物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋日常管理與維修養(yǎng)護(hù)方案

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋日常管理與維修養(yǎng)護(hù)方案1維修服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)梯、上下水系統(tǒng)、供電設(shè)備等部位日常維護(hù)、巡檢，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)維修。房屋土建及設(shè)備小修范圍及維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)地面、散水損影響其功能的，應(yīng)修補(bǔ)。樓面或地面的塊料面層損壞、殘缺的，應(yīng)修復(fù)，如磨損過(guò)薄影響安全的，應(yīng)局部拆換。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后應(yīng)平整、光滑、接槎平順。室內(nèi)墻面及頂棚小修內(nèi)容：內(nèi)墻、踢腳線及頂棚抹灰空鼓、剝落的應(yīng)修補(bǔ)。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后的內(nèi)墻面及頂棚應(yīng)恢復(fù)原有使用功能，與基層結(jié)合牢固。檢修門(mén)窗質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：維修后的門(mén)窗應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活不松動(dòng)，框與墻體結(jié)合牢固，五金齊全。玻璃裝釘牢固，窗紗繃緊，不露紗頭。清掃屋面、雨落管等雨落管局部殘缺、破損應(yīng)更換。配件。屋面補(bǔ)漏補(bǔ)漏范圍。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：屋面部補(bǔ)漏后應(yīng)達(dá)到不再滴漏。雨塔等結(jié)構(gòu)構(gòu)件小修內(nèi)容：雨塔、雨罩、梁等結(jié)構(gòu)構(gòu)件保護(hù)層開(kāi)裂的，應(yīng)封堵裂縫，防止鋼筋銹蝕；保護(hù)層剝落的，應(yīng)補(bǔ)抹。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)維修后的結(jié)構(gòu)構(gòu)件應(yīng)不再有裂縫及露筋現(xiàn)象。樓體搶修搶修搶險(xiǎn)內(nèi)容：樓體出現(xiàn)脫落、斷裂等緊急情況時(shí)，如外墻磚體開(kāi)裂、掉磚等，應(yīng)先警示、排險(xiǎn)、搶修。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：以安全為前提，盡快搶修。【時(shí)限要求】給水系統(tǒng)小修、換管，通風(fēng)管道堵塞；建筑物內(nèi)所有門(mén)、窗故障等，自接到報(bào)修之時(shí)起15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理。除急迫性小修之外的零碎修項(xiàng)目為維護(hù)性小修：自接到報(bào)修之日起，一日之內(nèi)處理或與報(bào)修人預(yù)約修復(fù)日期。上下水系統(tǒng)小修范圍及維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)給水系統(tǒng)小修、局部換管凈后，做防銹處理，管道銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)予以更換；給水系統(tǒng)漏水的，應(yīng)進(jìn)行修理，嚴(yán)重的，予以更換，零件殘缺的應(yīng)予以補(bǔ)齊。跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，能正常使用。衛(wèi)生設(shè)備小修內(nèi)容：衛(wèi)生設(shè)備及配件殘缺的應(yīng)配齊，破損的應(yīng)維修。淋浴間花灑、混水閥等設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行管理、維護(hù)、保潔、定期檢查及維修，發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障要及時(shí)排除并上報(bào)。靈活、有效，無(wú)跑、冒、漏、滴現(xiàn)象，能正常使用。排水、排污管道等小修內(nèi)容：樓房排污管道堵塞，排污不暢通的應(yīng)疏通，配件殘缺應(yīng)補(bǔ)齊。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：樓房排污管道經(jīng)疏通后，應(yīng)達(dá)到排污管道暢通，不滴水，達(dá)到井體、池體、井圈、井蓋、池蓋完好。建筑本體維護(hù)周期、要點(diǎn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)表序項(xiàng)目名周號(hào) 稱(chēng) 每基礎(chǔ)及月承重結(jié)1構(gòu)（柱、

巡視維護(hù)要點(diǎn)1．檢查承重結(jié)構(gòu)有無(wú)裂紋、變形和腐蝕。2．發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及國(guó)物業(yè)管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)建筑物進(jìn)行維護(hù)。1．檢查基礎(chǔ)及承重結(jié)構(gòu)整體

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)1．基礎(chǔ)沉降在國(guó)標(biāo)允許范圍之內(nèi)。2．承重結(jié)構(gòu)無(wú)大的損傷及變墻） 每的結(jié)構(gòu)性能是否完好。年1．檢查天面及平臺(tái)地面伸縮縫密封膠有無(wú)變硬、疏松開(kāi)每裂、脫落現(xiàn)象。月

形。無(wú)大面積積水現(xiàn)象。2平臺(tái)

檢查地面是否有裂縫、起鼓、空洞，有無(wú)滲漏現(xiàn)象。1．伸縮縫密封膠老化問(wèn)題發(fā)每年密封膠。

2．無(wú)滲、漏水現(xiàn)象。3．無(wú)起序項(xiàng)目名號(hào) 稱(chēng)

巡視維護(hù)要點(diǎn)2．對(duì)地面裂縫，因會(huì)造成防補(bǔ)漏施工隊(duì)進(jìn)行處理。檢查地面瓷磚是否有損壞、空鼓、脫落現(xiàn)象。

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)3

檢查樓梯踢面和踏面有無(wú)每破損、空鼓、松脫現(xiàn)象。 扶手無(wú)銹跡損月檢查樓道扶手有無(wú)損壞、壞。銹蝕現(xiàn)象。4．檢查大理石面2．大理石無(wú)污1．對(duì)樓梯扶手除銹，涂刷一平整。每次保護(hù)漆。2．更換或重貼損年壞或脫落的瓷磚。1．檢查墻面涂料顏色是否一致，有無(wú)水漬印。 瓷片無(wú)脫落、

每2．檢查墻面是否有裂紋、起污漬。2．墻面月鼓、脫落現(xiàn)象。 無(wú)污漬水漬及3．檢查大理石、瓷片墻面是霉變痕跡。否有損壞、脫落、松動(dòng)現(xiàn)象。序項(xiàng)目名號(hào) 稱(chēng)

巡視維護(hù)要點(diǎn)1．對(duì)墻面涂料及裂紋脫落現(xiàn)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

半象發(fā)現(xiàn)后及時(shí)填補(bǔ)粉刷。年2．對(duì)松動(dòng)脫落的大理石重新裝貼。1．檢查外墻面是否清潔，有無(wú)污漬，玻璃幕墻有無(wú)損傷、每污漬。月1．檢查門(mén)窗有無(wú)損壞、松脫現(xiàn)象。

外觀清潔，無(wú)損傷。2．無(wú)滲、漏水。每2．檢查門(mén)窗與墻體縫隙密封1．門(mén)窗、玻璃月材料有無(wú)開(kāi)裂、脫落。 完好無(wú)損清潔門(mén)、窗 3．檢查門(mén)窗轉(zhuǎn)動(dòng)部位是否靈美觀，無(wú)霉變。活，轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有無(wú)噪音。 2．門(mén)窗關(guān)閉靈維修損壞門(mén)窗，更換損壞活，無(wú)異響。半部件。年為轉(zhuǎn)動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油。稱(chēng)期稱(chēng)期1．檢查吊頂天花有無(wú)損傷、擦、劃痕及裂紋，如有問(wèn)題及時(shí)更換、修補(bǔ)。吊頂天每2．檢查吊頂天花有無(wú)水漬印花月和霉變印，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)清除。3．檢查吊頂天花有無(wú)陷落，若有問(wèn)題重新安裝或更換。起殼、地鼓、開(kāi)裂現(xiàn)象，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理。2．檢查廣場(chǎng)瓷磚是否損壞、松脫，標(biāo)每志線是否整齊，對(duì)有損壞脫落道路、廣場(chǎng)月部位及時(shí)更換修補(bǔ)。3．檢查廣場(chǎng)及道路伸縮縫是否完好無(wú)損。4．檢查道路道牙是否完好無(wú)損，油漆是否脫落。半1．更換損壞的道牙，對(duì)道牙年進(jìn)行一次刷漆。7

巡視維護(hù)要點(diǎn)

質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)天花吊頂平整，無(wú)污漬。2．無(wú)裂縫及破損。道路廣場(chǎng)整潔，無(wú)堆放雜物。8 2．地面瓷磚無(wú)陷，伸縮縫正常。維修服務(wù)方案高師生滿(mǎn)意度。范圍：適用于物業(yè)中心轄區(qū)內(nèi)提供的維修服務(wù)。房屋土建及設(shè)備小修服務(wù)流程APP上述信息通知維修人員。維修人員到達(dá)維修地點(diǎn)后輕輕敲門(mén)或按門(mén)鈴，用戶(hù)許可后方可進(jìn)入室內(nèi)維修。工程維修人員接到維修工作單后在維修記錄本上簽收；根據(jù)維修內(nèi)容準(zhǔn)備必要的工具及維修材料，按照相應(yīng)的維修服務(wù)承諾時(shí)間準(zhǔn)時(shí)到達(dá)維修服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)；要求緊急維修必15接到報(bào)修之日起，一日之內(nèi)處理或與報(bào)修人預(yù)約修復(fù)日期。維修人員應(yīng)盡量保持良好的儀容儀表，維修服務(wù)過(guò)程中采用文明禮貌用語(yǔ)。如因材料原因暫時(shí)不能維修的，應(yīng)向報(bào)修人解釋清如屬校區(qū)自購(gòu)設(shè)備故障無(wú)法維修的，應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明原工作單》上。工程維修人員進(jìn)行維修時(shí)，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況采取相品染保潔員進(jìn)行清理。完成維修經(jīng)報(bào)修人驗(yàn)收合格后工程維修人員應(yīng)在示報(bào)修人對(duì)服務(wù)滿(mǎn)意度進(jìn)行評(píng)價(jià)。維修人員每日將已完成的《維修工作單》返回工程部歸檔，以作日后收費(fèi)及查詢(xún)依據(jù)。維修主管每月按時(shí)統(tǒng)計(jì)維修服務(wù)費(fèi)，材料使用量和購(gòu)清單交主任審核。維修服務(wù)硬件要求：維修人員每天下班前清潔工具箱、維修工具、清洗清潔布。要求做到無(wú)明顯油污和灰塵；21維修人員素質(zhì)要求：維修人員每天應(yīng)保持良好的精老師面帶微笑、使用文明禮貌用語(yǔ)。房屋土建及設(shè)備小修服務(wù)流程圖房屋土建及設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)序序內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)號(hào)接到服務(wù)請(qǐng)求時(shí)：1受理時(shí)間一般維修事項(xiàng)15分鐘內(nèi)將維修指令傳達(dá)至維修人員；緊急維修事項(xiàng)5分鐘內(nèi)將維修指令傳達(dá)至維修人員。維修人員接到指令:上門(mén)時(shí)間 一般維修事項(xiàng)2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與報(bào)修人（非上下班確認(rèn)，并展開(kāi)維修工作（須準(zhǔn)備材料和工具2時(shí)間乘坐客時(shí)；體） 分鐘內(nèi)達(dá)現(xiàn)場(chǎng)與報(bào)修人確認(rèn)，并立即展開(kāi)工作。因故不能立即維修，與報(bào)修人聯(lián)系商定上門(mén)3預(yù)約上門(mén)因材料工具或其它因素不具備立即展開(kāi)維修服務(wù)時(shí)間。如不能確定告知報(bào)修人與物業(yè)中心聯(lián)系，由物業(yè)中心另行預(yù)約

簡(jiǎn)易性維修完成時(shí)間不超過(guò)1小時(shí)，返修率≤1%；一般性維修完成時(shí)間不超過(guò)4小時(shí)，返修率≤3%；復(fù)雜性維修完成時(shí)間不超過(guò)48小時(shí)，返修率≤5%；5意率服務(wù)用語(yǔ)

維修服務(wù)滿(mǎn)意率≥95%“你好，我是**物業(yè)服務(wù)中心維修人員，請(qǐng)問(wèn)是**需要維修嗎？”“好的，我馬上為你檢查”或“對(duì)不起，我馬上為你處理”