱PulteHomesCentexD.R.HortonLennar主營(yíng)業(yè)務(wù)居民住房11類細(xì)分客戶幾乎涵蓋所有的居民住房市場(chǎng)居民住房各種細(xì)分市場(chǎng)公共設(shè)施建設(shè)建筑材料建筑服務(wù)居民住房首次置業(yè)二次置業(yè)居民住房應(yīng)有盡有的住房個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房其他業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)建筑材料生產(chǎn)物業(yè)服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)不動(dòng)產(chǎn)投資地產(chǎn)金融服務(wù)地產(chǎn)金融服務(wù)PulteHomes業(yè)務(wù)鏈安排營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)時(shí)間1:首次置業(yè)房2:老年人住宅1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)、老年人住宅〔收購(gòu)〕3:投資國(guó)外房地產(chǎn)1:首、二次置業(yè)2:老年人住房3:國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)1:首、二、三次置業(yè)房2:老年人住房〔收購(gòu)〕3:國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)19951996199820002002Centex的三層業(yè)務(wù)鏈不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化居民住宅住房建設(shè)業(yè)務(wù)地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑效勞、建筑產(chǎn)品住宅效勞國(guó)際化投資〔英國(guó)〕住房建設(shè)業(yè)務(wù)、銀行儲(chǔ)蓄地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)建筑效勞、建筑產(chǎn)品19951996199820002002Horton公司業(yè)務(wù)鏈安排營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)時(shí)間1:首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房公司建立至整個(gè)80年代90年代初期90年代中后期2000年以來(lái)1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房1首次置業(yè)房2:二次置業(yè)房Lennar的業(yè)務(wù)鏈安排營(yíng)業(yè)額、利潤(rùn)時(shí)間1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)房1:二次置業(yè)房2:三次置業(yè)、老年人住宅〔收購(gòu)〕3:土地并購(gòu)4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購(gòu)4、社區(qū)規(guī)劃1:二次置業(yè)房2:老年人住房3:土地并購(gòu)4、社區(qū)規(guī)劃199519961998200020026、土地儲(chǔ)藏PULTE的開(kāi)展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Control〕PulteHomes公司近10年的土地儲(chǔ)藏Centex的開(kāi)展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Control〕Centex公司近10年的土地儲(chǔ)備-10.0020.0030.0040.0050.00土地儲(chǔ)備(億美元)系列110.29.7010.810.59.439.7014.118.120.432.240.519921993199419951996199719981999200020012002Centex公司近10年的土地儲(chǔ)藏Lennar公司的開(kāi)展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Own〕Lennar公司近10年的土地儲(chǔ)藏Horton公司的開(kāi)展軌跡〔土地儲(chǔ)藏Own〕Horton公司近10年的土地儲(chǔ)藏7、金融效勞四大公司歷年金融業(yè)務(wù)收入比較曲線千美元四大公司金融業(yè)務(wù)稅前利潤(rùn)比照曲線千美元Centex的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化千美元數(shù)據(jù)來(lái)源:CENTEX公司年報(bào)千美元Lennar的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來(lái)源:LENNAR公司年報(bào)PulteHomes金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來(lái)源:PULTEHOMES公司年報(bào)(千美圓)千美元的金融效勞業(yè)務(wù)收入變化數(shù)據(jù)來(lái)源:D.R.HORTON公司年報(bào)8、紅利政策因?yàn)镠orton一直強(qiáng)調(diào)OrganicGrowth，那么單靠原始主體的增長(zhǎng)資金的來(lái)源可能影響增長(zhǎng)的速度，分紅和EPS的比率處理應(yīng)該是很重要的指標(biāo)〔再投資比率〕PulteHomes分紅政策與EPS比照Centex分紅政策與EPS比照Lennar公司的分紅政策和EPS比照Horton公司的分紅政策和EPS比照Horton的分紅政策有明顯的特征：96年之前無(wú)分紅，之后分紅比率很高Horton：要么不分紅，全部盈利用于再投資；要么高分紅，吸引更多投資者投資，吸納資金用于再投資強(qiáng)調(diào)主體業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的Horton公司分紅情況9、企業(yè)文化PulteHomes企業(yè)文化：高效運(yùn)營(yíng)和讓客戶快樂(lè)在53年前BillPulte建立公司的時(shí)候就開(kāi)始強(qiáng)調(diào)一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)理念：“讓客戶快樂(lè)〞PulteHomes在招聘新員工的時(shí)候，強(qiáng)調(diào)以下幾點(diǎn)：領(lǐng)導(dǎo)能力、熱情、主動(dòng)性、正直、堅(jiān)持并好勝、決策技巧、積極、團(tuán)隊(duì)合作在PulteHomes,我們不僅僅討論企業(yè)文化——我們?cè)谖幕猩?、呼吸他、衡量它。文化?jīng)常被誤解，我們這樣解釋：“文化是我們做事的方式〞。我們做事的方式是：發(fā)現(xiàn)、定義、衡量和分析我們的文化及其對(duì)底線的影響。一句話：PulteHomes是一個(gè)高效運(yùn)營(yíng)、以客戶為中心、過(guò)程導(dǎo)向、團(tuán)隊(duì)合作的組織，這一切構(gòu)成了PulteHomes的價(jià)值觀。Horton企業(yè)文化：效勞客戶公司經(jīng)營(yíng)理念：靈活設(shè)計(jì)房屋和處理細(xì)節(jié)的能力，以及在低廉的價(jià)格方面的努力的將令荷頓公司成為全美最正確的居民住宅建筑公司之一！對(duì)客戶友好謙恭的效勞也是贏得青睞和業(yè)務(wù)的賣點(diǎn)。荷頓先生以及公司的員工專注于快速禮貌地回應(yīng)客戶所有的要求和需要等。這種觀點(diǎn)也在實(shí)踐中為公司帶來(lái)持續(xù)和客戶的重復(fù)購(gòu)置和良好印象。Centex企業(yè)文化：作正確的事！通過(guò)正確的途徑獲得成功。CentexWay是一種有闖勁的、具想象力的、足智多謀的，并且永遠(yuǎn)遵循商業(yè)倫理和商業(yè)公平性?；谡_的商業(yè)法那么對(duì)我們來(lái)講就像實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)績(jī)一樣的重要。CentexWay有三個(gè)根底：首先：所有的員工和特別是Centex的領(lǐng)導(dǎo)人。其次，所有的員工能夠跟蹤監(jiān)督商業(yè)行為的執(zhí)行情況。第三，是我們保證商業(yè)行為標(biāo)準(zhǔn)最為重要的，我們提醒同我們合作的每一個(gè)客戶我們所遵循的商業(yè)行為準(zhǔn)那么。我們相信Centex“做正確的事情〞的企業(yè)文化已經(jīng)成為我們公司的DNA生命基因。但是，我們也意識(shí)到我們不斷重申我們最根本的文化原那么和對(duì)識(shí)別文化和道德陷阱提供支持。對(duì)于新的員工進(jìn)入公司，這一點(diǎn)是非常重要的。同時(shí)，現(xiàn)在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境非常復(fù)雜，需要我們對(duì)我們的商業(yè)行為保持足夠的警惕。正是因?yàn)镃entex對(duì)于“正直〞文化的強(qiáng)調(diào)，Centex被評(píng)為美國(guó)最受敬重的公司之一?！睸ource:FORTUNEonline,February23,2004;FORTUNEmagazine,March8,2004〕The“CentexWay〞Lennar關(guān)注消費(fèi)者的語(yǔ)言Lennar把關(guān)注消費(fèi)者的心靈體驗(yàn)寫入公司的語(yǔ)言平臺(tái)，讓所有的員工隨時(shí)把客戶當(dāng)作朋友和親人。下面是Lennar自己的字典中的例子：家園：1、舒適的居住場(chǎng)所；2、平安、和平的家庭居住所，充滿了溫暖和美好的記憶；3、永遠(yuǎn)不要稱呼為住房或者單元。購(gòu)置協(xié)議：1、用來(lái)描述Lennar為其朋友建筑家園的條款。2、個(gè)協(xié)條款給我們的朋友來(lái)?yè)碛兴麄兊募覉@。3、永遠(yuǎn)不要把該協(xié)議稱為合同。市場(chǎng)調(diào)調(diào)查：1、我們的朋友在來(lái)Lennar迎客中心來(lái)訪時(shí)所填寫的問(wèn)卷；2、是我們的營(yíng)銷人員和新房參謀們使用的一個(gè)重要工具。永遠(yuǎn)不要把它稱為一個(gè)注冊(cè)卡。Lennar生活：1、在一個(gè)家庭社區(qū)所享受的心靈安寧；2、享受舒適、平安、作為業(yè)主的驕傲和富有的快樂(lè)。3、相信Lennar作為全美最大的住房建筑商會(huì)永遠(yuǎn)和他們?cè)谝黄穑?、為L(zhǎng)ennar而驕傲，5、是極好的感覺(jué)！第三局部:四大房地產(chǎn)公司獨(dú)特的戰(zhàn)略安排美國(guó)四大房地產(chǎn)公司獨(dú)特的戰(zhàn)略安排通過(guò)精確的客戶細(xì)分和明確的市場(chǎng)定位，獲得定位優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，通過(guò)精細(xì)化生產(chǎn)提高為客戶效勞的質(zhì)量和水平。贏得市場(chǎng)。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的雙市場(chǎng)營(yíng)銷模式〔“應(yīng)有盡有〞和“自主設(shè)計(jì)〞〕，通過(guò)市場(chǎng)和市場(chǎng)上的并購(gòu)，進(jìn)行規(guī)?；臄U(kuò)張。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)和多元化經(jīng)營(yíng)，把握市場(chǎng)時(shí)機(jī)。分散化運(yùn)營(yíng)模式：通過(guò)專注的市場(chǎng)定位和內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)盈利。a)PulteHomes的客戶定位加精細(xì)化生產(chǎn)獲得追加的效益在市場(chǎng)劃分上持續(xù)地貫徹目標(biāo)客戶群模型，開(kāi)發(fā)新的產(chǎn)品：多元化的目標(biāo)客戶群社區(qū)全國(guó)范圍內(nèi)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，檢驗(yàn)一個(gè)模式：看住房標(biāo)準(zhǔn)化是否能夠適應(yīng)每一個(gè)目標(biāo)客戶群如果可以，就可以通過(guò)更有效的供給鏈管理來(lái)節(jié)省數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的本錢客戶細(xì)分和產(chǎn)品定位〔多元化的市場(chǎng)定位〕供給鏈管理〔前項(xiàng)一體化的控制〕客戶研究精細(xì)化生產(chǎn)〔價(jià)值鏈上的精細(xì)化操作〕金融效勞〔降低購(gòu)房門檻，給客戶提供購(gòu)房體驗(yàn)〕客戶效勞物業(yè)效勞理解細(xì)分客戶市場(chǎng)的力量：多元化的市場(chǎng)定位丁克家庭老年夫婦有嬰兒的家庭單身未婚人士成年人家庭PulteHomes的價(jià)值戰(zhàn)略—多元化的市場(chǎng)定位PulteHomes通過(guò)將客戶研究融入精益生產(chǎn)過(guò)程，保證客戶價(jià)值在產(chǎn)品中的表達(dá)宏觀市場(chǎng)指標(biāo)客戶細(xì)分地域市場(chǎng)細(xì)分供給分析競(jìng)爭(zhēng)分析OSP持續(xù)改進(jìn)流程FloorPlan設(shè)計(jì)流程土地獲取過(guò)程要素基于OSP結(jié)果的戰(zhàn)略方向方陣設(shè)計(jì)將對(duì)目標(biāo)客戶群的研究融入生產(chǎn)規(guī)劃的流程中去！流程信息更新在同一個(gè)社區(qū)中有不同定位的產(chǎn)品供給！PulteHomes的戰(zhàn)略安排通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)毛利率目標(biāo)產(chǎn)品的規(guī)格化、采購(gòu)流程化、更先進(jìn)的系統(tǒng)整合顧客細(xì)分流程化、目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的垂直整合、供給鏈管理、價(jià)值工程平穩(wěn)的生產(chǎn)流程、提高物流管理水平年份Centex的戰(zhàn)略安排：專注于高質(zhì)量的增長(zhǎng)高質(zhì)量的增長(zhǎng)：通過(guò)降低本錢和提高運(yùn)營(yíng)效率來(lái)提高利潤(rùn)空間的同時(shí)不斷地通過(guò)市場(chǎng)滲透增加銷售額加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)，不斷減少其他業(yè)務(wù)。居民住房業(yè)務(wù)將由現(xiàn)在的75%提高到83%，金融效勞業(yè)務(wù)由現(xiàn)在18%減少到14%，同時(shí)其他業(yè)務(wù)由現(xiàn)在的7%減少到3%。提高利潤(rùn)空間市場(chǎng)拓展市場(chǎng)滲透控制建筑本錢提高客戶滿意度提高生產(chǎn)效率加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研平衡開(kāi)展提高目前市場(chǎng)上的市場(chǎng)占有率選取新的市場(chǎng)進(jìn)入增加新的細(xì)分市場(chǎng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主動(dòng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)c)Lennar的戰(zhàn)略安排——雙營(yíng)銷模型+并購(gòu)擴(kuò)張?jiān)凇皯?yīng)有盡有〞的住房里，我們把購(gòu)房的過(guò)程變得簡(jiǎn)單而且有趣。我們提供了高質(zhì)量、高價(jià)值的各種配置。從1954年以來(lái)，Lennar一直致力于我們傳統(tǒng)的核心價(jià)值觀：高質(zhì)量、關(guān)心客戶并能夠支付的起。我們的目標(biāo)是提供各種價(jià)格范圍內(nèi)的最大價(jià)值的住房。我們“應(yīng)有盡有〞的方法讓這個(gè)目標(biāo)變得更加容易實(shí)現(xiàn)。因?yàn)槲覀優(yōu)榭蛻舳ㄖ啤Ｎ覀冄芯克麄兘ㄔ靿?mèng)想房屋真正所需要東西。我們相信，家是一切，所以我們讓家包含一切。在我們DesignStudio住房里，我們提供個(gè)性化設(shè)計(jì)的住房、購(gòu)置樂(lè)趣和個(gè)人設(shè)計(jì)參謀效勞，同時(shí)給客戶提供可供升級(jí)的選擇和各種選擇。Lennar從購(gòu)房過(guò)程和購(gòu)房需求上滿足客戶的需求不同的房產(chǎn)需求+不同的地域不同的購(gòu)房過(guò)程需求參見(jiàn)?Lennar的雙營(yíng)銷模型模式?d)Horton公司的分散化運(yùn)營(yíng)模式我們分散我們的建筑活動(dòng)以賦予我們的地方公司負(fù)責(zé)人更多的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)。我們有48個(gè)單獨(dú)的運(yùn)營(yíng)單元，有些處于同一市場(chǎng)內(nèi)。一般來(lái)說(shuō)，每個(gè)運(yùn)營(yíng)單元有一個(gè)總經(jīng)理，一個(gè)辦公室經(jīng)理，一個(gè)銷售經(jīng)理，一個(gè)建筑經(jīng)理及各部門雇員。我們相信各地的總經(jīng)理熟悉各地的情況，能更好地決策。區(qū)域的總經(jīng)理根據(jù)所負(fù)責(zé)的單元到達(dá)的運(yùn)營(yíng)水平獲得績(jī)效獎(jiǎng)金。1、地塊選擇，包括：—可行性研究—土壤及周圍環(huán)境調(diào)查—對(duì)目前所處區(qū)域的調(diào)查和政府的規(guī)定—研究為了符合當(dāng)?shù)氐男枨筮€需作哪些努力。2、地塊購(gòu)置洽談3、土地開(kāi)展預(yù)期4、安排建設(shè)日程5、挑選建設(shè)方案和建筑方案6、活動(dòng)所有建設(shè)所需批文7、做出市場(chǎng)方案各運(yùn)營(yíng)事業(yè)部的職責(zé)Horton公司的分散化運(yùn)營(yíng)模式1、融資2、現(xiàn)金管理3、風(fēng)險(xiǎn)管理4、財(cái)務(wù)和管理報(bào)告5、員工報(bào)酬和福利6、最終的土地兼并批準(zhǔn)7、資本分配8、監(jiān)視庫(kù)存本錢管控我們通過(guò)把行政和財(cái)務(wù)功能集中于少數(shù)幾個(gè)行政人員和中層管理者來(lái)減少管理費(fèi)用。為了盡可能減少?gòu)V告本錢，公司只在有限的報(bào)紙上作廣告，或針對(duì)承銷商，抵押貸款公司和有效的出版物，手冊(cè)、新聞和廣告牌進(jìn)行營(yíng)銷。我們通過(guò)高效的房屋設(shè)計(jì)和批量采購(gòu)來(lái)控制建筑本錢。還通過(guò)采購(gòu)訂單系統(tǒng)來(lái)控制這局部本錢。我們利用管理信息系統(tǒng)來(lái)控制資本本錢和管理費(fèi)用。公司的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)控制11、標(biāo)桿企業(yè)的一些比照指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)盈利性指標(biāo)增長(zhǎng)性指標(biāo)運(yùn)營(yíng)效率指標(biāo)AmericasEMEAIAsia/

Pacifica)規(guī)模指標(biāo)規(guī)模指標(biāo)1：銷售額規(guī)模指標(biāo)2：總資產(chǎn)增長(zhǎng)率情況規(guī)模指標(biāo)3：凈資產(chǎn)增長(zhǎng)型指標(biāo)4：凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率比照b)盈利性指標(biāo)盈利性指標(biāo)1：銷售凈利潤(rùn)率盈利性指標(biāo)2：投資回報(bào)率盈利性指標(biāo)3：凈資產(chǎn)收益率盈利性指標(biāo)數(shù)據(jù)盈利性指標(biāo)凈資產(chǎn)收益率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar200311.53%

20.92%20.65%

200211.31%16.43%18.06%17.83%24.45%200111.96%13.24%16.45%20.56%25.18%200010.3715.11%18.12%19.77%18.65%199910.9516.30%19.37%20.04%19.59%199810.111.09%14.61%17.00%20.13%盈利性指標(biāo)投資回報(bào)率

XPulteHomesCentexDRHortonLennar20035.13%

4.79%8.60%

20024.65%6.59%4.25%6.73%9.47%20015.77%5.28%4.24%7.04%8.86%20005.36%6.