合同范本之物業(yè)服務合同糾紛案例

物業(yè)服務合同糾紛案例【篇一：物業(yè)合同糾紛案例】上海市寶山區(qū)人民法院民事判決書（2014）寶民三(民)初字第29號原告綠城物業(yè)服務集團有限公司上海分公司。負責人李海榮。委托代理人張虎平。委托代理人李海波，遠聞(上海)律師事務所律師。被告上海佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。法定代表人胡榮達。委托代理人陸基洪。委托代理人吳燕華，上海市光大律師事務所律師。原告綠城物業(yè)服務集團有限公司上海分公司(以下簡稱綠城公司)與被告上海佳辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱佳辰公司)物業(yè)服務合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員葉印洲獨任審判，公開開庭進行了審理。原告綠城公司的委托代理人李海波，被告佳辰公司的委托代理人陸基洪、吳燕華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。原告綠城公司訴稱，原、被告就位于上海市寶山區(qū)楊行鎮(zhèn)松蘭路198弄春江美廬項目簽訂了《春江美廬前期物業(yè)服務合同》(以下簡稱前期合同)，該合同就物業(yè)費的繳納標準、繳費時間進行了約定，另約定納入物業(yè)范圍的已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務費由被告全額負擔。2012年10月1日，被告將涉案物業(yè)全部交付原告管理并由原告提供服務。原告提供服務后，被告至今拒絕向原告繳納物業(yè)費。經(jīng)催討未果，故起訴要求被告向原告支付物業(yè)費人民幣2,019,072.03元(計算至2013年12月31日)及滯納金1,082,880.27元(以每3個月的第1個月的15日開始起算)。被告佳辰公司辯稱，首先，關于物業(yè)費總金額，對于原告按照公寓房、別墅、商業(yè)用房及車庫的個數(shù)(單元號)、建筑面積、繳費日期及物業(yè)費按合同約定標準計算所得的總金額2,019,072.03元無異議，然三戶別墅多計算物業(yè)費計7,096.74元及三戶公寓房多計算物業(yè)費計586.86元及上述多計算物業(yè)費的滯納金均應相應扣除。同時，依照雙方補充簽訂的《春江美廬前期物業(yè)服務合同補充協(xié)議》(以下簡稱補充協(xié)議)約定，被告已經(jīng)支付的前期介入費40萬元已涵蓋了前期合同第十五條所列明的“自通知交付之次月起至實際交付之次月止的物業(yè)服務費”，而存在交付時間差的房屋有60套，該60套房屋在該時間差范圍內(nèi)的物業(yè)費已涵蓋在40萬元內(nèi)，屬重復計算，應予以扣除。同時，南區(qū)車位實際均由原告在經(jīng)營管理，經(jīng)營管理中原告向作為所有權人的被告收取的停車費共計3,900元，亦應予以扣除。其次，根據(jù)小區(qū)實際入住和原告提供物業(yè)管理的實際狀況，除公寓房入住率高，對該部分物業(yè)費標準無異議外，其余物業(yè)考慮到原告沒有提供約定的服務、實際服務人員不到位、實際在收取停車費等因素，物業(yè)管理費標準應予以降低或不得收取物業(yè)費。再次，關于滯納金，原告從未向被告主張過，不予認可。即便需要支付滯納金，應扣減物業(yè)費的滯納金也應相應扣除，且滯納金標準過高于實際損失，要求進行調(diào)整。經(jīng)審理查明，2010年前后，浙江綠城物業(yè)管理有限公司上海分公司(2011年5月該公司名稱變更為本案原告，乙方)與被告(甲方)簽訂前期合同，主要約定，甲方聘用乙方為春江美廬提供物業(yè)服務。物業(yè)交付時間：2011年12月31日前。該合同第四條約定，乙方提供的物業(yè)服務內(nèi)容包括：1、物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護和管理；2、物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養(yǎng)護和管理；3、物業(yè)共用部位、道路和相關場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；4、業(yè)主共有的公共綠化的養(yǎng)護和管理；5、車輛停放管理；6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務；8、物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案資料管理；9、法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。合同第五條約定，乙方提供的上述物業(yè)管理服務應達到約定的質(zhì)量標準(物業(yè)管理服務質(zhì)量標準見附件三)。合同第十一條約定，本物業(yè)管理區(qū)域前期物業(yè)服務收費采用包干制方式，乙方按照本合同約定的標準收取前期物業(yè)服務費，并按本合同第四條約定的服務內(nèi)容及本合同附件約定的質(zhì)量標準提供服務。合同第十二條約定，本物業(yè)服務區(qū)域前期物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，沒有建筑面積的，按個數(shù)交納。具體標準如下：多層住宅：3.98元/月/平方米；高層住宅：2.27元/月/平方米：商業(yè)用房：6.00元/月/平方米；地下車位：60.00元/月/個。合同第十三條約定，物業(yè)服務費主要用于以下開支：1、管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2、物業(yè)共用部位、共用設施設備被害人明某與物業(yè)管理公司形成了事實上的物業(yè)服務合同法律關系。該合同的主體、履行地均在xx經(jīng)濟特區(qū)內(nèi)，依法應適用《xx經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則。關于確定審理本案爭議的依據(jù)問題。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十五條之規(guī)定：“合同是當事人之間設立、變更、終止民事法律關系的協(xié)議。依法成立的合同受法律保護?！鄙显V人根據(jù)某小區(qū)的開發(fā)建設單位的委托對某小區(qū)住宅區(qū)進行物業(yè)管理。因此，上訴人與開發(fā)建設單位所簽訂的合同合法有效。上訴人依上述物業(yè)管理合同，依照《xx經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細則的規(guī)定，依法對某小區(qū)整個住宅區(qū)的物業(yè)行使管理權。上訴人及某小區(qū)的業(yè)主及物業(yè)使用人應依照上述的法律、法規(guī)和《物業(yè)管理合同》享有權利、承擔義務。關于本案違約之訴的訴訟時效問題，沒有超過法律規(guī)定的訴訟時效。本案被上訴人所主張的是違約之訴，應當嚴格按雙方當事人所確立的《物業(yè)管理合同》的約定及有關法律的規(guī)定來界定雙方當事人的權利與義務。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務”、“當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務”。根據(jù)合同法的誠實信用原則規(guī)定，合同當事人除應當按照合同約定履行自己的義務外，也要按照合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行協(xié)助、通知、保密等義務。本案中的《物業(yè)管理合同》第二條第七項約定：“物業(yè)管理公司僅是配合協(xié)助當?shù)毓矙C關進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責任)”，第五條第十二項約定：“物業(yè)管理公司不承擔對業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(另有專門合同規(guī)定的除外)”。根據(jù)《xx經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》實施細則第四十條第二款的規(guī)定：“物業(yè)管理公司所收取的物業(yè)服務費不包含業(yè)主與物業(yè)使用人的人身保險、財產(chǎn)保管、保險費?！币虼耍贤募s定、法規(guī)的規(guī)定均明確排除了上訴人對住宅區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人的人身、財產(chǎn)安全保護、保管等義務。合同的附隨義務顧名思義，應當是根據(jù)合同性質(zhì)、目的及交易習慣等延伸出來的一種義務，其與合同主義務應具有依附性，是合同當事人未約定，但依據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習慣等，而由法律直接規(guī)定的一種義務。如果合同當事人以合同形式明確排除或有關法律規(guī)范已明確規(guī)定合同義務不含某項內(nèi)容，則不應將該內(nèi)容作為合同的附隨義務。本案中，上訴人與被害人明某生前所確立的《物業(yè)管理合同》及xx市物業(yè)管理法規(guī)均明確排除了上訴人負有人身、財產(chǎn)安全保護、保管的義務。本案上訴人與被害人明某沒有簽訂專門的人身、財產(chǎn)安全保護、保管合同，對【篇三：前期物業(yè)服務糾紛案例分析】前期物業(yè)服務糾紛案例分析【案例1】開發(fā)商“贈送物業(yè)費”承諾對物業(yè)公司是否有約束力？孔某某為北京市昌平區(qū)某小區(qū)業(yè)主，甲物業(yè)公司與該小區(qū)開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同，接受委托為該小區(qū)提供前期物業(yè)管理服務。合同簽訂后，甲物業(yè)公司依約為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務，然而業(yè)主孔某某卻拖欠甲物業(yè)公司自2010年7月至2013年7月期間的物業(yè)費47316元。經(jīng)多次催要未果，甲物業(yè)公司最終將孔某某起訴至法院。庭審中，孔某某辯稱自己購買房屋時，開發(fā)商曾承諾贈送三年的物業(yè)費，故不同意繳納上述費用。法院經(jīng)審理認為，開發(fā)商作為房屋出賣人對孔某某做出的承諾的效力也不必然及于第三人。故孔某某以開發(fā)商對其做出贈送物業(yè)費的承諾為由拒絕向甲物業(yè)公司繳納物業(yè)費缺乏依據(jù)，最終法院支持了甲物業(yè)公司的訴訟請求，判令孔某某向甲物業(yè)公司繳納拖欠的物業(yè)管理費用?！景咐?】物業(yè)買受人概括承受2013年7月，高某在珠江帝景小區(qū)購買聯(lián)體別墅后，雖然辦理了交付使用手續(xù)，但一直未裝修入住，誰知今年8月，高某收到了法院傳票，小區(qū)物業(yè)公司要求其給付物業(yè)管理費24760元。高某認為自己沒有入住，沒有享受到服務，且物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的，與自己無關，因此拒絕支付物業(yè)費。原告方認為，前期物業(yè)服務合同具有特殊性，高某雖然不是簽訂合同的當事人，但是高某向房產(chǎn)開發(fā)商買受房屋就視為高某已經(jīng)概括承受了房產(chǎn)商在前期物業(yè)服務合同中的權利義務，對高某產(chǎn)生拘束力，故高某應當按約支付物業(yè)管理費。被告方則認為，高某沒有簽訂物業(yè)服務合同，不應受該合同約束，且高某沒有入住，故不必支付合同對價，應當駁回原告的訴訟請求。最終法院認為判決支持了被告的訴訟請求?！韭蓭熢u析】1、開發(fā)商不能為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)設義務。開發(fā)商與住宅買受人簽訂住宅轉(zhuǎn)讓合同時，應當將住宅臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理服務合同和住宅使用說明書作為住宅轉(zhuǎn)讓合同的附件，因此業(yè)主購買房屋時將同時與開發(fā)商及前期物業(yè)服務企業(yè)分別建立兩種法律關系：一是與開發(fā)商之間的商品房買賣合同關系；二是與物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務合同關系，而開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間并未因此產(chǎn)生權利義務關系。所以，開發(fā)商的“贈送物業(yè)費”的承諾，其本質(zhì)是一種為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)設義務的行為，該承諾在與業(yè)主的商品房買賣合同關系中作出，根據(jù)合同的相對性原理，物業(yè)服務企業(yè)并非該合同的當事人，除非明確表示同意，否則當然不受該承諾的約束。2、業(yè)主概括承受開發(fā)商相對于物業(yè)服務企業(yè)的權利義務?！段飿I(yè)管理條例》第21條的規(guī)定，在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。第22條建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。第23條建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。第25條建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務合同的主體是建設單位和物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主不是合同的主體。從合同相對性原理而言，房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同不能對業(yè)主產(chǎn)生拘束力。但是依據(jù)《條例》25條，房產(chǎn)開發(fā)商同物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，包含了雙方之間轉(zhuǎn)讓前期物業(yè)服務合同的合意。因此，前期物業(yè)服務合同對業(yè)主產(chǎn)生拘束力的根據(jù)在于業(yè)主概括承受了合同的權利義務。【啟示】1、業(yè)主（物業(yè)買受人）應注意的問題——審查前期物業(yè)服務合同，書面形式固定開發(fā)商承諾。業(yè)主在購買房屋時需要概括承受前期物業(yè)服務合同，實踐中，開發(fā)商一般以附件的形式附于房屋買賣合同之后。業(yè)主