華都集團(tuán)濰坊奎文區(qū)老市府項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-98pVIP

—奎文區(qū)老市府項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告—謹(jǐn)呈：

濰坊市華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009年4月>

感謝各位領(lǐng)導(dǎo)的信任，

讓新聯(lián)康有幸參加華都集團(tuán)老市府項(xiàng)目的前期策劃工作。>

本次的匯報(bào)主要溝通的是我司對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)、奎文區(qū)乃至濰坊城市發(fā)展的思考與判斷，

以及對(duì)本案運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵問(wèn)題的認(rèn)識(shí)與思考，

并提出我們初步的解決方案。>

希望通過(guò)以上工作，就項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵問(wèn)題與貴司達(dá)成一

致，同時(shí)為后期的工作細(xì)化打下基礎(chǔ)?！ば?/p>

言2、城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析4、項(xiàng)目整體定位思考5、項(xiàng)目整體策略思考1、

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判報(bào)

告

框

架

：D

6CSD-8ESD-/OC6D

0PD

9ESDtOESDAIESD-OCSD-IOFD

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QG6IGD-AGSIGD-966fSD-9H6ISD466ISD-{H6SD

BI2001年至07年我國(guó)的宏觀經(jīng)

濟(jì)處

于

高速增

長(zhǎng)

期

,05年

至0

7

年G

D

P增速

連續(xù)

多

年超

過(guò)

10%

,1、

GDP增

幅開始

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國(guó)家

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始

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落

。中國(guó)當(dāng)

年

經(jīng)

濟(jì)

形

式新聯(lián)康模糖s……79…54…………12.0010.009.006.00口

6

.

0

014.062.0018.000.oO00從變化走勢(shì)也可以看出，

CPI

從07年一月份至08年4月份整體處于不斷上升的趨勢(shì)，

從5月份開始出現(xiàn)一路下降；PPI

也在8月份達(dá)到最高點(diǎn)之后，終于08年8月出現(xiàn)下降，07年以來(lái)的通貨膨脹終于得到抑制。2、

我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格漲幅繼續(xù)放緩，

工業(yè)品出廠價(jià)格漲幅出現(xiàn)回落整體性政策

政策名稱

主要內(nèi)容10月10日十七屆三中全會(huì)●中國(guó)將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場(chǎng)穩(wěn)定、保持社會(huì)大局穩(wěn)定。金融政策

政策名稱

主要內(nèi)容9月15降息、降低存款準(zhǔn)備金率●9月15日，央行下調(diào)1年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，存款基準(zhǔn)利率保持不變。這是央行4年來(lái)首次下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率，個(gè)人住房公積金貸款利率也相應(yīng)下調(diào)。央行還同時(shí)宣布下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震重災(zāi)區(qū)地方法人金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn).10月8日降息、降低存款準(zhǔn)備金率●10月9日起再次下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百點(diǎn)；十七屆三中全

會(huì)

釋放利好，并啟動(dòng)降息中國(guó)將采取靈活審慎的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求特別是消費(fèi)需求，保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、金融穩(wěn)定、資本市場(chǎng)穩(wěn)定、保持社會(huì)大局穩(wěn)定。在市場(chǎng)普遍低迷，

“救市”呼聲不斷的現(xiàn)狀下，這無(wú)疑是一劑注入國(guó)內(nèi)投資者體內(nèi)的“強(qiáng)心針

”

。經(jīng)濟(jì)面臨內(nèi)外雙重壓力，宏觀調(diào)控方向轉(zhuǎn)向，保證經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展為第一要?jiǎng)?wù)1、加快建設(shè)保障性安居工程。2、加快農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè).3、加快鐵路、公路和機(jī)場(chǎng)等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)4、加快醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育事業(yè)發(fā)展。5、加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境建設(shè)6、加快自主創(chuàng)新和結(jié)構(gòu)調(diào)整。7、加快地震災(zāi)區(qū)災(zāi)后重建各項(xiàng)工作。8、提高城鄉(xiāng)居民收入。

擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)增長(zhǎng)十項(xiàng)措施推出

國(guó)家刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)決心巨大，房地產(chǎn)業(yè)受益，鼓勵(lì)保障住房發(fā)展與抑制高檔房高房?jī)r(jià)同步國(guó)務(wù)院總理溫家寶11月5日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)

的措施。會(huì)議確定，到2010年底約需投資4萬(wàn)億元。今年四季度先增加安排中央投資1000億元，明年災(zāi)后重

建基金提前安排200億元，帶動(dòng)地方和社會(huì)投資，總規(guī)模達(dá)到40000億元1、發(fā)出保增長(zhǎng)的強(qiáng)有力信號(hào)2、

擴(kuò)大投資規(guī)模與優(yōu)化結(jié)構(gòu)并重3、實(shí)施“適度寬松”的貨幣政策合理擴(kuò)

大信貸規(guī)模4、住房結(jié)構(gòu)、住房?jī)r(jià)格、

以及廣大普通

百姓強(qiáng)烈要求的住房問(wèn)題有望得到緩解5

、繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)

交易。中央在樓市上，除了依靠加快建設(shè)

保障性住房保民生來(lái)擴(kuò)內(nèi)需外，抑制過(guò)高

房?jī)r(jià)和大戶型高檔商品房的意圖十分明顯9、全國(guó)所有地區(qū)、所有行業(yè)全面實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)

型改革，鼓勵(lì)企業(yè)技術(shù)改造，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)12

0

0

億

元

。10、加大金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支持力度。新聯(lián)康機(jī)構(gòu)Since

1992Shanghai解讀隨著國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)嚴(yán)峻和樓市的低迷，國(guó)務(wù)院穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的十條意見(jiàn)中已經(jīng)表明了中央穩(wěn)定樓市政策的“變調(diào)”。

“降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)”等政策的確在松綁樓市需求，但同時(shí)將“加大住房保

障”放在了其他兩項(xiàng)政策之前，也充分說(shuō)明了中央政策在“保投資”而非開發(fā)商們期望的“托市”。由于流動(dòng)性過(guò)剩而導(dǎo)致近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資、投機(jī)旺盛，從而不斷的拉高房?jī)r(jià)，擠出自住需

求，

引起了房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷加大力度抑制房?jī)r(jià)上漲度擠出房地產(chǎn)泡沫。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)判斷：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

抑制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控核心思想“保投資”不“托市”新

政

前

后

對(duì)

比時(shí)間政策內(nèi)容原比例調(diào)整后比例11月1日契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%1.5%1%11月1日對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅0.5%。免征11月1日對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征10月27日貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍0.850.710月27日房貸最低首付款比例調(diào)整為20%20%-30%20%10月27日住房公積金貸款各檔次利率降0.27%五

年

期

以

下

4

.

3

2

%

,

五

年

期以

上

4

.

8

6

%五年期以下4

.

05%.五

年

期

以

上

4

.

5

9

%11月1日個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅1%免征本次國(guó)家政策的出臺(tái)，并沒(méi)有完全為樓市松綁，而是帶有一定的傾向性，更加鼓勵(lì)中低收入人群的購(gòu)房，對(duì)購(gòu)置第二套的優(yōu)惠也有較多限定，主要鼓勵(lì)購(gòu)買改善型的普通住宅。比較新政受益人群來(lái)看，此次政策優(yōu)惠更加傾向于首次購(gòu)房者和改善性購(gòu)房者；購(gòu)買樓盤更加傾向于優(yōu)惠普通住宅，尤其是90平方米以下普通住宅新聯(lián)康樓據(jù)Since

1992Shanghai財(cái)政部

11月1日起，個(gè)人首次購(gòu)90平方米及以下住房，契稅下調(diào)到1%;暫免征印花稅；暫免征收土地增值稅。貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。稅收政策挖掘樓市剛性需求力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖新政受益人群去觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，經(jīng)濟(jì)發(fā)展減緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖條件尚不完備>

投資者信心受挫，給予房地產(chǎn)購(gòu)買需求不足房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，市場(chǎng)調(diào)整仍將持續(xù)國(guó)家重申房地產(chǎn)行業(yè)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，后續(xù)房地產(chǎn)利好政策可期房地產(chǎn)泡沫擠出，房地產(chǎn)價(jià)格將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)回歸理性視點(diǎn)：目前市場(chǎng)的低迷，

最主要的原因是購(gòu)買力不足，

而非重蹈2005年覆轍的購(gòu)買信心不足。導(dǎo)致消費(fèi)者購(gòu)買能力不足，

有多方面的原因。因購(gòu)買力不足造成的市場(chǎng)低

迷，存續(xù)的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)

告

框

架

：1、

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判3、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析4、項(xiàng)目整體定位思考5、項(xiàng)目整體策略思考2、城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)濰坊地處山東半島中部，東鄰青島和煙臺(tái)市，西與淄博、東營(yíng)兩市接壤，南與

日照市和臨沂地區(qū)相連，北

瀕渤海灣。濰坊市現(xiàn)轄5區(qū)6市

(青州、諸城、壽光、

安丘

、

高密

、

昌

邑)

、2

縣

(

昌

樂(lè)

、

臨朐),

總

面積

1

.58萬(wàn)平

方公

里，是著名的世界風(fēng)箏都、

中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)人居環(huán)境

獎(jiǎng)

水

環(huán)

境

治

理

優(yōu)

秀

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城

市、入

選

2

0

0

6

年中

國(guó)特

色

魅

力

城

市

。區(qū)域概況濰坊市整體經(jīng)濟(jì)一直保持高速增長(zhǎng)，

08年濰坊全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2491.

8

億元，同比增長(zhǎng)13.20%。經(jīng)濟(jì)環(huán)境20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%2006年□GDP(億元)2491.813|20%300025002000150010005000濰坊2005年-2008年GDP

變化趨勢(shì)47.10%1471.22007年◆一增長(zhǎng)率46.50%1720.88國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值20665.80%2005年2008年濰坊市人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，2008年人均可支配收入增幅明顯放緩，

一定程度

上影響了居民對(duì)房產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)買力。2008年，濰坊人均可支配收入達(dá)到15691元，

同比增長(zhǎng)14.6%。2005年-2008年濰坊GDP變化趨勢(shì)20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%經(jīng)濟(jì)環(huán)境2000015000100005000046.2%

13716138%118442006年

2007年人均GDP

(

元

)

—◆—

增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值1569114

4%16.8%101412008年2005年萎縮

停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展根據(jù)世界銀行相關(guān)理論和國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)判斷，濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于高速

發(fā)展階段。0-800美元800-4000美元4000-8000美元啟動(dòng)期生存需求超速發(fā)展、單純數(shù)量高速發(fā)展期

生存、改善兼有穩(wěn)定快速發(fā)展期改善需求為主快速發(fā)展、量質(zhì)兼有平穩(wěn)發(fā)展、量質(zhì)兼有國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)表明，宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人均GDP水平?jīng)Q定了一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。2008年，濰坊市GDP

為

2491.8億元，

增速

達(dá)到13.2%,房地產(chǎn)

進(jìn)入高速發(fā)展階段。2008年，

人均GDP

為

2307美元，房地產(chǎn)進(jìn)

入高速發(fā)展階段。減緩發(fā)展期改善需求為主緩慢發(fā)展、綜合發(fā)展8000-20000美元4%

—5%小于4%5%—

8%8

%

以

上經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系衡量標(biāo)準(zhǔn)濰坊城區(qū)土地供應(yīng)面積(萬(wàn)平方米)32.5

09.384.128.3口奎文區(qū)■濰城區(qū)口寒亭區(qū)口坊子區(qū)■高新技術(shù)開發(fā)區(qū)口經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)2008年1月-2009年1月，濰坊市區(qū)(不含五市)總計(jì)供應(yīng)土地面積154.2萬(wàn)平方米(預(yù)估

包含商業(yè)面積45.6萬(wàn)平方米，住宅部分供應(yīng)108.6萬(wàn)平方米),主要是集中在寒亭區(qū)和

經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，其中寒亭區(qū)供地84.1平方米，

占總供地54.5%。未來(lái)濰坊住宅市場(chǎng)供應(yīng)體量較大，

銷售壓力較大。土地市場(chǎng)濰坊市區(qū)供地一覽新

聯(lián)

康

裙

Since

1992Shanghai區(qū)域可

售

住

宅

套

數(shù)

(

套

)比列可

售

住

宅

面

積(

萬(wàn)

平

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)比例高

新

技

術(shù)

開

發(fā)區(qū)1162724.7%140.127.90濱

海

經(jīng)

濟(jì)

開

發(fā)區(qū)11902.5%13.92.80%寒亭區(qū)38798.20%41.78.30%經(jīng)

濟(jì)

開

發(fā)區(qū)22004.70%23.14.60%奎文區(qū)1195325.40%131.526.10%維城區(qū)1005821.40%83.216.60%濰

城

經(jīng)

濟(jì)

開

發(fā)區(qū)10982.30%10.92.10%坊子區(qū)495110.50%56.511.20%濰

坊出口

加

工區(qū)960.30%1.40.40%總計(jì)47052100%502.3100%2009年1-4月份，濰坊市區(qū)整體銷售34.2萬(wàn)平方米，

月均簽約面積8.5萬(wàn)平方米，

以目前銷售速

度來(lái)看，銷售目前存量需要5年。2008年1月-2009年1月，濰坊市區(qū)(不含五市)總計(jì)供應(yīng)土地面積154.2萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)會(huì)在未

來(lái)三年內(nèi)上市，年平均上市51.4萬(wàn)平方米。小結(jié)：濰坊未來(lái)市場(chǎng)存量較大，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。奎文區(qū)目前以市場(chǎng)總存量131.5萬(wàn)平方米，排名整個(gè)濰坊市場(chǎng)第二，

占總存量502.3萬(wàn)平方米的26.2%。市場(chǎng)供應(yīng)報(bào)

告

框

架

：1、

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)4、項(xiàng)目整體定位思考5、項(xiàng)目整體策略思考3、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域市場(chǎng)市場(chǎng)細(xì)分本案地理位置處于奎文區(qū)，

而濰坊市的房產(chǎn)發(fā)展多集

中在濰城區(qū)、奎文區(qū)內(nèi)，

所以我們根據(jù)房產(chǎn)的發(fā)展

情況，把地產(chǎn)發(fā)展板塊劃

分為：濰城區(qū)板塊、奎文

區(qū)板塊、高新區(qū)板塊。各個(gè)板塊由于位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各方面因素的影響，所供應(yīng)的樓盤價(jià)格和發(fā)展

形態(tài)都有所不同?？膮^(qū)高新區(qū)○市政濰城區(qū)

規(guī)十里王家失我濰方城區(qū)那石樣三成日位置：白浪河以東、新華路以西。環(huán)境特點(diǎn)：濰坊市中心區(qū)域。配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚。樓盤類型：

以小高層、高層住宅為主。銷售均價(jià)：3500-4000元/平米客戶來(lái)源：奎文區(qū)客戶、城區(qū)換房人群、外地人構(gòu)成了該板塊的主要客戶群。代表樓盤：

龍澤·名都、丹桂里、玫瑰園等?？膮^(qū)板塊樓盤名稱價(jià)

格

(

元

/

m

)主力戶型面積(m*)盛世豪廷多層3300起，高屋3000起套二、套三、復(fù)式90-160玫瑰園3400起套二、套三、復(fù)式79-285佳利秀水均價(jià)3500套二、套三80-140丹桂里均價(jià)3700套二、舍三、套四98-330北國(guó)之春均價(jià)3300套一、套二、套三35-120帝景清均價(jià)3700套二、套三、套四90-240東方名苑均價(jià)3650套二、套三85-148東吳上河園均價(jià)3550套二、套三86-140東盛廣場(chǎng)住主3280起套二、套三、套四住宅102-200辦公33-1200福祥家園均價(jià)3200套二、套三91-159恒易星河熙園均價(jià)3650套二、套三82-180江南印象濰州均價(jià)2980套二、套三80-139金寶生態(tài)花園均價(jià)2700套二、套三90-126錦繡苑多層3200,小高層2600起套一、套二、套三55-160龍澤名都均價(jià)3700套二、套三97-164榮樣?xùn)|方御果均價(jià)3400套四160-180商鼎雍和家園3190起套二、套三87-120世紀(jì)櫻園均價(jià)3330套二、套三、套四80-150舜之都雙子座均價(jià)2900套一45-85四方家和花園多層均2900,高層均2800套二、套三92-129四平佳園均價(jià)3100套二、套三47-115泰華頓域2600起公寓、LOFT、寫字間46-218欣泰盛和苑均價(jià)3200套二、套三87-93新海楓景均價(jià)2900套二、套三118-182新新家園均價(jià)3550套二、套三83-161御秀苑均價(jià)3500套二，套三90-143中央麗景均價(jià)3500套三、套四120-230領(lǐng)秀華城三期2240起查二、套三、套四98-123天潤(rùn)淺水灣均價(jià)3800套二、三、四，洋房1

0

0

=

2

0

0

薔香格里晶座均價(jià)3400套一、套二、套三30-+3e1992Shanghai位置：白浪河以西，西外環(huán)以東。環(huán)境特點(diǎn)：

濰城區(qū)工業(yè)發(fā)展較早，是著名的手工業(yè)名城。屬于濰坊市老城區(qū)，城區(qū)占地面積較大，城市功能相對(duì)完善。樓盤類型：

以多層低密度的毛坯房為主、小高層住宅為輔并逐步向高層過(guò)度。銷售均價(jià)：3000元/平米左右客戶來(lái)源：

老城區(qū)換房客戶及項(xiàng)目周邊人群構(gòu)成了該板塊的主要客戶群。代表樓盤：玫瑰國(guó)際、新天地城市廣場(chǎng)、萬(wàn)興隆購(gòu)物廣場(chǎng)等。濰城區(qū)板塊樓

盤

名

稱價(jià)格(元/m2)主力戶型面積(m2)金沙城市廣場(chǎng)均價(jià)3800套一、套二、套三40-135魯發(fā)名城均價(jià)2750套二、套三80-120新天地購(gòu)物城均價(jià)3500套一、套二、套三44-144潤(rùn)揚(yáng)新城2980起小戶型公寓、住宅40-130麗景苑均價(jià)3400套三、套四、復(fù)式130-268鴻泰華府均價(jià)2900套一、套二、套三32-130華景新城多層2778,高層2580起套一、套二、套三50-140匯軒銘城多層均3200,高2328起套二、套三38-143凱旋雙子座均價(jià)2900套二、套三91-140日月星辰均價(jià)2800套一、套二、套三32-155三友華錦苑均價(jià)2980套二、套三95-130西城名都高層2600起，均價(jià)2980套一、套三、套四59-256中僑廣場(chǎng)均價(jià)2860套一、套二50-105中亞商貿(mào)城均價(jià)3700soho公離、住宅32-158城市壹佰2238起套二、套三46-118華實(shí)小區(qū)均價(jià)2800套三83-143.98城建順達(dá)花園多層3100,高層2600起套二、套三100-147絕對(duì)特區(qū)3300起，均價(jià)3500寫字問(wèn)33-400玫瑰國(guó)際3200起套二、套三93-145金都南苑2998起套二45-125位置：新華路以東，

慧賢路以西。環(huán)境特點(diǎn)：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，地勢(shì)平坦，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，

交通便利。樓盤類型：

以高層住宅為主。銷售均價(jià)：3000-3500元/平米客戶來(lái)源：市區(qū)剛性需求客戶、區(qū)域周邊換房客戶為主。代表樓盤：

五洲時(shí)代城、青青家園。高新區(qū)板塊樓盤名稱價(jià)

格

(

元

/

m

)主力戶型面積(m2)賦海世家均價(jià)3500套二、套三63-203匯嘉瑞景園均價(jià)4900套三、套四146-402九龍山莊小高層2200起套二、套三、套四B2-173海信蘭郡均價(jià)2900套二、套三、套四90-180青青家園均價(jià)3500套二、套三72-173潤(rùn)地鳳凰城均價(jià)3200套二、套三、復(fù)式40-253北海公離均價(jià)3000套二、套三87-130鼎邦麗池均價(jià)3000套二、套三87-166東方春天多層均3700,高層2788起套一、套二、套三36-130華安東方明珠2670起套二、套三75-140東方世紀(jì)城多層2888起，高層2598起套二、套三28-130東方天韻均價(jià)3480套二、套三、套四85-180翰林新城2660起套二、套三96-151和豐城市花園均價(jià)3450套二84-91金馬怡園一

期2788,二期2800起套二、套三、套四70-220凱旋國(guó)際花園均價(jià)3160套二、套三69-161銘?；▓@均價(jià)3360套三109-197清荷園均價(jià)3300套二、套三、套四68-182中和香檳花園均價(jià)3050套二、套三90-148專家公寓均價(jià)3200查二、套三120-170上東國(guó)際2930起套三136-158盛華園均價(jià)3290套三、套四102-173五洲時(shí)代城公寓3800起套一、套三40-150玉清嘉苑均價(jià)2750套二、套三89-136新聯(lián)康機(jī)構(gòu)Since

1992Shangha維

城

區(qū)

品北宮街道大

虞

鎮(zhèn)

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村

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苗

苗

。

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西

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年

五

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濰

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路

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路

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路

北

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村

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路本案所處的板塊是濰坊傳統(tǒng)意

o

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東王兒壓村

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村佳修營(yíng)

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家

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城

南

武

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北

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家

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家北王爾莊村；

莊

家

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家

莊

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|

街十oO濰坊市流車西站0

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東

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家村o0留鎮(zhèn)馬

家

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莊

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北

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北

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街

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新

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路東明

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家

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家

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村東

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路北

虞趙

制東街王家村

0于家青街清開濟(jì)路oC甲O苗莆城關(guān)瑰際新天地購(gòu)物

廣

場(chǎng)萬(wàn)興隆購(gòu)

物廣場(chǎng)V1

購(gòu)物廣

場(chǎng)巧市路東

盛廣

場(chǎng)丹

桂里龍澤

名都東

方名

苑金

融街順托運(yùn)

證濰

州坊佳

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園皮躍進(jìn)距盛

世

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三

期灘

坊●聯(lián)

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倉(cāng)

中香格里

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路金沙城市廣

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,

馬

封名觀家村水

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路道星路o

徐

家

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南

武

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村

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村北王爾莊村

莊家村o

東王兒莊構(gòu)~

0性修營(yíng)望留鎮(zhèn)東莊頭可清

。家莊。高

家

村望留鎮(zhèn)馬家黃土埠金面西小

姚

家

村大

莊

子

村o

o本案的主要競(jìng)爭(zhēng)來(lái)自于本區(qū)域

的

項(xiàng)

目

，

周

邊

項(xiàng)

目

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。南三理村o注

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堡村

玉田濰坊市流車西站三里村

友愛(ài)村亦高家村倉(cāng)

南路山

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后

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。交東夏莊

。百路o十日o小

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家

村大管家種o馬良家子村0滴頭

村

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路西莊頭

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萄濟(jì)-青

高

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一路兩兒莊村王家樓村O良種廠o

通維

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路北關(guān)街道

o盛世豪

廷二期中

央

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關(guān)

新

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發(fā)

新

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青

家

園田

家

村上東(北厚o郭力村街鎮(zhèn)路青青濟(jì)行街運(yùn)副樓盤規(guī)模(萬(wàn)平方米)開盤時(shí)間產(chǎn)品類型均

價(jià)(

元

/

m

*

)主

力

面

積

(

m

)主

力

總

價(jià)(

萬(wàn)

元

)銷售率年去化量(萬(wàn)m2)丹桂里21.207.3二期08.5住宅、小高層3200二房98-100三房155-165二房30-

32三房49-5330%3玫瑰園1208.5多層、小高

層住宅3400三房115-129三房142-156三房39-44三房48-5335%4東方名苑4.707.10高層3600二房95-105三房140-150二房34-38三房50-5470%2.2龍澤名都6.307.10高層住宅3700三房124-127三房138-144三房46-47三房51-5360%2.5金融街3

0(

在

售

5

萬(wàn)

)06.11高層、住宅、

商住樓3900公寓50-6019.5-23.450%2.5佳利秀水7.808.11高層3500三房110-120三房130-140三房38-42三房46-4920%1.6中央麗景2206.10多層、小高3500二房90-105三房140-160二房31-37三房49-5635%2.8香格里晶座3.507.10高層住宅、

商業(yè)3400二房83-91三房118二房28-31三房40

.

560%1.4帝景灣606.12小高層、多

層住宅3600三房137-160三房49-5850%1.2盛世豪廷二期2

0(

在

售

8

)06.10高層、多層3500三房114-125三房140-155三房40-44三房49-5430%2.4盛世豪廷三期2

3(

在

售

3

萬(wàn)

)08.10多層、高層、

商鋪3500二房87-107二房30-3835%1競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

競(jìng)品項(xiàng)目

樓盤5萬(wàn)以下6-10萬(wàn)11-20萬(wàn)20萬(wàn)以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期本案周邊20萬(wàn)平米以上的大盤數(shù)量較多。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

樓盤多層小高層高層洋房、別墅丹桂里玫

瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期多層、小高層、高層兼而有之，

后續(xù)隨著城市的發(fā)展及市區(qū)土地的稀缺產(chǎn)品類型將逐漸向小高層、高層過(guò)度。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

樓盤3000以下3000-32003200-34003400-36003600-38003800以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期周邊競(jìng)品項(xiàng)目的銷售均價(jià)主要集中在3400-3600元/平方米之間。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

價(jià)格分析

樓盤80以下81-9091-100101-110111-120121-130131-1401

4

1

以

上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二

期盛

世

豪

廷

=

期二房產(chǎn)品的主力面積在90-110平米之間，三房產(chǎn)品主力面積在140平米左右，80-90平米的兩房和120-130平米的三房相對(duì)較少，

是本案的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一房二房三房主力面積分析樓盤30萬(wàn)以下31-35萬(wàn)36-40萬(wàn)41-45萬(wàn)46-50萬(wàn)51-55萬(wàn)56-60萬(wàn)61萬(wàn)以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二

期盛世豪廷三

期二房的主力總價(jià)在30-35萬(wàn)之間，

三房主力總價(jià)在40-55萬(wàn)，45萬(wàn)以下的三房產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)一房二房三房

主力總價(jià)分析

相對(duì)稀缺。樓盤1萬(wàn)以下1-1.5萬(wàn)1.5-2萬(wàn)2-2.5萬(wàn)2.5-3萬(wàn)3-3.5萬(wàn)3.5-4萬(wàn)4萬(wàn)以上丹桂里玫瑰園東方名苑龍澤名都金融街佳利秀水中央麗景香格里晶座帝景灣盛世豪廷二期盛世豪廷三期競(jìng)品項(xiàng)目的年去化量一般在2.5萬(wàn)平米以下，銷售最好的玫瑰園年去化量在4萬(wàn)平米左右。競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)

重點(diǎn)項(xiàng)目佳樂(lè)家超市育開學(xué)校

本案附屬醫(yī)院佳樂(lè)家超市交通銀行

位

置：奎新華路與新北宮東街交匯處?？?/p>

建

面

：

.

1

2

萬(wàn)m2

(二期

約

為

3

萬(wàn)m)配

套

：

小

區(qū)

內(nèi)

部

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：

生

態(tài)SPA會(huì)

所

；建

筑

形

式

。

一

期

小

高

層二

期

多

層綜合商場(chǎng)：制群

、中

省

、佳

樂(lè)

家；物業(yè)：

物行

農(nóng)行、交行、商行。物業(yè)費(fèi)：0.8元/m2.月工屋：名李，塊板父區(qū)立

區(qū)均價(jià)：3400元/m2主力戶型：155m2-160

m2主力總價(jià)：52.7萬(wàn)-54.4萬(wàn)銷售率：35%開盤時(shí)間：08年5月玫瑰園衣校二房：經(jīng)濟(jì)型二房90m2,改善型二房102m2。雙南向臥室，采光充足；主臥面寬3.6米，居住舒適；客廳為北廳，舒適性差。三房142m2-152m2,

主臥3.9米，客廳面寬4.5米；次臥帶拐角陽(yáng)臺(tái)。玫瑰園5000

2100

2000器3器到麗箱圖安型重點(diǎn)項(xiàng)目落320030003300300略客源分析客戶描述客戶來(lái)源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：

主力客群年齡在30-40歲之間，改善需求為主；置業(yè)類型：

區(qū)域改善為主，首次置業(yè)為輔，

購(gòu)房目的為自住職業(yè)：

國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、學(xué)校教師等中高收入者。收入：

主力客群家庭月均收入5000元/左右。關(guān)注點(diǎn)：戶型、地段、環(huán)境重點(diǎn)項(xiàng)目玫瑰園項(xiàng)目小結(jié)優(yōu)

勢(shì)

(S):1、項(xiàng)目品質(zhì)較高，具備吸引高端客戶條件。2、景觀設(shè)計(jì)為巴厘島風(fēng)格，景觀豐富。3、周邊配套豐富、交通通暢，

生活便利。劣

勢(shì)

(W)1、項(xiàng)目地段與我們地塊相比，位置稍差。2、產(chǎn)品品類不豐富，

二房戶型設(shè)計(jì)較差，有待改進(jìn)；三房戶型面積偏大。重點(diǎn)項(xiàng)目玫瑰園位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與新華路交叉口(原紡織學(xué)院地塊)。小區(qū)內(nèi)部配套：社區(qū)底商、幼兒園、四星級(jí)會(huì)所；綜合商場(chǎng)：佳樂(lè)家、沃爾瑪、利群；銀行：工行、農(nóng)行、交行、商行：其仿

；紡

用

點(diǎn)

后

生

4HJ

H

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：

0

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0物業(yè)費(fèi)：0.8元/m2.月

開盤時(shí)間：08年5月業(yè)。東業(yè)佳

樂(lè)

家

超

市

勝利東街文

化

路

新

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路

北

海

路

福壽東街

《原紡織學(xué)院地塊】

沃

爾

瑪

超

市

東風(fēng)東街重點(diǎn)項(xiàng)目丹桂里衰

毒SmeerisShanghai戶型方正，通風(fēng)采光度較好；二房雙南向臥室設(shè)計(jì)，采光度較好。

四房復(fù)式戶型270m2戶型戶型方正，設(shè)計(jì)合理；四房四廳四衛(wèi)設(shè)計(jì)，居住兼容性強(qiáng)。重點(diǎn)項(xiàng)目戶型之四：270-330m

'復(fù)式戶型(四房四廳四衛(wèi))戶型之四：270-330m*

復(fù)式戶型(四房四廳四衛(wèi))【

領(lǐng)

域

】【

領(lǐng)

域

】丹桂里量式上量重式上理要沈下圖客源分析客戶描述客戶來(lái)源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：

主力客群年齡在30-40歲之間，改善需求為主；置業(yè)類型：

區(qū)域改善為主，首次置業(yè)為輔，

購(gòu)房目的為自住職

業(yè)：

國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)家、學(xué)校教師等中高收入者。收

入：主力客群家庭月均收入5000元/左右。關(guān)注點(diǎn)：地段、環(huán)境、品質(zhì)重點(diǎn)項(xiàng)目丹桂里項(xiàng)目小結(jié)優(yōu)

勢(shì)

(S):1、項(xiàng)目品質(zhì)較高，具備吸引高端客戶條件。2、景觀設(shè)計(jì)為中式景觀園林風(fēng)格，

景觀豐富。3、周邊配套豐富、交通通暢，

生活便利。劣

勢(shì)

(W)1、項(xiàng)目地段與我們地塊相比，位置稍差。2、產(chǎn)品品類不豐富，

二房戶型設(shè)計(jì)較差，有待改進(jìn)；

三房戶型面積偏大。重點(diǎn)項(xiàng)目丹桂里地理位置：奎文區(qū)東風(fēng)東街與鳶飛路交叉口東南角配套：周邊配套：購(gòu)物：

四平路佳樂(lè)家、新華路佳樂(lè)家，泰華商場(chǎng)，賽諾超市，早春園市場(chǎng)；醫(yī)療：濰坊市人民醫(yī)院、濰坊中醫(yī)院、附屬醫(yī)院；教育：華光幼兒園、奎文區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、濰坊中學(xué)(原一中、二中舊址),濰坊學(xué)院、濰坊醫(yī)學(xué)院；銀行：

建行、交通銀行、農(nóng)行、工行、商行。

物業(yè)費(fèi)：1.0元/m2.月

開盤時(shí)間：08年11月

衰

毒Shanghai維

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家

超

市本案世紀(jì)泰華中醫(yī)院至文試驗(yàn)小學(xué)科技市場(chǎng)廣文中學(xué)人民醫(yī)院佳利秀水早

春園

市

場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目三房120m2三房117m2三房140

m2三房產(chǎn)品117

m2-140m2,供應(yīng)豐富，滿足客戶不同需求；重點(diǎn)項(xiàng)目佳利秀水客源分析客戶描述客戶來(lái)源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：主力客群年齡在35歲左右，首置需求為主置業(yè)類型：

區(qū)域首置為主，

改善為輔，

購(gòu)房目的為自住職

業(yè)：

國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、學(xué)校教師等中高收入者收

入：

主力客群家庭月均收入5500元/左右關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、品質(zhì)重點(diǎn)項(xiàng)目佳利秀水項(xiàng)目小結(jié)優(yōu)

勢(shì)

(S):1、鄰虞河而建，

自然景觀條件優(yōu)越。2、周邊配套齊全，

生活便利。3、位于城市市中心，

交通通暢，

出行方便。劣

勢(shì)

(W)1、項(xiàng)目品質(zhì)較差，價(jià)格較高2、規(guī)劃中有寫字樓、大型商業(yè)等業(yè)態(tài)，居住較為雜亂。重點(diǎn)項(xiàng)目佳利秀水二

期均價(jià)：3300元/

m2主力戶型：

110

m2-120

m2主力總價(jià)：

36.3萬(wàn)-39.6萬(wàn)銷售率：30%開盤時(shí)間：08年10月newrise2

Shanghai板塊：

奎文區(qū)總建面：50萬(wàn)m2

(二期10萬(wàn))建筑形式：

多層、小高層物業(yè)：家豪物業(yè)物業(yè)費(fèi)：高層的一層和多層0.高層的其他樓層0.7556元，重點(diǎn)項(xiàng)目盛世豪廷衰

毒重點(diǎn)項(xiàng)目改善型二房戶型，

一種雙南向臥室，客廳為北廳；

一種是南北通透戶型，北向、南向

各有一個(gè)臥室。三房供應(yīng)豐富，面積91m2-155m2,可選擇性強(qiáng)。三房129m二房123

m2

三房155m2三房91m2二房119.97辭房114m盛世豪廷客源分析客戶描述客戶來(lái)源：成交客源以奎文區(qū)、濰城區(qū)等區(qū)域客為主年齡層次：主力客群年齡在30-40歲左右，區(qū)域改善為主置業(yè)類型：

區(qū)域改善為主，

首置為輔，

購(gòu)房目的為自住職

業(yè)：適婚青年、企業(yè)中高層、私營(yíng)企業(yè)主收

入：

主力客群家庭月均收入5000元/左右關(guān)注點(diǎn)：環(huán)境、景觀重點(diǎn)項(xiàng)目盛世豪廷項(xiàng)目小結(jié)優(yōu)

勢(shì)

(S):1、鄰近虞河，

自然景觀條件優(yōu)越。2、周邊配套齊全，

生活便利。3、位于城市市中心，

交通通暢，

出行方便。4、多層房源比較稀缺。劣

勢(shì)

(W)1、品質(zhì)較差，

不具備吸引高端客戶條件。2、規(guī)劃中有大型商業(yè)并且還有回遷安置區(qū)，

居住較為雜亂。重點(diǎn)項(xiàng)目盛世豪廷市場(chǎng)供應(yīng)量巨大，

未來(lái)銷售壓力很大本案周邊20萬(wàn)平米以上的大盤數(shù)量較多。多層、小高層、高層兼而有之，后續(xù)隨著城市的發(fā)展及市區(qū)土地的稀缺產(chǎn)品類型將逐漸向小高層、高層過(guò)度。周邊競(jìng)品項(xiàng)目的銷售均價(jià)主要集中在3400-3600元/平方米之間。競(jìng)品項(xiàng)目的年去化量一般在2.5萬(wàn)平米以下，銷售最好的玫瑰園年去化量在4萬(wàn)平米左右。國(guó)有大中型企業(yè)、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、私營(yíng)企業(yè)家、學(xué)校教師等中高收入者。80-90平方米的二房和120-130平方米的三房是目前本案周邊供應(yīng)較少的產(chǎn)品

市場(chǎng)小結(jié)

樓盤規(guī)模(萬(wàn)平方米

)開盤時(shí)間均

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3

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銷售3萬(wàn))07.62000060-15040%五洲時(shí)代城商業(yè)2.506.920000120-16050%目前商業(yè)項(xiàng)目主要集中在白浪河沿線，依托白浪河打造一條及購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體的商業(yè)帶。周邊商業(yè)項(xiàng)目目前均價(jià)一般在20000元/平方米左右，最高售價(jià)可以達(dá)到30000平米。主力面積段在100-200之間；年去化量一般在1萬(wàn)平米以下商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)品項(xiàng)目樓盤規(guī)模(萬(wàn)平方米)開盤時(shí)間均

價(jià)

(

元

)主力面積銷售率金融街30目前在推辦公306.11470040-8080%東盛廣場(chǎng)8辦公307.5400060-9070%絕對(duì)特區(qū)308.4320030-100,整層200040%中土大廈3.507.9350080-11050%目前辦公產(chǎn)品主要集中在本案周邊，也就是市中心區(qū)域。周邊競(jìng)品寫字樓項(xiàng)目均價(jià)一般在4000左右。主力面積段在100平米左右，框架結(jié)構(gòu)、可自由組合。年去化量一般在1.5萬(wàn)平米左右辦公項(xiàng)目報(bào)

告

框

架

：1、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展分析預(yù)判2、城市宏觀及土地市場(chǎng)供應(yīng)3、房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析5、項(xiàng)目整體策略思考4、項(xiàng)目整體定位思考東關(guān)中和街小區(qū)國(guó)

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國(guó)灌坊市府禮草自來(lái)水宿舍●□郵電工程隊(duì)辦公程山東省港坊市委員

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灘柴北區(qū)

劑。麗景苑小區(qū)

灌坊柴油機(jī)廠禮堂

丶

.蹈□建設(shè)銀行淮坊面院座廠山東省澡坊市民主黨派辦

公樓面灌坊市府辦公樓。灌坊市府東院的建筑設(shè)計(jì)院辦公樓題醫(yī)學(xué)院教學(xué)：醫(yī)學(xué)院新實(shí)驗(yàn)樓

翻市勞動(dòng)大度響，工黃鎳行的山東省深坊市政府西院辦公樓交通

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市郵政局名山東省濰坊市房地產(chǎn)管理局辦公樓區(qū)建設(shè)銀行。淺坊金盾醫(yī)院彎依

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后門八區(qū)小區(qū)6土

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器東苑公甲住建設(shè)銀行中國(guó)銀行部生重利重東重卷濰坊市風(fēng)箏廣場(chǎng)南巷子小區(qū)交通銀行國(guó)后門街民

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柴的銀海位基大質(zhì)交通銀行農(nóng)業(yè)銀行新

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橇Since1992Shanghai而工商銀行大樓反通銀行)室建設(shè)銀行○港柴戾院a東風(fēng)東街利

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。每TTO:o直家O村南前英路青營(yíng)村頭修頭莊維莊東oo3死樹運(yùn)街劃將在完善相關(guān)設(shè)施的基礎(chǔ)務(wù)機(jī)構(gòu)、交通設(shè)施。本次規(guī)道道西新店等多家星級(jí)

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1992Shangha鎮(zhèn)東范家示假O需銀

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