關于2023房地產調研報告

第關于2023房地產調研報告

2023房地產調研報告1

近期，由市統(tǒng)計局牽頭，就準旗房地產開發(fā)情況進行了專項調研。此次調研活動共走訪了21家房地產開發(fā)公司，實地考查了都市雅園經濟適用房、錦麗苑、名盛園商住小區(qū)、桃園盛景商住小區(qū)等小區(qū)的建設情況，走訪了部分小區(qū)住戶，聽取了各房地產開發(fā)公司的情況介紹。通過調研，了解了全旗房地產業(yè)發(fā)展現狀及存在的問題。

近年來，準旗在工業(yè)經濟迅猛發(fā)展的帶動下，經濟社會實現了跨越式發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入逐年增加，生活水平不斷提高，固定資產投資快速增長，前三季度累計完成401億元。為遏制房價過快上漲，抑制投資、投機性需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，國家和地方先后出臺了一系列政策，從限貸、限購、限外、限價，到提高存款準備金率、加息、擴大保障性住房供給等各個方面加強了房地產市場的宏觀調控。在此背景下，前三季度準旗房地產市場運行穩(wěn)中有升，一方面，房地產業(yè)繼續(xù)保持高位運行，新開工面積多于去年，施工規(guī)模繼續(xù)擴大;另一方面，市場銷售穩(wěn)中趨緩，價格漲幅有所回落，市場觀望氛圍漸顯。總體而言，全旗房地產市場運行正朝著宏觀調控預期方向發(fā)展。

一、20xx年前三季度房地產運行情況：（OK語錄網Www.968OK.CoM）

1、開發(fā)投資繼續(xù)高位運行，住宅投資增速加快

三季度，全旗共有房地產開發(fā)企業(yè)45家(其中資質企業(yè)24家)，啟動開發(fā)項目65個，計劃總投資達100.96億元，累計完成投資46.55億元，同比增長548.6%，比前四年累計完成額高出0.55億元，達到有史以來最高。其中：住宅投資31.7億元，同比增長521.6%;辦公樓投資3.58億元;商業(yè)營業(yè)用房投資7.33億元;其他投資3.94億元。住宅投資占總投資的比重達68%，處于主體地位。

2、資金來源逐漸趨緊，自籌資金和其他資金成為主渠道

前三季度，全旗共開發(fā)65個項目計劃總投資100.96億元，到位資金39.55億元，資金到位率為39.2%，缺口資金約7億元。

據調查，8成房地產商資金缺口大，來源趨緊，主要受信貸收緊等因素的影響，國內貸款在資金來源中所占比重下降，自籌資金和其他資金所占比重提高。前三季度，在所有資金來源中：國內貸款1.28億元，同比下降39%。所占比重由上年同期的29.3%下降到2.8%。自籌資金、其他資金分別為38.6億元和6.67億元，分別增長3512%和156.5%，所占比重分別由上年同期的34.1%、13.2%提高到82.9%、14.3%。

3、安居性保障房建設進度加快

準旗保障房建設有序推進，至9月底，全旗已開工建設各類保障房5024套，其中新開工3486套，開工率為100%;施工面積為128.45萬平方米，其中：廉租房4.87萬平方米、公共租賃住房1萬平方米、經濟適用房2.4萬平方米、各類棚戶改造120.18萬平方米;累計完成投資6.07億元，其中：廉租房0.26億元、公共租賃住房0.07億元、經濟適用房0.34億元，各類棚戶改造5.4億元，住房保障工作進度居全市前列。

4、商品房供銷出現明顯差距，成交數量下滑

從供應方面看：前三季度，全旗商品房屋施工面積364.1萬平方米，在建規(guī)模同比增加248.6萬平方米，增長215.2%，增速比上年同期提高7.6個百分點。其中，商品房新開工面積330.37萬平方米，增長297.9%。由于大量房地產商加入保障房開發(fā)建設中，使得房地產投資規(guī)模繼續(xù)擴張，未來房源供給充足。

從需求方面看：1-9月，全旗商品房竣工面積70.58萬平方米，同比增長70%，7、8、9月銷售面積分別為18.94萬平方米、28.86萬平方米、29.36萬平方米，同比分別下降4.7%、0.4%、53.3%;7、8、9月銷售量分別為1201套、1897套、1936套，同比分別減少244套、486套、1599套;第三季度銷售額14.94億元，同比下降55.9%，住宅平均售價略有下降。9月本是商品房銷售的傳統(tǒng)旺季，但由于受限購環(huán)境和調控政策影響，明顯呈現出金九成色不足，銀十開盤不暢，所簽售合同不到20%，銷售面積也僅為存量房的10%。主要原因是開發(fā)量較多，而且購買群體多為本地儲戶，加之宏觀調控政策進一步趨緊，房貸收緊，限購擴大，貸款利率上調，投機性購房獲利必然減少，大部分消費者購買意愿下降，加之政府搬遷尚未明確，使大部分購房者持觀望態(tài)度。另據歷年來統(tǒng)計數據顯示：1990-20xx年全旗城鎮(zhèn)累計開發(fā)商品住宅面積為723.81萬平方米，全旗20xx年城鎮(zhèn)常住戶數以7.27萬戶估算，這樣平均每戶理論住房面積達到99.56平方米，不難看出到今年年底房地產市場已基本飽和。

二、準旗未來房地產市場走勢情況

總的來看，政策調控的累積效應對房價上漲的遏制作用已逐漸顯現，未來房地產市場隨著宏觀經濟不確定因素的增多及調控力度的增大，短期內房貸政策收緊的態(tài)勢將不可能放松，加息和提高存款準備金率的貨幣政策仍將延續(xù)。在調查中，六成房地產商認為照目前速度和開發(fā)量，我旗房地產市場將很快飽和，形成供大于求的局面，市場銷售將迎來一個拐點，房價上漲空間不大，而企業(yè)為了回籠資金，降價打折出售是唯一的明智選擇。因此，為了縮小供需矛盾，政府應適度控制房地產建設規(guī)模，讓投資需求回歸理性化，從而使房地產市場有序健康發(fā)展。

三、需要關注的幾個問題

1、各大房地產企業(yè)資金缺口壓力大

準旗幾家較大的房地產商資金來源主要靠自籌，融資壓力很大。籌資壓力問題在承擔保障房建設的企業(yè)中也普遍存在，今年全旗各類保障房建設任務為4434套，總量比去年增長23%，在規(guī)模擴大的情況下資金到位率卻有所下降，存在較大缺口。因此，我旗應在積極爭取中央財政補貼的同時，從各方面多渠道籌集資金，彌補保障性住房資金存在的缺口，加快推進保障性安居工程建設，加大保障性住房供給，改善住房供給結構。

2、房地產項目審批手續(xù)復雜，審批流程長，在一定程度上影響了項目開工進度。

3、部分保障房建設項目供電，供水、供暖、室外管網等基礎設施不到位，導致項目建設進度緩慢。

4、保障房開發(fā)用地不足。由于舊城改造拆遷難度大，不能整體拆遷，使得房地產開發(fā)項目容積率變小，部分項目難以大規(guī)模開工建設。

2023房地產調研報告2

從報告著手，我認為一個全面的市調報告可以分這幾個部分：1、宏觀市場：主要講國家政策，房地產行業(yè)走勢2、區(qū)域市場：講當地的房地產政策、走勢、成交情況等等3、分業(yè)態(tài)描述：分別是住宅（普通商品房/別墅）、商業(yè)（寫字樓、商業(yè)中心、商鋪、酒店）、土地市場、二手房市場4、當前重點事項分析：例如某樓盤開盤創(chuàng)下銷售記錄，分析其特點；或出臺政策后的變化；5、區(qū)域內重點樓盤解析：典型樓盤的分析6、總結：也就是市調結論，根據你調研的目的來寫根據這個報告，工作可以這樣開展1、搜集宏觀市場及區(qū)域市場的政策、成交信息、發(fā)展走勢分析的資料；2、跑國土、規(guī)劃、房地產交易中心等主管部門，搜集相關資料3、對重點樓盤進行調研，對普通樓盤電話訪問，然后獲取詳細的樓盤信息4、如果需要更詳細，可以去售樓部采訪購房者，了解他們的想法5、另外也可以采訪當地的專業(yè)人士，請他們說說自己對市場的判斷然后把上述資料收集、整理，按照報告的思路來寫，就可以了

2023房地產調研報告3

幾年來，我市房地產開發(fā)業(yè)得到長足的發(fā)展，對拉動我市社會和經濟發(fā)展起到一定作用，但房地產業(yè)發(fā)展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。

（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快

統(tǒng)計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態(tài)勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區(qū)房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區(qū)已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。

（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高

我市房地產業(yè)是伴隨著舊城改造的步伐發(fā)展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區(qū)域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發(fā)商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區(qū)，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區(qū)的整體開發(fā)建設和已建好入住的房屋周邊環(huán)境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發(fā)商、購房戶都增加了開發(fā)和購房成本，這也是房價走高的因素之一。

（三）、商品房開發(fā)結構性矛盾顯露

目前我市房地產市場處于高速發(fā)展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的購買熱情和礦區(qū)、農區(qū)及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。

（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高

按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為56倍比較合理。我國是一個發(fā)展中國家，烏海市又屬于西部地區(qū)，房地產發(fā)展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區(qū)新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18——20萬元，在市中心或環(huán)境較好的小區(qū)購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮(zhèn)居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區(qū)居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。

（五）、重先期開發(fā)輕后期服務

由于部分房地產開發(fā)商的可持續(xù)發(fā)展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發(fā)、輕后期配套服務的傾向。物業(yè)管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發(fā)商長遠發(fā)展規(guī)劃意識不強，在某些企業(yè)還存在只重短期效益，忽視長遠規(guī)劃的現象。

（六）商業(yè)營業(yè)用房空置現象已顯現

20xx——20xx年，我市商業(yè)營業(yè)用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業(yè)區(qū)，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發(fā)商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶