長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告

長沙市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告長沙市內(nèi)五區(qū)近一年來市場走勢調(diào)查與分析近一年來成交價格走勢調(diào)查與分析表1：—長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交價格匯總表（單位：元/平米）區(qū)域時間漲幅開福區(qū)6577403765476369705269838328700772046994581775226565%天心區(qū)5090565466946164698569335315625151384653731667326851%雨花區(qū)5332541350996190642061676447695261585318542561836533%岳麓區(qū)5085542955345178558854955876572457205684577256085477%芙蓉區(qū)6208538369516780636665366363664764456363565863236743%根據(jù)以上圖、表可看出：1）現(xiàn)在市內(nèi)五區(qū)成交價格高低依次為天心區(qū)、芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、岳麓區(qū)，價格最高的區(qū)與最低區(qū)相差1374元/平米，價差比達成了25%；2）近一年來開福區(qū)、芙蓉區(qū)基本保持一種高價運行的狀態(tài)，岳麓區(qū)相比其它四區(qū)始終處在低價運行的態(tài)勢，而天心區(qū)與雨花區(qū)則體現(xiàn)出價格的大幅提高；3）同比4月，市內(nèi)五區(qū)中開福區(qū)基本保持一致，天心區(qū)漲幅最大達成了%，雨花區(qū)另首先，漲幅為%，岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)略有上漲，漲幅在8%以內(nèi)。4）從價格變動狀況來看，近一年來開福區(qū)和天心區(qū)價格波動最大，岳麓區(qū)波動最小。近一年來成交量走勢調(diào)查與分析表2：—長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交量匯總表（單位：萬平米）時間小計降幅開福區(qū)-40%天心區(qū)-59%雨花區(qū)-59%岳麓區(qū)-50%芙蓉區(qū)-53%累計-52%從以上圖、表可看出：1）近一年來各區(qū)銷售量排名從高到低依次為雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)，其中雨花區(qū)比芙蓉區(qū)成交量上高出萬平米，相差達倍；近一年來市內(nèi)五區(qū)成交量集體下滑，且同比4月，現(xiàn)在除開福區(qū)外其它四區(qū)銷量減少均在50%以上，天心區(qū)和雨花區(qū)的銷量幾乎減少60%各區(qū)重點樓盤調(diào)查分析開福區(qū)1、成交價格分析圖3：典型樓盤各時期成交價格柱形圖通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）自從下六個月開始，各重點樓盤的房地產(chǎn)項目在政策的調(diào)控下，開始調(diào)節(jié)，大多數(shù)樓盤緩慢上漲，只有部分樓盤價格略微下降，且下調(diào)幅度不大。2）各重點項目價格6000-15000元/㎡不等，萬達公館等精裝項目外，大多維持在6500-7500元/㎡價格區(qū)間。2、戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）以上典型項目以中檔面積戶型為主，90-120平方的戶型占34%，120-160平方以上的戶型僅占19%，140平方的戶型占13%，60-90平方的戶型占24%，60平方下列的戶型占11%。2）該區(qū)域不僅僅配套非常完善，且擁有一線優(yōu)美的江景資源，部分項目結(jié)合且主動運用特有的優(yōu)勢，推出某些特色產(chǎn)品，如萬達公館、華遠華中心則推出超出200平米的精裝豪宅。3、客戶來源分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在在開福區(qū)置業(yè)的客戶多為長沙市本地客戶，項目周邊開福區(qū)的客戶，占41%，而長沙市其它區(qū)域的客戶占25%，省內(nèi)地級市客戶占20%，外省客戶占14%。4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）普通住宅產(chǎn)品受國家宏觀政策影響較大，去化率較低。2）高端住宅產(chǎn)品去化率較高的，如萬達公館戶型都為260㎡以上的臨江豪宅，客戶群里重要為市場高端客戶，公司老板、外來投資客戶和各行業(yè)成功人士，因此宏觀調(diào)控的貸款政策與其它因素對其客戶群影響不大，因而去化率在90%。雨花區(qū)成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查樓盤價格在6500元/㎡-15000元/㎡之內(nèi)，除開部分精裝公寓或?qū)懽謽钱a(chǎn)品外，普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之間。2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點調(diào)查樓盤價格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對去年升值大幅下降，如萬科金域華府下降近1000元/㎡，部分新開盤樓盤也大幅調(diào)低開盤預期。3）通過調(diào)查重點樓盤發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤價格均處在下降的態(tài)勢，下降幅度400-1000元/㎡不等。萬科由于受政策影響，全國范疇降價，萬科金域華府降價幅度達1000元/㎡戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查各項目以小戶型為主，50-90平的戶型占39%，90-120平方的戶型占27%，50平下列的戶型占13%，120以上的戶型占21%。2）該區(qū)域含有完善的交通配套、生活配套等，因此該區(qū)域的產(chǎn)品以滿足居住為重要目的普通住宅產(chǎn)品。3）隨著宏觀調(diào)控的逐步落地，現(xiàn)階段市場需求產(chǎn)品重要以90平米左右中小戶型剛需產(chǎn)品為主?？蛻魜碓捶治鐾ㄟ^調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）雨花區(qū)購房客戶比列比較平均，項目周邊購房客戶比列為29%；2）事業(yè)型單位、公司白領(lǐng)比列占20%，政府官員為14%，省內(nèi)地級市客戶為19%；3）而由于德思勤和華晨世紀廣場是投資型酒店式公寓，吸引不少外省投資客戶，占18%，由于武廣高鐵的開通，吸引部分在廣州、深圳等地就業(yè)或湖南籍經(jīng)商的客戶回鄉(xiāng)投資。去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）進入后，雨花區(qū)各項目相對其它區(qū)域去化率較高，且去化周期短，重要為雨花區(qū)在萬科等品牌房企的帶動下，降價幅度明顯，價格趨向理性。2）通過重點樓盤調(diào)查統(tǒng)計的去化量來看，相對于上六個月去化速度明顯減緩，部分樓盤，如恒大城、萬科金域華府由于價格優(yōu)惠幅度較大近期開盤銷售較好。3）相對，各項目為了應對相對低迷的房地產(chǎn)市場，優(yōu)惠力度較大。恒大城、萬科金域華府優(yōu)惠額度相比優(yōu)惠降價1000元/㎡。4）本區(qū)域推出高端酒店式公寓則由于售價高，相對住宅產(chǎn)品來看，去化率較低。天心區(qū)成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查樓盤價格在5700元/㎡-13000元/㎡之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在6500元/㎡-7500元/㎡之間。2）受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響，重點調(diào)查樓盤價格漲幅速度快速放緩，部分樓盤相對去年略微下降。3）通過調(diào)查重點樓盤發(fā)現(xiàn)，價格雖略有上漲，但從各樓盤整體成交來看，整體出現(xiàn)下滑態(tài)勢。戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查各項目以小戶型為主，90平下列戶型占54%，90-120平方的戶型占23%，120-160平方的戶型占20%，160平方以上的戶型僅占3%。2）由于看好該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，部分項目推出滿足投資、辦公、商務功效的純小戶型產(chǎn)品，以滿足區(qū)域發(fā)展的需要?？蛻魜碓捶治鐾ㄟ^調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）現(xiàn)在在天心區(qū)置業(yè)的客戶多為項目周邊的客戶，占38%；2）由于省政府的南遷，造成國企事業(yè)單位和政府官員在天心區(qū)購房，也形成了一種重要的消費群體，所占比例達17%和18%；3）省內(nèi)其它地級市縣的客戶所占比例達成16%，省內(nèi)客戶重要長沙周邊幾個經(jīng)濟發(fā)展較好的地級市，如婁底、邵陽等；4）由于受到限購政策的影響，外省投資客戶大幅減少，只占客戶群的11%。去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1)進入后，去化速度明顯放緩，重要為國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季。2)通過重點樓盤調(diào)查統(tǒng)計的去化量來看，相對去化速度減緩，部分樓盤，如星城榮域、綠地公館推出新產(chǎn)品，開盤狀況較好。3）相對，各項目為了應對相對低迷的房地產(chǎn)市場，優(yōu)惠力度較大。岳麓區(qū)成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）長沙市岳麓區(qū)受政策影響較大，部分樓盤在下六個月達成頂峰，開始調(diào)節(jié)，部分樓盤價格甚至達700左右的跌幅。2）整體來看同類型產(chǎn)品價格明顯低于內(nèi)五區(qū)其它區(qū)域的價格，但將來該區(qū)域發(fā)展前景看好，將來價格存在較大拉伸空間。戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：岳麓區(qū)由于居住環(huán)境較好，但是商業(yè)相對河東單薄，因此，本區(qū)域戶型以90㎡左右的小三房和120㎡-140㎡的改善型三房為主，都占總比例的33%左右，而90㎡-120㎡的戶型占總比例的28%，160㎡以上的戶型為6%?？蛻魜碓捶治鐾ㄟ^調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在在岳麓區(qū)置業(yè)的客戶多為項目周邊的客戶，占42%；由于本區(qū)域居住環(huán)境較好，不少河東的客戶來此購房，這類客戶占29%；由于岳麓區(qū)屬大河西先導區(qū)，客戶看好區(qū)域發(fā)展，省內(nèi)地級市客戶占17%，重要為常德、益陽等區(qū)域；外地投資客戶較少，僅占12%去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）整體來看，由于價格相對較低，因此岳麓區(qū)被調(diào)查樓盤去化率較高。2）萬科、恒大現(xiàn)在沒有開盤，前幾期全部銷售完畢，而近段時間開盤的陽光100和中海國際社區(qū)采用多次認籌、多次開盤的方式吸引客戶，獲得良好效果。芙蓉區(qū)成交價格分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查樓盤價格在7600元/㎡-16800元/㎡之內(nèi)，整體來看，跨度較大，但普遍集中在7500元/㎡-10000元/㎡之間。2）該區(qū)域樓盤相對于其它區(qū)域樓盤，擁有無法比擬的交通、配套等優(yōu)勢，產(chǎn)品含有一定的稀缺性，因此價格整體比較堅挺。雖受宏觀調(diào)控及銀行政策的影響漲幅速度放緩，但整體呈現(xiàn)上升趨勢。戶型面積分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）重點調(diào)查各項目以小戶型和公寓為主，60平下列戶型占44%，60-90平方的戶型占34%，90-120平方的戶型占12%，120-160平方以上的戶型僅占10%。2）由于本區(qū)域為長沙市最為繁華的商業(yè)中心，更加適合投資性產(chǎn)品的開發(fā)，同時區(qū)域內(nèi)供應地塊面積規(guī)模較小，不利于大規(guī)模、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品的開發(fā)，因此該區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品8成左右均為90平米下列的過渡性產(chǎn)品和投資性產(chǎn)品?？蛻魜碓捶治鐾ㄟ^調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）由于芙蓉區(qū)為長沙發(fā)展最為成熟的一種區(qū)域，商業(yè)氛圍濃厚，多為酒店式公寓、小戶型等投資產(chǎn)品。因此現(xiàn)在在芙蓉區(qū)置業(yè)的客戶多為投資客戶。2）其中，湖南省外地投資客戶占26%，省內(nèi)客戶重要長沙周邊幾個經(jīng)濟發(fā)展較好的地級市，如婁底、邵陽等；省外投資客戶占24%，省外投資客戶重要為廣州、深圳客戶；項目周邊的客戶占28%；長沙市其它區(qū)域的客戶占22%。4、去化分析通過調(diào)查統(tǒng)計、分析發(fā)現(xiàn)：1）芙蓉區(qū)從下六個月開始，去化速度明顯放緩，重要因素有國家宏觀和銀行政策的影響，加之1-3月為行業(yè)銷售淡季；2）重點調(diào)查樓盤重要以90平米下列小戶型產(chǎn)品為主，由于受到限購政策的影響，去化速度明顯低于其它區(qū)域，部分樓盤因認籌未達成抱負效果而推遲開盤，如中國城喜柏大酒店；調(diào)查闡明：本次調(diào)查從5月8日正式開始——5月25日止，對長沙市內(nèi)五區(qū)以及星沙、望城二區(qū)近70個樓盤展開了實地調(diào)查，并于5月26日開始對所收集的資料進行匯總整頓，從中選用了30余個樓盤進行了對比分析，形成了以上近一年來長沙房地產(chǎn)市場行情及各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展狀況的分析報告。同時對長沙精裝房市場進行了進一步調(diào)研，選用了11個樣板樓盤進行了重點分析，方便對碧水春城二期產(chǎn)品開發(fā)提供決策參考。長沙市精裝修樓盤調(diào)查分析（一）、有關(guān)精裝房的有關(guān)政策法規(guī)1、政策法規(guī)一覽1）建設(shè)部規(guī)定全方面取消毛坯房，倡導住宅一次裝修到位，并公布《都市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》草案咨詢意見。2）建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化增進中心又出臺了《商品住宅裝修一次到位實施細則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術(shù)要點》，對從裝修一次到位的全過程實施引導到裝修材料選擇與質(zhì)量檢查分別提出了規(guī)定，推薦給房地產(chǎn)開發(fā)、設(shè)計和施工單位參考執(zhí)行。3）6月26日建設(shè)部公布《住宅整體廚房》行業(yè)原則，制訂了一系列具體的廚房裝修行業(yè)原則和嚴格的規(guī)定，這大大增進了廚房裝修的規(guī)范和成熟。4）國內(nèi)部分大都市陸續(xù)出臺地方《都市住宅室內(nèi)裝飾裝修管理措施》，北京、上海、深圳等已先行一步，相繼制訂了有關(guān)政策法規(guī)，計劃取消毛坯房，推行全裝修房試點。5）9月9日湖南省地稅局明確了全裝修住房的普通住房的認定問題：一是全裝修住房實際成交價低于同期同地段土地上商品住房平均交易價格2倍下列的，只要同時滿足容積率和建筑面積條件，可認定為普通住房;二是實際成交價格高于同期同地段土地上商品住房平均交易價格2倍(含2倍)以上的，無論與否滿足容積率和建筑面積條件，一律不得認定為普通住房。高價精裝房不能夠享有契稅優(yōu)惠再次提高了購房者的購房成本。2、政策小結(jié)1）國家對裝修裝飾行業(yè)的規(guī)范從不間斷，相繼出臺了大大小小的政策、法規(guī)、細則以及原則等，對行業(yè)的規(guī)范越來越細，也大大增進了行業(yè)的發(fā)展和規(guī)范。2）從現(xiàn)實狀況來說，國家對裝修裝飾業(yè)的規(guī)范仍然滯后，尚有許多方面未達成統(tǒng)一原則。因此開發(fā)商在進行房屋精裝修操作時，會有很大的操作空間，和裝飾公司以及置業(yè)者也較容易產(chǎn)生糾紛。3）現(xiàn)在較容易產(chǎn)生的糾紛來源于對裝修后驗房缺少統(tǒng)一原則，政府在這方面現(xiàn)在還沒有具體原則。在此狀況下，首先除了需要政府完善有關(guān)政策法規(guī)外，另首先開發(fā)商也需要對現(xiàn)行的政策法規(guī)進行完全的吃透，在現(xiàn)行的政策法規(guī)下找出一套符合公司本身良好發(fā)展的模式，前期做好與置業(yè)者的溝通工作，避免后期的不必要糾紛。(二）長沙精裝房開發(fā)狀況分析開發(fā)量分析通過調(diào)查統(tǒng)計現(xiàn)在長沙市場在開發(fā)的精裝房項目達50多個，累計總開發(fā)量將達成800萬平米，其中酒店式公寓和小戶型公寓有29個，占數(shù)量的58%；住宅項目有21個，占總數(shù)的42%。在售或即將銷售的精裝房面積達萬平米。精裝房項目重要分布于岳麓區(qū)和雨花區(qū)，數(shù)量達25個之多，占到了總開發(fā)數(shù)量的50%，其它各辨別布較少；而精裝住宅項則多分布于岳麓區(qū)和開福區(qū)，數(shù)量達13個，占精裝住宅項目開發(fā)數(shù)量的62%。具體分布狀況以下表：區(qū)域精裝住宅項目數(shù)量精裝公寓項目數(shù)量累計（個）岳麓區(qū)7714雨花區(qū)3811芙蓉區(qū)167開福區(qū)617天心區(qū)145望城303星沙033累計212950另外長沙精裝房開發(fā)呈現(xiàn)明顯的兩極分化現(xiàn)象，即精裝住宅的開發(fā)基本都是全國連鎖性質(zhì)的大品牌開發(fā)商在操作，涉及萬科、恒大、陽光100、中海、北京當代置業(yè)、時代地產(chǎn)、萬達、運達、綠地、廣州珠江實業(yè)、珠海雙瑞地產(chǎn)、廣東廣晟集團等，長沙本土開發(fā)商僅達美投資公司在達美D6區(qū)項目中嘗試開發(fā)了100多套精裝住宅；而本土開發(fā)商更傾向于精裝酒店式公寓和小戶型公寓的開發(fā)。開發(fā)模式分析現(xiàn)在長沙精裝房的開發(fā)基本上是兩種開發(fā)模式，第一種屬于較為成熟的精裝房開發(fā)模式，即精裝房裝修設(shè)計從產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計階段就開始介入，并從后期裝修角度對戶型平面、構(gòu)造設(shè)計等方面提出優(yōu)化建議，在實施過程中有一整套規(guī)范、詳盡且較為成熟的精裝房管理制度，由開發(fā)商統(tǒng)一采購裝修用材，統(tǒng)一配送，裝修公司只負責施工，開發(fā)商對成本與裝修質(zhì)量的監(jiān)控與管理比較到位，故往往也能從精裝房的開發(fā)、銷售過程獲得豐重利潤；第二種與現(xiàn)在市場上的散戶家裝無本質(zhì)區(qū)別，僅僅是形成了一種批量的裝修，都是在產(chǎn)品設(shè)計擬定后來甚至是產(chǎn)品成型后再與裝修公司合作，采用半包或全包干的方式承包給裝修公司或打包給土建施工單位，由于本身缺少系統(tǒng)、規(guī)范、成熟的管理經(jīng)驗，往往最后在成本的控制及質(zhì)量把關(guān)上很不盡人意。開發(fā)產(chǎn)品分析長沙精裝房開發(fā)產(chǎn)品涉及洋房別墅（早期的威尼斯碧桂園）、普通住宅、小戶型公寓、酒店、寫字樓等各類產(chǎn)品形態(tài)，多以普通住宅和小戶型公寓為主，占市場開發(fā)量的90%以上；返租形式的酒店或酒店式公寓項目今年也屢屢呈現(xiàn)，精裝純寫字樓特別是高檔次的精裝寫字樓項目寥寥無幾，洋房別墅類產(chǎn)品也僅有早期的威尼斯碧桂園。由此可見長沙房地產(chǎn)市場對精裝房的開發(fā)始終處在一種較為審慎的狀態(tài)，缺少高端精裝產(chǎn)品。裝修檔次分析通過調(diào)查理解到現(xiàn)在長沙精裝房的裝修原則報價多為800-1600元/平米之間，裝修檔次普通；同一項目裝修風格基本雷同，多以當代簡約風格為主，一種戶型就只有一種裝修方案，沒有其它選擇。裝修內(nèi)容基本上都是墻面、地面、廚、衛(wèi)加部分簡樸燈飾，大部分不含家具、家私、電器，故業(yè)主入住后普通都還需進行二次裝修或裝飾。但隨著精裝房項目的不停涌現(xiàn)，競爭加劇，部分精裝小戶型公寓產(chǎn)品也逐步將配備部分或全套家具家私電器作為提高產(chǎn)品附加價值，增加市場競爭力的重要手段，如融科檀香山和珠江花城S公館的小戶型公寓都配備了全套的家私家電，真正做到了拎包入住，其它如萬科精裝產(chǎn)品都設(shè)有鞋柜、衣柜等收納家具，上東萊克辛頓和東塘瑞府的小戶型公寓也都贈予了部分家電。（三）精裝房銷售狀況分析銷售量分析（近1年來）通過調(diào)查理解長沙精裝房的銷售呈現(xiàn)一枝獨秀的局面，即品牌大開發(fā)商開發(fā)的住宅精裝產(chǎn)品獨領(lǐng)風騷，特別是整社區(qū)普通住宅精裝項目的銷售狀況都比較抱負，如萬科、恒大、中海等大公司旗下的系列產(chǎn)品，無論是在市場高漲期或是平穩(wěn)期還是疲軟期，銷售狀況都遠遠優(yōu)于其它項目，即便是在現(xiàn)在的市場行情下，單次開盤的銷售率基本都能達成70%以上。相反某些零碎的作為項目中嘗試性的精裝房開發(fā)的產(chǎn)品甚至精裝小戶型公寓在現(xiàn)在的市場行情下都面臨巨大的銷售阻力，銷售量局限性40%。甚至于諸多開發(fā)商最后不得取消精裝房，回歸毛坯房，如望興F1站在宣傳中曾號稱為梅溪湖首發(fā)精裝公寓，但在現(xiàn)在低迷的市場行情下最后棄精裝改毛坯，以均價7288元/平米入市。銷售價格分析長沙精裝住宅的銷售均價普通在6000-9000元左右，少量如萬達、運達、華遠等開發(fā)的高端精裝產(chǎn)品售價達成了左右；精裝公寓的銷售均價基本在7000-11000元左右?？驮捶治鼍b住宅的客戶群普通以初次置業(yè)和調(diào)節(jié)型置業(yè)的剛需族為主，普通為異地在長工作或生活的人員，長沙本土居民相對較少，對房屋的居住功效最為看重，對裝修的實用性、品質(zhì)盼望值較高，故多選擇品牌開發(fā)商開發(fā)的精裝產(chǎn)品，交房入住的比例也相對較高，如恒大名都一年內(nèi)交房率達90%以上；而公寓類產(chǎn)品則多以投資客為主，對居住功效以及裝修品質(zhì)規(guī)定不高，重要關(guān)注投資回報和出租率，故對產(chǎn)品的選擇較廣，不局限于開發(fā)商品牌。（四）長沙市精裝房售后服務現(xiàn)狀分析現(xiàn)在長沙精裝房正在發(fā)展階段，精裝房的的檢查原則沒有統(tǒng)一，售后服務優(yōu)劣不一，解決糾紛很大。諸多開發(fā)商是承包給裝修公司，保修期大致在1-3年，因此在交房后客戶實際使用中不停有精裝房售后的負面消息傳出，也造成了部分客戶對精裝房的售后服務表達擔憂和失望，在一定程度上也將影響后續(xù)樓盤的銷售。品牌大開發(fā)商普通都是直屬物業(yè)管理，故對裝修質(zhì)量的維護與質(zhì)量糾紛解決能夠直接面對，并能快速解決，因此盡管屢屢有質(zhì)量事件曝光，但對后期銷售影響并不大。（五）精裝房樣板項目分析住宅類產(chǎn)品恒大系列：項目名稱恒大綠洲片區(qū)武廣新城占地面積萬平米總建筑面積萬平米精裝主力戶型79-139平米同意預售套數(shù)2858套銷售比率98%開盤時間底毛坯主力戶型無同意預售套數(shù)無銷售比率——開盤時間——銷售模式自銷物管公司金碧物業(yè)精裝戶型點評戶型有2*2*1、3*2*2、3*2*2+多功效房以及4*2*2，以三房二廳為主，設(shè)計多樣，面積檔次分布均勻，選擇余地大，2房的有79平和85平兩種，3房的則分為99平，106平、112平、124-127平、136平、153平多個戶型，四房的為150平；戶型內(nèi)部布局緊湊，功效分區(qū)明顯、實用，但設(shè)計普通，無入戶花園或空中花園，贈予面積不大；樓棟基本為2梯4戶的“工”字型設(shè)計，通透性效果不佳。銷售價格底均價5400-5700元，2月均價6050元，5月6800元，8月6500-6900元，1月6180元，2月6800-7300元，5月7700元主打廣告語開盤必特價，特價必升值！重要宣傳點為：價格和促銷營銷特點多以住宅開發(fā)為主，開盤前中心樣板園林、多樣精裝樣板房竣工，開盤即進行實景體驗式營銷；2、價格低開高走，初次開盤后立刻大幅度提價；推盤節(jié)奏緊密，滾動推盤（即每期分批推，前批未售完的滾動進入下批推；每期未售完的再重新整合包裝作為新批次推）快進快出的銷售目的，抗市場風險能力較強，在市場低迷期采用的是縮減推盤量，延長開發(fā)周期的手段，故價格較為堅挺，無明顯降價。營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏、活動）1、-6-24恒大綠洲123-156㎡雙景豪宅，今天限10套最高優(yōu)惠10萬元/套，送1600元/㎡豪裝。2、-6-10恒大綠洲5期開盤熱銷，徇眾加推，123-154㎡雙景豪宅，送1600元/㎡豪裝，前10名額外特別95折3、-4-14恒大綠洲2期新推20套湖山豪宅，135-171㎡最高優(yōu)惠44萬元/套，送1600元/㎡豪裝。4、-3-24恒大綠洲3期，26日隆重開盤，首度推出123-154㎡雙景樓王，南北通透，送1600元/㎡豪裝。開盤額外特別82折。5、-2-11恒大綠洲新年大優(yōu)惠新推“時代公館”組團最高優(yōu)惠33萬/套，送1600元/㎡豪裝，每天前20名額外79折優(yōu)惠。6、-1-20長沙恒大綠洲2期歲末讓利僅限10套一口價，最高優(yōu)惠達30萬元，送1600元/㎡豪裝。7、-11-26恒大綠洲武廣國際11月28日隆重開盤，88㎡二房，99—125㎡三房，139—290㎡四、五房，最高優(yōu)惠20萬，享有6重禮，送1600元/㎡豪裝，開盤而外優(yōu)惠86折。-10恒大世界城即將隆重開盤，最高優(yōu)惠21萬，享6重禮，送1600元/平米豪裝，開盤額外特別86折。-10恒大綠洲紐約東方即將開盤，最高優(yōu)惠22萬，開盤額外85折，送1600元/平米豪裝?，F(xiàn)推88平米稀缺二房，99－125平米舒適三房，139－290平米闊綽四房五房。10、-9-29恒大綠洲“浦東豪庭”黃金周榮耀開盤，開盤認購額外89折，送1600元/㎡豪裝，再享國慶5重禮。另有88㎡兩房、99-125㎡三房、139-290㎡四房五房，特享20套一口價，最高優(yōu)惠18萬/套，送1600元/㎡豪裝11、-6恒大綠洲推出半島美墅5480元/㎡起，送1500元/㎡豪裝；恒大綠洲領(lǐng)袖國際即將隆重開盤，5480元/平米起，送1500元/平米豪裝。12、-5一期尾房快售均價7400元/㎡。二期23#、24#棟5月中旬開盤，VIP88折優(yōu)惠。13、4月13日“恒大春季房博會”恒大地產(chǎn)集團長沙公司率旗下四個項目聯(lián)袂推出“萬套讓利5重禮”。在“恒大春季房博會”期間，購房優(yōu)惠最高優(yōu)惠37萬元;老業(yè)主介紹新客戶成功認購，贈予一年物業(yè)管理費和1000元購物卡，新客戶認購額外98折;除此之外，還可享有準時簽約98折，看樓送禮等活動14、-3全新加推17號棟認籌額外88折。87-139平米精裝豪宅，262-292平米湖景樓王，送1500元/㎡豪裝。15、-2均價6000元/㎡，全新加推湖景樓王，80-127㎡精裝戶型262-292㎡湖景豪宅。16、7月啟動以“獻一份愛，暖萬人心，傳中國情”為主題的“恒大慈善萬人行”活動1、9A精裝原則，裝修報價1500-1600元/平米，具體以下：裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺陽臺地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預留上下水管玄關(guān)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆客廳地面仿實木地板、造型燈、墻面和頂面為墻漆餐廳地面仿實木地板、造型燈、墻面頂面為墻漆臥室地面仿實木地板、吸頂燈、墻面頂面為墻漆廚房鋁扣板集成吊頂（帶照明）、、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛巾架、廁紙盒其它部位無裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙嘉寶莉、三棵樹、紫荊花瓷磚冠珠、馬可波羅、薩米特、金意陶瓷磚板材世友、大自然地板廚具、衛(wèi)具雅科波羅櫥柜、老板或華帝抽油煙機、奧普排氣扇、科勒潔具、金莎麗淋浴隔斷、熱水器五金、燈具帝朗衛(wèi)浴五金、摩恩龍頭、迪寶燈飾電線、開關(guān)、面板興樂電纜、松下開關(guān)、西門子電箱門紅褐色步陽、騰龍入戶門、高級木飾面室內(nèi)門，陽臺高級鋁合金門、高利門鎖窗高級鍍膜鋁合金窗，飄窗臺配天然是臺面家具無電器、設(shè)備除廚房三件套外其它無其它奧的斯電梯精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，全部項目均由深圳廣田裝修公司負責裝修工程施工；客戶與開發(fā)商訂立買賣合同，裝修原則作為買賣合同附件；由開發(fā)商負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期2年。恒大精裝房點評恒大精裝房產(chǎn)品線分為五大系列精品品牌：產(chǎn)品系列位置產(chǎn)品類型產(chǎn)品特點客戶群恒大金碧天下都市外圍別墅為主休閑、度假、娛樂、規(guī)模大公司家、政府高官恒大華府都市核心高層、小高層空中花園、空中別墅等豪華產(chǎn)品都市白領(lǐng)、公司高管恒大城城郊結(jié)合部高層、小高層中大型豪華居住區(qū)改善型客戶群體恒大名都都市郊區(qū)高層、小高層大型中檔品質(zhì)居住社區(qū)初次置業(yè)、首改客戶恒大綠洲都市郊區(qū)高層、小高層大型中檔品質(zhì)居住社區(qū)初次置業(yè)、首改客戶現(xiàn)在在長沙開發(fā)的恒大樓盤，除了金碧天下系列外，其它四大產(chǎn)品線都涵蓋了，并且都是根據(jù)各項目所處的區(qū)位特點，按照各大產(chǎn)品系列的特點、檔次進行開發(fā)，產(chǎn)品定位精確，開發(fā)、銷售模式成熟，充足運用本身優(yōu)勢，通過項目快速流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生規(guī)?；?，快速占領(lǐng)二三線都市市場，故每個項目的銷售狀況都體現(xiàn)不俗。但恒大精裝產(chǎn)品存在設(shè)計雷同、研發(fā)單薄、品質(zhì)普通等局限性；產(chǎn)品形態(tài)單一，多以中檔次的住宅產(chǎn)品為主。萬科系列：項目名稱金域華府三四期片區(qū)武廣占地面積42萬平米總建筑面積80萬平米精裝主力戶型90-130同意預售套數(shù)814銷售比率72%開盤時間毛坯主力戶型洋房143-184同意預售套數(shù)84銷售比率43%開盤時間精裝戶型點評本期產(chǎn)品僅2種戶型，90平米的2*2*1+2陽臺+空中花園和126平米左右的3*2*2+2陽臺+花園，采用萬科獨創(chuàng)的十字單體構(gòu)造，充足確保了高層住戶每戶的通透性和采光效果；單個戶型布局緊湊，方正，基本都采用落地飄窗，增大了戶室內(nèi)的使用空間，分攤較低%，贈予面積較大，贈予比例達10%；但戶型太過單一，選擇性不強銷售模式代理（代理公司：中原、世聯(lián)）物管公司萬科物業(yè)銷售價格精裝房：開盤均價8500元，12月7800元，1-2月7300元，最低點6800元，3月中旬后來始終維持在7500元左右；毛坯洋房：均價基本維持在元的水平，位置特別差的在9600元/左右主打廣告語每天少抽一包煙多買萬科一間房/90萬=萬科精裝大四房重要宣傳點：戶型、性價比營銷特點樣板房+實景樣板園林體驗重產(chǎn)品設(shè)計與研發(fā)，強調(diào)性價比產(chǎn)品形態(tài)多樣，涵蓋了普通住宅、公寓、洋房、商業(yè)等多個產(chǎn)品類型，消費群體廣泛萬科物業(yè)管理品牌響亮，業(yè)主滿意度高近一年內(nèi)促銷頻繁，主動降價，以價換量營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏、活動）1、向著陽光奔跑”——長沙萬科運動季啟幕，陽光關(guān)愛主題活動也即將拉開帷幕。萬科金域華府主動響，精心籌辦的“空碗記”公益活動將于5月5日隆重啟幕?！翱胀胗洝惫婊顒哟蟾懦掷m(xù)13周。整個活動內(nèi)容豐富，形式多樣，大致分為三個階段：第一階段現(xiàn)場捐贈，捐贈物品不設(shè)限，來萬科金域華府社區(qū)即可捐贈。第二階段義工活動，屆時金域華府將公開招募義工，舉辦多個義工活動。第三階段親民團購，團購活動由萬科舉辦，整個團購活動所得款項全部用于購置圖書，將與捐贈物品一起，送到需要它的地方。另外但凡參加團購的業(yè)主還將獲得本次公益活動的紀念品一份。2、-5-30萬科金域華府直奔四房置業(yè)計劃，主推126㎡四房，約7米寬廳，雙套間設(shè)計，超大景觀陽臺，200米樓間距，暢享四房生活。新品92㎡，127㎡房源在售，折后均價7500元/㎡，全款享97折，按揭享99折。3、5月26日，由長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會為主管單位，長沙市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會、長沙市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的高鐵都市發(fā)展論壇在萬科?金域華府售樓中心隆重舉辦。4、-5-3萬科金域華府，房交會期間三重特惠，凡房交會期間成功購房者，可享有總價98折優(yōu)惠，3天內(nèi)簽約額外優(yōu)惠1%，老帶新客戶則能夠各享有一年的物業(yè)管理費。5、5月1日，萬科金域華府體驗館正式對外開放，現(xiàn)場同時舉辦“志愿者的征途—萬科金域華府體驗館開放絕對私享盛宴”活動6、萬科金域華府4月27日推墅境樓王二批，主推戶型90-126平米三房、四房。7、-3-27萬科?金域華府90-126㎡墅境樓王一批組團火爆開盤，蟬聯(lián)雨花區(qū)熱銷樓盤榜首，二批誠意登記中，敬請親密關(guān)注。8、-3-20萬科金域華府新推92平米、172平米房源，折后均價7500元/平米。全款97折，按揭99折。另外有140-200平米別墅，預計3月底開盤，VIP認籌1千抵1萬。9、-2-28萬科金域華府3期悅府90-126㎡墅境高層首批開盤即罄，現(xiàn)在90平米的舒適3房、126平米闊景4房火爆加推，敬請關(guān)注。10、-1萬科金域華府新品90-126㎡精裝高層誠意登記中，同時尚有140-200㎡臻品美墅，現(xiàn)在預存1千享1萬，預計3月底開盤！起價7300元/平米，均價7800元/平米，最低91折優(yōu)惠。11、-12-21萬科金域華府三期【悅府】90-126㎡精裝高層，年終特惠，每日三套特價房。三期【花園墅院】140-200㎡臻品美墅，12月22日純美樣板房全城綻放，vip誠意客戶登記中。12、-11萬科金域華府三期悅府，90平米3房，126平米4房，精裝高層熱售中。團購人數(shù)滿200人，享有92折優(yōu)惠。同時還能參加交1000元抵一萬元的優(yōu)惠13、-11-2萬科金域華府三期【悅府】初次開盤熱銷，99萬精裝四房，廳高7米，新品加推中！14、-10萬科金域華府10月22日萬科第三季之“恐龍真骨”與“變形金剛”時空展舉辦。15、-10項目三期現(xiàn)在VIP認籌，開盤可享98折，主推90-126平米單位，均價8500元/平米。1、精裝原則：1500元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺陽臺地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，預留上下水管玄關(guān)地面瓷磚，墻面頂面為墻漆，配鞋柜+石材臺面客廳地面仿實木地板、吸頂燈、墻面和頂面為墻漆餐廳同上臥室地面仿實木地板、吸頂燈、墻面和頂面為墻漆、配衣柜、飄窗臺已改為落地廚房鋁扣板集成吊頂（帶照明）、、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂、地面墻面為瓷磚、潔具（座便器）、浴霸、淋浴頭、浴室柜套裝、毛巾架、廁紙盒其它部位空中花園已改造成房間，只是未配備衣柜裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙多樂士，乳白色瓷磚蒙娜麗莎板材圣像/德爾廚具、衛(wèi)具方太廚具、摩恩潔具、老板抽油煙機五金、燈具歐普燈具電線、開關(guān)、面板西門子電箱，其它品牌不詳門高級鋼制入戶門，戶內(nèi)定制深色木門窗高級鋁合金窗家具鞋柜、衣柜電器、設(shè)備廚房小家電、熱水器，其它無其它2、精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，全部項目再由各區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)公司選擇對應的裝修公司負責裝修工程施工；客戶與開發(fā)商訂立買賣合同后另再訂立一份委托裝修合同；由開發(fā)商負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期2年。3、萬科精裝房點評萬科房產(chǎn)旗下產(chǎn)品線豐富，涵蓋了普通住宅、公寓、洋房別墅、寫字樓等等多個形態(tài)，在長沙現(xiàn)在已開發(fā)的精裝房項目就涉及普通住宅、小戶型公寓、洋房，代表作品：普宅類有萬科城、萬科金域藍灣；小戶型公寓有萬科金色家園、萬科金域華府鉑客公寓；洋房類有西街花園，萬科城花園墅院。萬科的產(chǎn)品重視產(chǎn)品設(shè)計，對建筑整體布局及戶內(nèi)空間的運用極其講究，且多以細節(jié)見長，如精裝房裝修充足考慮了家庭收納功效，將收納空間納入硬裝修菜單，按人體工程學原理設(shè)立了不少鞋柜、衣柜等，產(chǎn)品品質(zhì)過硬，口碑較好。但由于底開始的萬人團購活動掀起的萬科“降價潮”以及2月暴發(fā)的萬科“毒地板”事件，使萬科這一老牌開發(fā)商飽受銷售者質(zhì)疑，品牌名譽急劇下滑，不得不審慎實施“以價換量”的銷售方略，維持價格和銷量的穩(wěn)步增加。綠地系列：項目名稱綠地公館片區(qū)新南城占地面積65545平米總建筑面積萬平米精裝主力戶型公寓47-76住宅90-140同意預售套數(shù)696銷售比率%開盤時間毛坯主力戶型80-140同意預售套數(shù)216銷售比率81%開盤時間精裝戶型點評小高層全板設(shè)計，南北通透，采光效果好；戶型種類多樣，共有近20種戶型，面積配比合理，戶型有80平米的2*2*1+2陽臺、80平左右的2*2*1+1、84平的2*2*1+2+1花園、92-98平2*2*2+2+1花園、122平3*2*2+1+1、1444平3*2*2+1+2花園、158平4*2*3+1、166平4*2*3+3陽臺、49平1*1*1+1、54-66平1*2*1+2、67-75平1*2*1+1+1書房；戶型室內(nèi)布局緊湊，特別是二期戶型贈予面積較大，運用率高，分攤僅12%—16%，贈予比例卻高達13%—17%。但100平米下列戶型都存在窄開間，長進深的弊端，甚至有些戶型長寬比達成了2:1，比例很不協(xié)調(diào)，部分功效區(qū)布局、尺寸等也不太合理，如衛(wèi)生間正對入戶門，餐廳成為過道等，造成戶型居住舒適度減少，空間運用度不高。銷售模式自銷物管公司長沙新里物業(yè)銷售價格6月開盤時成交均價8500-9000元/平米，7-8月價格略有下降為8300-8500元，9月后來根據(jù)所推盤產(chǎn)品不同，同批次產(chǎn)品價格差別較大，均價從8200-9400不等（靠公路的小戶型價格便宜，靠社區(qū)中心園林的大戶型定價較高，價差最大達成了1000元/平米左右），底開始嘗試推出部分小戶型公寓毛坯產(chǎn)品均價6400元/平米，到5月二期集體轉(zhuǎn)型為毛坯房，成交均價6400-6500元/平米，已推出3棟，6月初又新推2棟80-144平米的毛坯房產(chǎn)品主打廣告語省府核心雙地鐵口海派全裝修“詩意棲息之地”營銷特點分批推盤，節(jié)奏緊密，短蓄客，密開盤，少量多次，循環(huán)加推；根據(jù)市場行情及時調(diào)節(jié)開發(fā)方略和定價方略，棄精裝改毛坯，高開低走，價格主動回歸理性，大幅度帶動了二期產(chǎn)品的銷售營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏）綠地公館二期15、16#毛坯新品6月2日即將隆重開盤，80-140㎡板式二房、三房、四房，湖南首批二星綠色建筑，享免費太陽能入戶，開盤即享重磅優(yōu)惠。綠地公館二期90㎡-140㎡毛坯新品“價”臨，5月5日特惠開盤！90㎡三房禮獻奔三路上的80后！房交會期間，一期特價房額外優(yōu)惠元，沒有執(zhí)行特價房的房源與即將推出的毛坯新品額外優(yōu)惠1個點。綠地公館二期90—140㎡毛坯臻品，4月29日VIP全城招募，VIP3萬抵5萬火熱進行中!11層醇板式、全通透洋房院落毛坯臻品，海派原味生活即將啟動。綠地公館，二期90—140㎡毛坯臻品“綠色生活俱樂部”入會火熱登記中，憑身份證即可申請入會，可享有1﹪總房款優(yōu)惠。另外綠地集團20周年慶，綠地公館宴請全城，萬人觀影，綠色生活隆重啟動!綠地公館二期90-140平米毛坯房源即將面世，加入綠色生活俱樂部可享開盤一種點的優(yōu)惠。綠地集團二十周年慶，萬人觀影活動進行中，每天限發(fā)100張電影票先到先得，活動時間4月18-30號。-4綠地公館10棟加推毛坯47-76平米一至兩房，另外在售56-160平米全裝修房源，均價9500元/平米，全款折，按揭99折-3綠地公館，省府旁雙地鐵口公寓，49～76㎡魔力公寓搶購中，1房變2房、變3房溫暖婚房。現(xiàn)少量三房四房感恩特惠，限時限量搶購。中心現(xiàn)場，為到訪客戶特別設(shè)立了超有創(chuàng)意的真人版互動游戲——“憤怒的小鳥”，只要擊中指定目的就能獲得驚喜獎勵.-3綠地公館88號大街，芙蓉路雙地鐵黃金商鋪推－平米多個面積商鋪，，萬元/平米起?！本G享家園，俏佳人”周末主題活動，于綠地公館海派營銷中心濃情上演，到訪客戶以家庭為單位均可獲贈小盆栽一份，女嘉賓還可獲得精美手機掛飾一條，活動現(xiàn)場“烤餅干DIY”。-2綠地公館，海派3G全裝修LIHO公寓全城首發(fā)，春節(jié)置業(yè)優(yōu)惠活動火熱進行中。情人節(jié)“龍”情蜜意，綠地公館3G小戶新春鉅獻，綠地公館舉辦“愛的盛宴”活動，和親愛的她一起制作手工玫瑰，DIY浪漫愛情巧克力吧！憑報廣、短信上門，每日前五十名即可獲贈情人節(jié)浪漫禮物。-11綠地公館50-160平米精裝一至四房在售，本期還剩30套，均價9500元/平米，全款折。下期預計明年推出。-10-23房交會期間三天內(nèi)簽約99折；一次性付款可享折；購房最高可獲20800元家電基金；5人以上團購可享99折優(yōu)惠；老帶新均可減免一年物業(yè)管理費；購房可參加抽獎活動。綠地公館一期三批9月25日開盤，主推75-116平米新品二至四房，VIP認籌中-9-9綠地公館一期二批房源火爆熱銷，解籌率高達90%。項目本次推出的為4、7號棟的90㎡三房、120多㎡三房、160多㎡四房等全裝修住宅。一起三批樓盤即將感恩加推。綠地公館8月25日二批認籌辦VIP卡享2個點的優(yōu)惠，共推出109套房源，90-160平米的三房和四房，高端海派全裝修官邸。綠地公館6月11日隆重開盤，主推49-166㎡戶型。綠地公館誠意登記升級VIP卡活動，6月5日濃清啟動。-5-20綠地公館誠意登記火爆進行中，享“日進斗金”額外優(yōu)惠大禮。綠地公館海派地體驗中心4月9號正式開放，恭迎閣下蒞臨品鑒。1、精裝原則：1500-元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺地面地磚、墻面頂面乳膠漆玄關(guān)地面地磚、墻面頂面乳膠漆客廳地面地磚、墻面頂面乳膠漆餐廳地面地磚、墻面頂面乳膠漆臥室地面復合木地板、墻面頂面乳膠漆廚房鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁、淋浴間、浴室柜套裝、浴霸、排氣扇其它部位裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙品牌不詳瓷磚諾貝爾板材菲林格爾廚具、衛(wèi)具喜組合櫥柜、老板出具五金、燈具不詳電線、開關(guān)、面板不詳門不詳窗鋁合金窗，雙層中空玻璃家具無電器、設(shè)備無其它無2、綠地精裝房點評：客觀上來講綠地公館的精裝房開發(fā)是個失敗的案例，精裝房定價較高，遠高于周邊毛坯房3000元/平米，在市場高漲的狀況下，可通過精裝房提高產(chǎn)品附加值，拉伸售價；但在市場行情疲軟的狀況下，高定價的精裝房必然會被市場剛需客群所拋棄，銷售受阻。好在作為大品牌的綠地并未固化，二期堅持以市場為導向，以銷售為最后目的，毅然變化開發(fā)模式，啟動毛坯房，去掉精裝房的層層華麗外衣，回歸住宅本質(zhì)，銷售率立立刻升。中海系列：項目名稱中海國際社區(qū)片區(qū)岳麓占地面積36萬平總建筑面積130萬平精裝主力戶型82-160同意預售套數(shù)2068銷售比率30%開盤時間11月毛坯主力戶型——同意預售套數(shù)——銷售比率——開盤時間——精裝戶型點評戶型多樣，面積區(qū)間合理，有84平的2*2*1+1、93—96平的2*2*1+2陽臺、110平左右的2*2*2+2+1花園、123—143平的3*2*2+2+1花園、160平左右的3*2*2+2+1花園+1更衣室；2梯4戶或2梯三戶高層塔樓，分攤較高達20%，造成戶型面積偏大，但由于戶型多設(shè)計了大落地窗、大陽臺、空中花園，贈予面積較高，達13%—17%，故戶內(nèi)功效區(qū)尺度舒適，運用率高。銷售價格自開盤以來，銷售價格平穩(wěn)，成交價基本保持在6200-6500之間，但樓棟定價差距甚大，定價不合理，臨靳江河沿線定價均在8000元以上，最高達9000元，差價近3000元/平，故樓棟銷售不均衡，拉低了整體銷售率。銷售模式自銷物管公司中海物業(yè)主打廣告語境無界心致遠營銷特點重前期品牌宣傳和整體形象包裝；分棟推盤，把控節(jié)奏；品牌開發(fā)商+品牌物管合力打造高品質(zhì)；營銷活動豐富營銷動態(tài)（營銷節(jié)奏）1、-5-28中海國際社區(qū)7000畝洋湖濕地，360度全景組團持續(xù)熱銷。百萬城邦首批商鋪30-265平米，僅52席全城爭藏?，F(xiàn)在84-160平米全供暖精裝，購房享9折優(yōu)惠，最低價5900元/平米，均價6900元/平米。項目共分四期推出。2、-5-3中海國際社區(qū)現(xiàn)在在售1期房源，84-160平米全供暖精裝，購房享9折優(yōu)惠，最低價5900元/平米，均價6900元/平米。項目共分四期推出。3、中海國際社區(qū)7000畝濕地、360°全景組團【臻觀】磅礴登場。4月29日實景樣板間隆重開放，恭迎品鑒。五一環(huán)球風情.歡樂嘉年華活動4、四月長沙中海國際社區(qū)舉辦了首屆洋湖垸濕地公園風箏節(jié)，14日、15日洋湖垸濕地公園風箏節(jié)正式拉開序幕。5、中海國際社區(qū)將于3月29日開盤，推金楠街4號棟、9號棟，4號棟主推95-110平米玲瓏空間，享用數(shù)萬平米立體園林盛宴，9號棟直面7000畝濕地公園，推95-125平米N+1精品空間。6、、中海國際社區(qū)3月下旬推出金楠街4棟、9棟，面積區(qū)間為84㎡-125㎡，起價5800元/平米，3月7日起繳納5000元誠意金登記，即可享有額外98折優(yōu)惠。誠意金登記期間尚有精美禮物派送活動。7、-3-5中海國際社區(qū)在售82-160平米兩房到四房，起價6000元/平米。全款可享97折，按揭98折，另有2萬享3萬的優(yōu)惠。售樓部樓上有精裝樣板間可看8、-1中海國際社區(qū)，現(xiàn)即將出售一期2棟新品單位，繳納5千元整誠意金登記，即可享有一期金楠街2棟開售當天5千抵2萬認購優(yōu)惠，預計5800元/平米起價，帶1600元/平米精裝修。春節(jié)業(yè)主答謝活動9、-12中海國際社區(qū)，一期推出的24棟30－33層高層住宅，主力戶型面積在82-160平米，全供暖精裝樣板房綻放，預計6000元/平米起帶1600元/平米豪裝，2萬享5萬認籌優(yōu)惠。10、中海國際社區(qū)上周熱售80套房源，一期推出24棟30－33層高層住宅，主力戶型面積在82-160㎡，均價6800㎡，全供暖精裝名品樣板房綻放。11、-11中海國際社區(qū)0731看房車優(yōu)惠：6000元/平米起價，售樓部折扣基礎(chǔ)上0731看房團額外優(yōu)惠1個點12、-10中海國際社區(qū)10月30日現(xiàn)場舉辦“緣聚萬圣節(jié)，情定中海國際社區(qū)——潮流男女浪漫尋緣之旅長沙站”主題活動。13、中海國際社區(qū)10月1號營銷中心開放，主推80-160平米房源。14、8月8日晚中海地產(chǎn)長沙洋湖垸項目案名正式揭曉：中部首座、全國第九座“中海國際社區(qū)”品質(zhì)大盤登陸長沙。1、精裝原則：1600元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺地面地磚、墻面頂面乳膠漆、陽臺采用通透鋅鋼欄桿玄關(guān)地面地磚、墻面頂面乳膠漆客廳地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線餐廳地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線臥室地面復合木地板、墻面頂面乳膠漆廚房鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁、淋浴間、浴室柜套裝其它部位裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙多樂士、立邦、來威瓷磚博德板材無品牌介紹廚具、衛(wèi)具林內(nèi)廚具、東鵬衛(wèi)具五金、燈具摩恩電線、開關(guān)、面板不詳門入戶門為鋼制防盜門、成品木門帶鎖、廚房嵌玻璃木框門窗鋁合金窗框，中空節(jié)能玻璃、復合石材窗臺板家具無電器、設(shè)備熱水器、廚房小家電其它全屋均設(shè)有暖氣片2、精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，由專業(yè)裝修裝修公司出具設(shè)計方案、裝修施工打包給施工單位；客戶與開發(fā)商訂立買賣合同，裝修原則作為買賣合同附件；由物業(yè)公司負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期2年。3、精裝房點評總體來說中海精裝房裝修品質(zhì)普通，交房原則不清晰，重主體建筑，輕裝修設(shè)計，造成其在各地開發(fā)的精裝樓盤都屢屢陷入“質(zhì)量門”事件，裝修質(zhì)量粗糙，售后整治跟不上，品牌形象飽受消費者質(zhì)疑，以致在長沙開發(fā)的中海國際社區(qū)項目過程中大打品質(zhì)牌，甚至將作為集團品質(zhì)年。珠江地產(chǎn)項目名稱珠江花城四期片區(qū)開福區(qū)占地面積61萬平總建筑面積100萬平四期14萬平精裝主力戶型76-140（普宅）40-58（公寓）同意預售套數(shù)1206(住宅834,套，公寓372套）銷售比率70%(住宅)25%（公寓）開盤時間(住宅）(公寓）毛坯主力戶型——同意預售套數(shù)——銷售比率——開盤時間——精裝戶型點評戶型種類多樣有76-82平的2*2*1+1+1入戶花園、90平米的2*2*1+2+1入戶花園+1空中花園、120平米的3*2*2+1+1入戶花園、126平米的3*2*2+2+1入戶花園、143平的3*2*2+3+1入戶花園+1空中花園+衣帽間、40-43平米的1*1*1+2、58平米的1*2*1+2陽臺，皆為18-32層2梯3戶或4戶的塔樓，戶型布局方正，面積適中，配比合理每戶都是落地飄窗設(shè)計，陽臺、花園面積大，贈予比例高銷售價格普通住宅開盤時均價7300元/平米，現(xiàn)在7000-7200元/平米，略有下降；公寓均價8000元/平米銷售模式自銷物管公司珠江物業(yè)主打廣告語恣由恣在恣我營銷特點醇熟社區(qū)，實景樣板呈現(xiàn)產(chǎn)品定位精確，包裝宣傳風格同意，一期至四期都延續(xù)浪漫、精巧、唯美的風格，對年輕剛需族和首改族很有吸引力開發(fā)—設(shè)計—建設(shè)—裝修—銷售—物業(yè)一條龍能更加好的控制成本和開發(fā)節(jié)奏、調(diào)節(jié)產(chǎn)品線，增強產(chǎn)品競爭力價格保持平穩(wěn)，波動幅度較小營銷動態(tài)1、-5-29珠江花城在售40、43、58平米精裝公寓，均價8000元/平方米，帶全屋家電，拎包入住，6月可交房；另在售82、120、140平米房源，均價7200元/平方米，精裝不帶家電。-4-18珠江花城雙地鐵口40-58平米S公館拎包入住，家電+家具+床品+窗簾全屋裝修，奢配雙陽臺，首付7萬起，4月21日開盤，11月交房。另有76-143平米精裝房源在售，購房最高可享10萬有優(yōu)惠。-3-22雙地鐵口品質(zhì)大盤珠江花城在售40-58平精裝小公寓，家具家電齊全，另備窗簾床品，首付七萬即送拎包即?。‖F(xiàn)在VIP卡五千抵一萬五火爆認籌中；讓您在S公館，做一種取悅于自己的S—lady。-3-15珠江花城花盛組團購置77㎡、90㎡戶型客戶，每套房可獲贈36克黃金禮金卷一張，購置120㎡以上戶型，每套可獲贈60克黃金禮金卷。老客戶介紹購房，即可贈予價值2500元品牌洗衣機一臺或黃金飾品一件，不可折現(xiàn)。5、-12-21珠江花城，四組團誠意登記中，VIP享93折另減8000元。42-56平米全成品私寓將全新上線；76-170平米城央精裝華宅同時推出。12月24—25日珠江花城特此舉辦了一場答謝業(yè)主聯(lián)歡會酬報廣大業(yè)主對珠江花城的厚愛與支持。6、-10-14房交會期間，購房即可享95折優(yōu)惠。7、-9-15珠江花城城央首席成熟精裝大盤9月22日開盤。8、-8-25珠江花城四組團花盛76-170㎡房源即將面世。AIO精裝樣板展示區(qū)9月4日將對外開放，VIP全城邀約中。1、精裝原則：1500元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺地面地磚、墻面頂面乳膠漆玄關(guān)地面地磚、墻面頂面乳膠漆客廳地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線餐廳地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線臥室地面復合木地板、墻面頂面乳膠漆廚房鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁、淋浴間、浴室柜套裝、浴霸、排氣扇其它部位裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙高級涂料瓷磚東鵬板材圣象廚具、衛(wèi)具西門子廚具、伊奈潔具五金、燈具摩恩電線、開關(guān)、面板施耐德門星月神防盜門窗鋁合金窗雙層中空玻璃家具小戶型公寓帶全套家具、窗簾電器、設(shè)備小戶型公寓帶全套家電其它2、精裝房操作模式：珠江實業(yè)集團起步于建筑承包商，歷經(jīng)26年的經(jīng)驗累積與發(fā)展，形成了“投資開發(fā)－建筑設(shè)計－工程總承包－工程建立－建筑裝修－樓房銷售－物業(yè)管理”等綜合一體化的經(jīng)營模式；客戶與開發(fā)商訂立買賣合同，裝修原則作為買賣合同附件；由開發(fā)商下屬的物業(yè)公司負責裝修質(zhì)量的售后管理，具體維護由各材料廠家負責，保修期根據(jù)各材料設(shè)備的質(zhì)保期不同而定。3、精裝房點評珠江花城作為第一種進入長沙的全精裝住宅社區(qū)，歷經(jīng)7年開發(fā)，無論從產(chǎn)品設(shè)計、精裝房質(zhì)量把控方面都越來越成熟，一、二期由于經(jīng)驗局限性曾暴發(fā)嚴重的精裝房質(zhì)量事故，遭到業(yè)主的強烈投訴，屢屢曝光于媒體，品牌形象受到嚴重影響，銷售一度受阻，一二期（共1100余套住宅）從7月即開盤銷售，歷經(jīng)4年，方才基本售完。時代地產(chǎn)項目名稱時代傾城片區(qū)岳麓區(qū)占地面積萬平總建筑面積200萬平精裝主力戶型84、117平同意預售套數(shù)768銷售比率%開盤時間12月毛坯主力戶型——同意預售套數(shù)——銷售比率——開盤時間——精裝戶型點評2梯4戶的高層塔樓，戶型有兩種，各占二分之一：二室84㎡的2*2*1+1（陽臺）+1（入戶花園）+1（多功效房）戶型，三室117㎡的3*2*1+1（陽臺）+1（入戶花園）+1（多功效房）戶型,。整體通透性較好，但是戶型種類單一，選擇性少，臥室面積較小。銷售價格底開盤時銷售均價一口價4980元/㎡，開盤后即上漲至均價5600元/㎡，樓王位置高達7000元/平米，現(xiàn)在比開盤價上漲600元/㎡。但由于戶型選擇面太窄，且價格與周邊毛坯房差距多在1000-1200元/平米以上，故銷售不暢，特別是1、2#臨中心大湖位置的樓棟，價格畸高，僅售出2套；現(xiàn)在通過折扣和活動進行促銷價格略有下降，均價在5200-5400之間。銷售模式合富輝煌、天音物管公司時代物業(yè)主打廣告語大美時代因你傾城營銷特點樣板園林+樣板房營銷節(jié)點分明、營銷活動穿插密集品牌開發(fā)商+自管物業(yè)與師大附中聯(lián)姻，買房送名校學位低開高走，開盤后漲價幅度過大，且采用精裝修定價較高，故在市場低迷的狀況下，銷售必然受阻營銷動態(tài)1、6月10日來屆時代傾城，一起再唱青春的歌，新組團#17號棟中軸園景全能戶型隆重加推，讓傾城音樂季場內(nèi)場外一同沸騰起來吧。另外，還準備了抽獎活動，贏取你最愛慕的T恤，尚故意外驚喜好禮IPAD2等著你！2、5月21日時代傾城草地音樂季——“老友記”，5月27日下午3點將在時代傾城前廣場夢幻大草坪再次唱響，當天新組團#17號棟中軸園景全能戶型隆重加推，5重大禮限時鉅惠3、5月20日下午3點，時代傾城前廣場夢幻大草坪，以“愛情”為主題的時代傾城草地音樂季首場表演4、-5-186月1日師大附中時代傾城業(yè)主秋季報名將截止，為感謝廣大業(yè)主的厚愛，時代傾城特在5月18、19、20日推出10套精選三房（117㎡），當天夠買均可獲贈5000元教育基金。并同期推出項目20#的少量二房房源（84㎡）。5、-5-5月13日至6月17日，每七天日下午3點將在時代傾城營銷中心前坪草地上舉辦大型草地音樂節(jié)。5月13日是“時代傾城草地音樂季”的首場活動，有愛好者可踴躍報名參加。76、-5-7時代傾城20#棟雙景房盛情推出,84-117㎡靈動N+1戶型。首付7萬起。VIP火爆認籌中，最高優(yōu)惠4萬，老帶新將獲得額外優(yōu)惠。7、-3-23時代傾城3月25日19號棟開盤，主推1-2號戶型，戶型為84和117平米的N+1戶型，精裝均價5600元/平米。VIP認籌小戶型1000抵0，大戶型抵40000。8、-12-19時代傾城12月18日已經(jīng)開盤，開盤整棟一口價4980元/平米，送1600元/平米豪裝，一次性付款額外95折。首付6萬起。9、-12-5時代傾城營銷中心和樣板房已開放，主推85平米的2+1戶型，120平米的3+1戶型。VIP火爆認籌中，12月11日相約時代傾城營銷中心，都市SUV試駕會。10、-11-14時代傾城11月19日樸樹、老狼、川子與你相約傾城，凡時代傾城VIP客戶均可獲贈2張演唱會門票并有機會秒殺約15萬元首付款。11、-11-2時代傾城首批預計推出2號、13-16號樓，約624套高層，戶型以85㎡的2+1戶型，120㎡的3+1戶型為主。線上參加“彈珠換房子”活動，獲獎者即可用一種彈珠兌換時代傾城指定房源首付款。12、-10-25時代傾城10月24日時代地產(chǎn)品牌公布會暨湖南師大附中星城實驗中學簽約典禮舉辦，凡時代傾城業(yè)主兒女，優(yōu)先入讀湖南師大附中星城實驗中學。13、-9-19時代傾城首批11月中旬即將開盤預售。預計推出2號、13-16號樓，約624套高層，戶型以85㎡的2+1戶型，120㎡的3+1戶型為主，具體價格待定。1、精裝原則：1600元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺陽臺地面瓷磚，墻面頂面為涂料，預留上下水管玄關(guān)瓷磚、燈具、墻面和頂面涂料客廳同上餐廳同上臥室復合木地板、燈具、墻面涂料廚房櫥柜、瓷磚、抽油煙機、消毒柜衛(wèi)生間瓷磚、潔具、燈具、浴霸、淋浴其它部位陽臺已隔出一間小書房裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙涂料無品牌介紹瓷磚馬可波羅板材仿實木地板廚具、衛(wèi)具方太廚具、歐派櫥柜、科勒潔具、金莎麗淋浴隔斷五金、燈具摩恩淋浴五金電線、開關(guān)、面板西蒙開關(guān)門日利門、HBS密碼鎖窗鋁合金窗框，中空雙層玻璃家具無電器、設(shè)備廚房小家電其它精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配送，在投入市場前，都需通過廣州總部設(shè)計基地“環(huán)保、人本、品味、工藝、品牌”五個維度原則的全方面考量；由深圳品牌裝修公司設(shè)計，施工均打包給建筑公司施工；客戶與開發(fā)商訂立買賣合同，裝修原則作為買賣合同附件；由物業(yè)公司負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期1年。3、精裝房點評：總體來說北京時代地產(chǎn)開發(fā)的時代傾城項目無論是毛坯建筑的主體品質(zhì)，還是室內(nèi)裝修品質(zhì)都較為精細，質(zhì)量扎實，裝修講究，但由于戶型太過單一，一期僅2種戶型設(shè)計，選擇面太窄；同時周邊毛坯房定價差別較大，從3500—4500元/平米不等，故受消費地區(qū)性的限制，精裝房的銷售并不抱負，盡管營銷活動和促銷不停，仍然不能給銷售帶來多大起色。達美D6區(qū)項目名稱達美D6區(qū)片區(qū)岳麓區(qū)占地面積萬總建筑面積46萬精裝主力戶型90-120同意預售套數(shù)116銷售比率%開盤時間毛坯主力戶型85-130同意預售套數(shù)881銷售比率%開盤時間精裝戶型點評兩種戶型：92平米的2*2*1+2+空中花園，118-119平的3*2*2+1+1入戶花園+1空中花園+衣帽間，戶型布局緊湊，方正，面積適中，半贈予大陽臺和花園，全贈予凸窗及空調(diào)飄板，贈予比例高達19%，真正做到了零公攤，性價比較高銷售價格精裝房價格始終保持在8500—9000元左右，毛坯房開盤均價7400—7500元，實際成交價在7200元左右，自3月以來通過折扣優(yōu)惠、特價房等促銷手段價格略有下降，成交均價在6950—7000元之間，且銷量減少3成銷售模式自銷物管公司達美投資主打廣告語萬畝梅溪湖，一種楷模區(qū)營銷特點重前期整體形象包裝，大打區(qū)域牌，定位梅溪湖楷模社區(qū)進入銷售階段后，重點宣傳戶型設(shè)計零公攤、高性價比，弱化定價高的劣勢循環(huán)推盤，節(jié)奏緊密，短蓄客期，高開盤頻率，一致每次推盤都能獲得較好的銷售業(yè)績價格堅挺，開盤以來少有降價或大幅度優(yōu)惠，增強了客戶信心營銷動態(tài)1、-6-10達美D6區(qū)樣板房呈現(xiàn)，VIP全程熱募中。2、-7-17達美D6區(qū)一期首批88-130㎡房源，7月23日開盤。3、-8-17達美D6區(qū)將推二批零公攤85-130平米雙公園中央美宅，VIP認籌2萬抵3萬。4、-8-26達美D6區(qū)8月27日“梅溪湖之夜”授勛慶典隆重啟動。85-130㎡零公攤雙公園中央樓王，開盤倒計時。5、-9-5達美D6區(qū)85-130㎡零公攤雙公園中央樓王9月開盤，VIP認籌2萬抵4萬。6、-9-9達美·D6區(qū)9月9日拔萃開盤，85-130㎡零公攤，雙公園中央樓王，2萬抵4萬，OIP火熱認籌。7、-9-26達美D6區(qū)一期二批開盤，火熱售罄。升級臻品、精裝樓王同時推出，VIP2萬抵6萬。8、-10-8達美D6區(qū)85-140平米精裝樓王出售，最高贈予30平米，“國慶嘉年華”活動，可參加萬元油卡抽獎活動。9、-10-2510月22日，達美D6區(qū)一批三期開盤全城熱銷，一山一湖雙地鐵，85-1３0平米全資源臻品，最高贈予達30平米，領(lǐng)跑梅溪湖藝術(shù)生活。10、-11-16達美D6區(qū)，售樓部折扣基礎(chǔ)上0731看房團額外優(yōu)惠1個點。11、-1-11達美D6區(qū)，梅溪湖雙地鐵口，上門有禮，周周贏“樂pad”。85-140㎡戶型，最高贈予30㎡達“三間房”，起價6500元/平米。12、-2-29達美D6區(qū)在售84-85平米兩房，可變?nèi)浚鶅r7400元/平米?，F(xiàn)購房即享總價減免0元的優(yōu)惠。13、-3-31達美D6區(qū)新推85-130㎡全資源臻品，戶型擁有超高空間贈予，最高贈予達“三間房”，空間靈動多變。新品火熱加推中，誠邀品鑒。14、-4-18達美?D6區(qū)85-140㎡全資源臻品，戶型擁有超高空間贈予，最高贈予達“三間房”，空間靈動多變?，F(xiàn)在新品感恩加推，誠邀您現(xiàn)場品鑒。15、4月12日在長沙市政府的特別推薦下，合肥市領(lǐng)導一行近日蒞臨考察了大河西的標桿樓盤——達美D6區(qū)。16、-5-7達美D6區(qū)1#棟85㎡-132㎡新品火熱加推，均價7400元/平方米。1、精裝原則：1200—1500元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺地面地磚、墻面頂面乳膠漆玄關(guān)地面地磚、墻面頂面乳膠漆客廳地面復合木地板、墻面乳膠漆、頂面修邊餐廳地面復合木地板、墻面乳膠漆、頂面修邊臥室地面復合木地板、墻面墻紙、頂面修邊廚房鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁、淋浴間、浴室柜套裝其它部位裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙立邦瓷磚高級品牌板材圣像廚具、衛(wèi)具老板、萬和、櫻雪、伊奈潔具五金、燈具九牧、施耐德電線、開關(guān)、面板西蒙門高級鋼木質(zhì)隔熱防火門窗鋁合金窗家具無電器、設(shè)備其它2、精裝房點評達美的精裝房開發(fā)嚴格意義上來說不能作為完整的精裝房開發(fā)，由于它未涉及到開發(fā)階段，僅僅是在營銷階段作為提高產(chǎn)品附加值的一種營銷手段，是在產(chǎn)品成型后根據(jù)營銷需要為了提高樓王產(chǎn)品售價所做的一種嘗試，從本質(zhì)上來講就是“買房送裝修”，因此量上也只做了1個單元，由開發(fā)商指定品牌檔次，打包給土建施工單位，且在銷售時裝修是以另外的裝修合同的形式體現(xiàn)的。而從市場反映來講，達美的精裝房對客戶的吸引力并不大，首先是由于精裝戶型與毛坯房戶型雷同，只是所在樓棟位置有所區(qū)別；另首先裝修品質(zhì)普通，且僅有1個單元做了嘗試，未形成規(guī)模；第三個方面精裝房與毛坯房之間存在1500元/平米左右的價差，讓原來毛坯定價就已達成7400—7500元/平米的產(chǎn)品售價更高，市場接受度有限。雙瑞地產(chǎn)項目名稱藏瓏湖上國際花園片區(qū)月湖片區(qū)占地面積33.萬平總建筑面積56萬平精裝主力戶型101-139（普宅）40-47（公寓）同意預售套數(shù)（四期）332套（普宅）627套（公寓）銷售比率%43%開盤時間毛坯主力戶型100-174同意預售套數(shù)418銷售比率%開盤時間精裝戶型點評精裝住宅戶型與毛坯房戶型基本一致，有兩種戶型，100平米的3*2*2+2，134-138平的4*2*2+2，布局緊湊，面積控制合理，2梯4戶高層，3房朝向單一，采光通風效果不佳銷售價格精裝住宅房均價8500元/平米，公寓9000元/平米，實際成交價住宅8000元，公寓8500元；毛坯房均價8000-9000元/平米，實際成交價7800-8600元/平米，由于精裝房開盤較毛坯房早六個月時間，故定價基本無差別，相反精裝房性價比更高，裝修基本等于免費贈予銷售模式代理銷售（合富）物管公司雙瑞物業(yè)主打廣告語營銷特點1、實景現(xiàn)房、成熟社區(qū)+精裝樣板呈現(xiàn)2、大打月湖公園稀缺資源牌，凸顯項目環(huán)境優(yōu)勢3、采用精裝房營銷模式，大幅度提高產(chǎn)品檔次，拉升售價營銷動態(tài)1、-1-24100-136平米精裝新品，全城預約，交2萬享有額外97折優(yōu)惠2、-3-7藏瓏湖上國際花園大美盡顯。精裝豪宅樣板房.3月5日完美綻放，VIP火熱認籌中，開盤優(yōu)惠倒計時。3、-3-9雙瑞·藏瓏Ⅳ期精裝出品，3月19日隆重開盤，100—136㎡亞洲美學精裝豪宅，樣板房品鑒中。社區(qū)成熟完善，大美盡顯。4、-5-20雙瑞藏瓏40-47㎡精裝公寓5月21日全城限量認籌。5、-6-24藏瓏湖上國際花園40-47㎡精裝公寓認籌中。VIP預存2千享1萬。100-136㎡N+1三至四房，精裝8300元/㎡，購指定房源即可最高送6萬家電基金。6、-6-25藏瓏湖上國際花園6月25日耀世開盤40-47㎡美學精裝公寓，首付6萬元起。7、-8-2藏瓏中央庭院即將開盤，102-139㎡湖院闊景大宅，買3房得5房，樣板間開放。8、-8-9藏瓏湖上國際花園VIP預存2萬獲4萬認籌中，每天前兩名認籌精裝公寓的客戶可享獲首付6萬的優(yōu)惠，40-47㎡精裝美學公寓樣板間開放。9、-8-11藏瓏102-139㎡湖上精裝闊景大宅，買3房得5房，認籌優(yōu)惠10萬，開盤倒計時，僅剩7日。10、-8-19藏瓏8月20日耀世開盤，102-139㎡精裝美宅，買3房得5房，開盤當天最高優(yōu)惠10萬元。11、-11-16藏瓏40㎡、47㎡精裝公寓折后均價8500元/平米，101-139㎡精裝大戶熱售，101平三房特惠清盤，一口價8000元/平。140-170平米毛坯新品推出，VIP認籌2萬享4萬，最高優(yōu)惠10萬。12、-12-12藏瓏40平米、47平米精裝公寓折后均價8500元/平米，101-139平米精裝大戶熱售，101平三房特惠清盤，一口價8000元/平。140-170平米毛坯新品均價8000-9000元/平米。13、-1-18藏瓏101-139平米精裝大戶熱售，均價8000-8500元/平米。140-170平米毛坯新品均價8000-9000元/平米。全款購房最高總價減7萬，按揭購房最高總價減6萬。14、-2-16藏瓏101-139㎡精裝大戶在售，起價8500元/平米。140-170㎡毛坯新品起價8000元/平米。全款購房最高總價減6萬，按揭購房最高總價減5萬。15、-3-12藏瓏湖上國際花園在售101-139平米精裝大戶，均價8500元/平米，另有毛坯房源在售，物業(yè)費元/月/平米。16、-6-11藏瓏湖上國際花園，160-315㎡“瓏璽”耀世登臨，現(xiàn)101-139㎡精裝大戶在售，均價8500元/平米。140-170㎡毛坯新品起價8000元/㎡。1、精裝原則：1600—元/平米裝修部位（裝修包含的內(nèi)容）入戶花園及陽臺地面地磚、墻面頂面乳膠漆玄關(guān)地面地磚、墻面頂面乳膠漆客廳地面仿實木地板、墻面頂面乳膠漆、電視背景墻餐廳地面仿實木地板、墻面頂面乳膠漆、天花角線臥室地面仿實木木地板、頂面乳膠漆、墻面墻紙、成品石膏角線廚房鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆帶龍頭（雙槽）衛(wèi)生間鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁（蹲廁）、淋浴間、浴室柜套裝其它部位裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號、顏色等）油漆/涂料/墻紙多樂士、三葉、華潤瓷磚東鵬、斯諾克、諾貝爾板材圣象、生活家廚具、衛(wèi)具世嘉、尚美、歐派、樂家五金、燈具九牧、法貝、科勒、TOTO、雷士、歐司朗、漢洛吉斯電線、開關(guān)、面板天基、西門子、西蒙門入戶門高級防盜門，內(nèi)門成品門窗鋁合金窗家具電器、設(shè)備其它2、精裝房操作模式：裝修材料由開發(fā)商統(tǒng)一采購、由土建施工單位打包裝修；客戶與開發(fā)商訂立買賣合同，裝修原則作為買賣合同附件；由物業(yè)公司負責裝修質(zhì)量的售后服務，保修期2年。3、精裝房點評由于藏瓏三期產(chǎn)品均價僅5500左右，故推出四期精裝房也僅是作為提高產(chǎn)品附加值，提高產(chǎn)品檔次，為價格拉升所做的鋪墊，待價格提高后即回歸毛坯房開發(fā)，因此四期精裝房與毛坯房定價基本在同一水平線上，并無多大差別。因此在現(xiàn)在的市場行情下，價格可謂是決定銷量的核心因素。開發(fā)商也并未將精裝房作為下一步產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)的重要模式，仍是以毛坯房開發(fā)為主。公寓類產(chǎn)品：項目名稱德思勤寶格麗公寓片區(qū)紅星占地面積萬總建筑面積156萬精裝主力戶型40-54平米（公寓）同意預售套數(shù)1002（已推616套）銷售比率%開盤時間-3毛坯主力戶型14-67平（門面）同意預售套數(shù)127銷售比率%開盤時間-3精裝戶型點評現(xiàn)在在售的2棟僅2種戶型，1種為朝北的40平左右的單身公寓，1種為朝南的54平左右的1*2*1+2，戶型設(shè)計單一，但布局緊湊，面積較小，適于投資。銷售價格公寓均價11000元左右，簽約優(yōu)惠總房款12%，再送全套電器，現(xiàn)在成交均價9500元/平米，74%以上銷售的是40平米的單身公寓，均價在9000元左右，總價在36萬左右，價格合理，更吸引投資者眼光；門面均價40000-60000元/平米，成交均價根據(jù)每棟位置37000-57000元/平不等。銷售模式德思勤物管公司北京世邦魏理仕主打廣告語中國中部商業(yè)中心大長沙中央商圈核心長沙最大超級購物中心營銷特點重產(chǎn)品包裝和形象推廣，立足中國中部經(jīng)濟中心，拔高產(chǎn)品形象與檔次推廣節(jié)奏與營銷節(jié)點契合緊密，計劃周密，按部就班不局限于長沙本地宣傳，充足運用武廣高鐵，加大廣深宣傳推廣力度，瞄準返鄉(xiāng)置業(yè)客群商業(yè)規(guī)劃合理，面積小，產(chǎn)權(quán)獨立，盡管單價高達5—6萬/平，仍大受市場追捧小戶型公寓產(chǎn)品面積控制較好，功效齊全，也吸引了不少投資客戶的眼光，但戶型種類相對單一，單價偏高，造成54平一房總價過高，去化速度較慢。五星級酒店（凱悅提前入駐）、韓國CJ集團、湖南衛(wèi)視的大品牌商業(yè)入駐，增強客戶投資信心營銷動態(tài)1、-5-23德思勤寶格麗公寓5月27日全城出售，首付8萬8，總價送12%，D系列53平方米全功效精裝套房限量98套，認籌倒計時正在火爆進行中。2、-5-17德思勤都市廣場即將推出的98套限量版寶格麗D系列53平方米全功效精裝公寓，首付萬，購房總價優(yōu)惠12%，再送電視、空調(diào)、洗衣機，老帶新送法國潮流之旅。參加“尋找最美童聲”搶夏威夷免費游。3、-4-25寶格麗公寓4月28日隆重開盤，推100套B系列豪裝公寓，首付6萬。省府CBD核心區(qū)域的德思勤都市廣場，4月28日如期開盤。28日凌晨3時，營銷體驗中心即排起長隊，開盤1小時，原計劃限量推出的100套寶格麗公寓宣布售罄，應現(xiàn)場購房者強烈規(guī)定，循眾加推2次，2小時大賣238套；5、德思勤都市廣場冠名的893汽車音樂電臺“尋找最美童聲”活動，已正式啟動。自16日起至5月25日，只要父母帶