企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文

企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告范文中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受三九醫(yī)藥股份有限公司的委托，就香港啟利投資有限公司轉(zhuǎn)讓湖南三九南開制藥有限公司股權(quán)之事宜，所涉及的湖南三九南開制藥有限公司整體資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的公允價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。評(píng)估范圍和對(duì)象是湖南三九南開制藥有限公司于評(píng)估基準(zhǔn)日經(jīng)審計(jì)后的資產(chǎn)負(fù)債表所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債，包括流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、其他資產(chǎn)、流動(dòng)及長(zhǎng)期負(fù)債。評(píng)估基準(zhǔn)日為20—年12月31日。本次評(píng)估遵照中國(guó)有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法令、法規(guī)，遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則和持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則、替代性原則、公開市場(chǎng)原則等有關(guān)經(jīng)濟(jì)原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況、有關(guān)市場(chǎng)交易資料和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提，主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并對(duì)各項(xiàng)負(fù)債進(jìn)行核實(shí)、采用收益現(xiàn)值法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行估算，最終以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估的價(jià)值類型為公開市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)實(shí)施清查核實(shí)、實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查和詢證、評(píng)定估算等評(píng)估程序，得出湖南三九南開制藥有限公司評(píng)估結(jié)論如下：資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值9,444.65萬元，調(diào)整后賬面值9,444.65萬元，評(píng)估值11,806.53萬元，評(píng)估增值2,361.88萬元，增值率25.01%。負(fù)債合計(jì)賬面值5,511.52萬元，調(diào)整后賬面值5,511.52萬元，評(píng)估值5,511.52萬元，評(píng)估無增減值。凈資產(chǎn)賬面價(jià)值3,933.13萬元，調(diào)整后賬面值3,933.13萬元，評(píng)估值6,295.01萬元，評(píng)估增值2,361.88萬元，增值率60.05%。各類資產(chǎn)評(píng)估情況見下表。表1、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬元賬面價(jià)值調(diào)整后賬面值評(píng)估價(jià)值增減值增值率項(xiàng)目ABCD=C-BE=D/B100%流動(dòng)資產(chǎn)14,922.094,922.095,286.78364.697.41長(zhǎng)期投資2 固定資產(chǎn)34,244.444,244.444,677.81433.3710.21其中：在建工程4 建筑物53,388.903,388.903,756.57367.6710.85設(shè)備6855.54855.54921.2465.707.68無形資產(chǎn)7278.12278.121,841.941,563.82562.28其中：土地使用權(quán)8278.12278.121,841.941,563.82562.28其他資產(chǎn)9 資產(chǎn)總計(jì)109,444.659,444.6511,806.532,361.8825.01流動(dòng)負(fù)債115,511.525,511.525,511.52--長(zhǎng)期負(fù)債12 負(fù)債總計(jì)135,511.525,511.525,511.52--凈資產(chǎn)143,933.133,933.136,295.012,361.8860.05中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第2頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書本報(bào)告使用有效期為一年，即自20—年12月31日至20__年12月30日有效。本報(bào)告評(píng)估結(jié)論僅供委托方為上述評(píng)估目的使用，評(píng)估師的責(zé)任是就該項(xiàng)評(píng)估目的下的資產(chǎn)價(jià)值量發(fā)表專業(yè)意見，評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告不代表對(duì)評(píng)估目的所涉及的經(jīng)濟(jì)行為的任何判斷。以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，欲了解本評(píng)估項(xiàng)目的全面情況，請(qǐng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書全文。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第3頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（此頁無正文）中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：湖南三九南開制藥有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中聯(lián)評(píng)報(bào)字［20_］第390號(hào)三九醫(yī)藥股份有限公司：中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著客觀、獨(dú)立、公正、科學(xué)的原則，按照公認(rèn)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估工作。評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序?qū)ξ性u(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地勘察、市場(chǎng)調(diào)查與詢證，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債在20—年12月31日所表現(xiàn)的公允價(jià)值作出了反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：—、委托方及資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介本項(xiàng)目委托方為三九醫(yī)藥股份有限公司，資產(chǎn)占有方為湖南三九南開制藥有限公司。（一）委托方簡(jiǎn)介公司名稱：三九醫(yī)藥股份有限公司公司廣東省深圳市羅湖區(qū)銀湖路口北環(huán)大道1028號(hào)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第5頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書法定代表人：孫曉民注冊(cè)資本：玖億柒仟捌百玖拾萬元營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：10000011031571、公司簡(jiǎn)介三九醫(yī)藥股份有限公司（簡(jiǎn)稱：三九醫(yī)藥）系根據(jù)中華人民共和國(guó)有關(guān)法律的規(guī)定，于1999年3月2日經(jīng)國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易管理委員會(huì)國(guó)經(jīng)貿(mào)企改[1999]134號(hào)文件批準(zhǔn)，由三九藥業(yè)、三九集團(tuán)、深圳九先生物工程有限公司、深圳市先達(dá)明物業(yè)管理有限公司和惠州市壬星工貿(mào)有限公司作為發(fā)起人，以發(fā)起方式設(shè)立的股份有限公司，三九醫(yī)藥于1999年4月21日于國(guó)家工商行政管理局注冊(cè)登記。三九醫(yī)藥設(shè)立時(shí)注冊(cè)資本為55,300萬元。三九醫(yī)藥經(jīng)中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)證監(jiān)發(fā)行字[1999]142號(hào)文批準(zhǔn)，于1999年11月11日-12日在深交所發(fā)行人民幣普通股20,000萬股，發(fā)行價(jià)為每股8.45元，共募集資金人民幣169,000萬元。年3月9日在深圳證券交易所正式上市交易，三九醫(yī)藥發(fā)行后注冊(cè)資本變更為75,300萬元。三九醫(yī)藥于年6月11日實(shí)施年度股東大會(huì)審議通過的用資本公積金每10股轉(zhuǎn)增3股的方案，股本增加22,590萬股。截止20—年8月31日，三九醫(yī)藥總股本97,890萬股。三九企業(yè)集團(tuán)占有8.45%股權(quán)，三九企業(yè)集團(tuán)下屬全資子公司深圳三九藥業(yè)有限公司占有62.717%股權(quán)。藥品、保健品、醫(yī)療器械的開發(fā)、生產(chǎn)、銷售;相關(guān)技術(shù)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、服務(wù);醫(yī)療、保健服務(wù)。（二）資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介公司名稱：湖南三九南開制藥有限公司公司注冊(cè)地：郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園公司辦公郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園郵政編碼：215433法定代表人：胡宏發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：000326注冊(cè)資本：939萬元1、 公司簡(jiǎn)介湖南三九南開制藥有限公司于1970年8月建立，原名湖南郴州地區(qū)制藥廠、湖南南開制藥廠。公司1992年8月6日在郴州市工商行政管理局注冊(cè)登記成立，成立時(shí)公司注冊(cè)資本9390000元。1998年8月在〃郴交會(huì)〃上，被三九集團(tuán)實(shí)施承債式整體兼并，歸于三九麾下。年2月10日經(jīng)郴體改發(fā)[]004號(hào)批準(zhǔn)成立湖南三九南開制藥有限公司。年7月8日變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)，其股東為三九企業(yè)集團(tuán)公司下屬企業(yè)香港啟利投資有限公司。2、 經(jīng)營(yíng)范圍生產(chǎn)中成藥、保健品及食品、銷售自產(chǎn)產(chǎn)品（國(guó)家限制或禁止的品種除外）。3、 主要經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第7頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書表2、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)狀況表單位：人民幣萬元項(xiàng)目年年20__年總資產(chǎn)10,089.7710,515.079,444.66凈資產(chǎn)2,794.493,764.413,933.13項(xiàng)目主營(yíng)業(yè)務(wù)收入6,008.815,804.834,958.36利潤(rùn)總額453.54367.57149.73凈利潤(rùn)453.54367.57149.73以上數(shù)據(jù)中年度的財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)深圳鵬城會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)天職國(guó)際會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì),20—年度財(cái)務(wù)報(bào)表經(jīng)中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司審計(jì)，均出具保留意見報(bào)告。二、評(píng)估目的根據(jù)三九企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)決議，三九企業(yè)集團(tuán)擬將下屬公司香港啟利投資有限公司所持有的湖南三九南開制藥有限公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓于三九醫(yī)藥股份有限公司用于抵償債務(wù)，本次評(píng)估目的是反映湖南三九南開制藥有限公司全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債于評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為提供價(jià)值參考依據(jù)。三、 評(píng)估范圍和對(duì)象本次評(píng)估的對(duì)象為湖南三九南開制藥有限公司的全部股東權(quán)益，所對(duì)應(yīng)的評(píng)估范圍是湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)及相關(guān)負(fù)債。評(píng)估前資產(chǎn)總額9,444.65萬元、負(fù)債5,511.52萬元、凈資產(chǎn)3,933.13萬元。具體包括流動(dòng)資產(chǎn)賬面值4,922.09萬元；固定資產(chǎn)賬面凈值4,244.44萬元;無形資產(chǎn)賬面凈值278.12萬元;流動(dòng)負(fù)債賬面值5,511.12萬元。。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第8頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書以上評(píng)估范圍和對(duì)象與委托評(píng)估的資產(chǎn)范圍一致。四、 評(píng)估基準(zhǔn)日本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是20—年12月31日。資產(chǎn)評(píng)估中的一切取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)均為評(píng)估基準(zhǔn)日有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。三九企業(yè)集團(tuán)與三九醫(yī)藥股份有限公司為此項(xiàng)目擬訂了時(shí)間表，為了加快整體工作的進(jìn)程，同時(shí)考慮到評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能與本次評(píng)估目的的實(shí)現(xiàn)日接近的需要和完成評(píng)估工作的實(shí)際可能，經(jīng)與各方協(xié)商，確定評(píng)估基準(zhǔn)日為20—年12月31日。五、評(píng)估原則根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法規(guī)，我們遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的原則和資產(chǎn)評(píng)估的職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行評(píng)估，以保證資產(chǎn)評(píng)估工作的有效和評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。遵循的原則有：（一）獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則獨(dú)立性原則：嚴(yán)格按照國(guó)家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評(píng)估業(yè)務(wù)當(dāng)事人的影響，確保資產(chǎn)評(píng)估資料和信息的真實(shí)性和可靠性?？陀^性原則：一切從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和調(diào)查研究，掌握翔實(shí)可靠的資料和依據(jù)，采取符合實(shí)際的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評(píng)估結(jié)果。科學(xué)性原則：制定科學(xué)的操作方案，采用科學(xué)的評(píng)估程序和方法，嚴(yán)格按照國(guó)家資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)規(guī)定，實(shí)施評(píng)估，科學(xué)、合理地進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)格的評(píng)定中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司（二）資產(chǎn)評(píng)估公允的專業(yè)原則資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則：根據(jù)被評(píng)估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評(píng)估方法、參數(shù)和依據(jù)。替代性原則：充分考慮被評(píng)估的每一項(xiàng)資產(chǎn)的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場(chǎng)公允價(jià)確定委估資產(chǎn)的價(jià)值。公開市場(chǎng)原則：資產(chǎn)評(píng)估選取的作價(jià)依據(jù)和評(píng)估結(jié)論都可在公開市場(chǎng)存在或成立。六、評(píng)估依據(jù)（一）主要法律依據(jù)1、 《中華人民共和國(guó)公司法》（年10月27日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十八次會(huì)議修訂）；2、 《中華人民共和國(guó)土地管理法》（年8月28日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂）；3、 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（1994年7月5日）；4、 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》（國(guó)務(wù)院第378號(hào)令，）；5、《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院第91號(hào)令，1991年）;6、《企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法》（國(guó)資委、財(cái)政部第3號(hào)令，年12月31日）；7、 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)令第12號(hào)（年8月25日）；8、 《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司9、 《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》（財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)）；10、 《財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式、加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作的意見》（國(guó)辦發(fā)口102號(hào)，年）；11、 《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見（試行）》（中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)1996年5月7日發(fā)布）；12、 《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》（中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)）；13、 《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（）20號(hào)）；14、 《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則-基本準(zhǔn)則》（財(cái)企（）20號(hào)）；15、 《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》（中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì),年12月30日）;16、 《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999）;17、 《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-）。（二） 經(jīng)濟(jì)行為文件三九企業(yè)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)決議。（三） 產(chǎn)權(quán)證明文件資產(chǎn)權(quán)屬證明文件（房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、機(jī)動(dòng)車行駛證）；設(shè)備購置合同;重要資產(chǎn)購置合同或憑證；有關(guān)資產(chǎn)權(quán)屬方面的“說明”；其他產(chǎn)權(quán)證明文件。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第11頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（四） 取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)國(guó)務(wù)院令口第294號(hào)《中華人民共和國(guó)車輛購置稅暫行條例》；國(guó)經(jīng)貿(mào)[1997]456號(hào)〃汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)〃;國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)資源口1202號(hào)《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》；《中國(guó)人民銀行貸款利率表》20__年8月19日起執(zhí)行；《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》分行業(yè)工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）；《《湖南省建筑工程消耗量定額》（上、下冊(cè)）（年）；《湖南省建筑工程費(fèi)用及計(jì)算規(guī)則》（年）；《郴州市工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)造價(jià)管理》（20—年第4期（季））；《20—年機(jī)電產(chǎn)品報(bào)價(jià)手冊(cè)》；年《湖南省安裝工程價(jià)目表》；《湖南省安裝工程費(fèi)用構(gòu)成及計(jì)算規(guī)則》。（五）主要參考資料湖南三九南開制藥有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）；湖南三九南開制藥有限公司年、年、20__年會(huì)計(jì)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告；設(shè)備類資產(chǎn)購置合同和會(huì)計(jì)憑證；《資產(chǎn)評(píng)估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊(cè)》慧聰商情廣告商情（20—年12月）；慧聰汽車商情（20—年12月）；黑馬汽車報(bào)價(jià)（20—年12月）；中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第12頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司價(jià)格信息資料庫相關(guān)資料；國(guó)家有關(guān)部門頒布的統(tǒng)計(jì)資料和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料，以及本評(píng)估機(jī)構(gòu)收集的其他有關(guān)資料；其他參考資料。七、評(píng)估方法納入本次評(píng)估范圍的資產(chǎn)為湖南三九南開制藥有限公司的全部資產(chǎn)和負(fù)債，依據(jù)本次的評(píng)估目的，委估資產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果應(yīng)是在持續(xù)使用和公開市場(chǎng)前提下的價(jià)值，主要采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益現(xiàn)值法進(jìn)行評(píng)估。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法各類資產(chǎn)的評(píng)估方法如下：（一）流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估范圍包括貨幣資金、應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款和存貨。貨幣資金：按經(jīng)核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值。應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)收款：評(píng)估人員在在對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)核實(shí)無誤的基礎(chǔ)上，借助于歷史資料和現(xiàn)在調(diào)查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時(shí)間和原因、款項(xiàng)回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營(yíng)管理現(xiàn)狀等。根據(jù)各單位的具體情況，分別采用個(gè)別認(rèn)定法和賬齡分析法，對(duì)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失進(jìn)行估計(jì)。對(duì)關(guān)聯(lián)方往來等有充分理由相信全部能收回的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為0%。對(duì)有確鑿證據(jù)表明款項(xiàng)不能收回或賬齡超長(zhǎng)的，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失為100%。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第13頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書對(duì)很可能收不回部分款項(xiàng)的，且難以確定收不回賬款數(shù)額的，參考財(cái)會(huì)上計(jì)算壞賬準(zhǔn)備的方法，根據(jù)賬齡和歷史回款分析估計(jì)出評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失。根據(jù)評(píng)估人員對(duì)債務(wù)單位的分析了解、賬齡分析、并結(jié)合專業(yè)判斷等綜合確定，賬齡1年以內(nèi)（含1年）不予計(jì)提，1~2年（含2年）為10%,2~3年（含3年）為30%，3年以上為100%。以調(diào)整后賬面值減去評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)損失作為評(píng)估值。賬面壞賬準(zhǔn)備評(píng)估為零。存貨的評(píng)估存貨包括原材料、在庫低值易耗品、包裝物、產(chǎn)成品和在產(chǎn)品（自制半成品）。（1） 原材料、在庫低值易耗品、包裝物在資產(chǎn)清查中，評(píng)估人員發(fā)現(xiàn)，企業(yè)賬面存在部分明細(xì)為負(fù)數(shù)的情況，經(jīng)核實(shí)，部分賬面價(jià)值與數(shù)量均為負(fù)數(shù)的，為企業(yè)未入庫即出庫造成的，對(duì)該部分，按核實(shí)后的賬面值作為評(píng)估值；對(duì)其他項(xiàng)目，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上，經(jīng)分析調(diào)研，賬面值由購買價(jià)和合理費(fèi)用構(gòu)成，周轉(zhuǎn)較快，賬面單價(jià)接近基準(zhǔn)日市場(chǎng)價(jià)格加合理費(fèi)用，以調(diào)整后賬面值確定評(píng)估值。（2） 產(chǎn)成品（庫存商品）產(chǎn)成品為各種藥品，處于正常銷售狀態(tài)。評(píng)估人員依據(jù)調(diào)查情況和企業(yè)提供的資料分析，對(duì)于產(chǎn)成品以其不含稅售價(jià)為基礎(chǔ)，扣除銷售費(fèi)用、銷售稅金及一定比例的凈利潤(rùn)確定評(píng)估值。評(píng)估價(jià)值二實(shí)際數(shù)量不含稅售價(jià)（1-產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率-銷售費(fèi)用率-所得稅率-凈利潤(rùn)率r）中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第14頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書其中r為一定的率，正常銷售產(chǎn)品為50%。產(chǎn)品銷售稅金及附加費(fèi)率二產(chǎn)品銷售稅金及附加/產(chǎn)品銷售收入銷售費(fèi)用率二產(chǎn)品銷售費(fèi)用/產(chǎn)品銷售收入所得稅率二所得稅/產(chǎn)品銷售收入凈利潤(rùn)率二凈利潤(rùn)/產(chǎn)品銷售收入對(duì)于產(chǎn)成品中部分賬面金額與數(shù)量均為負(fù)數(shù)的部分，經(jīng)清查核實(shí)，為未入庫即出庫造成，對(duì)該部分，以核實(shí)后的賬面值確定評(píng)估值。（3）在產(chǎn)品（自制半成品）在產(chǎn)品為處于生產(chǎn)加工的產(chǎn)品，生產(chǎn)周期較短，成本升降變化不大，成本結(jié)轉(zhuǎn)及時(shí)完整，金額準(zhǔn)確。由于所生產(chǎn)的產(chǎn)品均為正常銷售產(chǎn)品，藥品生產(chǎn)的特性又難以確定準(zhǔn)確的完工程度，以調(diào)整后賬面值加歷史加權(quán)平均成本凈利潤(rùn)率的50%確定評(píng)估值。（二）固定資產(chǎn)-房屋建筑物類資產(chǎn)基于本次評(píng)估之特定目的，結(jié)合待評(píng)建（構(gòu)）筑物特點(diǎn)，本次評(píng)估主要采用重置成本法對(duì)房屋建筑物進(jìn)行評(píng)估。計(jì)算公式如下：評(píng)估值二重置價(jià)值成新率1.重置價(jià)值的確定重置價(jià)值二建筑安裝工程造價(jià)+前期及其它費(fèi)用+資金成本（1） 建筑安裝工程造價(jià)包括：定額直接費(fèi)、其他直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)、稅金等。根據(jù)企業(yè)提供的房屋建（構(gòu)）筑物的有關(guān)資料和評(píng)估人員在當(dāng)?shù)厮罩新?lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第15頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書集的資料,分別采用概算指標(biāo)調(diào)整法和預(yù)決算調(diào)整法，以《山東省建筑工程消耗量定額》（）、工程竣工結(jié)算資料以及工程審計(jì)報(bào)告等為依據(jù)，計(jì)算出建（構(gòu)）筑物的定額直接費(fèi)，再根據(jù)《山東省建筑工程費(fèi)用項(xiàng)目構(gòu)成及計(jì)算規(guī)則》（魯建標(biāo)字[]8號(hào)）及當(dāng)?shù)亟ㄖ牧蟽r(jià)格信息進(jìn)行綜合取費(fèi)和價(jià)差調(diào)整，從而計(jì)算得出建筑安裝工程造價(jià)。（2） 工程前期及其它費(fèi)用包括：建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)等。工程前期及其它費(fèi)用費(fèi)率依據(jù)見下表：工程建設(shè)前期及其它費(fèi)用表序號(hào)費(fèi)用名稱費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算公式取價(jià)依據(jù)1建設(shè)單位管理費(fèi)1.50%建安工程費(fèi)計(jì)費(fèi)費(fèi)率財(cái)建[]394號(hào)2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2.00%建安工程費(fèi)計(jì)費(fèi)費(fèi)率計(jì)價(jià)格[]10號(hào)國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部[1992]3建設(shè)工程監(jiān)理費(fèi)2.00%建安工程費(fèi)計(jì)費(fèi)費(fèi)率價(jià)費(fèi)字479號(hào)4建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)1.40%建安工程費(fèi)計(jì)費(fèi)費(fèi)率5招標(biāo)代理費(fèi)0.70%建安工程費(fèi)計(jì)費(fèi)費(fèi)率計(jì)價(jià)格（）第1980號(hào)合計(jì)7.60%（3）資金成本：根據(jù)委估建（構(gòu)）筑物的結(jié)構(gòu)形式及建設(shè)規(guī)模,評(píng)估人員依照國(guó)家建筑安裝工程工期定額，核定其從開始動(dòng)工建設(shè)到竣工之間的合理建設(shè)工期，選取相應(yīng)期限貸款利率，并假設(shè)建設(shè)資金在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，計(jì)算其資金成本。即：資金成本=（建筑安裝工程造價(jià)+工程前期及其他費(fèi)用）1/2貸款利率建設(shè)期成新率的確定建（構(gòu)）筑物成新率的確定，采用年限成新率和勘察成新率兩種方法計(jì)算，經(jīng)加權(quán)平均得出成新率。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第16頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書年限成新率=（1-已使用年限/設(shè)計(jì)使用年限）100%勘察成新率由評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地勘察考評(píng)打分評(píng)定。成新率二勘察成新率0.6+年限成新率0.4評(píng)估值的確定評(píng)估值二重置價(jià)值成新率（三）固定資產(chǎn)-設(shè)備類資產(chǎn)根據(jù)持續(xù)使用假設(shè)，重置成本法評(píng)估的基本公式如下：評(píng)估值二重置全價(jià)成新率（1）機(jī)器設(shè)備①重置全價(jià)設(shè)備的重置全價(jià)，主要由設(shè)備購置價(jià)（非標(biāo)設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格）、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、資金成本等構(gòu)成;對(duì)價(jià)值量較小、不需要安裝以及運(yùn)輸費(fèi)用較低的一般設(shè)備重置全價(jià)，參照現(xiàn)行市場(chǎng)購置價(jià)格或非標(biāo)設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格確定。設(shè)備購置價(jià)（非標(biāo)設(shè)備現(xiàn)行價(jià)格）的確定對(duì)標(biāo)準(zhǔn)、定型設(shè)備購置價(jià)格主要通過向生產(chǎn)廠家和代理商詢價(jià)確定，或參考近期同類設(shè)備的合同價(jià)格確定。設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)的確定設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)，根據(jù)企業(yè)所在地，按其占設(shè)備原價(jià)的不同百分率計(jì)算。安裝調(diào)試費(fèi)的確定中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第17頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書根據(jù)設(shè)備的特點(diǎn)、重量、安裝難易程度，參照行業(yè)慣例，按其占設(shè)備原價(jià)的不同百分率計(jì)算。資金成本資金成本即建設(shè)期投入資金的貸款利息，根據(jù)合理工期，結(jié)合評(píng)估基準(zhǔn)日?qǐng)?zhí)行的貸款利率，并按均勻投入考慮。重置全價(jià)重置全價(jià)二設(shè)備購置價(jià)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)+資金成本②成新率價(jià)值量較大設(shè)備成新率，采用年限法與現(xiàn)場(chǎng)勘察法，分別測(cè)算其理論成新率N1和勘察成新率N2,加權(quán)平均求得其成新率N，即：N=N140%+N260%其中Nl=（l-實(shí)際已使用年限/經(jīng)濟(jì)壽命年限）100%對(duì)實(shí)際已使用年限超過經(jīng)濟(jì)壽命年限的價(jià)值量較大的設(shè)備的成新率，則由專業(yè)人員通過現(xiàn)場(chǎng)勘察，判斷估計(jì)其尚可使用年限，在此基礎(chǔ)上計(jì)算成新率N,即：N=尚可使用年限/（實(shí)際已使用年限+尚可使用年限）對(duì)價(jià)值量較小的一般設(shè)備采用年限法確定其成新率。（2）車輛根據(jù)持續(xù)使用假設(shè)，結(jié)合運(yùn)輸車輛的特點(diǎn)和收集資料情況，此次評(píng)估采用重置成本法。評(píng)估值二重置全價(jià)成新率重置全價(jià)二購置價(jià)（含增值稅）+車輛購置稅+牌照拍賣費(fèi)+手續(xù)費(fèi)對(duì)于運(yùn)輸車輛，根據(jù)國(guó)經(jīng)貿(mào)經(jīng)[1997]456號(hào)文《關(guān)于發(fā)布〈汽車報(bào)廢標(biāo)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第18頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書準(zhǔn)〉的通知》及年12月18日國(guó)經(jīng)貿(mào)資源[]1202號(hào)《關(guān)于調(diào)整汽車報(bào)廢標(biāo)準(zhǔn)若干規(guī)定的通知》的有關(guān)規(guī)定，按以下方法確定成新率后取其較小者為最終成新率，即：使用年限成新率=（1-已使用年限/規(guī)定使用年限）100%行駛里程成新率=（1-已行駛里程/規(guī)定行駛里程）100%成新率二Min（使用年限成新率，行駛里程成新率）同時(shí)對(duì)待估車輛進(jìn)行必要的勘察鑒定，若勘察鑒定結(jié)果與按上述方法確定的成新率相差較大，則進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，若兩者結(jié)果相當(dāng)，則不進(jìn)行調(diào)整。評(píng)估值二重置全價(jià)成新率（3）電子設(shè)備評(píng)估值二重置全價(jià)成新率重置全價(jià)的確定本次評(píng)估范圍內(nèi)的電子設(shè)備價(jià)值量較小，不需要安裝（或安裝由銷售商負(fù)責(zé)）以及運(yùn)輸費(fèi)用較低，參照現(xiàn)行市場(chǎng)購置的價(jià)格確定。成新率的確定米用年限法確定其成新率。（四）無形資產(chǎn)一土地使用權(quán)根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，現(xiàn)在經(jīng)常使用的估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。估價(jià)方法的選擇應(yīng)按照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求，根據(jù)郴州市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和實(shí)際狀況和資中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第19頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書料收集情況，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法。估價(jià)對(duì)象是位于市區(qū)的新增城市建設(shè)用地，用地性質(zhì)為倉儲(chǔ)用途，適合用成本逼近法評(píng)估其地價(jià)，因此，采用“成本逼近法”作為本次評(píng)估的方法之一。因市中區(qū)已經(jīng)完成了全區(qū)城市土地的定級(jí)估價(jià)并且反映了符合當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)水平，故采用“基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法”作為本次評(píng)估的第二個(gè)方法。成本逼近法成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。其計(jì)算公式為：土地價(jià)格二土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則,對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》其基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià)的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價(jià)二宗地所在區(qū)域的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)K1K2(1K)+K3式中：K1——期日修正系數(shù)中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第20頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書K2 土地使用年限修正系數(shù)K——影響地價(jià)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)之和K3——開發(fā)程度修正如本次所使用的基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的開發(fā)程度與本次評(píng)估設(shè)定待估宗地的開發(fā)程度存在差異，則需進(jìn)行開發(fā)程度的修正，才能得到評(píng)估設(shè)定待估宗地開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)。（五）負(fù)債檢驗(yàn)核實(shí)各項(xiàng)負(fù)債在評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的實(shí)際債務(wù)人、負(fù)債額，以評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后的產(chǎn)權(quán)持有者實(shí)際需要承擔(dān)的負(fù)債項(xiàng)目及金額確定評(píng)估值。收益法的評(píng)估方法如下：（一）概述從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價(jià)值是由其獲利能力所決定的，其股權(quán)價(jià)值取決于未來預(yù)期的權(quán)益報(bào)酬，因而股東權(quán)益報(bào)酬及獲取凈現(xiàn)金流量的能力是股權(quán)定價(jià)的基礎(chǔ)。本次評(píng)估目的是為確定湖南三九南開制藥有限公司在評(píng)估基準(zhǔn)日的股權(quán)價(jià)值。湖南三九南開制藥有限公司的財(cái)務(wù)核算相對(duì)規(guī)范;資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營(yíng)狀況較為穩(wěn)定，未來收益和風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)。根據(jù)國(guó)際國(guó)內(nèi)股權(quán)價(jià)格評(píng)估慣例以及《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法（DCF）評(píng)估湖南三九南開制藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值?，F(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過將企業(yè)未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種方法。其基本思路是通過估算資產(chǎn)在未來預(yù)期的凈現(xiàn)金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時(shí)價(jià)值，得出評(píng)估值。其適用的基本條件中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第21頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)和條件，經(jīng)營(yíng)與收益之間存有較穩(wěn)定的對(duì)應(yīng)關(guān)系，并且未來收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測(cè)及可量化。使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法的最大難度在于預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)以及數(shù)據(jù)采集和處理的可靠性、客觀性等。但當(dāng)對(duì)未來預(yù)期凈現(xiàn)金流量的預(yù)測(cè)較為客觀公正、折現(xiàn)率的選取較為合理時(shí)，其評(píng)估結(jié)果具有較好的客觀性，易為市場(chǎng)所接受。(二)基本評(píng)估思路截止評(píng)估基準(zhǔn)日20—年12月31日，湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)主要為藥品的生產(chǎn)和銷售，其經(jīng)營(yíng)收益和風(fēng)險(xiǎn)能夠量化并可預(yù)測(cè)。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查結(jié)果以及湖南三九南開制藥有限公司的資產(chǎn)構(gòu)成和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，本次評(píng)估首先按照收益途徑使用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)，估算湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值，再加上基準(zhǔn)日的其他溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的價(jià)值，扣除付息債務(wù)價(jià)值，來得到湖南三九南開制藥有限公司的整體權(quán)益資本價(jià)值。本次評(píng)估的具體思路是：1、對(duì)納入報(bào)表范圍的資產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，按照經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類型估算湖南三九南開制藥有限公司未來經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的預(yù)期收益;2、 對(duì)納入報(bào)表范圍，但在本次評(píng)估經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值估算中未予考慮的諸如基準(zhǔn)日的溢余性資產(chǎn)或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，單獨(dú)測(cè)算其價(jià)值，；3、 由上述各項(xiàng)的測(cè)算加和并扣減湖南三九南開制藥有限公司應(yīng)承擔(dān)的付息債務(wù)價(jià)值后，來得到湖南三九南開制藥有限公司多數(shù)股東的權(quán)益資本(凈資產(chǎn))價(jià)值。評(píng)估模型與基本公式本次評(píng)估的模型與基本公式為A：湖南三九南開制藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值；A二P+B+Ci-D(1)P：湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值；nRRp二=i+n(2)(1+r)i(1+r)ni1式中：Ri：未來第i年的自由現(xiàn)金流量;Rn：未來永續(xù)期的自由現(xiàn)金流量;r：折現(xiàn)率；B：湖南三九南開制藥有限公司的長(zhǎng)期股權(quán)投資價(jià)值；D：湖南三九南開制藥有限公司的付息債務(wù)價(jià)值；Ci：基準(zhǔn)日的其他溢余性或非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。C二C+C⑶i12式中：C1：基準(zhǔn)日其他溢余性資產(chǎn)價(jià)值；C2：基準(zhǔn)日其他非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。本次評(píng)估，使用自由現(xiàn)金流量作為經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的收益指標(biāo),其基本定義為：R二凈利潤(rùn)+折舊和攤銷+付息債務(wù)利息（扣稅后）-資本性支出-追加營(yíng)運(yùn)資金（4）（四）預(yù)測(cè)期的確定中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第23頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書湖南三九南開制藥有限公司為藥品生產(chǎn)企業(yè)，該行業(yè)為傳統(tǒng)行業(yè)，且其產(chǎn)品主要為中藥產(chǎn)品，屬國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)的行業(yè)，在企業(yè)經(jīng)營(yíng)期滿后，沒有證據(jù)表明企業(yè)會(huì)終止經(jīng)營(yíng)，因此以無限年期作為收益期限。根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范的相關(guān)要求，分析湖南三九南開制藥有限公司的經(jīng)營(yíng)歷史和運(yùn)營(yíng)能力、以及未來市場(chǎng)發(fā)展情況等，測(cè)算其未來五年的自由現(xiàn)金流量。其次，假定從未來第六年開始，湖南三九南開制藥有限公司仍可持續(xù)經(jīng)營(yíng)一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期。在這個(gè)時(shí)期中，其收益保持與第五年等額的自由現(xiàn)金流量。最后，將兩部分的自由現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)處理加和，得到湖南三九南開制藥有限公司經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)價(jià)值。折現(xiàn)率的確定本次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估對(duì)象的資本債務(wù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)以及所選用的現(xiàn)金流模型等綜合因素，采用資本資產(chǎn)加權(quán)平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率rr=r1wl+r2w2(5)式中：r1：扣稅后的加權(quán)付息債務(wù)成本；r1=r0(1-t)(6)t：適用所得稅稅率；W1：付息債務(wù)價(jià)值的比例；W1二D/(D+E)⑺W2:權(quán)益資本價(jià)值的比例；W2=E/(D+E)(8)r2：權(quán)益資本成本，按資本資產(chǎn)定價(jià)模型(CAPM)確定權(quán)益資本成中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第24頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書本r2;r2=rf+e{re杛f}(9)式中：rf：無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率；re：股東期望報(bào)酬率；re=rm+(10)rm：市場(chǎng)預(yù)期報(bào)酬率；:湖南三九南開制藥有限公司的特性風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)；e：權(quán)益資本的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；t可比公司股票的市場(chǎng)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)t=34%K+66%Cov（Rx;Rp）/p（11）式中：K為股票市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)值，通常假設(shè)K=1;Cov（Rx;Rp）:樣本股票一定時(shí)期內(nèi)的收益率和股票市場(chǎng)組合收益率的協(xié)方差；P：股票市場(chǎng)一定時(shí)期內(nèi)組合收益率的方差。八、評(píng)估過程整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：（一） 評(píng)估準(zhǔn)備階段20_年3月下旬，與資產(chǎn)占有方就本次評(píng)估的目的、評(píng)估基準(zhǔn)日、評(píng)估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。配合資產(chǎn)占有方進(jìn)行資產(chǎn)清查、填報(bào)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)明細(xì)表等工作。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第25頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書評(píng)估項(xiàng)目組人員進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)對(duì)委估資產(chǎn)進(jìn)行了初步了解，協(xié)助企業(yè)進(jìn)行委估資產(chǎn)申報(bào)工作，收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料。（二） 現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段項(xiàng)目組現(xiàn)場(chǎng)評(píng)估階段的時(shí)間為20—年3月25~4月15日。主要工作如下：聽取委托方及資產(chǎn)占有方有關(guān)人員介紹企業(yè)總體情況和委估資產(chǎn)的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財(cái)務(wù)制度、經(jīng)營(yíng)狀況、固定資產(chǎn)技術(shù)狀態(tài)等情況；對(duì)企業(yè)提供的資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表進(jìn)行審核、鑒別，并與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調(diào)整；根據(jù)資產(chǎn)清查評(píng)估申報(bào)明細(xì)表，按91號(hào)文件和評(píng)估規(guī)范的要求，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行了全面清查核實(shí)，對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行了逐項(xiàng)清查，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)中的存貨類實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行了抽查；查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件；根據(jù)委估資產(chǎn)的實(shí)際狀況和特點(diǎn)，確定各類資產(chǎn)的具體評(píng)估方法；對(duì)主要設(shè)備，查閱了技術(shù)資料、驗(yàn)收資料;對(duì)通用設(shè)備，主要通過市場(chǎng)調(diào)研和查詢有關(guān)資料，收集價(jià)格資料；對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)及負(fù)債，在清查核實(shí)的基礎(chǔ)上做出初步評(píng)估測(cè)算。（三）評(píng)估匯總階段20—年4月16日至4月25日對(duì)各類資產(chǎn)評(píng)估及負(fù)債審核的初步結(jié)果進(jìn)行分析匯總，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的調(diào)整、修改和完善。按評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告三審制度和程序?qū)?bào)告進(jìn)行反復(fù)修改、校正。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第26頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書（四）提交報(bào)告階段在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書，與委托方就評(píng)估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，最后出具正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書。九、評(píng)估結(jié)論我們根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評(píng)估準(zhǔn)則，本著獨(dú)立、公正、科學(xué)、客觀的原則，履行了資產(chǎn)評(píng)估法定的和必要的程序，分別采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益現(xiàn)值法對(duì)湖南三九南開制藥有限公司的企業(yè)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，得出湖南三九南開制藥有限公司凈資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日20__年12月31日的評(píng)估結(jié)論。（一）資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)論資產(chǎn)合計(jì)賬面價(jià)值9,444.65萬元，調(diào)整后賬面值9,444.65萬元，評(píng)估值11,806.53萬元，評(píng)估增值2,361.88萬元，增值率25.01%。負(fù)債合計(jì)賬面值5,511.52萬元，調(diào)整后賬面值5,511.52萬元，評(píng)估值5,511.52萬元，評(píng)估無增減值。凈資產(chǎn)賬面價(jià)值3,933.13萬元，調(diào)整后賬面值3,933.13萬元，評(píng)估值6,295.01萬元，評(píng)估增值2,361.88萬元，增值率60.05%。各類資產(chǎn)評(píng)估情況見下表。表7-1、資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果匯總表金額單位：人民幣萬元賬面價(jià)值調(diào)整后賬面值評(píng)估價(jià)值增減值增值率項(xiàng)目ABCD=C-BE=D/B100%流動(dòng)資產(chǎn)14,922.094,922.095,286.78364.697.41長(zhǎng)期投資2 固定資產(chǎn)34,244.444,244.444,677.81433.3710.21中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第27頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書賬面價(jià)值調(diào)整后賬面值評(píng)估價(jià)值增減值增值率項(xiàng)目ABCD=C-BE=D/B100%其中：在建工程4 ■建筑物53,388.903,388.903,756.57367.6710.85設(shè)備6855.54855.54921.2465.707.68無形資產(chǎn)7278.12278.121,841.941,563.82562.28其中：土地使用權(quán)8278.12278.121,841.941,563.82562.28其他資產(chǎn)9 資產(chǎn)總計(jì)109,444.659,444.6511,806.532,361.8825.01流動(dòng)負(fù)債115,511.525,511.525,511.52--長(zhǎng)期負(fù)債12 負(fù)債總計(jì)135,511.525,511.525,511.52--凈資產(chǎn)143,933.133,933.136,295.012,361.8860.05評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見評(píng)估明細(xì)表。（二） 收益法評(píng)估結(jié)論采用收益法對(duì)湖南三九南開醫(yī)藥有限公司的權(quán)益資本價(jià)值進(jìn)行評(píng)估得出的評(píng)估基準(zhǔn)日20__年12月31日的權(quán)益資本（凈資產(chǎn)）價(jià)值為6,326.85萬元。（三） 資產(chǎn)基礎(chǔ)法與收益法評(píng)估結(jié)果的差異分析及最終結(jié)果的選取本次采用收益法得出的股東全部權(quán)益價(jià)值為6,326.85萬元，比資產(chǎn)基礎(chǔ)法測(cè)算得出的股東全部權(quán)益價(jià)值高31.84萬元，咼0.51%。兩種評(píng)估方法差異的原因主要是：資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估是以資產(chǎn)的成本重置為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)投入（購建成本）所耗費(fèi)的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)，這種購建成本通常將隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的變化而變化，對(duì)于本例，即隨著藥品生產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資價(jià)格水平的變化而變化;而收益法評(píng)估是以資產(chǎn)的預(yù)期收益為價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，反映的是資產(chǎn)的產(chǎn)出能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政府控制以及資產(chǎn)的有效使用等多種條件的影響。在如此兩種不同價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)前提下產(chǎn)生一定的差異應(yīng)屬正常。中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第28頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書由于湖南三九南開制藥有限公司為三九企業(yè)集團(tuán)下屬企業(yè)，其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃等均受三九企業(yè)集團(tuán)的影響與控制，三九企業(yè)集團(tuán)的發(fā)展規(guī)劃及戰(zhàn)略布局對(duì)湖南三九南開制藥有限公司的未來收益將產(chǎn)生重大影響。20—年，湖南三九南開制藥有限公司主導(dǎo)產(chǎn)品抗宮炎片、歸芍調(diào)經(jīng)片被三九企業(yè)集團(tuán)交由三九經(jīng)貿(mào)銷售，由于自身產(chǎn)品的銷售權(quán)被上級(jí)單位控制，企業(yè)未來收益更多地依靠集團(tuán)的力量來實(shí)現(xiàn)，企業(yè)對(duì)未來的預(yù)測(cè)存在較大的不確定性。相對(duì)而言，資產(chǎn)基礎(chǔ)法更為穩(wěn)健，尤其是湖南三九企業(yè)主要資產(chǎn)均為近年購建，較好地反映了企業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。通過以上分析，我們選用資產(chǎn)基礎(chǔ)法作為本次評(píng)估的最終結(jié)果。十、特別事項(xiàng)說明本次評(píng)估結(jié)果是依據(jù)本次評(píng)估目的，以持續(xù)使用和公開市場(chǎng)為前提,確定的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)值，沒有考慮將來可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的價(jià)格等對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。本次評(píng)估范圍及采用的由資產(chǎn)占有方提供的數(shù)據(jù)、報(bào)表及有關(guān)資料，資產(chǎn)占有方對(duì)其提供資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。評(píng)估報(bào)告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件及相關(guān)資料由資產(chǎn)占有方提供，資產(chǎn)占有方對(duì)其真實(shí)性、合法性承擔(dān)法律責(zé)任。企業(yè)委估資產(chǎn)中有部分房產(chǎn)未辦理房產(chǎn)證，對(duì)該部分房產(chǎn)，評(píng)估中聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司第29頁山東三九藥業(yè)有限公司股權(quán)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書人員進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量以核實(shí)企業(yè)申報(bào)數(shù)量的準(zhǔn)確性，申報(bào)面積如與企業(yè)辦理房產(chǎn)證時(shí)，房屋管理部門測(cè)量面積不符，應(yīng)以房屋管理部門測(cè)量面積為準(zhǔn)，評(píng)估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。在評(píng)估過程中,評(píng)估人員未考慮辦理房產(chǎn)證所需繳納的相關(guān)稅費(fèi)。企業(yè)存在以下抵押事項(xiàng):年4月12日，湖南三九南開制藥有限公司將位于郴州市開發(fā)區(qū)18059.98m2，科技工業(yè)園區(qū)的房屋，建設(shè)面積抵押金額1300萬元，抵押給中國(guó)工商銀行郴州市北湖支行。抵押期限年4月12日-20—年4月11日。年9月15日，湖南三九南開制藥有限公司將位于郴州開發(fā)區(qū)科55440.40m2，，技工業(yè)園區(qū)的土地,面積抵押金額850萬元，抵押給中國(guó)工商銀行郴州市北湖支行，抵押期限年9月9日-20—年9月18日。截止評(píng)估基準(zhǔn)日，湖南三九南開制藥有限公司向中國(guó)工商銀行郴州市北湖支行借款余額3210萬元，其中2700萬元已逾期。在評(píng)估過程中，評(píng)估人員無法對(duì)上述事項(xiàng)對(duì)企業(yè)所產(chǎn)生的影響進(jìn)行判斷，在評(píng)估過程中未考慮其影響。湖南三九南開制藥有限公司于年在郴州市開發(fā)區(qū)科技工業(yè)園內(nèi)購買55,440.40平方米的土地，按照購地合同及郴管發(fā)[]43號(hào)文，該土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)為6,652,515.00元，而公司只按實(shí)際付款金額2,952,400.