文檔移交方案

鴻山新村、文園新村物業(yè)移交（接管）方案一、移交具備條件根據(jù)鴻山新村、文園新村兩個項目的施工進度和業(yè)主入住的時間安排，可按照總公司要求分別對兩個項目的部分樓宇、設備和系統(tǒng)進行驗收移交，但最終移交是在政府有關職能部門和總公司驗收合格的基礎上通過物業(yè)公司的再驗收為準。辦理移交（接管）手續(xù)時，應滿足以下主要條件：

1、被移交驗收物業(yè)的竣工圖及相關文字資料齊全；項目主體工程和配套設施建設工程已通過竣工驗收；消防、市政、環(huán)保等設施設備已完工并經(jīng)政府有關職能部門驗收合格。2、水、電、氣已納入城市供給管網(wǎng)正式供應，二次供水水質符合相關標準并取得水質檢測報告，相關設施設備運行無安全隱患；電信、有線電視等線路敷設到戶。3、項目已封閉，崗亭、員工宿舍、物業(yè)服務處等物業(yè)管理用房已裝修完工，可交付使用。4、分戶驗收已完成（存在問題在業(yè)主入住前整改完畢）。5、其他條件：（1）相關設施設備可根據(jù)安裝、調試情況以及總公司的要求分項移交，但原則應不影響樓宇的入住和安全使用。驗收移交時，設施設備應安裝調試完畢并驗收合格，可隨時投入使用，被驗收的設施設備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊及其他資料完整；提供與承包商（或供應商）簽署承包（供應）合同中有關技術條款以及所有測試、檢測、分析報告，并對被驗收的場地、設備和機房進行清潔。（2）業(yè)主辦理交房手續(xù)前，地面、地下停車場按照規(guī)劃設計要求施工完成，車位劃線清晰、合理，標識、標志完善；信報箱、戶外垃圾桶、果皮箱、警示標志等配套設施已完善。（3）為不影響業(yè)主辦理交房手續(xù)，在業(yè)主辦理交房手續(xù)前，完成“兩書”（住宅使用說明書和質量保證書）的制作；（4）由于交房時涉及物業(yè)服務費的收費問題，為避免影響交房，及時完成物價報批，故須在業(yè)主辦理交房手續(xù)之前提前25天完成項目竣工報備，取得《廈門市建設工程竣工驗收備案證明書》；（5）存在問題整改在業(yè)主入住前完成。二、移交（接管）程序當項目滿足移交條件準備移交時，總公司應提前15個工作日書面通知物業(yè)公司。接到總公司項目移交（接管）通知后，物業(yè)公司應及時組織移交（接管）驗收。結合項目的實際情況及工程驗收進度，擬將項目移交接管驗收工作分兩部分部分進行：樓宇及設施設備等實物現(xiàn)場查驗（包括樓宇分戶驗收、設施設備驗收、配套設施驗收）和圖紙及技術文字資料驗收（詳見附件）。1、成立接管驗收工作小組接管驗收工作小組由開發(fā)商、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司的相關人員組成，其主要職責是做好項目移交（接管）前的準備工作，收集相關資料，為項目順利移交（接管）做準備。2、移交（接管）準備階段工作接管驗收是基礎性工作，可及時發(fā)現(xiàn)接管物業(yè)自身存在的不足，及時報給開發(fā)商整改，盡可能將存在問題在交房前修復，減少交房后因維修問題可能給業(yè)主造成不便或投訴。（1）樓宇分戶接管驗收主要針對樓宇室內(nèi)裝修、樓道、屋面及相關設施進行驗收，包括有防水要求的廚房、衛(wèi)生間閉水試驗、地面、墻面、門、窗、天花板、屋面、供水、供電（戶內(nèi)配電箱、插座、照明）、供氣、弱電線路（有線、電信插座）、煙道、下水（排污、雨水、地漏管道）等進行查驗。（2）設施設備的接管驗收①由安裝單位組織培訓，參加人員為物業(yè)公司的工程人員，培訓內(nèi)容主要針對設備運行操作、維護、保養(yǎng)等方面知識培訓；②對各系統(tǒng)的設施設備進行驗收，并試運行，包括二次供水系統(tǒng)、供電、供氣、消防系統(tǒng)（自動報警主機、聯(lián)動設備、廣播、噴淋、消防栓等）、人防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、對講系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、停車收費系統(tǒng)等進行查驗。③被驗收設備的規(guī)格型號、數(shù)量與設計圖紙符合；主要設備、設施的安裝位置、安裝質量，設備與連接整個系統(tǒng)的技術性能，應與設計要求符合。（3）配套設施的接管驗收主要針對綠化、道路、景觀小品、信報箱、戶外垃圾桶、果皮箱、各類標識標志設置、停車位劃線、戶外雨污水管道、化糞池、檢查井、集水井、沉砂井等查驗。（4）存在問題的匯總、報修。驗收結束后，驗收小組專業(yè)人員應及時根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負責人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收的評定意見，呈交公司項目負責人。對不合格的設備、設施，寫出書面報告，上呈總公司及監(jiān)理公司，并協(xié)助總公司跟蹤整改，整改完畢組織再驗收。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。服務處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同總公司、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)服務處存檔。物業(yè)項目整體驗收交接表NO：物業(yè)名稱開工日期建設單位施工單位監(jiān)理單位設計單位物業(yè)管理竣工日期占地面積建筑面積各類房屋及公用（共）設施、設備、公共場地等的移交接管驗收內(nèi)容詳見各自的接管驗收表及清單。移交單位意見：移交單位簽名蓋章：（建設單位）接管單位意見：接管單位簽名蓋章：（物業(yè)單位）RJ-QR-077V1.0鑰匙交接清單項目名稱：交接日期：年月日序號區(qū)域樓層鑰匙數(shù)量鑰匙編號存在問題備注建設單位：施工單位：物業(yè)單位：RJ-QR-067V1.0電梯移交清單電梯型號：品牌：梯號：層站：序號名稱份數(shù)頁數(shù)備注內(nèi)頁資料電梯電氣原理圖電梯使用管理手冊電梯出廠檢測報告電梯安裝驗收報告電梯準用證電梯檢測報告書其他相關資料電梯現(xiàn)場移交確認項目工具鑰匙解困工具電梯機房鑰匙電梯操縱箱鑰匙電梯基站鑰匙電梯應急機械鑰匙電梯備品備件其他機房安全標識消防配置主機運行現(xiàn)狀鋼絲繩機房衛(wèi)生其他井道轎廂外呼指示燈電梯運行狀況轎頂設備齊全轎頂衛(wèi)生情況井道燈、安全燈電梯各指示燈轎內(nèi)設備設施情況外呼系統(tǒng)情況其他底坑緩沖器安全開關檢修盒底坑衛(wèi)生防水情況其他建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-068V1.0房屋驗收交接記錄表幢室填表日期：200年月日項目/內(nèi)容地面墻面頂棚門門鎖窗有線電視插座電話插座照明燈開關插座閉水試驗給水管閥排污管煙道煤氣管閥客廳餐廳臥1臥2臥3廚房陽臺對講系統(tǒng)水表底數(shù)電表底數(shù)煤氣底數(shù)房號牌（或銅字）鑰匙或們禁卡建設單位：代表簽字：聯(lián)系電話：施工單位：代表簽字：聯(lián)系電話：物業(yè)公司：代表簽字：聯(lián)系電話：備注注：以上項目合格打“√”，不合格用文字簡要說明；數(shù)量齊全“√”，不齊全寫明缺少數(shù)量；底數(shù)以實際數(shù)量填寫。RJ-QR-066V1.0監(jiān)控系統(tǒng)驗收交接記錄表項目：所屬系統(tǒng)：工程名稱安裝地點主機型號施工單位聯(lián)系人電話序號驗收項目驗收情況備注1主機、硬盤錄像容量2攝像機數(shù)量、鏡頭、外殼防護3云臺、解碼器4圖像清晰度、切換、儲存、回放5布線、接線柱、整機安裝工藝6電源、接地、防雷7支架、底座固定質量與安全8備品備件9圖紙、資料、使用說明書10培訓與操作熟練程度11其它121314151617驗收綜合評定建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-069V1.0樓宇設施驗收交接表項目：所屬系統(tǒng)：幢號樓層地面墻面頂棚門窗照明燈具煙感探頭溫感探頭噴淋頭水流指示器消火栓防火卷簾門配電箱風閥地漏鑰匙其它建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日注：正常劃√,有問題注明RJ-QR-070V1.0設備、工具及備品備件移交清單項目：所屬系統(tǒng)：序號設備、工具及物品名稱數(shù)量備注附法定驗收機構驗收報告復印件有無有無有無有無有無有無有無有無有無有無有無有無有無有無有無其他記載：建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-072V1.0設備交接運行記錄部門：所屬系統(tǒng)：設備名稱設備型號安裝位置出廠序號出廠日期參與人員生產(chǎn)廠家運行情況：存在問題：處置方法：資料移交情況：建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-073V1.0圖紙、資料交接記錄表項目:類別：序號圖紙、資料名稱圖號份數(shù)頁數(shù)備注建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-074V1.0物業(yè)交接記錄（圖片資料）部門：所屬系統(tǒng)：部位圖片現(xiàn)狀描述建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-075V1.0設施設備驗收交接記錄表項目：所屬系統(tǒng)：序號編號名稱型號規(guī)格數(shù)量生產(chǎn)廠家出廠編號出廠年月安裝日期備注建設單位：日期：年月日施工單位：日期：年月日物業(yè)單位：日期：年月日RJ-QR-076V1.0房屋接管驗收標準

一、主題內(nèi)容與適用范圍

1.

為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應遵守的事項，特制定本標準。

2.

本標準主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護建筑及某些有特殊設備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。

二、引用標準

GBJ7建筑地基基礎設計規(guī)范

GBJ10鋼筋混凝土結構設計規(guī)范

GBJ11建筑抗震設計規(guī)范

GBJ14室外排水設計規(guī)范

GBJ16建筑設計防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設計防火規(guī)范

GBJ206木結構工程施工及驗收規(guī)范

GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范

GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范

CJB13危險房屋鑒定標準

三、新建房屋的接管驗收

3.1

新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎上，以主體結構安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。

3.2

接管驗收應具備的條件：

（1）

建設工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離）；

（2）

供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路、煤氣等設備和設施能正常使用；

（3）

房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關部門確認。

3.3

接管驗收應檢索提交的資料：

（1）

產(chǎn)權資料：

a

項目批準文件；

b

用地批準文件；

c

建筑執(zhí)照；

d

建筑分層、分單元面積表；

e

行政主管部門驗收合格的證書、批文；

f

拆遷安置資料。

（2）技術資料：

a

竣工圖---包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

b

地質勘察報告；

c

工程合同及開、竣工報告；

d

工程預決算；

e

圖紙會審記錄；

f

工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；

g

隱蔽工程驗收簽證；

h

沉降觀察記錄；

i

竣工驗收證明書；

j

鋼材、水泥等主要材料的質量保證書；

k

新材料、構配件的鑒定合格證書；

l

水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設備的檢驗合格證書；

m

機電設備、設施系統(tǒng)的調試報告和使用說明書；

n

砂漿、混凝土試塊試壓報告；

o

供水、供暖的試壓報告。

3.4接管驗收程序

（1）建設單位書面提請接管單位接管驗收。

（2）接管單位按“3.2”和“3.3”條進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。

（3）接管單位會同建設單位按“3.5”條進行檢驗。

（4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，按“3.6”的規(guī)定處理。

（5）經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

3.5

質量與使用功能的檢驗

3.5.1主體結構

a

地基基礎的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞。

b

鋼筋混凝土構件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。

c

磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。

d

木結構應結點牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關規(guī)定。

e

凡應抗震設防的房屋，必須符合GBJ11的有關規(guī)定。

3.5.2

外墻不得滲水。

3.5.3屋面

a

各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。

b

平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。

c

陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口平密、不滲漏。

3.5.4樓地面

a

面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。

b

衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c

木樓地面應平整牢固，接縫密合。

3.5.5裝修

a

鋼木門窗應安裝平正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。

b

進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門上的亮子均應裝設鐵柵欄。

c

木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

d

門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

e

抹灰應表面平整，油灰飽滿，粘貼牢固。

f

飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。

g

油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

3.5.6電氣

a

電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻值不得小于1MW/KV。

b應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。

c

照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

d

各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。

e

電梯應能準確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。

f

對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區(qū)的住宅，應設置電視共用天線。

g

除上述要求外，同時應符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關要求。

3.5.7水、衛(wèi)生、消防

a

管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應按套安裝水表或預留表位。

b

高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。

c

衛(wèi)生間、廚房間的排污管應分設，出戶管長不宜超過8M，并不應使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

d

衛(wèi)生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正，牢固、部件齊全、制動靈活。

e

水泵安裝應平穩(wěn)，運行時無較大震動。

f

消防設施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。

3.5.8采暖

a

采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。

b

鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。

c

爐排必須進行12H以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉應自如。

d

各種儀器、儀表應齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應開關靈活。

e

爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風檔板應安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。

f

各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。

g

管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。

h

設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。

i

鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環(huán)保要求。

j

經(jīng)過48H連續(xù)試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設計要求。

3.5.9冷凍機組/熱泵機組

a

冷凍機/熱泵應安裝平正，配件齊全，由原廠或授權單位檢驗合格。

b

與冷凍機/熱泵運行相關的冷卻塔，風機、水泵等安裝適當平正，無變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c

各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設置安裝合理。

d

各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準確，自動控制調節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

e

機器運行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標均在運行范圍內(nèi)。

f

各輔助設備運行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴重飄水，水泵運行平穩(wěn)，揚程，流量符合要求。

g經(jīng)過一段時間連續(xù)運行，冷凍機/熱泵和附屬設備的熱工性能，機械性能及空調區(qū)室溫符合設計要求。

h

新風機、定/變風量機組、風機盤管、溫控器調節(jié)閥等工作正常，無異聲。

i

冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運行無滴水，保溫良好。

3.5.10附屬工程及其他

a

室外排水系統(tǒng)的標高、窨井（檢查井）設置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩(wěn)妥并設置井圈。

b

化糞池應按排污量合理設置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不應超過兩個彎。

c

明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

d

房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

e

房屋應按單元設置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關規(guī)定。

f

掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。

g

單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設