中旅寫字樓管理服務(wù)方案

中旅寫字樓管理服務(wù)方案中旅寫字樓管理服務(wù)方案1、日常管理及客戶服務(wù)1.1工作程序1.1.1總服務(wù)臺(tái)接待服務(wù)(工作時(shí)間:根據(jù)實(shí)際需要A)總服務(wù)臺(tái)服務(wù)應(yīng)思想集中,精神飽滿,真誠微笑,著裝整潔,儀表、儀容端莊整潔;B)客人來到總服務(wù)臺(tái),應(yīng)及時(shí)站立,用規(guī)范原則的語言向客戶主動(dòng)招呼,熱情問候,讓人感到溫馨感;C)接待問訊時(shí),應(yīng)雙目平視客戶,用心傾聽。對(duì)能回答的要隨問隨答;對(duì)不清晰的問題和事情,不能隨便回答或輕率回答”不懂得”,應(yīng)表達(dá)歉意然后理解清晰后再回答客戶;D)在接待客戶問訊時(shí)應(yīng)按<總服務(wù)臺(tái)接待問訊記錄表>的規(guī)定認(rèn)真認(rèn)真、筆跡清晰地填寫;在接待客戶求助服務(wù)時(shí)應(yīng)按<客戶求助記錄表>的規(guī)定認(rèn)真認(rèn)真筆跡清晰地填寫,并立刻與各部進(jìn)行協(xié)調(diào),確?？蛻羟笾ぷ鞯募皶r(shí)性。負(fù)責(zé)及時(shí)將客戶求助服務(wù)工作中發(fā)生的物品跟蹤、收回、歸部;1.1.2禮儀接待站立的位置及服務(wù)時(shí)間,固定到位,流動(dòng)服務(wù),主

動(dòng)補(bǔ)位,通力合作;按規(guī)定著裝,儀表、儀容端莊整潔,精神飽滿,彬彬有禮,真誠微笑,表里如一;應(yīng)在規(guī)定場(chǎng)合站立,站立時(shí)兩腳合攏,雙手交叉在前。對(duì)客戶要主動(dòng)熱情,和藹可親,微笑服務(wù);工作中要一絲不茍,認(rèn)真負(fù)責(zé),既要堅(jiān)持原則,又要掌握靈活運(yùn)用。與安保部緊密配合,做到外松內(nèi)緊,有理有禮。1.1.3話務(wù)員的聲音代表著大樓的形象,接聽電話鈴響三聲必有應(yīng)答。按照原則的普通話(英語)和嚴(yán)格按照話務(wù)員規(guī)范用語接聽電話;禮貌、友善、愉快地應(yīng)答每個(gè)來自大樓內(nèi)外部電話;認(rèn)真傾聽客人的規(guī)定,如碰到無法解決回答的問題,須將電話轉(zhuǎn)交部門主管解決;在轉(zhuǎn)接電話時(shí),首先要認(rèn)真聽完客戶講話后再轉(zhuǎn)接,在轉(zhuǎn)接電話過程中,予以客戶適宜的闡明;接到火警電話時(shí)首先要理解清晰火情及火災(zāi)具體地點(diǎn),快速報(bào)告監(jiān)控中心;認(rèn)真做好上下班電話總機(jī)的交接工作,并有統(tǒng)計(jì)。1.1.4A)鈴響三聲必有應(yīng)答;態(tài)度誠懇,規(guī)范用語;B)接報(bào)后首先要問清保修人所處的樓層、位置、內(nèi)容、及保修人的姓名,同時(shí)要掌握精確投報(bào)時(shí)間;C)立刻打電話到綜合維修組告知報(bào)修;D)按規(guī)定認(rèn)真具體地填寫<維修統(tǒng)計(jì)表>和填寫<維修單>;E)五分鐘后電話跟蹤到綜合維修組擬定維修工與否已趕往報(bào)修現(xiàn)場(chǎng),如果還沒趕赴就再次催囑;F)碰到重大或特殊狀況應(yīng)及時(shí)向工程部經(jīng)理報(bào)告;G)認(rèn)真、認(rèn)真、具體地做好電話跟蹤回訪統(tǒng)計(jì);H)每天在17:00點(diǎn)以前收取當(dāng)天維修單,進(jìn)行整頓、分析。如發(fā)現(xiàn)在維修單上客戶對(duì)維修不滿意的,及時(shí)將信息返回到服務(wù)部經(jīng)理處,便于及時(shí)回訪;I)做好每月<維修統(tǒng)計(jì)狀況表>、<維修回訪統(tǒng)計(jì)>、<維修單>的收集整頓工作,做出統(tǒng)計(jì)分析交工程部和服務(wù)部各一份備案存檔。1.1.物業(yè)管理中心受業(yè)主/租顧客的委托,配合VIP接待工作;服務(wù)部通過<各部門工作聯(lián)系單>將VIP接待工作規(guī)定傳遞到各部門經(jīng)理處;禮儀接待員及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)在VIP達(dá)成15分鐘前就在入口處站好,準(zhǔn)備迎接;VIP到大樓,服務(wù)部做好現(xiàn)場(chǎng)管理和接待協(xié)調(diào)工作;VIP離開時(shí),服務(wù)部應(yīng)提前10分鐘告知有關(guān)部門做好歡送準(zhǔn)備工作;VIP離開時(shí),禮儀接待員應(yīng)預(yù)先站在出口處,看見VIP,應(yīng)彎腰迎送。2會(huì)務(wù)管理程序:2.1會(huì)議服務(wù)工作內(nèi)容;1、會(huì)議服務(wù)工作2、VIP服務(wù)工作部分;3、總臺(tái)服務(wù)工作。2.1.1會(huì)議服務(wù)工作部分的三個(gè)環(huán)節(jié):一、會(huì)前準(zhǔn)備。二、會(huì)議服務(wù)。三、會(huì)后清潔工作。2.1.2VIP服務(wù)工作部分的三個(gè)環(huán)節(jié):一、準(zhǔn)備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。2.1.3咨詢臺(tái)服務(wù)工作部分的三個(gè)環(huán)節(jié):一、開檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。2.2會(huì)議服務(wù)工作部分2.2.1會(huì)前準(zhǔn)備1、務(wù)員要掌握當(dāng)天全部會(huì)議時(shí)間、會(huì)議地點(diǎn)、會(huì)議規(guī)定、會(huì)場(chǎng)布置、會(huì)議參加人數(shù)等會(huì)議細(xì)則。2、服務(wù)員在會(huì)議預(yù)定時(shí)間1小時(shí)前到崗,并復(fù)查會(huì)議室內(nèi)的衛(wèi)生及會(huì)議室布置與否符合規(guī)定。會(huì)議桌面的物品鋪設(shè),地面清潔程度,衣帽服務(wù)設(shè)備,工作臺(tái)的布置等都是檢查的內(nèi)容。A、會(huì)議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。B、桌布及圍裙清潔平整無污跡。C、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。D、地面無破損、無污跡、無異味。E、衣帽車清潔無灰塵,衣架擺放整潔一致。F、工作臺(tái)擺放位置合理。G、物品鋪設(shè)整潔完全符合會(huì)議規(guī)定。3、檢查會(huì)議室的設(shè)備、燈光等狀況,如有問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告并由咨詢臺(tái)服務(wù)人員告知工程部進(jìn)行修理。A、會(huì)場(chǎng)溫度以保持22攝氏度—24攝氏度為宜。B、會(huì)議規(guī)定使用的設(shè)備到位,并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動(dòng),否則立刻聯(lián)系工程部加以解決。C、會(huì)場(chǎng)內(nèi)燈光按會(huì)議規(guī)定啟動(dòng),無損壞、無閃跳,如有問題應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)班報(bào)告,并填寫工程維修單送工程部,由工程部加以解決。4、檢查鋪臺(tái)及物品準(zhǔn)備與否規(guī)范。2.2.2會(huì)議服務(wù)1、會(huì)議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會(huì)議室門前迎候客人?？腿诉M(jìn)入會(huì)議室時(shí),服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動(dòng)打招呼和拉門,指導(dǎo)客人入場(chǎng)。會(huì)議服務(wù)規(guī)定:態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當(dāng)客人陸續(xù)達(dá)成會(huì)場(chǎng)后,服務(wù)員開始服務(wù)。A、倒水時(shí)服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上,用右手為客人倒水,若需要拿取杯子,則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1—1.5cmB、在為客人倒熱茶時(shí),服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶,站立于客人的右后方,向所要服務(wù)的客人進(jìn)行示意后,輕拿起杯子在客人身后倒水。C、如有毛巾服務(wù),應(yīng)注意將熱(冷)毛巾置于毛巾籃中,用托盤從客人的右方送上,放于客人右側(cè)的桌面上。D、服務(wù)員要主動(dòng)提供衣帽服務(wù)。2、會(huì)議進(jìn)行時(shí),服務(wù)員應(yīng)站立在門外,面朝客人進(jìn)入會(huì)場(chǎng)的方向。以解決會(huì)議期間會(huì)議室發(fā)生的突發(fā)問題。規(guī)定:服務(wù)員要采用原則的站立姿勢(shì),面帶微笑并主動(dòng)向過往的客人及酒店工作人員主動(dòng)問好。3、特別注意要主動(dòng)理解客人的需求。4、在會(huì)議過程中,每隔15分鐘左右,服務(wù)員進(jìn)入會(huì)議室為客人倒

水、調(diào)換煙缸。5、在客人會(huì)間休息期間,應(yīng)主動(dòng)為客人打開會(huì)議室的門。6、午間休會(huì),須進(jìn)行會(huì)場(chǎng)整頓工作。7、撤換會(huì)場(chǎng)中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。8、換或添加紙、筆。9、換會(huì)場(chǎng)中的毛巾。10、不得隨意亂動(dòng)客人物品。11、在結(jié)束整頓工作后,為客人鎖上會(huì)議室的門,等待會(huì)議客人到

達(dá)時(shí)再開門。12、普通狀況下,客人采用自助形式,服務(wù)人員要主動(dòng)清潔桌面,

使用托盤收取咖啡杯等器皿。13、議結(jié)束時(shí),為客人打開會(huì)議室的門。14、客人仍在本酒店用餐的,服務(wù)員應(yīng)主動(dòng)熱情地指導(dǎo)方向。15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時(shí)上交于協(xié)調(diào)員。2.2.3會(huì)后工作1、去全部臟杯子和礦水瓶等物品,將需進(jìn)行清洗的器皿交由會(huì)議后

勤組解決。2、檢查臺(tái)布、臺(tái)裙,發(fā)現(xiàn)有污跡,要及時(shí)更換。3、告知會(huì)議后勤組拆除臺(tái)型。4、告知清潔部的PA組進(jìn)行會(huì)場(chǎng)清潔工作。5、及時(shí)檢查會(huì)場(chǎng)硬件設(shè)施與否完好,如有問題,向協(xié)調(diào)員報(bào)告。6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用,償還,外借以及物品盤點(diǎn)工作。2.3總臺(tái)服務(wù)工作部分1、開檔工作1.1早上8:30到崗1.2要做好開門、開燈工作。A、同時(shí)啟動(dòng)會(huì)議室的兩扇門,無會(huì)議的會(huì)議室不需開。B、參觀全部會(huì)議室只需啟動(dòng)筒燈。1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。總服務(wù)臺(tái)的衛(wèi)生清潔。A、服務(wù)臺(tái)穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。B、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整潔無不需要的物品,無垃圾灰塵。C、桌面無污跡,無多出及枯萎的插花。D、檢查總服務(wù)臺(tái)對(duì)面的沙發(fā)、茶幾、和周邊墻面的清潔;檢查公共電話亭的清潔;檢查公共場(chǎng)合地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用<內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單>及時(shí)告知物業(yè)PA進(jìn)行整頓。2、服務(wù)工作2.1將對(duì)外開放參觀的會(huì)議室打開,并檢查清潔衛(wèi)生工作。2.2在工作期間時(shí)刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理,保持會(huì)議區(qū)域的清潔。2.3檢查走道燈和會(huì)議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞狀況,如有損壞,應(yīng)報(bào)工程部維修。2.4總臺(tái)服務(wù)人員服務(wù)期間,要保持原則的站姿。2.5見到客人及物業(yè)工作人員要主動(dòng)微笑并問好。2.6客人進(jìn)行詢問時(shí)要耐心解說,決不可向客人說”不”,需協(xié)調(diào)的各項(xiàng)事宜可向領(lǐng)班報(bào)告。接聽電話時(shí)要用規(guī)范語言。規(guī)定:接聽快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、精確無差錯(cuò)。2.7因工作需要要離開總臺(tái),須將臺(tái)卡翻至”請(qǐng)稍候”,需離開10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當(dāng)班主管請(qǐng)示。2.8負(fù)責(zé)在總臺(tái)上放置會(huì)議中心宣傳資料架并負(fù)責(zé)領(lǐng)放資料。2.9用餐時(shí)間由協(xié)調(diào)員具體安排。3、收尾工作3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將全部會(huì)議室的燈、門關(guān)閉。3.2收電話和鑰匙,發(fā)現(xiàn)地毯有污跡告知物業(yè)部PA組在夜間清洗。3.3及時(shí)整頓總柜臺(tái)內(nèi)的垃圾桶,并套好干凈的垃圾袋。2.保安服務(wù)2.1保安服務(wù)是指為大廈內(nèi)業(yè)戶提供的安全防備服務(wù)(涉及門崗、安全巡視、安全監(jiān)控與消防管理)、禮儀接待服務(wù)(涉及保安禮儀值勤與禮儀接待)、車輛管理服務(wù)(涉及泊位管理、停車管理與交通秩序管理)、保安應(yīng)急解決服務(wù)(涉及火警事故、治安事件、自然災(zāi)害事件)等一系列管理服務(wù)活動(dòng)。其目的是為業(yè)戶提供一種安全、寧靜、有序的物業(yè)環(huán)境。2.2保安服務(wù)的分類2.22.2.22.3保安服務(wù)的內(nèi)容2.3.1防備管理是指物業(yè)管理公司為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管理物業(yè)進(jìn)行的值勤、監(jiān)視、巡邏等一系列管理活動(dòng)。防備管理防備的對(duì)象重要是人為造成的事故與損失。為了達(dá)成物業(yè)區(qū)域防備管理的目的,就必須從防備管理的”硬件”和”軟件”兩方面下功夫。物業(yè)區(qū)域防備管理的硬件是指根據(jù)防備管理工作的實(shí)際需要所必須配備的一套硬件設(shè)施,防備管理的軟件是指物業(yè)管理公司內(nèi)部的專職保安人員及其實(shí)現(xiàn)防備管理所采用的一系列方法、規(guī)定和制度。2.3.2消防管理涉及防火和滅火兩個(gè)方面。物業(yè)公司管理消防工作的重點(diǎn)應(yīng)放在:火災(zāi)災(zāi)情發(fā)生后,應(yīng)采用何種方法才干將損失減少到最小;另首先重點(diǎn)是防備于未然,即將防火工作做在前頭,并從人力、物力、技術(shù)等多方面做好水勢(shì)滅后的充足準(zhǔn)備。物業(yè)消防管理的重要內(nèi)容有:消防宣傳教學(xué)、消防隊(duì)伍建設(shè):消防制度的制訂;消防設(shè)施、器材的配備及管理、災(zāi)情發(fā)生后的解決方法等五個(gè)方面。2.3.3道路交通管理重要涉及道路管理、交通管理、車輛管理和停車場(chǎng)管理四個(gè)方面。道路管理是指對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路建設(shè)進(jìn)行日常管理,對(duì)非法占用道路的行為進(jìn)行糾正和處分。交通管理的任務(wù)是指對(duì)的解決人、車、路的關(guān)系。在可能的狀況下做到人車分流,確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通安全,暢通,其重點(diǎn)是機(jī)動(dòng)車行車管理。保安服務(wù)的基本規(guī)定:2.3.4安全是物業(yè)公司管理服務(wù)的第一規(guī)定,也是保安服務(wù)的第一規(guī)定。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)樹立主動(dòng)防備的態(tài)度,不停提高本身安全防備的能力,配合公安部門和本地政府做好治安、消防工作,努力使業(yè)戶有一種安全的工作與生活環(huán)境。2.3.5在大廈區(qū)域里,業(yè)戶不僅需要物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行優(yōu)有序,也需要往來的人流有序、車流有序。一旦發(fā)生突發(fā)事件時(shí),更需要保安人員忙而不亂,及時(shí)有序的應(yīng)對(duì),及時(shí)妥善的解決。這種安全有序的工作與環(huán)境必將給業(yè)戶帶來一種舒適的感覺。3.保安作業(yè)原則1.門崗服務(wù)原則1.1在指定位置上、指定面對(duì)立崗,嚴(yán)禁脫崗。1.2立綱姿勢(shì)端正,身體挺直,雙手背后,雙腿呈跨立狀,不準(zhǔn)稍息呈依狀或其它姿勢(shì),面帶微笑行注目禮,遇領(lǐng)導(dǎo)敬禮。1.3物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┤?4小時(shí)立崗保安服務(wù)。1.4物業(yè)管理區(qū)域的大門5:00～24:00實(shí)施啟動(dòng)服務(wù);0:00～次日5:00關(guān)閉時(shí),如有車輛出入,當(dāng)班保安人員應(yīng)即使提供開門、關(guān)門服務(wù)。1.5不準(zhǔn)拾荒、小攤販、推銷人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.6雨天為業(yè)戶提供方便傘或傘套等便民服務(wù)。1.7對(duì)進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域的機(jī)動(dòng)車輛實(shí)施出入證制度、登記制度和停車收費(fèi)制度(收費(fèi)原則所在地物價(jià)局規(guī)定執(zhí)行)。嚴(yán)禁載有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的車輛進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。1.8制止四噸及四噸以上大型汽車進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域(特種車輛和搬場(chǎng)車輛除外)。1.9交接崗時(shí)按規(guī)范操作。1.10在指定處休息,對(duì)備用鑰匙使用進(jìn)行登記,做好休息處清潔工作。2.巡視服務(wù)作業(yè)原則2.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施全年365天24小時(shí)全天候保安巡視服務(wù)。2.2為防盜、防火、防災(zāi)和維持物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序,按制訂的巡視路線,確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。2.3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)制止占用公共場(chǎng)合任意施工的行為。2.4付對(duì)突發(fā)事件,制訂對(duì)應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定時(shí)演習(xí)(每年1～2次)。2.5巡邏中碰到業(yè)戶的規(guī)定應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或立刻告知有關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)解決。2.6當(dāng)接到監(jiān)控中心對(duì)講機(jī)呼喊時(shí),應(yīng)立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)盡心解決,并向上級(jí)報(bào)告,將解決成果反饋監(jiān)控中心。碰到緊急狀況按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。2.7巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)行詢問、驗(yàn)證,必要時(shí)可帶到管理到解決。3.監(jiān)控作業(yè)原則3.1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施監(jiān)控系統(tǒng)２４小時(shí)開通,由專人值班,定點(diǎn)監(jiān)控錄像,對(duì)能夠狀況跟蹤監(jiān)視,同時(shí)錄像。3.2監(jiān)控值班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,思想集中,嚴(yán)禁脫崗、離崗,嚴(yán)格恪守各項(xiàng)規(guī)章制度,果斷服從各項(xiàng)領(lǐng)導(dǎo)指揮,充足發(fā)揮監(jiān)控室作用。親密注意設(shè)備運(yùn)行狀況,對(duì)發(fā)現(xiàn)狀況和解決方法做好具體統(tǒng)計(jì)。3.3控保安員在當(dāng)班期間應(yīng)認(rèn)真、精確、如實(shí)的填寫<中控室設(shè)備運(yùn)行統(tǒng)計(jì)表>。當(dāng)監(jiān)視屏顯示異常狀況應(yīng)立刻報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。3.4嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入監(jiān)控室,外訪者必須做好登記手續(xù)。對(duì)有時(shí)進(jìn)出機(jī)房人員,按規(guī)定如實(shí)填寫<設(shè)備機(jī)房進(jìn)出記錄表>。3.5負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)、應(yīng)急電筒的充電、保管、借用手續(xù)。監(jiān)控室物品保管完好,交接班無差錯(cuò),未經(jīng)同意不得私自外借。凡外借物品應(yīng)做好登記、簽收工作。3.6發(fā)現(xiàn)監(jiān)控設(shè)備、室內(nèi)空調(diào)有故障時(shí)應(yīng)及時(shí)保修。3.7保持監(jiān)控室的清潔、衛(wèi)生。4.車管作業(yè)原則4.1地面4.1.1引導(dǎo)車輛在指定部位有序停車,提示車主關(guān)好車門,貴重物品不留放車內(nèi)。4.1.2按管理處規(guī)定對(duì)車輛實(shí)施收費(fèi)服務(wù)。4.1.3督促車輛恪守禁令標(biāo)志,糾正違章行駛、停放的車輛,不得在廣場(chǎng)上學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.1.4發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng),立刻報(bào)告管理處。4.2車庫4.2.1車輛憑管理處發(fā)放<停車證>放行,及時(shí)登記,進(jìn)車庫時(shí)問車號(hào)、車位。4.2.2無<停車證>車輛,應(yīng)經(jīng)管理處同意方可進(jìn)車庫,但不得占用業(yè)戶的車位。4.3.3督增進(jìn)車庫車輛恪守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志,不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車。4.3.4提示車主關(guān)好車窗、車門、貴重物品不留放車內(nèi)。4.3.5勸阻行人、自行車、助動(dòng)車和摩托車進(jìn)入車庫。4.3.6保持車庫入口暢通。4.3.7經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)做好統(tǒng)計(jì)并向班長(zhǎng)報(bào)告。4.3.8車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場(chǎng),立刻向管理處報(bào)告。4.3.9環(huán)衛(wèi)車輛進(jìn)入車庫清運(yùn)垃圾結(jié)束后,告知清潔人員做好保潔工作,設(shè)備人員啟動(dòng)垃圾房排風(fēng)機(jī)。5.安全防備作業(yè)原則5.1固定崗位保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安部<物品及人員出入管理作業(yè)規(guī)程>中的各項(xiàng)工作規(guī)定。5.2巡邏崗保安員每日當(dāng)值工作應(yīng)符合保安<報(bào)案巡視作業(yè)規(guī)程>、<出租屋暫住人員、施工人員及”三無”人員管理作業(yè)規(guī)程>、<交通管理作業(yè)規(guī)程>中的各項(xiàng)工作規(guī)定。5.3保安員在每日工作交接班時(shí),必須根據(jù)<保安部交接班管理作業(yè)規(guī)程>規(guī)定進(jìn)行接班。5.4停車場(chǎng)保安員(車管員)每日當(dāng)值工作必須符合保安部<停車場(chǎng)管理作業(yè)規(guī)程>中的各項(xiàng)工作規(guī)定。5.5當(dāng)大樓發(fā)生突發(fā)事件時(shí),保安部<突發(fā)時(shí)間解決作業(yè)規(guī)程>中規(guī)定參加工作的保安部員工,必須一規(guī)程盡職盡責(zé)。5.6保安的內(nèi)務(wù)、作息原則應(yīng)達(dá)成保安部<保安部、消防管理中心內(nèi)務(wù)管理作業(yè)規(guī)程>的各項(xiàng)規(guī)定。5.7保安員每日當(dāng)值的儀容儀表、言行舉止應(yīng)符合<管理處員工服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程>的各項(xiàng)規(guī)定。5.8保安員在使用警用機(jī)械、機(jī)動(dòng)車時(shí)應(yīng)嚴(yán)格恪守保安部<保安巡邏機(jī)動(dòng)車保養(yǎng)、維修、使用管理作業(yè)規(guī)程>和<保安警用器械管理作業(yè)規(guī)程>的各項(xiàng)要強(qiáng)。5.9保安部管理人員的產(chǎn)生應(yīng)符合<保安、消防干部競(jìng)爭(zhēng)上崗作業(yè)規(guī)程>的程序和考核規(guī)定。5.10保安部員工必須按<保安部員工培訓(xùn)作業(yè)規(guī)程>的規(guī)定參加培訓(xùn)和達(dá)成培訓(xùn)規(guī)定,培訓(xùn)合格后上崗。5.11保安部各級(jí)干部均應(yīng)按上述各項(xiàng)原則作業(yè)推行自己的職責(zé),符合原則作業(yè)規(guī)程規(guī)定。5.12保安部各級(jí)員工除應(yīng)嚴(yán)格按保安部的原則作業(yè)規(guī)程進(jìn)行工作外,還需要嚴(yán)格恪守公司其它有關(guān)原則作業(yè)規(guī)程的規(guī)定。6.消防管理作業(yè)原則員工應(yīng)把防止火災(zāi)視作自己的日常職責(zé),人人都是義務(wù)消防員。本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工需動(dòng)火的工程,必須事先告知消防中心,在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù)。施工單位動(dòng)火前必須采用切實(shí)有效的防火安全方法,管理處應(yīng)派人監(jiān)督,待動(dòng)火后立刻清查現(xiàn)場(chǎng)。對(duì)私自動(dòng)火作業(yè)的,一經(jīng)發(fā)現(xiàn),對(duì)施工單位除責(zé)成其補(bǔ)辦動(dòng)火作業(yè)手續(xù)外,還要對(duì)施工個(gè)人及負(fù)責(zé)人處以罰款;一旦造成事故,除加重出發(fā)外,還應(yīng)追究其法律責(zé)任。在重點(diǎn)部位、危險(xiǎn)地段動(dòng)火(變壓器室、配電房、汽車庫、發(fā)電機(jī)房、樓層和各裙樓辦公室裝飾等處)必須經(jīng)管理處主任同意方能動(dòng)火;違者按有關(guān)規(guī)定罰款。動(dòng)火必須做到”七不、四要、一請(qǐng)”,動(dòng)火后要認(rèn)真檢查現(xiàn)場(chǎng),避免留下火種引來火災(zāi)。6.1動(dòng)火前”七不”6.1.1防火、滅火設(shè)施不貫徹不動(dòng)火。6.1.2周邊的易燃物不去除不動(dòng)火。6.1.3附近難以移動(dòng)的易燃構(gòu)造未采用安全防備方法不動(dòng)火。6.1.4凡盛裝過油等易燃物品的容器,未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.5凡儲(chǔ)存有易燃、易爆物品的場(chǎng)合,未經(jīng)排除易燃物品的不動(dòng)火。6.1.6在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí),下面的可燃物品未清理或未采用安全防護(hù)的不動(dòng)火。6.1.7未配備對(duì)應(yīng)滅火器材的不動(dòng)火。6.2動(dòng)火中的”四要”:6.2.1動(dòng)火前要指定現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人;6.2.2現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火人員必須經(jīng)常注意動(dòng)火狀況,發(fā)現(xiàn)不安全苗頭,要立刻停止動(dòng)火。6.2.3發(fā)生火災(zāi)爆炸事故時(shí),要及時(shí)解決。6.2.4動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。6.3動(dòng)火后的”一請(qǐng)”:動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人愛動(dòng)火后,應(yīng)徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種,然后才現(xiàn)場(chǎng)離開。6.4配電房及重要機(jī)房?jī)?nèi)不準(zhǔn)堆放可燃品,不準(zhǔn)吸煙,消防設(shè)備旁邊不準(zhǔn)對(duì)方任何雜物。6.5各走道、樓梯口等部位經(jīng)常保持暢通,疏散標(biāo)志和安全批示燈確保完好,嚴(yán)禁住戶在走道、樓梯、垃圾筒旁焚香、燒紙。6.6大廈全部人員必須恪守<國家消防法律、法規(guī)>和公司有關(guān)消防管理的規(guī)定。6.7嚴(yán)格維護(hù)消防設(shè)備,按公司規(guī)定定時(shí)進(jìn)行測(cè)試檢查,確保設(shè)備完好。4.保安作業(yè)規(guī)程1.門崗作業(yè)規(guī)程1.1對(duì)領(lǐng)班負(fù)責(zé),完畢上級(jí)布置的各項(xiàng)任務(wù)。1.2按規(guī)定的時(shí)間立崗,面對(duì)規(guī)定的方向,站立姿勢(shì)挺直,不得而知稍息或作依倚狀,不得與她人閑聊,嚴(yán)禁脫崗。1.3大崗期間必須滿腔熱情地回答提出的多種問題,彬彬有禮,有禮有節(jié)。1.4大件物品出門必須憑<物品出門證>,經(jīng)核對(duì)后無誤后簽字放行。夜間嚴(yán)格控制裝簧施工人員攜帶大件物品出門。1.5特重物、特長(zhǎng)物不得從電梯上樓,必須向業(yè)戶或裝簧人員解說清晰。1.6嚴(yán)禁乞討人員、做小生意者進(jìn)入辦公大廈,非大廈辦公人員進(jìn)入大廈必須問請(qǐng)因素,做好登記。1.7當(dāng)物業(yè)電梯、設(shè)備有故障時(shí),立刻告知設(shè)備部門,夜間發(fā)生重大事件時(shí)應(yīng)立刻告知班長(zhǎng),按應(yīng)急預(yù)案執(zhí)行。1.8當(dāng)物業(yè)的設(shè)備、設(shè)施被損壞時(shí),應(yīng)將當(dāng)事人帶至管理到解決。1.9每日配合監(jiān)控市人員做好崗?fù)?nèi)外的清潔衛(wèi)生工作。2.巡視作業(yè)規(guī)程2.1巡邏人員由保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé),保安員輪流巡邏。2.2嚴(yán)格按照管理處制訂的巡邏次數(shù)(日班三次,夜班三次)和巡邏路線對(duì)整個(gè)辦公大廈做全方面巡視,每次巡視時(shí)應(yīng)如何填寫<物業(yè)區(qū)域巡邏狀況單>,巡邏時(shí)必須攜帶對(duì)講機(jī)、應(yīng)急燈。2.3在巡邏過程中嚴(yán)格按照辦公大廈巡視內(nèi)容質(zhì)量原則逐個(gè)檢查,發(fā)現(xiàn)問題立刻用對(duì)講機(jī)報(bào)告并做好統(tǒng)計(jì),發(fā)現(xiàn)異常快速報(bào)修。2.4<物業(yè)區(qū)域巡邏狀況單>填寫必須真實(shí)、規(guī)范、筆跡端正、無涂改。2.5在每個(gè)項(xiàng)目空格內(nèi)打”√”表達(dá)狀況正常,若發(fā)現(xiàn)問題則在”備注”欄中寫明。2.6每張<物業(yè)區(qū)域巡邏狀況單>由管理處經(jīng)理審視簽名后歸檔。2.7消防設(shè)備狀況每月巡視一次。3.監(jiān)控作業(yè)規(guī)程3.1值班人員要掌握本控制內(nèi)各系統(tǒng)的簡(jiǎn)樸工作原理、性能和常規(guī)的維護(hù)保養(yǎng)工作,熟聯(lián)掌握各系統(tǒng)操作。3.2班人員要堅(jiān)守崗位,親密注視監(jiān)視屏及各類控制柜的運(yùn)行狀態(tài)。3.3每班對(duì)各類信號(hào)最少檢查一次,確認(rèn)正常與否,并做好統(tǒng)計(jì)。如不正常應(yīng)立刻查明因素并及時(shí)解決,無法解決快速上報(bào)主管或機(jī)電人員。3.4個(gè)操作手柄在正常狀況下應(yīng)處”自動(dòng)”位置。每月第一周做一次手動(dòng)、自動(dòng)實(shí)際操作檢查,以確認(rèn)設(shè)備與否處在完好狀態(tài)。3.5當(dāng)電梯出現(xiàn)火警報(bào)警信號(hào)時(shí),應(yīng)立刻復(fù)位。再次出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)時(shí),立刻通過對(duì)講機(jī)或電話告知當(dāng)值班長(zhǎng)前往報(bào)警位置核查信號(hào)真?zhèn)螤顩r。3.6當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)收到故障報(bào)警時(shí),應(yīng)立刻告知當(dāng)值班長(zhǎng)和機(jī)電人員前往解決。3.7從閉路電視上發(fā)現(xiàn)可疑狀況或各類違法犯罪活動(dòng),應(yīng)立刻告知當(dāng)值班長(zhǎng)前往調(diào)查解決。3.8按上級(jí)負(fù)責(zé)上報(bào)消防、保安設(shè)施運(yùn)行狀況的各類數(shù)據(jù)和報(bào)表。3.9配合機(jī)電人員等進(jìn)行報(bào)警系統(tǒng)每季度一次的檢查以及每六個(gè)月一次的消防系統(tǒng)有關(guān)實(shí)驗(yàn)。3.10為確保中控室專線報(bào)警信息暢通,除緊急狀況外不得而知使用中控室內(nèi)專線報(bào)警電話。3.11當(dāng)值人員精確、真實(shí)、清晰地填寫值班統(tǒng)計(jì)。3.12謝絕與本控制室無關(guān)人員出入。3.13中控室嚴(yán)禁收、錄、放電臺(tái)節(jié)目及與工作無關(guān)的音樂、錄像帶。4.車管作業(yè)規(guī)程4.1職責(zé)4.1.1保安部具體負(fù)責(zé)機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出、停放和收費(fèi)管理。4.1.2保安部車庫崗負(fù)責(zé)大廈地下車庫機(jī)動(dòng)車輛的進(jìn)出管理。4.1.3車管員負(fù)責(zé)廣場(chǎng)停車場(chǎng)上車輛的停放和收費(fèi)管理。4.2地下車庫車輛停放制度4.2.1業(yè)戶的機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)憑<停車證>方可進(jìn)入地下車庫,無證不得入內(nèi)。4.2.2<停車場(chǎng)>應(yīng)固定放置車輛前方玻璃醒目的位置。4.2.3有<停車證>的車輛應(yīng)嚴(yán)格按照車位號(hào)停放,嚴(yán)禁占有其它任何車位,嚴(yán)禁在通道上停放;4.2.4自覺恪守地下車庫禁令標(biāo)志,嚴(yán)禁逆向形駛,服從工作人員指揮;4.2.5駕駛員應(yīng)在車停放后做好安全防備工作,發(fā)現(xiàn)異常狀況保持現(xiàn)場(chǎng);4.2.6其它車輛因多種因素需進(jìn)入車庫,必須憑保安部簽發(fā)的<特別停車證>。4.3廣場(chǎng)、停車場(chǎng)4.3.1廣場(chǎng)、停車場(chǎng)為業(yè)戶機(jī)動(dòng)車輛和社會(huì)車輛提供泊車場(chǎng)地,先到先停,停滿為止;4.3.2凡進(jìn)入廣場(chǎng)、聽車場(chǎng)的車輛必須服從工作人員的指揮;4.3.3恪守禁令標(biāo)志,通道上嚴(yán)禁停放任何車輛。4.3.4按<收費(fèi)規(guī)定>收取停車費(fèi)用,對(duì)不樂意付費(fèi)的車輛應(yīng)勸阻離開廣場(chǎng)停車場(chǎng);4.3.5駕駛員應(yīng)做好安全防備工作,保安人員有義務(wù)進(jìn)行配合協(xié)助,但對(duì)車輛損壞不承當(dāng)賠償責(zé)任。4.4非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車4.4.1非機(jī)動(dòng)車、助動(dòng)車、摩托車應(yīng)停放在指定位置,4.4.2自行車應(yīng)停放在車架上,摩托車、助動(dòng)車應(yīng)聽從保安人員的指揮次序停放;4.4.3各類非機(jī)動(dòng)車嚴(yán)禁進(jìn)入車庫,嚴(yán)禁隨處亂放影響通道;4.4.4車主應(yīng)做好安全防備工作,保安人員不承當(dāng)賠償責(zé)任。5.安全防備作業(yè)規(guī)程5.1職責(zé)5.1.1保安中心負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行土法事件及異常狀況解決等培訓(xùn)。5.1.2管理處經(jīng)理和保安部主任負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指揮及督導(dǎo)。5.1.3保安部當(dāng)班人員應(yīng)堅(jiān)守崗位,負(fù)責(zé)安全防備。5.1.4其它員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣,主動(dòng)參加救護(hù)。6.消防管理作業(yè)規(guī)程6.1中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn),制訂演習(xí)方案,檢查、整治工作。6.1.1每年12月制訂下一年度<消防演聯(lián)計(jì)劃>,準(zhǔn)時(shí)制訂<消防演習(xí)方案>,并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn);6.1.2每年12月制訂下一年度<消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃>,準(zhǔn)時(shí)制訂<消防演習(xí)方案>,并對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防演習(xí)培訓(xùn);6.1.3負(fù)責(zé)<臨時(shí)動(dòng)火證>的審核,并監(jiān)護(hù)動(dòng)火作業(yè)。6.1.4擔(dān)任大廈安全檢查員,發(fā)現(xiàn)消防隱患,制止違章作業(yè);如發(fā)現(xiàn)火警隱患,填寫<消防檢查整治告知單>交有關(guān)顧客,限期整治;6.1.5管理消防器材設(shè)備,定時(shí)檢查,確保各類器材和裝置處在良好狀態(tài),防火疏散通道保持暢通。6.2工程師負(fù)責(zé)對(duì)中控室維修工的工作進(jìn)行檢查監(jiān)督。6.3管理處經(jīng)理為大廈消防負(fù)責(zé)人,對(duì)大廈消防工作全方面負(fù)責(zé)。6.3.1審批<臨時(shí)動(dòng)火證>;6.3.2同意<消防演習(xí)計(jì)劃>,<消防知識(shí)培訓(xùn)計(jì)劃>、<消防演習(xí)方案>、<消防知識(shí)培訓(xùn)方案>。6.4臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)管理工作程序:6.4.1本單位或外單位在管理處區(qū)域內(nèi)因施工動(dòng)火的工程,原則上應(yīng)報(bào)消防局審批,特殊狀況下,在管理處辦理動(dòng)火作業(yè)手續(xù),施工單位動(dòng)火前必須采用切實(shí)有效的防火安全方法,且管理處派人監(jiān)督其動(dòng)火完畢后立刻清查現(xiàn)場(chǎng);6.4.2在經(jīng)同意的重點(diǎn)部位(變壓器、配電房、車庫、樓層等處)動(dòng)火,必須做到”七不、四要、一請(qǐng)”。3、保潔管理物業(yè)的外觀將給公共最先入眼的印象,故另外墻清潔至為重要,當(dāng)顧客進(jìn)入大廈后,清潔的好壞特別大堂的清潔程度成為首要注意方向。3.1擬定基本方針3.1.1充足研究多種建材及設(shè)備的特性,配合該性質(zhì)使用最適宜清掃材料及用品。3.1.2清潔員須經(jīng)嚴(yán)格挑選,使每位清潔員與大廈的高端相稱。3.1.3作業(yè)時(shí)配合節(jié)省能源原則,將水、電用量減少到最低程度。3.1.4作業(yè)時(shí)應(yīng)與物業(yè)部其它人員親密配合,符合大廈多種功效及防備。3.2清潔工作分類3.2.1日常作業(yè)a)道路,地面清掃;b)玻璃門窗、鋁合金門柜擦拭;c)電梯去除污漬;d)廣告批示牌除塵、污跡;e)安全通道、大門刷洗光亮f);金屬欄桿去手印、除塵;g)消防栓、滅火器擦拭;3.2.2定時(shí)保養(yǎng)a)花卉、盆栽;b)地面清潔;c)玻璃、鏡面清潔;d)外圍綠化殺蟲;e)金屬部分打光、保養(yǎng);f)燈具、衛(wèi)生死角清潔;3.3作業(yè)時(shí)間3.3.1公共部分日常作業(yè):每日7:00AM—16:00PM實(shí)施。定時(shí)作業(yè):運(yùn)用日常不影響客戶活動(dòng)為最佳作業(yè)時(shí)間。3.3.2專業(yè)部分日常作業(yè):配合日常見戶活動(dòng)時(shí)間外再作業(yè)。定時(shí)作業(yè):運(yùn)用晚間操作。3.4檢查計(jì)劃3.4.1每日管理人員須做好當(dāng)天工作安排及特別注意事項(xiàng);3.4.2制訂每日巡檢表以使清潔水準(zhǔn)維持在較高水準(zhǔn).3.5道路地面保潔3.5.1每日上班時(shí)清掃場(chǎng)地面一遍,將垃圾收起放入垃圾筒內(nèi),對(duì)確保地面無明顯沙土,及時(shí)清掃地面紙屑、果皮、煙頭、積水等;3.5.2清理雨水槽內(nèi)雜物,確保其內(nèi)無雜物。 3.5.3每日將公共部位垃圾收集并運(yùn)到垃圾周轉(zhuǎn)站;3.5.4傾倒垃圾后,用水龍頭將桶沖洗干凈,將垃圾袋洗凈套上;3.5.5每七天對(duì)垃圾桶消殺兩次。3.6樓梯3.6.1樓梯擦洗扶手并清掃地面垃圾。3.6.23.6.3電梯內(nèi)的金屬配件用光亮劑拋光。3.6.4如遇潮濕季節(jié),樓梯臺(tái)階和電梯地面增加擦洗次數(shù),以確保地面的干凈。3.7垃圾收集與清運(yùn)3.7.1通過規(guī)范的垃圾收集與清運(yùn),保持整潔美觀,消除臭味和多種細(xì)菌、害蟲,不污染環(huán)境,不影響人們的健康。3.7.2及時(shí)去除樓面上全部的垃圾,收集清運(yùn)時(shí),用垃圾袋裝好,并選擇適宜的通道和時(shí)間; 3.7.3在去除垃圾時(shí),不能將垃圾散落在地面上;3.7.4要保持垃圾間的整潔,避免產(chǎn)生異味及飛蟲;3.7.5配合環(huán)衛(wèi)部門做好清運(yùn)垃圾工作。3.7.6定時(shí)聘任專業(yè)保潔公司清洗樓宇外墻。4.園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置安排物業(yè)園藝保養(yǎng)員工及園藝保養(yǎng)承判商解決日常園藝景觀的維護(hù)工作,并挑選供應(yīng)適時(shí)的盆栽以改善物業(yè)環(huán)境;于特定節(jié)日,如中秋節(jié)、春節(jié)等期間安排物業(yè)之布置。5.公共區(qū)域我司將負(fù)責(zé)公共區(qū)域及設(shè)備設(shè)施的清潔服務(wù),定時(shí)安排清洗公共區(qū)域地面、水池等設(shè)施。如遇公共區(qū)域設(shè)施受到損壞時(shí),我司將第一時(shí)間查明受損因素,差遣工程維修隊(duì)進(jìn)行搶修。4.工程管理服務(wù)管理處工程部負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)及操作,整個(gè)部門運(yùn)作與否正常將直接影響到大廈的正常運(yùn)行,因此為了提高管理水平、服務(wù)水平及經(jīng)濟(jì)效益,加強(qiáng)工程部人員管理及設(shè)備設(shè)施的管理將是整個(gè)物業(yè)管理一種重要方面。工程管理目的1.完好設(shè)備,完好機(jī)房,完好系統(tǒng)的完好目的。目的是最大程度的減少物業(yè)管理成本,建立良好的大廈形象。2.完備資料,完備圖紙,完備操作的完備目的。目的是最大程度的積累物業(yè)管理原始資料,建立充足的軟件支持。3.完整材料設(shè)備,完整技術(shù)檔案,完整操作規(guī)程的完整。目的是規(guī)定總分承包商按照合約完畢安裝、調(diào)試工作、發(fā)揮大廈設(shè)備設(shè)施功效實(shí)現(xiàn)最大功效。為執(zhí)行上述養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,本司將把大廈的全部設(shè)備開列在設(shè)備維護(hù)預(yù)定表上,而日常工作頻率將根據(jù)原廠的養(yǎng)護(hù)手冊(cè)擬定。后來負(fù)責(zé)大廈的工程主管將親自擬定機(jī)電設(shè)備的保養(yǎng)及操作手冊(cè),要具體至每項(xiàng)設(shè)備的保養(yǎng)工作程序表,使工程部能進(jìn)行系統(tǒng)化的養(yǎng)護(hù)工作。設(shè)備設(shè)施日常管理工作1.房屋、建筑設(shè)施1.1工作程序1.1.1設(shè)備主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集,負(fù)責(zé)零星材料的采購計(jì)劃的編制,委托維修的聯(lián)系工作;每年12月按房屋完好狀況制訂下一年度<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作,對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督;對(duì)每次周期巡邏養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢查驗(yàn)證;每季度組織維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況,統(tǒng)計(jì)<房屋、設(shè)施檢查表>,根據(jù)日常巡視及季度檢查統(tǒng)計(jì)按照<房屋完好程度評(píng)定方法>,填寫<房屋完好程度鑒定表>、<房屋完好狀況分類統(tǒng)計(jì)表>,經(jīng)經(jīng)理審核后上報(bào)公司主管部門;每年根據(jù)四個(gè)季度檢查狀況,填寫<房屋完好狀況匯總表>,上報(bào)公司主管部門。1.2質(zhì)量原則1.2.1主體構(gòu)造屋架、柱、梁、檀條及各承重磚墻平直完好,無傾斜、無裂縫出現(xiàn);鋼砼框架構(gòu)件完好牢固,保護(hù)層無剝落,主筋無外露現(xiàn)象,確保構(gòu)件的承載能力;基礎(chǔ)無老化、無腐蝕、無酥碎、無折斷現(xiàn)象,確保基礎(chǔ)構(gòu)造穩(wěn)定牢固。1.2.2屋面平整完好,屋面防水層基本完好,隔熱保溫板完好無缺,無裂縫,排水暢通,壓頂出線無起殼、裂縫,粉刷完好。1.2.3外粉刷外粉刷無起殼(涉及各類線腳粉刷,雨蓬、陽臺(tái)等粉刷),無裂縫、無剝落、接縫平整、色調(diào)協(xié)調(diào)。1.2.4內(nèi)粉刷多種內(nèi)粉刷及踢腳線無剝落現(xiàn)象,粉刷完好。1.2.5水、電多種照明電器線路完好,無老化,開關(guān)、插座、燈泡正常工作。上、下水管完好,用水正常,水箱流水暢通,排水系統(tǒng)暢通。1.2.6落水多種水落、水管無損壞,托鉤鐵腳完好,排水暢通。2.供配電設(shè)備2.1工作程序2.1.1設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管;負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件、材料的采購計(jì)劃的編制,外委托修理的聯(lián)系工作;每年12月制訂下一年度<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行狀況制訂<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;每七天巡視配電房設(shè)備,檢查巡視統(tǒng)計(jì)、交接班統(tǒng)計(jì);每月定時(shí)組織電工檢查供配電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<供配電系統(tǒng)檢查表>。按日常巡視統(tǒng)計(jì)及定時(shí)檢查統(tǒng)計(jì),根據(jù)<設(shè)備完好率原則>填寫<設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表>交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢查驗(yàn)證;每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫<設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)(季度)匯總表>,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;按<應(yīng)急預(yù)案>規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件。2.2質(zhì)量原則2.2.1低壓開關(guān)柜耐壓實(shí)驗(yàn)應(yīng)符合規(guī)范規(guī)定;開關(guān)柜內(nèi)各元件應(yīng)齊全、完整、固定、牢固,盤面油漆應(yīng)完好;電器或端子排接線應(yīng)牢固,綁扎排列整潔,標(biāo)志清晰齊全;接地線連接應(yīng)緊密牢固,導(dǎo)電漆均勻無遺漏;操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械聯(lián)鎖的動(dòng)作應(yīng)對(duì)的;閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好;接觸器和多種繼電器完好,面板批示燈和按鈕完好;雙電源箱能自動(dòng)切換;控制箱手動(dòng)和自動(dòng)操作均能運(yùn)行。2.2.2照明設(shè)備燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢固,清潔整潔;開關(guān)與否切斷相線,單相三極插座接地線與否可靠,照明燈頭有無觸電危險(xiǎn);照明線路的絕緣與否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度與否符合規(guī)定;防爆潮濕場(chǎng)合與否應(yīng)用防爆防潮燈具;2.2.3防雷接地裝置接地電阻值應(yīng)符合規(guī)定;接地線應(yīng)平直、牢固,不應(yīng)有高低起伏和彎曲現(xiàn)象;接地體焊接應(yīng)牢固,防腐解決應(yīng)均勻。2.2.4機(jī)房環(huán)境消防設(shè)施完備,有效;內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬;電工絕緣工具、絕緣鞋、接地線齊全、有效。3.供氣設(shè)備與煤氣公司保持聯(lián)系,每七天巡檢,請(qǐng)煤氣公司定時(shí)專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。4.給排水設(shè)備4.1工作程序4.1.1設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;每年12月制訂下一年度<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行狀況制訂<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;每七天巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視統(tǒng)計(jì)、交接班統(tǒng)計(jì);每月定時(shí)組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<給排水系統(tǒng)檢查表>。按日常巡視統(tǒng)計(jì)及定時(shí)檢查統(tǒng)計(jì),根據(jù)<設(shè)備完好率原則>填寫<設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表>交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢查驗(yàn)證;每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫<設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)(季度)匯總表>,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作,統(tǒng)計(jì)<水箱清洗消毒統(tǒng)計(jì)表>;按<應(yīng)急預(yù)案>規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件。4.2質(zhì)量原則4.2.1供水泵各水泵運(yùn)行重要參數(shù)(流量、揚(yáng)程等)符合出廠規(guī)定;管道上的各閥門、避震接頭、壓力表、止回閥等齊全有效,無泄漏,閥門啟閉靈活;各水泵運(yùn)行平穩(wěn),無震動(dòng),無異常聲,潤(rùn)滑良好,無咬泵現(xiàn)象;電氣控制箱中各器件齊全,啟動(dòng)、運(yùn)行正?？煽?水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩等安全可靠,無缺損。4.2.2水箱及附件各浮球閥自動(dòng)啟閉靈活、可靠;各進(jìn)出閥門啟閉活絡(luò)有效,無滲漏;溢水管暢通,箱底排污閥良好;減壓閥暢通完好,減壓閥前、后閥門壓力表、旁通閥齊全有效;各管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。4.2.3排水系統(tǒng)各排水(廢水)管道暢通,無滲漏、堵塞;各排水(污水)管道暢通,無滲漏、堵塞;各檢查口標(biāo)記清晰,操作方便;各排水橫管無倒返水,排水暢通。4.2.4污水解決系統(tǒng)各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn),無異常聲;初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn)象;壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好;各輸送、提高日流水泵運(yùn)行平穩(wěn),重要技術(shù)參數(shù)符合出廠規(guī)定;各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn),無堵塞;各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好,無堵塞滲漏現(xiàn)象;氣浮除渣設(shè)備完好;各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定;電氣控制箱中各元器件齊全,運(yùn)行正常可靠;消毒裝置完好、有效;電氣接地保護(hù)可靠、安全;經(jīng)系統(tǒng)解決后,排放符合環(huán)保規(guī)定。5.消防系統(tǒng)5.1工作程序5.1.1日常巡視設(shè)備維修工每日一次按照<房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序>巡視泵房設(shè)備,統(tǒng)計(jì)<水泵房巡視統(tǒng)計(jì)表>。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,統(tǒng)計(jì)<設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表>,并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障;安保人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施的日常巡視,每月對(duì)各層面消防設(shè)施巡視一遍,將巡視成果統(tǒng)計(jì)于消防栓、滅火機(jī)箱內(nèi)的統(tǒng)計(jì)表內(nèi)。5.1.2定時(shí)檢查由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵電源啟動(dòng)測(cè)試,統(tǒng)計(jì)<設(shè)備定時(shí)啟動(dòng)統(tǒng)計(jì)表>;由工程主管組織,并由安保主管、安保人員和設(shè)備維修工參加操作,每年一次進(jìn)行消火栓進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功效以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。統(tǒng)計(jì)<消火栓測(cè)試統(tǒng)計(jì)表>。5.1.3維修保養(yǎng)設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作;設(shè)備機(jī)房每七天清掃一次,機(jī)組每月清潔一次。消防泵”運(yùn)行”與”備用”每月定時(shí)啟動(dòng)后交替更換一次;按<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>和<消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程>的內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將成果統(tǒng)計(jì)于<設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表>內(nèi);消防設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計(jì)于<房屋、設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)表>內(nèi)。5.1.4設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料,檔案的收集、保管,負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件,材料采購計(jì)劃的編制,委托修理的聯(lián)系工作;每年12月制訂下一年度<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行狀況制訂<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作,并進(jìn)行指導(dǎo),檢查;每七天巡視消防設(shè)備,檢查巡視統(tǒng)計(jì);每月定時(shí)組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表>。按日常巡視統(tǒng)計(jì)及定時(shí)檢查統(tǒng)計(jì),根據(jù)<設(shè)備完好率原則>填寫<設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表>交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門;對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢查驗(yàn)證;每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫<設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)(季度)匯總表>,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門。5.2質(zhì)量原則5.2.1消火栓泵消火泵(流量、揚(yáng)程等重要參數(shù))符合出廠規(guī)定;管道上的閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活;消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤(rùn)滑良好、無咬泵現(xiàn)象;電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好;水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損;管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。5.2.2增壓泵增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠原則。5.2.3消火栓及配套設(shè)施各層消火栓箱及附件齊全完好;啟動(dòng)報(bào)警按鈕完好、性能可靠;各層消火栓出水壓力符合規(guī)定;消防接合器齊全、有效,無泄漏;戶外立式消火栓齊全有效,啟動(dòng)靈活;消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)暢通,閥門便于操作,并有明顯標(biāo)記。5.2.4消防報(bào)警消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報(bào)警聯(lián)動(dòng);報(bào)警裝置應(yīng)可靠、正常,杜絕誤報(bào)。6.弱電設(shè)備6.1工作程序6.1.1維修人員按<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>和<弱電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程>的內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng),并將成果統(tǒng)計(jì)于<設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表>內(nèi);弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計(jì)<房屋、設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)表>;弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管,統(tǒng)計(jì)<設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表>,及時(shí)排除異常和故障。6.1.2電工每日按照<房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序>巡視信號(hào)接受機(jī)房設(shè)備,統(tǒng)計(jì)<信號(hào)收視設(shè)備巡視統(tǒng)計(jì)表>;發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)告知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管,督促維修保養(yǎng)。6.1.3保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作,每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備表面,每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備,每班一次巡視攝像監(jiān)控系統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備,并統(tǒng)計(jì)<監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視統(tǒng)計(jì)表>;發(fā)現(xiàn)異常狀況,及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。6.1.4設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管,聯(lián)系委托保養(yǎng)工作;每年12月制訂下一年度<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表>,并按運(yùn)行狀況制訂<房屋、設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表>;組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按<設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管方法>對(duì)分承包方進(jìn)行監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)證;每七天巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視統(tǒng)計(jì);每月定時(shí)組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況,填寫<保安防盜系統(tǒng)檢查表>和<攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表>。按日常巡視統(tǒng)計(jì)及定時(shí)檢查統(tǒng)計(jì),根據(jù)<設(shè)備完好率原則>填寫<設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表>交經(jīng)理審核后報(bào)公司公司主管部門;對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢查驗(yàn)證;每季匯總設(shè)備故障狀況,填寫<設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)(季度)匯總表>,報(bào)經(jīng)理審核后,交公司主管部門;按<應(yīng)急預(yù)案>規(guī)定負(fù)責(zé)解決應(yīng)急事件;協(xié)助管理處主任做好分承包方的評(píng)審、評(píng)價(jià)和初選工作。6.2質(zhì)量原則6.2.1攝像監(jiān)控系統(tǒng)控制臺(tái)-各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)施切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等;-操作鍵盤靈活、可靠;-電源鎖開關(guān)完好。顯示屏-各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清晰,符合設(shè)計(jì)規(guī)定;-各顯示屏接線清晰,無隨意拉接線;-監(jiān)視器安裝牢固、可靠。電源設(shè)備-交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定;-各輸出電路熔絲配備合理,沒有不規(guī)則行為;-高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔明顯,無隨意拉線;-二路電源切換正常、可靠;-設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。攝像機(jī)-各攝像機(jī)工作正常,配備數(shù)量齊全;-帶云臺(tái)、帶變焦的攝像機(jī)應(yīng)調(diào)節(jié)自如,符合性能規(guī)定;-各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(特別是室外型);-各攝像機(jī)鏡頭的光圈調(diào)定對(duì)的,確保顯像清晰,符合設(shè)計(jì)規(guī)定。錄像機(jī)-所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能規(guī)定;-各攝像監(jiān)視點(diǎn)的信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(涉及切換到備用錄像機(jī))。6.2.2保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量原則對(duì)講裝置-戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。信號(hào)良好;-門衛(wèi)能與戶內(nèi)通話。聯(lián)系狀況良好;-電梯內(nèi)對(duì)講裝置能與門衛(wèi)通話。電子防盜門-閉門器開閉靈活,快慢二檔行程明確,自動(dòng)關(guān)門時(shí)能確保門鎖上;-電子密碼鎖好,且密碼能修改;-鍵盤無損壞,不滲漏;-電源正常。6.2.3巡更系統(tǒng)主機(jī)、序號(hào)機(jī)功效完好;電源、充電體充放電正常;配套附件完好。6.2.4周界報(bào)警系統(tǒng)光電識(shí)別器性能良好;信號(hào)傳輸線路良好;聲光聯(lián)動(dòng)控制良好。7.中央空調(diào)系統(tǒng)管理方案7.1暖通及空調(diào)系統(tǒng)由風(fēng)系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等構(gòu)成。7.2空調(diào)系統(tǒng)操作安全管理世紀(jì)巴士大廈中央空調(diào)系統(tǒng)由制冷機(jī)組、空調(diào)機(jī)組、冷卻塔新風(fēng)機(jī)組、排風(fēng)機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管構(gòu)成,中央空調(diào)系統(tǒng)是物業(yè)工程管理的重要內(nèi)容,必須引發(fā)高度的重視,對(duì)空調(diào)系統(tǒng)的管理應(yīng)作好下列基本管理:7.2.17.2.27.3制冷設(shè)備檢修管理7.3.17.3.27.3.37.3.47.4空調(diào)機(jī)組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)管理建立運(yùn)行日志,清晰的統(tǒng)計(jì)與反映空調(diào)運(yùn)行各狀態(tài)的各時(shí)間段數(shù)據(jù),其重要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)為:7.4.17.4.27.4.37.4.47.4.5潤(rùn)滑油油位7.4.67.4.77.4.87.4.97.4.107.4.117.4.127.5中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行數(shù)據(jù)控制7.5.17.5.27.5.37.5.47.5.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為”運(yùn)行”7.5.67.5.77.5.87.5.97.5.107.5.117.5.127.5.137.5.147.6空調(diào)箱保養(yǎng)規(guī)定7.6.17.6.27.6.37.6.47.6.57.6.67.6.77.6.87.6.97.6.107.6.117.6.127.6.137.6.147.6.157.6.167.6.177.6.187.7冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理7.7.17.7.27.7.37.7.47.7.5檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為”運(yùn)行”7.7.67.7.77.7.87.7.97.7.107.7.117.7.127.7.137.7.147.8空調(diào)箱保養(yǎng)規(guī)定7.8.17.8.27.8.37.8.47.8.57.8.67.8.77.8.87.8.97.8.107.8.117.8.127.8.137.8.147.8.157.8.167.8.177.8.187.9風(fēng)機(jī)盤管保養(yǎng)管理 7.9.17.9.27.9.37.9.47.9.57.9.67.9.77.9.87.10管道及閥門的保養(yǎng)規(guī)定7.10.17.10.27.10.3檢查部件松緊,如漏水嚴(yán)重,重新修緊或更換部件,將后備泵轉(zhuǎn)為”運(yùn)行”7.10.47.10.57.10.67.10.77.10.87.10.97.10.108.電梯及自動(dòng)扶梯系統(tǒng)管理方案8.1電梯維修和保養(yǎng)8.1.1每日巡視檢查每日電梯投入正式運(yùn)行前,對(duì)電梯作準(zhǔn)備性的試運(yùn)行。對(duì)電梯機(jī)械部件和電氣裝置作巡視性檢查和統(tǒng)計(jì)。觀察電梯運(yùn)行動(dòng)作的對(duì)的性,運(yùn)行速度的穩(wěn)定性。消除故障隱患,保持電梯的正常運(yùn)行。8.1.2每七天檢查保養(yǎng)每七天對(duì)電梯的機(jī)構(gòu)和部件做一次保養(yǎng)、檢查,并經(jīng)行全方面的清潔、潤(rùn)滑(制動(dòng)器銷軸、導(dǎo)向輪、轎頂輪、對(duì)重輪軸承、轎廂門和廳門滑輪、交柵門各銷軸、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)傳動(dòng)裝置、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)杠系統(tǒng)銷槽、安全觸板銷軸、門鎖開關(guān)銷軸)8.1.3每月檢查保養(yǎng)每月對(duì)電梯機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)節(jié),調(diào)節(jié)工作必須按技術(shù)規(guī)定進(jìn)行。使每臺(tái)電梯的整體構(gòu)造處在良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作(蝸輪、蝸桿軸的滾動(dòng)軸承、電動(dòng)機(jī)滾動(dòng)軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動(dòng)部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動(dòng)桿、安全鉗、賠償裝置漲繩輪)。8.1.4每季度檢查保養(yǎng)每季度對(duì)電梯的季度保養(yǎng)機(jī)構(gòu)和部件做一次檢查保養(yǎng)。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用狀況,并進(jìn)行必要的保養(yǎng),潤(rùn)滑,調(diào)節(jié),調(diào)節(jié)工作按技術(shù)規(guī)定進(jìn)行(曳引鋼絲繩、自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動(dòng)導(dǎo)靴)。8.1.5每年度檢查保養(yǎng)電梯每年進(jìn)行一次完整的安全檢測(cè)和技術(shù)檢查。內(nèi)容為全部的機(jī)械、電氣安全裝置的有效和可靠程度,重要零部件的磨損程度,并檢修或更換已超出磨損量的零件,修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。對(duì)整機(jī)進(jìn)行一次清洗保養(yǎng),加油潤(rùn)滑(自動(dòng)門機(jī)構(gòu)鏈條、彈簧緩沖器、油壓緩沖器、極限鋼絲繩、賠償繩、曳引機(jī)減速器)。8.1.6專項(xiàng)實(shí)驗(yàn)a.供電系統(tǒng)斷相、錯(cuò)相保護(hù)功效的實(shí)驗(yàn)。b.限速器與安全鉗的聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)c.緩沖器的實(shí)驗(yàn)d.極限開關(guān)的實(shí)驗(yàn)e.層門與轎廂門電氣聯(lián)鎖裝置的實(shí)驗(yàn)f.緊急操作裝置的檢查g.停止保護(hù)裝置的檢查h.制動(dòng)器實(shí)驗(yàn)i.曳引檢查8.2機(jī)房管理8.28.28.2.38.2.48.2.58.2.68.2.7機(jī)房設(shè)備功效表達(dá)均應(yīng)簡(jiǎn)樸明確。無特殊狀況開關(guān)應(yīng)開至”自動(dòng)五、管理質(zhì)量目的及承諾合肥政文物業(yè)管理有限公司以顧客滿意度為指針,針對(duì)業(yè)戶及委托方的需求。運(yùn)用當(dāng)代化科技手段及管理辦法,實(shí)施安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及24小時(shí)多方位的管理服務(wù)。同時(shí)遵照物業(yè)公司專業(yè)管理和委托方監(jiān)督管理相結(jié)合的管理方式。1、管理目的1.1服務(wù)第一、顧客至上作為高品質(zhì)的物業(yè),不僅需要配備良好的硬件設(shè)施,還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。我們將運(yùn)用公司數(shù)年來積累的管理經(jīng)驗(yàn)和資源,制訂各項(xiàng)規(guī)范的服務(wù)流程及準(zhǔn)則,并通過有系統(tǒng)、多方位、多層次之培訓(xùn),加強(qiáng)員工對(duì)管理服務(wù)之認(rèn)識(shí),改善禮貌及工作態(tài)度,做到服務(wù)第一、顧客至上之規(guī)定。1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)我們將憑借豐富的實(shí)際經(jīng)驗(yàn),委派專業(yè)資深人士,根據(jù)貴物業(yè)的實(shí)際狀況,提供專業(yè)的建議,協(xié)助貴物業(yè)力求獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號(hào)。但愿能借此提高發(fā)展商、管理公司和物業(yè)的整體形象。1.3保持國際品質(zhì)ISO9000目前我司已經(jīng)獲取ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證,我們將根據(jù)有關(guān)檢查、考核、調(diào)節(jié)的要素,通過ISO9000體系的運(yùn)行,確保服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長(zhǎng)久穩(wěn)定在高水平上,提高管理水平及物業(yè)價(jià)值。使物業(yè)管理工作原則化、規(guī)范化、系統(tǒng)化。2.分項(xiàng)目的1.設(shè)備完好率98％1.1 房屋設(shè)施完好率98％(故障排除時(shí)間不超出48小時(shí))1.2 運(yùn)行設(shè)備完好率99％(故障排除時(shí)間不超出4小時(shí))1.3 公共設(shè)施完好率96％(故障排除時(shí)間不超出24小時(shí))1.4 設(shè)備、備件資料完整率100％(查看實(shí)物及臺(tái)帳)2.維護(hù)保養(yǎng)率100％2.1自修設(shè)備按計(jì)劃完畢保養(yǎng)率100％(按計(jì)劃、預(yù)算、完畢統(tǒng)計(jì)檢查)2.2外包設(shè)備按合同完畢保養(yǎng)率100％(按保養(yǎng)合同,驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)檢查)2.3房屋設(shè)施故障維修率100％(按檢查統(tǒng)計(jì),維修統(tǒng)計(jì)檢查)2.4業(yè)主報(bào)修上門維修率100％(按報(bào)修統(tǒng)計(jì),業(yè)主驗(yàn)收統(tǒng)計(jì)檢查)3.管理費(fèi)收繳率98％以上3.1首年每月收繳率98％以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)3.2解決拖欠管理費(fèi)90％以上(按月統(tǒng)計(jì),財(cái)務(wù)結(jié)算考核)4.業(yè)主滿意率95％以上4.1接待服務(wù)滿意率98％以上(按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表)4.2維修服務(wù)滿意率95％以上(按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表)4.3清潔工作滿意率95％以上(按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表)4.4保安服務(wù)滿意率95％以上(按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表)4.5整體環(huán)境滿意率90％以上(按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表)4.6消防安全滿意率95％以上(按每季度70％以上業(yè)主調(diào)查表)5.員工培訓(xùn)合格率100％5.1崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100％(一年考核一次,平時(shí)抽查)5.2消防安全培訓(xùn)合格率100％(一年考核一次,平時(shí)抽查)5.3崗位工作技能培訓(xùn)合格率100％(一年考核一次,平時(shí)抽查)6.無重大事故隱患6.1無重大設(shè)備事故隱患(巡檢統(tǒng)計(jì),事故統(tǒng)計(jì)檢查)6.2無消防安全事故隱患(巡檢統(tǒng)計(jì),事故統(tǒng)計(jì)檢查)6.3無治安事故隱患(巡檢統(tǒng)計(jì),事故統(tǒng)計(jì)檢查)6.4無員工操作事故隱患(巡檢統(tǒng)計(jì),事故統(tǒng)計(jì)檢查)7.管理費(fèi)收支平衡7.1當(dāng)月收費(fèi)入帳率100％(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)7.2維修費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)7.3清潔費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)7.4保安費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)7.5辦公費(fèi)支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)7.6其它支出不超支(根據(jù)財(cái)務(wù)結(jié)算報(bào)告)六、物業(yè)接管工作方案合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意和諧合作,愿在【合肥市財(cái)政局辦公樓】建設(shè)期間委派有關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參加整個(gè)項(xiàng)目的工程建設(shè)工作。當(dāng)【合肥市財(cái)政局辦公樓】進(jìn)入物業(yè)管理前期介入階段,在我方獲委任后,我司將立刻委派一名高級(jí)物管顧問和高級(jí)管理人員駐入現(xiàn)場(chǎng)。物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始,根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位,各管理處、各部門用的設(shè)施、設(shè)備及材料,我司將根據(jù)長(zhǎng)久積累的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)從功效的使用及后來的維修保養(yǎng)等因素考慮,向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議,以達(dá)成節(jié)省投資,增進(jìn)銷售,確保質(zhì)量及此后有助于物業(yè)管理服務(wù)等目的,使發(fā)展商的投資真正物有所值。按上述考慮,我們將會(huì)設(shè)計(jì)一種綜合而具體的物業(yè)管理程序,以供參考,現(xiàn)就重要的范疇及重點(diǎn)分列以下:1.物業(yè)前期管理服務(wù)此項(xiàng)服務(wù)為我司被委聘后至物業(yè)竣工驗(yàn)收前所提供,目的在于針對(duì)及提出物業(yè)在設(shè)計(jì)上或現(xiàn)存有關(guān)影響將來之管理問題,使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減物業(yè)設(shè)施,設(shè)備。同時(shí)以管理者角度提供對(duì)將來管理之意見,以盡量為后來管理打好基礎(chǔ),以最低之管理成本,進(jìn)行最有效及最佳服務(wù)水平之管理。1.1物業(yè)驗(yàn)收前管理服務(wù)(物業(yè)竣工前三個(gè)月)管理公司將差遣工程人員在質(zhì)檢環(huán)節(jié)中協(xié)助發(fā)展商,方便物業(yè)管理工作能順利進(jìn)行。同時(shí)我們之工程及管理人員能夠參加檢討【合肥市財(cái)政局辦公樓】各類型系統(tǒng)(如保安警報(bào)等),以及就基本設(shè)計(jì)之改動(dòng),提供專業(yè)性的意見及改善辦法,以減低后來管理所做成之影響及不便。1.2現(xiàn)時(shí),投資房地產(chǎn)之人士最關(guān)注之問題之一為物業(yè)之管理水平及制度與否完善。既然【合肥市財(cái)政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制訂一份全方面的管理公約及管理手冊(cè),以供業(yè)主作為將來進(jìn)行物業(yè)管理的根據(jù)。1.3我們將會(huì)編制一份【合肥市財(cái)政局辦公樓】顧客手冊(cè),概括地為各業(yè)主提供有關(guān)將來之運(yùn)作及一切顧客守則。1.4我們會(huì)就【合肥市財(cái)政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南,闡明審批裝修建議之程序,裝修商必須恪守的規(guī)條,供各租戶參考。2．物業(yè)接受及交付使用2.1成立接受隊(duì)伍我們會(huì)協(xié)助成立一支接受隊(duì)伍,負(fù)責(zé)與總承判商及各分判商,設(shè)備安裝商等保持緊密聯(lián)系,由于任何遺漏工程將影響物業(yè)將來之運(yùn)作。故此,于工程及設(shè)備接受時(shí)必須進(jìn)行全方面及具體之驗(yàn)收,以確保物業(yè)本身之素質(zhì),能夠合乎發(fā)展商規(guī)定之水平,以及令業(yè)主能夠接受。2.2遺漏工程解決我們會(huì)為物業(yè)管理處編制一份全方面之遺漏工程表,供驗(yàn)收工程及設(shè)備之用。當(dāng)接受隊(duì)伍于錄下各項(xiàng)遺漏工程后,將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程,并定時(shí)與建筑師及承判商檢討進(jìn)度,以免因改善工程延誤而影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。2.3交付使用于各業(yè)戶辦妥一切有關(guān)承租及完畢物業(yè)成交手續(xù)后,我們會(huì)安排交付有關(guān)單位供她們使用。并按下列之程序,由管理處進(jìn)行:2.3.1于正式交付前,查驗(yàn)有關(guān)單位,以擬定無重大遺漏工程;2.3.2與租戶預(yù)約交樓時(shí)間,并提示她們攜備一切證明文獻(xiàn)及印鑒;2.3.3與租戶共同驗(yàn)收及統(tǒng)計(jì)全部遺漏工程及未符合規(guī)格之設(shè)備,并由業(yè)戶簽訂確認(rèn);3. 移交物業(yè),顧客搬遷及裝修之管理服務(wù)【合肥市財(cái)政局辦公樓】顧客搬遷階段,物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士,涉及租賃代理、顧客、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等,而此對(duì)物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。我司將針對(duì)物業(yè)管理之特性,制訂一系列有系統(tǒng)之搬遷流程及裝修指南。有關(guān)內(nèi)容大致涉及以下:3.1移交物業(yè)單位與租顧客之程序管理服務(wù)工作內(nèi)容涉及檢查顧客之有效文獻(xiàn),并由組長(zhǎng)級(jí)員工與顧客作移交程序。提示應(yīng)知事項(xiàng),如單位內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)輸物作安排等。單位內(nèi)遺漏工程亦需要顧客于一定時(shí)間告知管理公司方便傳達(dá)有關(guān)承判商作適宜修理。3.2裝修工程及物料運(yùn)輸控制之程序?yàn)榇_保顧客之裝修工程及材料運(yùn)輸能配合物業(yè)整體運(yùn)作狀況,規(guī)定各顧客之指定裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用,以免妨礙物業(yè)之正常操作,確保業(yè)主及顧客之權(quán)益。4.員工招聘及培訓(xùn)計(jì)劃我司確認(rèn)物業(yè)管理為一項(xiàng)由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè),因此深信于物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。除灌輸當(dāng)代化物業(yè)管理知識(shí)外,亦涉及其它項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才干或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計(jì)劃將為理論與實(shí)際并行,并配合適宜之演習(xí),使之能熟悉及實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故之應(yīng)變方法及程序。七、緊急時(shí)間解決預(yù)案1.突發(fā)性水浸應(yīng)急解決預(yù)案1.1程序1.1.1任何人發(fā)現(xiàn)爆管浸水事故后,立刻告知監(jiān)控中心。1.1.2監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后,立刻電告就近保安趕赴現(xiàn)場(chǎng)維持秩序,同時(shí)立刻告知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場(chǎng)。1.1.3工程經(jīng)理立刻達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)指揮,統(tǒng)一調(diào)度分派各部門人員。1.1.4工程部人員應(yīng)立刻關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門,打開系統(tǒng)排水閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)減少事故水損,如現(xiàn)場(chǎng)積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水;1.1.5保安人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門,避免機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故,避免事件進(jìn)一步擴(kuò)大,同時(shí)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況用水帶將爆管處水引至附近排水點(diǎn);1.1.6工程部設(shè)備運(yùn)行工將電梯手動(dòng)提高至水浸區(qū)域以上樓層,同時(shí)臨時(shí)關(guān)閉此電梯的使用;1.1.7保潔人員用吸水器、推水器立刻將機(jī)房及現(xiàn)場(chǎng)帶的積水排凈;1.1.8保安人員維持好現(xiàn)場(chǎng)秩序,同時(shí)協(xié)助工程及保潔人員搶險(xiǎn)。1.1.9保安人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行疏散,對(duì)業(yè)主住戶及顧客進(jìn)行解釋安慰,并告之故障將立刻消除;1.1.10故障消除后,各部門將現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀,同時(shí)總工程師/工程經(jīng)理向上級(jí)管理者有關(guān)人員報(bào)告;1.1.11現(xiàn)場(chǎng)恢復(fù)原狀后,設(shè)備人員快速查明因素,根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況組織實(shí)施修復(fù),修復(fù)過程中應(yīng)盡量減小對(duì)客戶的影響。2.防臺(tái)、防汛應(yīng)急預(yù)案2.1接到、獲得有關(guān)臺(tái)風(fēng)等信息后,告知各部應(yīng)做好防止方法。2.2設(shè)備組對(duì)戶外的燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方面檢查,確保牢固。2.3特別對(duì)排風(fēng)機(jī)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查,確保完好和暢通。2.4服務(wù)部向業(yè)主傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)做好關(guān)好門窗的工作。2.5保安加強(qiáng)巡邏次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。特別加強(qiáng)對(duì)物品的監(jiān)視,發(fā)現(xiàn)狀況及時(shí)告知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。2.6設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員,增加對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡邏。2.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急狀況及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。2.8臺(tái)風(fēng)過后,如對(duì)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響的,由各部立刻實(shí)話修復(fù)或整治,提出糾正和防止方法。3.設(shè)備故障應(yīng)急解決預(yù)案3.1一用一備的設(shè)備如有故障,立刻停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備,并立刻告知相對(duì)應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。3.2備用的設(shè)備如有故障,則立刻告知維修人員前來修復(fù)。3.3遇節(jié)假日,告知有關(guān)設(shè)備人員到場(chǎng)搶修。3.4消防設(shè)備:消防設(shè)備(如消防泵、噴淋泵、正壓風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)等)在火警時(shí)如發(fā)生故障,應(yīng)立刻趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng),將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)起動(dòng),如還不能起動(dòng)且在短時(shí)間內(nèi)不能排故,應(yīng)采用強(qiáng)制起動(dòng)的辦法,辦法有二種:設(shè)法另接主接觸器線圈電源,使其吸合,確保設(shè)備強(qiáng)行起開工作。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上,然后合上電開關(guān),確保設(shè)備強(qiáng)行起開工作。3.5其它設(shè)備當(dāng)全部BA控制或自動(dòng)控制設(shè)備的自控部分故障時(shí),應(yīng)立刻趕赴設(shè)備現(xiàn)場(chǎng),將手、自動(dòng)轉(zhuǎn)換開關(guān)扳至手動(dòng)檔并手動(dòng)控制,確保公共區(qū)域正常工作不受影響。4.觸電事故的應(yīng)急解決預(yù)案4.1變配電站、配用電設(shè)備、設(shè)施必須使彈簧門保持安全、可靠的狀態(tài);工程部人員要定時(shí)對(duì)供配用電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查。4.2一旦發(fā)現(xiàn)供配用電設(shè)備、設(shè)施有會(huì)引發(fā)人員觸電的危險(xiǎn),應(yīng)立刻報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)或工程部人員;緊急狀況下可采用斷電方法。4.3一旦發(fā)生觸電事故,現(xiàn)場(chǎng)人員要設(shè)法先斷開造成觸電事故的電源,然后立刻對(duì)觸電者實(shí)施緊急救護(hù)。4.4救護(hù)者要認(rèn)真觀察觸電者的全身狀況,用少于5秒的時(shí)間來觀察觸電者神志狀態(tài),用少于10秒的時(shí)間來觀察觸電者呼吸、心跳狀況;發(fā)現(xiàn)呼吸、心跳停止時(shí),應(yīng)立刻在現(xiàn)場(chǎng)用心肺復(fù)蘇法就地急救,不得遲延。4.5心肺復(fù)蘇法的基本方法是:4.5.1氣道——采用仰頭抬頜法,取出口內(nèi)異物;4.5.2口對(duì)口(鼻)人工呼吸——先吹氣兩次,每次1—1.5秒,然后每5秒吹氣1次(每分鐘12次);4.5.3胸外按壓(人工循環(huán))——兩手指并齊,中指放肋骨和胸骨接合處的中點(diǎn),食指平放在胸骨下部,另一只手的掌根緊挨食指上緣;壓限3—5CM(小朋友和瘦弱者灼減),每分鐘80次左右。4.5.4觸電者的呼吸、心跳恢復(fù)后,要立刻送醫(yī)院繼續(xù)治療。4.5.5事件結(jié)束后,要寫出事故報(bào)告。工程部人員要及時(shí)查明觸電因素:如存在隱患,應(yīng)提出糾正和防止方法,立刻進(jìn)行整治。5.電梯困人應(yīng)急解決預(yù)案5.1發(fā)生電梯困人,值班保安員應(yīng)及時(shí)電話告知維保單位,并通過對(duì)講機(jī)/電話告知工程經(jīng)理/工程主管/運(yùn)行人員、服務(wù)主管、保安主管、領(lǐng)班及就近保安人員5分鐘內(nèi)達(dá)成事故現(xiàn)場(chǎng),加強(qiáng)安全防備,疏導(dǎo)客人流向,配合工程部采用多種方法,以避免因故障而發(fā)生多種人、財(cái)、物損失的事件。5.2監(jiān)控中心要耐心做好被困人員的安撫工作,不停與被困人員對(duì)話并告知對(duì)方自我保護(hù)方法,目的要使被困人員情緒穩(wěn)定。5.3監(jiān)控中心保安人員要監(jiān)控電梯運(yùn)行狀況,以及被困人員的狀況,并通過對(duì)話器做好被困人員工作,并將觀察到的狀況用對(duì)講機(jī)告知現(xiàn)場(chǎng)解決人員。5.4工程主管/運(yùn)行人員在接報(bào)后5分鐘內(nèi)達(dá)成事故現(xiàn)場(chǎng),查明故障因素,嚴(yán)格按電梯操作規(guī)范采用應(yīng)急方法,并使用電話/對(duì)講機(jī)等通信工具聯(lián)系維保單位人員,將故障狀況及時(shí)告之。5.5電梯困人,且轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪在±500毫米之內(nèi),由運(yùn)行人員按下列環(huán)節(jié)先行釋放被困客戶。5.5.1電梯機(jī)房或配電間切斷此臺(tái)電梯電源。5.5.2電梯專用廳門三角鑰匙打開廳門,擬定電梯轎廂位置。5.5.3電梯內(nèi)門,并采用方法使被困人員安全離開電梯轎廂。5.5.4電梯內(nèi)門、廳門,確認(rèn)無誤。5.5.5其它復(fù)雜狀況,應(yīng)及時(shí)報(bào)電梯維修單位解決。5.6電梯轎廂內(nèi)地坪離電梯廳地坪超出±500毫米范疇,則須由維修單位急修人員負(fù)責(zé)采用方法,使被困人員發(fā)全離開電梯轎廂。5.6.1故障應(yīng)于基站處設(shè)立禁示牌或扶欄,嚴(yán)禁在不明狀況下”二次動(dòng)車”。5.6.2維修單位人員接報(bào)后在30分鐘內(nèi)達(dá)成現(xiàn)場(chǎng)解決與維修,并應(yīng)在事后完整填寫電梯急修單