揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目概況及項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算

-.z.產(chǎn)業(yè)園工程概況及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估產(chǎn)業(yè)園工程概況1、2011年寫(xiě)字樓市場(chǎng)狀況〔1〕供求關(guān)系狀況2011年上半年度,市區(qū)辦公用房市場(chǎng)整體供求比為1:0.83，供給大于需求；2011年度月度供求關(guān)系中，除1、4月外，其它用度均小于1?！?〕受?chē)?guó)家房產(chǎn)調(diào)控政策和銀行信貸政策不斷深調(diào)，供給市場(chǎng)慎重，2011年市區(qū)辦公用房供給量大跌。2011年上半年，市區(qū)辦公用房市場(chǎng)累計(jì)供給面積9.86萬(wàn)㎡，同比減少42.47%；從月度供給來(lái)看，除1月度外，其它各月供給量都較小，都在2萬(wàn)㎡以下，1月度單月供給量達(dá)6.44萬(wàn)㎡，占上半年供給總量的74.72%。從區(qū)域供給構(gòu)造上來(lái)看，西區(qū)占比98.17%，北區(qū)和老城區(qū)無(wú)新增供給?！?〕存量分析：即將上市的辦公存量主要分布在西區(qū)，需近兩年銷(xiāo)售去化周期依據(jù)一個(gè)工程1000平米月度〔市場(chǎng)一般單個(gè)工程月度成交500-700平米〕去化速度計(jì)算，市場(chǎng)月均去化約9000平米，即將上市的存量需要近2年時(shí)間去化周期所屬板塊東區(qū)南區(qū)西區(qū)北區(qū)老城區(qū)合計(jì)存量〔萬(wàn)㎡〕5.95-13.35-1.1720.47〔4〕成交分析：2011年上半年調(diào)控持續(xù)深入，辦公市場(chǎng)涉及相對(duì)較少，局部購(gòu)置力流向商辦，同比銷(xiāo)售仍有下滑。2011年上半年度，市區(qū)辦公用房市場(chǎng)累計(jì)成交面積8.22萬(wàn)㎡，同比下跌了42.64%;區(qū)域成交的主力仍是供給主力的西區(qū)板塊〔5〕成交價(jià)格分析：2011年上半年度辦公用房?jī)r(jià)格總體走高，同比漲幅16.44%2011年上半年度，市區(qū)辦公用房市場(chǎng)成交價(jià)格6529元/㎡，同比上漲了16.44%；2011年上半年度，北區(qū)板塊在各區(qū)域成交價(jià)格走勢(shì)中最為平穩(wěn)，月度間成交價(jià)格差為637元/㎡，而成交價(jià)格波動(dòng)最大是西區(qū)板塊。2、工程總體概況及定位產(chǎn)業(yè)園工程用地150畝，占地面積約10萬(wàn)㎡，容積率為2.5，總建筑面積約30萬(wàn)平米，市都市高科技產(chǎn)業(yè)園工程立足于都市圈和經(jīng)濟(jì)圈，憑借寶能集團(tuán)在珠三角區(qū)域開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)孵化基地積累的豐富經(jīng)歷和珍貴的產(chǎn)業(yè)資源，整合資金、技術(shù)、信息、人才等元素，投資開(kāi)發(fā)高端都市型生態(tài)科技園，著力打造開(kāi)放式生態(tài)化的辦公環(huán)境，全面導(dǎo)入技術(shù)效勞、金融效勞、中介效勞、外包效勞等高科技信息技術(shù)平臺(tái)和研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、電子信息、軟件開(kāi)發(fā)、文化創(chuàng)意、新材料、新能源等創(chuàng)新型高新產(chǎn)業(yè)，旨在打造一個(gè)融科技研發(fā)、展示、交易、信息交流、金融效勞為一體的具有國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的多功能、現(xiàn)代化的都市生態(tài)型科技園，打造具有科技型、總部型、孵化型特征的現(xiàn)代都市高科技產(chǎn)業(yè)高地，形成區(qū)域性的研發(fā)技術(shù)中心、產(chǎn)品展示交易中心和人才培訓(xùn)中心，在為企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)基地的同時(shí)，也為企業(yè)提供現(xiàn)代化的信息和配套效勞，吸引積聚一批成長(zhǎng)性較好的科技型、創(chuàng)意型優(yōu)秀企業(yè)入駐，通過(guò)與政府聯(lián)手共同創(chuàng)造一流的綜合研發(fā)及營(yíng)商環(huán)境，支持入園企業(yè)開(kāi)展壯大，將該園區(qū)打造成市培育登陸我國(guó)資本市場(chǎng)中小板、創(chuàng)業(yè)板企業(yè)后備團(tuán)隊(duì)、先鋒團(tuán)隊(duì)的搖籃，助推市高新中小企業(yè)開(kāi)展，繁榮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。首期啟動(dòng)工程經(jīng)濟(jì)效果評(píng)估〔一〕首期啟動(dòng)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念工程占地150畝，總建筑面積30萬(wàn)平米，容積率2.5,物業(yè)類(lèi)型科研大廈、多功能產(chǎn)業(yè)大廈、工業(yè)品展示交易中心、SOHO、人才公寓、公共效勞中心。工程分兩期開(kāi)發(fā)?！?〕工程分期開(kāi)發(fā)指標(biāo)序號(hào)工程合計(jì)第一期第二期建筑面積〔萬(wàn)平米〕建筑面積〔萬(wàn)平米〕1科研大廈84.04.02多功能產(chǎn)業(yè)大廈42.02.03工業(yè)品展示交易中心66.04SOHO31.51.55人才公寓53.02.06公共效勞中心40.04.07合計(jì)3016.513.5規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地1010.0計(jì)容積率建筑面積3016.513.5容積率2.53.0〔2〕經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)方案銷(xiāo)售物業(yè)

面積(萬(wàn)㎡〕總面積

(萬(wàn)㎡〕比例持有物業(yè)

面積(萬(wàn)㎡〕總面積

(萬(wàn)㎡〕比例科研大廈3838%科研大廈5863%SOHO33100%工業(yè)品展示交易中心66100%人才公寓55100%多功能產(chǎn)業(yè)大廈44100%公共效勞中心2450%公共效勞中心2450%合計(jì)1317科研大廈：銷(xiāo)售3萬(wàn)平米，第一年銷(xiāo)售均價(jià)5000元/平米，第二、三年銷(xiāo)售均價(jià)為6000元/平為；SOHO：3萬(wàn)平米全部銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期為2.5年，第一年銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/平米，第二年銷(xiāo)售均價(jià)為6000元/平米，第三年銷(xiāo)售均價(jià)為6500元/平米；人才公寓：5萬(wàn)平米全部銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期為2.5年，第一年銷(xiāo)售均價(jià)為5500元/平米，第二年銷(xiāo)售均價(jià)為6000元/平米，第三年銷(xiāo)售均價(jià)為6500元/平米；產(chǎn)業(yè)大廈〔商業(yè)〕：銷(xiāo)售2萬(wàn)平米，銷(xiāo)售均價(jià)為8000元/平米；公共效勞中心：50%銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期2.5年，銷(xiāo)售均價(jià)8000元/平米。工業(yè)品展交易中心：6萬(wàn)平米，全部持有，計(jì)算經(jīng)營(yíng)期為20年〔包含前兩年建立期〕，培育期租金以每年5%遞增；產(chǎn)業(yè)大廈：持有2萬(wàn)平米，運(yùn)營(yíng)期租金以每五年10%遞增；計(jì)算經(jīng)營(yíng)期20年。〔二〕工程財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、工程開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用估算〔1〕土地本錢(qián)：3885萬(wàn)元〔含契稅〕〔2〕建立本錢(qián)〔含城市配套費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)等〕：71952萬(wàn)元〔3〕開(kāi)發(fā)費(fèi)用〔含管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用〕：10843萬(wàn)元；其中財(cái)務(wù)費(fèi)用以全部的土地本錢(qián)和建立本錢(qián)為基數(shù)，貸款利率按15%計(jì)算?！?〕投資總額合計(jì)：86680萬(wàn)元2、銷(xiāo)售收入及稅收估算依據(jù)銷(xiāo)售物業(yè)測(cè)算工程銷(xiāo)售收入合計(jì)79700萬(wàn)元?！?〕銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)稅費(fèi)：4933萬(wàn)元；〔2〕土地增值稅：9423萬(wàn)元〔3〕所得稅：7303萬(wàn)元〔4〕銷(xiāo)售物業(yè)投資凈利潤(rùn)：21910萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為60.64%。〔5〕銷(xiāo)售物業(yè)財(cái)務(wù)部收益率33.5%，靜態(tài)回收期為3年，盈虧平衡點(diǎn)為55.3%3、持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入估算〔1〕靜態(tài)年均凈利潤(rùn)：6307萬(wàn)元；〔2〕靜態(tài)年均上繳稅收：4813萬(wàn)元〔3〕靜態(tài)年均投資凈利潤(rùn)率：14.01%附：首期啟動(dòng)300畝地塊投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程合計(jì)第一期第二期建筑面積〔萬(wàn)平米〕建筑面積〔萬(wàn)平米〕1科研大廈84.04.02多功能產(chǎn)業(yè)大廈42.02.03工業(yè)品展示交易中心66.04SOHO31.51.55人才公寓53.02.06公共效勞中心40.04.07合計(jì)3016.513.5規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地1010.0計(jì)容積率建筑面積3016.513.5容積率2.53.0**本錢(qián)估算序號(hào)工程投資額〔萬(wàn)元〕第一期第二期建筑面積〔萬(wàn)平〕綜合單位本錢(qián)〔元/平〕小計(jì)〔萬(wàn)元〕建筑面積〔萬(wàn)平〕綜合單位本錢(qián)〔元/平〕小計(jì)〔萬(wàn)元〕1科研大廈27627434531381343453138132多功能產(chǎn)業(yè)大廈110942277455472277455473工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心1664162774166414SOHO82921.5276441461.5276441465人才公寓119323238671592238647736公共效勞中心11094277442774110947合計(jì)8668016.54730713.528279-.z.工程投資估算序號(hào)工程合計(jì)科研大廈多功能產(chǎn)業(yè)大廈工業(yè)品產(chǎn)品展示交易中心SOHO人才公寓公共效勞中心建筑面積(萬(wàn)平米〕30846354一土地本錢(qián)估算〔含契稅〕388510365187773896485181土地價(jià)款估算〔含城市配套費(fèi)及根底設(shè)施費(fèi)〕37501000500750375625500樓面地價(jià)1251251251251251251252土地交易契稅〔3%〕1133015231119153土地交易費(fèi)〔0.6%〕23635243二建立本錢(qián)估算71952232489464141966450913094642.1**工程估算(含裝修〕6090020000800012000540075008000單位造價(jià)〔含裝修〕2500200020001800150020002.2前期工程費(fèi)〔5%〕304510004006002703754002.3根底設(shè)施費(fèi)及園林綠化(200元/平〕60001600800120060010008002.4開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)(建筑工程的8%〕487216006409604326006402.5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)〔3%〕1743648264396180255264三開(kāi)發(fā)管理費(fèi)用108433343111216681453215411121管理費(fèi)用〔3%〕22757292994492052932992銷(xiāo)售費(fèi)用〔銷(xiāo)售收入的3.5%〕22306096419803財(cái)務(wù)費(fèi)用〔貸款利率7.5%〕633920058131219608881813四投資總額8668027627110941664182921193211094銷(xiāo)售物業(yè)收入估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程合計(jì)2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度一科研大廈1銷(xiāo)售均價(jià)50005000600060006000600060006000600060002銷(xiāo)售面積〔萬(wàn)平米〕30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33銷(xiāo)售收入〔萬(wàn)元〕174001500150018001800180018001800180018001800二SOHO1銷(xiāo)售均價(jià)55005500600060006000600065006500650065002銷(xiāo)售面積〔萬(wàn)平米〕30.30.30.30.30.30.30.30.30.30.33銷(xiāo)售收入〔萬(wàn)元〕183001650165018001800180018001950195019501950三人才公寓1銷(xiāo)售均價(jià)50005000550055005500550060006000600060002銷(xiāo)售面積〔萬(wàn)平米〕50.50.50.50.50.50.50.50.50.50.53銷(xiāo)售收入〔萬(wàn)元〕280002500250027502750275027503000300030003000四公共效勞中心〔商業(yè)〕1銷(xiāo)售均價(jià)80008000800080008000800080008000800080002銷(xiāo)售面積〔萬(wàn)平米〕20.20.20.20.20.20.20.20.20.20.23銷(xiāo)售收入〔萬(wàn)元〕160001600160016001600160016001600160016001600五合計(jì)797007250725079507950795079508350835083508350工程每期開(kāi)工建立一年半后即主體建筑完工，開(kāi)場(chǎng)預(yù)售銷(xiāo)售物業(yè)工程損益表序號(hào)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期限合計(jì)2013第三季度2013第四季度2014第一季度2014第二季度2014第三季度2014第四季度2015第一季度2015第二季度2015第三季度2015第四季度1銷(xiāo)售物業(yè)收入7970072507250795079507950795083508350835083502.1開(kāi)發(fā)本錢(qián)及費(fèi)用3613136133613361336133613361336133613361336133營(yíng)業(yè)稅金及附加49334494494924924924925175175175173.1土地增值稅942374074093793793793710491049104910494利潤(rùn)總額2921324482448290829082908290831713171317131715彌補(bǔ)虧損6所得稅73036126127277277277277937937937937稅后利潤(rùn)219101836183621812181218121812378237823782378投資凈利潤(rùn)21909.7上繳各項(xiàng)稅費(fèi)合計(jì)21659.5投資凈利潤(rùn)率60.64%工程持有物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程建立期經(jīng)營(yíng)期2年34567891011121314151617181920一工業(yè)品展示交易中心1租金月租金收入80848893971021071131181241301371441511581661751832可供出租面積〔萬(wàn)平米〕666666666666666666出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3運(yùn)營(yíng)本錢(qián)及費(fèi)用5766056994004555155793243624024224434654895135395665945租金凈收入〔萬(wàn)元〕230424192794360140964631521061606872764080228423884492869751102381075011288二產(chǎn)業(yè)大廈1租金月租金收入3030303030404040404050505050506060602可供出租面積〔萬(wàn)平米〕222222222222222222出租率50%50%55%60%65%70%75%80%85%90%90%90%90%90%90%90%90%90%3運(yùn)營(yíng)本錢(qián)及費(fèi)用72727986941341441541631732162162162162162592592595租金凈收入〔萬(wàn)元〕288288317346374538576614653691864864864864864103710371037三科研大廈1平均月租金收入606060606080808080801001001001001001101101102出租面積5555555555555555553出租率50%55