中介合同審查清單

中介合同審查清單宏觀-合同類型審查點辨析使用中介合同與勞務(wù)合同、勞動合同審查點描述1.雇傭個人為單位提供長期中介服務(wù)（如銷售、業(yè)務(wù)員），符合勞動關(guān)系特征的，建立勞動合同關(guān)系，應簽訂勞動合同。

2.個人自主安排工作時間的長期中介服務(wù)（如保險、證券經(jīng)紀行業(yè)），可以選擇建立勞動關(guān)系；也可能是委托或中介合同關(guān)系，不建立勞動關(guān)系。

3.個人提供臨時的中介服務(wù)，可能參照勞務(wù)關(guān)系，委托人可能承擔雇主責任。審查點注意提供類似撮合交易的服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺定性審查點描述1.提供類似撮合交易的服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺（如滴滴）要考慮平臺與提供服務(wù)的個人（如司機）的關(guān)系定性。

2.從平臺角度需要注意：

（1）往往明確為掛靠合作/技術(shù)服務(wù)關(guān)系，少數(shù)定性為中介關(guān)系，同時明確聲明不屬于勞務(wù)關(guān)系或勞動關(guān)系。

（2）定性為委托需注意代理風險或連帶責任風險。審查點辨析使用中介與委托、行紀審查點描述1.中介并非代理，委托方有權(quán)自行決定是否與受托方（中介）推薦的交易對象達成交易。

2.委托代理或行紀關(guān)系中，受托方可自行與交易對象達成交易，委托方對受托方的要求也更多。審查點辨析使用中介與經(jīng)紀審查點描述房地產(chǎn)經(jīng)紀：經(jīng)紀服務(wù)的范圍不止中介，房地產(chǎn)經(jīng)紀人常常還提供代辦貸款、過戶等服務(wù)。

證券期貨保險行業(yè)經(jīng)紀：主要是“撮合交易”的中介服務(wù)，可以參考一般中介合同的審查要點、參考示范文本。

演藝行業(yè)經(jīng)紀：不同于中介，經(jīng)紀公司一般直接與對方公司建立演出邀請合同、產(chǎn)品代言合同關(guān)系。某些情況下，藝人與經(jīng)紀公司甚至可能是勞動關(guān)系。審查點注意涉嫌違法的中介模式審查點描述1.工程項目建設(shè)的施工、采購等環(huán)節(jié)，違反招投標強制性規(guī)定的中介合同可能無效。詳情可查看《招標投標法》中關(guān)于禁止串標、“黑白合同”和“陰陽合同”等內(nèi)容的規(guī)定。

起草審查招投標領(lǐng)域的中介合同，應注意：

（1）合同條款中不應出現(xiàn)如“保證中標”、“中標之前即取得資格進場施工”、“泄露標底”等。

（2）約定中標無效情形下居間報酬是否返還。

（3）可考慮將中介合同調(diào)整為先收費模式（同時可約定如果未中標則退還全部或部分費用），以避免委托人主張合同無效而拒絕支付費用。

2.違法分包、轉(zhuǎn)包、掛靠相關(guān)中介合同可能無效。

（1）常見的違法分包、轉(zhuǎn)包包括：

分包未經(jīng)發(fā)包方批準；

分包方不具備相應資質(zhì)；

已分包工程再分包；

主體工程進行分包；

以分包形式肢解工程間接轉(zhuǎn)包。

（2）法律禁止的掛靠包括：

沒有資質(zhì)的單位或個人借用資質(zhì)、資質(zhì)等級低的借用資質(zhì)等級高的、有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義上聯(lián)營、合作等方式變相借出資質(zhì)進行承攬等。

（3）對于促成違法分包、轉(zhuǎn)包、無資質(zhì)承包的中介合同，應注意：

從中介人角度，合同中可考慮增加“委托人不得以XX合同無效為由拒絕支付中介服務(wù)費用”的約定。

提示當事人存在合同無效、不支持中介費用的風險。

可考慮改為“先收費、未達成要求再退費”的收費模式，以降低風險。

3.以“中介”為名行賄受賄，涉嫌違法無效。宏觀-合同主體審查點一般中介服務(wù)不存在資質(zhì)問題，個人、公司均可作為中介審查點描述個人、公司臨時、偶發(fā)的為其他主體提供交易機會、介紹項目、推介融資、推薦購房租房，并收取報酬，這類交易都是被允許的、合法的。審查點應核實部分職業(yè)中介、經(jīng)紀業(yè)務(wù)是否需要資質(zhì)，否則可能會導致處罰審查點描述例如，存在下列需要資質(zhì)的中介、經(jīng)紀：

房地產(chǎn)中介（《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》第8條、第9條)

保險經(jīng)紀(《保險經(jīng)紀人監(jiān)管規(guī)定》第14條)

期貨經(jīng)紀(《期貨公司監(jiān)督管理辦法》第15條)

若中介人長期以居間為業(yè)但缺少所需資質(zhì)，則構(gòu)成無資質(zhì)經(jīng)營，可能面臨沒收違法所得等行政處罰；但具體的中介合同不一定無效。中觀-合同形式審查點中介合同可能使用“單方文件”形式審查點描述1.即委托方向中介出具承諾，一般承諾“中介成功則向中介人支付指定報酬”；

委托方需要考慮：中介在居間未成功時，可能要求支付從事中介活動中支出的費用。

2.如有特別要求，可能單獨簽署中介合同或?qū)⒅薪閮?nèi)容與主交易合同（如租賃合同）寫在一起，當中介合同與主交易合同混合時，合同中可能約定中介人也承擔一些擔保性質(zhì)的義務(wù)，例如保證某一方身份、標的的真實性。審查點從中介方角度，注意配套證明履行了中介義務(wù)的文件審查點描述形式一：證明交易對象、交易標的由中介人提供，由委托人簽署確認。

形式二：證明中介完成了服務(wù)。

形式三：在意向書或預約合同類文件中將主交易合同的意向、預約與中介服務(wù)一并寫明。審查點從委托方角度，中介合同要考慮說明中介方權(quán)限、約定保密義務(wù)審查點描述委托方視需要說明中介人只是尋找交易對象，無權(quán)代表委托方簽署合同及相關(guān)文件。審查點職業(yè)中介的合同可能構(gòu)成格式合同審查點描述如房產(chǎn)中介行業(yè)的合同，因此有必要對重要條款采取合理方式提示。微觀-合同條款審查點“防跳單”相關(guān)條款審查點描述“跳單”，即繞開中介人直接訂立合同，直接影響中介方以“居間成功才收費”，需要在條款上注意：

1.明確“跳單”仍需要支付報酬——中介方注意。

2.明確居間成功的定義，防止委托人否認“中介成功”——中介方注意。

3.應事先考慮對“中介服務(wù)”的證明——中介方注意。

4.如存在“雖然簽約但并非由中介人促成”的情形，也應在合同中列明——委托方注意。審查點委托方應注意應對簽約甚至付費后，仍可能發(fā)生的解除、退費審查點描述1.最好以“收款或交易成功”為付費標準。

2.確實可能發(fā)生爭議、可能退費的項目，考慮退費時應相應退還居間報酬。審查點經(jīng)常性居間服務(wù)的特殊條款審查點描述即“甲方委托乙方推廣甲方的產(chǎn)品、服務(wù)，并向乙方支付傭金”的合作模式，類似于“合同+訂單”模式的中介服務(wù)。需要注意：

1.參照一般的委托服務(wù)類合同、中介合同的起草審查要點。

2.注意設(shè)計“結(jié)算確認流程”，明確“哪些業(yè)務(wù)是中介人促成的”