培訓(xùn)課件7-風(fēng)險(xiǎn)管理

1本章主要內(nèi)容第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理概述第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的主要風(fēng)險(xiǎn)第三節(jié)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范第一頁(yè)第二頁(yè)，共37頁(yè)。2第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)風(fēng)險(xiǎn)管理概述一、風(fēng)險(xiǎn)的定義二、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別三、風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)和意義第二頁(yè)第三頁(yè)，共37頁(yè)。3一、風(fēng)險(xiǎn)的定義風(fēng)險(xiǎn)：損失發(fā)生的不確定性損失不確定性第三頁(yè)第四頁(yè)，共37頁(yè)。4二、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的內(nèi)容：風(fēng)險(xiǎn)因素風(fēng)險(xiǎn)性質(zhì)和風(fēng)險(xiǎn)后果識(shí)別方法及其效果第四頁(yè)第五頁(yè)，共37頁(yè)。5三、風(fēng)險(xiǎn)管理1、定義：風(fēng)險(xiǎn)管理是指對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的科學(xué)管理方法。第五頁(yè)第六頁(yè)，共37頁(yè)。6三、風(fēng)險(xiǎn)管理2、風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)（1）損失發(fā)生前的目標(biāo)節(jié)約成本減少憂慮心理（2）損失發(fā)生后的目標(biāo)維持生存盡快恢復(fù)正常的經(jīng)營(yíng)秩序保證公司的持續(xù)發(fā)展第六頁(yè)第七頁(yè)，共37頁(yè)。7三、風(fēng)險(xiǎn)管理3、意義為公司提供穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)環(huán)境保障經(jīng)紀(jì)公司順利實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)促成決策的科學(xué)化、合理化第七頁(yè)第八頁(yè)，共37頁(yè)。8第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中的主要風(fēng)險(xiǎn)信息欠缺引起的風(fēng)險(xiǎn)操作不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)對(duì)外合作的風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)客戶道德風(fēng)險(xiǎn)第八頁(yè)第九頁(yè)，共37頁(yè)。9一、信息欠缺引起的風(fēng)險(xiǎn)

信息欠缺，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司或經(jīng)紀(jì)人因客觀條件的限制或一些主觀上的原因，對(duì)房源的相關(guān)信息掌握不全面。房屋的質(zhì)量產(chǎn)權(quán)上市許可證

盡可能全面地掌握房源相關(guān)信息；對(duì)于不清楚的地方，當(dāng)客戶詢問時(shí)，要如實(shí)告知。第九頁(yè)第十頁(yè)，共37頁(yè)。10二、操作不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)虛報(bào)成交價(jià)亂收費(fèi)偽造簽名高報(bào)：向有關(guān)部門報(bào)告成交價(jià)時(shí)，所報(bào)成交價(jià)高于實(shí)際成交價(jià)?？蛻魹榱藸?zhēng)取到更大金額的貸款低報(bào)：向有關(guān)部門報(bào)告成交價(jià)時(shí)，所報(bào)成交價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)。客戶為了少交有關(guān)稅費(fèi)如咨詢費(fèi)——指導(dǎo)價(jià)第十頁(yè)第十一頁(yè)，共37頁(yè)。11國(guó)家計(jì)委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的0.5-2.5%計(jì)收。實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。對(duì)經(jīng)濟(jì)特區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)規(guī)定高一些，但最高不得超過上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的30%。凡中介服務(wù)機(jī)構(gòu)資格應(yīng)經(jīng)確認(rèn)而未經(jīng)確認(rèn)、自立名目亂收費(fèi)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或越權(quán)制定、調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，屬于價(jià)格違法行為，由物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)按有關(guān)法規(guī)予以處罰第十一頁(yè)第十二頁(yè)，共37頁(yè)。12《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》房地產(chǎn)咨詢收費(fèi)按服務(wù)形式，分為口頭咨詢費(fèi)和書面咨詢費(fèi)兩種。口頭咨詢費(fèi)，按照咨詢服務(wù)所需時(shí)間結(jié)合咨詢?nèi)藛T專業(yè)技術(shù)等級(jí)由雙方協(xié)商議定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。書面咨詢費(fèi)，按照咨詢報(bào)告的技術(shù)難度、工作繁簡(jiǎn)結(jié)合標(biāo)的額大小計(jì)收。普通咨詢報(bào)告，每份收費(fèi)300-1000元；技術(shù)難度大，情況復(fù)雜、耗用人員和時(shí)間較多的咨詢報(bào)告，可適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不超過咨詢標(biāo)的額的0.5%。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，屬指導(dǎo)性參考價(jià)格。實(shí)際成交收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由委托方與中介機(jī)構(gòu)協(xié)商議定。第十二頁(yè)第十三頁(yè)，共37頁(yè)。13三、承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)房源保管風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)其他隨意承諾風(fēng)險(xiǎn)第十三頁(yè)第十四頁(yè)，共37頁(yè)。14服務(wù)協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人小劉在與買家胡小姐簽訂委托合同時(shí)，根據(jù)胡小姐的要求，在合同的附加條款里注明：保證在一個(gè)月內(nèi)辦妥過戶手續(xù)，如未辦妥，將取消該項(xiàng)交易。由于該套房屋業(yè)主的共有人不同意出售，拖了一個(gè)月沒有說服。因此胡小姐取消了該項(xiàng)交易。第十四頁(yè)第十五頁(yè)，共37頁(yè)。15四、資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)客戶資金保管風(fēng)險(xiǎn)交易過程中資金流向監(jiān)控風(fēng)險(xiǎn)客戶資金代收代付風(fēng)險(xiǎn)第十五頁(yè)第十六頁(yè)，共37頁(yè)。16五、產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)第十六頁(yè)第十七頁(yè)，共37頁(yè)。17五、產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險(xiǎn)1、產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)二手房是否即將拆遷是否已經(jīng)抵押或涉案被查封產(chǎn)權(quán)共有人意見第十七頁(yè)第十八頁(yè)，共37頁(yè)。18產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張某在為客戶李小姐提供中介服務(wù)過程中，適逢星期六日不能到房管部門進(jìn)行查證。僅憑業(yè)主一方面的陳述和業(yè)主出示的登記日期為六年前的房地產(chǎn)證，經(jīng)紀(jì)人就代買房向業(yè)主支付了2萬元的定金。星期一到房管局查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)該物業(yè)出了抵押給銀行外，還因業(yè)主債務(wù)被某法院查封了。當(dāng)張某再聯(lián)系業(yè)主時(shí)，業(yè)主杳無音訊。最后張某只得向李小姐償付了2萬元現(xiàn)金。第十八頁(yè)第十九頁(yè)，共37頁(yè)。19五、產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險(xiǎn)2、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)適用住房小產(chǎn)權(quán)房第十九頁(yè)第二十頁(yè)，共37頁(yè)。20《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿５年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房滿5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。單位集資合作建房是經(jīng)濟(jì)適用住房的組成部分

第二十頁(yè)第二十一頁(yè)，共37頁(yè)。21小產(chǎn)權(quán)房從法律上講，小產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力，不具有進(jìn)行合法交易的資格，不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。第二十一頁(yè)第二十二頁(yè)，共37頁(yè)。22六、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)對(duì)外合作的風(fēng)險(xiǎn)銀行按揭風(fēng)險(xiǎn)同行合作風(fēng)險(xiǎn)第二十二頁(yè)第二十三頁(yè)，共37頁(yè)。23銀行按揭風(fēng)險(xiǎn)按揭貸款是房屋交易發(fā)生后客戶的一種選擇方式，其核心是銀行通過房屋抵押給貸款人提供貸款，一旦發(fā)生違約，抵押權(quán)人可將抵押房屋變現(xiàn)以清償貸款余額。經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)銀行負(fù)有保證責(zé)任，承擔(dān)二手房交易真實(shí)性，交易資料合法與真實(shí)性，抵押合同未辦理前借款人違約時(shí)的保證責(zé)任。除此之外經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)還要對(duì)貸款資金的額度及流向負(fù)責(zé)。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)除了要了解出售房產(chǎn)的相關(guān)資料之外還要了解客戶的還貸能力等問題。在沒有百分之百把握之前對(duì)于客戶提出的貸款額度及年限等不及作出承諾。第二十三頁(yè)第二十四頁(yè)，共37頁(yè)。24同行合作風(fēng)險(xiǎn)兩房產(chǎn)中介勾結(jié)導(dǎo)演假女兒代父賣房2007年5月，武漢誠(chéng)順房產(chǎn)代理有限公司勾結(jié)武漢騰宇房產(chǎn)有限公司法人李紅芝假冒房東女兒，與買房人簽訂欺詐合同，吃房款差價(jià)，收取定金5000元。第二十四頁(yè)第二十五頁(yè)，共37頁(yè)。25七、經(jīng)紀(jì)人道德風(fēng)險(xiǎn)將房源和客戶資料外泄；利用經(jīng)紀(jì)公司房源與客源，私下促成雙方交易，為自己賺取傭金；私自抬高房源售價(jià)，賺取其中“差價(jià)”；收大較大金額的服務(wù)傭金和訂金后，攜款潛逃。第二十五頁(yè)第二十六頁(yè)，共37頁(yè)。262007年10月，孫女士通過某中介公司購(gòu)買了合江亭附近一處二手房，房屋手續(xù)剛辦妥，孫女士就接到了數(shù)個(gè)裝修公司的“騷擾”電話，孫女士說，從購(gòu)買房屋至今，近一個(gè)月時(shí)間，已經(jīng)有十幾家裝修公司輪番“轟炸”了，最讓人吃驚的是，這些公司對(duì)房子的面積、方向、樓層以及入住情況都了如指掌。記者隨便撥通了孫女士手機(jī)上一個(gè)裝修公司的電話，裝作即將裝修的樣子，在“了解”了該公司的價(jià)格后，記者問對(duì)方是如何知道這個(gè)手機(jī)號(hào)碼時(shí)，對(duì)方馬上警覺起來，隨后敷衍道：我們公司具有很高信譽(yù)和資質(zhì)，和成都的多家開發(fā)企業(yè)和房屋中介都有合作。隨即便掛斷了電話。第二十六頁(yè)第二十七頁(yè)，共37頁(yè)。27目前成都市市場(chǎng)上存在著一種專門從事向房地產(chǎn)銷售人員購(gòu)買客戶資料的中介公司，他們靠買賣客戶檔案資料，從中吃取差價(jià)?，F(xiàn)在一處普通樓盤的客戶資料是2塊到3塊錢一家，而好的樓盤要5元以上。第二十七頁(yè)第二十八頁(yè)，共37頁(yè)。28房屋中介見習(xí)經(jīng)理卷走10萬元房款

劉宇于2007年3月到廣東省中山市某租售房地產(chǎn)顧問有限公司上班,同年5月8日任見習(xí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理一職,負(fù)責(zé)該分公司的二手房銷售工作。5月26日下午,劉宇在分別收取了兩名客戶支付的購(gòu)樓首期款6萬元和4萬元后,攜巨款逃離中山市。同年6月30日上午,劉宇在湖南省石門縣老家被公安人員抓獲歸案,并繳獲了贓款14000元和用贓款購(gòu)買的手機(jī)和摩托車,其余贓款被其揮霍用盡。中山市人民法院以職務(wù)侵占罪,判決被告人劉宇(化名)有期徒刑二年,并責(zé)令其退賠82000元給被害單位某租售房地產(chǎn)顧問有限公司。第二十八頁(yè)第二十九頁(yè)，共37頁(yè)。29中天置業(yè)事件

2007年11月13日，位于深圳羅湖區(qū)的中天置業(yè)評(píng)估有限公司總部大門緊閉?？偛檬Y飛攜2600萬元巨款神秘失蹤。這是深圳有史以來第一次發(fā)生房地產(chǎn)中介老總級(jí)的人物失蹤。第二十九頁(yè)第三十頁(yè)，共37頁(yè)。30八、客戶道德風(fēng)險(xiǎn)“飛單”（或“跳單”）即買賣雙方私下達(dá)成交易防止措施：看房前簽訂“看房委托協(xié)議”。利用偽造證件詐騙假房產(chǎn)證、假身份證等防止措施：對(duì)房源產(chǎn)權(quán)證、產(chǎn)權(quán)人身份等進(jìn)行確認(rèn)對(duì)經(jīng)紀(jì)人人身安全的威脅第三十頁(yè)第三十一頁(yè)，共37頁(yè)。312007年5月3日，李某和中介公司簽訂了一份房屋買賣居間合同。合同約定，李某委托公司為其提供適合購(gòu)買的房源信息，如果經(jīng)紀(jì)公司促成了李某夫婦購(gòu)買房屋交易，李某夫婦按照購(gòu)買房交易價(jià)格的1%支付公司中介服務(wù)費(fèi)，此合同至2008年12月底前有效。

在看過一次房后，李某夫婦表示不愿意購(gòu)買該房屋，并要回了定金。

2007年9月17日，中介公司得知，李某夫婦越過公司和原房主達(dá)成了房屋買賣關(guān)系，并辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)。第三十一頁(yè)第三十二頁(yè)，共37頁(yè)。32市民張?zhí)O夫婦買了套二手房，兩口子住進(jìn)不久，還沉浸在有了房子的喜悅中，不料突然接到法院傳票——因?yàn)檫@套房子，他們莫名奇妙地成了被告，被要求退出房子！原來，他們買的這套房子，是賣房人偽造了一份公證書才將房子的產(chǎn)權(quán)過戶給他們的。

第三十二頁(yè)第三十三頁(yè)，共37頁(yè)。33第三節(jié)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)