2022年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試練習(xí)題6

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一、單項(xiàng)選擇題

1.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)貸款的表述中，錯(cuò)誤的是（）。[1分]

A債權(quán)人通常是商業(yè)銀行

B不能用于償還土地購(gòu)置貸款

C主要擔(dān)保物為在建工程及相關(guān)土地使用權(quán)

D還款資金來(lái)源通常是銷售收入

2.下列融資渠道中，屬于公眾市場(chǎng)債務(wù)融資形式的是（）。[1分]

A發(fā)行公司債券

B權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金

C發(fā)行股票

D商業(yè)銀行貸款

3.新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（）。[1分]

A政府政策性資金

B國(guó)內(nèi)外企業(yè)入股的資金

C個(gè)人入股的資金

D資產(chǎn)變現(xiàn)的資金

4.進(jìn)行融資方案分析時(shí)，屬于融資結(jié)構(gòu)分析的是（）。[1分]

A債務(wù)融資成本分析

B資金占用費(fèi)分析

C資本金與債務(wù)資金的比例分析

D擔(dān)保費(fèi)分析

5.下列關(guān)于寫(xiě)字樓租金的表述中，正確的是（）。[1分]

A基礎(chǔ)租金是租戶能接受的最低租金

B基礎(chǔ)租金低于市場(chǎng)租金時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮調(diào)整到市場(chǎng)租金水平

C寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較理想的情況下，市場(chǎng)租金一般低于基礎(chǔ)租金

D寫(xiě)字樓內(nèi)某一具體出租單元的租金水平依其在整棟建筑物內(nèi)的位置有一定差異

6.寫(xiě)字樓物業(yè)出租中所有經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由租戶直接承擔(dān)的出租方式是（）。[1分]

A全租金方式

B毛租金方式

C凈租金方式

D基本租金方式

7.不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（）。[1分]

A抵押貸款利息

B公共設(shè)施維修費(fèi)

C房產(chǎn)稅

D物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)

8.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流的表達(dá)式中，正確的是（）。[1分]

A稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

B稅前現(xiàn)金流=有效毛收入-抵押貸款還本付息

C稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-所得稅

D稅后現(xiàn)金流=稅前現(xiàn)金流-準(zhǔn)備金-所得稅

9.某公司獲得60畝居住用地使用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積（）。[1分]

A92500m2

B88800m2

C80000m2

D76800m2

10.動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。[1分]

A經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資

B全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出

C凈收益抵償全部投資

D凈收益現(xiàn)值抵償全部投資

11.通常承租人入住寫(xiě)字樓前裝修中的某些標(biāo)準(zhǔn)化裝修項(xiàng)目的費(fèi)用由（）支付。[1分]

A承租人

B業(yè)主

C承租人和業(yè)主共同

D物業(yè)管理公司

12.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷工作中進(jìn)行廣告與宣傳的主要目的，是通過(guò)該項(xiàng)工作讓（）的客戶認(rèn)識(shí)所營(yíng)銷的物業(yè)。[1分]

A潛在

B過(guò)去

C現(xiàn)在

D未來(lái)

13.某市2022年新開(kāi)工的房屋建筑面積為90萬(wàn)m2，2022年末完工轉(zhuǎn)入2022年繼續(xù)施工的房屋建筑面積為30萬(wàn)m2，2022年竣工的房屋建筑面積為60m2。那么，該市房屋的平均建設(shè)周期為（）年。[1分]

A1.2

B1.5

C2

D3

14.某開(kāi)發(fā)商以500萬(wàn)元的價(jià)格取得一片地塊的使用權(quán)，目前在該地塊中已投入了建設(shè)資金500萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)投資總額為1800萬(wàn)元，則該項(xiàng)目（）。即可獲得政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售許可證。[1分]

A還需投入50萬(wàn)元建設(shè)資金

B還需投入450萬(wàn)元建設(shè)資金

C還需投入800萬(wàn)元建設(shè)資金

D在此情況下

15.（）是判斷項(xiàng)目盈利能力的重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。[1分]

A投資利潤(rùn)率

B銷售利潤(rùn)率

C資本金利潤(rùn)率

D投資回報(bào)率

16.經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率等于（）乘以100%。[1分]

A開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本

B正常經(jīng)營(yíng)年份的凈經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

C開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值

D正常經(jīng)營(yíng)年份的經(jīng)營(yíng)收入/總開(kāi)發(fā)成本

17.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)階段是指（）所經(jīng)過(guò)的時(shí)間。[1分]

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程

B獲得土地后到全部工程竣工驗(yàn)收

C從工程開(kāi)工到全部工程竣工驗(yàn)收

D從工程開(kāi)工到項(xiàng)目租售完畢

18.對(duì)于（）的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場(chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。[1分]

A從容不迫型競(jìng)爭(zhēng)者

B選擇型競(jìng)爭(zhēng)者

C兇猛型競(jìng)爭(zhēng)者

D隨機(jī)型競(jìng)爭(zhēng)者

19.假設(shè)某項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表中負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的速動(dòng)比率為（）。[1分]

A60%

B80%

C100%

D200%

20.某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。[1分]

A區(qū)位選擇異常重要

B投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

C需要適時(shí)的更新改造投資

D存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

21.房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑是（）。[1分]

A土地的稀缺性

B金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸

C投機(jī)需求膨脹

D開(kāi)發(fā)資金的易得性

22.（）是指報(bào)告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和，單位為建筑面積或套數(shù)。[1分]

A銷售量

B吸納量

C出租量

D預(yù)售面積

23.以下選項(xiàng)適于在新區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑是（）。[1分]

A娛樂(lè)用房

B寫(xiě)字樓

C高級(jí)住宅和公寓

D餐飲用房

24.在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是（）。[1分]

A投資機(jī)會(huì)選擇

B投資機(jī)會(huì)決策分析

C投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

D市場(chǎng)分析和項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

25.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程招標(biāo)的一般程序?yàn)椋ǎ?。[1分]

A申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→確定招標(biāo)方式，發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

B申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→招標(biāo)工程交底及答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

C申請(qǐng)招標(biāo)→編制招標(biāo)文件→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→招標(biāo)工程交底和答疑→開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)→簽訂合同

D申請(qǐng)招標(biāo)→確定招標(biāo)方式→編制招標(biāo)文件→編制招標(biāo)工程標(biāo)底→發(fā)布招標(biāo)公告→投標(biāo)人資格審查→工程交底及答疑+簽訂合同

26.（）認(rèn)為利率不是由儲(chǔ)蓄與投資決定的，而是由貨幣的供給與需求決定的。[1分]

A古典學(xué)派的理論

B流動(dòng)性偏好理論

CIS-LM曲線模型的理論

D馬克思的利率決定理論

27.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率為（）。[1分]

A30%

B32%

C33%

D25%

28.申請(qǐng)領(lǐng)取《建設(shè)工程施工許可證》應(yīng)具備的條件中，如果建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的（）。[1分]

A20%

B30%

C40%

D50%

29.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4,預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80﹪，項(xiàng)目的固定成本為5000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)平均銷售單價(jià)為4500元/m2，則使項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡的單位變動(dòng)成本為（）元/m2.[1分]

A2350.00

B2937.50

C3250.00

D4062.50

30.對(duì)某房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r(jià)、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的變化分別為27.31萬(wàn)元、55.04萬(wàn)元、10.16萬(wàn)元、88.33萬(wàn)元，則其中最敏感的因素是（）。[1分]

A地價(jià)

B建造成本

C貸款利率

D資本化率

31.某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元。經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45%;一般的概率35%;不好的概率20%，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值為（）萬(wàn)元.[1分]

A2677.5

B3680.60

C4003.50

D5356.80

32.房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（）范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用.[1分]

A黃線

B紫線

C藍(lán)線

D紅線

33.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金.一般而言三種資金的使用順序是（）.[1分]

A資本金、借貸資金、預(yù)租售收入

B預(yù)租售收入、資本金、借貸資金

C借貸資金、預(yù)租售收入、資本金

D資本金、預(yù)租售收入、借貸資金

34.某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元，150萬(wàn)元.對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元.[1分]

A39.51

B49.96

C49.39

D52.45

35.當(dāng)可供比較的互斥方案壽命期相同，其效益也基本相同時(shí)，宜采用的比選方法是（）.[1分]

A凈現(xiàn)值法

B差額內(nèi)部收益率法

C費(fèi)用現(xiàn)值法

D內(nèi)部收益率法

二、多項(xiàng)選擇題

1.從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的資源有（）。[2分]

A土地

B勞動(dòng)力

C資本

D經(jīng)驗(yàn)

E環(huán)境

2.制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí),正確的有（）。[2分]

A從總體上說(shuō)，物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本

B只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施

C租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率

D市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系

E利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要工作包括（）。[2分]

A預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)成本

B選定目標(biāo)市場(chǎng)

C確定消費(fèi)群體

D明確項(xiàng)目檔次

E設(shè)計(jì)建造標(biāo)準(zhǔn)

4.可貸資金利率理論認(rèn)為（）。[2分]

A可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成.

B可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成

C利率是由貨幣的供給與需求決定的

D可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

E可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

5.下列指標(biāo)中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟(jì)效果的有（）。[2分]

A銷售稅費(fèi)

B租金收益

C物業(yè)增值

D股權(quán)增值

E抵押貸款規(guī)模

6.基準(zhǔn)收益率是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率，稱為最低要求收益率(MARR)。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是（）。[2分]

A資金來(lái)源

B資金成本

C項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

D預(yù)期利潤(rùn)

E機(jī)會(huì)成本

7.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行工作有（）。[2分]

A客戶評(píng)價(jià)

B項(xiàng)目評(píng)估

C擔(dān)保方式評(píng)價(jià)

D貸款綜合評(píng)價(jià)

E貸款金額

8.在考察是否有合適的面積空間可以供尋租者使用時(shí)，通常要考慮的因素有（）。[2分]

A可能面積的組合

B尋租者經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)

C尋租者將來(lái)擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃

D每平方米的租金

E室內(nèi)的裝修

9.下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。[2分]

A能為投資者帶來(lái)經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營(yíng)模式

C適合于長(zhǎng)期投資

D常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行交易

E位置對(duì)其有著特殊的重要性

10.“某城市別墅銷售市場(chǎng)”這一市場(chǎng)細(xì)分的方式包含有（）。[2分]

A按地域范圍細(xì)分

B按房地產(chǎn)用途細(xì)分

C按增量存量細(xì)分

D按交易形式細(xì)分

E按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

三、判斷題

1.房地產(chǎn)投資相對(duì)于股票投資，往往具有較低的收益水平。（）[1分]

2.某投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率與市場(chǎng)平均收益率的變化幅度相同，則該項(xiàng)目的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1。（）[1分]

3.吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。（）[1分]

4.在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。（）[1分]

5.政府授權(quán)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)，開(kāi)發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（）[1分]

6.進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研需要收集大量的資料，市場(chǎng)調(diào)查人員在收集資料時(shí)通?？偸窍仁占诙仲Y料。（）[1分]

7.當(dāng)可供比較方案的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用費(fèi)用現(xiàn)值法進(jìn)行比選。（）[1分]

8.由于蒙特卡洛風(fēng)險(xiǎn)分析主要依靠計(jì)算機(jī)模擬，因此對(duì)市場(chǎng)資料的完整程度要求不高。（）[1分]

9.初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)±20%。（）[1分]

10.商業(yè)信用的工具是商業(yè)票據(jù)，是債權(quán)人為了確保自己的債權(quán)，要求債務(wù)者出據(jù)的書(shū)面?zhèn)鶛?quán)憑證，分為期票和匯票兩種。（）[1分]

11.金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行