城市投資可行性分析VIP

城市投資可行性分析都市投資可行性分析----------中國十大宜居都市〝金華〞公司簡介溫州華網(wǎng)置業(yè)成立于2006年5月是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)為輔的三級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，注冊資金800萬人民幣，公司擁有一支團(tuán)結(jié)勤奮、務(wù)實(shí)高效的協(xié)作隊(duì)伍，現(xiàn)有職員30余人，其中高級(jí)治理人員10名，專業(yè)技術(shù)職稱人員15名。公司自成立以來，始終堅(jiān)持以〝造福于民、微利開發(fā)、美化都市環(huán)境、改善居民居住水平〞為宗旨，以〝質(zhì)量求生存，信譽(yù)謀進(jìn)展〞為經(jīng)營理念。一、都市概況1、金華市概況水通南國三千里，氣壓江城十四州。金華因其優(yōu)的地理位置及交通條件，歷為浙江中西部及周邊地區(qū)的中心都市。東鄰臺(tái)州，南毗麗水，西連衢州，北接紹興、杭州。南北跨度129公里，東西跨度151公里，土地面積10941平方公里。市區(qū)位于東陽江、武義江和金華江交匯處,面積2044.68平方公里,建成區(qū)面積68.79平方公里。"三面環(huán)山夾一川，盆地錯(cuò)落涵三江"是金華地貌的差不多特點(diǎn)。2、金華市行政規(guī)劃及人口分布全華市轄四市三縣二區(qū)，即義烏市、東陽市、蘭溪市、永康市、浦江縣、武義縣、磐安縣、金東區(qū)、婺城區(qū)；轄40個(gè)街道、75個(gè)鎮(zhèn)、36個(gè)鄉(xiāng)，357個(gè)居委會(huì)、4826個(gè)行政村委會(huì)。全市總?cè)丝诩s515萬。常住人口2020年年末測算：婺城區(qū)64.7萬人、金東區(qū)31.5萬人、蘭溪市57.5萬人、義烏市118.5萬人、東陽市78.0萬人、永康市71.2萬人、武義縣34.6萬人、浦江縣42.1萬人和磐安縣17.0萬人。金華市政區(qū)表鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)行政區(qū)劃差不多情形縣〔市、區(qū)〕鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道婺城區(qū)竹馬、長山、箬陽、沙畈、塔石、嶺上、莘畈、乾西、蘇孟羅店、雅畈、安地、瑯琊、蔣堂、白龍橋、湯溪、羅埠、洋埠城東、城中、城西、城北、新獅、江南、三江、西關(guān)、秋濱金東區(qū)源東孝順、傅村、曹宅、赤松、塘雅、澧浦、嶺下、江東多湖、東孝蘭溪市靈洞、柏社、水亭畬族游埠、諸葛、黃店、香溪、馬澗、梅江蘭江、云山、上華、永昌、赤溪、女埠義烏市佛堂、赤岸、義亭、上溪、蘇溪、大陳稠城、江東、稠江、北苑、后宅、廿三里、城西東陽市三單歌山、巍山、虎鹿、佐村、東陽江、湖溪、橫店、馬宅、千祥、南馬、畫水吳寧、南市、白云、江北、城東、六石永康市石柱、前倉、舟山、古山、方巖、龍山、西溪、象珠、唐先、花街東城、西城、江南、芝英浦江縣前吳、花橋、虞宅、大畈、中余黃宅、鄭家塢、白馬、鄭宅、巖頭、杭坪、檀溪浦陽、浦南、仙華武義縣大田、白姆、俞源、坦洪、西聯(lián)、三港、大溪口柳城、履坦、桐琴、泉溪、新宅、王宅、桃溪、茭道白洋、壺山、熟溪磐安縣深澤、雙峰、墨林、窈川、雙溪、盤峰、維新、高二、萬蒼、九和、胡宅安文、新渥、仁川、大盤、方前、尖山、玉山、尚湖、冷水以上數(shù)據(jù)來自金華政府網(wǎng)3、交通環(huán)境金華市交通便利，是浙江和華東重要的交通樞紐。市域內(nèi)公路通車?yán)锍踢_(dá)4739公里，對(duì)外那么形成了鐵路、公路、水路和航空的綜合運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。浙贛鐵路、金千鐵路和金溫鐵路在金華市交江，規(guī)劃中的金甬鐵路、金椒鐵路及黃山至千島湖鐵路引入金華樞紐。金華公路北通杭州、上海，西連衢州、東接寧波、臺(tái)州港口，南達(dá)溫州港。杭金衢高速公路、滬杭高速公路、金溫高速公路。金華義烏機(jī)場已開通廣州、北京、深圳等10多條航線，進(jìn)一步擴(kuò)大了金華的交通優(yōu)勢。4、氣候條件屆中亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，年溫適中，熱量豐富，雨量較多，有明顯干、濕兩季。春早秋短，夏季長而炎熱，冬季光溫互補(bǔ)。盆地小氣候多樣，有一定垂直差異。災(zāi)難性天氣頻繁。平均氣溫為18.5攝氏度。二、金華歷史文化古稱婺州的金華地區(qū)，歷史悠久，人文底蘊(yùn)深厚，婺文化的起源能夠追溯到遙遠(yuǎn)的原始時(shí)代。婺文化作為一種地域文化體系，從東漢時(shí)期起逐步開始形成，其進(jìn)展過程大致能夠分為四個(gè)時(shí)期：一是魏晉至隋唐，為初興期。二是宋元時(shí)期，為興盛期。三是明清至近現(xiàn)代，為進(jìn)展期。四是新中國成立以來，為轉(zhuǎn)型期。專門是改革開放以來，金華的社會(huì)進(jìn)展進(jìn)入全面走向現(xiàn)代化時(shí)期，各項(xiàng)事業(yè)蓬勃向上，文化建設(shè)日新月異，婺文化也面臨前所未有的重大轉(zhuǎn)型。在近年來的社會(huì)實(shí)踐中，婺文化在許多方面已專門好地實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代轉(zhuǎn)型，如義烏商業(yè)文化能夠說是當(dāng)代地點(diǎn)文化進(jìn)展的一種典范。金華故稱婺州，因其〝?shù)靥幗鹦桥c婺女兩星爭華之處〞得名，自三國吳元寶鼎元年〔266〕始設(shè)東陽郡建置以來，具有1800多年的歷史和輝煌文化。歷名金華、婺州，或設(shè)郡、州、路、府，或設(shè)道、區(qū)、專區(qū)和地區(qū)。1949年5月7日金華解放，設(shè)立浙江省第八行政區(qū)—金華專區(qū)，轄2市9縣。1955年3月，衢州專區(qū)撤銷并入。1985年5月，國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷金華地區(qū)，分設(shè)金華、衢州兩市，實(shí)行市轄縣體制。并于金華城區(qū)設(shè)立婺城區(qū)，郊區(qū)設(shè)立金華縣，同時(shí)撤銷蘭溪縣，設(shè)立蘭溪市〔縣級(jí)〕，撤銷東陽縣設(shè)立東陽市〔縣級(jí)〕。1992年10月，撤銷永康縣設(shè)立永康市〔縣級(jí)〕。2000年12月，撤銷金華縣，設(shè)立金華市金東區(qū)。三、都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r1、金華市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展情形◎綜合全區(qū)要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(含金華市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))2020年全區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)260.15億元，比上年增長9.1%，人均生產(chǎn)總值42187元，比上年增長5.1%；完成財(cái)政總收入46.03億元，比上年增長11.9%；完成限額以上固定資產(chǎn)投資94.66億元，比上年增長3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額143.1億元，比上年增長18.4%；農(nóng)民人均純收入8312元，比上年增長10.73%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22915元，比上年增長7%；外貿(mào)出口總額8.03億美元，同比下降20.9%；年末土地總面積1387.88平方公里，總?cè)丝?1.81萬人，人口自然增長率3.39‰。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由上年的5.1：45：49.9變化為5.0：42.6：52.4。區(qū)屬要緊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2020年實(shí)現(xiàn)區(qū)屬生產(chǎn)總值(GDP)97.75億元，按可比價(jià)運(yùn)算，比上年增長9.5%。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值11.78億元，增長6.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值47.94億元，增長7.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值38.03億元，增長12.8%。在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)增長4%，批發(fā)和零售業(yè)增長17%，住宿和餐飲業(yè)增長5.7%，金融業(yè)增長11.9%，房地產(chǎn)業(yè)增長10.6%，其他服務(wù)業(yè)增長13.5%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重由上年的12.0：50.3：37.7變化為12.1：49.0：38.9?！蚬I(yè)和建筑業(yè)全區(qū)完成工業(yè)增加值38.47億元，同比增長4.2%。。全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值87.81億元。全區(qū)45個(gè)三級(jí)及三級(jí)以上建筑施工企業(yè)全年房屋建筑施工面積1173.3萬平方米，竣工房屋面積465.45萬平方米?！蚬潭ㄙY產(chǎn)投資全年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資47.76億元，同比增長13.5%。其中全部限額以上投資45.6億元，同比增長10.8%。按投資項(xiàng)目(單位)、房地產(chǎn)分：投資項(xiàng)目(單位)投資36.1億元，同比增長25.1%，其中工業(yè)投資22.1億元，同比增長7.1%；房地產(chǎn)開發(fā)投資9.4億元，同比下降23.1%。按投資的產(chǎn)業(yè)分：第一產(chǎn)業(yè)完成投資0.08億元，第二產(chǎn)業(yè)完成投資20.8億元，第三產(chǎn)業(yè)完成投資20.1億元。注：本公報(bào)來自金華市婺城區(qū)統(tǒng)計(jì)局，所列各項(xiàng)數(shù)據(jù)為年度初步統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。四、都市建設(shè)整體規(guī)劃1、都市建設(shè)總體布局規(guī)劃◎都市性質(zhì)浙江省中西部地區(qū)的中心都市，重要的交通、信息樞紐?！蚨际幸?guī)模2020年都市人口80萬人，都市建設(shè)用地82.4平方公里，人均103平方米2020年都市人口100萬人，都市建設(shè)用地100平方公里，人均100平方米.◎都市規(guī)劃范疇本規(guī)劃都市規(guī)劃區(qū)是指都市市區(qū)、近郊區(qū)以及都市行政區(qū)域內(nèi)因都市建設(shè)和進(jìn)展需要實(shí)行規(guī)劃操縱的區(qū)域，總面積2044平方公里，涵蓋金東區(qū)、婺城區(qū)全境?！蚨际羞M(jìn)展方向以內(nèi)城區(qū)為依靠，向南、北進(jìn)展為主，結(jié)合仙橋高速公路樞紐建設(shè)和金東區(qū)行政中心的建設(shè)，適當(dāng)向東、東北進(jìn)展；期隨著多湖機(jī)聲和現(xiàn)狀鐵路貨場的搬遷，向東進(jìn)展為主，適當(dāng)向西、西北方向進(jìn)展?！蚨际锌傮w布局依照空間進(jìn)展戰(zhàn)略及都市進(jìn)展現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，形成〝一個(gè)核心區(qū)六大功能區(qū)〞的總體布局。〝核心區(qū)〞指一環(huán)以內(nèi)的內(nèi)城區(qū)，是全市金融貿(mào)易、商業(yè)服務(wù)、行政文化、娛樂休閑中心，將承擔(dān)浙江中西部中心都市的要緊服務(wù)功能。〝六大功能區(qū)〞是指城南：以湖海塘高級(jí)休閑居住為特色的綜合區(qū)城北：以浙師大、體育會(huì)展中心為特色的綜合區(qū)城東：以金東區(qū)公共中心為特色的綜合區(qū)城西：以十里長湖公園為特色的綜合區(qū)城東北：以仙橋交通樞紐、物流倉儲(chǔ)中心，區(qū)域性市場和一類工業(yè)為主導(dǎo)功能的產(chǎn)業(yè)園區(qū)城西南：以市工業(yè)園區(qū)和高新科技園為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)◎都市中心組織與要緊用地布局都市公共中心由〝一個(gè)主中心，四個(gè)副中心〞組成。圍繞〝一灘一洲〞布置都市的主中心，在都市東、南、西、北進(jìn)展軸線上各布置一個(gè)都市副中心。居信用地：充分利用武義江、義烏江、金華江優(yōu)美的自然環(huán)境，依靠〝三江六岸〞構(gòu)筑三條要緊居住用地進(jìn)展軸，以居住區(qū)或居住小區(qū)為單元，由內(nèi)向外滾動(dòng)進(jìn)展居住用地。近期，沿金華江和武義江，向南、向東進(jìn)展為主，遠(yuǎn)期向西北方向適量進(jìn)展。產(chǎn)業(yè)用地：構(gòu)筑東北、西南走向的二條產(chǎn)業(yè)進(jìn)展軸。東北進(jìn)展軸布置特色市場、物流中心和一類工業(yè)用地；西南進(jìn)展軸布置一、二類工業(yè)用地和高新技術(shù)工業(yè)。在白龍橋適量布置二類工業(yè)及部分三類工業(yè)用地。注：來自金華市都市規(guī)劃網(wǎng)◎2020年失去土地供應(yīng)量2020年度市區(qū)國有建設(shè)用地公布出讓打算表單位：畝供應(yīng)類型都市規(guī)劃區(qū)范疇內(nèi)都市規(guī)劃區(qū)范疇外單位名稱面積都市規(guī)范區(qū)范疇外及其他單位出讓指標(biāo)暫安排300畝，并依照土地市場需求等實(shí)際情形，統(tǒng)一由市政府把握和安排。商服、住宅等用地金華經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)100金磐扶貧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)30婺城新城區(qū)〔含城北綜合園區(qū)130金東新城區(qū)〔含赤松鎮(zhèn)〕130合計(jì)390廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保證性住房用地市建設(shè)局150〔以劃撥方式供應(yīng)〕2020年，市區(qū)住房用地供應(yīng)打算合計(jì)1613.97畝，包括保證性住房用地150畝、已執(zhí)行住房用地供應(yīng)打算數(shù)773.97畝及上述商服、住宅用地供應(yīng)打算690畝，其中，套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建筑總面積的比例均不得低于70%。以上數(shù)據(jù)來自國土資源居網(wǎng)◎區(qū)域分析金東區(qū)：金東新區(qū)具備〝大交通、大綠化、大文化、大配套〞的特點(diǎn)，憑借著新區(qū)和金義大都市兩大強(qiáng)力引擎，讓金東區(qū)集合了許多特色樓盤與精品樓盤，其新穎的設(shè)計(jì)理念、豐富的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、完善的教育配套與優(yōu)越的綠化設(shè)施吸引了許多有住房改善需求的金華本地購房者的目光，而與周邊都市相依為鄰的優(yōu)勢，更獲得了周邊縣市購房者的青睞，專門是義烏的購房者。要緊項(xiàng)目有：歐源·原墅、金源·新天地、廣潤·翰城、眾信·蝶景灣、三江國際花園、茂新·四季榮域、金東商業(yè)廣場、天山龍城、冠達(dá)東方蘭庭等。江南版塊：江南是同比江北繁華商業(yè)圈最近的版塊，超市、電影院、時(shí)尚購物中心一應(yīng)俱全，辦公、購物十分方便，地理位置較為優(yōu)越，一直以來是品質(zhì)樓盤的集合地，別墅項(xiàng)目的開發(fā)也有專門多。如：保集藍(lán)郡、南國名城、利瑪囯際錦苑、新青年公館、冠達(dá)·滿庭芳、廣天·青城雅居、泰地·世錦園、新紀(jì)元·香墅、當(dāng)代華府、永盛·新陽光、新都會(huì)、新洲·麗晶國際等。江北版塊：城北是金華生態(tài)都市建設(shè)的示范區(qū)，以〝藍(lán)天、碧水、寧靜、生態(tài)和素養(yǎng)〞為定位。小區(qū)周邊擁有環(huán)北公園、中心生態(tài)景觀公園、規(guī)劃中的千張寺公園等多個(gè)生態(tài)公園，風(fēng)光秀麗、空氣清新。該區(qū)域無疑是別墅、排屋項(xiàng)目最集中的地點(diǎn)，多家別墅、排屋項(xiàng)目都已被寬敞金華市民所熟識(shí)，此后新成交地塊還將連續(xù)推出別墅排屋項(xiàng)目，已開發(fā)的如：都市歐情、鳳凰家園、廣天藍(lán)都華城、天彩名苑、銀廈·翠竹庭院、上城華府、五星·清華園、中奧邑墅等。婺城新區(qū)：婺城新城區(qū)是一個(gè)全新的生態(tài)人居板塊，將建成人居生態(tài)新城、教育新城、商貿(mào)新城和產(chǎn)業(yè)新城。作為金華最后的都市版圖，隨著政府對(duì)婺城新區(qū)的大力支持，交通的蓬勃進(jìn)展和景觀規(guī)劃的大力實(shí)施。要緊項(xiàng)目：深藍(lán)藝墅、華庭長青墅、新悅·潤居、華鼎公館、尚格又見康橋、藍(lán)灣國際花園、怡景·聚賢庭、綠洲·香島等。安地鎮(zhèn)版塊：安地鎮(zhèn)是政府批準(zhǔn)的省級(jí)第十二個(gè)旅行度假區(qū)——〝仙源湖旅行度假區(qū)〞設(shè)在安地境內(nèi)，規(guī)劃面積9.8平方公里。安地水庫〔仙源湖〕是金華市最大水庫之一，是一座集灌溉、防洪、發(fā)電、養(yǎng)魚、游樂于一體的中型水庫。不久的今后安地將成為集山水觀光、旅行度假、休閑娛樂、集訓(xùn)開會(huì)為一體的城郊湖山型〝省級(jí)旅行度假休閑區(qū)〞。目前開發(fā)項(xiàng)目：仙源毆境、雙溪源、香溪玫瑰園。樓盤數(shù)量比例示意圖◎規(guī)模分析項(xiàng)目規(guī)模比例示意圖依照調(diào)查分析：由于大盤其體量較大，景觀環(huán)境較好，配套設(shè)施齊全，市場同意程度良好，總建筑面積在20萬平方米以上的大盤占19%左右，這部分樓盤已開發(fā)近后期。10—20萬m2中規(guī)模樓盤在景觀和配套上與大樓盤類似，占31%左右。5—10萬m2是目前市場開發(fā)體量最大的，相關(guān)于大的項(xiàng)目來說配套稍欠缺，占35%左右。5萬m2以下的小規(guī)模的樓盤，只占15％左右?！騼r(jià)格情形金東區(qū)江南版塊五、投資前景分析作為浙江省公認(rèn)的第四個(gè)都市中心-，同時(shí)也是中國十大宜居都市。金華具有自己的專門的魅力。生活在這座都市里的人們，或許會(huì)覺得都市的特色不明顯，事實(shí)上〝宜人居住〞確實(shí)是金華最大的都市特色之一。金華宜居也宜業(yè)，宜居宜業(yè)是那個(gè)都市的核心競爭力。盡管是三線都市，但金華市區(qū)的住宅小區(qū)及房屋品質(zhì)卻是一流的，居住條件讓外地人仰慕不已。在2007年，市區(qū)居民家庭住房自有率就達(dá)到99.0%，住房成套率為97.26%，住房條件達(dá)到全國先進(jìn)水平；2020年底，金華市區(qū)人均住宅建筑面積51.48平方米，成為全省住房最寬敞的都市。金華位于金衢盆地中部，自然災(zāi)難少，又不在地震帶上，與溫州、臺(tái)州、麗水相比，受臺(tái)風(fēng)阻礙較少。金華的教育、就業(yè)、購物等資源專門優(yōu)越。據(jù)調(diào)查，金華的食品類價(jià)格僅為杭州的90%，包括水電、燃料等居家費(fèi)用價(jià)格僅為杭州的85%，外來消費(fèi)量占總體消費(fèi)量早就超過了50%。金華的基礎(chǔ)教育在全省處于領(lǐng)先地位，吸引了一大批溫州、衢州、麗