物業(yè)管理-理論與方法（物業(yè)管理基本理論Ⅰ）

基本理論本章內容1.所有權（建筑物區(qū)分所有權）理論2.公共選擇理論3.委托代理理論4.項目管理理論1.所有權理論現代經濟學的一個重要結論是“分工和專業(yè)化促進了經濟社會的發(fā)展”，而分工和專業(yè)化的存在則是由于人類處于“交換”的需要。戰(zhàn)爭、欺騙、搶劫、偷盜、饋贈等

但是隨著人類文明的推進，這些方式都已經逐步退出了人類文明歷史，取而代之的是一種更為新穎的方式：通過市場的方式（貨幣）進行交換的方式，即市場經濟的方式。1.所有權理論市場經濟就是市場對資源配置起基礎性作用的商品經濟，在這種情況下，商品交換之所以能夠進行，應有兩個條件：有可供交換的商品和貨幣，即法律上所謂的財產

商品和貨幣的擁有者可以按照自己的意愿自由處分自己所擁有的商品和貨幣

（所有權）1.所有權理論財產權規(guī)范經濟生活保護財產秩序財產歸屬權財產流轉權財產歸屬于特定的權利主體，具有排他性，且他人對此種歸屬具有絕對不干涉的不作為義務。財產流轉秩序為目的，其流轉得經由權利主體的自由意思完成。有形財產歸屬無形財產歸屬動產、不動產知識產權《合同法》《物權法》《知識產權法》所有權用益物權擔保物權1.所有權理論1.物的定義物權法強調的物：能夠為人力所支配的特定的有體物。注意： （1）與物理學上的物不是同一概念，如“太陽”； （2）物權法中的物包括看不見摸不著的有體物，如“電、氣、電波（頻道）”等等。1.所有權理論2.物的種類不動產和動產－－最主要的法律劃分，用于物的公示、訴訟管轄等；生產資料和生活資料－－經濟學對物的重要劃分，用于區(qū)分消費者、經營者；流通物和限制流通物、禁止流通物－－能否作為交易的標的物，對物的流轉、物的管理有重要意義；原物和孳息－－用于區(qū)分兩物在產生上的關系，對所有權的取得具有意義，如利息、租金；1.所有權理論2.物的種類主物和從物－－用于交易，從物隨主物一并轉移；單一物和集合物－－單一物是物權的客體；可分物和不可分物－－用于財產的分割；特定物和種類物－－特定物是租賃借用合同的對象，種類物是借貸合同的對象；1.所有權理論2.物的種類可替代物和不可替代物－－在承擔民事責任中具有意義；一次性消費物和多次性消費物－－從物的使用性能上的劃分；有主物和無主物－－物的歸屬；合法物和違法物－－對于物的歸屬、處理、責任承擔具有意義。1.所有權理論3.物權和《物權法》

物權是物權人支配有體物的一種財產權，即由法律確認的民事主體對物依法所享有的支配權利。系指對物的權利，即將某物歸于某特定主體，由其支配，享受利益。在我國物權主要是通過《中華人民共和國物權法》來進行調整的。1.所有權理論4.物權的種類（1）所有權與用益物權、擔保物權所有權：所有人對歸屬于自己且能全面支配的物所享有的權利；用益物權：用益人在他人物上設立的以使用、收益為目的的物權。擔保物權：（2）不動產物權與動產物權對于物權的設立、行使具有意義。1.所有權理論4.物權的種類（3）必須登記的物權、無須登記的物權與可以登記的物權此種劃分對于物權的變動、效益、管理具有重要意義。必須登記的物權：如房屋所有權；無須登記的物權：如手表、衣服；可以登記的物權：如土地承包經營權（經登記可以對抗第三人，未經登記不能對抗第三人）。1.所有權理論4.物權的種類（4）本權與占有此種劃分在于判別占有物上有無本權的存在，以確定保護方法。物權相對占有稱為本權。占有是一種法律事實，指對物有事實上的管領力，而不問占有人在法律上有無支配該物的權限。1.所有權理論5.所有權在我國的法律體系中，所有權是物權的組成部分，是所有人依法對自己財產所享有的占有，使用，收益和處分的權利。

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。（物權法）1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權在我國討論“房屋”的所有權分為兩部分，其一是土地所有權，其二是建筑物的所有權。對于第一部分，我國《憲法》、《物權法》和《土地管理法》都有了明確的規(guī)定：土地所有權分為國有土地所有權和集體土地所有權。1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權

“建筑物區(qū)分所有權”，指高層建筑物出現后，各業(yè)主對住宅等專有部分享有所有權，對電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權利。是一項重要的不動產所有權形式。不考慮土地所有權1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權建筑物區(qū)分所有權專有部分所有權共有部分持分權全體區(qū)分所有人組織的成員權在結構和使用上具有獨立性，專屬于某人在結構上供全體區(qū)分所有人共同使用如業(yè)主大會1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權區(qū)分所有的產權人，為區(qū)分所有人。各區(qū)分所有人按照所占建筑面積的價值與整體建筑面積的價值的比例，享有建筑物區(qū)分所有權。－－按建筑面積區(qū)分－－按價值區(qū)分1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（1）專有部分專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域，包括為這些空間和區(qū)域專用的計量設施和管線接駁終端以內的相關設備設施。專有部分的兩項要件：構造上的獨立性。能客觀的區(qū)分范圍，有無獨立的出入門；使用上的獨立性?？梢詥为毷褂?，有獨立的經濟效用。1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（1）專有部分——中心說墻體地板天花墻體中心線專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的中心為界所圍成的立體空間。1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（1）專有部分——空間說墻體地板天花墻體中心線專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體所圍成的立體空間。1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（1）專有部分——最后粉刷層說最后粉刷層也稱為抹灰層或批宕層。（1）專有部分——壁心和最后粉刷表層說

實質為一種折衷說。專有部分范圍：以建筑物天花、地板、墻體的最后粉刷層所圍成的立體空間。專有部分范圍：在內部關系上，取最后粉刷表層說。在外部關系上，取壁心說。1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（2）共有部分共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內，專有部分及市政設施以外的，屬于全體業(yè)主或兩個及以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設備、設施。1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（2）共有部分共同所有

全體區(qū)分所有人共同共有建筑物某一部分區(qū)分所有人共有二人共有1.所有權理論6.建筑物區(qū)分所有權（3）成員權指作為建筑物管理團體之一成員享有的權利和承擔的義務。成員權的特征獨立于專有所有權，不僅僅是單純的財產關系，還有很大部分的管理關系。有“人法性”因素?；趨^(qū)分所有權人的共同關系而產生的權利。是一種存續(xù)性的權利。建筑物存在，區(qū)分所有權人的團體就會存續(xù)，原則上不可解散。成員權與前二項不可分割。7.居住區(qū)其它部分的所有權當物業(yè)指一片住宅小區(qū)時：（1）住宅本身。；（專有部分）（2）附屬設施設備。如電梯、空調、備用電源等。（共有部分）（3）公共服務設施。指配套建設的教育設施、市政設施、商業(yè)設施共八大類。（4）道路；（5）綠地等。（所有業(yè)主共有）1.所有權理論1.所有權理論7.居住區(qū)其它部分的所有權