建筑面積計算與建設工程竣工規(guī)劃核實

建筑面積計算與建設工程竣工規(guī)劃核實主要內容建筑面積一般部位、特殊部位、不納入建筑面積計算部位的規(guī)定；建筑工程建筑面積與容積率計算，如何符合“建設用地容積率管理規(guī)定”當前我國建設工程竣工規(guī)劃核實工作現(xiàn)狀分析和核實中遇到的新情況、新問題及其解決思路和方法建設工程竣工規(guī)劃核實的內容、依據(jù)及程序建設項目的分期核實、建筑面積誤差等核實中的有關問題及處理建設工程竣工規(guī)劃核實申請、受理及圖件核驗、現(xiàn)場勘查與確認建設工程竣工規(guī)劃核實工作的監(jiān)督管理與檢查規(guī)劃核實過程中規(guī)劃與相關部門之間的工作協(xié)調機制規(guī)劃行政審批、許可程序；建設工程規(guī)劃驗收管理建筑面積計算與規(guī)劃核實中常見疑難問題解決及案例剖析1.建筑面積一般部位、特殊部位、不納入建筑面積計算部位的規(guī)定；容積率的計算，如何符合“建設用地

積率管理規(guī)定”。1建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。建筑面積的計算，在主體結構內形成建筑空間，滿足計算面積結構層高要求的均應按本條規(guī)定計算建筑面積。主體結構外的室外陽臺、雨蓬、檐廊、室外走廊、室外樓梯等按相應條款計算建筑面積。當外墻結構本身在一個層高范圍不等厚時，以樓地面結構標高處的外圍水平面積計算。1.1建筑面積一般部位、特殊部位、不納入建筑面積計算部位的規(guī)定2建筑物內設有局部樓層時(見圖1），對于局部樓層的二層及以上樓層，有圍護結構的應按其圍護結構外圍水平面積計算，無圍護結構的應按其結構底板水平面積計算。層高在2.20m及以上者應計算全而積；層高不足2.20m以下的，應計算1/2面積。3對于形成建筑空間的坡屋頂，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。4對于場館看臺下的建筑空間，結構凈高在2.10m及以上的部位應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m及以下的部位應計算1/2面積；結構凈高在1.20m以下的部位不應計算建筑面積。場館看臺下的建筑空間因其上部結構多為斜板，所以采用凈高的尺寸劃定建筑面積的計算范圍和對應規(guī)則。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看臺，應按看臺結構底板水平投影面積計算建筑面積。室內單獨設置的有圍護設施的懸挑看臺，因其看臺上部高有頂蓋且可供人使用，所以按看臺板的結構底板水平投影計算建筑面積。頂蓋無圍護結構的場館看臺應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算面積。“有頂蓋無圍護結構的場館看臺”所稱的“場館”為專業(yè)術語，指各種“場”類建筑，如：體育場、足球場、網(wǎng)球場、帶看臺的風雨操場等。5地下室、半地下室應按其結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。地下室作為設備、管道層按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第3.0.26條執(zhí)行；地下室的各種豎向井道按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》第3.0.19條執(zhí)行；地下室的圍護結構不垂直于水平面的按《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》每3.0.18條規(guī)定執(zhí)行。6出入口外墻外側坡道有頂蓋的部位，應按其外墻結構外圍水平面積的1/2計算面積。出入口坡道分有頂蓋出入口坡道和無頂蓋出入口坡道，出入口坡道的挑出長度，為頂蓋結構外邊線至外墻結構外邊線的長度；頂蓋以設計圖紙為準，對后增加及建設單位自行增加的頂蓋等，不計算建筑面積。頂蓋不分材料種類（如鋼筋混凝土頂蓋、彩鋼板頂蓋、陽光板頂蓋等）。地下室入口見圖2。7建筑物架空層及坡地建筑物吊腳架空層，應按其頂板水平投影計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。本條既適用于建筑物吊腳架空層、深基礎架空層的建筑面積計算，也適用于目前部分住宅、學校教學樓等工程在底層架空或在二樓以上某個甚至多個樓層架空，作為公共活動、停車、綠化等空間的建筑面積計算。架空層中有圍護結構的建筑空間按相關規(guī)定計算。建筑物吊腳架空層見圖3。8建筑物的門廳、大廳按一層計算建筑面積。門廳、大廳內設置的走廊應按走廊結構底板水平投影面積計算建筑面積。結構層高在2.20m及以上的應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。9建筑物間的架空走廊，有頂蓋和圍護設施的，應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積。無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算l/2面積。（無維護結構的架空走廊見圖4，有維護結構的架空走廊見圖5。）10對于立體書庫、立體倉庫、立體車庫，有圍護結構的，應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；無圍護結構、有圍護設施的，應按其結構底板水平投影面積計算建筑面積。無結構層的應按一層計算，有結構層的應按其結構層面積分別計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算l/2面積。本條主要規(guī)定了圖書館中立體書庫、倉儲中心的立體倉庫、大型停車場的立體車庫等建筑的建筑面積計算規(guī)定。起局部分隔、儲存等作用的書架層、貨架層或可升降的立體鋼結構停車層均不屬于結構層，故該部分分層不計算建筑面積。11有圍護結構的舞臺燈光控制室，應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算l/2面積。12附屬在建筑物外墻落地櫥窗、應按其圍護結構外圍水平面積計算。結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。13窗臺與室內樓地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。14有圍護設施的室外走廊（挑廊），應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積；有圍護設施（或柱）的檐廊，應按其圍護設施（或柱）外圍水平面積計算1/2面積。（檐廊見圖6）15門斗應按其圍護結構外圍水平面積計算建筑面積，且結構層高在2.20m及以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。（門斗見圖7）16門廊應按其頂板水平投影面積計算1/2計算建筑面積；雨篷分為有柱雨篷和無柱雨篷，沒有出挑寬度的限制，也不受跨越層數(shù)的限制，均計算建筑面積。有柱雨蓬應按其結構板水平投影面積的1/2計算建筑面積；無柱雨蓬的結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度在2.10m及以上的，應按雨蓬結構板水平投影面積的1/2計算建筑面積。無柱雨篷，其結構板不能跨層，并受出挑寬度的限制，設計出挑寬度大于或等于2.10米時才計算建筑面積。出挑寬度，系指雨篷結構外邊線至外墻結構外邊線的寬度，弧形或異形時取最大寬度。17設在建筑物頂部的、有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等，結構層高在2.20m及以上的應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。18圍護結構不垂直于水平面的樓層，應按其底板面的外圍水平面積計算。結構凈高在2.10m及以上的部位，應計算全面積；結構凈高在1.20m及以上至2.10m以下的部位，應計算1/2面積。結構凈高在1.20m及以下的部位，不應計算建筑面積。本規(guī)范的2005版條文中僅對維護結構向外傾斜進行了規(guī)定，本次修訂后條文對向內、向外傾斜均適用。在劃分高度上，本條使用的是“結構凈高”，與其他正常平樓層按層高劃分不同，但與斜屋面劃分原則一致。由于目前很多建筑追求新、奇、特，造型越來越復雜，很多時候無法明確區(qū)分什么是圍護結構、什么是屋頂，因此對于斜維護結構與斜屋頂采用相同的計算規(guī)則，即只要外殼傾斜，就按結構凈高劃段，分別計算建筑面積，斜維護結構見圖8。19建筑物內的室內樓梯、電梯井、提物井、管道井、通風排氣豎井，煙道，應并入建筑物的自然層計算建筑全面積。有頂蓋的采光井應按一層計算面積，且結構凈高在2.10m及以上的，應計算全面積；結構凈高在2.10m及以下的，應計算1/2面積。建筑物的樓梯間層數(shù)按建筑物的層數(shù)計算。有頂蓋的采光井包括建筑物中的采光井和地下室采光井，地下室采光井見圖9。20室外樓梯應并入所依附建筑物自然層，并應按其水平投影面積的1/2計算建筑面積。室外樓梯作為連接該建筑物層與層之間交通不可缺少的基本部件，無論從其功能、還是工程計價的要求來說，均需計算建筑面積。層數(shù)為室外樓梯依附的樓層數(shù)，即梯段部分投影到建筑物范圍的層數(shù)。利用室外樓梯下部的建筑空間不得重復計算建筑面積；利用地勢砌筑的為室外踏步，不計算建筑面積。21在主體結構內的陽臺，應按其圍護結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2面積。建筑物的陽臺，不論其形式如何，均以建筑物主體結構為界分別計算建筑面積。22有頂蓋無圍護結構的車棚、貨棚、站臺、加油站、收費站等，應按其頂蓋水平投影面積的1/2計算建筑面積。23以幕墻作為圍護結構的建筑物，應按幕墻外邊線計算建筑面積。幕墻以其在建筑中所起的作用和功能來區(qū)分，直接作為外墻起圍護作用的幕墻，按其外邊線計算建筑面積；設置在建筑物墻體外起裝飾作用的幕墻，不計算筑面積。24建筑物外墻外保溫層，應按其保溫材料的水平截面積計算，并計入自然層建筑面積。為貫徹國家節(jié)能要求，鼓勵建筑外墻采取保溫措施，本規(guī)范將保溫材料的厚度計入建筑面積，但計算方法較2005年有一定變化。建筑物外墻外側有保溫隔熱層的，保溫隔熱層以保溫材料的凈厚度乘以外墻結構的外邊線長度按建筑物的自然層計算建筑面積，其外墻外邊線長度不扣除門窗和建筑物外的已計算建筑面積構件（如陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗等部件）所占長度。當建筑物外已計算面積的構件有保溫隔熱層時，其保溫隔熱層也不再計算建筑面積。外墻是斜面者按樓面樓板處的外墻外邊線長度乘以保溫材料的凈厚度計算。外墻外保溫以沿高度方向滿鋪為準，某層外墻外保溫鋪設高度未達到全部高度時（不包含陽臺、室外走廊、門斗、落地櫥窗、雨篷、飄窗等），不計算建筑面積。保溫隔熱層的建筑面積是以保溫隔熱材料的厚度來計算，不包含抹灰層、防潮層、保護層（墻）的厚度。建筑外墻外保溫見圖10。25與室內相通的變形縫，應按其自然層合并在建筑物建筑面積內計算。對于高低聯(lián)跨的建筑物，當高低跨內部連通時，其變形縫應計算在低跨面積內。26對于建筑物內的設備層、管道層、避難層等有結構層的樓層，結構層高在2.20m以上的，應計算全面積；結構層高在2.20m以下的，應計算1/2面積。設備層、管道層雖然其具體功能與普通樓層不同，但在結構上及施工消耗上并無本質區(qū)別，且本規(guī)范定義自然層為“按樓地面結構分層的樓層”，因此設備、管道樓層歸為自然層，其計算規(guī)則與普通樓層相同。在吊頂空間內設置管道的，則吊頂空間部分不能被視為設備層、管道層。27、下列項目不應計算面積：1）與建筑物內不相連通的建筑部件，指的是建筑外墻外不與戶室開門連通，起裝飾作用的敞開式挑臺（廊）、平臺，以及不與陽臺相通的空調室外機隔板（箱）等設備平臺部件；2）騎樓（圖11）、過街樓（圖12）的底層的開放公共空間和建筑物通道；3）舞臺及后臺懸掛幕布和布景的天橋、挑臺等；指的是影劇院的舞臺及為舞臺服務的可供上人維修、懸掛幕布、布置燈光及布景等搭設的天橋和挑臺等構件設施；4）露臺、露天游泳池、花架、屋頂水箱及裝飾性結構構件；5）建筑物內的操作平臺、上料平臺、安裝箱和罐體的平臺；建筑物內不構成結構層的操作平臺、上料平臺（包括工業(yè)廠房、攪拌站和料倉等建筑中的設備操作控制平臺、上料平臺等），其主要作用為室內構筑物或設備服務的獨立上人設施，因此不計算建筑面積。6）勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻、主體結構外的空調機外機擱板（箱）、構件、配件、挑出寬度在2.10m及以下的無柱雨篷和頂蓋高度達到或超過兩個樓層的無柱雨篷；附墻柱是指非結構性裝飾柱。7）窗臺與室內地面高差在0.45m以下且結構凈高在2.10m及以下的凸（飄）窗，窗臺與室內地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗；室外鋼樓梯需要區(qū)分具體用途，如專用于消防樓梯，則不計算建筑面積，如果是建筑物唯一通道、兼用于消防，則需要按本規(guī)范3.0.20條計算建筑面積。8）室外爬梯、室外專用消防鋼樓梯；9）無圍護結構的觀光電梯；10）建筑物以外地下人防通道、獨立的煙囪、煙道、地溝、油（水）罐、氣柜、水塔、貯油（水）池、貯倉、棧橋等構筑物。1.2容積率計算，如何符合“建設用地容積率管理規(guī)定”容積率：又稱建筑面積毛密度。項目用地范圍內地上總建筑面積（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建筑物的總建筑面積對地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率：針對一般城區(qū)：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積針對工業(yè)區(qū)：容積率=（廠區(qū)建筑面積+構筑物面積）÷廠區(qū)占地面積當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。綠地率與其相反。綠地率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。容積率和綠地率這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區(qū)。建設用地容積率管理辦法：第一條：為進一步規(guī)范建設用地容積率的管理，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》等法律法規(guī)，制定本辦法。第二條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥或出讓方式提供國有土地使用權的建設用地的容積率管理，適用本辦法。第三條容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

容積率計算規(guī)則由?。ㄗ灾螀^(qū)）、市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)國家有關標準規(guī)范確定。建設用地容積率管理辦法：第四條以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出容積率等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定容積率等規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。容積率等規(guī)劃條件未納入土地使用權出讓合同的，土地使用權出讓合同無效。城鄉(xiāng)規(guī)劃法：第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。

建設用地容積率管理辦法：第四條以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地容積率等控制性指標，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地。城鄉(xiāng)規(guī)劃法：第三十七條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經(jīng)有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。

建設用地容積率管理辦法：第五條任何單位和個人都應當遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規(guī)定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調整容積率。住建部：嚴禁政府以會議紀要調整容積率本報北京3月26日訊住建部近日出臺的《建設用地容積率管理辦法》明確規(guī)定,國有土地使用權一經(jīng)出讓或劃撥,任何單位和個人都應當遵守經(jīng)依法批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率指標,不得隨意調整、更改,不得以政府會議紀要等形式代替規(guī)定程序調整容積率。法制日報：建設用地容積率管理辦法：第六條在國有土地使用權劃撥或出讓前需調整控制性詳細規(guī)劃確定的容積率的，應當遵照《城市、鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃編制審批辦法》第二十條的規(guī)定執(zhí)行?？匾?guī)編制審批辦法：第二十條：經(jīng)批準后的控制性詳細規(guī)劃具有法定效力，任何單位和個人不得隨意修改；確需修改的，應當按照下列程序進行：

（一）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關應當組織對控制性詳細規(guī)劃修改的必要性進行專題論證；

（二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關應當采用多種方式征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時應當組織聽證；

（三）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關提出修改控制性詳細規(guī)劃的建議，并向原審批機關提出專題報告，經(jīng)原審批機關同意后，方可組織編制修改方案；

（四）修改后應當按法定程序審查報批。報批材料中應當附具規(guī)劃地段內利害關系人意見及處理結果。

控制性詳細規(guī)劃修改涉及城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)總體規(guī)劃強制性內容的，應當先修改總體規(guī)劃。第七條國有土地使用權一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設單位或個人都不得擅自更改確定的容積率。符合下列情形之一的，方可進行調整：

（一）因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改造成地塊開發(fā)條件變化的；

（二）因城鄉(xiāng)基礎設施、公共服務設施和公共安全設施建設需要導致已出讓或劃撥地塊的大小及相關建設條件發(fā)生變化的；

（三）國家和省、自治區(qū)、直轄市的有關政策發(fā)生變化的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。建設用地容積率管理辦法：第八條國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應當符合以下程序要求：（一）建設單位或個人向控制性詳細規(guī)劃組織編制機關提出書面申請并說明變更理由；

（二）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家等對容積率修改的必要性進行專題論證；

（三）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關應當通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；

（四）控制性詳細規(guī)劃組織編制機關提出修改或不修改控制性詳細規(guī)劃的建議，向原審批機關專題報告，并附有關部門意見及論證、公示等情況。經(jīng)原審批機關同意修改的，方可組織編制修改方案；

（五）修改后的控制性詳細規(guī)劃應當按法定程序報城市、縣人民政府批準。報批材料中應當附具規(guī)劃地段內利害關系人意見及處理結果；

（六）經(jīng)城市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。建設用地容積率管理辦法：第九條國有土地使用權劃撥或出讓后，擬調整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細規(guī)劃要求的，應當符合以下程序要求：（一）建設單位或個人向城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出書面申請報告，說明調整的理由并附擬調整方案，調整方案應表明調整前后的用地總平面布局方案、主要經(jīng)濟技術指標、建筑空間環(huán)境、與周圍用地和建筑的關系、交通影響評價等內容；

（二）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應就是否需要收回國有土地使用權征求有關部門意見，并組織技術人員、相關部門、專家對容積率修改的必要性進行專題論證；

專家論證應根據(jù)項目情況確定專家的專業(yè)構成和數(shù)量，從建立的專家?guī)熘须S機抽取有關專家，論證意見應當附專家名單和本人簽名，保證專家論證的公正性、科學性。專家與申請調整容積率的單位或個人有利害關系的，應當回避；（三）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當通過本地主要媒體和現(xiàn)場進行公示等方式征求規(guī)劃地段內利害關系人的意見，必要時應進行走訪、座談或組織聽證；（四）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法提出修改或不修改建議并附有關部門意見、論證、公示等情況報城市、縣人民政府批準；（五）經(jīng)城市、縣人民政府批準后，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批，并及時將變更后的容積率抄告土地主管部門。建設用地容積率管理辦法：第十條城市、縣城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當將容積率調整程序、各環(huán)節(jié)責任部門等內容在辦公地點和政府網(wǎng)站上公開。在論證后，應將參與論證的專家名單公開。建設用地容積率管理辦法：第十一條城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在對建設項目實施規(guī)劃管理，必須嚴格遵守經(jīng)批準的控制性詳細規(guī)劃確定的容積率。

對同一建設項目，在給出規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可、建設工程規(guī)劃許可、建設項目竣工規(guī)劃核實過程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門給定的容積率均應符合控制性詳細規(guī)劃確定的容積率，且前后一致，并將各環(huán)節(jié)的審批結果公開，直至該項目竣工驗收完成。

對于分期開發(fā)的建設項目，各期建設工程規(guī)劃許可確定的建筑面積的總和，應該符合規(guī)劃條件、建設用地規(guī)劃許可證確定的容積率要求。建設用地容積率管理辦法：第十二條縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設工程進行核實時，要嚴格審查建設工程是否符合容積率要求。未經(jīng)核實或經(jīng)核實不符合容積率要求的，建設單位不得組織竣工驗收。建設用地容積率管理辦法：閑置土地處置辦法（修訂草案）第二條本辦法所稱閑置土地，是指土地使用者依法取得國有建設用地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府批準，超過約定、規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的國有建設用地。具有下列情形之一的，也可以認定為閑置土地：（一）國有建設用地有償使用合同或者劃撥決定書未約定、規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有建設用地有償使用合同生效或者劃撥決定書核發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；（二）已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)原批準用地的人民政府批準，中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。建設用地容積率管理辦法：第十三條因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關規(guī)定執(zhí)行。閑置土地處置辦法（修訂草案）第十六條閑置土地處置方案可以選擇下列方式：（一）延長動工開發(fā)建設期限。簽訂補充協(xié)議，重新按規(guī)定約定動工、竣工期限和違約責任。延長動工期限最長不得超過1年；（二）改變土地用途。按新用途重新辦理相關用地手續(xù)，并按新用途核算、收繳或者退還土地價款。改變用途后的土地利用必須符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃；（三）安排臨時使用。待原項目具備開發(fā)建設條件，土地使用者重新開發(fā)建設。臨時使用期限最長不得超過2年；（四）協(xié)議有償收回國有建設用地使用權；（五）置換土地。對已繳清土地價款、落實項目資金，且因規(guī)劃調整造成閑置的，可以為土地使用者置換其他價值相當、用途相同的國有建設用地進行開發(fā)建設。涉及出讓土地的，應當重新簽訂土地出讓合同，并在合同中注明為置換土地。置換土地可以按規(guī)定采取協(xié)議方式出讓。建設用地容積率管理辦法：第十三條因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關規(guī)定執(zhí)行。閑置土地處置辦法（修訂草案）第十七條縣級以上地方國土資源主管部門與土地使用者協(xié)商未能就處置方式達成一致的，按照下列方式處理：（一）土地閑置滿1年的，由縣級以上地方國土資源主管部門報經(jīng)本級人民政府批準后，向土地使用者下達《征繳土地閑置費決定書》，按土地出讓或者劃撥土地價款的20%征繳土地閑置費；（二）未動工開發(fā)建設，土地閑置滿2年的，由縣級以上地方國土資源主管部門按照《土地管理法》第37條和《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，報經(jīng)有批準權的人民政府批準后，向土地使用者下達《收回國有建設用地使用權決定書》，無償收回土地使用權。閑置土地設有抵押權的，同時抄送相關土地抵押權人。建設用地容積率管理辦法：第十三條因建設單位或個人原因提出申請容積率調整而不能按期開工的項目，依據(jù)土地閑置處置有關規(guī)定執(zhí)行。建設用地容積率管理辦法：第十四條建設單位或個人違反本辦法規(guī)定，擅自調整容積率進行建設的，縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定查處。

城鄉(xiāng)規(guī)劃法：

第六十四條未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。

北京市容積率指標計算規(guī)則（2006年）一、容積率系指一定地塊內，地上總建筑面積計算值與總建設用地面積的商。地上總建筑面積計算值為建設用地內各棟建筑物地上建筑面積計算值之和；地下有經(jīng)營性面積的，其經(jīng)營面積不納入計算容積率的建筑面積。一般情況下，建筑面積計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行；遇有特殊情況，按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。二、當住宅建筑標準層層高大于4.9米(2.7米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當住宅建筑層高大于7.6米（2.7米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。

三、當辦公建筑標準層層高大于5.5米(3.3米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當辦公建筑層高大于8.8米（3.3米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。四、當普通商業(yè)建筑標準層層高大于6.1米(3.9米+2.2米)時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的2倍計算；當普通商業(yè)建筑層高大于10米（3.9米×2+2.2米）時，不論層內是否有隔層，建筑面積的計算值按該層水平投影面積的3倍計算。五、計算含陽臺建筑的容積率指標時，陽臺部分建筑面積的計算值按照其水平投影面積計算。六、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時，建筑面積的計算值按該層水平投影面積計算；地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面積不計入容積率。如建筑室外地坪標高不一致時，以周邊最近的城市道路標高為準加上0.2米作為室外地坪，之后再按上述規(guī)定核準。

七、住宅、辦公、普通商業(yè)建筑的門廳、大堂、中庭、內廊、采光廳等公共部分及屋頂，獨立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房，工業(yè)建筑、體育館、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計算容積率，其建筑面積的計算值按照《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）的規(guī)定執(zhí)行。

八、設計單位應在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計算值。上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定（2011）第一條（目的、依據(jù)）為了加強城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，進一步規(guī)范規(guī)劃管理中建設工程的建筑面積計算，現(xiàn)根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）等國家和本市的有關規(guī)定，結合本市實際情況，制定本規(guī)定。第二條（適用范圍）本市行政區(qū)域內各項建設工程在建筑設計和項目申報、審批、竣工測量、竣工規(guī)劃土地綜合驗收等管理中涉及建筑面積計算的，應當遵守本規(guī)定。筑面積。第三條（基本原則）建筑面積計算應當符合法律、法規(guī)以及國家和本市的技術標準和相關規(guī)定。各項建設工程設計應符合國家和本市的相關建筑設計規(guī)范和標準，不得隨意虛構設計平面用途及性質。建設單位（個人）、設計單位應當按照誠信原則，規(guī)范建筑面積計算，如實申報送審材料。規(guī)劃管理部門在建設項目審批過程中，應當嚴格依照有關技術標準及相關規(guī)定審核建筑面積，對建設單位（個人）、設計單位報建中的不規(guī)范行為，應及時查明情況并責令糾正。第四條（建設工程建筑面積的計算）建設工程建筑面積的計算，應執(zhí)行國家標準《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T50353-2005）。第五條（核計容積率時建筑面積的計算）在計算容積率時，除法律、法規(guī)、技術標準和相關規(guī)定有明確的建筑面積計算方法的，建設工程的建筑面積按照以下規(guī)則計算：（一）設備層、避難層和設備管道夾層設備層指建筑物中專為設置暖通、空調、給水排水和配變電等設備和管道且供維修人員進入操作使用的樓層。避難層指建筑高度超過100米的高層建筑，為消防安全專門設置的供人們疏散避難的樓層。高度在2.2米以下（含2.2米）的設備層，其建筑面積不計入容積率；高度在2.2米以上的設備層，其建筑面積應計入容積率。對設備層兼作避難層的，其高度可適當放寬，但超過該建筑標準層高度的，其建筑面積應計入容積率；設備層兼作避難層中存在其他非避難空間的（如樓梯間、電梯井、其他功能性用房），該部分非避難空間的建筑面積應計入容積率。設備管道夾層指建筑物內單層空間中僅為安排設備管道的樓層。設備管道夾層，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不計算建筑面積；高度在2.2米以上的，應按其外墻結構外圍水平面積計算建筑面積并計入容積率。（二）地下室地下室符合以下條件的，其建筑面積不計入容積率，否則其建筑面積應計入容積率：房間地平面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米，且除地下車庫的情形外只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進入室內。建筑物的室外地面標高，應當符合控制性詳細規(guī)劃的要求?？刂菩栽敿氁?guī)劃中未明確規(guī)定的，基地內又無法采用統(tǒng)一的室外地面標高以及其他確需構筑地形的，應綜合考慮該地區(qū)城市排水設施情況和附近道路、建筑物標高，通過編制修建性詳細規(guī)劃確定室外地面標高?？刂菩栽敿氁?guī)劃、修建性詳細規(guī)劃均未明確規(guī)定的，建筑物的室外地面標高一般以周邊相鄰的城市道路中心線標高為基準加上0.3米。建筑物室外地面標高不一致的，以較低的標高作為該建筑物的室外地面標高。地下室設置通風采光井以改善地下室室內環(huán)境的，通風采光井寬度（取采光井圍護結構外圍至地下室外墻面的最大垂直距離）不宜超過1.8米（含1.8米）。超過1.8米的，采光井地坪標高視作該建筑的室外地坪標高。（三）商業(yè)、辦公建筑的層高商業(yè)、辦公建筑標準層層高不宜超過4.5米。標準層層高超出4.5米的，按每2.8米為一層、余數(shù)進一的方法折算該層建筑面積，并按折算的建筑面積計入容積率。商業(yè)、辦公建筑的門廳、大廳、回廊、走廊等公共部分，影院、劇場、體育館、博物館、展覽館等公共建筑，大型商業(yè)建筑的層高不受本項前款規(guī)定限制。（四）陽臺陽臺符合以下條件的，陽臺面積按其水平投影面積的1/2計入容積率；否則，應按其水平投影面積的全面積計入容積率：陽臺的設計進深（取陽臺圍護結構外圍至外墻面的最大垂直距離）不超過1.8米（含1.8米），且其水平投影面積小于或者等于8平方米的。保障性住房陽臺的計算按照本市有關規(guī)定執(zhí)行，不受本項前款規(guī)定限制。

（五）飄窗飄窗符合以下條件的，不計算建筑面積；否則，應按挑出外墻部分的投影面積計算建筑面積并計入容積率：飄窗臺面與室內地面的高差應不小于0.5米，飄窗高度應不超過2.2米，且自外墻墻體結構外邊線至飄窗外邊線距離不超過0.6米。建設項目含有飄窗設計的，應在申報圖紙中提供飄窗詳圖。（六）裝飾性陽臺、花池、空調室外機擱板（箱）等裝飾性陽臺是指設置在建筑外墻外，與建筑內部空間及陽臺不相連通的，采用陽臺形式的裝飾性構件。進深小于或者等于0.6米的裝飾性陽臺，不計算建筑面積；否則，應按照本條第（四）項關于陽臺的規(guī)定執(zhí)行。花池、空調外

掛機擱板、結構板等突出建筑外墻、無圍護結構且進深小于或者等于0.6米的，不計算建筑面積。花池、空調外

掛機擱板、結構板等如有圍護結構或位于房屋建筑結構圍合范圍以內或進深大于0.6米的，則應按其水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。（七）其他住宅分戶門、房屋建筑結構圍合范圍以內的建筑空間，均屬套內使用空間，除設計規(guī)范有規(guī)定外，均應按其水平投影面積計算建筑面積并計入容積率。第六條（報送要求）建設單位（個人）在申報建設工程設計方案時，應當附送有關建設工程的建筑面積計算資料，并填寫《單幢建筑物建筑分層面積表》和《建筑面積匯總表》，設計單位應根據(jù)設計文件予以簽注蓋章。第七條（歷史問題的處理）在自本規(guī)定施行起，建設單位（個人）送審建設項目建設工程設計方案時，均應按本規(guī)定計算建筑面積、容積率。已取得《建設工程設計方案審核意見》或《建設工程規(guī)劃許可證》，但尚未進行竣工規(guī)劃土地綜合驗收的建設項目，建設單位（個人）、設計單位申報時圖文不一致、存在隱瞞實有建筑面積的，審批管理部門未按國家和本市規(guī)定或無明確適用依據(jù)擅自核準建筑面積、核計容積率的，按照“誰審批、誰負責”的原則，應抓緊自查梳理、及時糾正。

第八條（處理）對違反本規(guī)定，不如實申報建筑面積并構成違法的設計單位、建設單位（個人），規(guī)劃管理部門按照相關法律法規(guī)的規(guī)定予以行政處罰。對違反本規(guī)定，擅自核準建筑面積、核計容積率的規(guī)劃管理部門，按照有關法律法規(guī)的規(guī)定追究相應的法律責任。對違反本規(guī)定，不如實申報建筑面積的設計單位、建設單位（個人），將列入不誠信名單向社會公布，規(guī)劃管理部門應當通報建設行政管理部門處理。第九條（解釋）本規(guī)定系根據(jù)國家和本市既有相關規(guī)定的具體應用作出進一步規(guī)范，由上海市規(guī)劃和國土資源管理局解釋。建設項目在審批和竣工規(guī)劃土地綜合驗收時，出現(xiàn)現(xiàn)行計算規(guī)范適用問題的，規(guī)劃管理部門應向上海市規(guī)劃和國土資源管理局及時請示，不得擅自解釋、違規(guī)核準。第十條（施行日期）本規(guī)定自2011年10月1日起施行。2000年3月15日上海市城市規(guī)劃管理局發(fā)布的《上海市建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》（滬規(guī)法（2000）156號）同時廢止。2.當前我國建設工程竣工規(guī)劃核實工作現(xiàn)狀分析和核實中遇到的新情況、新問題及其解決思路和方法2.1背景城市規(guī)劃由于經(jīng)濟社會的快速發(fā)展帶來的外部效應也越來越明顯。城市建設管理略顯滯后。2.1背景各類違法建設現(xiàn)象屢屢發(fā)生。雖然各個城市相繼成立了城市管理監(jiān)察大隊等組織，在某種程度上遏制了部分違法建設行為的發(fā)生和蔓延。涉及到行政相對人的切身利益（某些情況下是商業(yè)利潤），法規(guī)的修改完善跟不上社會的發(fā)展變化，“鉆法律的空子”、“打擦邊球”。2.2城區(qū)內的插建、擴建現(xiàn)象

建成區(qū)內的插建、擴建大致分為兩類：一類為程序性違章，此類建筑符合規(guī)劃技術規(guī)定，由于規(guī)劃制定時對未來發(fā)展趨勢的預測的局限，使某些地區(qū)的規(guī)劃功能不夠健全，這些插建、擴建建筑為適應這種需要而產(chǎn)生，實際是對規(guī)劃的彌補和反饋；另一類為實質性違章，此類建筑本身缺乏存在的合理性，既違反城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)，又給規(guī)劃、環(huán)境以及居民生活帶來嚴重影響。2.2城區(qū)內的插建、擴建現(xiàn)象原因分析：從客觀上講是規(guī)劃設計標準與社會經(jīng)濟發(fā)展、人民生活水平提高不相適應的產(chǎn)物：①早期的城區(qū)設計標準偏低，已滿足不了居民的需要，有關單位在未辦理手續(xù)的情況下進行了插建、擴建。②部分建設單位擅自改變城區(qū)規(guī)劃，造成公建設施建設嚴重滯后，繼而出現(xiàn)插建、擴建現(xiàn)象。③由不同開發(fā)單位建設的區(qū)域，配套設施建設標準較低，造成插建、擴建現(xiàn)象嚴重。2.2城區(qū)內的插建、擴建現(xiàn)象原因分析：④社區(qū)管理部門為解決轄區(qū)內下崗居民的再就業(yè)，以及從自身創(chuàng)收角度出發(fā)，進行違章插建、擴建。⑤由于居民家庭結構變化和住房需求的增加，導致部分居民在住區(qū)域附近擅自插建、搭建。⑥缺乏可持續(xù)發(fā)展的思想，城區(qū)規(guī)劃設計時缺少預留用地，導致需求增加后插建。2.3工程項目超面積建設

工程項目超面積建設是指在批準的詳規(guī)范圍內，符合用地性質并經(jīng)審批的項目，建成后建筑面積超過《國有土地使用權出讓合同》或《建筑工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的面積。某市超面積項目比例達86.8%，超出上述控制范圍受到處罰的項目比例達20.9%。某市辦公樓建設預算和面積嚴重超標2.3工程項目超面積建設原因分析：開發(fā)單位送審項目的不確定性，導致工程項目超面積建設。規(guī)劃許可證的內容不夠明確，如許可證注明了項目的規(guī)模、層數(shù)、高度、位置等，但在實際檢查時，這些指標所包含的具體內容卻較難把握。2.4規(guī)劃控制地塊的管理

建筑物改變使用性質是指由于地塊的區(qū)位和周邊環(huán)境發(fā)生變化后，建筑物使用性質的趨利改變。在某市建筑物改變使用性質的矛盾主要集中在兩方面：①建成區(qū)域內的居住用房“破墻開店”；②是使用性質改變后與所在區(qū)域規(guī)劃功能發(fā)生沖突。2.4規(guī)劃控制地塊的管理

原因分析：①動遷政策缺乏統(tǒng)一性和一貫性，很大程度上誤導了規(guī)劃控制地塊內農(nóng)、居民戶的違法建設行為。②征地單位與屬地政府部門之間管理職責不明確，導致對規(guī)劃控制地塊的管理脫節(jié)，各類矛盾突出。③部分開發(fā)單位出于自身經(jīng)營需要，對已征地塊長期不啟動開發(fā)，造成地塊“征而未用”，產(chǎn)生一系列管理問題。2.5城市的粗放式發(fā)展歷史文化名城重開發(fā)、輕保護，致使歷史文化遺產(chǎn)遭到破壞。城市忽視風景名勝區(qū)保護，造成自然生態(tài)和景觀資源迅速退化和消失。一些城市變更規(guī)劃、大拆大建，資源能源浪費嚴重。某風景名勝區(qū)過度開發(fā)2.6解決思路和方法完善法規(guī)體系建設，制訂地方性城鎮(zhèn)建設工程竣工規(guī)劃核實管理辦法依照國家和地方的建設規(guī)范，強化規(guī)劃核實測量技術。強化建設工程審批程序管理，減少違紀違規(guī)的因素。加強規(guī)劃監(jiān)督和行政執(zhí)法，保障城市各項建設納入城市規(guī)劃軌道。2.6解決思路和方法**市市區(qū)建設工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實管理辦法第一條為進一步規(guī)范本市市區(qū)建設工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實管理工作，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、**省建設廳監(jiān)察廳《關于切實加強經(jīng)營性用地容積率規(guī)劃管理和監(jiān)督檢查的通知》（*建規(guī)〔2007〕150號）和**省建設廳對建筑面積計算有關問題的復函等規(guī)定，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條

本市市區(qū)范圍內建設工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實的管理適用本辦法。第三條

建設工程規(guī)劃核實時，應當以《建設工程規(guī)劃許可證(副本)》的圖紙文件內容為依據(jù)，并審查建設用地范圍內的建筑面積是否符合規(guī)劃許可確定的建筑面積和容積率。未取得建設工程規(guī)劃許可證，建(構)筑物的體量、位置、外形等明顯不符合規(guī)劃要求，構成違法建設的，規(guī)劃核實前先依法查處違法建設。

2.6解決思路和方法**市市區(qū)建設工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實管理辦法第四條

規(guī)劃核實時建筑面積的測量按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)及相關規(guī)定執(zhí)行。

申請建設工程規(guī)劃核實時，建設單位應向規(guī)劃部門提交具有相應資質等級的測繪單位出具的規(guī)劃核實測繪報告。規(guī)劃核實測繪報告是規(guī)劃部門依法對建筑面積、容積率及相關規(guī)劃許可要素進行規(guī)劃核實的憑據(jù)。規(guī)劃核實測繪報告包括工程竣工測繪報告和建筑面積測量報告，要求如下：

（一）工程竣工測繪報告由具有相應規(guī)劃測繪資質等級的單位，對建設用地范圍內建(構)筑物的體量、位置、外形、間距、主要立面和豎向尺寸等規(guī)劃要素進行實測后出具；

（二）建筑面積測量報告由具有相應房產(chǎn)測繪資質等級的單位，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)及房產(chǎn)測量有關規(guī)定對建設用地范圍內建(構)筑物的建筑面積進行實測后出具。

2.6解決思路和方法**市市區(qū)建設工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實管理辦法第五條

由于《房產(chǎn)測量規(guī)范》(GB/T17986-2000)與《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2005)計算建筑面積的規(guī)定不一致等原因，本市市區(qū)建設工程規(guī)劃核實時，房產(chǎn)測量建筑面積(以下簡稱實測建筑面積)與《建設工程規(guī)劃許可證(副本)》許可建筑面積（以下簡稱許可建筑面積）兩者之間的誤差允許范圍為3％。有地下工程的，地下工程的實測建筑面積誤差允許范圍和地上工程的實測建筑面積誤差允許范圍均為3％；建設工程包含2個或2個以上單體建筑的，單體建筑的實測建筑面積誤差允許范圍為5％。

第六條

實測建筑面積在誤差允許范圍內的，視為建筑面積和容積率符合規(guī)劃要求。

在誤差允許范圍內，實測建筑面積低于或超出許可建筑面積的部分，土地出讓金不再多退少補。

在誤差允許范圍內，相關規(guī)費按實結算。

2.6解決思路和方法**市市區(qū)建設工程建筑面積和容積率規(guī)劃核實管理辦法第七條

實測建筑面積超出誤差允許范圍的，先按違法建設依法處理，對予以保留的建（構）筑物，再按下列情況進行處理：

（一）對超出3％以上（不含3%）的部分，按照《關于明確超容積率建設項目補繳土地出讓金標準的通知》(常國土資發(fā)〔2005〕139號)明確標準的2倍補繳土地出讓金；

（二）對低于3％以下的部分，土地出讓金不予退還；

（三）相關規(guī)費按實結算。

第八條

規(guī)劃部門按實測建筑面積出具《建設工程規(guī)劃核實合格單》，建設工程規(guī)劃核實全部結束后換發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》（正本）。

第九條

房屋產(chǎn)權登記時，房屋產(chǎn)權登記機構按《建設工程規(guī)劃核實合格單》中認定的實測建筑面積進行登記。

未取得規(guī)劃部門《建設工程規(guī)劃核實合格單》的，建設單位不得組織竣工驗收，房屋產(chǎn)權登記機構不予產(chǎn)權登記。

第十條

本辦法自2009年1月1日起施行。3.建設工程竣工規(guī)劃核實的內容、依據(jù)及程序

3.1規(guī)劃核實的主要內容什么是建設工程竣工規(guī)劃核實？建設工程竣工規(guī)劃核實是指各級城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門以《建設工程規(guī)劃許可證》審批內容和批準的相關圖件為依據(jù)，對已竣工的建設工程進行規(guī)劃條件復核和確認的行政行為。建設工程規(guī)劃核實只有通過測量手段，獲取竣工后建設工程的各項規(guī)劃指標，才能檢查城鄉(xiāng)規(guī)劃的建設工程許可是否已得到正確實施，評估建設工程項目社會效益和影響。規(guī)劃核實測量是規(guī)劃核實的基礎性工作，也是相關部門科學行政、依法行政的重要依據(jù)。3.1規(guī)劃核實的主要內容規(guī)劃核實的主要內容驗核建設工程放線報告；核實建設工程是否按照建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內容進行建設；檢查規(guī)劃建設用地范圍內應拆除的建筑物是否按規(guī)定拆除；核發(fā)建設工程竣工規(guī)劃核實確認書或鄉(xiāng)村建設竣工規(guī)劃核實確認書及其附件、附圖；辦理納入建設領域行政審批制度改革試點的建設工程竣工規(guī)劃核實確認協(xié)辦函；辦理建設工程竣工規(guī)劃核實不予確認函等。3.1規(guī)劃核實的主要內容建（構）筑工程管線工程道路工程綠化工程3.1規(guī)劃核實的主要內容規(guī)劃核實技術方案的主要內容和技術指標相比竣工測量，規(guī)劃核實測量工作內容和技術指標應該具有更廣泛的內涵，測量內容能夠更好地服務建設規(guī)劃主管部門的審批和批后管理的要求。因此，在編制規(guī)劃核實技術規(guī)程時，設定測量及調查的內容主要有：3.1規(guī)劃核實的主要內容建（構）筑工程規(guī)劃核實的內容：平面布局——核查建設用地紅線、建筑位置、建筑間距、室外地面標高以及建筑物退讓用地界限、道路紅線、綠線、河道藍線、高壓線走廊等距離等?？臻g布局——核查建筑物層數(shù)、建筑高度、建筑層高及功能是否符合規(guī)劃許可內容。建筑立面——核查建筑物或構筑物的立面（含色彩）是否與所批準的建筑設計方案圖、建筑施工圖等相符。主要技術指標——核查建筑面積、容積率、綠地率、建筑密度等主要指標是否改變。建設項目配套工程——綠化工程、停車場（庫）、配電房、垃圾站、市政公用設施、重要地段建筑物夜景工程建設、地下工程管線等是否按照規(guī)劃許可內容進行建設。臨時設施拆除情況——用地紅線內建筑臨時設施（含圍墻、廣告牌、工棚等）是否已拆除到位。3.1規(guī)劃核實的主要內容管線工程規(guī)劃核實的內容：管線工程的位置、長度、規(guī)格、轉折點和檢查井、導管孔數(shù)、材料質量、管頂（底）標高及對地距離等；其他規(guī)劃要求。3.1規(guī)劃核實的主要內容市政交通工程規(guī)劃核實的內容：交通工程位置、長度、寬度、路面標高、橋梁縱坡、梁底標高、涵管頂部標高等；道路橫斷面布置；道路附屬設施（含天橋、地道等）其他規(guī)劃要求。3.1規(guī)劃核實的主要內容綠化工程規(guī)劃核實的內容：宅旁（宅間）綠地面積計算的起止界的規(guī)定：綠地邊界對宅間路、組團路和小區(qū)路算到路邊，當小區(qū)路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區(qū)路、城市道路則算到紅線；距房墻腳1.5m；對其他圍墻、院墻算到墻腳；道路綠地面積計算，以道路紅線內規(guī)劃的綠地面積為準進行計算；院落式組團綠地面積計算起止界的規(guī)定：綠地邊界距宅間路、組團路和小區(qū)路路邊1.0m；當小區(qū)路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區(qū)級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳1.5m；對其他圍墻、院墻算到墻腳；開敞型院落式組團綠地，應至少有一個面面向小區(qū)路，或向建筑控制線寬度不小于10m的組團級主路敞開，并向其開設綠地的主要出入口；其他塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地。沿居住區(qū)（級）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。3.1規(guī)劃核實的主要內容建設工程竣工規(guī)劃條件核實測量中重點把握的6個技術指標建設工程竣工規(guī)劃條件核實測量項目有6大指標需要重點把握，建設單位施工隊伍一般在這幾個指標中出現(xiàn)這樣和那樣的問題，驗收這6大指標符合有關規(guī)定之要求，是竣工規(guī)劃條件核實測量工作的重點。3.1規(guī)劃核實的主要內容1．建筑面積測算指標建筑面積測算必須正確，建筑物量取位置、邊長丈量、面積測算標準、計算方法及結果等是否正確、是否符合有關規(guī)定的要求。2．建筑高度測算指標建筑高度測量要準確，建筑物高度測算起止的位置、測量方法、測量數(shù)據(jù)均要符合規(guī)范要求。若建筑物頂有不同位置的高度，均應測量標注不同位置的高度，便于上級部門審核，真實反映實際情況。3．建筑間距測算指標一定要結合該項目規(guī)劃總平布置圖，準確標注于竣工總平面圖上。建筑間距標注時應考慮到項目規(guī)劃時對鄰宗建筑的間距要求，總平面圖和規(guī)劃許可證上明確要求的間距應全部測繪并準確表示。3.1規(guī)劃核實的主要內容4．建筑退讓紅線距離測算指標將項目用地紅線圖上用地角點坐標，展繪至竣工平面圖上，按要求標注出建筑角點或外墻面至紅線垂直距離。如果兩側退讓距離不一致的必須分別標注。5．建設用地面積測算指標以批準的用地紅線圖角點坐標圍成的面積為準，扣除代征道路和公共綠化帶的面積，建設用地若有超占用地面積一定要準確測繪并加以明示。用地面積要計算正確，不允許錯誤的現(xiàn)象。6．建筑占地面積測算指標掌握好建筑面積的全算、半算及不算的標準，熟悉掌握面積測算細則，測算的方法要有依據(jù)，才能保證測算面積的正確。以上6項建設工程竣工規(guī)劃條件核實測量指標是在竣工測量過程中重要的指標，它直接影響工程項目的測繪成果質量。3.2規(guī)劃核實的依據(jù)城鄉(xiāng)二元結構

統(tǒng)一的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系一法一條例：《城市規(guī)劃法》（1990年4月1日實施）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》

（1993年11月1日實施）弊端：其一，不利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌均衡發(fā)展其二，造成法律空白地帶《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2008年1月1日實施）城鄉(xiāng)規(guī)劃立法背景3.2規(guī)劃核實的依據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)體系1、法律（全國人大、主席令）《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》2、行政法規(guī)（國務院）《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》（待修訂）《歷史文化名城名鎮(zhèn)名村保護條例》3、地方性法規(guī)（省和有立法權城市的人大）4、部門規(guī)章5、地方規(guī)章（省長、較大的市市長令）3.2規(guī)劃核實的依據(jù)立法過程城市規(guī)劃條例（國務院1984年1月5日頒布）中華人民共和國城市規(guī)劃法1989年12月26日頒布，1990年4月1日起施行中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法2007年10月28日頒布，2008年1月1日起施行3.2規(guī)劃核實的依據(jù)第四十五條縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門……對建設工程是否符合規(guī)劃條件予以核實。未經(jīng)核實或者經(jīng)核實不符合規(guī)劃條件的，建設單位不得組織竣工驗收。建設單位應當在竣工驗收后六個月內向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門報送有關竣工驗收資料。3.2規(guī)劃核實的依據(jù)1.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2.《中華人民共和國行政許可法》；3.《中華人民共和國測繪法》；4.《中華人民共和國測繪成果管理條例》;5.《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》；6.其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范及標準?！?.3規(guī)劃核實的工作流程規(guī)劃許可的一般流程3.3規(guī)劃核實的工作流程規(guī)劃許可的一般流程3.3規(guī)劃核實的工作流程規(guī)劃許可的一般流程3.3規(guī)劃核實的工作流程申報條件已取得建設工程規(guī)劃驗線合格通知書的建設工程，在竣工后，申請人委托具有相應測繪資質的測繪單位進行建設工程竣工規(guī)劃測量，形成竣工規(guī)劃測量成果。建設工程竣工規(guī)劃測量完成后，申請人應持竣工規(guī)劃測量成果等資料申請規(guī)劃核實。經(jīng)規(guī)劃核實符合規(guī)劃要求的，核發(fā)建設工程規(guī)劃核實證。其中，臨時建設工程和城鎮(zhèn)居民私房、村民農(nóng)房無需規(guī)劃核實。建設工程規(guī)劃核實證和建設工程規(guī)劃許可證是建設工程辦理房屋產(chǎn)權證件的法定要件。3.3規(guī)劃核實的工作流程核實依據(jù)1.《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；2.《中華人民共和國行政許可法》；3.《中華人民共和國測繪法》；4.《中華人民共和國測繪成果管理條例》;5.**市城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃、各類專項和專業(yè)規(guī)劃；6.《城市國有土地使用權出讓轉讓規(guī)劃管理辦法》；7.其他相關法律、法規(guī)、規(guī)范及標準。3.3規(guī)劃核實的工作流程辦理所需證件（1）建設工程規(guī)劃核實申請表（申請函）；（2）建設工程規(guī)劃許可證（復印件）及附件;（3）竣工規(guī)劃測量成果；（4）施工圖規(guī)劃備案證明（施工圖如變更，需提供變更圖紙）；（5）建設工程驗線合格通知書。3.3規(guī)劃核實的工作流程例：**市規(guī)劃局關于規(guī)劃核實的規(guī)定申報范圍已取得建設工程規(guī)劃驗線合格通知書的建設工程，在竣工后，申請人委托具有相應測繪資質的測繪單位進行建設工程竣工規(guī)劃測量，形成竣工規(guī)劃測量成果。建設工程竣工規(guī)劃測量完成后，申請人應持竣工規(guī)劃測量成果等資料申請規(guī)劃核實。經(jīng)規(guī)劃核實符合規(guī)劃要求的，核發(fā)建設工程規(guī)劃核實證。其中，臨時建設工程和城鎮(zhèn)居民私房、村民農(nóng)房無需規(guī)劃核實。建設工程規(guī)劃核實證和建設工程規(guī)劃許可證是建設工程辦理房屋產(chǎn)權證件的法定要件。3.3規(guī)劃核實的工作流程例：**市城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《**省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》《**市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》……3.3規(guī)劃核實的工作流程例：**市城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系3.3規(guī)劃核實的工作流程例：**市城鄉(xiāng)規(guī)劃法律法規(guī)體系3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序建筑工程規(guī)劃核實三環(huán)節(jié)123放線核實基礎竣工核實工程竣工核實3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序放線報告與放線核實放線報告，是指放線單位依據(jù)規(guī)劃主管部門審定的建筑施工圖有關規(guī)劃部分內容，對建筑工程實施定位測量形成的測量成果。放線核實，是指規(guī)劃主管部門將放線報告與依法審定的建筑工程總平面圖進行對照，驗核該建筑工程的放線情況與城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定的總平面圖是否一致。3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序基礎竣工測量報告與基礎竣工核實基礎竣工測量報告，是指放線單位對建筑工程基礎竣工情況驗測形成的測量成果?；A竣工核實，是指規(guī)劃主管部門將基礎竣工測量報告與建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及附件、附圖確定的有關建筑基礎規(guī)劃部分內容進行對照，驗核建筑工程基礎的建設情況是否與建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及附件、附圖相符。3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序工程竣工測量報告與工程竣工核實工程竣工測量報告是指放線單位對建筑工程竣工后進行實地測量形成的測量成果。工程竣工核實，是指規(guī)劃主管部門將工程竣工測量報告與建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及附件、附圖所確定的內容進行對照，驗核建筑工程的建設情況是否與建設工程規(guī)劃許可證或鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證及附件、附圖相符。3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序規(guī)劃核實的三個環(huán)節(jié)（一）放線核實具有測繪行政主管部門頒發(fā)的規(guī)劃定線測量、規(guī)劃驗測測量測繪資質的放線單位，應當依據(jù)規(guī)劃主管部門出具的建設工程放線通知單和依法審定的建筑施工圖對建筑工程實施定位測量，并及時出具放線報告。放線報告應包括文本和附圖，文本應有放線回單、放線比較分析表等內容。規(guī)劃核實聯(lián)系人應將建設工程放線定位的驗核情況如實地填寫在放線回單上，并在放線報告上簽字存檔。必要時，規(guī)劃核實聯(lián)系人應當?shù)浆F(xiàn)場核實放線定位情況。建設工程經(jīng)放線核實，符合規(guī)劃要求的，方可核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖。3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序規(guī)劃核實的三個環(huán)節(jié)（二）基礎竣工規(guī)劃核實建設工程基礎竣工，并確定主體工程軸線位置后，建設單位書面通知放線單位進行基礎竣工測量。放線單位自收到基礎竣工測量書面通知之日起3日內，應當組織人員實施建設工程基礎竣工測量，并及時出具基礎竣工測量報告?；A竣工測量報告應包括文本和附圖，文本應有基礎竣工驗線回單、基礎竣工測量比較分析表等內容。規(guī)劃核實聯(lián)系人應將基礎竣工驗核情況如實地填寫在基礎竣工驗線回單上，并在基礎竣工測量報告上簽字存檔。3.3建設工程竣工規(guī)劃核實的程序規(guī)劃核實的三個環(huán)節(jié)（三）工程竣工規(guī)劃核實建設工程竣工后，建設單位應當及時通知放線單位進行建設工程竣工測量、出具建建設工程竣工測量報告。工程竣工測量報告應包括文本和附圖。文本應載明以下內容：建設工程竣工驗線回單建設工程竣工比較分析表建設工程建筑面積明細表建設工程建筑面積匯總表其他情況說明等。其中，建設工程使用功能應嚴格按照建設工程規(guī)劃許可證及附圖確定的功能標注。附圖應為實測1：500現(xiàn)狀地形管線圖實測1：500現(xiàn)狀地形建筑比較圖各樓層實測平面圖。4.建設項目的分期核實、建筑面積誤差等核實中的有關問題及處理4.1建設項目分期規(guī)劃核實建設項目分期規(guī)劃許可一個建設項目的規(guī)劃許可一般分為兩個階段：建設用地規(guī)劃許可階段、建設工程規(guī)劃許可階段。對同一個建設項目作出兩個或兩個以上合法有效的同種規(guī)劃許可，即為分期規(guī)劃許可，包括按照建設項目具體建設工程的不同實施時序作出互為獨立的規(guī)劃許可和后期許可變更前期規(guī)劃許可兩類分期規(guī)劃許可形式。4.1建設項目分期規(guī)劃核實分期規(guī)劃許可包括兩種情形：一種情形是建設單位分期報送建設工程設計方案，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門根據(jù)分期審定的建設工程設計方案，分期核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。另一種情形是建設單位報送整個建設項目的建設工程設計方案，在城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定后，分期申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。4.1建設項目分期規(guī)劃核實建設項目規(guī)劃核實是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門以建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖為依據(jù)，對已竣工的建設工程是否符合規(guī)劃條件進行復核和確認的行政行為。建設項目分期規(guī)劃核實是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對同一個建設工程規(guī)劃許可證，分兩次或兩次以上進行復核的規(guī)劃核實。4.1建設項目分期規(guī)劃核實分期規(guī)劃核實的實施方式主要有：（1）分段規(guī)劃核實。指建設單位完成一棟建筑工程的某一部分后申請規(guī)劃核實。實踐中表現(xiàn)為先核實裙樓、后核實塔樓。（2）分棟規(guī)劃核實。指建設單位完成一棟或幾棟建筑工程后申請規(guī)劃核實。（3）分性質核實。指建設單位根據(jù)建筑物的不同使用功能（主要區(qū)分為住宅和公建）后申請規(guī)劃核實。此外還有分層核實、分軸線核實（以建筑的某一軸線為界核實）等等。4.1建設項目分期規(guī)劃核實分期規(guī)劃核實從啟動主體來分，主要有以下兩類：（1）建設單位（2）有關人民政府或人民法院。在建設項目竣工前，建設單位已破產(chǎn)或被工商部門注銷其市場主體資格，建設項目的規(guī)劃核實手續(xù)無相關主體來申請辦理；或者建設項目雖全面完成，但存在違法建設行為，在建設單位未履行行政處罰決定，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不予規(guī)劃核實的情況下，房屋購買人要求辦理相關手續(xù)。這時，為了維護社會穩(wěn)定，有關人民政府往往會出面協(xié)調建設項目已建成部分的規(guī)劃核實事宜。此外，人民法院在司法處置未經(jīng)規(guī)劃核實的建設項目時，往往要求城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門協(xié)助執(zhí)行司法裁定而對建設項目進行分期規(guī)劃核實。4.1建設項目分期規(guī)劃核實建設工程分期規(guī)劃核實是指城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對同一個建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內容，分兩次或兩次以上進行復核的規(guī)劃核實。從時間分布上看，它既包括同一個建設工程規(guī)劃許可證確定的內容全部竣工之前的分期規(guī)劃核實，又包括同一個建設工程規(guī)劃許可證確定的內容全部竣工之后的分期規(guī)劃核實。對于前者，它既不利于城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門對建設工程是否按規(guī)劃要求實施情況進行監(jiān)督，也不會對房屋的預售產(chǎn)生任何影響，更不會對建設單位的資金周轉產(chǎn)生消極影響。對于后者，它是一種理論分析中存在的現(xiàn)象，在當前的建設項目的規(guī)劃管理中還未出現(xiàn)類似案例。因此，建設工程分期規(guī)劃核實原則上應當禁止。但對一些“爛尾樓”和“四久工程”（久劃不拆，久拆不完、久拆不建、久建不完的工程），基于維護社會公共利益、保護房屋購買人的合法權益的目的，可以進行分期規(guī)劃核實。4.1建設項目分期規(guī)劃核實建設工程竣工后，建設單位或個人應當向市住建局申請規(guī)劃核實，分期實施的建設工程，可申請分期規(guī)劃核實，申請分期規(guī)劃核實須符合以下條件：（一）分期規(guī)劃核實范圍內單體建筑已按照批準的施工圖設計文件建設竣工；（二）分期規(guī)劃核實范圍內的綠化、道路、停車位等配套設施及整體功能配套設施已按照審定方案建設竣工；4.1建設項目分期規(guī)劃核實（三）規(guī)劃許可要求的物管用房不在分期規(guī)劃核實范圍內的，應提供符合標準的臨時物管用房；（四）建成區(qū)與施工區(qū)已設置安全隔離設施；（五）建設單位或個人已將申請分期規(guī)劃核實的理由、分期規(guī)劃實施情況、安全隔離設施的設置等相關內容予以公告、公示，并征求相關利害關系人意見。4.2核實中的有關問題及處理當前建設項目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實存在的問題（1）建設項目分期規(guī)劃許可往往對業(yè)主的物權關系產(chǎn)生不利影響在對建設項目進行分期規(guī)劃許可中，建設單位往往會根據(jù)市場的反饋情況，申請對經(jīng)審定的建設工程設計方案進行調整，這種調整通常會表現(xiàn)為三個方面：一是總建筑規(guī)模的變化；二是建設工程設計方案總平面圖的改變，例如建筑布局以及建筑物之間間距的變化；三是房屋戶型的改變，導致建筑區(qū)劃內可居住人口發(fā)生改變。4.2核實中的有關問題及處理這些變化既有優(yōu)化原建設工程設計方案的調整，也有惡化原建設工程設計方案的變化，比如總建筑規(guī)模的增加、建筑物之間間距的縮小、人均公共綠地和公共服務設施的減少。這些不利變化對業(yè)主的相鄰關系、公共設施的共有權等權益將產(chǎn)生不利影響。此外，對建設項目進行分期規(guī)劃許可，不利于配套設施的完善，最終損害業(yè)主的合法權益。一些不誠信的開發(fā)商在申請分期規(guī)劃許可時，往往先建住宅部分，將大部分配套設施留在后期建設。在住宅預售完畢后，攜款遠走，甚至將公司注銷，導致大量配套設施無人修建，損害業(yè)主權利，甚至損害該配套設施服務區(qū)域內所有居民的利益。4.2核實中的有關問題及處理（2）建設項目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實容易導致違法建設行為的發(fā)生建設項目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實除了給規(guī)劃管理帶來難度，在一定程度上也給違法建設行為打開了“方便”之門，其主要表現(xiàn)為以下三種情況：一是建設單位在修建前期建設工程規(guī)劃許可證確定的內容時，往往不報批后期工程的建設工程設計方案或在不取得后期工程建設工程規(guī)劃許可證的情況下，擅自建設后期工程。二是易導致應拆除的建筑物不拆除，損害規(guī)劃權威，不利于城鄉(xiāng)規(guī)劃實施。在分期規(guī)劃許可和分期規(guī)劃核實的建設項目中，一些開發(fā)商將必須拆除的建（構）筑物的地塊放在后期建設，在前期工程修建完畢并實現(xiàn)預售后，不再修建后期工程，留下大量的應拆除的建（構）筑物，嚴重影響了建筑區(qū)劃內的環(huán)境，損害了規(guī)劃權威。三是建設單位對后期建設工程或應拆除的建（構）筑物非法轉讓，然后一走了之。這既影響了規(guī)劃的實施，又埋下了社會不穩(wěn)定隱患。4.2核實中的有關問題及處理（3）建設項目分期規(guī)劃許可與分期規(guī)劃核實降低了規(guī)劃行政效率，并易引發(fā)訴訟分期規(guī)劃許可往往涉及到后階段規(guī)劃許可對前階段規(guī)劃許可的變更，以及修改經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案總平面圖。按照相關法律規(guī)定，已購買前期房屋的買受人系后期工程規(guī)劃許可的利害關系人。此時進行規(guī)劃許可時，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條和《行政許可法》第四十七條的規(guī)定，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取公示或聽證的方式聽取利害關系人的意見。公示或聽證過程中，對利害關系人的甄別、聽證會的舉行，聽證筆錄的運用等環(huán)節(jié)，都會浪費大量的人力、物力，這必然增加行政成本，降低行政效率。同時，盡管城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法履行了公示和聽證程序，但利害關系人仍然因不滿開發(fā)商的種種行為而狀告城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門的規(guī)劃行政許可行為，引發(fā)大量訴訟。4.2核實中的有關問題及處理《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》雖然未對建設項目是否可以進行分期規(guī)劃許可和分期規(guī)劃核實作出明確規(guī)定，但基于建設單位有效利用資金、適應市場需求以及建設項目自身的特點等原因，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應申請對建設項目進行分期規(guī)劃許可有其必要性，但在進行分期規(guī)劃許可時，要把握好相關合理性原則；而對建設項目進行分期規(guī)劃核實則要嚴格限制，堅持以禁止分期規(guī)劃核實為主，允許分期規(guī)劃核實為輔的原則，以保障相關單位或個人的合法權益，保證城鄉(xiāng)規(guī)劃的正常有序實施。5.建設工程竣工規(guī)劃核實申請、受理及圖件核驗、現(xiàn)場勘查與確認5.1建設工程竣工規(guī)劃核實申請、受理辦理所需證件

（1）建設工程規(guī)劃核實申請表（申請函）；（2）建設工程規(guī)劃許可證（復印件）及附件;（3）竣工規(guī)劃測量成果；（4）施工圖規(guī)劃備案證明（施工圖如變更，需提供變更圖紙）；（5）建設工程驗線合格通知書。**市建設工程規(guī)劃條件核實申請表

項目名稱

建設單位

項目地點

設計單位

建設用地規(guī)劃許可證編號

建設工程規(guī)劃許可證編號

一、項目性質與申請事項（打“√”選擇）1、項目性質

□新建工程

□擴建、改建工程

2、申請事項

□建筑工程規(guī)劃條件核實

□綠化工程規(guī)劃條件核實□市政工程規(guī)劃條件核實（□道路工程□橋涵工程□架空線路□埋地管線□其它）

二、項目情況摘要1、建筑工程項目名稱建筑物功能棟數(shù)層數(shù)建筑面積（平方米）結構類型

2、市政工程項目名稱工程規(guī)模起點坐標終點坐標

3、綠化工程項目名稱總用地面積

綠地率

綠化面積

園建面積

申請人承諾：1、我單位已閱知有關備注說明，并承諾對申報資料的真實性及數(shù)據(jù)的準確性（含電子文件與圖紙的一致性）負責，自愿承擔虛報、瞞報、造假等不正當手段而產(chǎn)生的一切法律責任。2、若有書面材料需通知申請人，可按本表填寫的通訊地址郵寄送達。

（申請單位（人）（簽章）

工程設計單位（蓋章）

法定代表人：年

月

日

年

月

日

注冊建筑師（蓋章）

工程施工單位（蓋章）年

月

日

年

月

日市城市建設檔案館核驗檔案意見

市城市建設檔案館（蓋章）年

月

日

送交材料名稱及數(shù)量：

名稱數(shù)量備注歸檔資料01、□《**市規(guī)劃建設項目登記表》1原件1份

02、□《**市建設工程規(guī)劃條件核實申請表》1原件1份

03、□申請人身份證明材料1同一建設單位，同一建設項目已提供此項資料的可免

04、□《建設工程規(guī)劃許可證》及附件1復印件1份，核原件

05、□建設項目規(guī)劃條件1復印件1份，核原件

06、□經(jīng)批準的總平面規(guī)劃圖、補充市政工程相關審批圖紙、建筑施工圖1原件1份，含總平面圖、各層建筑平面圖、立面圖、剖面圖、市政及建設過程有關規(guī)劃修改的批件

07、□建（構）筑竣工測量圖及建筑周邊隱蔽工程竣工測量圖（測量報告、房產(chǎn)測繪報告）1各原件1份

08、□建（構）筑物各向立面的過塑4R彩照1原件1套