創(chuàng)新項(xiàng)目 廉租房調(diào)研報(bào)告

第一部分緒論一、調(diào)研背景隨著城市化和工業(yè)化的加速發(fā)展，由于工業(yè)和人口在城市高度集中，產(chǎn)生了對(duì)城市土地和住房供應(yīng)的巨大需求，推動(dòng)了土地價(jià)格和住房?jī)r(jià)格的上漲，城鎮(zhèn)居民住房問題日益嚴(yán)峻。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了全面的滲透，市場(chǎng)機(jī)制在優(yōu)化住房資源配置的同時(shí)，使得中低收入居民家庭對(duì)住房沒有足夠的支付能力，尤其是近年來全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅上升，更加大了居民解決住房問題的難度。因此建立完善的住房保障制度成為解決此問題的關(guān)鍵，于是廉租住房制度被提到案上。然而，隨著申請(qǐng)廉租住房的居民越來越多，而那些原來居住在廉租房而后來又脫離居住標(biāo)準(zhǔn)的居民卻不肯搬離，形成廉租房只進(jìn)不出的尷尬局面。這樣下去，房源會(huì)越來越少，壓力也會(huì)越來越大，稀缺資源不能得到充分利用。目前，退出難的問題在我國(guó)城鎮(zhèn)已經(jīng)凸顯。廉租房是政府專門為低收入家庭準(zhǔn)備的政策性住房（這里特指實(shí)物配租型廉租房，與租金補(bǔ)貼型廉租房無關(guān)）。它的產(chǎn)權(quán)屬于政府，是不能轉(zhuǎn)租的。如果租住家庭收入提高到一定程度或者租住戶不再居住，應(yīng)由政府收回或者租住者退回，然后再租給其他需要的貧困家庭。廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房。住廉租房的住戶，不騰退的現(xiàn)象很突出，尤其是住進(jìn)實(shí)物房的人。如果這種現(xiàn)象發(fā)展下去，廉租房的壓力越來越大。（一）廉租房退出機(jī)制概述自上世紀(jì)90年代以來，政府為了解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題，相繼出臺(tái)了若干政策、法規(guī)，這些政策法規(guī)相輔相成，構(gòu)成了我國(guó)特有的住房保障體系。這些政策法規(guī)大致有住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、房地產(chǎn)貸款金融政策等五個(gè)部分。國(guó)務(wù)院和國(guó)家職能部委出臺(tái)的這些房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策，構(gòu)成了我國(guó)城市住房保障的政策體系，這些政策互相制約，一方面從住房公積金、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房、購房貸款等方面提高低收入家庭購房能力，降低住房給低收入家庭帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，保障城鎮(zhèn)中低收入家庭能夠擁有適合自己的住所;另一方面，打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)炒房、土地囤積等不法行為，擠壓房地產(chǎn)價(jià)格泡沫，限制房?jī)r(jià)非理性上漲，最終使城鎮(zhèn)居民買得起房住得上房。我國(guó)的住房保障也是在伴隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立與完善的過程中逐步提出并發(fā)展的。1998年以前我國(guó)實(shí)行的是高度福利化的住房制度。隨著改革開放、工業(yè)化與城市化速度不斷加快，高度福利化的住房制度給國(guó)家財(cái)政造成了難以承受的巨大壓力，客觀上要求必須通過市場(chǎng)化的方式來逐步解決城市居民的住房問題。最為關(guān)鍵性的住房制度改革的進(jìn)展，是停止住房實(shí)物分配、逐步實(shí)行住房分配貨幣化。目前我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房條件得到了前所未有的改善，從歷史數(shù)據(jù)看，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積己從1979年的人均4平方米，提高到如今的人均住房面積24.97平方米，住房成套率為82.44%，住房私有率為80.77%。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，并不能解決所有城鎮(zhèn)居民的住房問題，低收入者及其他相關(guān)弱勢(shì)群體，還需要相應(yīng)的政府的力量。廉租住房保障退出機(jī)制是指政府為了有效地配置有限的住房資源，體現(xiàn)公平、公正原則，通過具體的行政主管機(jī)構(gòu)審核，對(duì)住房保障對(duì)象的資格進(jìn)行規(guī)制，讓收入或住房條件得到改善的住房保障對(duì)象通過一定渠道或方式退出的一整套制度安排、程序以及與之相應(yīng)的保障最低收入群體住房需求的配套措施等。無論享受何種保障形式的住房保障對(duì)象，一旦家庭收入或住房條件得到改善，就要退出保障范圍，把機(jī)會(huì)留給更困難的居民。退出機(jī)制是保證社會(huì)最低收入群體住房權(quán)益的一項(xiàng)具體舉措，是政府調(diào)控和管理保障性住房資源的一項(xiàng)必要手段。究其本質(zhì)，主要有以下特點(diǎn):一是規(guī)則性，對(duì)住房保障家庭的退出必須嚴(yán)格依退出程序?qū)嵤６亲儎?dòng)性，住房保障退出機(jī)制必須與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，最低收入標(biāo)準(zhǔn)不同，政府制訂的退出條件不同。（二）廉租住房保障對(duì)象退出條件退出機(jī)制不同于準(zhǔn)入機(jī)制，它是一種事后機(jī)制，只有有效地審查和確定退出對(duì)象，讓那些家庭收入或住房條件得到改善的保障對(duì)象及時(shí)退出保障范圍，才能保證有限的住房資源起到最大的保障作用。廉租住房戶退出的條件:未如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況的保障家庭;家庭人均收入連續(xù)一年以上超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的收入標(biāo)準(zhǔn)的保障家庭；因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)的保障家庭；擅自改變房屋用途的保障家庭；將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的保障家庭;連續(xù)六個(gè)月以上未在廉租住房居住的保障家庭。享受廉租住房保障的家庭有上列情況之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門做出取消保障資格的決定，收回承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減。（三）廉租住房保障對(duì)象退出方式廉租住房保障退出機(jī)制是一個(gè)綜合的體系，根據(jù)不同的原因與保障方式，可以區(qū)分不同的退出方式。首先，根據(jù)退出原因上的不同，有以下三種退出方式：（1）自我主動(dòng)退出。自我主動(dòng)退出是指住房保障對(duì)象在收入增加、人員減少，住房狀況改善后主動(dòng)進(jìn)行的退出保障范圍的活動(dòng)。該類退出屬于主動(dòng)退出，退出對(duì)象只需辦理相應(yīng)的手續(xù)，如房屋、家具、設(shè)施的檢查，各類款項(xiàng)支付檢查等，確保無意外損害。房地產(chǎn)主管部門將退出家庭對(duì)象信息全面記錄，以供后續(xù)查詢。（2）房地產(chǎn)主管部門審查退出。房地產(chǎn)主管部門定期對(duì)享受廉租住房保障的家庭進(jìn)行復(fù)核，并根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)符合上述退出條件的家庭做出取消保障資格的決定，按正常的退出程序退出。（3）他人檢舉退出。該類退出屬于被動(dòng)退出，有強(qiáng)迫性質(zhì)。這類退出除了辦理相應(yīng)的退出手續(xù)外，還應(yīng)根據(jù)情況進(jìn)行一定的處罰。其次，根據(jù)享受住房保障家庭的保障方式的不同，有以下三種退出方式：（1）退出廉租住房。退出廉租住房是指實(shí)物配租的保障家庭在收入增加或家庭人員減少后，主動(dòng)退出或被強(qiáng)制退出保障性住房的事實(shí)狀態(tài)。這種退出方式能直接騰出廉租住房，但操作難度大，管理成本高。（2）提租。提租是指針對(duì)收入增加或家庭人員減少后仍需繼續(xù)租住保障性住房的保障對(duì)象，可按市場(chǎng)房?jī)r(jià)繳納房租。（3）停發(fā)補(bǔ)貼。停發(fā)補(bǔ)貼是指對(duì)收入增加超過保障標(biāo)準(zhǔn)的保障家庭和家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超出當(dāng)?shù)亓庾》空叽_定的住房標(biāo)準(zhǔn)的保障家庭停止發(fā)放住房租金補(bǔ)貼。相對(duì)前兩種退出方式，停發(fā)補(bǔ)貼有明顯的優(yōu)勢(shì)：停發(fā)補(bǔ)貼比強(qiáng)制對(duì)象騰退廉租住房具有更好的操作性，操作簡(jiǎn)單，管理成本低等。隨著我國(guó)廉租住房保障制度的不斷探索和發(fā)展，停發(fā)補(bǔ)貼將成為一種最有效的退出方式。廉租住房保障退出的實(shí)施步驟包括：（1）申報(bào)。享受廉租住房保障的最低收入家庭應(yīng)當(dāng)按年度向房地產(chǎn)行政主管部門如實(shí)申報(bào)家庭收入、人口及住房變動(dòng)情況。（2）審核。房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)每年會(huì)同民政等相關(guān)部門對(duì)享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等狀況進(jìn)行復(fù)核。（3）調(diào)整。按照復(fù)核結(jié)果，對(duì)享受廉租住房保障的資格、方式、額度等進(jìn)行及時(shí)調(diào)整并書面告知當(dāng)事人并說明理由。（4）退出。享受實(shí)物配租的家庭應(yīng)當(dāng)將承租的廉租住房在規(guī)定的期限內(nèi)退出，在規(guī)定期限內(nèi)沒有搬出的，租金按當(dāng)?shù)赝惖囟巫》渴袌?chǎng)租金收取;對(duì)享受租賃住房補(bǔ)貼的家庭立即停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼；對(duì)承租公共住房的家庭停止租金核減。（5）監(jiān)督。房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)取消保障資格家庭的退出情況實(shí)施監(jiān)督。逾期不退的，房地產(chǎn)行政主管部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。此外，對(duì)不如實(shí)申報(bào)家庭收入、人口及住房狀況，已騙取廉租住房保障的家庭，責(zé)令其退出廉租住房并補(bǔ)交市場(chǎng)平均租金與廉租住房標(biāo)準(zhǔn)租金的差額，或者退還已領(lǐng)取的租賃住房補(bǔ)貼，或者補(bǔ)交核減的租金，情節(jié)惡劣的，并處以適當(dāng)?shù)牧P款。（三）廉租房政策制定情況1.全國(guó)性質(zhì)的現(xiàn)行政策：2003年11月15日發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》明確指出廉租住房實(shí)行退出機(jī)制。例如，該《管理辦法》第十五條規(guī)定：享受廉租住房保障的家庭有下列情況之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門做出取消保障資格的決定，收回承租的廉租住房，或者停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼，或者停止租金核減。第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)行政主管部門做出取消保障資格的決定后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，說明理由。享受實(shí)物配租的家庭應(yīng)當(dāng)將承租的廉租住房在規(guī)定的期限內(nèi)退回。逾期不退回的，房地產(chǎn)行政主管部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行?！冻擎?zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》首次從享受廉租房的資格認(rèn)定到騰退辦法都做了明確的規(guī)定，為全國(guó)各地的廉租房退出機(jī)制提供一個(gè)原則性的指導(dǎo)意見。當(dāng)然，全國(guó)各地也根據(jù)實(shí)際情況總結(jié)出具有本地特色的廉租房退出機(jī)制。2.各地方的具體政策：各大城市廉租房的退出機(jī)制包括三部分:退出標(biāo)準(zhǔn)、退出方式、罰則。退出標(biāo)準(zhǔn)是判斷廉租戶是否具備或者仍然具備享受廉租房的資格;退出方式是騰退不具有廉租房資格的住戶的具體辦法;罰則是針對(duì)通過弄虛作假，隱瞞家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房情況，騙租社會(huì)保障性住房的懲罰措施。各大城市在“退出標(biāo)準(zhǔn)”、“罰則”方面是大同小異，首先“退出標(biāo)準(zhǔn)”都是規(guī)定超過當(dāng)?shù)禺?dāng)年最低生活保障線標(biāo)準(zhǔn)便要退出廉租房。其次，在“罰則方面”。針對(duì)偽造證明或隱瞞家庭收入、資產(chǎn)、人口、住房等信息而騙租的行為，各大城市的處罰措施也差別不大，主要包括：收回廉租房；追討已騙取的租金優(yōu)惠;在未來的一段時(shí)間內(nèi)，剝奪其申請(qǐng)廉租房的權(quán)利。當(dāng)然，在廉租房“退出方式”這個(gè)環(huán)節(jié)，各個(gè)大城市的做法差異較大。大部分城市都有一個(gè)過渡期以便廉租戶退出，而在過渡期間或超過過渡期后，它們的處理方式差異較大。如：上海推行租金補(bǔ)助累退政策，采取的是隨著時(shí)間的推移，租金補(bǔ)貼逐步減少，以達(dá)到迫使廉租戶騰退出廉租房的目的。天津卻反其道而行之:采取租金繳納累進(jìn)政策，通過逐步加重廉租戶的租房成本迫使其退出。另外，針對(duì)在一定期限內(nèi)仍未退出廉租房的住戶，天津政府采取向法院起訴的強(qiáng)制措施。（四）廉租房的退出難的問題1.經(jīng)濟(jì)狀況不能改善，無法退出很多租戶由于生活上的種種壓力，經(jīng)濟(jì)狀況并不能在預(yù)定時(shí)間內(nèi)得到有效的改善，依然符合廉租住房入住條件。但是若已入住時(shí)間過長(zhǎng)而不騰退，符合條件的其他低收入家庭又要紛紛進(jìn)入，將會(huì)導(dǎo)致房源嚴(yán)重不足。因此，建立科學(xué)的退出機(jī)制至關(guān)重要，它涉及到制度的建設(shè)、對(duì)租戶給予經(jīng)濟(jì)扶助、政策優(yōu)惠和思想道德教育等諸多方面。退出絕不是簡(jiǎn)單的搬遷，它意味著搬出后仍然有房可住。只有通過多方努力，建立科學(xué)的廉租房退出機(jī)制，打破廉租房租住的“終身制”，讓廉租房租戶在收入提高后搬離，進(jìn)而把房源提供給更需要的群體，才能真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。2.雖然經(jīng)濟(jì)狀況改善，不愿退出廉租房是政府專門為低收入家庭準(zhǔn)備的政策性住房（這里特指實(shí)物配租型廉租房，與租金補(bǔ)貼型廉租房無關(guān)）。它的產(chǎn)權(quán)屬于政府，是不能轉(zhuǎn)租的。如果租住家庭收入提高到一定程度或者住戶不再居租住，應(yīng)由政府收回或者租住者退回，然后再租給其他需要的貧困家庭。當(dāng)前，一些地方出現(xiàn)了廉租房“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，有的住戶甚至還將廉租房當(dāng)作自己的產(chǎn)權(quán)房，以為“自己不住了兒孫還可以接著住”二、調(diào)研目標(biāo)和意義廉租房，對(duì)于完善住房保障體系具有積極作用。在把好進(jìn)口關(guān)，提供廉租房的同時(shí)，也需要暢通出口關(guān)，完善廉租房退出機(jī)制，實(shí)現(xiàn)正常流轉(zhuǎn)，更好地發(fā)揮其效用。（一）完善廉租房退出機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的迫切需要。只有建立起良性的退出機(jī)制，打破廉租房租住的“終身制”，減少不符合廉租資格的違法廉租戶霸占或騙取居住權(quán)，才能使廉租房滿足更多需要的公眾，用較小的保障成本解決較多居民的住房保障問題，使廉租房逐步擴(kuò)展到整個(gè)社會(huì)的需要人群，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，真正實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。（二）完善廉租房退出機(jī)制，是提升公共服務(wù)水平的現(xiàn)實(shí)課題。為公眾提供良好的公共服務(wù)產(chǎn)品是政府的基本職責(zé)，通過廉租房退出，可以在一定水平上提高廉租房的利用率，讓更多人群享受到政府提供的公共服務(wù)，并對(duì)不斷升溫的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到一定的政策影響，緩解一部分群體因基本住房無法保障而產(chǎn)生的一系列社會(huì)問題。（三）完善廉租房退出機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)法治社會(huì)的必然要求。建立完善廉租房從申請(qǐng)到退出的配套制度，在法律上明確租戶的義務(wù)，不僅有利于優(yōu)化政府的公共財(cái)政投入，解決廉租房供應(yīng)量偏少的問題，也將逐步喚醒公民意識(shí)，為廉租房退出在法治軌道上良性運(yùn)行奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二部分調(diào)研報(bào)告概述一、調(diào)研思路本次調(diào)研應(yīng)用的研究方法主要有：（1）文獻(xiàn)分析法：本次調(diào)研對(duì)我國(guó)廉租房政策及現(xiàn)狀分析主要采取文獻(xiàn)搜集，總結(jié)。通過文獻(xiàn)分析對(duì)我國(guó)廉租房退出機(jī)制及其問題有一個(gè)全面認(rèn)識(shí)，對(duì)廉租房退出機(jī)制有一個(gè)完整的內(nèi)涵界定。（2）定性與定量分析法：定性分析主要用于對(duì)現(xiàn)狀、問題的總結(jié)。對(duì)廉租房退出機(jī)制相關(guān)主題利益博弈分析、用福利經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)函數(shù)對(duì)我國(guó)現(xiàn)存的廉租房退出機(jī)制分析以及建立基于福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的廉住房多層次退出機(jī)制的研究上主要采用定量研究的方法。（3）抽樣調(diào)查法：根據(jù)檢索和挑選，我們選取浦東新區(qū)曹路地區(qū)和閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)地區(qū)的廉租房為樣本地區(qū)。選取樣本后進(jìn)行后續(xù)的調(diào)研考察。（4）廉租房主管部門訪談：針對(duì)選取的樣本地區(qū)，我們向主管部門發(fā)送郵件，針對(duì)樣本地區(qū)的廉租房的總體情況進(jìn)行初步了解，并了解住戶的準(zhǔn)入和退出機(jī)制的實(shí)際施行狀況。（5）住戶抽樣發(fā)放調(diào)查問卷：在了解總體概況之后，實(shí)地隨機(jī)抽取住戶發(fā)放調(diào)查問卷，或者進(jìn)行簡(jiǎn)短訪談后自己填寫的方式了解住戶的現(xiàn)在情況和廉租房的政策宣傳現(xiàn)狀。（5）數(shù)據(jù)分析：根據(jù)回收的調(diào)查問卷進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，得出建立廉租房多層次退出機(jī)制的必要性和可行性。（6）對(duì)比分析法：通過我國(guó)現(xiàn)階段廉租房退出機(jī)制與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的廉租房退出機(jī)制的對(duì)比分析，從而為我國(guó)建設(shè)退出機(jī)制提供意見。二、問卷設(shè)計(jì)方案：（一）調(diào)查問卷的目的：1.了解被調(diào)查者的基本情況：通過詢問住戶的年齡、性別、過去居住的環(huán)境、現(xiàn)在居住的環(huán)境、家庭人口等問題來了解住戶的群體信息，以便作相關(guān)區(qū)分。2.了解廉租房的政策普及情況：通過詢問被調(diào)查者政策相關(guān)的問題，了解政府在廉租房的宣傳時(shí)，是否會(huì)進(jìn)行廉租房政策的釋明，以及對(duì)于廉租房的使用、退出機(jī)制是否加以說明。3.了解被調(diào)查者對(duì)于廉租房的偏好：了解被調(diào)查者希望政府投放怎樣的廉租房，以及對(duì)廉租房“準(zhǔn)入-退出”循環(huán)的態(tài)度。4.了解被調(diào)查者對(duì)于退出機(jī)制的建議：了解被調(diào)查者對(duì)于政府完善廉租房退出機(jī)制的態(tài)度。（二）調(diào)查問卷遵循原則：1.系統(tǒng)性原則系統(tǒng)性原則主要是指在設(shè)計(jì)問卷時(shí)需要圍繞研究主題，根據(jù)我們提出的廉租房退出難的基本調(diào)查取向，設(shè)計(jì)調(diào)查體系，根據(jù)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)單個(gè)問題和答案，最后根據(jù)問卷的邏輯、問題的性質(zhì)和視覺效果等調(diào)整順序。問卷設(shè)計(jì)是在整體框架擬定的前提下才開始設(shè)計(jì)單個(gè)問題，也就是需要遵循從整體到部分，再由部分到整體的思路。2.方便性原則方便性原則有兩個(gè)方面的含義，一是需要考慮到通過調(diào)查收集回來的數(shù)據(jù)便于我們整理和分析；二是要考慮到問卷的調(diào)查對(duì)象的文化程度和理解程度，以及調(diào)查對(duì)象對(duì)于部分敏感問題的厭惡心理，避免出現(xiàn)問卷中的語言比較專業(yè)化、問題或答案難易理解或者問題的數(shù)量過多使得被調(diào)查者產(chǎn)生畏難情緒、敷衍了事。3.科學(xué)性原則問卷調(diào)查屬于實(shí)證主義方法，在設(shè)計(jì)問卷的過程中應(yīng)當(dāng)減少被調(diào)查者產(chǎn)生對(duì)廉租房政策產(chǎn)生負(fù)面情緒的問題。具體的就是在設(shè)計(jì)問卷時(shí)應(yīng)當(dāng)避免出現(xiàn)帶有傾向性的問題同時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析時(shí)所用的方法。4.嚴(yán)謹(jǐn)性原則問卷設(shè)計(jì)任何一個(gè)環(huán)節(jié)都不能馬虎。根據(jù)我們提出調(diào)查問卷目的，提出研究假設(shè)后，需要圍繞所要調(diào)查的問題開展探索性的工作，設(shè)計(jì)出合理的指標(biāo)體系；其次在設(shè)計(jì)問卷時(shí)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵循指標(biāo)體系，同時(shí)應(yīng)當(dāng)制定調(diào)查問卷的抽樣初步檢驗(yàn)，之后進(jìn)行調(diào)整。（三）調(diào)查問卷的設(shè)計(jì)程序問卷設(shè)計(jì)的原則比較抽象，必須在問卷設(shè)計(jì)的過程中才能顯示出來。1.確定本次調(diào)查的目的及需要驗(yàn)證的信息。2.根據(jù)目的推導(dǎo)出幾個(gè)測(cè)量維度。3.根據(jù)測(cè)量維度草擬問題。（1）本文根據(jù)關(guān)鍵事件法的主要原理，制作了一張滿意因素調(diào)查表格。分別于2014年3月在閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查問卷為30份，為了保證調(diào)查的全面性，特意選取了不同年齡段的顧客作為調(diào)查表發(fā)放對(duì)象。將相關(guān)調(diào)查表收錄后，列出頻率較高的問題。（2）在2014年4月安排的幾次訪談中，對(duì)于上述收集到的問題進(jìn)行初步了解和交流，初步確定問題具有代表性的回答，并依據(jù)此設(shè)計(jì)問題的答案。4.對(duì)問題及答案進(jìn)行邏輯性初步排序。5.初始問卷的形成。6.對(duì)問卷初稿進(jìn)行前測(cè)量性訪談，并征求指導(dǎo)老師的意見。7.修訂問卷初稿，并由自己、朋友或合作者對(duì)修訂后的問卷進(jìn)行測(cè)試。8.在一個(gè)與正式抽樣總體相似的小樣本上（20～50）做預(yù)調(diào)查，并收集被調(diào)查者的意見。9.刪去那些無法對(duì)回答人做出區(qū)別或無法提供研究需要的問題。10.修訂可能存在困難的問題。11.如果修訂量很大，需要再次進(jìn)行試調(diào)查。12.形成問卷終稿。（四）調(diào)查問卷的內(nèi)容：根據(jù)調(diào)查問卷的目的考慮以及上述程序的安排，我們初步確定的調(diào)查問卷內(nèi)容為：1.基本情況：包含被調(diào)查者年齡；現(xiàn)在居住面積（以廉租房的準(zhǔn)入為選擇劃分標(biāo)準(zhǔn)）；2.廉租房政策普及情況：包含對(duì)保障性住房總體政策的了解；對(duì)于廉租房政策的了解；對(duì)于廉租房的準(zhǔn)入條件的了解。3.對(duì)廉租房的偏好：包括居住區(qū)域附近是否有廉租房；是否正在或?qū)⒁幼×夥浚皇欠裼姓J(rèn)識(shí)到申請(qǐng)障礙的問題；對(duì)于廉租房補(bǔ)貼的形式；對(duì)于廉租房的來源等問題4.對(duì)廉租房退出機(jī)制：包括是否了解廉租房的退出機(jī)制；對(duì)廉租房的經(jīng)濟(jì)狀況審查的頻率期待；對(duì)廉租房退出制度執(zhí)行難的原因認(rèn)識(shí)；對(duì)于廉租房退出制度完善的當(dāng)務(wù)之急；（三）設(shè)計(jì)最終結(jié)果：上海市廉租住房保障現(xiàn)狀的調(diào)查問卷關(guān)鍵詞：廉租房：是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。本次調(diào)查問卷旨在了解您所在的社區(qū)有關(guān)廉租房的相關(guān)信息，并聽取您對(duì)于廉租房的看法，您的觀點(diǎn)會(huì)對(duì)我們本次調(diào)研有重要的借鑒意義，謝謝您的配合。感謝您在百忙之中抽空填寫本次調(diào)查問卷，本次調(diào)查問卷采用無記名的方式進(jìn)行，所以不會(huì)泄漏您的任何相關(guān)信息，并在此對(duì)您的配合表示感謝！您的年齡是？40周歲以上40周歲以下現(xiàn)家庭人均居住面積是多少？7m2以下7m2及以上您是否聽說過國(guó)家的保障性住房政策？沒聽說過聽說過您了解保障性住房中的廉租房嗎？沒聽說過知道一點(diǎn)比較了解十分關(guān)注您了解廉租房的申請(qǐng)條件嗎？不了解知道一點(diǎn)十分清楚您居住的區(qū)縣有廉租房嗎？不知道有，但不知道具體在哪里有，我知道具體地點(diǎn)你自己正在租住廉租房嗎？不是，本人沒有租住廉租房是的，本人正在租住廉租房您周圍有符合廉租房申請(qǐng)條件的困難家庭，但既沒有申請(qǐng)到廉租房或者沒有獲得住房補(bǔ)貼的情況嗎？不知道好象有，聽說過有，我認(rèn)識(shí)的人您認(rèn)為廉租房是實(shí)物補(bǔ)貼好還是資金補(bǔ)貼好？實(shí)物補(bǔ)貼好，由政府提供的房子住資金補(bǔ)貼好，可以自己找房子住您傾向于政府集中建設(shè)連住房還是市場(chǎng)中收集到的二手房？政府集中建設(shè)的廉租房好，可以住新房子市場(chǎng)中收集到的二手房好，生活設(shè)施相對(duì)的完善你了解廉租房的退出機(jī)制嗎？不了解知道一點(diǎn)十分清楚您認(rèn)為對(duì)廉租住戶的經(jīng)濟(jì)狀況應(yīng)當(dāng)？不復(fù)查半年復(fù)查一次一年復(fù)查一次，生活條件改善了就要退出廉租房?jī)赡陱?fù)查一次您認(rèn)為現(xiàn)階段廉租房政策執(zhí)行存在的餓諸多問題的主要原因是？準(zhǔn)入門檻過高建設(shè)資金不足廉租房源不足政府監(jiān)管不力退出機(jī)制不完善沒有健全的法律約束您認(rèn)為廉租房建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急是？降低準(zhǔn)入門檻加大資金的投入多建設(shè)，擴(kuò)大實(shí)物配租范圍收集二手房源，擴(kuò)大實(shí)物補(bǔ)貼范圍健全退出機(jī)制，政府加強(qiáng)監(jiān)管盡快出臺(tái)專門的法律法規(guī)三、調(diào)研方案的實(shí)施（一）調(diào)研過程情況根據(jù)問