煙臺(tái)龍湖葡醍海灣案例詳細(xì)解析報(bào)告

龍湖·葡醍海灣案例分析[關(guān)鍵字]：龍湖地產(chǎn)、高端娛樂(lè)休閑度假綜合體[案例簡(jiǎn)介]：作為龍湖“山·海·湖〞度假產(chǎn)品系列的葡醍海灣工程花開煙臺(tái)，開啟了煙臺(tái)度假產(chǎn)品的全新時(shí)代，并在缺乏一年的時(shí)間內(nèi)完成取地、整合推廣及開盤熱銷，書寫了“別墅專家〞的又一傳奇。[案例適用范圍]：高端度假產(chǎn)品采用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的積木理論，完成異域的快速?gòu)?fù)制和產(chǎn)品創(chuàng)新；基于4C理論的高端產(chǎn)品營(yíng)銷推廣。龍湖地產(chǎn)簡(jiǎn)介產(chǎn)品策略分析營(yíng)銷策略分析推廣銷售分析龍湖地產(chǎn)創(chuàng)立于1994年，成長(zhǎng)于重慶，開展于全國(guó)，是一家追求卓越、專注品質(zhì)和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。從2004年起，通過(guò)實(shí)施“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)〞戰(zhàn)略，龍湖進(jìn)入全國(guó)化擴(kuò)張的開展階段——即由北向南、從沿海經(jīng)濟(jì)圈、中心城市輻射到周邊城市，利用業(yè)態(tài)和區(qū)域的雙重平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的開展。在每個(gè)城市，龍湖都堅(jiān)持進(jìn)行多工程、多業(yè)態(tài)的開發(fā)思路，目標(biāo)是爭(zhēng)取在每一個(gè)進(jìn)入的城市都成為業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的企業(yè)。龍湖·中國(guó)中國(guó)別墅專家龍湖17年龍湖，中國(guó)別墅市場(chǎng)中，深具全國(guó)影響力的里程碑工程締造者，在規(guī)劃、建筑、工法、園林等領(lǐng)域，都開創(chuàng)了一個(gè)全新的時(shí)代，從而推動(dòng)中國(guó)別墅營(yíng)造的質(zhì)感躍遷。從改變重慶城市形象的香樟林，到改變北中國(guó)別墅造園觀的滟瀾山，再到中國(guó)別墅登頂之作的頤和原著，無(wú)不讓人為之驚嘆不已。

龍湖·產(chǎn)品系產(chǎn)品系產(chǎn)品定位特點(diǎn)代表作頂級(jí)系既在城市中，又生長(zhǎng)在自然里的稀有資源占有具有原創(chuàng)精神的產(chǎn)品格局；極致工藝、極致技法帶來(lái)的別處難尋的極致感受。北京頤和原著香醍系中國(guó)最具托斯卡納生活真意的中產(chǎn)別墅以原味托斯卡納風(fēng)格別墅，輔以精致園林景觀、卓越的產(chǎn)品建筑、合理的戶型設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)化的服務(wù)打造令人心曠神怡的別墅及洋房。北京香醍漫步杭州香醍溪岸北京香醍溪苑山海湖系亞洲的世界級(jí)度假目的地?fù)袢喼搋r為人知卻天賦純美之地，以其“別墅專家”的審美眼光和建構(gòu)實(shí)力，全面整合休閑、度假、旅游、商務(wù)等一體化服務(wù)。成都小院青城煙臺(tái)葡醍海灣玉溪仙湖錦繡天街系世界城市的商業(yè)地標(biāo)城市綜合體，集合品牌旗艦商業(yè)、高端城市公寓、商務(wù)公寓于一體。北京長(zhǎng)楹天街龍湖積木理論：建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊為根底的產(chǎn)品庫(kù)，通過(guò)模塊個(gè)性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制和中高端客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)特性要求的矛盾。龍湖地產(chǎn)簡(jiǎn)介產(chǎn)品策略分析營(yíng)銷策略分析推廣銷售分析開發(fā)商：煙臺(tái)龍湖置業(yè)工程地址：牟平區(qū)養(yǎng)馬島濱海東路與通海路交匯處北占地面積：450000平米建筑面積：360000平米物業(yè)類型：一期獨(dú)棟、雙拼、疊拼別墅；二期、三期為商業(yè)及其他社區(qū)配套容積率：0.76綠化率：60%總戶數(shù)：一期2186戶物業(yè)費(fèi)：4.90元/月/平米工程概況具備優(yōu)越的天然環(huán)境，利好的開展機(jī)遇養(yǎng)馬島以及前海位于煙臺(tái)市牟平區(qū)城北9公里的黃海之中，緊鄰濱海大道，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。龍湖·葡醍海灣充分運(yùn)用了地塊的天然優(yōu)勢(shì)做了后期整合和規(guī)劃，力求與天然融為一體。與此同時(shí)，牟平區(qū)養(yǎng)馬島屬煙臺(tái)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域，利好的開展機(jī)遇也是龍湖取地做綜合性度假產(chǎn)品的一個(gè)重要參考。區(qū)位分析龍湖力作——度假產(chǎn)品與商業(yè)綜合體的完美邂逅總體規(guī)劃四季小院葡醍院落頤和墅濕地公園2萬(wàn)平海上森林公園無(wú)邊界泳池四季花廳婚慶禮堂游艇碼頭瞰海國(guó)際濱海大道五星級(jí)酒店龍湖·葡醍海灣作為龍湖度假產(chǎn)品的又一力作，共分三期開發(fā)：一期產(chǎn)品以別墅為主，融合了四季小院、葡醍院落、頤和墅等形式；二三期會(huì)突出打造度假產(chǎn)品系中的商業(yè)綜合體局部。葡醍海灣一期產(chǎn)品分為四季小院、頤和墅、葡醍院落，三種產(chǎn)品建筑風(fēng)格獨(dú)具特色卻又渾然天成；四季小院：45平米的小空間大院落，傳統(tǒng)的紅磚屋頂系；頤和墅：實(shí)現(xiàn)了頤和系建筑風(fēng)格在煙臺(tái)的快速?gòu)?fù)制，將中國(guó)盛唐風(fēng)格和西方建筑大師賴特的建筑思想予以結(jié)合。簡(jiǎn)練寬闊的大屋頂、石紋立面與木制門窗精細(xì)嵌合，加之五重景觀系的相互映襯，塑造小宮廷系建筑美感；葡醍院落：有天有地有庭院，充分實(shí)現(xiàn)葡萄海岸與龍湖別墅的完美結(jié)合。建筑風(fēng)格龍湖首度將代表中國(guó)最頂級(jí)別墅的頤和系建筑引入煙臺(tái)五重濃蔭：走入葡醍海灣，滿目密林與花海，建筑掩映在龍湖獨(dú)有的五重景觀中，沒(méi)有一條道路能夠望到盡頭，其園林處理手法，綠量、選材與景觀層次，都有很強(qiáng)的借鑒意義。第一重：高7-10M，胸徑20公分以上的大喬木；第二重：小喬木、大灌木〔4-5M高〕；第三重：2-3M高的灌木；第四重：花卉、小灌木，這是園區(qū)中色彩最為豐富的景觀帶；第五重：草坪、地被。景觀設(shè)計(jì)龍湖獨(dú)有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖產(chǎn)品核心威尼斯水系：龍湖在葡醍海灣上，建造17年來(lái)最大的人工自然，將中國(guó)別墅大成之作，靜置山谷林間，并首度呈現(xiàn)威尼斯式運(yùn)河水系；在全國(guó)2800多個(gè)縣市當(dāng)中，龍湖葡醍海灣所在地區(qū)是唯一既有海島資源，又有山岳類國(guó)家級(jí)森林公園，還有深海溫泉的沿海地區(qū)；龍湖充分利用這一天然優(yōu)勢(shì)，整體規(guī)劃2萬(wàn)平米海上森林公園、8000平米無(wú)邊界泳池及游艇碼頭、濕地公園等，整個(gè)園區(qū)內(nèi)更是水系貫穿。景觀設(shè)計(jì)龍湖坐擁海景資源，欲成就最大體系的威尼斯式水系葡萄山谷：龍湖·葡醍海灣塑造出高差達(dá)15M的人工山谷，改變整條海岸線的平緩地貌。為防止生冷與陡峭的堅(jiān)硬感，漫山種植三萬(wàn)余株的葡萄樹，大量櫻桃、蘋果樹點(diǎn)綴其間，實(shí)現(xiàn)中國(guó)海岸線的獨(dú)樹一幟。植物造景無(wú)疑是龍湖產(chǎn)品景觀設(shè)計(jì)的最大特點(diǎn)，甄選成千上萬(wàn)的植物資源，并形成自成體系的園林社區(qū)，龍湖堪稱一絕。景觀設(shè)計(jì)龍湖塑造出中國(guó)獨(dú)樹一幟的人工葡萄山谷戶型設(shè)計(jì)龍湖頤和墅——水上的香格里拉別墅地下一層北入口地下一層南入口龍湖·葡醍海灣頤和墅南院【建筑面積267-189㎡】地下一層私人俱樂(lè)部：周密考量居者的舒適性和私密度，層高達(dá)4.8米，極致塑造陽(yáng)光可達(dá)度100%；首層禮儀層：玄關(guān)入戶，客廳與臥室均能雙向觀景；二層主人層：主、次臥套房各帶全明衛(wèi)生間，雙向空中花園環(huán)護(hù)臥室，充分享受陽(yáng)光美景。龍湖頤和墅——水上的香格里拉別墅首層禮儀層二層主人層龍湖·葡醍海灣頤和墅南院【建筑面積267-189㎡】戶型設(shè)計(jì)龍湖葡醍院落——全新的庭臺(tái)疊院地下一層禮儀層——一層主人層龍湖·葡醍海灣葡醍院落下疊【建筑面積約196㎡】廊橋入戶：私家廊橋入戶，獨(dú)門小院，給予客戶極強(qiáng)的歸屬感；立體庭院：全南向下沉庭院與入戶庭院，兩重庭院盡享自然；4.8米陽(yáng)光空間：地下空間層高4.8米，具有更大的空間可塑性。戶型設(shè)計(jì)地下一層私人俱樂(lè)部——一層花園層——二層主人層龍湖·葡醍海灣葡醍院落中疊【建筑面積約163㎡】三重庭院：下沉庭院、入戶花園、觀景露臺(tái)，上下三重庭院設(shè)計(jì)；擁有南向空間的絕對(duì)飽和度，南向占盡陽(yáng)光，北向坐擁花園。龍湖葡醍院落——全新的庭臺(tái)疊院戶型設(shè)計(jì)花徑拾階：拾階而上到達(dá)入戶平臺(tái)。宜動(dòng)宜靜：二層設(shè)置餐廳廚房，三層設(shè)置起居空間，由樓梯分隔功能區(qū)，親朋聚會(huì)亦不會(huì)干擾日常起居。龍湖·葡醍海灣葡醍院落上疊【建筑面積約100㎡】龍湖葡醍院落——全新的庭臺(tái)疊院戶型設(shè)計(jì)龍湖四季小院——首度公開的度假M(fèi)INIVILLAA1戶型A2戶型龍湖·葡醍海灣四季小院A1戶型【建筑面積66-76㎡】A2戶型【建筑面積45㎡】手工式托斯卡納小院，一戶一溫泉，呈現(xiàn)出小空間大院落的感覺；戶型設(shè)計(jì)寬敞明透，著力于小空間的舒適享受。戶型設(shè)計(jì)戶型展示入戶溫泉的別致設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)院落和景觀的瞬間過(guò)度戶型展示主客廳以大氣的紅色為主色調(diào)，同時(shí)輔以市內(nèi)瀑布、攀沿植物，形成鮮明的映襯戶型展示主客廳的綠植及瀑布?jí)w，給客戶以強(qiáng)烈的體驗(yàn)沖擊戶型展示戶外展示極具細(xì)節(jié)，讓整個(gè)家都安放在五重景觀體系里產(chǎn)品策略分析綜述三大產(chǎn)品策略，實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)制與產(chǎn)品創(chuàng)新雙重成效：積木理論：建立標(biāo)準(zhǔn)化模塊為根底的產(chǎn)品庫(kù)，通過(guò)模塊個(gè)性化組合的積木搭建方式，有效解決了產(chǎn)品快速?gòu)?fù)制和中高端客戶對(duì)產(chǎn)品獨(dú)特性要求的矛盾；突出景觀優(yōu)勢(shì)：龍湖獨(dú)有的五重景觀體系和坡地景觀成為龍湖產(chǎn)品核心，葡醍海灣先入園林，充分實(shí)現(xiàn)景觀與煙臺(tái)獨(dú)特海岸線的相互融合，以客戶景觀為先，體驗(yàn)區(qū)設(shè)計(jì)獨(dú)具特色；產(chǎn)品創(chuàng)新：產(chǎn)品品類不斷創(chuàng)新、升級(jí)，加強(qiáng)產(chǎn)品獨(dú)特性，滿足客戶隨著物質(zhì)水平提高后對(duì)高品質(zhì)住宅的更高追求。葡醍海灣在融合龍湖頂級(jí)系頤和原著的建筑風(fēng)格根底上，結(jié)合外鄉(xiāng)特色，首創(chuàng)威尼斯水系、葡萄山谷等景觀特色。龍湖集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品策略分析營(yíng)銷策略分析推廣銷售分析營(yíng)銷強(qiáng)度分析2010-086月7月8月9月10月2011-035月拿地6.18售樓處開放8-9月份，主要以客戶維系活動(dòng)為主北京度假產(chǎn)品系列發(fā)布會(huì)首度亮相7.30一批次開盤7.16頤和墅樣板間開放前期面市宣傳10月中旬，海上森林公園等10大主體樣板區(qū)開放營(yíng)銷強(qiáng)度結(jié)果用“★〞表示之前12月11月10月9月8月7月4-6月3月鋪墊期品牌導(dǎo)入期潛伏期強(qiáng)勢(shì)蓄客期持續(xù)銷售期開盤熱銷期★★★★★★★★★★★★★★營(yíng)銷強(qiáng)度重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)本錢用在最關(guān)鍵的地方有效營(yíng)銷渠道低密度的線上推廣，具有超強(qiáng)視覺沖擊力的戶外宣傳線上推廣渠道：報(bào)紙廣告：首期八連整版，第二期開始兩連整版，頻次為每周一期；網(wǎng)絡(luò)廣告：煙房、搜房、新浪樂(lè)居廣告通欄，外加區(qū)域炒作軟文；戶外廣告：濱海路沿線路北圍擋；播送：音樂(lè)臺(tái)，新聞臺(tái)播送，頻次為每日12次；短信：煙臺(tái)區(qū)域中高端用戶群發(fā)，頻次為每周2-3次。線下推廣渠道展示中心包裝：上千萬(wàn)打造五重園林景觀示范區(qū)及豪華售樓處；公關(guān)營(yíng)銷體系：組織看房團(tuán)，包飛機(jī)去北京、重慶等地看龍湖地產(chǎn)的成熟社區(qū)；高端客戶暖場(chǎng)活動(dòng)：舉辦嘉年華等純高端客群集中的活動(dòng)來(lái)加深客戶體驗(yàn)。有效營(yíng)銷渠道高密集的業(yè)主、圈層維護(hù)開盤時(shí)間：2021年7月30-31日推售產(chǎn)品：45平方米的四季小院、100余平方米的葡醍院落、近300平方米的頤和墅；產(chǎn)品價(jià)格【開盤均價(jià)〔元/平米〕】：頤和墅15000；葡醍院落12000；四季小院22000-25000消化情況：開盤推售房源1736套，去化率93%，實(shí)現(xiàn)25.5億的超高銷售額；成交客戶情況：推售情況分析迅速實(shí)現(xiàn)高端產(chǎn)品“量〞與“質(zhì)〞的高效出貨龍湖純高端產(chǎn)品在煙臺(tái)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了首次開盤即清盤的火爆現(xiàn)象，為后期的加推營(yíng)銷奠定了堅(jiān)實(shí)根底，并用最為直觀的銷售數(shù)據(jù)向客戶展示了龍湖的實(shí)力品牌和高端品質(zhì)。推廣銷售分析綜述營(yíng)銷強(qiáng)度強(qiáng)力把控，線上線下合理分配：龍湖在葡醍海灣工程中堅(jiān)持一貫的本錢總控原那么，在營(yíng)銷節(jié)奏的把控上采用前期低本錢入市，開盤前強(qiáng)勢(shì)推廣，開盤熱銷后集中于客戶維護(hù)的方式；線上推廣主要借力于開盤前后，其他時(shí)段那么以展示中心包裝開放等為主；在開盤熱銷的客觀前提下，善用客戶維系，多線下活動(dòng)來(lái)激發(fā)客戶對(duì)工程的認(rèn)知度和體驗(yàn)感；用“開盤即清盤〞的銷售奇跡來(lái)驗(yàn)證龍湖品牌實(shí)力，銷售數(shù)據(jù)作為后期營(yíng)銷中最好用的工具。龍湖集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品策略分析營(yíng)銷策略分析推廣銷售分析依據(jù)以顧客策略為核心的4C理論，通過(guò)顧客策略、本錢策略、方便策略和溝通策略四個(gè)角度來(lái)分析龍湖產(chǎn)品，由此總結(jié)龍湖在煙臺(tái)工程葡醍海灣中的營(yíng)銷手法。顧客策略：體驗(yàn)式營(yíng)銷推廣充分凸顯客戶價(jià)值，以客戶需求為導(dǎo)向，多角度增加產(chǎn)品附加值；本錢策略：組織看房團(tuán)等系列活動(dòng)時(shí)充分考慮到客戶的本錢計(jì)算，力求到達(dá)企業(yè)本錢與顧客本錢的雙贏營(yíng)銷模式；方便策略：卓越的物管效勞提升客戶信賴度和便捷性，商業(yè)體系度假產(chǎn)品開發(fā)解決客戶后期生活配套不便；溝通策略：持續(xù)的客戶跟蹤全方位關(guān)注客戶需求，老帶新客戶比例日益攀升，有效降低客戶定位本錢。營(yíng)銷策略分析提供卓越的品質(zhì)體驗(yàn)感受，建立以“客戶最正確體驗(yàn)〞為核心的示范區(qū)，重視與客戶碰撞的任何細(xì)節(jié)，將客戶能觸及到的一切做到極致，從視覺、聽覺、味覺、嗅覺、觸覺多方位觸動(dòng)客戶購(gòu)置欲望；組織客戶重慶游、北京游，驗(yàn)證龍湖品牌實(shí)力，用真實(shí)的情境營(yíng)銷打動(dòng)客戶；在戶型塑造中，既考慮到溫泉、美景的設(shè)計(jì)，同時(shí)充分考慮了客戶居住舒適度。顧客(Consumer)體驗(yàn)式營(yíng)銷推廣、多角度增加產(chǎn)品附加值企業(yè)本錢節(jié)約主要集中在：土地儲(chǔ)藏主要集中于各級(jí)城市的高成長(zhǎng)性、稀缺性地塊，有效降低取地本錢；采用積木理論進(jìn)行產(chǎn)品系在不同區(qū)域的快速?gòu)?fù)制，同時(shí)采用各產(chǎn)品的個(gè)性化組合到達(dá)高端客戶對(duì)差異化產(chǎn)品的需求；基于顧客策略的老帶新客戶挖掘，以最低本錢攫取最大客戶群?；诳蛻舯惧X的考慮，為顧客提供便利：包機(jī)看房，充分考慮了客戶的舒適度和便捷性；葡醍海灣作為旅游度假產(chǎn)品，后期完善的商業(yè)、生活、娛樂(lè)配套免去了客戶旅游度假的很多顧慮，簡(jiǎn)化了行程，節(jié)約了時(shí)間；暖場(chǎng)活動(dòng)、營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)等均充分考慮了客戶的時(shí)間性、便利性。本錢(Cost)努力到達(dá)客戶本錢與企業(yè)本錢雙贏的營(yíng)銷模式卓越的物管效勞提升客戶信賴度：龍湖物業(yè)管理高度重視效勞細(xì)節(jié)，建立標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量管理體系，