第二章 土地產(chǎn)權(quán)制度

章土地產(chǎn)權(quán)制度

節(jié)產(chǎn)權(quán)制度概論節(jié)我國(guó)地權(quán)制度的歷史變遷節(jié)我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度概論節(jié)土地征用節(jié)土地權(quán)屬確定與爭(zhēng)議調(diào)處2021/5/91土地產(chǎn)權(quán)制度為什么介紹本章？土地歸誰(shuí)所有決定了社會(huì)的基本財(cái)產(chǎn)權(quán)制度土地是最重要的生產(chǎn)要素土地產(chǎn)權(quán)制度是決定土地歸誰(shuí)所有和使用的基本制度因此土地產(chǎn)權(quán)制度是一項(xiàng)非常重要的和基本的制度安排。2021/5/92第一節(jié)

產(chǎn)權(quán)制度概論產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)形式

產(chǎn)權(quán)是一個(gè)古老的概念，馬克思早于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)者一百多年就創(chuàng)立了科學(xué)的產(chǎn)權(quán)思想，但他對(duì)產(chǎn)權(quán)理論的論述并不多，其產(chǎn)權(quán)思想主要包含在與資本主義社會(huì)所有制分析相關(guān)的所有權(quán)思想中。馬克思認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)是生產(chǎn)關(guān)系在法律上的表現(xiàn)，所有制是經(jīng)濟(jì)范疇，是生產(chǎn)資料歸誰(shuí)所有的經(jīng)濟(jì)制度，是生產(chǎn)關(guān)系的核心；所有權(quán)是法律范疇，是所有制的法律形式，是財(cái)產(chǎn)歸誰(shuí)所有的法律制度，是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的核心。一、

產(chǎn)權(quán)制度演進(jìn)2021/5/93

一般認(rèn)為產(chǎn)權(quán)的概念源于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。一批制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家，尤其是科斯（RonaldH.Coase）的產(chǎn)權(quán)理論提出之后，逐漸引起人們對(duì)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題的關(guān)注，特別是到1970年代之后，這種關(guān)注越來(lái)越普遍，對(duì)產(chǎn)權(quán)的定義越來(lái)越多樣化。科斯本人并沒(méi)有對(duì)產(chǎn)權(quán)作出明晰的定義，西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家們對(duì)產(chǎn)權(quán)的概念作出了種種界定，主要有三方面的含義：

1）產(chǎn)權(quán)是一種排他性權(quán)利，屬于上層建筑的范疇。

2）產(chǎn)權(quán)是規(guī)定人們相互行為關(guān)系的一種規(guī)則，它強(qiáng)調(diào)了相關(guān)人的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任。

3）產(chǎn)權(quán)是一組權(quán)利，并處于一種結(jié)構(gòu)狀態(tài)。經(jīng)濟(jì)學(xué)上的產(chǎn)權(quán)強(qiáng)調(diào)其不僅包括物權(quán)和債權(quán)，也包括一般法律中關(guān)于財(cái)產(chǎn)與責(zé)任的約束方面的內(nèi)容。2021/5/94

科斯定理的產(chǎn)權(quán)概念是英美法背景下的產(chǎn)權(quán)。英美法中的產(chǎn)權(quán)標(biāo)的可以是有形物，也可以是某項(xiàng)權(quán)利?？扑顾懻摰漠a(chǎn)權(quán)界定，已不僅僅是不同主體對(duì)有形財(cái)產(chǎn)的排他性歸屬問(wèn)題，還包括侵權(quán)損害責(zé)任由何方承擔(dān)的問(wèn)題。從法學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究對(duì)象、研究方法和研究目的看，經(jīng)濟(jì)學(xué)是從經(jīng)濟(jì)制度與資源配置效率或收入分配關(guān)系角度研究和劃分產(chǎn)權(quán)的，主要目的是揭示或描述客觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系．一般情況下，不做詳細(xì)劃分，有時(shí)也不具有操作性，只是為了說(shuō)明理論觀點(diǎn)。而法律對(duì)產(chǎn)權(quán)的劃分，是為了界定、保護(hù)或調(diào)整產(chǎn)權(quán)，直接涉及到當(dāng)事人的權(quán)利，因而往往需要很強(qiáng)的操作性，所以劃分得很詳細(xì)。2021/5/95二、

產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系

綜觀產(chǎn)權(quán)的各種闡釋，從法學(xué)思考角度認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)就是對(duì)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，是人們圍繞或通過(guò)財(cái)產(chǎn)形成的權(quán)利關(guān)系

運(yùn)用種屬集合分析的方法論來(lái)探討產(chǎn)權(quán)規(guī)范體系問(wèn)題。產(chǎn)權(quán)是一束概念的總稱，在這一組概念中，產(chǎn)權(quán)是外延最大的概念，它作為種概念，下面包括有體財(cái)產(chǎn)權(quán)和無(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)兩個(gè)屬概念。無(wú)體財(cái)產(chǎn)權(quán)主要包括著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等。有體財(cái)產(chǎn)權(quán)作為種概念，其下包括物權(quán)和債權(quán)兩個(gè)屬概念。2021/5/96

物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)的靜態(tài)規(guī)則。它作為種概念，下面又分為自物權(quán)（所有權(quán)）和他物權(quán)兩個(gè)屬概念。自物權(quán)（所有權(quán)）是一切財(cái)產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)和核心，是最充分最完全的物權(quán)。自物權(quán)是一種對(duì)世權(quán)，其權(quán)利是所有者獨(dú)享的，所有者以外的世人都不得侵犯其權(quán)利他物權(quán)是在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利，作為種概念，下面又分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)兩個(gè)屬概念。用益物權(quán)是為使用和收益的目的，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)是為保證債權(quán)的行使，而在他人所有物上設(shè)定的權(quán)利2021/5/972021/5/98三、

產(chǎn)權(quán)制度發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)權(quán)制度是特定社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活條件的記載和反映，它隨著時(shí)代發(fā)展而演變。20世紀(jì)以來(lái)，產(chǎn)權(quán)的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)為：

1）本位社會(huì)化：①所有權(quán)受到限制；②他物權(quán)的優(yōu)位

2）關(guān)系擴(kuò)張化：①在所有權(quán)方面，主要有空間所有權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)等新型物權(quán)出現(xiàn)；②在他物權(quán)方面，出現(xiàn)了新型用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)

3）邊際模糊化：①物權(quán)債權(quán)化；②債權(quán)物權(quán)化2021/5/99第二節(jié)

我國(guó)地權(quán)制度歷史變遷一、

古近代地權(quán)制度夏代之前土地共有制時(shí)期夏代至春秋的公有制時(shí)期戰(zhàn)國(guó)至西晉的私有制萌芽期南北朝至隋唐公有制恢復(fù)期宋朝至明清私有制時(shí)期近代半封建半殖民地不同土地制度并存時(shí)期2021/5/910從我國(guó)出土的20余萬(wàn)件甲骨文看，內(nèi)容涉及政治、軍事、經(jīng)濟(jì)、地理等方面，與土地有關(guān)的有一百三十余片。它們記錄了商代已有專門管理土地耕作的官吏。其上所刻的疇字反映的是作為田界的溝坎，疆字表示田地之間的邊界。圖為安陽(yáng)殷墟甲骨文。2021/5/911西周后期的《散氏盤》，記錄的是矢氏因侵犯散氏的土地權(quán)利而進(jìn)行賠償?shù)慕?jīng)過(guò)。他們本是姻親，發(fā)生田土糾紛后，以土地立契賠償。盤內(nèi)鑄有銘文三百七十五字，記載了立契時(shí)間、地點(diǎn)，勘界人員，賠償?shù)膬蓧K土地的邊界，以及契約的法律效力等。2021/5/912據(jù)史料記載，春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的楚國(guó)曾經(jīng)對(duì)疆域進(jìn)行了“書土田”的土地登記。在湖北省荊門出土的包山楚簡(jiǎn)中有一批司法文書，內(nèi)容涉及土地界限裁定，土地爭(zhēng)議調(diào)處等土地制度。

2021/5/913唐朝在實(shí)施均田制時(shí)對(duì)土地的勘丈定級(jí)十分重視。貞觀十四年，唐太宗平定高昌后，也在西州地區(qū)實(shí)行均田制。吐魯番發(fā)現(xiàn)的西州土地籍帳文書中，有許多《家口田畝簿》、《授田簿》、《勘地牒》和買賣契約等。上圖為唐永昌元年西州高昌縣籍坊《勘地牒》。2021/5/914整個(gè)民國(guó)時(shí)期，各種勢(shì)力在中國(guó)消長(zhǎng)興亡，封建主義由淪落走向滅亡，官僚資本主義逐漸形成、發(fā)展及至消亡。中國(guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行反對(duì)帝國(guó)主義、封建主義和官僚資本主義的革命斗爭(zhēng)，在農(nóng)村進(jìn)行土地改革，并且取得最后的勝利。下圖為1938年陜甘寧邊區(qū)《土地所有權(quán)證》2021/5/915二、

現(xiàn)代地權(quán)制度的建立農(nóng)民土地私有制的建立

1950年6月中央人民政府頒布了《中華人民共和國(guó)土地改革法》，規(guī)定除屬于國(guó)家所有的土地以外，將沒(méi)收的地主的土地、公地、以及其他土地，按人口分給農(nóng)民，實(shí)行個(gè)人土地所有制全國(guó)各地廣泛開展了土地清丈、劃界、定樁等地籍整理工作，并由縣級(jí)人民政府向農(nóng)民發(fā)放土地所有證或房地產(chǎn)所有證通過(guò)農(nóng)村土地制度改革，到1952年底，已使3億無(wú)地或少地的農(nóng)民獲得了土地，全國(guó)農(nóng)村中貧農(nóng)、中農(nóng)占有的耕地面積占全部耕地面積的90%以上，原來(lái)的地主、富農(nóng)占有的耕地面積只有8%左右。封建土地所有制改變?yōu)檗r(nóng)民土地所有制以農(nóng)民土地所有制為核心的農(nóng)村地權(quán)制度是最適宜當(dāng)時(shí)中國(guó)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)和農(nóng)民利益取向的制度安排，因而在當(dāng)時(shí)產(chǎn)生了極為顯著的成效，農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被充分調(diào)動(dòng)起來(lái)2021/5/916

農(nóng)村土地集體所有制的建立

土地改革完成以后，農(nóng)民成了小塊土地的所有者和耕種者土地改革后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)面臨雙重困境：一是來(lái)自農(nóng)村內(nèi)部的兩極分化，二是來(lái)自農(nóng)村外部的社會(huì)主義工業(yè)化對(duì)農(nóng)業(yè)的挑戰(zhàn)1951年9月9日中央通過(guò)“關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作決議（草案）”，決定開展勞動(dòng)互助運(yùn)動(dòng)。1953年，新一輪的農(nóng)村土地制度變遷啟動(dòng)，分三步第一步，建立農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組。即在土地與其他生產(chǎn)資料私有和農(nóng)民家庭分散經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上實(shí)行勞動(dòng)互助第二步，建立初級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。初級(jí)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社，又稱土地合作社。其特點(diǎn)是在土地和其他生產(chǎn)資料私有的前提下，實(shí)行土地入股、集中勞動(dòng)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。按勞力和土地分配第三步，建立高級(jí)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社。即在土地等生產(chǎn)資料集體所有的基礎(chǔ)上，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、集中勞動(dòng)和統(tǒng)一按勞分配

1956年6月30日全國(guó)人民代表大會(huì)通過(guò)《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》，規(guī)定入社農(nóng)民私有的土地，連同土地上附屬的塘、井等水利設(shè)施，無(wú)代價(jià)地轉(zhuǎn)歸農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社集體所有，建立起了“三級(jí)所有、隊(duì)為基礎(chǔ)”的傳統(tǒng)的土地集體所有制2021/5/917

農(nóng)村家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的建立

20世紀(jì)70年代末，我國(guó)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度發(fā)生了巨大變化，在農(nóng)村實(shí)行了土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包制，廣大農(nóng)民的生產(chǎn)積極性被重新喚起，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率大大提高這時(shí)期的農(nóng)村地權(quán)內(nèi)容由原來(lái)的高度集中的土地所有權(quán)分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地經(jīng)營(yíng)權(quán)等各種權(quán)利這種地權(quán)制度的內(nèi)容安排由于適應(yīng)了當(dāng)時(shí)我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征，并有利于小農(nóng)家庭經(jīng)濟(jì)體制傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，其經(jīng)濟(jì)效益是極其顯著的2021/5/918城市土地基本國(guó)有化時(shí)期新中國(guó)成立之后，相繼沒(méi)收了國(guó)民黨政府、官僚資本家、大地主和戰(zhàn)爭(zhēng)罪犯等的地產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)為國(guó)有，奠定了社會(huì)主義城市土地國(guó)有化的基礎(chǔ)從1953～1966年，通過(guò)對(duì)農(nóng)業(yè)、手工業(yè)、資本主義工商業(yè)的三大改造和對(duì)出租私有房屋的社會(huì)主義改造，逐步使城市土地實(shí)現(xiàn)基本國(guó)有化“三大改造”和“私房改造”不僅使我國(guó)城市國(guó)有土地從數(shù)量上轉(zhuǎn)化為絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，而且使人們的社會(huì)觀念發(fā)生了歷史性的轉(zhuǎn)變。土地國(guó)家所有權(quán)迅速上升為主要權(quán)種，這是一個(gè)具有重大意義卻又沒(méi)有任何明確界定的權(quán)利2021/5/919

城市土地國(guó)有化完成時(shí)期

在文化大革命期間，各地相繼實(shí)現(xiàn)了城市土地的國(guó)有，直到1982年12月4日，才在全國(guó)人大五屆五次會(huì)議通過(guò)的《憲法》修正案中將其固定下來(lái)從1966年文化大革命開始到1982年《憲法》第10條正式宣布的“城市的土地屬于國(guó)家所有”，城市土地國(guó)有化經(jīng)歷了實(shí)施完成和法律固定兩個(gè)階段由于受“一大二公”思想的支配，城市土地的經(jīng)濟(jì)行為幾乎消失殆盡。此時(shí)的地權(quán)內(nèi)容中只剩下土地所有權(quán)和使用權(quán)，而且權(quán)能邊界變得十分模糊。少量的地役權(quán)在民法中以相鄰關(guān)系受到規(guī)范。土地經(jīng)濟(jì)屬性、土地問(wèn)題的嚴(yán)重性被掩蓋，社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到了嚴(yán)重制約2021/5/920城市土地制度改革期

1982年以來(lái)，是我國(guó)城市土地管理體制和使用制度的重要改革期。地產(chǎn)市場(chǎng)行為公開化、合法化。土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)土地使用者也迫切需要更多的權(quán)利以促進(jìn)土地的流動(dòng)，從而獲得相關(guān)的經(jīng)濟(jì)效益1988年七屆人大在通過(guò)的《憲法》修正案中確定了“土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度，城市土地制度的改革基本目標(biāo)是在維護(hù)社會(huì)主義公有制和“兩權(quán)”分離的條件下，實(shí)行依法轉(zhuǎn)讓的制度1990年《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》明確提出了土地使用權(quán)可以“出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。土地的完整經(jīng)濟(jì)屬性首次以法律形式表現(xiàn)出來(lái)，法律上作了土地有償使用的規(guī)定2021/5/921第三節(jié)

我國(guó)現(xiàn)代地權(quán)制度一、土地制度概述

土地制度是一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下土地關(guān)系的總和，是關(guān)于土地這一基本生產(chǎn)資料的所有、使用、管理的原則、方式、手段和界限等的法律規(guī)范和制度化體系。它反映著因利用土地而發(fā)生的人與人、人與地之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系。土地制度的形成和發(fā)展主要取決于社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展。其主要內(nèi)容包括土地所有制度、土地使用制度和土地的國(guó)家管理制度。

2021/5/922（一）土地所有制度

土地所有制，是指人們?cè)谝欢ǖ纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件下?lián)碛型恋氐男问健l件和程序的規(guī)定。它表明土地這一生產(chǎn)資料的分配問(wèn)題，誰(shuí)應(yīng)該享有土地所有權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。它是整個(gè)土地制度的核心，是土地關(guān)系的基礎(chǔ)。土地所有制的法律表現(xiàn)形式是土地所有權(quán)，即土地所有者對(duì)其土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。2021/5/923（二）土地使用制度

土地使用制度是整個(gè)土地制度的另一個(gè)重要組成部分，它是人們?cè)谝欢ǖ耐恋厮兄葡率褂猛恋氐男问?、條件和程序的規(guī)定，它表明人們?cè)鯓訉?duì)土地加以利用和取得收益，誰(shuí)享有土地使用權(quán)及其責(zé)、權(quán)、利。土地使用制度的核心內(nèi)容是確定獨(dú)立于土地所有權(quán)的土地使用權(quán)，以解決土地資源的合理與有效利用問(wèn)題。土地使用權(quán)是依法對(duì)一定土地進(jìn)行利用、管理并取得收益的權(quán)利，是土地使用制度的法律體現(xiàn)形式。2021/5/924

土地使用制與土地所有制的關(guān)系表現(xiàn)為：

①土地所有制是使用制的前提。在整個(gè)土地制度中，土地所有制決定著土地使用制，土地使用制只能建立在一定的土地所有制基礎(chǔ)上。每一社會(huì)形態(tài)下都存在著與土地所有制相適應(yīng)的土地使用制及其具體形式。

②土地使用制不僅是土地所有制的反映和體現(xiàn)，而且也是實(shí)現(xiàn)和鞏固土地所有制的一種形式和手段。

③土地所有制也為土地使用制服務(wù)。理想的土地所有制是引導(dǎo)土地使用制有效運(yùn)行、保證土地得到良好利用的手段。

④土地使用制具有相對(duì)獨(dú)立性。同一種土地所有制可以有多種不同的使用制及其形式，而且不同使用制（如無(wú)償使用和有償使用）對(duì)土地所有制的實(shí)現(xiàn)和鞏固，對(duì)土地資源的利用會(huì)產(chǎn)生不同的作用和影響。土地使用制的實(shí)施，也不總是與土地所有制的要求一致，它可能違反土地所有制的要求，或者促使土地所有制改變。2021/5/925（三）我國(guó)土地制度及其特點(diǎn)

1、我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制度

我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，可從以下幾點(diǎn)認(rèn)識(shí)和理解我國(guó)現(xiàn)行的土地所有制。（1）全部土地實(shí)行的都是社會(huì)主義公有制。土地的社會(huì)主義公有制分為全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制兩種形式。（2）土地的社會(huì)主義全民所有制，具體采取提社會(huì)主義國(guó)家所有制形式，由國(guó)家代表全體勞動(dòng)人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利；土地的社會(huì)主義勞動(dòng)群眾集體所有制，具體采取的是農(nóng)民集體所有制的形式。（3）城市（含建制鎮(zhèn)、獨(dú)立工礦區(qū)）建成區(qū)范圍內(nèi)的土地全部屬于國(guó)家所有。（4）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有的屬于國(guó)家所有，有的屬于農(nóng)民集體所有；除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。綜上，我國(guó)土地所有制度的特點(diǎn)是：全部土地屬于國(guó)家和農(nóng)民集體所有，土地所有權(quán)不得買賣和非法轉(zhuǎn)讓。2021/5/9262、我國(guó)現(xiàn)行的土地使用制度

我國(guó)現(xiàn)行的土地使用制度包括城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度和農(nóng)村集體土地使用制度。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度的基本特點(diǎn)是：堅(jiān)持城鎮(zhèn)土地的國(guó)家所有制，在土地公有制的基礎(chǔ)上實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的分離，實(shí)現(xiàn)土地有償使用并將土地使用權(quán)作為商品納入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的軌道，通過(guò)市場(chǎng)優(yōu)化土地資源配置，并使土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得以實(shí)現(xiàn)。具體說(shuō)就是：土地使用權(quán)出讓由政府壟斷經(jīng)營(yíng)以便國(guó)家宏觀調(diào)控，政府以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將規(guī)定了使用期限與用途的土地提供給使用者，使用期滿將土地及地上建筑物與其他附著物收回。對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓則充分利用市場(chǎng)機(jī)制，在使用期內(nèi)允許其轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，國(guó)家利用價(jià)格、稅收等方式對(duì)其活動(dòng)進(jìn)行調(diào)控。農(nóng)村集體土地使用制度的特點(diǎn)是：土地屬農(nóng)民集體所有，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員承包經(jīng)營(yíng)，也可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)。2021/5/927二、土地產(chǎn)權(quán)及其基本屬性

（一）土地產(chǎn)權(quán)的涵義

土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題是土地制度的一個(gè)核心問(wèn)題。正如生產(chǎn)資料歸誰(shuí)有決定著一個(gè)社會(huì)的生產(chǎn)關(guān)系的性質(zhì)一樣，土地歸誰(shuí)所有也就決定了這個(gè)社會(huì)土地制度的性質(zhì)?！冬F(xiàn)代衫民法詞典》把產(chǎn)權(quán)（Propertyrights，也譯為財(cái)產(chǎn)權(quán)）定義為：“‘人身權(quán)’的對(duì)稱。它指具有物質(zhì)財(cái)富內(nèi)容，直接和經(jīng)濟(jì)利益相聯(lián)系的民事權(quán)利，屬于這一類的權(quán)利有所有權(quán)、其他物權(quán)、債權(quán)、繼承權(quán)、版權(quán)和專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)等”?！杜＝蚍纱筠o典》把產(chǎn)權(quán)定義為：“財(cái)產(chǎn)權(quán)是指存在于任何客體之中或之上的完全權(quán)利，包括占有權(quán)、使用權(quán)、出借權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、用盡權(quán)、消費(fèi)權(quán)和其他與財(cái)產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利。不要把財(cái)產(chǎn)權(quán)視作單一的權(quán)利，而應(yīng)當(dāng)把它視為若干獨(dú)立權(quán)利的集合體。其中的一些或甚至其中的很多獨(dú)立權(quán)利可以在不喪失所有權(quán)的情況下予以讓與”。2021/5/928

土地產(chǎn)權(quán)指有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)的一切權(quán)利的總和。一般用“權(quán)利束”（Abundleofrights）加以描繪，即土地產(chǎn)權(quán)包括一系列各具特色的權(quán)利，它們可以分散擁有，當(dāng)聚合在一起時(shí)代表一個(gè)“權(quán)利束”，它包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利。土地產(chǎn)權(quán)也像其他財(cái)產(chǎn)權(quán)一樣，必須有法律的認(rèn)可并得到法律的保護(hù)，即土地產(chǎn)權(quán)只有在法律的認(rèn)可下才能產(chǎn)生。2021/5/929（二）土地產(chǎn)權(quán)的基本特性

土地產(chǎn)權(quán)的基本特性如下：1具有排他性即土地產(chǎn)權(quán)可以是個(gè)體獨(dú)自擁有，也可由某些人共同享有，而排斥所有其他人對(duì)該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。因此，界定產(chǎn)權(quán)十分必要。2土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價(jià)值性土地產(chǎn)權(quán)客體指能被占用而且可以帶來(lái)利益的土地。在全球陸地上有近50%的面積是永久冰蓋物、干旱、沙漠地、巖石、沼澤、高寒等難以利用或無(wú)法利用的土地。這些土地不能視為財(cái)產(chǎn)，自然狀態(tài)下的空氣無(wú)法行使排他權(quán)利，也不能稱為財(cái)產(chǎn)，因此，必須明晰土地產(chǎn)權(quán)客體。2021/5/9303土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記，才能得到法律的承認(rèn)，并受到法律的保護(hù)如果通過(guò)欺詐、暴力或其他非法手段獲得，只能說(shuō)明他具有了非法占有權(quán)，而不能說(shuō)明他獲得了產(chǎn)權(quán)。因此，在土地產(chǎn)權(quán)合法流轉(zhuǎn)時(shí)，必須依照法定程序，到土地產(chǎn)權(quán)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，否則，土地產(chǎn)權(quán)無(wú)法律保護(hù)憑證。4土地產(chǎn)權(quán)的相對(duì)性產(chǎn)權(quán)具有排他性，但不是絕對(duì)的權(quán)利，而且要受到來(lái)自社會(huì)的或國(guó)家的最高權(quán)力機(jī)關(guān)的控制和制約。如在私有制國(guó)家，土地所有權(quán)主體，即使享有完全所有權(quán)，即在法律意義上有權(quán)支配、使用其擁有的土地，但是，他必須受到政府的行政管理限制和結(jié)束。因此，明晰土地產(chǎn)權(quán)權(quán)能十分必要。2021/5/931三、

土地產(chǎn)權(quán)體系

我國(guó)現(xiàn)行的土地產(chǎn)權(quán)體系包括土地所有權(quán)、使用權(quán)和土地他物權(quán)土地所有權(quán)包括國(guó)家所有和集體所有兩種情況；土地使用權(quán)也分為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)；土地他物權(quán)分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)（一）土地所有權(quán)

土地所有權(quán)是指土地所有者依法對(duì)土地實(shí)行占有、使用、收益、處分的具有支配性和絕對(duì)性的權(quán)利。土地所有權(quán)人必須在法律允許的范圍內(nèi)行使其權(quán)利，不得任意處置土地和侵犯他人的合法權(quán)利。這種限制具體體現(xiàn)在土地所有權(quán)人在行使土地所有權(quán)時(shí)所承擔(dān)的責(zé)任2021/5/932土地所有權(quán)的主體：我國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。土地屬于國(guó)家和農(nóng)民集體所有，因此國(guó)家和農(nóng)民集體為土地所有權(quán)的主體

土地所有權(quán)的客體：土地所有權(quán)的客體即為歸國(guó)家或特定農(nóng)民集體所有的土地。從土地利用所及空間范圍來(lái)看，土地所有權(quán)對(duì)土地的支配性不僅局限于地表的土地，還及于地表以上和以下的一定空間，因而土地所有權(quán)人還享有地表以上以及地表以下的空間所有權(quán)?？臻g所有權(quán)包含于土地所有權(quán)的范圍內(nèi)，由土地所有權(quán)人享有。土地所有權(quán)人可以依法對(duì)其所有土地上下一定空間范圍進(jìn)行排他性的占有、使用、收益、處分。土地的其他權(quán)利主體不能成為空間所有權(quán)的主體，但土地所有權(quán)人可以將一定范圍的空間使用權(quán)以一定期限讓與土地使用權(quán)人和空間使用權(quán)人2021/5/933土地所有權(quán)的內(nèi)容

土地所有權(quán)的內(nèi)容是指其所有權(quán)法律關(guān)系中權(quán)利主體所享有的權(quán)利和義務(wù)。就權(quán)利而言，具體體現(xiàn)為土地所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)其所有土地享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能

土地占有權(quán)，通常由所有人行使，但也可以根據(jù)所有人的意志和利益分離出去，由非所有人享有。所有人占有是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的一個(gè)權(quán)能，即占有權(quán)的體現(xiàn)。非所有人占有是指非所有人對(duì)他人所有的土地的占有，分為合法占有與非法占有。凡是根據(jù)法律的規(guī)定或所有人的意愿而占有的，是合法占有，能夠形成為獨(dú)立的占有權(quán)，并能對(duì)抗第三人2021/5/934

土地使用權(quán)，所有權(quán)主體按照土地的性能和用途進(jìn)行事實(shí)上的利用和運(yùn)用。所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，依自己的意志使用土地。與此同時(shí)，土地所有人可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，根據(jù)自己的意志和利益，將使用權(quán)分離出去，由非所有人享有土地收益權(quán)，所有權(quán)主體在土地上獲取經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。收益權(quán)是基于行使土地所有權(quán)而取得的經(jīng)濟(jì)收益的權(quán)利，是所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓與他人而保留一定的收益權(quán)。土地的使用者也可以享有部分收益

土地處分權(quán)，所有權(quán)主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)土地的處理權(quán)利。即依照所有人的意志和法律的規(guī)定，對(duì)土地進(jìn)行處置的權(quán)利。處分權(quán)是所有權(quán)人的最基本的權(quán)利，是所有權(quán)的核心。處分權(quán)一般是由所有權(quán)人行使的，也可以委托由非所有人行使2021/5/9351、我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的主體、客體和內(nèi)容

我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的惟一主體是國(guó)家，法律規(guī)定由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。國(guó)務(wù)院可以通過(guò)制定行政法規(guī)或者發(fā)布行政命令授權(quán)地方人民政府或其職能部門行使國(guó)家土地所有權(quán)。被授權(quán)的縣級(jí)以上地方人民政府及其職能部門以本機(jī)關(guān)的名義行使國(guó)家土地所有權(quán)時(shí)，須依法經(jīng)有審批權(quán)的人民政府審批。除此之外的任何組織、單位和個(gè)人，都不能成為國(guó)有土地所有權(quán)的主體，因此都無(wú)權(quán)擅自處置國(guó)有土地。2021/5/936我國(guó)國(guó)有土地所有權(quán)的客體是一切屬于國(guó)家所有的土地。根據(jù)法律規(guī)定，包括：（1）城市市區(qū)的土地；（2）依照法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地；（3）依照法律規(guī)定國(guó)家征用的土地；（4）依照憲法規(guī)定屬國(guó)家所有的荒山、荒地、林地、山嶺、灘涂等土地2021/5/937

國(guó)有土地所有權(quán)的內(nèi)容指依照法律規(guī)定，國(guó)家在行使土地所有權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條“國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”，是指國(guó)務(wù)院代表國(guó)家依法行使對(duì)國(guó)有土地的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。明確了地方各級(jí)政府無(wú)權(quán)擅自處置國(guó)有土地，只能依法根據(jù)國(guó)務(wù)院的授權(quán)處置國(guó)有土地等。2021/5/9382、國(guó)有土地所有權(quán)的獲得與滅失1）國(guó)有土地所有權(quán)的取得繼承：新中國(guó)成立后，舊中國(guó)的國(guó)有土地就當(dāng)然地成為新中國(guó)的國(guó)有土地沒(méi)收：我國(guó)以沒(méi)收的方式取得國(guó)家土地所有權(quán)包括兩種情況：一是建國(guó)之初，1949年9月，新中國(guó)頒布《中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，其中規(guī)定“沒(méi)收官僚資本歸人民的國(guó)家所有”；1951年2月，中央人民政府政務(wù)院發(fā)布《關(guān)于沒(méi)收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》，規(guī)定對(duì)戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家和反革命分子的財(cái)產(chǎn)予以沒(méi)收。二是根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織違法使用其所有的土地的，國(guó)家依法予以沒(méi)收2021/5/939土地改革：①《土改法》第15條的規(guī)定：分配土地時(shí)，縣以上人民政府得根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厍闆r，酌量劃出一部分土地收歸國(guó)有，作為一縣或數(shù)縣范圍內(nèi)的農(nóng)事試驗(yàn)場(chǎng)或國(guó)營(yíng)示范農(nóng)場(chǎng)之用。根據(jù)這一規(guī)定，國(guó)家從地主土地分配時(shí)分到一部分土地②某些農(nóng)村用地，《土改法》規(guī)定只能由國(guó)家所有，而不納入土地分配，該法第18條規(guī)定：大森林、大水利工程、大荒地、大荒山、大鹽田及湖、沼河、港等，均為國(guó)家所有；第19條規(guī)定：使用機(jī)器耕種或有其他進(jìn)步設(shè)備的農(nóng)田、苗圃、農(nóng)事試驗(yàn)場(chǎng)及有技術(shù)的大竹園。大果園、大茶山、大桐山、大桑田、大牧場(chǎng)如土地所有權(quán)原屬于地主者，可經(jīng)省以上政府批準(zhǔn)沒(méi)收③地主所有或公共團(tuán)體所有的沙田、湖田，均收歸國(guó)家所有，不納入土地分配2021/5/940依《憲法》直接取得：主要是依據(jù)我國(guó)1982年的憲法修正案，將城市中解放初保留下來(lái)的私有土地（作為私有房屋的基地）規(guī)定為國(guó)家所有。這種規(guī)定，既不是沒(méi)收，也不是征收，而是在國(guó)家嚴(yán)格城市規(guī)劃并禁止土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移、從而私人土地所有權(quán)已失去其存在基礎(chǔ)的情況下，國(guó)家依法取得其所有權(quán)。但是，對(duì)城市區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)群眾集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地，則依法應(yīng)予以保留其所有權(quán)征收：國(guó)家為了公共利益和公共建設(shè)的需要，將集體所有的土地征收為國(guó)家所有。國(guó)家對(duì)集體土地進(jìn)行征收必須堅(jiān)持兩項(xiàng)原則：首先，必須是國(guó)家建設(shè)確有需要，不能隨意濫征土地；其次，必須給予合理補(bǔ)償贖買：通過(guò)改造資本主義工商業(yè)、私營(yíng)房地產(chǎn)公司及房地產(chǎn)業(yè)主擁有的城市地產(chǎn)，用贖買的辦法將它們轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地。2021/5/9412）國(guó)有土地所有權(quán)的滅失①所有權(quán)主體的滅失；②所有權(quán)客體的滅失；③所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓；④所有權(quán)的拋棄；⑤所有權(quán)因強(qiáng)制手段被滅失。對(duì)國(guó)家土地所有權(quán)來(lái)說(shuō)，首先，土地是不可能被滅失的，因而不存在所有權(quán)客體滅失的情況；其次，國(guó)家是至高無(wú)上的，其土地所有權(quán)也不可能被強(qiáng)制剝奪；再次，根據(jù)我國(guó)憲法和法律的規(guī)定，國(guó)家土地所有權(quán)不能被處分，因而土地所有權(quán)也不能因轉(zhuǎn)讓和拋棄而滅失。我國(guó)的國(guó)家土地所有權(quán)滅失的唯一原因是社會(huì)制度的變遷2021/5/9423、集體土地所有權(quán)集體土地所有權(quán)的主體及代表

農(nóng)村集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理在一個(gè)村范圍內(nèi)存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，且農(nóng)民集體所有的土地已經(jīng)分別屬于該兩個(gè)以上組織的農(nóng)民集體所有，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理。在一個(gè)村范圍內(nèi)不存在兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意，可以設(shè)立以村民小組為單位的集體經(jīng)濟(jì)組織，將村農(nóng)民集體所有的土地劃分確定為各該集體經(jīng)濟(jì)組織或者相應(yīng)的村民小組所有，由各該集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組作為所有者經(jīng)營(yíng)、管理；村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表不同意，該土地仍歸本村農(nóng)民集體所有農(nóng)民集體所有的土地，已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府作為所有者代表經(jīng)營(yíng)、管理2021/5/943集體土地所有權(quán)的客體

土地改革時(shí)分給農(nóng)民并頒發(fā)了土地的所有證，現(xiàn)在仍由村或鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員使用的根據(jù)1962年《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和草原等不具有上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用其它農(nóng)民集體所有的土地已滿20年的，或者雖然未連續(xù)使用滿20年但經(jīng)縣級(jí)以上人民政府根據(jù)具體情況確認(rèn)其所有權(quán)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的土地所有權(quán)有爭(zhēng)議，不能依法證明爭(zhēng)議土地屬于農(nóng)民集體所有的一般屬于國(guó)家所有2021/5/944

4、集體土地所有權(quán)的獲得與滅失1）集體土地所有權(quán)的取得

新中國(guó)的農(nóng)村土地制度發(fā)展的歷史證明，集體土地所有權(quán)是在農(nóng)民私人土地所有權(quán)的基礎(chǔ)上形成的。隨著土地改革運(yùn)動(dòng)的基本完成，農(nóng)村土地除依法屬于國(guó)家所有的以外，均屬農(nóng)民私人所有經(jīng)過(guò)初期農(nóng)業(yè)合作社（1953年開始）、高級(jí)農(nóng)業(yè)合作社（1956年開始）和人民公社（1958年開始），農(nóng)村的土地私有制迅速轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有制。直到1962年《人民公社六十條》才使三級(jí)所有，隊(duì)為基礎(chǔ)的土地權(quán)屬關(guān)系確定下來(lái)1979年以后的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革，給我國(guó)農(nóng)村的土地所有權(quán)制度帶來(lái)了重大的變化，由原來(lái)的集體所有、集體共同使用的體制轉(zhuǎn)變?yōu)榧w所有、農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)的體制2021/5/9452）集體土地所有權(quán)的滅失國(guó)有化：國(guó)有化使國(guó)家取得了土地所有權(quán)，相應(yīng)地使一些農(nóng)民集體喪失了一部分土地所有權(quán)征收：國(guó)家為了公共目的需要征收集體所有的土地，使集體喪失了該土地的所有權(quán)調(diào)整：在農(nóng)村土地集體化后，特別是1958年公社化后，政府曾經(jīng)對(duì)各農(nóng)民集體之間的土地所有權(quán)進(jìn)行調(diào)整，被調(diào)出土地的集體便喪失了一部分土地的所有權(quán)合并：一是吸收合并，即一個(gè)農(nóng)民集體接受另一個(gè)農(nóng)民集體的加入；二是新設(shè)合并，即兩個(gè)農(nóng)民集體合并為一個(gè)新的農(nóng)民集體分立：一種是原農(nóng)民集體存在，其中一部分農(nóng)民帶一部分土地重新組成一個(gè)農(nóng)民集體；另一種是原農(nóng)民集體分立為兩個(gè)新的農(nóng)民集體，其本身歸于滅失2021/5/946

建筑物的所有形態(tài)有：?jiǎn)为?dú)所有、共同所有、區(qū)分所有。單獨(dú)所有是一個(gè)人擁有一棟建筑物的所有權(quán)；共同所有為數(shù)人共同擁有一棟建筑物的所有權(quán)；區(qū)分所有則是將一棟建筑物分割為不同部分而為眾多的住戶所有。將一棟建筑物區(qū)分為數(shù)個(gè)部分，分割方法有縱向分割、橫向分割（分層所有）和縱橫分割（分套所有），在現(xiàn)代社會(huì)，尤以縱橫分割的問(wèn)題較多，見(jiàn)圖。2021/5/9472021/5/948土地使用權(quán)，是指使用土地的單位和在法律所允許的范圍內(nèi)對(duì)依法交由其使用的國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的占有、使用、收益以及依法部分處分的權(quán)利。土地使用權(quán)是我國(guó)土地使用制度在法律上的具體表現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條的規(guī)定，土地使用權(quán)分為國(guó)有土地使用權(quán)和農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)。（二）

土地使用權(quán)2021/5/9491、我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容

我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的主體，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條的規(guī)定，可以是任何依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人。我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)的客體是國(guó)家依法提供給單位和個(gè)人使用的國(guó)有土地。國(guó)有土地使用權(quán)的內(nèi)容是指國(guó)有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)的過(guò)程中形成的權(quán)利和義務(wù)。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定：“使用土地的單位和個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)?！钡谖迨鶙l規(guī)定：“建設(shè)單位使用國(guó)有土地的，應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地”。2021/5/950

2、國(guó)有土地使用權(quán)的取得和收回

1）國(guó)有土地使用權(quán)的取得有以下幾種方式：

有償取得方式：指土地使用者通過(guò)向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)以取得國(guó)有土地使用權(quán)。有償方式包括土地使用權(quán)作價(jià)入股、土地使用權(quán)出租等。

無(wú)償取得方式：指土地使用者在沒(méi)有繳納國(guó)有土地使用費(fèi)的情況下，由國(guó)家通過(guò)行政劃撥的方式而取得國(guó)有土地使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返谖迨臈l規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

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依法承包經(jīng)營(yíng)取得：?jiǎn)挝唬ㄈ鐕?guó)營(yíng)農(nóng)場(chǎng)）或個(gè)人可以依法承包經(jīng)營(yíng)國(guó)有土地，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)，取得國(guó)有土地使用權(quán)。

依照法律、政策規(guī)定取得：

《土地管理法實(shí)施條例》第十七條第三款規(guī)定：開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國(guó)有荒山、荒地、荒灘從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)或漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，可以確定給開發(fā)單位或者個(gè)人長(zhǎng)期使用，使用期限最長(zhǎng)不得超過(guò)50年。

2021/5/9522）國(guó)有土地使用權(quán)的收回，是指人民政府依照法律的規(guī)定，收回用地單位和個(gè)人國(guó)有土地使用權(quán)行為。

可以收回土地使用權(quán)的情形：

A為公共利益需要使用土地的；

B為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；

C土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的；

D因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的；

E公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

2021/5/9533城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理

開始于20世紀(jì)80年代的土地使用制度改革，使傳統(tǒng)的城市土地?zé)o償、無(wú)期限、無(wú)流動(dòng)的使用制度轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃?、有期限、可流?dòng)的土地使用制度。隨著土地市場(chǎng)的發(fā)展，規(guī)范城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，成為土地管理的重要任務(wù)之一。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式一般有：國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等。2021/5/9543.1城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓管理（一）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的概念和特征

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，是指市、縣人民政府代表國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的行為。國(guó)有土地使用權(quán)出讓有兩種情況：一是根據(jù)國(guó)家建設(shè)需要，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地，即按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)的國(guó)有土地有償讓與用地單位使用。二是集體土地征用后出讓。即根據(jù)國(guó)家建設(shè)需要，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，再有償讓與用地單位使用。2021/5/955（二）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓的基本原則

1.所有權(quán)與使用權(quán)分離原則；

2.平等、自愿、有償原則：

1）平等：簽訂土地使用權(quán)出讓方和受讓方的地位平等，不因

受讓方的國(guó)籍、地位、財(cái)富不同而有差異，不允許任何一方將自己的意志強(qiáng)加給另一方。2）自愿：土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容，必須體現(xiàn)雙方的真實(shí)意愿，任何一方不得強(qiáng)迫另一方違反自己的意愿簽訂合同。

3）有償：是土地使用權(quán)的出讓必須在經(jīng)濟(jì)上有所體現(xiàn)，受讓方必須按照土地使用權(quán)出讓合同的約定向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金，方可合法取得土地使用權(quán)。

3.國(guó)家主權(quán)神圣不可侵犯原則。

4.充分合理有計(jì)劃利用土地原則。2021/5/956（三）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限、方式和程序1土地使用權(quán)出讓期限出讓土地使用權(quán)，必須分別用途確定其使用年限。依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十三條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高限期按下列用途確定：（1）居住用地70年；（2）工業(yè)用地50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；（5）綜合或者其他用地50年。2021/5/9572土地使用權(quán)出讓方式根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第十二條規(guī)定，城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓有三種方式：一是以協(xié)議方式出讓；二是以招標(biāo)方式出讓；三是以拍賣方式出讓。具體操作程序、步驟由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（1）協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)方式土地使用權(quán)協(xié)議出讓指由市、縣土地管理部門根據(jù)土地用途、建設(shè)規(guī)劃要求、土地開發(fā)程度等情況，與受讓申請(qǐng)人協(xié)調(diào)用地價(jià)款和條件，根據(jù)雙方達(dá)成的協(xié)議出讓土地使用權(quán)。2021/5/958協(xié)議出讓的一般程序是：

①用地者持經(jīng)政府批準(zhǔn)的投資計(jì)劃等文件向土地所有地的市、縣土地管理部門提出協(xié)議受讓土地使用權(quán)的申請(qǐng)。

②經(jīng)縣、市土地管理部門審查同意，通知申請(qǐng)人洽談?dòng)玫貤l件及土地使用權(quán)出讓價(jià)款，簽訂《土地使用權(quán)出讓合同（草案）》。

③土地管理部門收齊有關(guān)材料后，按照規(guī)定權(quán)限予以審查報(bào)批。

④經(jīng)批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門與受讓人正式簽訂土地使用權(quán)出讓合同，受讓人按土地出讓合同規(guī)定付清土地出讓價(jià)款后，到市、縣土地管理部門辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。2021/5/959（2）招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)方式土地使用權(quán)的招標(biāo)出讓，是由市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書或者向社會(huì)公布招標(biāo)條件，通過(guò)合法招標(biāo)，向經(jīng)擇優(yōu)確定的中標(biāo)者出讓土地使用權(quán)。它分為邀請(qǐng)招標(biāo)和公開招標(biāo)。向符合規(guī)定的單位發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書為邀請(qǐng)招標(biāo)；通過(guò)公共傳播媒介發(fā)出招標(biāo)公告的為公開招標(biāo)。

招標(biāo)出讓的一般程序是：

①土地管理部門印制好《投標(biāo)須知》（見(jiàn)附錄9）、《土地使用權(quán)投標(biāo)書》和《土地使用權(quán)出讓合同》等文件，并制作好標(biāo)箱等必要的工具。

②市、縣土地管理部門向符合規(guī)定條件的單位發(fā)出《招標(biāo)邀請(qǐng)書》或者向社會(huì)公開發(fā)布《招標(biāo)公告》。2021/5/960

③有意參加投標(biāo)者在規(guī)定時(shí)間里到指定地點(diǎn)領(lǐng)取招標(biāo)文件。

④投標(biāo)者在投標(biāo)截止日期之前到指定的地點(diǎn)將密封的投標(biāo)書投入標(biāo)箱，并按土地管理部門的規(guī)定交付投標(biāo)保證金。

⑤土地管理部門組織開標(biāo)會(huì)議，按照招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書規(guī)定的日期、地點(diǎn)，在公證員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)證的情況下，當(dāng)眾開標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)，宣布不符合投標(biāo)規(guī)定的標(biāo)書無(wú)效。

⑥由土地管理部門組織招標(biāo)機(jī)構(gòu)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)。

⑦中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，按規(guī)定的時(shí)間與土地管理部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

2021/5/961

⑧中標(biāo)人按土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定付清地價(jià)款后，持土地管理部門出具的付清地價(jià)款的憑證，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)》，取得土地使用權(quán)。

（3）拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)方式拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是由市、縣土地管理部門或者所委托的合法的拍賣機(jī)構(gòu)，在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，向符合規(guī)定條件的用地需求者公開叫價(jià)競(jìng)投，并以競(jìng)投的最高報(bào)價(jià)向該出價(jià)人出讓土地使用權(quán)的活動(dòng)。

拍賣出讓的一般程度是：

①土地管理部門印刷好土地使用權(quán)拍賣須知（見(jiàn)附錄10）、土地使用權(quán)出讓合同樣式等文件，并在拍賣前不少于三十天的時(shí)間里將土地使用權(quán)拍賣的有關(guān)事宜登報(bào)公告。2021/5/962

②有意參加拍賣競(jìng)投者按公告指示領(lǐng)取有關(guān)文件。

③拍賣主持人按公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)主持拍賣活動(dòng)。

④竟得人應(yīng)即時(shí)與土地管理部門簽訂拍賣成交確認(rèn)書（見(jiàn)附錄11）、土地使用權(quán)出讓合同并按規(guī)定交付定金，余額按出讓合同規(guī)定的時(shí)間、方式交付。⑤競(jìng)得人付清地價(jià)款后，持土地管理部門出具的付清地價(jià)款的憑證，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取市、縣人民政府頒發(fā)的《國(guó)有土地使用證》，取得土地使用權(quán)。2021/5/9633.土地使用權(quán)出讓的報(bào)批程序：1）預(yù)報(bào)的內(nèi)容：

A出讓地塊的位置、面積、利用現(xiàn)狀。

B出讓土地使用權(quán)的出讓年限、出讓方式。

C出讓土地使用權(quán)的地價(jià)評(píng)估、效益測(cè)算。

D方案實(shí)施進(jìn)展情況。2）出讓國(guó)有土地使用權(quán)正式報(bào)批的程序：

A市、縣土地管理部門根據(jù)出讓計(jì)劃會(huì)同有關(guān)部門擬定出讓地塊的征地、拆遷補(bǔ)償安置方案、土地使用條件、《土地使用權(quán)出讓合同》，報(bào)同級(jí)人民政府審核。2021/5/964B按照出讓國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門審查后，報(bào)人民政府批準(zhǔn)。C經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部與國(guó)有土地使用權(quán)受讓人正式簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土地使用證。

3）每宗國(guó)有土地使用權(quán)出讓，報(bào)批時(shí)需附下列文件：A《出讓國(guó)有土地使用權(quán)呈報(bào)表》；

B出讓地塊的地理位置圖和規(guī)劃設(shè)計(jì)；

C征地、拆遷安置方案或有關(guān)協(xié)議；2021/5/965D土地使用條件；

E《出讓合同（草案）》；

F人民政府或有關(guān)部門的文件或意見(jiàn)；

G土地管理部門的審查意見(jiàn)。

4）采用協(xié)議方式或?qū)儆诔鲎尳o外商成片土地綜合開發(fā)經(jīng)營(yíng)的，還需附經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書（可行性研究報(bào)告）和企業(yè)批準(zhǔn)證書副本。2021/5/966（四）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同1.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的訂立、變更和終止：

1）國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同是出讓人將國(guó)有土地地塊的使用權(quán)在一定年限內(nèi)按限定的用途和條件讓與受讓人進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，受讓人在規(guī)定的期限內(nèi)支付出讓金，并在使用期滿后將土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物的所有權(quán)無(wú)償交給出讓人而簽訂的協(xié)議。2021/5/9672）特點(diǎn)：

A國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的一方（出讓方）是特定主體，出讓土地必須按法定的程序進(jìn)行。

B國(guó)有土地使用權(quán)出讓受制于國(guó)家宏觀調(diào)控、總量控制，具有很強(qiáng)的計(jì)劃性。

C土地使用權(quán)出讓合同屬于附意合同（亦稱附從合同），即一方權(quán)利受到一定的限制，而需要依附對(duì)方的意思表示的一種合同。

a國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的訂立；

b土地使用權(quán)出讓合同的變更；

c土地使用權(quán)出讓合同終止。2.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容：

土地使用權(quán)出讓合同，一般分為宗地出讓合同或成片開發(fā)土地出讓合同和劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓合同等幾種。2021/5/968

3國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)

土地使用權(quán)出讓合同的當(dāng)事人是出讓方和受讓方。出讓方是由市、縣土地管理部門，受讓方是土地使用者。

由于土地出讓者在一定年限，一定條件下將土地使用權(quán)讓渡給土地使用者，而不是土地的買斷，國(guó)家始終保持對(duì)土地的最終處置。所以，土地使用權(quán)出讓合同的內(nèi)容，必然是大部分制約土地使用者的。對(duì)出讓方的制約主要是按合同的規(guī)定提供土地使用權(quán)。這也是土地地作為特殊商品出讓合同區(qū)別于一般商品買賣合同的主要特征。2021/5/969

土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)主要如下：

（1）出讓方的權(quán)利和義務(wù)出讓方的權(quán)利主要有：要求受讓方按事同規(guī)定按時(shí)上繳出讓價(jià)款，否則有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償；在合同履行過(guò)程中對(duì)受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督檢查權(quán)；對(duì)受讓方不按合同規(guī)定使用土地或者連續(xù)兩年不投資建設(shè)的，行使警告、罰款直到無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰權(quán)；合同規(guī)定的出讓年限屆滿，無(wú)償收回土地使用權(quán)，并同時(shí)取得其地上的一切不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)；對(duì)合同的爭(zhēng)議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利。

出讓方的義務(wù)主要有：按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)；執(zhí)行有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)或人民法院對(duì)合同爭(zhēng)議所作的仲裁決定或判決、裁定；遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應(yīng)及時(shí)將理由及情況通報(bào)對(duì)方當(dāng)事人。

2021/5/970（2）受讓方的權(quán)利和義務(wù)受讓方的權(quán)利主要有：要求出謙虛方按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)，否則有權(quán)解除合同并請(qǐng)求違約賠償；對(duì)合同的爭(zhēng)議享有提請(qǐng)有關(guān)仲裁機(jī)構(gòu)仲裁或者向人民法院起訴的權(quán)利；在不違反合同的情況下，享有獨(dú)立先例土地使用權(quán)并排除不法干擾的權(quán)利。

受讓方的義務(wù)主要有：按合同規(guī)定繳納出讓價(jià)款，并辦理土地登記手續(xù)；按合同規(guī)定對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)，如需改變合同規(guī)定的土地用途，須經(jīng)出讓方同意并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)；必須達(dá)到合同規(guī)定的條件，方可轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)；遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時(shí)，應(yīng)采取必要的補(bǔ)救措施盡力減少損失，并及時(shí)將有關(guān)情況及其理由通報(bào)出讓方；出讓合同屆滿，及時(shí)交還土地使用證和辦理土地使用權(quán)注銷手續(xù)，并無(wú)償交付地上建筑物及其他附著物；接受出讓方對(duì)合同履行情況的監(jiān)督、檢查。2021/5/9713.2城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念及其特征1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指以出讓方式取得的自有土地使用權(quán)在民事主體之間再轉(zhuǎn)移的行為，是平等民事主體之間發(fā)生的民事法律關(guān)系。2021/5/972土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本形式有出售、交換和贈(zèng)與。

（1）出售。即買賣，是指當(dāng)事人約定一方將財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給他方，他方支付價(jià)金的行為。土地使用權(quán)的出售必須是符合法定條件的國(guó)有土地使用權(quán)者的行為。并且貫徹平等、自愿、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，由雙方當(dāng)事人通過(guò)協(xié)商，招標(biāo)或拍賣成交。

（2）交換。在民法上也稱“互易”，就是以物換物。土地使用權(quán)的交換是指當(dāng)事人雙方交換各自具有使用權(quán)的土地，不同于以款項(xiàng)支付方式的土地使用權(quán)的買賣，但當(dāng)事人雙方的法律地位與買賣的當(dāng)事人雙方相當(dāng)。

（3）贈(zèng)與。是指贈(zèng)與人一方自愿將自己的財(cái)物無(wú)償?shù)亟唤o受贈(zèng)人一方的行為。土地使用權(quán)的贈(zèng)與是贈(zèng)與人（國(guó)有土地使用權(quán)原受讓人或者再受讓人）將土地使用權(quán)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的行為，受贈(zèng)人成為土地使用權(quán)新的受讓人。與出售一樣，贈(zèng)與只是土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍歸國(guó)家。2021/5/9732土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓具有如下特征：（1）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是發(fā)生在平等民事主體之間的民事法律行為，是當(dāng)事人之間進(jìn)行的民事活動(dòng)，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)、、誠(chéng)實(shí)不損害社會(huì)公共利益等民事活動(dòng)基本原則。（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，只是轉(zhuǎn)讓一定年限（有效出讓年限內(nèi)）的國(guó)有土地使用權(quán)，所有權(quán)仍屬于國(guó)家。這是由我國(guó)的社會(huì)主義土地公有制性質(zhì)所決定。（3）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，原受讓人同時(shí)轉(zhuǎn)讓了該土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)，新的受讓人成為出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)的新的承受者。在香港，稱為“認(rèn)地不認(rèn)人”。即土地使用權(quán)可以多次轉(zhuǎn)讓，但無(wú)論轉(zhuǎn)讓到誰(shuí)的手里，土地使用者與國(guó)家的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系也隨之轉(zhuǎn)移?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。”這就是要求新的土地使用權(quán)受讓人使用土地必須按照國(guó)家與原受讓人之間訂立的土地使用權(quán)受讓合同進(jìn)行，不得隨意改變。（4）土地使用權(quán)與其地上建筑物、附著物在轉(zhuǎn)讓時(shí)不可分離。即土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上建筑必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓；地上建筑物轉(zhuǎn)讓，土地使用權(quán)也同時(shí)轉(zhuǎn)讓。但地上建筑物和其他附著物為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。2021/5/974（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件、內(nèi)容和程序

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的涵義、條件、內(nèi)容和轉(zhuǎn)讓的程序作了明確的規(guī)定。現(xiàn)分述如下：1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓包括出售、交換和贈(zèng)與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件有以下兩種情況：（1）直接通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件。

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條第二款對(duì)直接通過(guò)出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件作了如下規(guī)定：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用證書；按照出讓合同的約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地地，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。2021/5/975（2）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件。首先應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，有兩種處置方式：一是由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權(quán)；二是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。

對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件作上述明確的限制性規(guī)定，這是與國(guó)家出讓土地使用權(quán)的立法宗旨一致的，即出讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地，提高土地利用效益，促進(jìn)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展；土地使用者不得非法轉(zhuǎn)讓土地漁利。否則，要承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2021/5/9762土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容主要有以下幾方面：

（1）權(quán)利、義務(wù)轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給新的受讓人。

（2）建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓。國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上的建筑物、其他附著物隨之轉(zhuǎn)讓；土地使用權(quán)者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

（3）使用期限。受讓國(guó)有土地使用權(quán)的使用年限為國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原使用者已使用年限的剩余年限。

（4）轉(zhuǎn)讓價(jià)格。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，如明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要的措施，平穩(wěn)價(jià)格。土地使用權(quán)與地上建筑物、其他附著物一同轉(zhuǎn)讓的，其價(jià)格應(yīng)分別作出評(píng)估，一同支付。2021/5/9773土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序法律雖沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序作出具體的規(guī)定，但規(guī)定了以下幾項(xiàng)轉(zhuǎn)讓的必經(jīng)程序：

（1）轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓局面合同。

（2）轉(zhuǎn)讓方協(xié)同受讓方辦理土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)戶登記，及轉(zhuǎn)讓方辦理注銷登記。

（3）分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)以及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，向市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)批準(zhǔn)。

（4）經(jīng)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)簽出讓合同及補(bǔ)交出讓金，或者將轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲土地收益上繳國(guó)家

2021/5/9783.3城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出租管理

（一）土地使用權(quán)出租的概念及其特征1土地使用權(quán)出租的概念土地使用權(quán)出租是指合法取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體（即出租人）將土地使用權(quán)及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。2021/5/9792土地使用權(quán)出租的法律特征

土地使用權(quán)出租的法律特征表現(xiàn)為以下幾方面：（1）土地使用權(quán)出租也是一種民事法律行為，與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一樣，遵循平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)、信用等民法原則。

（2）土地使用權(quán)出租是出租人在保留土地使用權(quán)的前提下，把部分土地使用權(quán)能租賃給他人使用，并收取租金，不發(fā)生作為物權(quán)的整個(gè)的轉(zhuǎn)移。

（3）地租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊。通過(guò)出讓方式取得的土地使用權(quán)的民事主體可以依法出租土地使用權(quán)。以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的民事主體以營(yíng)利為目的出租房屋的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)辦劃撥土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。

2021/5/980

（4）土地使用權(quán)出租后，出租人仍需繼續(xù)履行出讓合同規(guī)定的義務(wù)?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十條明確規(guī)定：“土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同”。

（5）土地使用權(quán)出租主體（出租人）是通過(guò)出讓或者轉(zhuǎn)讓而取得土地使用權(quán)的受讓人，不同于土地所有人——國(guó)家或代表的出讓主體，這也是土地使用權(quán)出租的法律特征之一。

（6）土地使用權(quán)出租，必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權(quán)一并出租，而民法上的財(cái)產(chǎn)租賃合同無(wú)此限制。2021/5/981（二）土地使用權(quán)出租合同土地使用權(quán)出租合同（租賃合同）是土地使用權(quán)人（即出租人）將土地使用權(quán)隨同地上建筑物和其他附著物一并交給他人（承租人）使用，承租人向出租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止時(shí)返還所租土地使用權(quán)的協(xié)議。

1.出租合同的主要條款：

1）出租合同的標(biāo)的：指出租土地（地塊的位置、四至、面積用途等）。

2）租期：出租土地使用期限，應(yīng)在合同中明確規(guī)定，也可不約定，只要承租人按合同規(guī)定支付租金和使用，合同就繼續(xù)。

3）租金：因地塊而有差別。

4）使用條件：由出讓合同予以專門規(guī)定；

5）違約責(zé)任。2021/5/9822.違反土地使用權(quán)租賃合同的責(zé)任：

1）土地使用權(quán)出租合同經(jīng)到有權(quán)登記機(jī)關(guān)登記生效后，出租人應(yīng)按合同規(guī)定將土地使用權(quán)交付承租人使用，不按時(shí)交付，應(yīng)償付違約金。

2）出租人未按合同約定的使用標(biāo)準(zhǔn)提供土地，使承租人達(dá)不到對(duì)土地的承租試驗(yàn)?zāi)康?，承租人有?quán)要求出租人降低租金或者解除合同，并賠償由此造成的損失。

3）承租人不按合同規(guī)定或約定數(shù)額、期限交付租金時(shí)，除補(bǔ)交租金，應(yīng)償付違約金。

4）由于承租人使用不當(dāng)，造成租賃地塊使用條件破壞的，承租人如不能使其恢復(fù)原有狀況，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

5）承租人將租賃土地非法轉(zhuǎn)租或進(jìn)行非法活動(dòng)的，出租人有權(quán)解除合同。2021/5/9833.4城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)抵押管理（一）土地使用權(quán)抵押的概念及其作用土地使用權(quán)抵押是指土地使用權(quán)人以土地使用作為履行債務(wù)的擔(dān)保，當(dāng)土地使用權(quán)人不能按期履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人享有從變賣土地使用權(quán)的價(jià)款中優(yōu)先受償權(quán)的債務(wù)擔(dān)保形式。在土地使用權(quán)上所設(shè)定的是土地使用權(quán)抵押權(quán)。2021/5/984(二）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用抵押的法律規(guī)定

1抵押權(quán)的設(shè)立與登記根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，設(shè)立土地使用權(quán)抵押，抵押雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂抵押合同，并依照規(guī)定辦理抵押登記。2抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后登記

抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的登記涉及三個(gè)方面的內(nèi)容，一是抵押權(quán)因債務(wù)如期履行或者其他原因使抵押權(quán)歸于消滅的注銷登記?！冻擎?zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因債務(wù)清償或者其他原因而消滅的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷登記”。二是因處分土地使用權(quán)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的過(guò)戶登記。三是以劃撥土地使用權(quán)設(shè)定的抵押權(quán)，處分土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。2021/5/985（三）土地使用權(quán)抵押合同

1.抵押合同的概念：指土地使用權(quán)人（即債務(wù)人）與債權(quán)人簽訂的關(guān)于以土地使用權(quán)作抵押以擔(dān)保債務(wù)履行的書面協(xié)議。

2.抵押合同的特征：

1）抵押合同是從屬合同，附屬于以擔(dān)保債務(wù)為內(nèi)容的主合同，隨主合同的成立而成立，隨主合同的消滅而消滅。

2）土地使用權(quán)抵押合同只能由土地使用權(quán)人與債權(quán)人簽訂，土地使用權(quán)人與債務(wù)人須為同一人。

3）抵押合同是抵押權(quán)的設(shè)定行為，直接導(dǎo)致抵押權(quán)產(chǎn)生，是抵押權(quán)成立的要件之一。

4）抵押合同經(jīng)有權(quán)的登記機(jī)關(guān)登記而生效，其有效期限為抵押登記3個(gè)月至出讓合同規(guī)定的最后使用日止。2021/5/9863.抵押合同條款：

1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱、住所。

2）主合同的主要內(nèi)容。

3）抵押土地的位置、面積、用途、有效使用期限和其他條件。4）當(dāng)事人雙方的權(quán)利義務(wù)。

5）當(dāng)事人雙方約定的其他事項(xiàng)。

6）違約條款，等等。

4.違反抵押合同的法律責(zé)任：

1）指抵押當(dāng)事人一方或雙方違反抵押合同約定的權(quán)利義務(wù)而承擔(dān)的法律上的責(zé)任。

2）承擔(dān)抵押合同法律責(zé)任的形成有以下幾種：停止侵害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀，賠償損失、重新提出擔(dān)保等。2021/5/9874、我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體、客體和內(nèi)容

我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的主體是依法使用農(nóng)民集體所有土地的單位和個(gè)人。如承包地使用權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員以及依法取得承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的其他單位或個(gè)人；自留地、自留山的土地使用權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合立戶條件的戶主；農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體是依法取得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的單位或個(gè)人。我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的客體是上述使用權(quán)主體依法取得的包承地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村集體建設(shè)用地等。我國(guó)農(nóng)村集體土地使用權(quán)的內(nèi)容指集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)的過(guò)程中依法所形成的權(quán)利和義務(wù)。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》第九條規(guī)定：“……農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或個(gè)人使用，使用土地的單位或個(gè)人，有保護(hù)、管理和合理利用土地的義務(wù)。”第十四條規(guī)定“……承包經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)民有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務(wù)?！?021/5/988集體土地使用權(quán)的取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)可以通過(guò)以下方式取得：A依法承包經(jīng)營(yíng)取得。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員（農(nóng)戶）依法承包本集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)包的耕地、林地、草地等，從而取得了承包地使用權(quán)。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二條規(guī)定，耕地的承包期為30年；草地承包期為30~50年；林地的承包期為30~70年；特殊林木的林地承包期，經(jīng)國(guó)務(wù)院林業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以延長(zhǎng)。B通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得。屬于農(nóng)村集體所有的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，由單位或個(gè)人通過(guò)招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得土地使用權(quán)。本集體集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。2021/5/989C依法用于非農(nóng)業(yè)用建設(shè)。農(nóng)村興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，村辦企業(yè)依法取得非農(nóng)用地使用權(quán)。D依法用作宅基地、自留地、自留山。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)將本組織10%~15%的耕地，作為自留地分配給本組織成員長(zhǎng)期使用。在有荒山和荒坡的地方，可分配給成員（農(nóng)戶）適當(dāng)數(shù)量的自留山長(zhǎng)期使用。農(nóng)戶對(duì)自留地、自留山、宅基地只有使用權(quán)，但無(wú)所有權(quán)。集體土地使用權(quán)的收回

可以收回土地使用權(quán)的情形：

1.為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要土地的；

2.不按照批準(zhǔn)的用途使用土地的；

3.因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。如承包期內(nèi)，承包方全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的，應(yīng)將承包的耕地和草地交回發(fā)包方。2021/5/9905農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理5.1農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的概述(一）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義和背景1農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的涵義

農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村集體土地使用權(quán)在不同的主體之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)移。農(nóng)村集體使用權(quán)可區(qū)分為農(nóng)用地使用權(quán)和非農(nóng)用地使用權(quán)，本節(jié)主要敘述農(nóng)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題。2021/5/9912農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象發(fā)生的背景

近年來(lái)，在我國(guó)，尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)了大量農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象，這種現(xiàn)象發(fā)生的背景是：

（1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換的結(jié)果。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，推動(dòng)著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，二、三產(chǎn)業(yè)的比重迅速增加，使大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力流向二、三、產(chǎn)業(yè)，將原承包地轉(zhuǎn)包他人，發(fā)生了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。

（2）城鎮(zhèn)化水平不斷提高的必然趨勢(shì)。1949年我國(guó)城市化率為10.64%，設(shè)市城市136座。1978年，設(shè)市城市增加到220座，城市化率提高到17.92%。近年來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程顯著加快，目前我國(guó)設(shè)市城市已達(dá)667座，城市化率為30%左右。這說(shuō)明我國(guó)已有大量農(nóng)業(yè)人口向城鎮(zhèn)遷移、定居，特別在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海地區(qū)，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)變?nèi)丝诘倪^(guò)程更加迅速，從而出現(xiàn)了大量土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)象。今后，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、戶籍制度的改革，城鎮(zhèn)化進(jìn)程還會(huì)加速，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象更加普遍。2021/5/992（3）計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的必然產(chǎn)物。實(shí)現(xiàn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的；轉(zhuǎn)變，必須培育要素市場(chǎng)，這樣，就會(huì)促使勞動(dòng)力、資金、土地等要素流動(dòng)起來(lái)。勞動(dòng)力、資金、土地三要素是相互影響，互為依托的，勞動(dòng)力、資金的流動(dòng)，必然需要土地流動(dòng)。只有勞動(dòng)力的流動(dòng)，而無(wú)土地的流動(dòng)，就會(huì)使土地處于閑置狀態(tài)。同樣，沒(méi)有土地流動(dòng)，資金投入就沒(méi)有載體。只有三者都流動(dòng)起來(lái)，才能實(shí)現(xiàn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。

（4）提高土地利用效率，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的客觀需要。目前，我國(guó)農(nóng)村絕大多數(shù)是一家一戶的小規(guī)模生產(chǎn)。使農(nóng)業(yè)采用新技術(shù)，獲取市場(chǎng)信息，降低生產(chǎn)成本，提高農(nóng)產(chǎn)品技術(shù)含量方面受到很大的限制，是造成農(nóng)用地利用效益低下的主要原因之一，特別是加入WTO后，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品，除了參與國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)外，還要面臨國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。為了在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，就要提高土地資源配置效率，從而發(fā)生土地資源重組現(xiàn)象，如土地使用權(quán)流向種田能手……。2021/5/9935.2農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的形式

從近年農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的情況看，流轉(zhuǎn)形式主要有以下幾種：1轉(zhuǎn)包農(nóng)戶將自己的承包地，通過(guò)協(xié)商，轉(zhuǎn)包給其他農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)，收取一定的轉(zhuǎn)包金，或由轉(zhuǎn)入戶承擔(dān)糧食定購(gòu)任務(wù)。轉(zhuǎn)出戶多為缺乏勞力或在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)就業(yè)的農(nóng)戶。據(jù)湖北省農(nóng)村固定觀測(cè)點(diǎn)資料，自1988年至1993年對(duì)1500多農(nóng)戶的調(diào)查表明，農(nóng)戶轉(zhuǎn)包面積約占農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)耕地面積的6%左右。2租賃該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，向該村租用土地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并支付地租。承租人大多來(lái)自經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，他們向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村轉(zhuǎn)移，并租種已轉(zhuǎn)移到非農(nóng)產(chǎn)業(yè)的農(nóng)戶的承包地。另一種承租人是來(lái)自國(guó)有企業(yè)下崗職工，例如：1997年湖北江岸車輛廠某下崗職工到新州租地16hm2種甜玉米，每0.067hm2租金約400~800元。林果用地出租，一般租期較長(zhǎng)，如廣西北海市合浦于1993年將2700hm2集體土地以50年期限出租給某公司興辦水果基地2021/5/9943“四荒”拍賣

1983年山西柳林縣龍門垣鄉(xiāng)中垣村以1750元價(jià)格將1.04hm2“四荒”使用權(quán)拍賣給了本村農(nóng)民李馬才，開創(chuàng)了全國(guó)“四荒”拍賣第一例。截止1997年底，我國(guó)已有21個(gè)省、自治區(qū)、直轄市拍賣了“四荒”使用權(quán)，拍賣面積達(dá)377萬(wàn)hm2，收取拍賣金7.9億元，參與購(gòu)買的農(nóng)戶304萬(wàn)多戶。這種形式流轉(zhuǎn)的土地使用權(quán)，使用期限一般為50~100年，購(gòu)買者多為農(nóng)民和機(jī)關(guān)團(tuán)體，“四荒”地經(jīng)過(guò)治理、開發(fā)為林、果地、耕、大大地提高了土地利用率。

4承租轉(zhuǎn)包或返包該種土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式有兩種情況，一是，農(nóng)村集體從無(wú)力經(jīng)營(yíng)土地的農(nóng)戶那里租回承包地，再轉(zhuǎn)包給種田能手，以提高土地經(jīng)營(yíng)規(guī)模效益。二是公司以一定的代價(jià)將農(nóng)戶的承包地承租過(guò)來(lái)，再對(duì)所租土地通過(guò)規(guī)劃，進(jìn)行農(nóng)田基本設(shè)施建設(shè)，然后再切塊承包給農(nóng)戶耕種。公司和農(nóng)戶之間簽訂承包合同。農(nóng)戶按公司要求的品種種植，并將產(chǎn)品全部賣給公司。公司向農(nóng)戶提供種子、技術(shù)服務(wù)和按價(jià)收購(gòu)農(nóng)戶產(chǎn)品。如何南科迪食品集團(tuán)與該省虞城縣利民鄉(xiāng)采用承租返包模式種植蘆筍，至1999年蘆筍種植基地已達(dá)200hm2。取得較好的效果。2021/5/9955轉(zhuǎn)讓該種流轉(zhuǎn)形式有兩種情況，一是土地使用者在獲得一定期限的土地使用權(quán)，投資開發(fā)后，將余期土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。例如農(nóng)戶在獲得“四荒”地使用權(quán)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間投資開發(fā)后，向其他農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓余期土地使用權(quán)，二是農(nóng)戶在出售住房時(shí)，同時(shí)將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

6入股農(nóng)民在自愿互利原則下，以土地使用權(quán)折價(jià)入股聯(lián)合，使農(nóng)民對(duì)土地的占有形式由實(shí)物形態(tài)變?yōu)樨泿判螒B(tài)，推動(dòng)股權(quán)流轉(zhuǎn)、集中，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。例如，遼寧省海城市西柳鎮(zhèn)，保留口糧田后，將承包田轉(zhuǎn)變?yōu)楣煞萏?，設(shè)集體股占30%，個(gè)人股占70%，實(shí)行招標(biāo)承包，按股分紅。該鎮(zhèn)75%以上的農(nóng)戶不承包土地，專門從事二、三產(chǎn)業(yè)，從而使土地向種田大戶轉(zhuǎn)移。該種形式入股的是土地使用權(quán)，承包者以投標(biāo)金作為支付放棄承包地使用權(quán)農(nóng)戶的補(bǔ)償。2021/5/9965.3農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的原則

（一）農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理的原則

1農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)具備的條件（1）當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快、農(nóng)村剩余勞力得到轉(zhuǎn)移是土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提條件。當(dāng)前，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，承包地仍然是他們的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，并承擔(dān)著社會(huì)保障職能，穩(wěn)定承包地使用權(quán)是促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的必然選擇。只有當(dāng)?shù)囟?、三產(chǎn)業(yè)得到較快發(fā)展，可以容納農(nóng)村剩余勞力就業(yè)時(shí)，土地使用權(quán)才會(huì)發(fā)生流轉(zhuǎn)，否則，農(nóng)民是不會(huì)放棄具有就業(yè)功能，生活保障功能，社會(huì)福利保障功能的承包地使用權(quán)的。2021/5/997（2）明晰的土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的必備條件。首先，應(yīng)明晰農(nóng)村集體土地所有權(quán)。目前，有關(guān)法律明確農(nóng)村集體土地屬三級(jí)“農(nóng)村集體”所有，但對(duì)“三級(jí)”各自的權(quán)利和利益是界定較模糊。所有權(quán)主體及其權(quán)能不清，就會(huì)導(dǎo)致農(nóng)戶土地使用權(quán)的不穩(wěn)定，嚴(yán)重障礙土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)民的土地使用權(quán)及其所包含的具體權(quán)利應(yīng)通過(guò)立法加以明確規(guī)定，從而穩(wěn)定土地關(guān)系，減少摩擦