宏觀調(diào)控政策下的情勢變更原則適用

宏觀調(diào)控政策下的情勢變更原則適用

2009年底，中共中央、國務(wù)院把房地產(chǎn)市場的監(jiān)管作為宏觀控制的重要組成部分，采取了多項措施。2009年12月召開的中央經(jīng)濟工作會議雖然沒有明確提出抑制投機和穩(wěn)定房價,但明確了房地產(chǎn)發(fā)展的重點在于“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求”、“加強廉租住房等保障性住房建設(shè)”。隨后,國務(wù)院出臺了調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限等一系列措施。2010年4月17日,為抑制不合理住房需求,國務(wù)院再次出臺了“國十條”,提出實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。國務(wù)院相關(guān)部委隨即出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的配套細(xì)則。這些政策的出臺對房地產(chǎn)交易產(chǎn)生了較為深遠(yuǎn)的影響,對房屋買賣當(dāng)事人簽訂合同、履行義務(wù)產(chǎn)生了一定的影響。上海乃至全國,陸續(xù)出現(xiàn)了部分交易者以國家房地產(chǎn)宏觀政策變化為由,要求解除房屋買賣合同等訴訟。審判實踐中,對于宏觀調(diào)控政策引起的房屋買賣合同糾紛是否適用情勢變更原則存在一定爭議,筆者擬就此進行討論。一、情勢變更在交易基礎(chǔ)中的適用情勢變更原則是法律行為成立后至履行完畢前,為法律效力發(fā)生原因之法律要件之基礎(chǔ)或環(huán)境變更,因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由,致發(fā)生非當(dāng)事人所預(yù)期之結(jié)果,如仍使發(fā)生原有效力,顯有背于公平者,應(yīng)認(rèn)為其法律效力有相當(dāng)變更(如增減給付或解除契約)之規(guī)范也。該原則的適用應(yīng)具有以下幾個構(gòu)成要件:A.須有情勢之變更;B.情勢變更須發(fā)生于法律行為成立后法律效果消滅前;C.情勢變更須未為當(dāng)事人所預(yù)見,且不可歸責(zé)于當(dāng)事人;D.須因情勢變更使原有法律效果顯失公平。1在客觀上發(fā)生了重大的情勢變更。所謂情勢,是指合同成立所依據(jù)的基礎(chǔ)和環(huán)境等一切客觀事實,包括政治、經(jīng)濟、法律及商業(yè)上的種種客觀情況。情勢變更原則是考量情勢變更因素給履行合同帶來或者可能帶來顯失公平的程度作出的調(diào)整。因此,情勢變更是適用情勢變更原則的前提,但并非所有情勢變更引起合同履行艱難、履行不便或存有損失都能適用情勢變更原則。市場交易本身是伴隨著風(fēng)險而存在的,正常的交易風(fēng)險應(yīng)當(dāng)自負(fù),只有在異常的市場風(fēng)險情形下,情勢變更原則才應(yīng)當(dāng)?shù)靡赃m用。情勢變更須發(fā)生于法律行為成立后、法律效果消滅前。這是一個重要的時間要件,如果在訂立合同時就已經(jīng)發(fā)生情勢變更,當(dāng)事人仍以此為基礎(chǔ)簽訂契約,表明當(dāng)事人已經(jīng)認(rèn)識到合同的基礎(chǔ)發(fā)生了變化,并自愿對這一變化承擔(dān)風(fēng)險。這與德國交易基礎(chǔ)制度不同,德國交易基礎(chǔ)制度認(rèn)為,如果已經(jīng)成為契約基礎(chǔ)的重要假定后來發(fā)現(xiàn)是錯誤的,也視為情勢發(fā)生變更,稱為“交易基礎(chǔ)自始欠缺”。在我國,這種主觀認(rèn)知上的錯誤則以重大誤解制度來調(diào)整。同理,如果在合同履行完畢后發(fā)生情勢變更,因為合同關(guān)系已經(jīng)消滅,也沒有情勢變更制度適用的余地。情勢變更須當(dāng)事人所不能預(yù)見,不可歸責(zé)于當(dāng)事人。所謂不可預(yù)見,是指當(dāng)事人對于情勢的變動,在合同訂立時無法預(yù)見。如果當(dāng)事人在訂約時已經(jīng)預(yù)見到情勢變更而仍然訂立合同,或者在履行中能終止而不終止,則表明當(dāng)事人自愿承擔(dān)了情勢變更所發(fā)生的風(fēng)險,自然不能運用情勢變更制度。衡量不可預(yù)見的標(biāo)準(zhǔn),我們不僅應(yīng)以一般常識、普遍經(jīng)驗加以判斷,也要結(jié)合交易者的特殊身份來衡量。通常如當(dāng)事人經(jīng)驗不足、市場信息不靈等情況造成的當(dāng)事人未預(yù)見的情況,不屬于不可預(yù)見的范圍;對于投機商,則應(yīng)有更高的預(yù)見要求。如果當(dāng)事人對情勢的變更無法預(yù)見,其行為就不具有法律上的可責(zé)性,這也是其與商業(yè)風(fēng)險的區(qū)別。情勢變更的不可預(yù)見性,不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人;而商業(yè)風(fēng)險則有可預(yù)見性,若未能預(yù)見的,只能歸咎于當(dāng)事人的過失。情勢變更使原有法律效果顯失公平。合同繼續(xù)履行是否顯失公平是構(gòu)成情勢變更原則的實質(zhì)要件。當(dāng)締約后的重大情勢變化,使雙方權(quán)利發(fā)生了根本性的變化,方有法律適用的基礎(chǔ)。對于根本性的變化,須按理性人的看法加以判斷,包括債務(wù)人履行特別困難,債權(quán)人受領(lǐng)嚴(yán)重不足,履行對債權(quán)人無利益。這也是區(qū)分情勢變更與商業(yè)風(fēng)險的核心所在。商業(yè)風(fēng)險往往是當(dāng)事人在合同締結(jié)之時就已將風(fēng)險合理地計算在內(nèi)并形成相應(yīng)的合同價格,由一方當(dāng)事人自行承擔(dān)并不會發(fā)生顯失公平的結(jié)果。二、當(dāng)情勢變更的合同情勢變更原則的目的,在于排除已成立的合同因情勢變更所導(dǎo)致的不公平結(jié)果。其效力分為兩個層次,旨在維持原合同關(guān)系能否消除不公平的結(jié)果。第一層次的效力是維持原合同關(guān)系,只變更某些內(nèi)容;第二層次的效力是指依據(jù)第一層次的效力不能排除不公平的結(jié)果時,應(yīng)當(dāng)采取消滅原合同關(guān)系的方法以恢復(fù)公平。具體而言,第一層次的效力:變更合同,當(dāng)事人仍負(fù)繼續(xù)履行之責(zé)。因情勢變更而使原合同的繼續(xù)履行顯失公平時,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)首先依據(jù)誠實信用原則進行協(xié)商,協(xié)商不成時,可以請求法院變更合同,使相互之間的給付達到公平合理。如2005年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時,上海地區(qū)取消了轉(zhuǎn)按揭貸款方式,導(dǎo)致交易雙方無法以此方式履行合同。若雙方協(xié)商變更合同履行方式的,當(dāng)事人仍應(yīng)繼續(xù)履行;或者一方自愿承擔(dān)履行不便的后果,如出賣方愿意先行還清貸款,解決了對方按揭貸款的困難的;或如買受人愿意先行付款,消除出賣人之按揭的,對方就必須繼續(xù)履行原合同的義務(wù)。第二層次的效力:如果合同變更無法排除不公平的結(jié)果,或者合同履行已無意義,那么當(dāng)事人之間的合同將被解除。因情勢變更而解除合同的,一方當(dāng)事人不得請求因合同不履行的損害賠償,即免除當(dāng)事人不履行合同的違約責(zé)任。至于解除合同造成損失的,應(yīng)由雙方當(dāng)事人合理分擔(dān)損失或一方當(dāng)事人給予對方一定的補償。蓋因情事變更原則的適用,法律賦予了受到不利影響的當(dāng)事人解除合同的權(quán)利,但其不能因行使解除權(quán)而獨占解除合同之利益。作為解除合同的受害者有權(quán)獲得相應(yīng)的補償,這也是情勢變更原則之精神——公平原則之體現(xiàn)。三、房屋買賣合同中地位變化原則的適用研究新房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對住宅購買合同的影響1.恢復(fù)到5年的調(diào)度期2009年12月9日國務(wù)院常務(wù)會議明確了自2010年1月1日起個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年。此后,稅務(wù)總局等部門出臺了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》,調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策。稅收政策的調(diào)整,客觀上增加了當(dāng)事人的交易成本,審判實踐中,當(dāng)事人以此為由提出解除合同,或是因中介公司未能按約辦好過戶手續(xù)致使購房者多支付契稅而引發(fā)契稅索賠等糾紛。2.差別化住房信貸政策繼《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》限定二套房貸款,首付不得低于40%后,國務(wù)院《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》中,提出實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。貸款利率上調(diào)、多套房屋的貸款成數(shù)下降以及貸款限制措施等,客觀上增加了買房人獲得貸款的難度,買房人往往以此為由要求解除合同,引發(fā)糾紛。3.人以房地產(chǎn)新政為測試違規(guī)簽訂產(chǎn)品品牌,拒絕簽訂正式房屋買賣合同除了上述直接影響外,有相當(dāng)一部分買房人受到宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)走勢預(yù)判的影響,意圖通過以房產(chǎn)新政為借口要求解除合同、拒絕簽訂正式房屋買賣合同規(guī)避市場風(fēng)險。適用于條件變化原則的幾個問題1.宏觀調(diào)控政策的影響一些案件中,當(dāng)事人往往以房產(chǎn)新政為由要求解除合同,但對于房產(chǎn)新政是否對其交易產(chǎn)生影響,或是產(chǎn)生了多大的影響,不提供絲毫證據(jù)予以佐證。筆者認(rèn)為,房產(chǎn)新政雖然客觀發(fā)生,但是對于單個房屋買賣合同而言,由于合同簽訂的時間、履行程度、當(dāng)事人購房情況、個人資信、房產(chǎn)位置等差異,所受到的影響是不同的,有的甚至也可能不受影響。例如房貸政策調(diào)整的范圍是住房,但當(dāng)事人購買的是商鋪,若其提出受房貸政策影響,則缺乏關(guān)聯(lián)性;又如訂約時間先后:房產(chǎn)新政出臺后,雙方簽訂房屋買賣合同的,則房產(chǎn)新政應(yīng)是雙方訂約時已經(jīng)充分注意的;再如地區(qū)差異:各地在執(zhí)行對購買三套房及以上住房的發(fā)放貸款存在差異,當(dāng)事人能否獲得貸款自然也有不同;再又如買房人因個人信用不佳、償還能力不足等原因?qū)е缕錈o法獲得貸款的,或是個別銀行根據(jù)本行范圍內(nèi)實施的操作規(guī)則不同意放貸的,則難以認(rèn)定為受到宏觀調(diào)控政策的影響。尤其是政策的變動原本不會對交易產(chǎn)生任何影響或影響不大,當(dāng)事人出于對房價回落的履約預(yù)期發(fā)生變化而致其履約積極性降低,故意促成自己無法取得貸款等情形,則更不能以情勢變更原則主張變更或解除糾紛。因此,當(dāng)事人主張受到宏觀調(diào)控不利影響,要求適用情勢變更原則的,首先應(yīng)就情勢變更對其合同的成立和履行產(chǎn)生的重大影響承擔(dān)舉證責(zé)任。2.關(guān)于免年限的政策調(diào)整筆者認(rèn)為,因國家稅收政策調(diào)整引起稅費調(diào)整的,不能適用情勢變更原則。首先,此次稅收政策的調(diào)整并非不可預(yù)見。2008年12月29日,財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》將營業(yè)稅征免年限從5年改為2年,并明確了實施的時間在2009年1月1日至12月31日。因此,個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限的稅收優(yōu)惠將于2009年12月31日起終止,應(yīng)是買房人可以預(yù)見的。其次,稅收政策的調(diào)整雖然增加了雙方交易的成本,但并未導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的完全失衡。因此,當(dāng)事人對于可以預(yù)見的政策調(diào)整未盡必要的注意,應(yīng)自負(fù)責(zé)任。如雙方在買賣合同中有明確約定,應(yīng)按其約定承擔(dān);如買賣合同沒有明確約定,雙方可進行協(xié)商,若能達成一致意見解除合同或分擔(dān)稅費金額的,法院可予支持;但雙方不能達成一致意見的,法院不宜直接對合同予以適當(dāng)調(diào)整或判決解除合同,雙方仍應(yīng)履行合同義務(wù)。至于新增加的稅費,交易雙方應(yīng)按稅法確定的納稅主體承擔(dān)相應(yīng)的稅費。3.政策調(diào)整對履行合同的影響房貸政策的變化,致使一些買房人無法獲得原合同約定的貸款,一些買房人遂以合同履行條件變化為由要求解除合同,而出賣人則以買房人未按約付款為由要求對方承擔(dān)違約責(zé)任。審判實踐中存在不同的觀點,第一種意見認(rèn)為房貸政策調(diào)整可適用情勢變更原則,當(dāng)事人要求解除合同的,可予支持,雙方當(dāng)事人均不承擔(dān)違約責(zé)任;第二種意見認(rèn)為合同不能解除,支付房款是買房人的合同義務(wù),貸款是合同簽訂時買房人自愿選擇的一種付款方式,買房人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的商業(yè)風(fēng)險,若因貸不足款無法支付房款的,應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為,因房貸政策變化產(chǎn)生糾紛的處理不可一概而論,應(yīng)當(dāng)視不同情況加以區(qū)分。對于單純因貸款利率上調(diào)、貸款成數(shù)下降導(dǎo)致貸款不足以及貸款受限所引發(fā)的糾紛,一般不應(yīng)適用情勢變更。首先,從風(fēng)險預(yù)見的角度來看,房屋買賣合同作為一種標(biāo)的額相對較大、與買賣雙方有切身利害關(guān)系的合同,買房人在訂立合同時應(yīng)對合同內(nèi)容、履行義務(wù)的風(fēng)險等有著較為全面的認(rèn)識和充分的預(yù)見。尤其是買房人的合同義務(wù)履行取決于其與第三方(銀行)之間的貸款關(guān)系成立、履行情況的,負(fù)有付款義務(wù)的買房人更應(yīng)對可能出現(xiàn)無法獲得銀行貸款的風(fēng)險,有充分、合理的預(yù)見和解決的方案。因此,雖然國家政策調(diào)整非當(dāng)事人所能預(yù)見,但對于政策調(diào)整的后果即能否獲得房貸履行合同義務(wù),應(yīng)是當(dāng)事人在訂約時能預(yù)見的。審判實踐中,有的合同中往往存有“銀行批準(zhǔn)的貸款額度不足或不批準(zhǔn)貸款,則買方應(yīng)在一定期限內(nèi)補足不足部分”等類似約定的處理。筆者認(rèn)為,這些約定更是表明雙方對合同履行方式——以貸款支付房款方式無法實現(xiàn),即可能無法獲得足額貸款的情況進行了預(yù)見,進而約定了其他履行方式予以補救。因此,合同中有類似約定的,即便是因國家宏觀政策的調(diào)整導(dǎo)致買房人無法獲得足額貸款,也未超出其在訂立合同時所預(yù)見的范圍。對于貸款不成情況下,買房人理應(yīng)自擔(dān)其風(fēng)險,應(yīng)按照合同約定的補救措施來履行其付款義務(wù)。買房人以情勢變更為由提出解除合同的主張,顯然不成立,且有違誠實信用原則。其次,從政策調(diào)整對履行合同的影響來看,宏觀調(diào)控政策雖非當(dāng)事人所能預(yù)見,也不可歸責(zé)于當(dāng)事人,但并不會對當(dāng)事人履行合同造成特別的困難。如貸款利率上調(diào),只是增加了買房人每月的還款金額;貸款成數(shù)下降,則不會對購買第二套住房的家庭造成履行特別困難等情況,對于貸款不足部分,買房人可以通過其它途徑(如出售原有房屋等)來籌措資金履行付款義務(wù),只是增加了買房人履行義務(wù)的成本,但這種成本的增加尚不足以使當(dāng)事人在履行合同后產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)的完全失衡,根本性地影響合同履行的基礎(chǔ)和合同目的的實現(xiàn)。同樣,房貸限制政策,房產(chǎn)的投資客無法以貸款來支付房款,但其可以選擇其他方式來履行合同。與普通買房人相比,投資客不僅對稅收、金融等市場經(jīng)濟國家中政府慣用的調(diào)控手段應(yīng)有較高的預(yù)見能力,而且對交易的風(fēng)險也應(yīng)有較強的承受能力,選擇其他方式履行合同,對其而言并不能構(gòu)成實質(zhì)性的權(quán)利義務(wù)失衡。如果兩種履行方式的差別并不是足以使契約受挫的根本性差別,即使契約實際上規(guī)定了后來變得不可能的這一種履約方式,該契約也可保持其效力,并不受挫失效。2當(dāng)然,對于首次買房人或是改善型買房人(指將原有房屋出售后購買居住條件更好房屋的購房人)等自住型購房人而言,貸款購房往往是其負(fù)擔(dān)較高房價的唯一方法。因此,在雙方訂約時,往往隱含了一個契約賴以締結(jié)的基本假定,即買房人以當(dāng)時的貸款政策獲得必要的資金來支付房款。若當(dāng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致其無法獲得貸款,則屬于意外情況致使該契約的基礎(chǔ)不復(fù)存在的,貸款不足或不成嚴(yán)重影響其履約能力,合同繼續(xù)履行將導(dǎo)致法院判決后的執(zhí)行后果是強行拍賣交易房屋以歸還所欠房款。此時,買房人的購房目的業(yè)已落空,房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行的,房屋買受人可以根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房買賣合同解釋》)第23條的規(guī)定,主張變更或解除房屋買賣合同的,法院可酌情允許,但雙方明確約定不能獲得貸款則由買房人自籌資金支付的除外。但對于其以情勢變更解除合同,而給對方帶來不當(dāng)損害的,應(yīng)當(dāng)作出適當(dāng)補償。4.預(yù)約合同的履行在房屋買賣過程中,出賣人與買房人在簽訂正式買賣合同之前,往往先簽訂一份房屋買賣預(yù)訂書(有的也稱認(rèn)購書、意向書、協(xié)議書等),一般會約定雙方在確定的期限內(nèi),就某一房屋,以雙方約定的價格,訂立正式房屋買賣合同、辦理手續(xù)等,同時買房人向出賣人支付定金,以擔(dān)保雙方履行該預(yù)訂書。嗣后國家宏觀調(diào)控政策出臺,一方當(dāng)事人往往以此為由拒絕履行預(yù)訂書、訂立正式房屋買賣合同、辦理相關(guān)手續(xù)。另一方當(dāng)事人則訴至法院,要求雙倍返還定金,或賠償損失,或要求履行預(yù)訂書,簽訂正式房屋買賣合同。一方當(dāng)事人因政策變化不愿簽訂本約(即正式房屋買賣合同)是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任?承擔(dān)何種責(zé)任?筆者認(rèn)為,首先,應(yīng)審查房屋預(yù)訂書的法律性質(zhì)和效力。房屋預(yù)訂書是否成為獨立的合同?屬于何種性質(zhì)的合同?審判實踐中曾有著較多爭議,但最高人民法院《商品房買賣合同解釋》出臺后,基本明確了房屋預(yù)訂書是房屋買賣預(yù)約合同的性質(zhì),具有獨立的法律效力。預(yù)約合同是當(dāng)事人為將來訂立本約的約定。預(yù)約合同一經(jīng)成立生效,即在當(dāng)事人之間產(chǎn)生了按照預(yù)約合同約定的條款簽訂本約的權(quán)利義務(wù)。當(dāng)然并非所有房屋預(yù)訂書均具有預(yù)約合同性質(zhì),審判實踐中也應(yīng)從合同成立生效的角度進行審查。一般認(rèn)為預(yù)約合同成立生效,一是當(dāng)事人要有訂立本約的合意;二是當(dāng)事人須有受協(xié)議約束的意思,否則意向性協(xié)議不能發(fā)生合同的效力;三是預(yù)約合同的內(nèi)容應(yīng)具有一定的確定性。3其次,應(yīng)審查未達成本約的原因。作為預(yù)約合同,房屋預(yù)訂書對雙方當(dāng)事人有一定約束力,主要體現(xiàn)在兩方面:一是對預(yù)約合同中已有明確約定,如標(biāo)的、價款等,當(dāng)事人應(yīng)直接訂入本約;二是對預(yù)約合同中沒有約定的條款,當(dāng)事人應(yīng)遵守誠實信用原則進行磋商后訂立本約。若因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,導(dǎo)致本約未能訂立的,預(yù)約合同可以解除;若因當(dāng)事人一方原因未能訂立本約的,其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。就宏觀調(diào)控政策出臺而言,雖然對當(dāng)事人履行預(yù)約合同、簽訂房屋買賣合同產(chǎn)生影響,但并非當(dāng)事人就此可以不簽訂合同,而是當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵守誠實信用原則進行磋商,不能進行惡意磋商,不得提出各種不合理條件,以達到不訂立合同的目的。具體而言,對于預(yù)約合同已有約定,且宏觀調(diào)控政策變化對此約定無影響的,當(dāng)事人要求再次磋商變化,不愿簽訂正式房屋買賣合同的,構(gòu)成違約。如預(yù)約合同約定了房屋價格,宏觀調(diào)控政策對此沒有影響,若出賣人要求調(diào)整房價,則構(gòu)成違約。對于預(yù)約合同雖有約定,但宏觀調(diào)控政策對此約定有影響的,當(dāng)事人可以要求變更或磋商。若當(dāng)事人不能協(xié)商一致的,預(yù)約合同可以解除。但一方當(dāng)事人愿意承擔(dān)宏觀調(diào)控帶來的不利后果,相對方不能以此來拒絕訂立本約,否則構(gòu)成違約。最后,應(yīng)明確因一方當(dāng)事人原因未簽訂本約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。預(yù)訂書是預(yù)約合同,有著獨立的法律效力,如果違反約定的義務(wù),則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時,簽訂房屋預(yù)訂書是訂立本約的過程(即締約過程),如果在締約過程中,當(dāng)事人違反誠實信用原則進行惡意磋商或違反預(yù)約約定,不愿簽訂本約,屬于違反先契約義務(wù),應(yīng)當(dāng)承擔(dān)訂立本約的締約過失責(zé)任。因此,因一方當(dāng)事人原因未簽訂本約的行為同時構(gòu)成了違約和締約過失責(zé)任的競合,相對方有權(quán)進行選擇要求對方承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。至于違約責(zé)任,雖然最高法院《商品房買賣合同解釋》僅規(guī)定了定金罰則,未規(guī)定損害賠償責(zé)任,但房屋預(yù)訂書作為具有獨立法律效力的預(yù)約合同,由違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或賠償損失也是有合同法依據(jù)的。然而,審判實踐中,對賠償損失是否包含房屋市場差價存有一定分歧意見。第一種觀點認(rèn)為,一方當(dāng)事人不履約的,違約