論《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善

論《物權(quán)法》對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善

不動產(chǎn)登記制度是《法》的重要組成部分，因為《法》將不動產(chǎn)作為主要監(jiān)督管理的對象。此次《物權(quán)法》確立了登記要件主義原則為不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的效力,并且為了有效的完善不動產(chǎn)物權(quán)制度,相應(yīng)的規(guī)定和創(chuàng)設(shè)了一些新的配套登記制度,如預(yù)告登記、更正登記以及異議登記制度等,這在一定程度上完善了我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度,但在理論和現(xiàn)實中仍有一些不足之處尚需完善。本文從分析各國不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀角度入手,重點探討不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的效力,希望對完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度有所裨益。一、不動產(chǎn)登記制度的公示及公信原則在法律上將物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)是對物進行的最重要的一種分類,因不動產(chǎn)對國民經(jīng)濟的重大作用,作為我國此次制定的《物權(quán)法》的主要內(nèi)容之一的不動產(chǎn)登記制度,重要性不言而喻。實踐中,不動產(chǎn)的直接占有人與不動產(chǎn)的真正權(quán)利人不一致的情況時有發(fā)生。不動產(chǎn)權(quán)利的行使除關(guān)乎權(quán)利人外,還多涉及國家、社會和第三人的利益。為了明確不動產(chǎn)之上的各種物權(quán),保障交易安全,各國通常均以國家有關(guān)機關(guān)的登記作為不動產(chǎn)物權(quán)公示的方法。不動產(chǎn)登記即經(jīng)權(quán)利人申請國家專職部門將有關(guān)申請人的不動產(chǎn)物權(quán)的事項記載于不動產(chǎn)登記薄的事實。也就是說不動產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)、消滅等變動事項應(yīng)當?shù)怯?這是物權(quán)公示原則的要求。物權(quán)的公示及公信原則是物權(quán)法的基本原則之一,所謂公示原則是指當物權(quán)發(fā)生變動時,必須通過某種程序和方法使公眾得以知悉,只有這樣,才能發(fā)生一定的法律效力。我們都知道,物權(quán)作為絕對權(quán),對世權(quán),義務(wù)人是權(quán)利人之外的一切社會公眾。綜觀世界各國的不動產(chǎn)登記制度,關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的取得、變更和喪失,無不實行公示制度。世界各國均以登記作為不動產(chǎn)公示方法,通過賦予登記一定的法律效力,社會公眾可以通過登記知道不動產(chǎn)物權(quán)的狀況。關(guān)于不動產(chǎn)登記效力問題,一些學(xué)者概括為物權(quán)公示效力、物權(quán)變動的根據(jù)效力、權(quán)利正確性推定效力、善意保護效力、警示效力、監(jiān)管效力。這一看法比較全面的概括了不動產(chǎn)登記制度的效力,但我認為,不動產(chǎn)登記的主要目的在于公示,也就是說,通過登記將不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更的情況向社會公眾予以公開,使社會公眾了解某項不動產(chǎn)上所形成的物權(quán)狀態(tài)。多年來,由于我們忽略了登記的公示效力,片面強調(diào)登記的行政管理功能,從而使登記制度未能發(fā)揮其應(yīng)有的作用?！段餀?quán)法》頒布之前,我們普遍認為登記為一種行政職責(zé),與部門行政功能和職責(zé)以及部門的利益密切結(jié)合在一起。這種情況造成了多種行政機關(guān)重復(fù)登記,增加了當事人負擔(dān)的弊端。行政機關(guān)片面強調(diào)行政管理職能,忽視了不動產(chǎn)登記制度本身具有的公示職能。二、登記對抗主義與托倫斯主義綜觀世界各國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度,大陸法系國家主要有登記對抗主義和登記要件主義兩種不同的立法體例,而英美法系國家則廣泛采用托倫斯主義。(一)變更的行為只具有確認效力而沒有決定是否有效效力又稱法國法主義,指的是登記對于不動產(chǎn)物權(quán)變更的行為只具有確認或者證明的效力,而沒有決定其是否生效的效力。這種立法首先發(fā)端于《瑞士民法典》,后又為《日本民法典》所繼受。(二)登記不是不動產(chǎn)變動的合意又稱“德國登記制”,此登記制要求:不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須進行登記,如果當事人僅僅達成物權(quán)變動的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權(quán)變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。此登記制以德國為代表,瑞士、奧地利等國也采用。(三)倫斯的爭議通過該制度盛行于澳大利亞、新西蘭、加拿大以及美國的部分州,因為托倫斯于1858年提出議案并獲得通過而得名。這種制度是根據(jù)登記要件主義改良而來,此制度不強調(diào)一切地上所有權(quán)、他項權(quán)利申請登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生變動都必須登記,非經(jīng)登記不發(fā)生效力。三、物權(quán)法上的救濟雖然我國現(xiàn)行立法采用登記要件主義,但在運行中還存在諸多弊端。鑒于此,我認為《物權(quán)法》還需要在以下幾方面加以完善:第一,完善統(tǒng)一的登記制度。此次《物權(quán)法》第十條將不動產(chǎn)登記機構(gòu)以及制度予以統(tǒng)一,不論是土地、房屋還是其他不動產(chǎn),也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)登記,均應(yīng)由統(tǒng)一的登記機關(guān)負責(zé)。而這一登記機關(guān)適用的自然是統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度。但具體由哪一個機關(guān)來行使這一職責(zé),我國《物權(quán)法》并沒有規(guī)定。這就容易造成現(xiàn)實中管理混亂的問題。因此,我認為登記事務(wù)仍然應(yīng)當由行政機關(guān)來承擔(dān)。問題的關(guān)鍵在于,負責(zé)登記的行政機關(guān)必須統(tǒng)一且必須專門化。我認為應(yīng)當在政府機構(gòu)內(nèi)部設(shè)立專門的登記機構(gòu),如不動產(chǎn)登記局,統(tǒng)管不動產(chǎn)登記的有關(guān)事宜。第二,建立實質(zhì)審查制度。為此法律需要賦予登記機關(guān)一定的調(diào)查職權(quán)。我們認為,登記機關(guān)應(yīng)當被賦予下列權(quán)限:一是詢問申請人;二是要求申請人提交必要的相關(guān)材料;三是查看不動產(chǎn)實際狀況;四是對申請人提交的文件的真實性進行調(diào)查;五是對提供虛假證明的行為人進行處罰。第三,建立登記機關(guān)的責(zé)任制度。登記的內(nèi)容正確與否不僅影響到交易當事人的利益,而且也影響到交易的安全和秩序,并且登記發(fā)生錯誤也可能會給真正的權(quán)利人和交易當事人造成損失。鑒于此,我國《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定了當事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損失的,應(yīng)當承擔(dān)賠償責(zé)任。但對于登記錯誤,登記機構(gòu)應(yīng)當如何承擔(dān)責(zé)任,《物權(quán)法》沒有規(guī)定。從國外和我國臺灣地區(qū)的經(jīng)驗來看,德國對此設(shè)有專門的賠償基