連云港市金海東郡房房地產(chǎn)項目可行性報告

PAGEPAGE2連云港市金?！|郡房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告江蘇金海置業(yè)有限公司目錄第一部分項目總論1.項目概況1.1項目名稱1.2項目建設(shè)單位1.3項目位置（四至范圍）1.4項目周邊目前現(xiàn)狀1.5項目性質(zhì)及主要特點1.6項目地塊面積及邊界長1.7研究工作依據(jù)2.可行性研究結(jié)論2.1市場分析預(yù)測2.2項目地塊分析2.3項目規(guī)劃方案2.4項目工程進度2.5投資估算及資金籌措2.6項目財務(wù)與經(jīng)濟評價2.7項目綜合評價結(jié)論3.主要技術(shù)經(jīng)濟指標表4.項目存在問題與建議第二部分項目背景1.項目提出背景1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由2.項目發(fā)展概況2.1已進行的調(diào)查研究項目及成果2.2項目地塊初勘及初測工作情況3.項目投資的必要性第三部分市場研究1.市場供給1.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房現(xiàn)有供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房未來供給量及結(jié)構(gòu)情況調(diào)查1.3其他替代性產(chǎn)品供給量情況調(diào)查研究2.市場需求2.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房的租用情況調(diào)查2.2所在區(qū)域內(nèi)在售商業(yè)用房銷售情況調(diào)查2.3其他替代性產(chǎn)品租售情況調(diào)查3.市場價格3.1所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房銷售價格情況調(diào)查3.2所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房租賃價格情況調(diào)查4.市場預(yù)測4.1未來該區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房需求預(yù)測4.2銷售及租賃價格預(yù)測5.市場推銷5.1推銷方式及措施5.2產(chǎn)品推銷費用預(yù)測第四部分項目研究1.地塊特征分析1.1項目區(qū)位分析1.2項目交通分析1.3項目人流分析1.4項目周邊規(guī)劃2.項目SWOT分析2.1項目優(yōu)勢分析2.2項目劣勢分析2.3項目機會分析2.4項目威脅分析3.項目定位方案3.1項目產(chǎn)品方案3.2主要功能建筑規(guī)模3.3主要技術(shù)經(jīng)濟指標第五部分投資估算1.土地費用2.前期工程費用3.建筑安裝工程費用4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用5.公共配套設(shè)施建設(shè)費用6.管理費用7.銷售費用8.財務(wù)費用9.各種稅金支出10.其他成本支出估算第六部分開發(fā)進度第七部分財務(wù)評價1.獲利性評價1.1成本利潤率1.2銷售利潤率第八部分風(fēng)險評價1.盈虧平衡分析2.敏感性分析第九部分綜合評價第一部分項目總論1、項目概況1.1項目名稱：金海·東郡1.2建設(shè)單位：江蘇金海置業(yè)有限公司1.3項目位置：連云港市新浦區(qū)新城區(qū)東上漁場，南臨建設(shè)東路，北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。1.4基地現(xiàn)狀：建筑基地總面積155388平方米，其中東西兩側(cè)凈地102055平方米，中間部分為居民區(qū)占地53333平方米，現(xiàn)有建筑以2層小樓為主，面積約70000平方米，擬于2008年上半年拆遷完畢。1.5項目性質(zhì)：A地塊商業(yè)辦公，B地塊居住兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)1.6研究工作依據(jù)：1.6.1《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》1.6.2《連云港市城市拆遷管理條例》1.6.3《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》1.6.4《住宅設(shè)計規(guī)范》1.6.5《住宅建筑設(shè)計標準》1.6.6《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標準》1.6.7《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》1.6.8《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》1.6.9其他相關(guān)文件

1.7公司住所：新浦區(qū)蒼梧路45#

1.8開發(fā)資質(zhì)：壹級1.9注冊資本：5013萬元整2.0法人代表：張標遠2.1項目負責人：武勇2、可行性研究結(jié)論2.1市場分析預(yù)測連云港市地處中國沿海中部，是全國首批14個沿海對外開放城市之一，是江蘇省唯一的海港城市，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡。連云港市南接長三角，北承渤海灣，西連中西部，東鄰東北亞，戰(zhàn)略地位重要，區(qū)位優(yōu)勢明顯，完全有潛力、有基礎(chǔ)、有希望發(fā)展成東部沿海地區(qū)乃至全國一個新的經(jīng)濟增長點?！笆濉逼陂g，全市緊緊圍繞“富民強市、快速崛起，全面建設(shè)小康社會”的奮斗目標，堅持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，全市綜合實力和人民生活邁上新的臺階。2007年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達到615.23億元，較上年增長15.1%，增幅比全省高0.3個百分點。按常住人口計算，全市人均GDP達到13710元，是五年前的2.1倍。財政總收入突破百億元，達到122.85億元，增長56.8%。其中一般預(yù)算收入48.79億元，增長43.7%，高出全省8.6個百分點。一般預(yù)算收入占GDP比重7.9%，比上年提高1.5個百分點，較上年提升1位。各項稅收占一般預(yù)算收入比重82.0%，提高了2.8個百分點。人均一般預(yù)算收入1087元，增長44.8%。財政一般預(yù)算支出實現(xiàn)74.70億元，增長29.6%。2007年結(jié)構(gòu)調(diào)整繼續(xù)加快。三次產(chǎn)業(yè)繼續(xù)呈現(xiàn)“穩(wěn)固、提升、活躍”的局面，第一產(chǎn)業(yè)增加值102.35億元，增長6.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值288.86億元，增長18.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值224.03億元，增長16.0%。二、三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為54.1%和38.5%。結(jié)構(gòu)由18.2∶45.9∶35.9，調(diào)整為16.6：47.0：36.4。2007年建設(shè)施工項目1359個，其中本年新開工項目860個。全部在建項目平均規(guī)模7908萬元；其中新開工項目平均規(guī)模4903萬元，較上年增加1046萬元。全市在建億元以上項目154個，增加64個；其中本年新開工億元項目79個，增加25個。完成全社會投資584.62億元，增長37.9%。其中規(guī)模以上投資完成507.37億元，增長37.0%。2007年繼續(xù)加大港口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，連云港港口固定資產(chǎn)投資20.23億元，創(chuàng)歷史投資最高。通榆河北延工程、鹽灌船閘開工建設(shè)，204國道新沂河特大橋、海堤公路建設(shè)加快推進?；就瓿蓶|隴海鐵路電氣化改造，中云火車站開工，總投資3.5億元的中云物流園投入使用。開工建設(shè)花果山大道，新建改建港城大道、海寧大道、中山路等147條城市主次干道，城市路網(wǎng)進一步完善。共完成基礎(chǔ)設(shè)施投入104.98億元(不含房地產(chǎn)開發(fā))，較上年增長22.5%。國家級重點建設(shè)項目之一的田灣核電一期項目累計完成投資已經(jīng)達到296億元，當年發(fā)電量92.85億千瓦時，完成產(chǎn)值39億元，實現(xiàn)銷售收入30億元。2007年，連云港市區(qū)土地成交量再創(chuàng)新高，全年市區(qū)共掛牌土地85宗，其中成交69宗，成交土地面積達到5840173平方米。與2006年相比，2007年連云港市區(qū)土地成交宗數(shù)增加了10宗，總成交面積增加了1873600平方米，成交面積增幅達到47.23%。在所有成交的地塊當中，商服、商業(yè)等用地性質(zhì)的地塊普遍成交價格較高。在完成成交用于住宅用地的地塊中，成交價格最高的地塊是位于建設(shè)東路南、巨龍路西的LTC2007-59#地塊，其成交價格高達3880元/平方米。房地產(chǎn)投資趨于合理。規(guī)模以上房地產(chǎn)完成開發(fā)投資79.40億元，較上年增長44.2%；其中市區(qū)55.57億元，增長39.7%。商品房屋施工面積達967.65萬平方米，增長49.2%；其中住宅813.37萬平方米，增長57.5%。房地產(chǎn)開發(fā)高層化趨勢明顯，商品房屋施工面積中11層及以上建筑354.11萬平方米，增長98.2%。商品房竣工面積達到244.15平方米，增長34.8％；其中住宅197.7萬平方米，增長37.0％。在市統(tǒng)計局公布的2007年1到12月份房地產(chǎn)投資施工銷售情況一覽表上發(fā)現(xiàn)，去年我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供銷旺盛的良好發(fā)展勢頭。商品房屋銷售面積271.86萬平方米，增長39.7%；實現(xiàn)銷售額69.61億元，增長53.3%。商品房屋平均售價2560元/平方米，較上年上漲9.6%；其中住宅平均售價2401元/平方米，上漲9.5%。1～12月，市區(qū)商品住宅銷售面積為126.46萬平方米，同比增長74.36%，銷售額達38.1億元，同比增長88.35%。從商品房供應(yīng)情況看，供應(yīng)量繼續(xù)增大。2007年，市區(qū)商品住宅竣工面積為116.56萬平方米，同比增長64.28%。同時，市區(qū)商品住宅施工面積達558.28萬平方米，同比增長51.28%。2007年，市區(qū)新建商品房的平均成交價格為3080元/平方米，同比上漲4.23%。其中，新建商品住宅成交均價為3012元/平方米，同比上漲8.03%，而連云區(qū)商品住宅均價高達3828元/平方米，高出市區(qū)商品住宅均價的27%。2007年在崗職工人均工資為21486元，較上年增長21.0%；增幅達到12年來最高，高全省平均6.1個百分點，位居全省第2位。城市居民人均可支配收入13254元，增長15.5%，是1996年以來增幅最高的年份；農(nóng)村居民人均純收入4828元，增長13.2%，是1998年以來增長最快的年份之一。城市居民人均消費支出為8357元，農(nóng)村居民人均生活消費支出3317元；城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)分別為38.9%和43.7%。城市居民家庭人均住房總建筑面積31.3平方米，農(nóng)村居民家庭人均住房面積平均為29.6平方米；城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額7092元，增長12.2%。在“十一五”期間，宏觀上看，全球和區(qū)域經(jīng)濟一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國進入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經(jīng)濟體制日益完善，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進程加快；江蘇省“兩個率先”快速推進，統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展力度進一步加大，特別是沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶和沿海經(jīng)濟帶建設(shè)，將我市擺在了全省生產(chǎn)力布局的重要位置，為我市加快發(fā)展提供了重大歷史性機遇。我市正由工業(yè)化初期向快速擴量增效的工業(yè)化中期邁進，工業(yè)化的快速推進正促使我市經(jīng)濟社會結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變；目前我市的城市化水平達到40.1%，城市框架將逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。根據(jù)不同視角分析，我市正處在實現(xiàn)經(jīng)濟起飛的關(guān)鍵節(jié)點上，將進入一個持續(xù)高速增長階段?！笆晃濉逼陂g，我市進一步加快城市化進程，重點發(fā)展市區(qū)與縣城，加快小城建設(shè)，緊緊圍繞富民強市和全面建設(shè)小康社會的總體目標，全面擴大開放，強力推進改革，繼續(xù)堅持“以工興港、以港興市、以市帶農(nóng)”的發(fā)展方針，以港口為依托，加快推進工業(yè)化、城市化進程，深入推進沿海經(jīng)濟帶和沿東隴海線產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，以東部城區(qū)建設(shè)為重點，加快建設(shè)國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市。加快推進市場化、工業(yè)化、信息化、城市化、經(jīng)濟國際化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進程。——到2010年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上，突破1000億元，年均增長16%以上，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達到20000元以上，比2005年翻一番以上，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為11：53：36；——到2010年，財政總收入達到140億元，其中地方財政一般預(yù)算收入達到70億元，年均增長25%左右;——全社會固定資產(chǎn)投資五年累計達到2600億元以上。——城市化水平達到48%；——中心城市人口突破100萬人，建成區(qū)面積達到100平方公里以上；——城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)；——城鎮(zhèn)勞動保障三大保險覆蓋面、新型農(nóng)村合作醫(yī)療覆蓋面、高中段教育毛入學(xué)率全面達到小康標準；居民衛(wèi)生服務(wù)體系健全率力爭達到小康水平。——城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過16000元，年均增長10%以上；——農(nóng)民人均純收入超過5600元，年均增長8%以上；——恩格爾系數(shù)下降到40%以下。——人口規(guī)模達到500萬人，人口自然增長率控制在8‰以內(nèi);——單位地區(qū)生產(chǎn)總值能源消耗比“十五”期末降低20%左右；——耕地保有量38萬公頃;——森林覆蓋率達到20%；——環(huán)境質(zhì)量綜合指數(shù)保持在80以上。——港口貨物吞吐量達到12000萬噸以上，其中集裝箱吞吐量突破400萬標箱?！笆晃濉逼陂g，我市將健全和完善房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營，提高物業(yè)管理水平。進一步規(guī)范市場秩序，加強市場監(jiān)管。至2010年，房地產(chǎn)業(yè)增加值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番以上。在“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，我市也將進一步編制新近5年住房建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌和指導(dǎo)近期港城城市住房建設(shè)，從而提高住房保障水平，對廣大群眾住房消費提供明確預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)項目有序開發(fā)，促進市場平穩(wěn)運行和推進合理消費，逐步實現(xiàn)“住有所居”的目標。至2010年，中心城市人口將達到100萬人，“十一五”期間新增住房面積960萬平方米左右。5年新增住房約10萬套。從2007起至2010年，市區(qū)每年拆遷面積約120萬平方米，拆遷戶數(shù)約0.6萬戶。2008我市危舊房改造計劃完成137萬平方米，其中住宅130萬平方米，非住宅7萬平方米，完成改造項目15個。2012年城市人口總規(guī)?？刂圃?30萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?70平方公里以內(nèi)。2030年城市人口總規(guī)?？刂圃?00萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)?？刂圃?40平方公里以內(nèi)，平均每年約增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面積達32㎡，住房總量4160萬㎡；現(xiàn)有住房總量2318萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點棚戶區(qū)待拆遷改造面積約230萬㎡；到2012年，需增加住房2072萬㎡。到2012年底，港城市區(qū)將增加人口48.03萬人，這部分新增加人口按照人均住房32㎡計算，需增加相應(yīng)住房建設(shè)面積約1537萬㎡?，F(xiàn)狀人口對婚房的需求：以前幾年平均日結(jié)婚14對、需購置新房的為10對測算，需要住房約164萬㎡。拆遷改造安置住房需求，未來五年內(nèi)拆遷改造面積約230萬㎡，約需要住房360萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求。二手房及租賃約需要住房200萬㎡?；谥烈?guī)劃期末流動人口總量約為5萬人的預(yù)計，相應(yīng)住房需求約75萬㎡住房。綜合分析預(yù)見，2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)住房需求約為2100萬平方米?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按1800-2000萬平方米進行安排。套型建筑面積90㎡以下住房面積1260-1400萬㎡，占總建筑面積的70%。其中，新浦區(qū)建設(shè)5.01-5.76萬套、469.2-521.2萬㎡；海州區(qū)1.97-2.28萬套、187.8-208.7萬㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）將成為港城市區(qū)近期住房建設(shè)規(guī)劃的重點區(qū)域，規(guī)劃期內(nèi)將建設(shè)住房10.99-12.91萬套、1143.0-1270.1萬㎡。在各類住房安排計劃中，保障性住房即廉租住房（套型面積50㎡以下）和經(jīng)濟適用住房（套型面積60㎡左右），建設(shè)規(guī)劃面積約180-200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%；政策性商品住房即兩限普通商品住房（套型面積90㎡以下）和中低價位、中小套型普通商品住房（套型面積90㎡以下），面積約1080-1200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的60%。其中，兩限普通商品住房面積約180-200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%，中低價位、中小套型普通商品住房面積約900-1000萬㎡，占住房供應(yīng)總量的50%；普通商品住房和高檔商品住房占住房供應(yīng)總量的30%左右。今年1—5月，全市完成房產(chǎn)投資過32億元，較去年同期增長超過35%，其中5月份完成投資過7億元，較上月增長超過16％。在投資增長的基礎(chǔ)上，1－5月，全市商品房銷售面積達79.08萬平方米，5月份商品房銷售31.04萬平方米，較4月增長明顯。進入5月份，港城樓市呈現(xiàn)出投資銷售兩旺的發(fā)展態(tài)勢。今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，城市建設(shè)加快推進，房產(chǎn)投資保持較快增長的態(tài)勢。統(tǒng)計顯示，今年以來，我市房產(chǎn)開發(fā)投資增長的特點是：住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資全面增長，但住宅開發(fā)仍是房產(chǎn)開發(fā)的主體。據(jù)統(tǒng)計，前5個月，全市完成住宅投資23.73億元，同比增長38.2%。同樣，在我市房產(chǎn)投資呈現(xiàn)出良好增長態(tài)勢的情況下，進入5月份，全市商品房銷售面積增長快速。1—5月份全市商品房銷售面積，比1—4月份增加了31.04萬平方米，而一季度，全市商品房銷售面積則是34.51萬平方米。5月份，全市商品房銷售面積比上月增加明顯，創(chuàng)今年新高。有關(guān)人士分析認為，5月初，我市成功舉辦了房展會，展會上，不少市民與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成了購買意向，并相繼簽下購房協(xié)議，直接刺激了銷售。另外，我市有關(guān)部門開展的一系列樓盤團購活動，也帶動了一些房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的快速提升。再次，就是我市一批高品質(zhì)項目開始對外銷售，受到購房者的青睞。6月份我市共銷售商品住宅1282套計成交面積149126m2。其中市區(qū)成交商品住宅房源548套計面積63450m2。這個成交量相比去年6月份成交水平同比稍有上浮。在市區(qū)，新浦區(qū)繼續(xù)穩(wěn)坐住宅成交“頭把交椅”，成交了住宅312套計成交面積37635㎡，其成交量高于連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)三個區(qū)域的成交量總和。其中連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)分別成交商品住宅90套、54套和92套，成交面積分別為10506㎡、5358㎡和9951m2。由此不難看出，自本月以來開發(fā)區(qū)的商品住宅成交繼續(xù)低迷，而海州區(qū)成交水平相比以往，有較大幅度攀升。住房剛性需求依然旺盛。因為房價已處高位，同時受限于國家一系列宏觀調(diào)控政策，當前港城樓市房產(chǎn)投資人群相比前幾年明顯少了，但自住型購房者目前卻表現(xiàn)得異常活躍。隨著港城城市化進程的加快、經(jīng)濟發(fā)展帶及的對外地人口的吸納，以及大批企業(yè)的進駐，使得近年來我市自住型住房需求始終保持旺盛態(tài)勢。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，在港城房產(chǎn)投資市場不景氣的市場環(huán)境下，自住型住房需求者成為當前港城樓市的買房主力軍。而這部分自住型住住房需求者，有的是首次置業(yè)，有的則是為了改善生活質(zhì)量，進行住宅產(chǎn)品的換代升級。這些自住型住房需求者的特點是不受國家宏觀調(diào)控政策諸如利率上調(diào)等因素的影響，因此置業(yè)熱情相對高漲。同時，這部分人群買房即為自住，不存在任何投資方面的市場風(fēng)險，所以這部分需求的爆發(fā)，將成為港城樓市近期的有力支撐。六月份，有關(guān)機構(gòu)組織購房俱樂部成員到市區(qū)幾個樓盤看房時，不少樓盤銷售人員都表示，今年6月份到售樓處看房的客戶數(shù)量相比去年同期，不僅數(shù)量有所增加，而且明顯感覺到他們的購房需求比較強烈，由于自住的占絕對比例，因此對房屋本身的品質(zhì)異常關(guān)注，大多客戶基本都是舉家前來，對環(huán)境、配套、物業(yè)管理、景觀等軟、硬性生活指標尤為看重。由此可以看出，港城的自住型住房剛性需求依然非常旺盛。房貸新政引發(fā)市民觀望氛圍日趨濃厚，在各大城市紛紛放緩?fù)票P節(jié)奏的時候，港城樓市洼地崛起，顯現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢：2008年上半年，市區(qū)房源上市量再次迅猛放量。據(jù)了解，上半年市區(qū)共有30多家樓盤先后申請了40余個批次的預(yù)售許可證，并陸續(xù)上市，這意味著平均每個月有約7個批次的樓盤有新房源推出，平均每4天就有樓盤推出新房。在這些樓盤中，有的是新盤首次亮相，也不乏有老樓盤新期推出的新盤。“與往年不同的是，今年樓盤在推盤過程中不再扎堆放量，節(jié)奏感更強，各家根據(jù)各自的特點，推盤快慢不一，冷熱有度。”業(yè)內(nèi)人士分析認為，從這個變化可以看出，盡管樓盤放量不減，但在國家加強宏觀調(diào)控的大背景下，各開發(fā)商也變得日趨成熟理性，在推盤的時機和數(shù)量上開始謹慎。市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也表明，至2008年6月份，港城市區(qū)商品房均價3460元/平方米，同比增長6.7%。其中住宅3428元/平方米，同比增長7.9%。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，以及市場需求理性回歸，我市商品房價格漲幅會逐漸趨緩。連云港總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為我國沿海中部溝通東西、連接南北的區(qū)域性中心城市，國際性的港口工業(yè)城市，現(xiàn)代化的濱海旅游城市。城市職能為溝通東西、連接南北的重要節(jié)點與區(qū)域中心城市；我國中部沿海的國際性干線大港；江蘇省乃至國家級臨港產(chǎn)業(yè)基地；山海相擁、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城市；開放創(chuàng)新、和諧發(fā)展的生態(tài)宜居城市。未來港城將逐漸建立“一體兩翼、一心三極”的空間結(jié)構(gòu)。“一體”即連云港中心城區(qū)，是全市的行政、文化、商貿(mào)及交通中心，“兩翼”即連云港中心城區(qū)南、北兩側(cè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展及綜合配套區(qū)。“一心”即濱海新城，“三極”分別為新海城區(qū)、南翼新城和贛榆新城。我市計劃到2020年，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到7：50：43，進入工業(yè)化中后期，臨港產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值達到5000億元，形成一千萬千瓦核電裝機容量，建成1000萬噸煉油和100萬噸乙烯生產(chǎn)能力，建成300萬噸原油商業(yè)儲備基地，并建成2000萬噸鋼鐵基地。2007年元旦，國務(wù)院總理溫家寶親臨連云港，把連云港建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。他說，“連云港的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結(jié)合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對待”。此后，江蘇省委、省政府把沿海開發(fā)放到更加突出的戰(zhàn)略位置，制訂沿海開發(fā)規(guī)劃，與中國工程院、國家開發(fā)銀行聯(lián)合開展了“江蘇省沿海地區(qū)綜合開發(fā)戰(zhàn)略研究”。2007年8月，江蘇省政府下發(fā)了《江蘇省沿海開發(fā)總體規(guī)劃》，該規(guī)劃明確，沿海產(chǎn)業(yè)開發(fā)的重點將是發(fā)展新能源、基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流和海洋產(chǎn)業(yè)。十七大期間，胡錦濤總書記強調(diào)“連云港的位置很重要，是涉及全局的問題”。2008年5月8日，錢正英組長在國務(wù)院常務(wù)會議上匯報了江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)的研究報告，其中對連云港的開發(fā)建設(shè)給予高度重視，希望通過連云港的快速發(fā)展，在上海和青島之間崛起一座特大型海港中心城市，從而更好地服務(wù)蘇北、沿東隴海線和中西部地區(qū)的發(fā)展。為深入研究江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)的有關(guān)問題，總理辦公會委托國家發(fā)改委牽頭，由國家發(fā)改委副主任杜鷹率領(lǐng)20個部委組成的“江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)”國家聯(lián)合調(diào)研組今年8月3日至7日來連調(diào)研。連云港這個重要的戰(zhàn)略支點城市，被實質(zhì)性地提上國家戰(zhàn)略層面加以研究和論證，發(fā)展定位得到極大地提升，已被推向了政策聚集、目光聚焦、要素聚合的前沿。江蘇沿海地區(qū)處于東部沿海的中心地帶，南接長三角，北承渤海灣，西連中西部，東鄰東北亞，不僅區(qū)位優(yōu)勢獨特，戰(zhàn)略地位重要，而且土地后備資源豐富，蘊涵著巨大的開發(fā)潛力。加快推進沿海開發(fā)，對于促進江蘇蘇北的全面振興，完善長三角地區(qū)的整體布局，帶動中部崛起和西部大開發(fā)，具有重要的戰(zhàn)略意義。江蘇沿海開發(fā)的基本思路是按照建設(shè)大港口、引進大項目、發(fā)展大產(chǎn)業(yè)、構(gòu)建沿海經(jīng)濟帶的總體要求，實施港口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)三位一體聯(lián)動開發(fā)，提高開發(fā)水平。開發(fā)的重點是，加快連云港開發(fā)步伐，推進港口、臨港產(chǎn)業(yè)基地、國際性海港城市建設(shè)，把連云港港建設(shè)成為面向國際、服務(wù)隴海的黃海大港；堅持走新型工業(yè)化道路，加快建設(shè)新能源基地、臨港產(chǎn)業(yè)基地和特色海洋產(chǎn)業(yè)基地；合理開發(fā)利用灘涂資源，緩解耕地資源不足的矛盾，拓展新的建設(shè)空間；加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建面向國際、便捷區(qū)內(nèi)外的現(xiàn)代綜合交通運輸體系。伴隨著大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展的腳步，連云港史無前例地迎來了自己特有、多重疊加的戰(zhàn)略機遇。當前，它不僅具備了加快發(fā)展的諸多外因，而且內(nèi)在動能也在不斷增強。“一體兩翼”組合大港、“一心三極”海濱城市、一縱一橫“T”型產(chǎn)業(yè)走廊建設(shè)的多點突破，正在為我們搭建承接優(yōu)質(zhì)要素和重大項目的有效平臺。機遇越來越直接、越來越具體、越來越現(xiàn)實。作為連云港人必須倍加珍惜，牢牢把握，奮力走出一條符合科學(xué)發(fā)展觀要求、富有連云港特色的區(qū)域振興之路。加快構(gòu)建樞紐大港，高昂發(fā)展龍頭。建設(shè)深水大港是拉動連云港市經(jīng)濟發(fā)展的核心資源，是服務(wù)區(qū)域振興的重要引擎。港口年內(nèi)將建成15萬噸級航道和5個集裝箱泊位，完成25萬噸級礦石碼頭主體工程，開工建設(shè)北疏港道路、旗臺防波堤，組織開展25萬噸級航道工可研究和30萬噸級油碼頭前期工作，迅速提升主港功能；加快啟動徐圩、柘汪、燕尾、灌河等港區(qū)開發(fā)，抓好226、242省道和通榆運河等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打通兩翼港區(qū)集疏運通道，為近海臨港布局大型產(chǎn)業(yè)提供強有力支撐。建成億噸大港是省委、省政府交給連云港人的光榮任務(wù)，連云港將大力增辟航線，多方開發(fā)貨源，強化生產(chǎn)調(diào)度，加快提速上量，力爭年內(nèi)再開通10條以上集裝箱航線，如期實現(xiàn)吞吐量過億噸、集裝箱過300萬標箱的億噸大港目標。強勢推進沿海開發(fā)，打造集群產(chǎn)業(yè)。深入實施以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的沿海開發(fā)策略，堅持走新型工業(yè)化道路，加快開發(fā)建設(shè)市臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)和柘汪、海頭、徐圩、燕尾、堆溝沿海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，加速項目集聚，著重打造四大產(chǎn)業(yè)板塊：一是新醫(yī)藥板塊。推動重點骨干企業(yè)做大做強，建成國內(nèi)最大的創(chuàng)新藥物研發(fā)生產(chǎn)基地、現(xiàn)代中藥產(chǎn)品出口基地和新型藥用包裝研發(fā)生產(chǎn)基地。二是新材料板塊。抓住新材料國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地落戶連云港的有利時機，圍繞神鷹碳纖維、中電華威、陽光晶源等重點項目，建設(shè)國內(nèi)一流的硅材料研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化基地、集成電路材料基地、碳纖維研發(fā)生產(chǎn)基地。三是新能源板塊。以風(fēng)能、太陽能、生物質(zhì)能開發(fā)為重點，著力發(fā)展風(fēng)電葉片、風(fēng)電塔架、控制系統(tǒng)等產(chǎn)品，建設(shè)風(fēng)電設(shè)備研發(fā)制造基地。四是臨港工業(yè)板塊。以新海石化、中海集裝箱、青年汽車、徐圩精品鋼基地、灌河造船企業(yè)群為重點，發(fā)展石化、特鋼、造船、專用汽車、集裝箱等裝備制造業(yè)，加快培育一批高產(chǎn)值的集群產(chǎn)業(yè)。加快海濱城市建設(shè)，彰顯特色優(yōu)勢。建設(shè)國際性的海濱城市是連云港城市發(fā)展的戰(zhàn)略取向。繼續(xù)按照三極同步推進、提升城市功能、彰顯濱海特色的要求，全力打造江蘇海濱第一城。加快海濱拓展。大力實施規(guī)劃58平方公里的灘涂圍填造陸工程，確保年內(nèi)實現(xiàn)11.8公里海堤全部合龍，形成陸域面積10平方公里，為大規(guī)模建設(shè)海濱城市拓展新的空間；加快老城提升。著力抓好國際商務(wù)中心、體育中心、科教創(chuàng)業(yè)園等重點工程建設(shè)和重要地塊改造，抓好東河、鳳凰、孔望山等片區(qū)開發(fā)，凸顯一批城市亮點；加快景觀打造。重點建設(shè)連島風(fēng)情區(qū)、山海景觀軸、勝利湖、棠梨湖公園等一批生態(tài)走廊、生態(tài)綠地、生態(tài)公園，使連云港成為一座綠色之城、景觀之城、生態(tài)之城。廣泛匯聚優(yōu)質(zhì)要素，支撐發(fā)展大局。推進連云港的跨越發(fā)展，不僅需要最大限度地挖掘、激活自身潛在的資源要素，同時還需以開放的視野、創(chuàng)新的思路、有效的辦法大量匯聚外來優(yōu)質(zhì)要素。要強化項目招引。以158項重點招商項目跟蹤推進為抓手，著力瞄準有重大投資意向的跨國公司和國字號大企業(yè)、大集團展開招商攻勢，狠抓符合國家產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的重大項目突破；推動企業(yè)上市。爭取每年1至2家企業(yè)上市，在證券市場上叫響“連云港板塊”；擴展融資平臺。推動投融資公司與國際國內(nèi)資本市場進行有效對接，力爭年內(nèi)融資200億元以上，為平衡開發(fā)建設(shè)資金提供有力保障。２０１０年前，把連云港成為億噸大港，成為國際性、綜合性遠洋樞紐港和集裝箱干線港。到“十一五”期末，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標準，城市綠化覆蓋率達到40%，城市人均公共綠地面積超過15平方米，加快東部城區(qū)和濱海新城供水設(shè)施建設(shè)，自來水普及率達到100%。加快市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、外商公寓區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快濱海居住區(qū)建設(shè)，進一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。建設(shè)西氣東輸市區(qū)門站、高中壓調(diào)壓站，建設(shè)高壓燃氣管道20公里，中壓燃氣管道130公里，燃氣普及率達95%。加大城市環(huán)境建設(shè)投入，加快城市污水處理廠和污水收集系統(tǒng)建設(shè)，市區(qū)生活污水集中處理率超過75%，生活垃圾無害化處理率達到100%。充分發(fā)揮沿海臨港、旅游資源豐富、歷史文化底蘊深厚的特點，著力培育“國際性的海濱城市、現(xiàn)代化的港口工業(yè)城市和山海相擁的知名旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。建設(shè)城市標志性建筑物，形成具有連云港特色的城市風(fēng)格。加強城市綠化工程建設(shè)，到2010年，市區(qū)和四縣全部通過國家生態(tài)示范區(qū)驗收。加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開發(fā)和縣城、小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，進一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進城市化進程，努力增強城市總體功能，實現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標。在沿街建筑改造工程方面，堅持環(huán)境改革和建筑改革并重，對主次干道兩側(cè)、重點窗口地帶、城市出入等實施綠化、美化、亮化，切實改變面貌。2.2項目地塊分析本項目基地位于連云港市新浦區(qū)新城區(qū)，緊臨城市主干道，直通市火車站及汽車總站，距長途汽車總站、火車站約3千米；且規(guī)劃干道環(huán)繞于該地塊四周。道路四通八達，交通便捷，市區(qū)21路、3路等數(shù)路公交車從該地塊經(jīng)過，由該地到連云港港口約30分鐘車程，到白塔埠機場約40分鐘車程。到市區(qū)老商業(yè)中心2千米，距連云港市最大的醫(yī)院市第一人民醫(yī)院約2千米?；匚鞑?00米為蒼梧綠園，東側(cè)50米為東鹽河綠化帶，西側(cè)即將成為新城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。整個地塊大致呈正方形，建設(shè)用地總面積155388平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟技術(shù)指標：可建建筑總面積（地上及地下）：392734M2其中：商業(yè)用房面積32818.8M2住宅及酒店式公寓等面積359915.2M2半地下車庫2000M2地下室面積39324M2.3項目規(guī)劃方案2.3.1規(guī)劃依據(jù)：《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-9《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》規(guī)劃基地地形圖及界點坐標(連云港市規(guī)劃局)連云港市規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件國家及江蘇省，連云港市的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定2.3.2基地概況及規(guī)劃定性：基地概況：本方案用地位于連云港市新城CLD板塊高尚住宅區(qū)內(nèi)，東接?xùn)|鹽河景觀帶，南臨建設(shè)東路，西靠新城商業(yè)街巨龍南路，北對朝陽東路。毗鄰規(guī)劃中的連云港文化中心及大學(xué)城，江蘇省重點高級中學(xué)新海中學(xué)距本社區(qū)500米左右，文脈淵源，名校云集，濃墨書香，榮耀生活在此尊崇揭幕。總用地面積為15.51ha。一條城市規(guī)劃道路將基地分為南北兩個地塊。其中北面的A地塊用地面積為1.43ha，南面的B地塊用地面積為14.08ha?；胤秶鷸|面是已建成小區(qū)；西至巨龍路，與另一居住區(qū)隔街相望；南至建設(shè)路；北至朝陽東路。基地地勢平坦，分布有大面積的河塘。基地周邊規(guī)劃建設(shè)有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。規(guī)劃定性：A塊設(shè)有商業(yè)、SOHO辦公、會所及新東街辦事處等功能，其中商業(yè)主要為三層，SOHO辦公樓為28層，新東街辦事處3層，會所3層。B塊以5層情景洋房、9層電梯洋房、11（+1）層中高層，28層及33層高層為主。2.3.3規(guī)劃設(shè)計宗旨及目標：立足基地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關(guān)系。同時，也可以隨時感受到連云港當?shù)氐臍v史文化。2.3.4規(guī)劃構(gòu)思及特點：2.3.4功能：由新東街辦事處（3層）及會所（3層）.SOHO辦公樓（28層）及步行商業(yè)街（3層）四大項組成，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標性建筑群體。設(shè)計理念：以內(nèi)街和廣場組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計中注意“展示性”是會所與售樓處的共性。SOHO辦公樓呈“一”字形，公寓1-3層與商業(yè)步行街融為一體，二者各有獨立主入口，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂等設(shè)施。道路交通：在1.4公頃用地中，通過環(huán)路形式（路寬6M）聯(lián)系著南北側(cè)城市路。用地北側(cè)為機動車地面停車，并設(shè)地下車庫，南區(qū)則為綜合公共建筑組群。B塊規(guī)劃概述.1總平面設(shè)計：設(shè)計充分尊重現(xiàn)有道路條件，確定B塊的南北二主入口，南入口置于建設(shè)路，由廣場引入，北入口順延垂直連接朝陽東路與AB地塊間規(guī)劃路之間的規(guī)劃路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時通過中間景觀高層的東北——西南向的錯位排列形成的中心景觀步行帶將二入口及周邊的組團有機的結(jié)合起來，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。.2建筑設(shè)計:住宅設(shè)計B塊戶型設(shè)計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進行設(shè)計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計中考慮到連云港的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺布置，增加空氣對流。在住宅間距控制上按照《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的標準，多層住宅間距按南北主朝向為南側(cè)建筑高度的1.50倍控制；中高層住宅按南北主朝向為南側(cè)建筑高度的1.50倍控制，并滿足日照要求。高層住宅間距大于30米，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共2984戶,規(guī)劃人口9549人,人均占地18.55平方米。(戶均人口按3.2人/戶計算)。公共建筑設(shè)計：本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(GB50180-93)小區(qū)級來配置，沿街設(shè)置二層商業(yè)。滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。道路與交通——完善通暢的交通體系交通網(wǎng)絡(luò)：本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條6米寬小區(qū)級內(nèi)環(huán)道路連接各個組團級道路而成。各鄰里單位以3.5米~4米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個住宅組團，直達住宅大門。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。綠化系統(tǒng)——理想的人與自然環(huán)境總體綠化設(shè)計基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點在于利用基地本身的條件，經(jīng)過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達成水天一色，天人合一的景致，遠遠超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設(shè)計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。2.3.5建筑造型——注重群體形態(tài)的可識別性建筑風(fēng)格連云港為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計的陽臺，陽臺做適當處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強烈的虛實對比。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。基于連云港的寒溫帶氣候，鮮明及溫暖的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。2.3.6消防規(guī)劃設(shè)計說明小區(qū)共設(shè)兩個主要出入口和一個人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場地。各組團均設(shè)有給水管，并在組團內(nèi)形成環(huán)路保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。建筑單體消防設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。2.3.7人防規(guī)劃設(shè)計說明人防設(shè)計采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。人防面積滿足人防要求。2.3.8環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計說明沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。地下停車庫設(shè)機械送風(fēng)及過濾排風(fēng)系統(tǒng)，尾氣經(jīng)過過濾后排出室外。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點，單體設(shè)計要求垃圾袋裝化，由專人負責運送。2.3.9衛(wèi)生防疫設(shè)計說明大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量2.3.10通風(fēng)采光設(shè)計充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。住宅的臥室、客廳窗地比>1/7，其它部分的房間窗地比>1/8日照對基地周圍建筑無影響。2.3.11經(jīng)濟技術(shù)指標：用地平衡表A地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1建筑用地1.08752道路廣場用地0.17123公共綠地0.18134規(guī)劃總用地1.43100B地塊編號用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1公建用地2.11152住宅用地8.45603道路廣場用地1.83134綠化用地1.79125規(guī)劃總用地14.08100主要配套用房技術(shù)指標編號項目單位：㎡1物業(yè)管理用房3502居委會用房3004公共衛(wèi)生間605衛(wèi)生站3006燃氣調(diào)壓站257門衛(wèi)用房50主要經(jīng)濟技術(shù)指標項目指標備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上50100㎡地下8546㎡不計容積率容積率3.5總建筑面積/總用地面積建筑占地面積5011.2㎡建筑密度35.0%建筑基底面積/A地塊建設(shè)總用地綠地率21.3%機動停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機動車停車地上310輛公建＞500輛/萬㎡地下2200輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上342634㎡架空層1582㎡不計容積率半地下車庫2000㎡地下30777.5㎡容積率2.43總建筑面積/總用地面積建筑占地面積33511㎡建筑密度23.8%<25%居住戶數(shù)2984戶居住人數(shù)9549人按3.2人每戶計算綠地率35%集中綠地面積9800㎡按＞0.5㎡/人計算地面汽車停車率31.3%機動停車位地上4231352輛按住宅＞0.4輛每戶.公建＞50輛/萬㎡半地下82地下847非機動車停車地上9407550輛按住宅＞2輛每戶.公建＞500輛/萬㎡地下6610輛2.4項目工程進度計劃總體進度：項目分三期完成2009年全部拆遷完畢，第一期B地塊9萬㎡全部開工20010年第一期B地塊9萬㎡部分竣工交付，第二期B地塊開工15萬㎡，完成中心地下室施工；銷售9萬㎡2011年第一期B地塊9萬㎡全部竣工交付，第二期B地塊10萬㎡竣工交付，5萬㎡繼續(xù)施工；第三期B地塊11萬及A地塊公建5萬㎡開工；銷售10萬㎡2012年第二期B地塊5萬㎡及第三期B地塊11萬㎡全部竣工交付，A地塊公建5萬㎡繼續(xù)施工；銷售11萬㎡2013年公建5萬㎡竣工交付；余10萬㎡全面銷售完畢2.5投資效益估算與資金籌措本項目土地面積：155388㎡（233畝）。其中凈地：102054.9㎡（153畝），毛地：53333.1㎡（80畝）A:用地1.43ha，商業(yè)、酒店式公寓、會所及新東街道辦事處。建筑面積50100㎡；容積率3.5；建筑密度35.0％；B:用地14.08ha，住宅。建筑面積：342634㎡，共計2894戶；容積率2.43；建筑密度23.8％；綠地率35％規(guī)劃總建筑面積：392734㎡；投資效益估算：2.5.1預(yù)計總收入：208768.88萬元商業(yè)用房收入32818.8M2×6000元/M2=19691.2800萬元；住宅及公寓收入359915.2M2×5000元/M2=地下停車位1065個×80000元/個=8520萬元；半地下車庫2000M2×3000元/M2=2.5.2預(yù)計總支出：164084.34萬元土地費用49302.2萬元.1土地拍賣價18740.00萬元；.2土地契稅562.20萬元；.3土地拆遷費用30000.00萬元。前期工程費2667.9萬元.1設(shè)計費392734M2×50元/M2=1.2地質(zhì)勘察費60.00萬元；.3場地回填及平整費155072M2×25元/M2.4臨時水、電、路100.00萬元；.5規(guī)劃審圖費392734M2×2元/M2=78.5.6拆遷管理費26000萬元×0.3%=78.00萬元；建筑安裝成本：63773.39萬元.1商業(yè)用房32818.8M2×950元/M2=3117.7.2住宅及酒店式公寓359915.2M2×1400元/M2=503.3.3半地下車庫2000M2×2000元/M.4地下室41114.5M2×2400元/M2=9867.4基礎(chǔ)設(shè)施費9575.63萬元.1道路155072M2×7%×250元/M2=2.4.2供電392734M2×160元/M2=.3供水、消防392734M2×50元/M2=.4綠化155072M2×35%×50元/M2=2.4.5小區(qū)智能化392734M2×20元/M2=7.5開發(fā)間接費11264.95萬元.1監(jiān)理費63773.39萬元×1%=637.73萬元；.2招標代理、交易等費用63773.39萬元×2%=1275.47萬元；.3房地產(chǎn)交易費392734M2×5元/M2=.5.4面積測量費、定額測定費、質(zhì)量監(jiān)督費、檔案管理費、防雷費等300.00萬元；.5物業(yè)維修基金392734M2×25元/M2=.6建筑規(guī)費392734M2×102.5元/M2=.7不可預(yù)見費63773.394萬元×3%=1913.20萬元；.8價格認證費392734M2×1.2=.5.9建安工程勞?；?3773.39萬元×2.96%=1887.69萬元。管理及銷售費用5863.21萬元.1管理費用136584.08萬元×2%=2731.68萬元；.2銷售費用208768.88萬元×1.5%=3131.53萬元；財務(wù)費用5875.20萬元400000000×2年×7.344%=5875.2萬元。銷售稅金15762.05萬元208768.88萬元×7.55%=15762.05萬元。2.5.3銷售利潤33321.826萬元208768.88萬元-164084.34萬元=44684.54萬元。2.5.4投資利潤率44684.54萬元÷148322.29萬元=30.13%2.5.5資金籌措：項目投資14.83億元，通過招商引資等方式協(xié)調(diào)資金5億元，按3期滾動開發(fā)可以基本滿足資金需求。2.6項目經(jīng)濟評價該項目總投資14.83億元，建設(shè)期36個月，銷售期為42個月（包括建設(shè)期），投資回收期42個月，投資凈利潤率30.13%，故我們認為該項目是可行的。3、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表：3.1建筑指標：項目指標備注A地塊總用地面積14326㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上50100㎡地下8546㎡不計容積率容積率3.5總建筑面積/總用地面積建筑占地面積5011.2㎡建筑密度35.0%建筑基底面積/A地塊建設(shè)總用地綠地率21.3%機動停車位地上41輛公建＞50輛/萬㎡地下218輛非機動車停車地上310輛公建＞500輛/萬㎡地下2200輛B地塊B地塊總用地面積140788㎡根據(jù)坐標點閉合線測得總建筑面積地上342634㎡架空層1582㎡不計容積率半地下車庫2000㎡地下30777.5㎡容積率2.43總建筑面積/總用地面積建筑占地面積33511㎡建筑密度23.8%<25%居住戶數(shù)2984戶居住人數(shù)9549人按3.2人每戶計算綠地率35%集中綠地面積9800㎡按＞0.5㎡/人計算地面汽車停車率31.3%機動停車位地上4231352輛按住宅＞0.4輛每戶.公建＞50輛/萬㎡半地下82地下847非機動車停車地上9407550輛按住宅＞2輛每戶.公建＞500輛/萬㎡地下6610輛3.2財務(wù)指標：項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價款及稅費49302.21255.36開發(fā)前期準備費2667.9067.93主體建筑安裝工程費63773.391623.83配套設(shè)施費9575.63243.82開發(fā)間接費11264.95286.83開發(fā)成本合計136584.083477.78管理費用2731.6869.56銷售費用3131.5379.74財務(wù)費用5875.20149.60項目總投資164084.344178.004、項目存問題及建議：4.1項目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。4.2該項目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。4.3項目要規(guī)范化運作，細化管理。在建設(shè)期要加強對建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險及不必要的資金浪費。4.4抓緊時間進行項目開發(fā)，趕在北部職業(yè)技術(shù)學(xué)院及江蘇高等師范?？茖W(xué)校搬遷所形成的房地產(chǎn)開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。4.5實施差異戰(zhàn)略，提高項目品位，進而提高人們的購買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會影響。第二部分項目背景1、項目提出背景1.1項目所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況東上漁場地塊位于連云港市新浦區(qū)東部新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是連云港市新建設(shè)的政治、經(jīng)濟、文化中心。連云港市政府在新城區(qū)建成使用，周邊1KM范圍內(nèi)有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關(guān)；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學(xué)、連云港市淮海大學(xué)、連云港高等師范專科學(xué)院、連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港廣播電視大學(xué)等十余所大中院校；該地塊東部的杰瑞花園、蒼梧三期、金秋情緣、名人世家、水木華園，南部的海連新天、中央華府，西部的雙盛花園、金色家園、蒼梧小區(qū)，北部的杏壇花園、頤和花園、八百城市走廊等項目或竣工、或在建。該地塊南臨建設(shè)東路，北靠朝陽路，東連杰瑞花園，西接巨龍路。1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境連云港是我國1984年第一批十四個沿海城市之一，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡壘，是我國沿海中部重要的工業(yè)、商貿(mào)、科技、文化、旅游綜合發(fā)展的海港城市。全市現(xiàn)轄4縣3，擁有一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，全市總面積7444平方公里，2004年全市總?cè)丝?65萬人，其中市區(qū)面積880平方公里，人口76萬，城市建設(shè)用地88平方公里。目前連云港先后與日本、韓國、澳大利亞、新西蘭等國家的部分城市以及國家沿橋9個省區(qū)的18個地、市、洲締結(jié)了友好城市關(guān)系，與85個國家和地區(qū)有著密切的貿(mào)易合作往來。城市采用一市雙城式布局；新海城區(qū)作為政治、經(jīng)濟、文化中心，集中發(fā)展地方工業(yè)；連云區(qū)域作為港口、開發(fā)區(qū)、保稅加工區(qū)、臨海工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易、旅游窗口。連云港市位于江蘇省東北部，東臨黃海，北接齊魯，南連江淮，西通中原和新疆。地理坐標為北緯34°12′～35°07′、東經(jīng)118°24′～119°48′。連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放城市。作為這座年輕城市的心臟—新浦區(qū)是全市的政治、經(jīng)濟、文化中心，全區(qū)總面積259.54平方公里，總?cè)丝?6.45萬人，轄3鄉(xiāng)1鎮(zhèn)6個街道辦事處及1個林場。新浦區(qū)是一個區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯的城區(qū)。距離港口、機場均在30公里以內(nèi)，新亞歐大陸橋自此向西橫貫亞歐30多個國家和地區(qū)，境內(nèi)腹地涉及11個省區(qū)、近4億人口。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設(shè)中的沿海高速公路使新浦融入了上海4小時經(jīng)濟圈。作為江蘇唯一大型海港的連云港，是國家重點戰(zhàn)略港和中西部最便捷出海港，目前已與全球160多個國家和地區(qū)近1000個港口開展了貿(mào)易往來。新浦區(qū)是一個商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的城區(qū)。全區(qū)擁有大型專業(yè)市場三十余個，年市場成交額超百億元。寶安商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場、蘇寧電器、文峰大世界、五星電器等一大批專業(yè)市場、知名連鎖店先后落戶新浦。全長1170米，集購物、休閑、旅游、觀光為一體的隴海商業(yè)步行街被評為“江蘇省百城萬店無假貨示范街”和“中國最具升值前景商業(yè)街”。新浦區(qū)正向區(qū)域性國際商貿(mào)中心闊步邁進。新浦區(qū)是一個環(huán)境優(yōu)美、資源豐富的城區(qū)。境內(nèi)有聞名遐邇的風(fēng)景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風(fēng)景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家AAAA級景區(qū)。區(qū)內(nèi)還盛產(chǎn)板栗、銀杏、核桃等干果以及櫻桃、杏、李等水果。臺北鹽場是江蘇省八大鹽場之一。大島山采石區(qū)是華東地區(qū)最大的石材集散地。新浦區(qū)是一個率先對外開放的城區(qū)。作為全市對外開放的窗口，新浦區(qū)以其豐富的物產(chǎn)資源、獨特的區(qū)位優(yōu)勢吸引了新加坡、英國、臺灣以及上海、廣州、溫州等國內(nèi)外眾多的客商來新浦投資興業(yè)?？偯娣e12平方公里的寧海工業(yè)園建設(shè)開始起步。對外開放促進了新浦經(jīng)濟和社會事業(yè)的迅猛發(fā)展，全區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟參與國際大循環(huán)的格局已經(jīng)初步形成，綜合實力不斷增強。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使連云港市的經(jīng)濟迅速發(fā)展。同時，由于這兩年國家加大了對基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，連云港市也在進行大規(guī)模的舊城改造建設(shè)，加快城市化進程，增強城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅持重點發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認為，“金?！|郡房地產(chǎn)開發(fā)項目”的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟上前景是光明的，可行的。1.3項目發(fā)起人及發(fā)起緣由本項目的發(fā)起人是江蘇金海置業(yè)有限公司，該公司的前身是連云港市建設(shè)開發(fā)公司，公司成立于1984年，2001年底改制成立中房集團連云港建設(shè)開發(fā)有限公司，公司于2006年10月變更注冊登記，單位名稱變更為江蘇金海置業(yè)有限公司。公司住址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣5013萬元，由江蘇金海投資有限公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司以及部分職工共同出資組建。公司主要經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、租賃、銷售；工業(yè)與民用建筑；建筑裝飾裝潢；公路、橋梁工程承包；管道安裝、維修；灘涂開發(fā)；物業(yè)管理；建材銷售；房地產(chǎn)咨詢（以上范圍涉及國家專項審批規(guī)定的辦理審批后方可經(jīng)營）。我公司根據(jù)市政府會議要求，于2007年4月28日與新浦區(qū)政府達成關(guān)于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務(wù)，改變城市形象，我公司決心將這一項目打造成“連云港最高品質(zhì)住宅”。這一項目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進經(jīng)營管理經(jīng)驗，高起點策劃、高標準設(shè)計、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2007年9月20日我公司在連云港市招投標中心以1.874億元拍得該地塊。2、項目發(fā)展概況2.1已調(diào)查研究項目及成果摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對我公司金?！|郡項目的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準備。2.2項目地塊初勘及初測工作情況委托有資質(zhì)的單位進行項目初勘及初測工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測，滿足項目設(shè)計所需要的條件。3、項目投資的必要性該地塊總用地面積約233畝，基本上呈邊長為380米的正方形，地塊東側(cè)為少量菜地，西側(cè)為養(yǎng)魚塘，中間為居民區(qū)。居民區(qū)主要為磚混結(jié)構(gòu)的兩層樓，建筑密度特別大，總建筑面積約77000平方米，其中有證住宅約65000平方米，營業(yè)用房6500平方米，無證自建住房5500平方米。該地塊已成為新城區(qū)的城中村，臟、亂、差是其真實的寫照，嚴重影響新城環(huán)境衛(wèi)生。該地塊的改造性建設(shè)，不僅美化周邊的環(huán)境，而且可以改善現(xiàn)有居民的居住條件。“金?！|郡”項目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不利于我市建設(shè)現(xiàn)代化、國際化港口城市的進程。同時，當前我市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進地方經(jīng)濟繁榮。因此，對該地塊的改造性建設(shè)在社會效益和經(jīng)濟發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù)連云港市城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進國內(nèi)外先進的規(guī)劃、建筑設(shè)計及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個有機整體。該項目的開發(fā)建設(shè)，是連云港市進行新城區(qū)城中村改造的一個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。第三部分市場研究1.區(qū)域國民經(jīng)濟、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟有了飛躍的發(fā)展。但“十五”期間，江蘇的政策扶持傾向于沿江戰(zhàn)略，沿海開發(fā)雖然早就提出，但一直沒有得到強有力的實質(zhì)推動。真正的轉(zhuǎn)折點在2007年元旦，國務(wù)院總理溫家寶親臨連云港，從全國大局著眼，把連云港建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。他說，“連云港的發(fā)展不僅要同蘇北的發(fā)展、江蘇的發(fā)展結(jié)合在一起，而且要放在連接南北、溝通東西的重要戰(zhàn)略位置來對待”。此后，江蘇省委、省政府把沿海開發(fā)放到更加突出的戰(zhàn)略位置，制訂沿海開發(fā)規(guī)劃，與中國工程院、國家開發(fā)銀行聯(lián)合開展了“江蘇省沿海地區(qū)綜合開發(fā)戰(zhàn)略研究”，這個研究課題組由錢正英院士領(lǐng)銜。另一個重要轉(zhuǎn)折是今年5月8日的國務(wù)院常務(wù)會議。在這次會議上，錢正英組長匯報了江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)的研究報告，其中對連云港的開發(fā)建設(shè)給予高度重視，希望通過連云港的快速發(fā)展，在上海和青島之間崛起一座特大型海港中心城市，從而更好地服務(wù)蘇北、沿東隴海線和中西部地區(qū)的發(fā)展。在江蘇沿海開發(fā)中，連云港是龍頭，對于建設(shè)連云港國際性主樞紐港以及集裝箱干線大港、連云港港30萬噸級航道、連云港保稅港區(qū)，以及連云港大型煉化一體化、鋼鐵基地等項目，具有江蘇沿海其他地區(qū)不可比擬的優(yōu)勢。2007年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）達到615.23億元，較上年增長15.1%，增幅比全省高0.3個百分點。城市居民人均可支配收入11476元，農(nóng)民人均純收入4250元，分別增長14.7%和10%。建成經(jīng)濟適用房21.7萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達32平方米和38平方米，市區(qū)350戶特困戶享受廉租房政策保障。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由18.2∶45.9∶35.9，調(diào)整為16.6：47.0：36.4。在2007年公布的全國城市綜合實力百強榜上，連云港市名列第39位，較兩年前提升了16位。職工平均工資，2007年度全市職工平均工資為20306元，比上年增長21.7%；市區(qū)（含新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)、開發(fā)區(qū)，下同）職工平均工資為24132元，比上年增長18.2%；贛榆、東海、灌云、灌南縣職工平均工資分別為17743、17596、15609、16834元，分別比上年增長35.3%、30.4%、28.1%、24.1%。城市建設(shè)邁上新臺階，新區(qū)建設(shè)全面展開，舊城改造日新月異。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工，2003年有約70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。2005年全年市區(qū)老城區(qū)開發(fā)面積突破140萬平方米，開發(fā)投資突破10億元，連云港市城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達30%左右。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時居住人口達20多萬人，并每年以5—8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。新浦區(qū)是連云港市經(jīng)濟發(fā)展最為活躍的地區(qū)，也是經(jīng)濟發(fā)展最具潛力的地區(qū)之一。近幾年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟增長點，在省內(nèi)外具有一定的影響。連云港市良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展拓寬了市場。今年1—5月，全市完成房產(chǎn)投資過32億元，較去年同期增長超過35%，其中5月份完成投資過7億元，較上月增長超過16％。在投資增長的基礎(chǔ)上，1－5月，全市商品房銷售面積達79.08萬平方米，5月份商品房銷售31.04萬平方米，較4月增長明顯。進入5月份，港城樓市呈現(xiàn)出投資銷售兩旺的發(fā)展態(tài)勢。今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高，城市建設(shè)加快推進，房產(chǎn)投資保持較快增長的態(tài)勢。統(tǒng)計顯示，今年以來，我市房產(chǎn)開發(fā)投資增長的特點是：住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資全面增長，但住宅開發(fā)仍是房產(chǎn)開發(fā)的主體。據(jù)統(tǒng)計，前5個月，全市完成住宅投資23.73億元，同比增長38.2%。同樣，在我市房產(chǎn)投資呈現(xiàn)出良好增長態(tài)勢的情況下，進入5月份，全市商品房銷售面積增長快速。1—5月份全市商品房銷售面積，比1—4月份增加了31.04萬平方米，而一季度，全市商品房銷售面積則是34.51萬平方米。5月份，全市商品房銷售面積比上月增加明顯，創(chuàng)今年新高。有關(guān)人士分析認為，5月初，我市成功舉辦了房展會，展會上，不少市民與房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達成了購買意向，并相繼簽下購房協(xié)議，直接刺激了銷售。另外，我市有關(guān)部門開展的一系列樓盤團購活動，也帶動了一些房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的快速提升。再次，就是我市一批高品質(zhì)項目開始對外銷售，受到購房者的青睞。6月份我市共銷售商品住宅1282套計成交面積149126m2。其中市區(qū)成交商品住宅房源548套計面積63450m2。這個成交量相比去年6月份成交水平同比稍有上浮。在市區(qū)，新浦區(qū)繼續(xù)穩(wěn)坐住宅成交“頭把交椅”，成交了住宅312套計成交面積37635㎡，其成交量高于連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)三個區(qū)域的成交量總和。其中連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)分別成交商品住宅90套、54套和92套，成交面積分別為10506㎡、5358㎡和9951m2。由此不難看出，自本月以來開發(fā)區(qū)的商品住宅成交繼續(xù)低迷，而海州區(qū)成交水平相比以往，有較大幅度攀升。住房剛性需求依然旺盛。因為房價已處高位，同時受限于國家一系列宏觀調(diào)控政策，當前港城樓市房產(chǎn)投資人群相比前幾年明顯少了，但自住型購房者目前卻表現(xiàn)得異常活躍。隨著港城城市化進程的加快、經(jīng)濟發(fā)展帶及的對外地人口的吸納，以及大批企業(yè)的進駐，使得近年來我市自住型住房需求始終保持旺盛態(tài)勢。有關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，在港城房產(chǎn)投資市場不景氣的市場環(huán)境下，自住型住房需求者成為當前港城樓市的買房主力軍。而這部分自住型住住房需求者，有的是首次置業(yè)，有的則是為了改善生活質(zhì)量，進行住宅產(chǎn)品的換代升級。這些自住型住房需求者的特點是不受國家宏觀調(diào)控政策諸如利率上調(diào)等因素的影響，因此置業(yè)熱情相對高漲。同時，這部分人群買房即為自住，不存在任何投資方面的市場風(fēng)險，所以這部分需求的爆發(fā)，將成為港城樓市近期的有力支撐。六月份，有關(guān)機構(gòu)組織購房俱樂部成員到市區(qū)幾個樓盤看房時，不少樓盤銷售人員都表示，今年6月份到售樓處看房的客戶數(shù)量相比去年同期，不僅數(shù)量有所增加，而且明顯感覺到他們的購房需求比較強烈，由于自住的占絕對比例，因此對房屋本身的品質(zhì)異常關(guān)注，大多客戶基本都是舉家前來，對環(huán)境、配套、物業(yè)管理、景觀等軟、硬性生活指標尤為看重。由此可以看出，港城的自住型住房剛性需求依然非常旺盛。房貸新政引發(fā)市民觀望氛圍日趨濃厚，在各大城市紛紛放緩?fù)票P節(jié)奏的時候，港城樓市洼地崛起，顯現(xiàn)后發(fā)優(yōu)勢：2008年上半年，市區(qū)房源上市量再次迅猛放量。據(jù)了解，上半年市區(qū)共有30多家樓盤先后申請了40余個批次的預(yù)售許可證，并陸續(xù)上市，這意味著平均每個月有約7個批次的樓盤有新房源推出，平均每4天就有樓盤推出新房。在這些樓盤中，有的是新盤首次亮相，也不乏有老樓盤新期推出的新盤?！芭c往年不同的是，今年樓盤在推盤過程中不再扎堆放量，節(jié)奏感更強，各家根據(jù)各自的特點，推盤快慢不一，冷熱有度。”業(yè)內(nèi)人士分析認為，從這個變化可以看出，盡管樓盤放量不減，但在國家加強宏觀調(diào)控的大背景下，各開發(fā)商也變得日趨成熟理性，在推盤的時機和數(shù)量上開始謹慎。市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也表明，至2008年6月份，港城市區(qū)商品房均價3460元/平方米，同比增長6.7%。其中住宅3428元/平方米，同比增長7.9%。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，以及市場需求理性回歸，我市商品房價格漲幅會逐漸趨緩。2.連云港市近幾年房地產(chǎn)供需狀況分析至2010年，中心城市人口將達到100萬人，“十一五”期間新增住房面積960萬平方米左右。5年新增住房約10萬套。從2007起至2010年，市區(qū)每年拆遷面積約120萬平方米，拆遷戶數(shù)約0.6萬戶。2008我市危舊房改造計劃完成137萬平方米，其中住宅130萬平方米，非住宅7萬平方米，完成改造項目15個。2012年城市人口總規(guī)模控制在130萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)模控制在170平方公里以內(nèi)。2030年城市人口總規(guī)模控制在200萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)模控制在240平方公里以內(nèi)，平均每年約增加5平方公里。2012年，人均居住建筑面積達32㎡，住房總量4160萬㎡；現(xiàn)有住房總量2318萬㎡，市區(qū)未改造完成的重點棚戶區(qū)待拆遷改造面積約230萬㎡；到2012年，需增加住房2072萬㎡。到2012年底，港城市區(qū)將增加人口48.03萬人，這部分新增加人口按照人均住房32㎡計算，需增加相應(yīng)住房建設(shè)面積約1537萬㎡?，F(xiàn)狀人口對婚房的需求：以前幾年平均日結(jié)婚14對、需購置新房的為10對測算，需要住房約164萬㎡。拆遷改造安置住房需求，未來五年內(nèi)拆遷改造面積約230萬㎡，約需要住房360萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求。二手房及租賃約需要住房200萬㎡。基于至規(guī)劃期末流動人口總量約為5萬人的預(yù)計，相應(yīng)住房需求約75萬㎡住房。綜合分析預(yù)見，2008-2012年規(guī)劃期內(nèi)住房需求約為2100萬平方米?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按1800-2000萬平方米進行安排。套型建筑面積90㎡以下住房面積1260-1400萬㎡，占總建筑面積的70%。其中，新浦區(qū)建設(shè)5.01-5.76萬套、469.2-521.2萬㎡；海州區(qū)1.97-2.28萬套、187.8-208.7萬㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）將成為港城市區(qū)近期住房建設(shè)規(guī)劃的重點區(qū)域，規(guī)劃期內(nèi)將建設(shè)住房10.99-12.91萬套、1143.0-1270.1萬㎡。在各類住房安排計劃中，保障性住房即廉租住房（套型面積50㎡以下）和經(jīng)濟適用住房（套型面積60㎡左右），建設(shè)規(guī)劃面積約180-200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%；政策性商品住房即兩限普通商品住房（套型面積90㎡以下）和中低價位、中小套型普通商品住房（套型面積90㎡以下），面積約1080-1200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的60%。其中，兩限普通商品住房面積約180-200萬㎡，占住房供應(yīng)總量的10%，中低價位、中小套型普通商品住房面積約900-1000萬㎡，占住房供應(yīng)總量的50%；普通商品住房和高檔商品住房占住房供應(yīng)總量的30%左右。經(jīng)初步估算，新浦地區(qū)尚有約600萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。新浦地區(qū)的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的30%。隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長。今年1—5月，全市完成房產(chǎn)投資過32億元，較去年同期增長超過35%，其中5月份完成投資過7億元，較上月增長超過16％。在投資增長的基礎(chǔ)上，1－5月，全市商品房銷售面積達79.08萬平方米，5月份商品房銷售31.04萬平方米，較4月增長明顯。進入5月份，港城樓市呈現(xiàn)出投資銷售兩旺的發(fā)展態(tài)勢。市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也表明，至2008年6月份，港城市區(qū)商品房均價3460元/平方米，同比增長6.7%。其中住宅3428元/平方米，同比增長7.9%。業(yè)內(nèi)人士分析認為，隨著一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，以及市場需求理性回歸，我市商品房價格漲幅會逐漸趨緩。連云港市商品住宅購買力為以下幾類人員：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口和機械增長人口；四是流動人口。預(yù)計2008年：1）、約新增家庭5000戶，以每戶新增家庭需90平方米計算，市區(qū)新增家庭對住房需求約為45萬平方米；2）、預(yù)計戶口開放政策對住房消費的拉動將保持在9萬平方米；3）、拆遷居民住房約6000戶，約130萬平方米；4）、據(jù)房產(chǎn)部門測算，