重慶奉節(jié)樓市調查報告

PAGE1重慶奉節(jié)縣朱衣地塊分析奉節(jié)概況1.地理區(qū)域奉節(jié)縣位于重慶市東部，縣境東鄰巫山縣，南界湖北省恩施土家族苗族自治州，西連云陽縣，北接巫溪縣，奉節(jié)縣總面積4087.2平方千米。2.綜合數(shù)據（2009）其中地區(qū)生產總值第一產業(yè)對經濟增長貢獻第二產業(yè)對經濟增長貢獻第三產業(yè)對經濟增長貢獻人均生產總值三次產業(yè)結構比例855842萬元184296萬元6.9%`280408萬元58.0%391138萬元35.1%10036元21.5：32.8：45.73..人口與人民生活年份總人口增長率非農人口增長率城鎮(zhèn)常住人口全縣常住人口增長率城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)人均住房面積2004100.2萬1.21%10.1萬19.6萬22.30%32.1方2009106.151.30%15.28萬15.60%85.47萬29.78%30.2方201083.43萬-2.4%4..礦產資源奉節(jié)縣礦產資源極為豐富，目前已發(fā)現(xiàn)的礦藏近30種，尤以煤炭、硫鐵礦、石膏、石灰?guī)r、鐵礦、含銅砂巖獨具優(yōu)勢。奉節(jié)縣是全國100個重點產煤大縣之一，煤炭儲藏量達1.5億噸，預計在2005年以前，年設計生產能力將維持在250萬噸以上。5.旅游資源奉節(jié)縣旅游資源有：夔門、白帝城、天坑地縫、世界暗河龍橋河、科考價值極高的夔州古象化石，還有神秘莫測的黃金洞和古懸棺、道教圣地長龍山。奉節(jié)地處三峽庫區(qū)腹心地帶，庫區(qū)蓄水后還將出現(xiàn)“高峽出平湖”的壯麗景觀。2009年，全年共接待游客274.36人次，比上年增長224.3%，其中：海外游客1.53萬人，比上年增長159.8%；實現(xiàn)旅游綜合收入63199萬元，比上年增長188.8%，年末實有星級飯店4家。6.交通全縣水陸交通四通八達，準備改線的210國道和渝巴高等級公路在縣境內縱橫交錯，并背靠206國道、318國道，縣內通車里程6000余公里；黃金水道長江橫貫縣境43公里，港口年貨物吞吐量400多萬噸，居重慶市第二位。城市建設2009年固定資產投資：全社會固定資產投資（萬元）建設與改造投資其中：工業(yè)部分（萬元）房地產開發(fā)投資（萬元）其中住宅投資（萬元）商品房銷售面積（萬方）全社會固定資產投資指數(shù)（基數(shù)100）911453，比上年增長47.1%835430，比上年增長45.9%22604976023，比上年增長41.4%64209，比上年增長37.9%82.2，比上年增長17.1%147.1土地成交信息2011.06成交西部新區(qū)胡家壩片區(qū)商業(yè)金融用地15.7畝，單價423.4萬/畝，容積率不大于5.5，只能進行四星級酒店及其附屬設施的建設（受讓單位：重慶環(huán)彬房地產開發(fā)有限公司）2010.11成交奉節(jié)竹園鎮(zhèn)（近巫溪）住宅用地44畝，單價27萬/畝2010.01成交永安鎮(zhèn)林家臺地塊5宗地（江景房，距離縣政府3.1公里），70年產權，共417畝，單價76.8萬/畝，容積率3.5-3.8，總建筑面積73萬方，合同簽訂日期2011.07，約定開工日期2012.01。（受讓單位：重慶環(huán)彬房地產開發(fā)有限公司）2008.3.19，海成.濱江國際詩城西路地塊，406畝，單價53萬/畝，70年產權（受讓單位：重慶海成實業(yè)（集團）有限公司）(土地信息網)綜上，目前對我們項目構成威脅的大宗土地共823畝，住宅158萬方，商業(yè)25萬方。四、樓市情況奉節(jié)一共5個稍具規(guī)模的樓盤，情況如下：巴蜀花園，售罄，二手房價格4000元/平方米以上?！扒搴铀丁保嫉?6畝，樓盤總建筑面積10萬方，一期開盤2010.10，前期房源已經售罄，后期房源繼續(xù)加推，只有50年產權，二手房均在3400-4200之間，并且價格呈上漲趨勢。“濱江新城”，占地105畝，總建筑面積18萬方，2009.2開工，一期2010.10月開盤，已經售完，3200元/平方米起。三期今年9月會開盤，3800元/平方米起。“奉中花園”總建筑面積10萬多方，2010.7月20日開盤，今年準備開三期，價格3300起元/平方米。奉節(jié)海成.濱江國際，2009.12月開工，李家溝綜合整治開發(fā)項目，建筑規(guī)模約100余萬平方米（住宅85萬方，商業(yè)25萬方）。項目建設工期為6至8年，總投資近30億元。李家溝項目建成后將是縱聯(lián)上下半城、橫貫東西半城的紐帶，將大大改變城市格局和整體形象。因此，該項目也被譽為奉節(jié)縣城新的“城市門戶”。預計今年10月開盤，價格4500元/平方米左右。市民對該小區(qū)的認可度比較大，認為是高檔小區(qū)。綜上，奉節(jié)的房價為3500-4500元/平方米。目前奉節(jié)沒有3000元/平方米以下的房源，電話咨詢二手房中介，他們認為奉節(jié)西部新區(qū)房價在3000元/平方米以上且縣政府對新區(qū)的宣傳力度非常大！五、朱衣地塊資料簡介1．規(guī)劃區(qū)功能本規(guī)劃區(qū)為城市新區(qū)，其功能定位：輻射渝陜鄂邊區(qū)區(qū)域中心城市的核心區(qū)，以現(xiàn)代商業(yè)服務、生態(tài)居住、休閑娛樂及三峽庫區(qū)腹心旅游接待為主導的奉節(jié)未來城市新中心，形成城鄉(xiāng)協(xié)調、居民生活安康、生態(tài)環(huán)境良好的三峽庫區(qū)現(xiàn)代化濱江生態(tài)新城。規(guī)劃結構在功能結構上，用地呈“一帶、兩軸、兩核、四組團”的帶狀組團式結構?！耙粠А保杭椿谥煲潞蛹鞍毒€綠化形成的濱江綜合景觀帶?！皟奢S”：即以城西連接道為基礎的城市西拓發(fā)展軸和規(guī)劃區(qū)中央80米寬的南北行政主軸?！皟珊恕保阂粸楦咚俟烦隹谔?，干溪溝兩側集現(xiàn)代商業(yè)、商務辦公、對外貿易及行政辦公、文化娛樂為一體的城市發(fā)展主核；二為規(guī)劃區(qū)中央以旅游接待、文化創(chuàng)意產業(yè)、文化教育為一體的文化旅游副核。“四組團”：由東至西分別指的是林家臺居住組團、西部綜合居住組團、朱衣組團和火車站前組團。2．用地布局居住用地是本規(guī)劃區(qū)的主要發(fā)展用地，除渝宜高速公路北側和職教中心南側部分用地為一類居住用地外，其他均為二類居住用地。住宅建筑以多層為主，高層為輔，容積率在2.0—3.8之間。居住配套設施包括幼兒園、綜合市場、社區(qū)服務中心、文化活動站、居民健身場所、老年人活動站、社區(qū)衛(wèi)生服務中心等。城市道路交通規(guī)劃本規(guī)劃區(qū)同樣具有優(yōu)越的交通條件。渝宜高速公路緊鄰用地北側穿過，并在規(guī)劃區(qū)中央設置朱衣互通，實現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)與高速公路零距離對接；規(guī)劃中的鄭萬鐵路從規(guī)劃區(qū)北側穿過，安常德鐵路從朱衣鎮(zhèn)西側穿越，并在區(qū)內設有鐵路站場，形成了對外聯(lián)系的便捷通道，同時建設和規(guī)劃中的城西連接道、濱江快速路實現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)與城市其他功能組團的快速聯(lián)系。長江蓄水后，朱衣河與長江航道貫通，增強了規(guī)劃區(qū)內水路交通的交通集散、轉換能力。規(guī)劃充分研究現(xiàn)狀，結合城市用地布局和功能區(qū)的劃分，形成適合于用地需求的路網系統(tǒng)。規(guī)劃區(qū)內車行道路分主干路、次干路、支路三級。城市主干路：濱江路——紅線寬度26米，道路分幅為：5.0+16.0+5.0米，為市民濱水休閑道路和組團間聯(lián)系主要通道。城西連接道——西段紅線寬度為33米，為生活性主干路。北部主干路——紅線寬度為30米，為生活性干道干道。城市次干路：紅線寬度18-22米城市支路：紅線寬度11-16米4．奉節(jié)西部新城和朱衣兩功能規(guī)劃片區(qū)主要規(guī)劃數(shù)據：總規(guī)劃用地面積（ha）1081總建設用地面積（ha）1012居住用地面積（ha）386.48所占比重38.19%商業(yè)金融用地面積(ha)128.7所占比重12.72%行政辦公用地（ha）17.84所占比重1.76%規(guī)劃人口（萬人）155．地塊朱衣地塊位于奉節(jié)城市西部，與老縣政府距離12.1公里，地塊東西側規(guī)劃配套有：醫(yī)院、小學、幼兒園，北側有客運站、公交車首末站。地塊編碼地塊D3-01/01西邊地塊D5-01/01東邊用地性質R2R2容積率≤3.03.0建筑密度≤(%)3535建筑限高≤(M)8080綠地率≥(%)3030用地面積(Ha)4.89（73.3畝）5.93（88.95畝）車位比/100㎡0.60.6要求配套公建居委會（500方），文化活動站（500方）幼兒園（6班，2000方），老年人活動站（200方）重慶巫山樓市狀況新房：目前網上顯示只有一個待售的江景房住宅項目三江六景，價