房屋買賣協(xié)議書農村房屋買賣合同

房屋買賣合同書農村房屋買賣合同范本農村房屋買賣合同書如何寫，房屋買賣時要寫好房屋買賣合同書哦，下面帶來農村房屋買賣合同書范文，僅供參考。農村房屋買賣合同書【1】訂立時間：訂立地點：甲方：____________乙方：____________甲乙雙方就位于的一處農村房屋的買賣事項，根據(jù)我國物權法、土地管理法等有關法律規(guī)定，經充足、平等協(xié)商，自愿達成以下一致合同;一、本合同雙方當事人均為________市_______街道___________村__________組集體組員。二、房屋狀況：本合同項下的房屋位于_____市_____街道，相鄰為，建筑面積，北屋，東屋，西屋，南屋，院落面積為，房屋登記在名下或宅地基使用權證登記在名下。三、該交易房屋由甲方全額出資建造，使用的土地為______村_____組集體土地，并征得其它村民和村集體同意，能夠長久占有、使用。四、在房屋交付給乙方前，甲方確保：1、本合同項下的房屋甲方享有完整的處分權利，或已征得其它權利享有人的同意，擁有處分該房屋的權利;2、本合同項下的房屋除乙方外未與任何第三方訂立買賣合同或未因甲方個人或家庭債務與第三人訂立賠償合同、抵押合同等或未因法院判決使第三人對該房屋享有權利;3、如甲方違反本確保，須向乙方支付本合同全部購房價款30%的違約金。五、本合同項下的房屋交易價格為人民幣_______萬元，該價格涉及該房屋使用所占土地的費用、房屋建造的費用、附屬設施的價值、合理的增值價值以及應當繳付的有關稅費。六、房款支付：自該合同雙方簽字之日起日，乙方一次性付清全部款項，并將該款項匯入甲方賬號為的賬戶;如未按期交付房款，乙方需每天額外向甲方支付房款總額的違約金，如乙方在合同訂立之日起天仍未付清房款，甲方不經乙方同意，能夠解除本合同并享有追究乙方違約責任的權利。七、房屋交付：乙方根據(jù)第六條將全部房款匯入甲方提供的賬號之日起日內，甲方須將本合同項下的房屋以及涉及但不限于房屋宅基地使用權證、房產證等全部有關資料原件交付給乙方并負責騰空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，須向乙方每天支付元的違約金，直至甲方交付全部材料和房屋為止;如甲方在合同訂立后一種月內，仍未交付房屋，乙方不經甲方同意，能夠解除本合同并追究甲方的違約責任，因乙方未付清房款的因素除外。八、在接到乙方辦理房產過戶的書面告知后日，甲方應當根據(jù)乙方的需要，主動配合乙方辦理房屋產權過戶的有關手續(xù);如甲方回絕或無端遲延，不予以配合，甲方須向乙方每日支付元違約金，直至協(xié)助乙方辦理完房產過戶為止;因不可抗力、政策性或乙方本身等其它與甲方無關的因素造成無法辦理過戶的，與甲方無關。九、該房屋交付給乙方后，該房屋(涉及土地、房屋及附屬設施)的全部權益歸乙方全部，涉及但不僅限于征地賠償、拆遷賠償?shù)?如甲方得到該上述賠償款后應當將該款項全部給付乙方，如甲方無端遲延或回絕給付乙方，除全部給付賠償款外，須向乙方支付元的違約金。十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜與甲方無關，甲方不得以任何理由妨礙或侵犯乙方基于本合同商定而享有的占有、使用和處分房屋的權利;甲方因涉及但不限于房屋買賣、個人債務等個人因素侵犯乙方的權利，造成乙方無法繼續(xù)占有、使用或處分房屋的，甲方除返還本合同全部購房款外，須按照發(fā)生妨礙乙方占有、使用或侵犯乙方處分房屋權利的實質性影響之時的市場價格賠償乙方。十一、在本合同訂立之日起，甲方未經乙方同意，不得將該房屋出賣給任何第三方：如甲方違反本商定，私自處分房屋，甲方須返還全部購房款并支付全部購房款100%的違約金。十二、其它事項：1、如果雙方就本合同事項發(fā)生爭議，雙方無法協(xié)商解決時應當首先請求本村村委會、所在街道辦事處協(xié)調解決。2、雙方應當請最少兩名本村集體組員作為本次交易的見證人，并在本合同上簽字摁手印。3、本合同正本一式六份，雙方各持三份;自雙方簽字摁手印之日起生效，并持續(xù)有效。甲方(簽字捺印)：身份證號：乙方(簽字捺印)：身份證號：見證人(簽字捺印)：身份證號：見證人(簽字捺印)：身份證號：附：見證人聲明見證人聲明以下：1、見證人與甲乙雙方同為集體組織組員;2、見證人與甲方或乙方任何一方就本房屋買賣不存在任何利益糾紛;3、本合同經我們見證，雙方自愿、平等協(xié)商，不存在脅迫、暴力強迫等違法狀況，合同是雙方當事人的真實意思表達;4、本合同在月日在家中訂立，現(xiàn)場參加人員有甲方、乙方和見證人總計四人，雙方簽字蓋章后本合同生效。見證人(簽字捺印)：甲方(簽字捺印)：乙方(簽字捺印)：農村房屋買賣合同書【2】甲方(轉讓方)：乙方(受讓方)：甲乙雙方就甲方全部的位于轉讓事宜，經協(xié)商達成合同以下：一、標的物該宗房屋位于宅基地。二、房款及支付該宗房屋及宅基地累計作價***元，乙方與**年**月**日前交付轉讓款***元，余款***元于****年**月**日付清。三、標的的交付甲方在*****年****月***日之前交付轉讓標的。四、權利義務1、甲方確保對該房屋擁有全部的全部權，該房屋及宅基地使用權無任何權利瑕疵。如果因權利瑕疵或者因甲方因素造成乙方不能購得該房屋，甲方應當支付違約金元并賠償乙方的全部經濟損失(涉及但不限于：直接經濟損失、房屋改造費用、應得利益損失、因糾紛而支付的律師費、公證費)。2、甲方應當按照合同商定的期限交付房屋，每遲延一日需承當房屋總價款1%的違約金。3、合同訂立后，甲方不得為任何租賃、擔保、買賣等損害該房屋全部權的行為，否則承當與房款等額的違約金。4、在房屋交付之后，甲方有義務配合乙方辦理各項過戶手續(xù)，過戶費用由雙方另行協(xié)商。5、該宗房屋的全部權于合同訂立時轉移至乙方，該房屋上的一切權益全部歸乙方享有(涉及占有、使用、收益、處分等)，如果該處房屋因改造需要拆遷，因拆遷而產生的全部賠償款及權利全部由乙方享有。6、在房屋交付前所產生的費用(涉及但不限于：水費，電費等)由甲方承當，與乙方無關。房屋交付之后所產生的水電等費用由乙方承當，與甲方無關。五、本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，含有相似的法律效力。六、本合同自雙方簽字之日起生效。甲方：乙方：年月日年月日農村房屋買賣合同的效力認定問題【3】現(xiàn)在許昌市周邊農村因房屋拆遷賠償，出現(xiàn)了諸多已經賣了房子數(shù)年的村民現(xiàn)在反悔，主張房屋買賣合同無效規(guī)定買受人返還房屋的案件，因這類房屋買賣涉及到土地使用權問題，農村宅基地屬集體性質，全國各地這類案件較多，各地判決不盡相似，以宋莊畫家村案件較為典型。因此，在審判實踐中存在諸多問題，如果解決不當，會引發(fā)諸多社會問題，甚至群x事件的發(fā)生。鑒于此，有必要對這類合同的效力認定進行探討。一、農村房屋買賣合同糾紛產生的背景農村房屋買賣合同之因此被房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是由于農村土地增值以及城中村改造拆遷賠償?shù)纫蛩兀课莠F(xiàn)價或拆遷賠償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而反悔，有的規(guī)定直接受回已交付的農村房屋，有的規(guī)定與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看，有的房屋已通過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評定鑒定、費用賠償原則難題，甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)都市發(fā)展中，因城中村改造拆遷賠償?shù)纫蛩?，諸多以前賣了房屋的人起訴至法院，規(guī)定確認所簽合同無效，互相返還財產，引發(fā)一系列糾紛。二、對農村房屋買賣合同效力的分析農村房屋買賣涉及到宅基地使用權能否轉讓問題，20xx年10月1日開始施行的《物權法》第一百五十五條規(guī)定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或者消亡的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記?！痹撘?guī)定已經明確了宅基地使用權是能夠轉讓的。但是轉讓宅基地使用權是有條件的，《土地管理法》等法律雖有涉及，但比較原則，在具體實施方面普通由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調節(jié)?？偟膩碚f，轉讓宅基地使用權須同時含有下列條件：1、轉讓人與受讓人應為同一集體經濟組織內部的組員;2、受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權分派條件;3、轉讓行為須征得本集體經濟組織同意;4、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與正當建造的住房一并轉讓。因此，在實踐中對于農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物，含有不可分離性，而宅基地使用權是集體經濟組織組員享有的權利，與特定的身份關系相聯(lián)系，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地，這類行為損害了集體經濟組織的權益，是法律法規(guī)明確嚴禁的。國務院辦公廳1999年5月6日公布的《有關加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的告知》第二條第二款規(guī)定：“農村的住宅不得向都市居民出售，也不得同意都市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產證”;12月24日，國務院《有關深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：“加強農村宅基地管理，嚴禁城鄉(xiāng)居民在農村購置宅基地”。由此可見，國家不允許宅基地使用權向集體經濟組織之外的城鄉(xiāng)居民轉讓，城鄉(xiāng)居民購置農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經濟組織以外的農村村民購置農村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經濟組織的組員權屬性，也應當認定無效。另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋全部權與否通過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的'有效要件，合同即為有效?！逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的同意登記手續(xù)與房屋產權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為，房屋買賣合同則屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未推行完畢，并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院有關合用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定：“合同法實施后來，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制訂的法律和國務院制訂的行政法規(guī)為根據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為根據(jù)。”國務院1999年和兩個文獻并非行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的根據(jù)，故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。三、司法實踐中農村房屋買賣合同效力如何認定對農村房屋買賣合同效力的認定重要合用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、誠實信用，農村房屋買賣體現(xiàn)了當事人意思自治的原則。而現(xiàn)在有關土地管理法規(guī)有關農村宅基地流轉的規(guī)定皆為嚴禁性規(guī)定，而不是強制性效力規(guī)范，不能以此確認房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆遷賠償?shù)纫蛩刂鲝埡贤瑹o效，違反了誠實信用原則。因此如確認這類合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和誠實信用的社會根基，違反誠實信用的賣房者獲益，而恪守誠實信用的買房者卻蒙受損失，賣方贏得了訴訟卻要承當高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。在我國房屋被賦予了諸多社會意義，房屋不僅是居住場合，也體現(xiàn)為居住人的財產、社會依附關系。特別是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，通過數(shù)年的經營，房屋買受人對涉案房屋已含有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關系，確認合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大變化，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約推行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房款，諸多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù);甚至房屋已通過裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買賣的現(xiàn)狀，