房地產(chǎn)行業(yè)2022-2023年度分析報(bào)告：國(guó)家內(nèi)需戰(zhàn)略下的住房消費(fèi)新格局

目錄濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)特征總結(jié)CONTENTS趨勢(shì)：內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新格局市場(chǎng)趨勢(shì)及房企策略建議012022年征總結(jié)04

2022年房企發(fā)展特征2022年世界宏觀經(jīng)濟(jì)-通脹高企，世界經(jīng)濟(jì)不確定性增加2022年世界進(jìn)入后疫情時(shí)代，受前兩年歐美貨幣寬松政策、俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)等因素影響，全球各國(guó)通脹高起，

近期歐美不斷進(jìn)行加息，遏制高通脹率的同時(shí)也拖慢了經(jīng)濟(jì)增速，世界經(jīng)濟(jì)的不確定性增加2015年-2022年Q3世界主要國(guó)家GDP季度同比增速%2022年世界經(jīng)濟(jì)大事件2021年下半年起，各國(guó)經(jīng)濟(jì)增速普遍大幅放緩，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷增大日本:GDP同比印度:GDP同比歐盟:GDP同比韓國(guó):GDP同比-2022年世界平均CPI指數(shù)同比情況美各國(guó)激進(jìn)降息，加上近兩年國(guó)際局勢(shì)動(dòng)蕩，CPI8.8快速上漲，甚至超過金融危機(jī)期間水平64202022年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)-波動(dòng)較大，未來(lái)逐漸企穩(wěn)進(jìn)入新階段近兩年，受國(guó)內(nèi)疫情反復(fù)和世界復(fù)雜局勢(shì)的影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)幅度較大，但隨著疫情防控進(jìn)入新階段，和“后

發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的提出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入新階段，逐漸企穩(wěn)回升”2018年-2022年中國(guó)GDP季度”召開，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新階段%受階段性疫情反撲影響，經(jīng)擊，近兩年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)20“”提出中國(guó)經(jīng)濟(jì)“要堅(jiān)持以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題”，”把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上“，“實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略”等內(nèi)容15105防疫政策轉(zhuǎn)變，疫情防控進(jìn)入新階段011月起，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)防疫政策“二十條”、“新十條”，將新冠調(diào)整為“乙類乙管”，放松出入境限制，標(biāo)志著疫情防控進(jìn)入新階段，疫情對(duì)于正常經(jīng)濟(jì)、生活秩序的影響大大減弱-5-10房地產(chǎn)業(yè)目前受沖擊較大，拖累經(jīng)濟(jì)恢復(fù)2021年下半年起，由于疫情沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)底層需求持續(xù)下滑、

房企融資環(huán)境惡化、房企暴雷陷入資金困境等多重因素，房地產(chǎn)業(yè)受到明顯沖擊，產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)處于負(fù)增長(zhǎng)，拖累經(jīng)濟(jì)恢復(fù)2018年-2022年中國(guó)GDP和房地產(chǎn)業(yè)傳導(dǎo)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)底層需求沖擊明顯融資環(huán)境持續(xù)惡疫情反復(fù)影響化%252015105市場(chǎng)走低，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力不足，部分城市微跌房地產(chǎn)企業(yè)頻頻暴雷對(duì)房企信任度下降二手房市場(chǎng)置換難度加大0-5-10購(gòu)買意愿下滑，尤其是剛需客群客戶資產(chǎn)保值升值需求難以滿足改善、置換需求難以釋放GDP:當(dāng)季同比房地產(chǎn)業(yè)GDP:當(dāng)季同比04

2022年房企發(fā)展特征2022年，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)向逆轉(zhuǎn)十九大后堅(jiān)持”房住不炒”，至2022年“房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)”，背后是房地產(chǎn)調(diào)控針對(duì)的核心矛盾發(fā)生變化：2022年之前房地產(chǎn)問題是金融泡沫化風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)前該風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)有效控制，但是出現(xiàn)了新的風(fēng)險(xiǎn)：債務(wù)與現(xiàn)金流錯(cuò)配造成的暴雷及違約風(fēng)險(xiǎn)。因此，政策會(huì)轉(zhuǎn)向解決暴雷、債務(wù)違約的方向。分水嶺高壓調(diào)控階段政策調(diào)整階段2022年房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)紓困進(jìn)入第三階段第二階段第三階段第一階段房企自救（企業(yè)）壓實(shí)地方政府責(zé)任國(guó)家金融支持（中央政府）?

實(shí)踐證明，單靠房企自救難以化解融管理部門密集發(fā)聲，并開始采取措持房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解和平穩(wěn)健康發(fā)展。風(fēng)險(xiǎn)。需求端調(diào)控年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。

各有關(guān)方面集中出臺(tái)了一系列財(cái)稅和利策：房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

個(gè)稅退稅激勵(lì)支持改善性住房需求

針對(duì)房?jī)r(jià)下跌城市階段性下調(diào)首套款利率下限；專項(xiàng)借款，并研究設(shè)立了鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持“保交樓”結(jié)構(gòu)性政策工具；擴(kuò)大了支持民企發(fā)債的“第二支箭”，為民企發(fā)債提供風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)也在支持范圍以內(nèi)。

下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率。

多地政府出手收購(gòu)商品房作為保障安置和人才用房，盤活市場(chǎng)、加速樓市去化。

證監(jiān)會(huì)提出放寬房企股權(quán)融資五項(xiàng)措施，如恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資、恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資、調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外上市政策等。政策面積極，實(shí)際執(zhí)行進(jìn)展緩慢收并購(gòu)進(jìn)展緩慢非標(biāo)融資落地性更差?

收并購(gòu)項(xiàng)目的供給與需求不匹配?

項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，周期長(zhǎng)?

土拍市場(chǎng)降溫，招拍掛機(jī)會(huì)更佳?

非標(biāo)融資成本更高?

達(dá)標(biāo)項(xiàng)目或者房企更少政策面積極，實(shí)際執(zhí)行進(jìn)展緩慢三支箭落地后，房企發(fā)債情況三支箭落地后，房企股權(quán)融資情況今年股價(jià)高點(diǎn)融資用途?

12月2日，新城控股：取消發(fā)行上限為億償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)6港元（2月）4.6港元（3月）5.1港元（1月）3港元（3月）6港元（1月）7.2港元（1月）的中期票據(jù)。元?

12月3

日，北京城建集團(tuán)取消10億中售17償還到期債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)行。股，償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

12月9日，蜀道投資集團(tuán)取消10億元，中期票據(jù)。售6億償還現(xiàn)有債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

12月15日，河南交通投資集團(tuán)有限公發(fā)行22豫交投MTN003中期票據(jù)。股，償還到期境外債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)?

12月19日，蘇高新取消發(fā)行上限5億元據(jù)發(fā)行。擬以2.7港元配售17.8億股，認(rèn)購(gòu)款48.06億港元償還到期境外債務(wù)及企業(yè)運(yùn)營(yíng)碧桂園目前房企發(fā)債基本需要有抵押擔(dān)保物，純信用發(fā)債的時(shí)代已經(jīng)過去。大部分房企，尤其是民企，目前能夠抵押資產(chǎn)相對(duì)不足。1.股價(jià)在低位，不適合增發(fā)或者配售。2.相當(dāng)于向股東和社會(huì)投資者募資3.企業(yè)原控股股東控制權(quán)被稀釋，未來(lái)可能會(huì)喪失控股權(quán)房企融資有所恢復(fù)，但市場(chǎng)預(yù)期、房企局面難以快速扭轉(zhuǎn)近期房企融資政策放松后，房企融資規(guī)模呈現(xiàn)明顯翹尾趨勢(shì)，12月典型房企融資金額環(huán)比上漲125%。但融資多傾向于少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，尤其是國(guó)央企，其余多數(shù)房企尤其是再融資落地中仍面臨不少困難，例如收并購(gòu)進(jìn)展緩慢、授信及增信機(jī)制落地性較弱、債權(quán)、股權(quán)融資不暢等問題，多數(shù)房企資金緊缺的局面難以快速扭轉(zhuǎn)境改善，但實(shí)際執(zhí)行中仍有不少困難2021年1月-2022年12月典型上億元收并購(gòu)項(xiàng)目的供給與需求不匹配項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，周期長(zhǎng)土拍市場(chǎng)降溫，招拍掛機(jī)會(huì)更佳120010008006004002000授信及增信房企僅限少量?jī)?yōu)質(zhì)房企，對(duì)出險(xiǎn)房企限制較多，且落地時(shí)間較長(zhǎng)授信及增信落地是針對(duì)單一項(xiàng)目?房企發(fā)債需要抵押、擔(dān)保物，但目前大部分民企能夠抵押資產(chǎn)相對(duì)不足。債權(quán)、股權(quán)融資不順??部分房企債券銷售不暢，取消發(fā)行房企普遍股價(jià)低迷，不適合增發(fā)或者配售全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資、土地成交價(jià)款增速持續(xù)下滑2022年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比跌幅持續(xù)擴(kuò)大，全年同比下滑10%，全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)9166億元，累計(jì)同比跌幅繼續(xù)擴(kuò)大至下跌48.4%

，房企普遍資金緊張，投資、拿地增速持續(xù)下滑2021年7月-2022年12月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資12月全國(guó)土地成交價(jià)款累計(jì)同比增速12.7%10.9%2022年全國(guó)額13.29萬(wàn)億8.8%7.2%6.0%4.4%3.7%0.7%-16.9%-20.6%7%-2.7%-4.0%-5.4%-6.-28.1%款-42.5%-43.0%-46.3%-46.9%-47.7%-48.4%-8.8%-9.8%-10.0%-46.2%數(shù)據(jù)：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院全國(guó)100大中城市成交土地溢價(jià)率維持低位2022年百城土地成交溢價(jià)率持續(xù)維持低位，百城溢價(jià)率穩(wěn)定在2%-3%之間。一線城市土地成交溢價(jià)率波動(dòng)較大，主要是由于部分月份熱門地塊入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但土地市場(chǎng)整體熱度持續(xù)低溫2021年1月-2022年12月100大中城市成交年12月全國(guó)不同能級(jí)城市土地成交溢價(jià)率%2523.67201510517.9616.4316.57百城土地溢價(jià)率從2一線二線三線14.26路走低11.4811.116.835.03.773.883.023.962.502.742.530數(shù)據(jù)：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院民企拿地大幅縮水，國(guó)企城投托底成常態(tài)2021年房企拿地金額TOP100中，民企占比46%，而2022年民企占縮水至16%，地方國(guó)企占比最高達(dá)67%，是目前主要拿地企業(yè)類型。為解決房企面臨的債務(wù)問題，四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司等正在加速進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)參與度提升大國(guó)有資產(chǎn)管理公司馳援房企2021年房企拿地金額TOP100

企業(yè)性質(zhì)結(jié)構(gòu)房企拿地金大國(guó)有資產(chǎn)管理公司和18家金融機(jī)構(gòu)提供了12家出資產(chǎn)收購(gòu)等工作提出6項(xiàng)政策指導(dǎo)。兩種主要模式是“資產(chǎn)管理公司+國(guó)有房企成立合作管理公司接管+委托代建”模式。央企

16%民企債券收購(gòu)+債權(quán)重組+財(cái)產(chǎn)信托”模式，順利化解房團(tuán)的債券兌付風(fēng)險(xiǎn)，保障了200多位社會(huì)投資人利。購(gòu)重組房地產(chǎn)不良資產(chǎn)占比達(dá)46.3%46%地方國(guó)企38%67%?

信達(dá)資產(chǎn)收購(gòu)重組房地產(chǎn)不良資產(chǎn)占比從2021年42%，提升至2022年上半年44%全國(guó)房屋新開工、竣工面積持續(xù)下滑2022年全國(guó)房屋累計(jì)新開工12.06億平米，累計(jì)同比下跌39.4%，降幅持續(xù)擴(kuò)大。一方面土地出讓下滑導(dǎo)致新開工規(guī)模下滑，另一方面市場(chǎng)銷售不佳，拖累新開工；竣工面積8.62億平米，累計(jì)同比下跌15%，跌幅不斷收窄2021年7月-2022年12月房屋新開工面積累年12月房屋竣工面積累計(jì)同比增速-0.9%-3.2%-4.5%-7.7%-9.1%-11.4%-12.2%-17.5%-26.3%2022年累計(jì)新開工12.06億平米累計(jì)同比

-39.4%-30.6%-34.4%9.8%-11.5%-11.9%-36.-15.3%-15.0%-19.9%

-19.0%-18.7%-21.5%-21.1%-23.3%數(shù)據(jù)：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院全國(guó)商品房銷售面積、均價(jià)下滑，但降幅逐漸收窄2022年1-11月全國(guó)商品房累計(jì)銷售12.13億平米，累計(jì)同比下跌23.3%。全國(guó)商品房累計(jì)銷售均價(jià)9814元/平米，累計(jì)同比跌幅持續(xù)收窄。近期出臺(tái)的一系列政策對(duì)市場(chǎng)銷售狀態(tài)尚未明顯改善，銷售均價(jià)跌幅收窄主要是由于一二線城市銷售占比提升2021年7月-2022年12月商品房銷售面積2年12月商品房銷售均價(jià)累計(jì)同比增速21.5%15.9%11.3%7.3%2022年商品累計(jì)同比

-22022年商品房銷售均價(jià)9814元/平米同比

-3.2%4.8%1.9%-3.2%-4.3%-4.9%-5.3%-6.3%-7.4%-8.6%-9.6%-13.8%-10.3%-10.8%-10.4%%-20.9%-23.6%-22.2%-23.數(shù)據(jù)：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院04

2022年房企發(fā)展特征土地市場(chǎng)特征：一線城市市區(qū)土地需求依然相對(duì)旺盛，整體平穩(wěn)2022年7-11月，一線城市累計(jì)供應(yīng)1745萬(wàn)平米住宅用地，同比下跌49.9%，累計(jì)成交1665萬(wàn)平米，同比下跌5%。住宅類用地成交建面為略低于前兩年同期，但差距不大，樓面價(jià)波動(dòng)上升，體現(xiàn)全國(guó)市場(chǎng)下行階段，開發(fā)商普遍做出回歸核心城市的策略選擇，對(duì)核心城市的土地需求依然相對(duì)穩(wěn)定，市區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊普遍競(jìng)爭(zhēng)激烈，頻頻觸頂2020-2面積）萬(wàn)平米元/平米18004000016001400120010008006004002000350003000025000200001500010000500002022年7-11月供應(yīng)1745萬(wàn)平米成交1665萬(wàn)平米2020年7-11月供應(yīng)1897萬(wàn)平米成交1739萬(wàn)平米供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院一線城市:北京、上海、廣州、深圳土地市場(chǎng)特征：二線城市分化加劇，多數(shù)地塊底價(jià)成交2022年7-11月，二線城市累計(jì)供應(yīng)11694萬(wàn)平米住宅用地，同比下跌41.7%，累計(jì)成交7895萬(wàn)平米，同比下跌9.7%。住宅類用地成交建面為近三年同期的最低值，在市場(chǎng)下行階段，二線城市相比一線城市安全度略差，部分城市商品住宅銷售持續(xù)低迷，土地市場(chǎng)同樣面臨沖擊；但不同區(qū)域二線城市市場(chǎng)分化，部分強(qiáng)二線城市市場(chǎng)基本平穩(wěn)，部分地塊熱度較高；普通二線城市全年基本底價(jià)成交，部分地塊流拍2020筑面積）萬(wàn)平米元/平米90001200080007000600050004000300020001000010000800060004000200002020年7-11月供應(yīng)22192萬(wàn)平米成交16538萬(wàn)平米2022年7-11月供應(yīng)11694萬(wàn)平米成交7895萬(wàn)平米供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)：wind、同策研究院；二線城市:天津、重慶、杭州、南京、武漢、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、青島、寧波、蘇州、廈門、福州、南昌、鄭州、合肥、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、成都、西安、太原、石家莊、珠海、蘭州、呼和浩特(共26個(gè))。土地市場(chǎng)特征：三四線城市市場(chǎng)全面趨冷，供過于求2022年7-11月，三線城市累計(jì)供應(yīng)2.66億平米住宅用地，同比下跌5.3%，累計(jì)成交1.50億平米，略高于2021年同期。2021年下半年起，全國(guó)三線城市率先開始市場(chǎng)調(diào)整，并延續(xù)至2022年，市場(chǎng)長(zhǎng)期處于低位，供大于求，流拍率較高2020-面積）萬(wàn)平米元/平米1200070002022年7-11月供應(yīng)2.66億平米成交1.50億平米2020年7-11月供應(yīng)3.18億平米成交2.14億平米60005000400030002000100001000080006000400020000供應(yīng)土地建面成交土地建面成交土地樓面均價(jià)數(shù)據(jù)：wind、同策研究院；三線城市:貴陽(yáng)、昆明、南寧、?？?、銀川、烏魯木齊、無(wú)錫、常州、唐山、溫州、嘉興、煙臺(tái)、佛山、東莞、紹興、西寧、三亞、湖州、舟山、臺(tái)州、金華、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、連云港、保定、廊坊、秦皇島、包頭、北海、贛州、桂林、惠州、湛江、吉林、洛陽(yáng)、泉州、徐州、宜昌、蚌埠、常德、大理、丹東、濟(jì)寧、錦州、九江、瀘州、牡丹江、南充、平頂山、韶關(guān)、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、遵義、淮安、鹽城、宿遷、衢州、麗水、肇慶、江門、中山、汕頭、張家口、淄博、濰坊、馬鞍山、綿陽(yáng)、湘潭(共70個(gè))。商品住宅市場(chǎng)特征：一線城市除疫情影響外，市場(chǎng)熱度相對(duì)穩(wěn)定2022年，一線城市商品住宅累計(jì)供應(yīng)3335萬(wàn)平米，同比下跌4.8%；累計(jì)成交2794.2萬(wàn)平米，同比下跌21.5%，一線城市成交同比下降較多，主要是上半年受疫情影響。與其他能級(jí)城市相比，一線城市市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定。價(jià)格方面，各城市均執(zhí)行新房限價(jià)，新房房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)，而二手房掛牌價(jià)格下半年出現(xiàn)明顯的回落2021-2022年一線城市商品住宅2022年一線城市商品住宅成交面積萬(wàn)平米2502021年2022年一線城市累計(jì)供應(yīng)3503.5萬(wàn)平米成米一線城市累計(jì)成交2794.2萬(wàn)平米20015010050同比下跌4.8%同比下跌21.5%00北京：wind，統(tǒng)計(jì)局，同策研究院上海廣州深圳北京上海廣州深圳數(shù)據(jù)備注：北京、上海商品住宅成交量?jī)r(jià)數(shù)據(jù)為不含保障性住房成交數(shù)據(jù)商品住宅市場(chǎng)特征：東部沿海二線城市市區(qū)和郊區(qū)熱度分化明顯2022年，東部沿海二線城市市場(chǎng)普遍低位運(yùn)行，量縮價(jià)穩(wěn)。長(zhǎng)三角、珠三角二線城市月均成交量363.8萬(wàn)平米，同比下跌40.2%，福建、山東二線城市商品住宅月均成交量183萬(wàn)平米，同比下跌31.7%，市場(chǎng)規(guī)模均下降較多，但供求基本平衡；城市內(nèi)部市場(chǎng)結(jié)構(gòu)方面，市區(qū)項(xiàng)目、改善項(xiàng)目去化較好，郊區(qū)市場(chǎng)普遍去化困難2021-2022年長(zhǎng)三角、珠三角二線城2022年福建、山東二線城市成交量?jī)r(jià)21年2022年2021年20月均供應(yīng)月均成交萬(wàn)平米1200元/平米30000246萬(wàn)平米268萬(wàn)平米月均供應(yīng)

140萬(wàn)平米月均成交

183萬(wàn)平米月均供應(yīng)

604萬(wàn)平米月均成交

608.5萬(wàn)平米25000200001500010000500001000800600400200000供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)城市范圍：南京、蘇州、杭州、寧波、東莞、佛山城市范圍：福州、廈門、青島、濟(jì)南數(shù)據(jù)：dataln、

同策研究院商品住宅市場(chǎng)特征：中西部、東北二線城市需求下滑更顯著2022年，中西部和東北二線城市市場(chǎng)下滑比東部沿海城市更明顯。中西部二線城市商品住宅量跌價(jià)漲，

月均成交量?jī)H519萬(wàn)平米，同比下跌41%，東北部二線城市量?jī)r(jià)齊跌，月均成交量122萬(wàn)平米，同比下跌41%。下半年在各類刺激政策出臺(tái)下，中西部、東北二線城市市場(chǎng)依然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，去化周期不斷延長(zhǎng)1-2022年?yáng)|北部二線城市成交量?jī)r(jià)2021-2022年中西部二線城市成2022年2021年萬(wàn)平米14006萬(wàn)平米4萬(wàn)平米月均供應(yīng)

58.9萬(wàn)平米月均成交

122萬(wàn)平米元/平米14000月均供應(yīng)

861.3萬(wàn)平米月均供月均成月均成交

879.4萬(wàn)平米1200010000800060004000200001200100080060040020002,00000供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)供應(yīng)面積成交面積成交均價(jià)城市范圍：成都、貴陽(yáng)、合肥、武漢、西安、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶城市范圍：沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春數(shù)據(jù)：dataln、

同策研究院一二線城市去化周期普遍延長(zhǎng)，尤其是中西部、東北城市一二線城市商品住宅庫(kù)存面積整體呈上行趨勢(shì)，個(gè)別城市略有下降，去化周期普遍在2022年6月達(dá)到峰值，與上年末相比，多數(shù)城市去化周期延長(zhǎng)，尤其是中西部、東北城市，去化周期大幅延長(zhǎng)典型城市商品住宅庫(kù)存面積及去化周期庫(kù)存面積/萬(wàn)2021年12月6個(gè)月去化周期/月城市2021年6月1,584.13616.26021年12月2022年6月43.29.42022年12月34.86.8北京上海廣州深圳南京蘇州杭州寧波佛山青島濟(jì)南南昌長(zhǎng)沙武漢大連長(zhǎng)春重慶西安鄭州1,682.22586.0625.67.11,127.131,404.68948.311,334.891,579.871,212.62899.2814.134.415.814.15.217.664.41421.261.420.911.79787.6515.910.914.710.721.719.314.424.523.234.942.762.514.626.9927.66844.41569.86757.019.214.210.124.215269.27484.676.22,278.601,556.26298.142,348.621,535.77309.1021.51411.517.313.222.421.219.911.920.210.5271,524.801,745.92797.661,589.131,966.68820.661,985.41793.491910.11741.878.715.618.717.7142036.9191,070.433,075.43909.641,230.642,967.671,102.991,912.601,178.713,017.691,136.311,722.151021.533003.391265.621599.97921.330.11,835.5915.7數(shù)據(jù)：dataln、

同策研究院商品住宅市場(chǎng)特征：三四線城市市場(chǎng)全面下滑2022年，長(zhǎng)三角三四線城市商品住宅量跌價(jià)穩(wěn)，

月均成交量305.6萬(wàn)平米，同比下跌47%；珠三角三四線城市商品住宅量?jī)r(jià)齊跌，

月均成交量?jī)H205萬(wàn)平米，同比下跌37%，目前市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)2021-2022年長(zhǎng)三角三四線城市成2022年珠三角三四線城市成交量?jī)r(jià)2021年年2022年元/平米16000萬(wàn)平米900月均成交

577.1萬(wàn)平米月均成.6萬(wàn)平米月均成交

205.3萬(wàn)平米800700600500400300200100014000120001000080006000400020000成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)城市：湖州、淮安、金華、常州、衢州、紹興、泰州、溫州、無(wú)錫、徐州、鎮(zhèn)江、舟山、常熟、建德、昆山、啟東、嵊州、太倉(cāng)、宜興、張家港統(tǒng)計(jì)城市：惠州、汕頭、韶關(guān)、肇慶、中山、珠海、清遠(yuǎn)數(shù)據(jù)：dataln、

同策研究院商品住宅市場(chǎng)特征：三四線城市市場(chǎng)全面下滑2022年，山東三四線城市商品住宅量跌價(jià)穩(wěn)，

月均成交量74.9萬(wàn)平米，同比下跌36%；福建三四線城市商品住宅量跌價(jià)漲，月均成交量?jī)H27.4萬(wàn)平米，同比下跌48%2021-2022年山東三四線城市成交-2022年福建三四線城市成交量?jī)r(jià)2021年年2022年萬(wàn)平米200元/平米18000月均成交

116.5萬(wàn)平米月均成.8萬(wàn)平米月均成交

27.4萬(wàn)平米180160140120100801600014000120001000080006000400020000604020000成交面積成交均價(jià)成交面積成交均價(jià)統(tǒng)計(jì)城市：東營(yíng)、日照、淄博、煙臺(tái)數(shù)據(jù)

：dataln、

同策研究院統(tǒng)計(jì)城市：泉州、漳州、晉江三四線城市去化周期普遍大幅延長(zhǎng)，庫(kù)存壓力較大三四線城市雖然供應(yīng)放緩，庫(kù)存面積與去年底相比變化不大，但由于市場(chǎng)需求下滑更加明顯，銷售明顯放慢，因此去化周期與去年底相比，普遍大幅延長(zhǎng)，庫(kù)存壓力較大典型三四線城市商品住宅庫(kù)存面積及去化周期庫(kù)月去化周期/月城市2021年12月2022年12月常州徐州無(wú)錫紹興嘉興金華湖州珠海肇慶中山東莞惠州煙臺(tái)512.32947.04524.67189.03162.61243.02456.02669.2583023.219.120.420.216.220.516.73616669.45581.741750.971248.8484.09218.7317.423.435.650.831576.361803.021211.74459.613.920.835.324.910.1洛陽(yáng)泉州180.0111.704

2022年房企發(fā)展特征銷售規(guī)模下滑，排名換水，國(guó)企TOP20占比提升2022年，持續(xù)受疫情、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)影響，消費(fèi)者信心明顯不足，百?gòu)?qiáng)房企操盤金額同比再下降41.7%，接近腰斬。在各房企中，民企普遍出現(xiàn)不同程度問題，反觀國(guó)企表現(xiàn)較為穩(wěn)健，此消彼長(zhǎng)，操盤金額TOP20排名中國(guó)企占比提升2019-2022年百?gòu)?qiáng)房企操盤金額及同金額及同比操盤金額TOP20房企1400001200001000008000060000400002000002022年操盤金額（億元）變化變化

4410.9

45%202155%4143.441163003.22807.32786民企國(guó)企2635210135%1827.91673.11607.5450.72022-50%建發(fā)房產(chǎn)融創(chuàng)中國(guó)中國(guó)國(guó)企民企民企1831656.15677.24356.310113465%2019202020212022操盤金額（億元）同比5數(shù)據(jù)：同策研究院業(yè)績(jī)虧損，凈利潤(rùn)負(fù)數(shù)，商票貼現(xiàn)率保持高位銷售的持續(xù)下滑引發(fā)業(yè)績(jī)的虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月1日，A股上市房企中已有65家公司發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)預(yù)告，44家公司業(yè)績(jī)同比下滑，36家公司預(yù)告虧損，占比超五成，其中5家公司最大虧損超百億元，僅少數(shù)企業(yè)扭虧為盈。此外，供應(yīng)商信任缺失、項(xiàng)目停工、后續(xù)回款受阻等惡性循環(huán)，也是導(dǎo)致業(yè)績(jī)虧損的成因之一，表現(xiàn)在數(shù)據(jù)上則是部分房企商票貼現(xiàn)率自2022年起觸頂36%最高線，并后續(xù)開始出現(xiàn)票面打折上市房企歸母凈利潤(rùn)業(yè)績(jī)預(yù)告虧損TOP10（-2022年部分房企商票貼現(xiàn)率情況2021年20證券代碼證券簡(jiǎn)稱歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)預(yù)告凈利潤(rùn)

預(yù)告上限下600466.SH

藍(lán)光發(fā)展002146.SZ

榮盛發(fā)展000540.SZ

中天金融000656.SZ

金科股份-138.34-49.55-64.1636.01-69.52-33.82-40.139.61-219.37-190.00-125.00-95.00-80.00-75.00-39.06-38.40-35.00-29.50-21-25-13-19-11-9-5-5-3-2000671.SZ000961.SZ

中南建設(shè)000732.SZ

ST泰禾陽(yáng)光城600823.SH

世茂股份600743.SH

華遠(yuǎn)地產(chǎn)600565.SH

迪馬股份-6.69-20.54上市房企歸母凈利潤(rùn)業(yè)績(jī)預(yù)告扭虧為盈（億2021年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)2022年預(yù)告凈利潤(rùn)

預(yù)告凈利潤(rùn)

凈利潤(rùn)最大6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月

1月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10月

11月

12月證券代碼證券簡(jiǎn)稱2021年金科地產(chǎn)2022年上限0.751.70下限0.501.42變動(dòng)金額10.265.54600067.SH

冠城大通600094.SH

大名城600340.SH

華夏幸福-9.76-4.12-390.30陽(yáng)光城中南建設(shè)建業(yè)集團(tuán)雅居樂榮盛房地產(chǎn)旭輝集團(tuán)正榮地產(chǎn)世茂房地產(chǎn)融創(chuàng)房地產(chǎn)綠地控股新城控股富力地產(chǎn)花樣年地產(chǎn)地產(chǎn)16.0011.00401.3華夏幸福：因債務(wù)重組取得進(jìn)展，而確認(rèn)債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益，扣除后經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)詾樘潛p數(shù)據(jù)：同策研究院、wind拿地大幅減少，資產(chǎn)密集拋售，聚焦大宗交易從頭部房企拿地趨勢(shì)以小見大，相較于2020年，受資金和市場(chǎng)預(yù)期的影響，2022年房企拿地明顯大幅減少。反觀在大宗交易上，資產(chǎn)出售涉及金額和數(shù)量持續(xù)上升，其中資金占用較少的中小規(guī)模項(xiàng)目交易占比提升2018-2022年TOP5房企拿地宗數(shù)年50家房典型企出售資產(chǎn)情況806040200600500400300200100060筆51723筆43064120212022及金額（億元）筆數(shù)19714910型房企出售資產(chǎn)不同金額規(guī)模的宗數(shù)占比401013%222%小于1億1-5億碧桂園萬(wàn)科2019年保利地產(chǎn)綠城中國(guó)2021年

2022年中國(guó)海外發(fā)展202120222018年2020年5-20億大于20億38%9%27%35%（換算成人民幣）數(shù)據(jù)：同策研究院、dataln，wind融資金額銳減，房企分化，集中國(guó)企和優(yōu)質(zhì)民企自2021年起，在政策管控和投資信心不足雙重影響下，2022年房企融資規(guī)模持續(xù)縮減。期間，為避免暴雷風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)開始選擇向有政府背書的國(guó)企和財(cái)務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)民企發(fā)放貸款，這導(dǎo)致了房企間出現(xiàn)分化，強(qiáng)者愈強(qiáng)，弱者無(wú)糧2018-2022年50家典型房企公開發(fā)行信典型房企公開發(fā)行信用債金額占比12000100008000600040002000050%33%民企國(guó)企52%13%11%74%0%60%80%100%典型民企公開發(fā)行信用債金額占比-2232%40%其他民企優(yōu)質(zhì)民企2021202260%60%-50%2018201920202021202240%公開發(fā)行信用債金額（億元）同比變動(dòng)（%）0%20%40%60%80%100%數(shù)據(jù)：同策研究院、wind備注：優(yōu)質(zhì)民企指獲中債增信擔(dān)保的7家民企，包括龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)、碧桂園、旭輝控股、新城控股、美的置業(yè)、濱江集團(tuán)債券實(shí)質(zhì)違約和展期激增，多家房企債務(wù)重組2022年，約44家房企出現(xiàn)債券違約現(xiàn)象，涉及金額近2000億元，其中在境內(nèi)債券市場(chǎng)有24家房企宣布展期，遠(yuǎn)高于2020、2021年?；谫Y金和現(xiàn)金流，及公司未來(lái)運(yùn)營(yíng)考慮，多家房企進(jìn)行債務(wù)重組，申請(qǐng)整體展期，其中富力是目前唯一一家成功完成對(duì)466億境內(nèi)外債務(wù)全部整體展期的房企2020-2022年房企發(fā)行信用債違約債信用債違約涉及金額和展期比例2001801601401201008086%100%50%0%26%2021金額展期比例2022及金額境內(nèi)外債務(wù)成功重組情況80060重組境外債務(wù)重組40整體展期成功.22）體展期成功10筆49.43億美元債整體展期成功（2022.7.11）1991520-7（2022.12.6）0010筆160億境內(nèi)債整體展期成功融創(chuàng)中國(guó)綠地集團(tuán)華夏幸福-20202021筆數(shù)2022涉及金額（億元）（2023.1.3）9筆32.41億美元債整體展期成功（2022.11.22）企業(yè)數(shù)--重組協(xié)議生效（2023.1.29）數(shù)據(jù)：同策研究院、wind、票宜貼大規(guī)模組織架構(gòu)調(diào)整，重要人事變動(dòng)，成本“節(jié)流”2021年的TOP50房企中約40%發(fā)生總裁或副總裁級(jí)別的人事變動(dòng)，12家出現(xiàn)組織架構(gòu)調(diào)整，主要為區(qū)域、城市層面的整合與精簡(jiǎn)，以縮減人力成本2022年部分TOP50房企組織架構(gòu)調(diào)整和人事變動(dòng)內(nèi)容房企1月，世茂集團(tuán)宣布新一輪架構(gòu)調(diào)整，對(duì)集團(tuán)總部職能部門、區(qū)域區(qū)域公司，升級(jí)華中地區(qū)公司，并將滬蘇區(qū)域公司的部分項(xiàng)目重新劃分管轄權(quán)。世茂集團(tuán)7月，世茂內(nèi)部發(fā)文宣布對(duì)華中地區(qū)、華北地區(qū)的組織架構(gòu)調(diào)整，組團(tuán)（聚焦襄陽(yáng)和荊州項(xiàng)目）、湖南組團(tuán)（聚焦長(zhǎng)沙和張家界）、銷武漢片區(qū)、鄭州片區(qū)、安徽片區(qū)，同時(shí)成立武漢組團(tuán)（聚焦武漢項(xiàng)目）、荊襄地區(qū)公司直接管理。同時(shí)，世茂集團(tuán)還宣布在華中地區(qū)增設(shè)資產(chǎn)管理部。富力地產(chǎn)中南置地2月，富力組織架構(gòu)及人事變動(dòng)，西北、華北兩區(qū)合并，成立北方2月，中南建設(shè)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)公司中南置地內(nèi)部公告，在區(qū)域2月，融創(chuàng)組織架構(gòu)由七大區(qū)域調(diào)為九大區(qū)域，具體為新成立西北12月，融創(chuàng)組織架構(gòu)調(diào)整，成立地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)中心、資本與融資中海西區(qū)域和兩廣區(qū)域合并，成立華南區(qū)域，由楊杰擔(dān)任區(qū)域公司負(fù)責(zé)人。理四川及重慶、云南及貴州。融創(chuàng)中國(guó)金科地產(chǎn)3月，金科將公司原有區(qū)域進(jìn)行拆分與整合，最終形成9個(gè)大區(qū)。具重慶區(qū)域、華東區(qū)域、華北區(qū)域、陜西區(qū)域不變。公司三級(jí)組織架區(qū)域、浙滬區(qū)域合并；中原區(qū)域、山東區(qū)域合并；湖南區(qū)域、湖北區(qū)域合并；域公司再下轄城市公司。4月，華潤(rùn)置地開啟新一輪組織調(diào)整，對(duì)城市公司進(jìn)行整合，其中包括投資、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)、設(shè)計(jì)、合約、工程、安全、營(yíng)銷、客關(guān)、片區(qū)公司、蘇州片區(qū)公司、寧波片區(qū)公司。6個(gè)城市公司均設(shè)立11個(gè)標(biāo)準(zhǔn)部門，華潤(rùn)置地12月，集團(tuán)組織架構(gòu)調(diào)整，部分城市公司進(jìn)行整合。華潤(rùn)置地七大員會(huì)、成本委員會(huì)、EHS管理委員會(huì)6月，金地集團(tuán)進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，華東區(qū)域嘉興地產(chǎn)公司、杭州興地產(chǎn)公司、杭州事業(yè)部所屬人員相應(yīng)劃入杭州地產(chǎn)公司。東南區(qū)域南昌地產(chǎn)公金地集團(tuán)中海地產(chǎn)司調(diào)整為南昌事業(yè)部。東北區(qū)域呼和浩地產(chǎn)公司包頭事業(yè)部調(diào)整為6月，中海地產(chǎn)對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行內(nèi)部調(diào)整。區(qū)域?qū)用?，華北區(qū)域合及華南區(qū)域下屬的長(zhǎng)沙公司并入中海西部區(qū)域，并成立新的中西部地產(chǎn)人事方面也隨之進(jìn)行調(diào)整，新出爐的四大區(qū)首名單為，成欣執(zhí)域，北方區(qū)域平臺(tái)直接取消；華北區(qū)域管轄的鄭州公司、武漢公司、太原公司以市公司合并佛山城市公司，成立廣州片區(qū)公司。隨著組織架構(gòu)出現(xiàn)變化，中海6月，旭輝推動(dòng)內(nèi)部組織變革，涉及城市公司層面。具體而言，河日起生效。此輪組織變革涉及部分人員的優(yōu)化調(diào)整。廈城市公司；廣西事業(yè)部調(diào)整為南寧城市公司，并入東南區(qū)域集團(tuán)。調(diào)整自7月17月，旭輝控股組織架構(gòu)調(diào)整，設(shè)立四大平臺(tái)，為地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)、商業(yè)平臺(tái)、代建平臺(tái)和職能平臺(tái)。人事調(diào)整上，原東南區(qū)域集團(tuán)總裁汝海林升任旭輝控股執(zhí)行總裁，主持地產(chǎn)開發(fā)平臺(tái)的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。旭輝控股執(zhí)行董事、CEO林峰旭輝控股新城控股主抓職能平臺(tái)，兼任旭輝商業(yè)總裁；代建平臺(tái)則將由旭輝控股執(zhí)行董事陳東彪負(fù)責(zé)。10月，旭輝再進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，多個(gè)“中心”降至“部門級(jí)”，投資拓展中心撤銷，拓展職能并入建管公司，投拓管理部和合作管理部合并為投資管理部；產(chǎn)品中心撤銷，成本管理部并入運(yùn)營(yíng)中心；企業(yè)管理中心撤銷，客戶運(yùn)營(yíng)部更名為客戶關(guān)系部并入運(yùn)營(yíng)中心；總裁辦公室和戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)部合并為總裁辦公室；人力發(fā)展中心撤銷，學(xué)習(xí)發(fā)展中心更名為學(xué)習(xí)發(fā)展部；同時(shí)成立綜合管理中心，下轄人力資源部、學(xué)習(xí)發(fā)展部、行政部、總裁辦公室和數(shù)字科技部。組織調(diào)整下人員也發(fā)生調(diào)整。12月，集團(tuán)及各事業(yè)部總部進(jìn)行組織調(diào)整，調(diào)整范圍包括集團(tuán)總部、住宅板塊以及商業(yè)板塊，同時(shí)也帶來(lái)多個(gè)高管崗位的變動(dòng)。具體而言，整合投資、資本、資管、人力、財(cái)務(wù)、法務(wù)等職能，設(shè)置戰(zhàn)略規(guī)劃中心、投資發(fā)展與資本中心、資產(chǎn)管理中心、財(cái)務(wù)與融資中心、組織與人力發(fā)展中心、數(shù)字化發(fā)展中心、集團(tuán)辦公室、法律事務(wù)中心、審計(jì)監(jiān)察中心、筑森設(shè)計(jì)公司和煜璞貿(mào)易公司。數(shù)據(jù)：同策研究院、公開信息整理022023經(jīng)濟(jì)的新格局2023經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)：內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新格局基于當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要?jiǎng)恿υ谟趦?nèi)循環(huán)，擴(kuò)大內(nèi)循環(huán)規(guī)模的重點(diǎn)在于擴(kuò)大內(nèi)需，包括消費(fèi)和投資兩大方面，而房地產(chǎn)作為居民消費(fèi)、企業(yè)投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)，也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要一環(huán)，同樣需要重啟需求住房消費(fèi)和房地產(chǎn)投資也是擴(kuò)大內(nèi)需的重要一環(huán)面）疫情影響逐漸結(jié)束，但經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，需要新的發(fā)展動(dòng)力房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響，底層需求明顯下滑，同樣需要重啟需求逆全球化興起發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)降速美國(guó)加息……長(zhǎng)期背景：逆全球化浪潮興起，全球貿(mào)易面臨瓶頸長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的外部背景是2016年開啟的經(jīng)濟(jì)逆全球化浪潮抬頭，先后經(jīng)歷2016年英國(guó)脫歐、2018年開始的因素、以及2022年俄烏軍事沖突。經(jīng)濟(jì)逆全球化浪潮不再是短期沖擊，而是實(shí)質(zhì)影響經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的2022年國(guó)際沖突事件升級(jí)俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)1981至2021萬(wàn)億美元全球化發(fā)展階段25.020.015.010.05.01995年北溪管道被炸1985年世界貿(mào)易組織成立“經(jīng)濟(jì)全球化”概念被提出主義傾向抬頭”0.0數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind長(zhǎng)期背景：出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨三大矛盾對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)而言，一方面逆全球化浪潮下，全世界貿(mào)易總額面臨增長(zhǎng)瓶頸；另一方面，在存量競(jìng)爭(zhēng)上面臨東南亞等新興國(guó)家的競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)期來(lái)看，未來(lái)靠出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨增長(zhǎng)受限、不可控制、難以預(yù)期三大矛盾1949至2021年中國(guó)及部分發(fā)達(dá)國(guó)家占比25.0%對(duì)外出口金額面臨增長(zhǎng)瓶頸1、全球貿(mào)易總額瓶頸20.0%15.0%10.0%5.0%增長(zhǎng)受限國(guó)際規(guī)律看，出口金額占的比例達(dá)到12%是個(gè)瓶頸業(yè)轉(zhuǎn)移下面臨新興國(guó)家競(jìng)2、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)帶來(lái)占比瓶頸出口推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不可控制難以預(yù)期0.0%他國(guó)貿(mào)易政策不可控國(guó)際沖突難以預(yù)期國(guó)際需求難以預(yù)期中國(guó)德國(guó)日本美國(guó)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不可控?cái)?shù)據(jù)：

同策研究院、wind短期背景：2022年主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息經(jīng)歷2020至2021年連續(xù)兩年低利率政策后，為應(yīng)對(duì)前期貨幣政策過度寬松以及地緣沖突導(dǎo)致的通脹問題，2022年歐美主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息，也為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的國(guó)際環(huán)境帶來(lái)新的變化發(fā)達(dá)國(guó)家基準(zhǔn)利率美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾2022年全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息，應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)通脹2022年11月美聯(lián)儲(chǔ)加息75個(gè)基點(diǎn)；12月再度加息50個(gè)基點(diǎn)美國(guó):聯(lián)邦基金目標(biāo)利率歐元區(qū):基準(zhǔn)利率英國(guó):再回購(gòu)利率數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind短期背景：激進(jìn)加息導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩，中國(guó)出口需求減少2022年主要發(fā)達(dá)國(guó)家激進(jìn)加息，雖遏制了通貨膨脹，但也導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增速放緩，主要?dú)W美國(guó)家制造業(yè)PMI轉(zhuǎn)向下跌，并在4季度跌入榮枯線以下。以美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的預(yù)期為例，從9月、12月連續(xù)兩次下調(diào)2023-2024年經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期。國(guó)際上主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增速放緩將導(dǎo)致對(duì)中國(guó)產(chǎn)品的需求增長(zhǎng)放緩，拖累2023年中國(guó)出口增長(zhǎng)22年9月美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期主要?dú)W美國(guó)家制造業(yè)PM706560555045403530022年12月美聯(lián)儲(chǔ)對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期美國(guó)日本德國(guó)法國(guó)英國(guó)數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind、美聯(lián)儲(chǔ)短期背景：人民幣轉(zhuǎn)向升值拖累出口增長(zhǎng)至2022年4季度，美國(guó)過快加息進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)增速放緩乃至未來(lái)進(jìn)入衰退的預(yù)期，美元指數(shù)走弱，人民幣轉(zhuǎn)向升值、且未來(lái)持續(xù)升值的預(yù)期強(qiáng)，不利于2023年中國(guó)對(duì)外出口的持續(xù)增長(zhǎng)。長(zhǎng)期和短期背景綜合來(lái)看，外循環(huán)都難以推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)實(shí)際美元指數(shù)及人民幣結(jié)算外貿(mào)單以人民幣結(jié)算美元指數(shù)125人民幣升值12011511010510095內(nèi)民結(jié)算完成時(shí)國(guó)外買家付出的美元增加，即成本增加美國(guó)加息，經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)，美元指數(shù)上行，人民幣貶值國(guó)外買家面臨成本增加的壓力90人民幣升值拖累出口持續(xù)增長(zhǎng)實(shí)際美元指數(shù):廣義美元兌人民幣即期匯率數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind發(fā)展模式：未來(lái)進(jìn)入內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式從中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)看，內(nèi)需包括消費(fèi)和投資（資本形成），占GDP的比例超過97%，且遠(yuǎn)超外需（出口金額）占GDP的比例（約18%-20%）。在未來(lái)2023年出口增長(zhǎng)受限且面臨長(zhǎng)期增長(zhǎng)瓶頸的背景下，必須進(jìn)入內(nèi)需發(fā)力、主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式中，順應(yīng)報(bào)告提出“增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動(dòng)力和可靠性”的發(fā)展要求報(bào)告提出2019至2021年最終消費(fèi)支出、資本形成總額、力和可靠性，提升國(guó)際循環(huán)質(zhì)量和水平”60.0%55.8%54.7%

54.5%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%43.1%

42.9%

43.0%外循環(huán)主體國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)最終消費(fèi)支出/GDP資本形成總額/GDP出口金額/GDP201920202021數(shù)據(jù)注：為準(zhǔn)確對(duì)比內(nèi)需、外需，使用出口金額與GDP的比代表外需支出法核算GDP，是從生產(chǎn)活動(dòng)成果最終使用的角度計(jì)算國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的一種方法。最終使用包括最終消費(fèi)支出、資本形成總額及貨物和服務(wù)凈出口三部分：

同策研究院、wind、統(tǒng)計(jì)局發(fā)展模式：未來(lái)重點(diǎn)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略2022年報(bào)告關(guān)于未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，提出“要堅(jiān)持以推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展為主題，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)“，與2017年的十九大相比，重點(diǎn)突出了擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的地位，強(qiáng)調(diào)了未來(lái)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略“十九大”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式表述“”經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式表述追求經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長(zhǎng)去產(chǎn)能融合發(fā)展去庫(kù)存去杠桿降成本補(bǔ)短板協(xié)調(diào)發(fā)展擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略供給適社會(huì)保障體系分配制度優(yōu)先戰(zhàn)略人口問題縮小區(qū)域發(fā)展不平衡縮小貧富差距提高全要素生產(chǎn)率提升產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈韌性供給側(cè)改革（發(fā)展實(shí)體）完善社會(huì)保障制度啟動(dòng)“2022-2035擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略”2022年國(guó)務(wù)院印發(fā)《擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》，未來(lái)實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略，明確了房地產(chǎn)是擴(kuò)大內(nèi)需的重要內(nèi)容。在持續(xù)提升傳統(tǒng)消費(fèi)、推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域補(bǔ)短板投資、新型城鎮(zhèn)化、優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局等方面均有涉及如何發(fā)揮房地產(chǎn)作用的內(nèi)容1、促進(jìn)消費(fèi)投資，內(nèi)需規(guī)模實(shí)4、完善市場(chǎng)體系，激發(fā)內(nèi)需取3、提升供給質(zhì)量，國(guó)內(nèi)需求得到更好滿足“十四五”目標(biāo)重點(diǎn)任務(wù)實(shí)施抓手1、加快培育完整內(nèi)需體3、支撐暢通國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)循環(huán)全面促進(jìn)消費(fèi)，加快消費(fèi)提優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，拓展投資育新型消費(fèi)、大力倡導(dǎo)綠色低碳消費(fèi)短板投資、系統(tǒng)布局新型基礎(chǔ)設(shè)施代化、優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟(jì)布局推動(dòng)城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，釋放提高供給質(zhì)量，帶動(dòng)需求更提升、著力加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量品牌建設(shè)場(chǎng)、建設(shè)現(xiàn)代流通體系健全現(xiàn)代市場(chǎng)和流通體系，促進(jìn)深化改革開放，增強(qiáng)內(nèi)需發(fā)展動(dòng)力提升安全保障能力，夯實(shí)內(nèi)需發(fā)展基礎(chǔ)完善促進(jìn)消費(fèi)的體制機(jī)制、推進(jìn)投融資體制改革、優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境激發(fā)市場(chǎng)活力、發(fā)揮對(duì)外開放對(duì)內(nèi)需的促進(jìn)作用保障糧食安全、強(qiáng)化能源資源安全保障、增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全保障能力、推動(dòng)應(yīng)急管理能力建設(shè)持續(xù)優(yōu)化初次分配格局、逐步健全再分配機(jī)制、重視發(fā)揮第三次分配作用扎實(shí)推動(dòng)共同富裕，厚植內(nèi)需發(fā)展?jié)摿U(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略面臨的困境-消費(fèi)消費(fèi)面臨的重要問題是受到收入增長(zhǎng)以及預(yù)期的制約。長(zhǎng)期來(lái)看，GDP增速放緩、居民收入跟隨調(diào)整也進(jìn)入增速放緩的通道，更進(jìn)一步來(lái)看，將拖累消費(fèi)的持續(xù)快速增長(zhǎng)。此外消費(fèi)的彈性系數(shù)比較低，在收入不大幅增長(zhǎng)的情況下，消費(fèi)很難快速提升GDP不變價(jià)、城鎮(zhèn)居民人均可支支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售總額累計(jì)同比%20長(zhǎng)期來(lái)看，GDP增速放緩、居民收入跟隨調(diào)整也進(jìn)入增速放緩的通道長(zhǎng)期來(lái)看，居民收入增速放緩，更進(jìn)一步將拖累消費(fèi)的持續(xù)快速增長(zhǎng)151050-5-10-30GDP不變價(jià)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額城鎮(zhèn)居民人均可支配收入數(shù)據(jù)：同策研究院、wind擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略面臨的困境-收入分配制約中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的另一個(gè)長(zhǎng)期問題是收入分配的長(zhǎng)期不均衡。一方面改革開放后，在流量的收入分配上，高收入人群的收入增速及占比提升遠(yuǎn)超普通群眾；另一方面，高收入群體有更多的資產(chǎn)進(jìn)行投資升值，進(jìn)一步拉大財(cái)富分配上的不均衡中國(guó)前1%、10%以及后50%人群收凈值人群持有的可投資資產(chǎn)規(guī)模%50.040.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%45.040.035.030.025.020.015.010.05.0資資產(chǎn)在1000萬(wàn)人民幣的高凈值人群，持有的可資產(chǎn)規(guī)模及占比快速提升后50%人群的收份額占比持續(xù)降0.000.0%前1%人群的收入份額前10%人群的收入份額后50%人群的收入份額中國(guó)個(gè)人持有的可投資資產(chǎn)總體規(guī)模中國(guó)高凈值人群持有可投資資產(chǎn)規(guī)模占比數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind、招商銀行《中國(guó)私人財(cái)富報(bào)告》，世界不平等數(shù)據(jù)庫(kù)注：世界不平等數(shù)據(jù)庫(kù)World

InequalityDatabase(WID.world)是《21世紀(jì)資本論》作者Thomas

Piketty等建立的數(shù)據(jù)庫(kù)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略面臨的困境-投資歷史規(guī)律看，基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資兩者呈現(xiàn)明顯的此消彼長(zhǎng)的關(guān)系（蹺蹺板）。近年來(lái)政府大規(guī)模施行減稅降費(fèi)、同時(shí)疫情后財(cái)政進(jìn)一步承壓，如果順應(yīng)規(guī)律進(jìn)入“小房產(chǎn)、大基建”階段則面臨財(cái)政更為緊張局面。大部分城市基建對(duì)于土地財(cái)政的依賴度較高，因此大基建的作用會(huì)逐漸減小，房地產(chǎn)的作用會(huì)逐漸提高，形成二者“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式2007年者增速的關(guān)系2010年1月大基建“國(guó)十一條”%532007年9月433323133“927房貸新政”大房大房產(chǎn)大房產(chǎn)大基建小基建小房產(chǎn)小基建-7小房產(chǎn)-17-27-37小基建2012年多次降準(zhǔn)、

2014年9月“9302018年12月份三四線城市調(diào)控放松貨幣量化寬松房貸新政”2008年12月“國(guó)十三條”基建投資房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)：同策研究院、wind房地產(chǎn)是提振消費(fèi)的重要組成部分房改之后，中國(guó)及上海房地產(chǎn)業(yè)增加值穩(wěn)步上漲，占GDP的比重也穩(wěn)步提升。房地產(chǎn)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的重要環(huán)節(jié)，2022年12月，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴重申“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”1998至2021年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值及占上海房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP比例萬(wàn)億元9.010%1998至2021年年8.8%8.07.06.05.04.03.02.01.00.0房地產(chǎn)業(yè)增加值從0.3萬(wàn)億元增加至7.8萬(wàn)億占比從4.0%增加至6.8%增加值從191.8億元增加至3564.5億元增加至8.2%8.2%9%8%3,564.57%6%5%4%3%2%1%0%4.0%0.30%0.0房地產(chǎn)業(yè)增加值（左軸）占GDP比例（右軸）房地產(chǎn)業(yè)增加值（左軸）占GDP比例（右軸）數(shù)據(jù)：同策研究院、wind房地產(chǎn)作為

“準(zhǔn)實(shí)體”產(chǎn)業(yè)，也是投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)乎經(jīng)濟(jì)命脈，是“準(zhǔn)實(shí)體”產(chǎn)業(yè)。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康，產(chǎn)業(yè)鏈上下游的產(chǎn)品消費(fèi)才能穩(wěn)定，因此房地產(chǎn)也是促進(jìn)投資和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要一環(huán)塔式起重機(jī)混凝土機(jī)械挖掘機(jī)小家電機(jī)械白色家電轎車運(yùn)輸工具車SUV咨詢建材水泥/玻璃木材/管道瓷磚/涂料保溫材料務(wù)物業(yè)管理廚衛(wèi)地板電氣照明家具螺紋鋼家居裝飾鋼鐵絲材/板材門窗金融機(jī)構(gòu)純堿/其他化工品其他......裝修裝飾重啟住房消費(fèi)的路徑1：推進(jìn)需求端刺激政策2022年12月至2023年1月中央層面多次發(fā)聲，支持剛性和改善性住房需求，重申房地產(chǎn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的地位，預(yù)計(jì)2023年將推進(jìn)購(gòu)房需求端的刺激政策，幫助經(jīng)濟(jì)整體性好轉(zhuǎn)12月15日至16日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議1月5日住建部長(zhǎng)接受采訪?

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。?

要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。大力支持剛性和改善性住房需求。對(duì)購(gòu)買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來(lái)。對(duì)購(gòu)買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策。對(duì)購(gòu)買三套以上住房，原則上不支持險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐。?數(shù)據(jù)：同策研究院、wind重啟住房消費(fèi)的路徑2：順應(yīng)市場(chǎng)格局推動(dòng)一二線城市回暖從市場(chǎng)特征來(lái)看，一二線城市市場(chǎng)集中、需求旺盛，且歷次均由一二線市場(chǎng)率先啟動(dòng)才能帶動(dòng)三四線城市市場(chǎng)回暖。2022年雖然多數(shù)三四線城市放松政策，但在一二線樓市沒有上漲信號(hào)的背景下，依然呈現(xiàn)政策效果不理想的結(jié)果。因此，未來(lái)要重啟住房消費(fèi)，必須在一二線城市形成房?jī)r(jià)上漲預(yù)期（漲幅可以不大、但必須向上），才有可能帶動(dòng)更多三四線城市回暖%40353025一線城市率先啟動(dòng)2015105一線城市率先啟動(dòng)0-5-10一線城市:當(dāng)月同比二線城市:當(dāng)月同比三線城市:當(dāng)月同比數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind032023年略建議一、政策預(yù)判：2023年紓困救市、確保需求實(shí)際釋放是主基調(diào)政策趨勢(shì)當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)整臺(tái)，保交樓、適度支持房但政策的根本在于落風(fēng)險(xiǎn)蔓延的政策會(huì)繼續(xù)出能力2023年-2024年項(xiàng)目交付壓力較大，保交付任務(wù)艱巨截止到今年7月份，有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)1400個(gè)的住宅建設(shè)工程已經(jīng)確認(rèn)逾期。當(dāng)前被重點(diǎn)關(guān)注及部分救助的主要集中在TOP50內(nèi)的房企。而TOP50房企中延期的項(xiàng)目占比僅為15.4%，超過1200個(gè)項(xiàng)目是在廣大的中小房企手中。其中延期到2023年上半年占比12.9%，2023年下半年到2024年的達(dá)到76.7%。2022年開發(fā)商TOP1-10TOP11-30TOP31-50其他延期0-6個(gè)月0.60%延延期3-5年0.00%合計(jì)6.30%0.50%0.00%3.90%0.50%0.00%5.20%7.80%0.20%84.60%100.00%總計(jì)9.40%12.90%76.70%0.70%0.20%2023年下半年-2024年2022年下半年2023年上半年數(shù)據(jù)：

奧維云網(wǎng)負(fù)債驅(qū)動(dòng)模式的路徑依賴短期難以改變，融資松動(dòng)房企才能降低風(fēng)險(xiǎn)自2009年以后，“負(fù)債驅(qū)動(dòng)”下的規(guī)模擴(kuò)張成為房企重要戰(zhàn)略舉措，2015年這一趨勢(shì)更為明顯。負(fù)債的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)背景整體高于凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)速度。2008-2020年期間，A股上市房企的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)了7.3倍，但是負(fù)債增長(zhǎng)了17.8倍（投資收益邊際遞減）?？紤]到基數(shù)因素，房企的風(fēng)險(xiǎn)加速提高，凈利潤(rùn)對(duì)債務(wù)的覆蓋率逐漸下降。短期內(nèi)借新還舊的路徑依賴難以改變，融資政策松動(dòng)及有效落2008年-2020年A股上市房企凈利潤(rùn)和負(fù)2020年凈利潤(rùn)對(duì)負(fù)債的償還能力情況凈利潤(rùn)

扣非后凈利潤(rùn)

負(fù)債額度

扣非凈利潤(rùn)覆年份（億元）（億元）（億元）蓋債務(wù)比例2008年

317.282009年

484.142010年

638.712011年

777.062012年

915.052013年

1095.542014年

936.042015年

986.182016年

1460.612017年

1803.102018年

2021.302019年

2223.962020年

2318.00267.53428.63575.75682.09834.28947.96792.49745.061193.681503.241786.872072.801674.375818.788356.814.60%5.13%4.49%4.02%3.93%3.54%2.85%1.97%2.39%2.27%2.20%2.28%1.62%12825.0416953.0821241.4326788.0027769.0737799.7349867.7166342.4481108.7491074.79103380.502.93%2.72%2.49%2.44%2.24%8.269.147.314.485.31-10%-20%凈利潤(rùn)增長(zhǎng)負(fù)債額度增長(zhǎng)未來(lái)政策根本在于如何落實(shí)合理購(gòu)房需求釋放房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)不可能一直依靠融資、政策“輸血”，最根本的解決方式還是刺激有效需求釋放，推動(dòng)市場(chǎng)回歸良性循環(huán)，自我造血。但落實(shí)需求實(shí)際釋放，需要政策多方發(fā)力：1、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)預(yù)期是根本；2、需求政策放松擴(kuò)展向一二線城市；3、保交樓持續(xù)推進(jìn)，打消客戶顧慮；4、支持房企適度合理融資，盡快回歸正常投資運(yùn)營(yíng)目前市場(chǎng)恢復(fù)仍然有較多阻礙，政策保障需求有效落地策“組合拳”重點(diǎn)在于房需求實(shí)際釋放，自我造血一二線城市積壓的有效需求更多，政策放松效果更好業(yè)、是一二線城市需求適度放松企度堅(jiān)持保交樓政策支持，取得進(jìn)展房企負(fù)債驅(qū)動(dòng)當(dāng)前保交付壓力依然較大，延期項(xiàng)目交付才能打消客戶顧慮融資模式難以快速扭轉(zhuǎn)，支持合理融資才能降低房企風(fēng)險(xiǎn)二、趨勢(shì)預(yù)判：短期內(nèi)市場(chǎng)降幅逐漸收窄，二季度后觸底恢復(fù)短期整體趨勢(shì)結(jié)合市場(chǎng)周期趨勢(shì)和，二季度后觸底緩慢恢復(fù)，2024年會(huì)有較明顯回我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)2023二季度后市場(chǎng)觸底調(diào)整、緩慢恢復(fù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯周期性特征，通過對(duì)過去十年中國(guó)住宅銷售面積增速數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，市場(chǎng)表現(xiàn)出穩(wěn)定的周期波動(dòng)規(guī)律，基于房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性，可以對(duì)未來(lái)1-2年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)進(jìn)行預(yù)判；一季度市場(chǎng)預(yù)計(jì)依然維持底部調(diào)整；二季度后，預(yù)計(jì)兩會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)疊加金三銀四銷售旺季，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)；2024年市場(chǎng)會(huì)有較明顯回暖，但市場(chǎng)規(guī)模上限難達(dá)到上輪水平2013-2022年全國(guó)商品住宅銷售面積增速地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判%房地產(chǎn)市場(chǎng)完整100周期約為4-5年2023年第二季度-四季度2024年8060市場(chǎng)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回暖，進(jìn)入下輪上漲周期，但市場(chǎng)規(guī)模上限難達(dá)到上輪水平二季度后，預(yù)計(jì)兩會(huì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)預(yù)期，同時(shí)疊加金三銀四銷售旺季，市場(chǎng)逐漸恢復(fù)40200-20-40-60市場(chǎng)預(yù)期依然走弱，明年一季度傳統(tǒng)銷售淡季，市場(chǎng)依然維持底部調(diào)整-0.2-0.25商品住宅累計(jì)銷售面積同比周期擬合（右軸）數(shù)據(jù)：同策研究院三、結(jié)構(gòu)預(yù)判：市場(chǎng)回暖會(huì)從東部一二線城市先開始結(jié)構(gòu)性趨勢(shì)人口和產(chǎn)業(yè)向核心都我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局為常態(tài)消費(fèi)，市場(chǎng)回暖會(huì)從東部三四線城市恢復(fù)核心一二線城市先開始；核心一二線城市中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局以發(fā)達(dá)城市、核心都市圈為主分區(qū)域來(lái)看，東部10個(gè)?。ㄊ校┥唐贩夸N售金額占比接近60%，再加上中部6省21.3%、西南5省13.5%，占比超過90%。分城市能級(jí)看，一線城市占比約10%，二線城市占比約30%。東部地區(qū)、一二線城市成交規(guī)模大，地理分布更加集中，泛長(zhǎng)三角、珠三角在全國(guó)商品房銷售金額占比分別約30%和12%2011至2022年分區(qū)域商品房銷售年一線、二線城市商品住宅銷售金額占比100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%25.5%13.7%2011

2012

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2020

2021

2022一線城市

二線城市東部中部西南一線城市包括上海、北京、廣州、深圳；數(shù)據(jù)完備的二線城市包括成都、大連、福州、貴陽(yáng)、?？?、杭州、合肥、濟(jì)南、昆明、蘭州、南昌、南京、南寧、寧波、青島、廈門、沈陽(yáng)、蘇州、天津、武漢、西安、西寧、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙、鄭州、重慶東部地區(qū)包括北京、天津、河北、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南10個(gè)?。ㄊ校?；中部地區(qū)包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6個(gè)??；西南包括廣西、重慶、四川、貴州、云南5個(gè)省數(shù)據(jù)：

同策研究院、wind2023年重啟住房消費(fèi)，一線城市將會(huì)率先出現(xiàn)新動(dòng)向2022年樓市松動(dòng)政策始終見效不佳，主要原因是價(jià)格預(yù)期和市場(chǎng)購(gòu)買力傳導(dǎo)機(jī)制是從高能級(jí)城市向低能級(jí)城市傳導(dǎo)，市場(chǎng)恢復(fù)必須先從一線城市價(jià)格預(yù)期恢復(fù)開始。而之前政策主要集中在三四五線城市，即使部分二線城市出臺(tái)需求端松動(dòng)政策，很多也是“一日游”，一線城市基本沒有出臺(tái)實(shí)質(zhì)性需求端政策松動(dòng)的政策。因此，2023年如果要重啟全國(guó)住房消費(fèi)，預(yù)計(jì)一線城市將會(huì)加入到需求端政策調(diào)整的行列，市場(chǎng)率先恢復(fù)一般是從高能級(jí)城市向低能級(jí)城市傳導(dǎo)2011-2022年70城新房房?jī)r(jià)指數(shù)%是一線城市影響二線城市，二線城市影響三能級(jí)城市向低能級(jí)城市傳導(dǎo)。40歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)行情恢復(fù)都資金率先流向一線城市3530252015105一線城市需求激活過剩資金、購(gòu)買力外溢向二線城市二線城市價(jià)格預(yù)期推動(dòng)返鄉(xiāng)置業(yè)、進(jìn)城置業(yè)，市場(chǎng)熱度傳導(dǎo)到三四線城市0-5-10三四線城市一線城市二線城市三線城市一二線城市中，核心、改善板塊和項(xiàng)目會(huì)首先回暖根據(jù)客戶分析和市場(chǎng)歷史經(jīng)驗(yàn)，在市場(chǎng)回暖過程中，一線城市的核心、改善板塊和項(xiàng)目會(huì)優(yōu)先回暖。一方面是由于中高端改善類客戶購(gòu)買力的需求韌性優(yōu)于剛需客戶，另一方面核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身具有稀缺性，保值能力和升值空間更大、對(duì)帶動(dòng)市場(chǎng)整體回暖有價(jià)格信號(hào)作用客戶和產(chǎn)品分析：中高端客戶購(gòu)買市場(chǎng)回暖都是從核心城市中高端項(xiàng)目開始的初，首輪疫情爆發(fā)結(jié)束后，受量化寬松政端項(xiàng)目迅速回暖熱銷中高端改善類客戶購(gòu)買力和場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象時(shí)，需求釋2020年3月上海疫情后首個(gè)豪宅項(xiàng)目-綠地海珀外灘線上開盤，項(xiàng)目單價(jià)13.8萬(wàn)元，總價(jià)約在1300-5000萬(wàn)元之間，開盤認(rèn)購(gòu)率超過80%核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身力和升值空間更大2020年4月上海頂級(jí)豪宅碧云尊邸認(rèn)籌，

總價(jià)2000萬(wàn)-3000萬(wàn)之間，推出160套房源，第一天就有近200人到現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌在市場(chǎng)格局上，核心板塊項(xiàng)目具有價(jià)格標(biāo)桿效應(yīng)，對(duì)帶動(dòng)市場(chǎng)整體回暖有價(jià)格信號(hào)作用四、房企發(fā)展預(yù)判：2023年上半年迎來(lái)融資窗口期房企趨勢(shì)信貸、債券、股權(quán)方高峰的到來(lái)，同時(shí)市場(chǎng)尚資窗口期未恢復(fù)仍處低谷，短期內(nèi)負(fù)債接續(xù)，2023年上半年房企迎來(lái)融資窗口期2022年11月份內(nèi)，政府政策密集出臺(tái)，在信貸、債券、股權(quán)方面給予組合政策支持。隨著2023年初信用債還債小高峰的到來(lái)，同時(shí)市場(chǎng)尚未恢復(fù)仍處低谷，短期內(nèi)寬松的融資政策不會(huì)出現(xiàn)回調(diào)，上半年房企將迎來(lái)融資窗口期信貸、債券、股權(quán)“三支箭”政公開市場(chǎng)信用債到期金額（億元）第一支箭：信貸融資支持（2022.11.人民銀行宣布全面下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，“金地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，60余家銀行支持100多融資4萬(wàn)億，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀峰第二支箭：債券融資幫扶（202民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具擴(kuò)大，支在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，額度約255月6月7月8月9月

10月

11月

12月第三支箭：股權(quán)融資松綁（2023年股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)，支持修表，推動(dòng)行業(yè)優(yōu)化整合海房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)判融資窗口期《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行“負(fù)債接續(xù)”?

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動(dòng)存量融資合理展期?

加大信貸、債券等新增融資支持力度2022年Q32022年Q42023年Q2-Q42024年上海解封后市場(chǎng)供需兩熱，市場(chǎng)需求集中釋放，透支短期需求市場(chǎng)逐步回落，市場(chǎng)壓力加強(qiáng)，部分項(xiàng)目啟動(dòng)分銷、年底沖刺回款，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇二季度后，兩會(huì)

若順利化解新冠沖前后預(yù)計(jì)逐步推

擊，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)良好，2023年Q1?

研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企集團(tuán)提供貸款，合理滿足集團(tuán)層面流動(dòng)資金需求?

支持境外債務(wù)依法償付，提供外匯管理等政策支持節(jié)假日因素影響，

出適度寬松政策，

預(yù)計(jì)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行市場(chǎng)來(lái)訪處于底部，項(xiàng)目成交差根據(jù)市場(chǎng)狀況，幫助市場(chǎng)企穩(wěn)數(shù)據(jù)：同策研究院、wind權(quán)益補(bǔ)充，大量股權(quán)投資機(jī)會(huì)到來(lái)2022年11月28日，伴隨第三支箭的射出，眾多房企火速跟上，公布融資方案，籌劃非公開發(fā)行股票，進(jìn)行股權(quán)融資。對(duì)于投資方而言，這也意味著大量股權(quán)投資機(jī)會(huì)到來(lái)“三支箭”——第三支箭：股權(quán)融部分房企股權(quán)融資公告統(tǒng)計(jì)股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)主要用途運(yùn)資金運(yùn)資金①

恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資②

恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資③

調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場(chǎng)上市政策④

進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用⑤

積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用動(dòng)資金項(xiàng)目開發(fā)、償還債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金等營(yíng)動(dòng)資金”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶區(qū)及舊城改造、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等運(yùn)資金”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等嘴金融貿(mào)易區(qū)及前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)的部分優(yōu)質(zhì)股權(quán)資產(chǎn)補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等動(dòng)資金”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶區(qū)及舊城改造、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等動(dòng)資金”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等運(yùn)資金”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等0%股權(quán)《改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃行動(dòng)“權(quán)益補(bǔ)充””相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、棚戶區(qū)及舊城改造、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等償還現(xiàn)有債務(wù)及補(bǔ)充公司運(yùn)營(yíng)資金運(yùn)資金?

支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購(gòu)重組、再融資等房企股權(quán)融資措施招商蛇口中原建業(yè)合景泰富三湘印象旭輝雅居樂榮盛發(fā)展-定向增發(fā)

購(gòu)買深投控持有的南油集團(tuán)24%股權(quán)、招商前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)2.75億港元4.67億港元不超過16億9.46億港元6.17億港元不超過30億元配股配股49.98%用于政府代建業(yè)務(wù)的發(fā)展、44.98%用于資本代建業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)有債務(wù)的再融資及一般企業(yè)用途定向增發(fā)

項(xiàng)目開發(fā)、補(bǔ)充流動(dòng)資金?