20160227-九江-陽(yáng)光國(guó)際-營(yíng)銷方案-下階段清盤計(jì)劃-黃靜、劉潯、蔣中偉

中輝世紀(jì)城&陽(yáng)光國(guó)際清盤策略中輝世紀(jì)城和陽(yáng)光國(guó)際項(xiàng)目住宅剩余貨量較少項(xiàng)目主要剩余銷售難度較大的商鋪和車位；當(dāng)前兩個(gè)項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用有限，亟需低成本高效益的營(yíng)產(chǎn)品的去化，以確保在5月前，完成兩個(gè)項(xiàng)目住宅清盤的目標(biāo)，同時(shí)為了完成項(xiàng)目截止2月25日，中輝世紀(jì)城：剩余住宅59套，商鋪37套，車位975個(gè)。商鋪和車位占剩余總貨值的82%。中輝世紀(jì)城剩余貨量貨值類型套數(shù)面積總價(jià)住宅商鋪車位/合計(jì)剩余的59套住宅，集中在8#樓、9#樓、20#樓、21#樓高區(qū)和頂樓，高區(qū)因?yàn)閮r(jià)格高所以剩余較多。此外剩余貨量中南向兩房占38%,四房占22%,為難去化產(chǎn)品。三房四房1233141315314高區(qū)頂層)21332574111中區(qū)(11-20層)11221111251822低區(qū)(10層以下)71121500陽(yáng)光國(guó)際：剩余住宅37套，商鋪22套，車位385個(gè)。剩余產(chǎn)品中商鋪和車位占總貨值的76%。陽(yáng)光國(guó)際剩余貨量貨值類型套數(shù)面積總價(jià)住宅商鋪車位/合計(jì)剩余的37套住宅，主要集中在3#樓中高區(qū)和9#樓高區(qū)，其中兩房10套，三房26在7451元/m2。120平A戶1120440022347330225101三、目標(biāo)分解3月-4月銷售目標(biāo)：2700萬(wàn)3月4月至3月，預(yù)計(jì)住宅剩余2500萬(wàn)貨值；5-12月銷售目標(biāo)：6500萬(wàn)中輝世紀(jì)城5-12月目標(biāo)鋪排時(shí)間10月11月12月合計(jì)車位套數(shù)商鋪套數(shù)34434433目標(biāo)金額3月-4月銷售目標(biāo)：2000萬(wàn)4月5-12月銷售目標(biāo)：5500萬(wàn)陽(yáng)光國(guó)際5-12月目標(biāo)鋪排時(shí)間8月9月10月11月12月合計(jì)車位套數(shù)商鋪套數(shù)22223322目標(biāo)金額四、營(yíng)銷策略住宅：與周邊樓盤比較，項(xiàng)目實(shí)景現(xiàn)房和園林品質(zhì)優(yōu)勢(shì)明顯，在打住宅清盤的同時(shí)要兼顧體現(xiàn)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，給客戶以剩下的房源不多，但品質(zhì)仍非常好。渠道上要由線上轉(zhuǎn)戰(zhàn)至線下，尤其需要注重老帶新等渠道的加強(qiáng)， 提高尾盤客戶來(lái)訪量。另項(xiàng)目所剩房源較少，所以銷售員需要把賣產(chǎn)品提升1000元；90-140m2實(shí)景現(xiàn)房完美表現(xiàn)錯(cuò)過(guò)永無(wú)廣告語(yǔ)：實(shí)景現(xiàn)房清盤特惠4199元/m2起8811888一個(gè)月內(nèi)，個(gè)人第一套獎(jiǎng)勵(lì)300元，第二套500元，以200元為單位累加，上房源400元。商鋪：項(xiàng)目商業(yè)堅(jiān)持以租帶售，租售并行的策略，通過(guò)電商及招商團(tuán)隊(duì)進(jìn)行商鋪招商，通過(guò)帶租約銷售，保證投資收益，提高商鋪購(gòu)買者的投資信心，從而降低商鋪銷售難度，促進(jìn)商鋪去化。同時(shí)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)預(yù)計(jì)2016年底開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目需要把握萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)節(jié)點(diǎn)帶來(lái)的契機(jī)，促進(jìn)項(xiàng)目商業(yè)去化。房聯(lián)寶：當(dāng)前市場(chǎng)上商鋪客戶較少，尤其是大面積、高總價(jià)的商鋪去化情況較差。房聯(lián)寶在九江市場(chǎng)上有較多優(yōu)質(zhì)商業(yè)客戶資招商團(tuán)隊(duì)：當(dāng)前開(kāi)發(fā)商在組建招商團(tuán)隊(duì)，后期將針對(duì)中輝項(xiàng)目的商業(yè)進(jìn)行商鋪返租：制定返租政策1)方案1：返租期限2年，交付之日起計(jì)算，按照每年9%,兩年共計(jì)18%。2)方案2：返租期限3年，交付之日起計(jì)算，按照7%、8%、9%遞增返還，三年共計(jì)24%。40-3000m2臨街現(xiàn)鋪5300元/m2起即買即賺40-3000m2臨街現(xiàn)鋪超高收益帶租約銷售廣告語(yǔ)：1)萬(wàn)達(dá)商圈臨街現(xiàn)鋪5300元/m2起成功認(rèn)購(gòu)一套商業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)3000元(單鋪2000元);出租一套商業(yè)1500元(單鋪800元);車位：不斷變換優(yōu)惠包裝，持續(xù)制造熱銷氛圍，后期不斷制造稀缺感。b.車位抵價(jià)券，購(gòu)房送5000元車位抵價(jià)券，將使用日分期付款車位分期付款,認(rèn)購(gòu)只需支付車位款的50%半年內(nèi)支付30%,一年內(nèi)支付剩下的20%。價(jià)格調(diào)整：取消前期執(zhí)行的三年返還政策，按一口價(jià)5.2萬(wàn)執(zhí)行。特價(jià)促銷：每次挑選10個(gè)位置相對(duì)較差的車位進(jìn)行特價(jià)促銷，特價(jià)促銷短信平臺(tái)：通過(guò)自有的短信平臺(tái)，對(duì)業(yè)主發(fā)送軟性的車位廣告。車位不參與激勵(lì)考核，每出售1套獎(jiǎng)勵(lì)500元。住宅：項(xiàng)目的地段、學(xué)區(qū)、品質(zhì)一直是被客戶認(rèn)可的，而3#樓價(jià)格相比同區(qū)域其他項(xiàng)目能夠說(shuō)是具備一定優(yōu)勢(shì)的，住宅清盤的關(guān)鍵是對(duì)位客戶的導(dǎo)入。在渠道逐漸縮減的情況下，線下渠道要做的更加精細(xì)，做到有的放矢。500元；一口價(jià)促銷：電商合約到期,建議在價(jià)格表上取消電商成本，恢復(fù)一口價(jià)，頂樓促銷：9#樓頂樓的價(jià)格調(diào)整能夠以特價(jià)促銷方式進(jìn)行。建議與世紀(jì)城周末暖場(chǎng)活動(dòng)同步執(zhí)行活動(dòng)廣告物料體現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目的資料推廣主題：城中央/中心絕版學(xué)區(qū)現(xiàn)房收官鉅獻(xiàn)4500元/m2起億級(jí)園林實(shí)景表現(xiàn)今年買房今年入讀湖濱小學(xué)/十一中b.住在九江網(wǎng)&九江搜房網(wǎng)軟文與微信平臺(tái)同步更新廣告語(yǔ)：1)學(xué)區(qū)現(xiàn)房收官鉅獻(xiàn)4500元/m2起88888682)現(xiàn)房即買即住清盤收官4500元/m2起8888868c.競(jìng)品攔截：針對(duì)項(xiàng)目主要競(jìng)品(麗景灣、中瀚學(xué)府)的相關(guān)節(jié)點(diǎn)，商鋪：商鋪的價(jià)格信息廣告并不多，所以在住宅清盤后，很多陣地包裝將更換為商業(yè)的廣告，依托項(xiàng)目的位置地段，釋放項(xiàng)目商業(yè)廣告信息，吸引客商鋪返租：制定返租政策1)方案1：返租期限2年，交付之日起計(jì)算，按照每年9%,兩年共計(jì)18%。2)方案2：返租期限3年，交付之日起計(jì)算，廣告語(yǔ)：旺鋪招商0元免租8888868(已執(zhí)行)廣告語(yǔ)：1)鎏金現(xiàn)鋪7000元/m2起88888682)帶租約旺鋪即買即收租8888868成功認(rèn)購(gòu)一套商業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)3000元(單鋪2000元);出租一套商業(yè)1500元(單鋪800元);車位：持續(xù)制造稀缺性，以階段性的放折扣收放，進(jìn)行集中促銷。分期付款車位分期付款,認(rèn)購(gòu)只需支付車位款的50%半年內(nèi)支付30%