雨潤物流建議書

雨潤·煙臺(tái)農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心建議書江蘇雨潤控股集團(tuán)有限公司編制二○一一年三月

雨潤集團(tuán)介紹雨潤集團(tuán)是集食品、物流、旅游、商貿(mào)百貨和房地產(chǎn)五大產(chǎn)業(yè)于一體的大型公司集團(tuán)，下屬子（分）公司200多家，是首批國家級(jí)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點(diǎn)龍頭公司。雨潤集團(tuán)下屬雨潤食品（1068.HK）、南京中商（600280.SH）和中國電力新能源（0735.HK）三家上市公司。雨潤集團(tuán)為國內(nèi)公司500強(qiáng)中第164位、民營公司500強(qiáng)第7位、制造業(yè)公司500強(qiáng)第53位、肉食品加工公司第1位，“雨潤”品牌為“中國500最具價(jià)值品牌”。依靠食品主業(yè)優(yōu)勢(shì)，通過10數(shù)年努力，雨潤集團(tuán)已逐步構(gòu)建起覆蓋整個(gè)中國大陸的物流網(wǎng)絡(luò)體系，通過內(nèi)涵式提檔升級(jí)與外延式布點(diǎn)擴(kuò)張并舉，雨潤集團(tuán)農(nóng)副物流產(chǎn)業(yè)正快速發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)擁有肉制品、農(nóng)副產(chǎn)品、副食品三條物流產(chǎn)品根本，五千多家種養(yǎng)、加工、銷售網(wǎng)點(diǎn)，四十多條專有鐵路線，三十萬噸冷庫資源和覆蓋全國的網(wǎng)絡(luò)布局，爭取5-8年成為全國農(nóng)副產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)領(lǐng)航者。項(xiàng)目概況1、功效定位以煙臺(tái)福山為基地，構(gòu)筑中部最大的農(nóng)副產(chǎn)品展示交易平臺(tái)，引領(lǐng)華北地區(qū)五省、區(qū)，連接中部、西北與華東，成為輻射東北亞的國際采購供應(yīng)平臺(tái)，輻射西南地區(qū)的當(dāng)代化農(nóng)副產(chǎn)品中心區(qū)，推動(dòng)山東農(nóng)副產(chǎn)品物流升級(jí)的示范區(qū)。2、建設(shè)目的依靠煙臺(tái)福山區(qū)的發(fā)展平臺(tái)，憑借雨潤公司在農(nóng)副產(chǎn)品物流行業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位，把項(xiàng)目建設(shè)成為中部地區(qū)規(guī)模最大、功效最完善、配套最齊全、輻射范疇最廣的綠色、安全、生態(tài)的農(nóng)副產(chǎn)品當(dāng)代物流樞紐中心，為西部地區(qū)的“菜籃子”“米袋子”、“油罐子”供應(yīng)和食品安全提供有力保障。3、建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目規(guī)劃總占地面積1200畝，建設(shè)集農(nóng)副食品展示交易、加工、倉儲(chǔ)、物流配送、綜合服務(wù)以及商業(yè)配套等多功效于一體的綜合性農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心。4、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目的綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)以下表所示煙臺(tái)福山項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)匯總表重要數(shù)據(jù)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1總用地面積畝12002總建筑面積萬㎡702.1經(jīng)營項(xiàng)目萬㎡652.1銷售項(xiàng)目萬㎡153建設(shè)總工期月24.00交易區(qū)18個(gè)月竣工4容積率—1.235綠化率%11.10財(cái)務(wù)指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值備注1項(xiàng)目總投資億元401.1經(jīng)營項(xiàng)目億元351.2銷售項(xiàng)目億元51.3流動(dòng)資金億元2按經(jīng)營項(xiàng)目營業(yè)收入的收入4%估算2經(jīng)營項(xiàng)目2.1營業(yè)收入萬元/年134450.28正常年經(jīng)營項(xiàng)目收入2.2稅收及附加萬元/年15482.78房產(chǎn)稅、土地使用稅與營業(yè)稅及附加2.3總成本萬元/年79749.462.4利潤總額萬元/年44218.042.5所得稅萬元/年11054.51所得稅率25%2.6凈利潤萬元/年33163.533銷售項(xiàng)目3.1銷售收入萬元287100.00宿舍與配套公寓的銷售總收入3.2建筑成本萬元162199.733.3營銷成本萬元4306.50按銷售收入的1.5%計(jì)算3.4利潤總額萬元120593.773.5所得稅萬元30148.44所得稅率25%3.6凈利潤萬元90445.334內(nèi)部收益率4.1全部投資稅后%8.344.2全部投資稅前%10.294.3自有資金稅后%10.195回收期5.1全部投資稅后年11.44含建設(shè)期2年5.2全部投資稅前年9.815.3自有資金稅后年13.316借款償還期年10.43結(jié)論與建議雨潤·煙臺(tái)福山農(nóng)副產(chǎn)品全球采購中心項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和煙臺(tái)福山區(qū)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃，項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)有助于增進(jìn)煙臺(tái)福山區(qū)、山東當(dāng)代農(nóng)副產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展，保障“菜籃子”、“米袋子”、“油罐子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，能夠節(jié)省資源、減少損耗、減少物流成本、增進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤長、經(jīng)營穩(wěn)的建設(shè)項(xiàng)目，也有助于鞏固雨潤集團(tuán)在農(nóng)副產(chǎn)品物流行業(yè)中的市場(chǎng)地位，增強(qiáng)公司核心競爭能力。總而言之，項(xiàng)目建設(shè)含有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，在技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充足的。1、響應(yīng)國家產(chǎn)業(yè)政策，發(fā)展區(qū)域物流中心國家“十一五”規(guī)劃綱要明確提出完善農(nóng)村流通體系，推動(dòng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)與改造，增進(jìn)農(nóng)副產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)化、包裝規(guī)格化，完善鮮活農(nóng)副產(chǎn)品“綠色通道”網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)設(shè)施整合，建設(shè)大型物流樞紐，發(fā)展區(qū)域性物流中心。2、減少農(nóng)副產(chǎn)品配送成本，發(fā)呈當(dāng)代物流農(nóng)副產(chǎn)品是有生命的動(dòng)物性與植物性產(chǎn)品，在物流過程中存在包裝難、裝卸難、運(yùn)輸難、倉儲(chǔ)難等問題。農(nóng)副產(chǎn)品物流技術(shù)規(guī)定較高，例如水產(chǎn)品的冷凍運(yùn)輸，分割肉的冷藏運(yùn)輸，牛奶等制品的恒溫運(yùn)輸?shù)鹊??！靶迈r”是農(nóng)副產(chǎn)品的生命和價(jià)值所在，但由于鮮活農(nóng)副產(chǎn)品的含水量高，保鮮期短，極易腐爛變質(zhì)，大大限制了運(yùn)輸半徑和交易時(shí)間，因此對(duì)運(yùn)輸效率和流通保鮮條件提出了很高規(guī)定。我國農(nóng)副產(chǎn)品物流業(yè)由于起步較晚，以分散的小農(nóng)經(jīng)濟(jì)為主，重生產(chǎn)、輕流通，在我國建立生鮮農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)鏈非常困難，環(huán)節(jié)過多、成本高、損耗大，找不到大的供應(yīng)商，致使某些農(nóng)副產(chǎn)品的進(jìn)出口物流還必須達(dá)成國際原則，影響了農(nóng)民出口貿(mào)易?，F(xiàn)在，我國農(nóng)副產(chǎn)品物流是以常溫物流或自然物流形式為主，農(nóng)副產(chǎn)品在物流過程中損失很大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國水果蔬菜等農(nóng)副產(chǎn)品在采摘、運(yùn)輸、儲(chǔ)存等物流環(huán)節(jié)上的損失率達(dá)25%―35%左右，而發(fā)達(dá)國家的果蔬損失率則控制在5%下列，美國果蔬菜在物流環(huán)節(jié)的損耗率僅有1%―2%。3、開拓國內(nèi)外農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)當(dāng)代物流以物流配送的規(guī)模大、速度快、輻射面廣、效率高見長。因此，發(fā)呈當(dāng)代物流對(duì)于開拓農(nóng)村市場(chǎng)意義重大，不僅能為經(jīng)營主體提供真實(shí)、精確的有效信息，減少市場(chǎng)運(yùn)行過程中的不擬定性和盲目性，并能有效地提高農(nóng)副產(chǎn)品流通速度，還能夠減少農(nóng)副產(chǎn)品流通的成本，使農(nóng)副產(chǎn)品在流通過程中實(shí)現(xiàn)增值，有助于保障農(nóng)民的根本利益，并推動(dòng)農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化、當(dāng)代化進(jìn)程，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的整體效益。4、推動(dòng)煙臺(tái)福山農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)提檔升級(jí)煙臺(tái)福山區(qū)現(xiàn)有農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)大多位于城區(qū)，面積狹窄，市場(chǎng)規(guī)模偏小，發(fā)展空間局限性，市場(chǎng)簡陋，配套局限性，影響環(huán)境，妨礙交通，交易方式落后，信息化水平不高，市場(chǎng)管理水平不高。變化傳統(tǒng)低檔落后的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)流通形態(tài)，以全球采購中心模式取代，是煙臺(tái)福山區(qū)都市改造、市場(chǎng)業(yè)態(tài)升級(jí)、管理提高的客觀需要。5、增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代物流業(yè)的發(fā)展對(duì)增進(jìn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)含有推動(dòng)作用。第一，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更加好地推動(dòng)物資合理流動(dòng)，從而加速資金的周轉(zhuǎn)，有助于服務(wù)業(yè)的發(fā)展，增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造合理化。第二，發(fā)達(dá)的物流業(yè)能更加好地服務(wù)于農(nóng)副產(chǎn)品的流通，從而將農(nóng)民的更多精力和資金集中在發(fā)展特色農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)上，增進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造升級(jí)。第三，發(fā)達(dá)的物流能夠增進(jìn)新型商業(yè)公司和業(yè)態(tài)形式發(fā)展，加速傳統(tǒng)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和零售等行業(yè)向當(dāng)代物流服務(wù)領(lǐng)域延伸。6、建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村物流條件和運(yùn)作模式落后是農(nóng)民增產(chǎn)不增收的重要因素，改善農(nóng)村物流條件，采用新的物流理念和技術(shù)，是建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的重要方法。要改善基礎(chǔ)條件，加強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品物流體系的建設(shè)，建立以農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)為節(jié)點(diǎn)的適合我國國情的農(nóng)副產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)體系。要加緊農(nóng)副產(chǎn)品物流信息化建設(shè)，整合農(nóng)副產(chǎn)品物流分散運(yùn)作資源，推廣網(wǎng)上訂單、拍賣、配送等物流方式。加緊都市郊區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品加工配送基地建設(shè)，加強(qiáng)產(chǎn)后的包裝、加工和配送管理，做好食品安全監(jiān)管工作。要打破地區(qū)封鎖，建立農(nóng)副產(chǎn)品物流的“綠色通道”。項(xiàng)目選址項(xiàng)目規(guī)劃地塊位于煙臺(tái)福山區(qū)境內(nèi)，用地面積約為1200畝。該項(xiàng)目選址根據(jù)下列原則進(jìn)行：A．適應(yīng)性原則——該項(xiàng)目選址與煙臺(tái)福山區(qū)對(duì)物流園區(qū)及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的將來規(guī)劃和有關(guān)政策相適應(yīng)，與農(nóng)業(yè)資源分布與需求相適應(yīng)；B．協(xié)調(diào)性原則——在選址過程中把農(nóng)產(chǎn)品物流網(wǎng)絡(luò)作為一種大系統(tǒng)考慮，使園區(qū)的設(shè)備在地區(qū)分布、物流作業(yè)生產(chǎn)力、技術(shù)水平方面互相協(xié)調(diào)；C．經(jīng)濟(jì)性原則——項(xiàng)目在選址過程中嚴(yán)格根據(jù)經(jīng)濟(jì)性原則，在即合理又經(jīng)濟(jì)的區(qū)位和良好的交通相適宜的地方選址，確保項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)行和物流成本的最優(yōu)化。實(shí)現(xiàn)將來發(fā)展的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)性；D．戰(zhàn)略性原則——選址過程中，既考慮全局，又考慮久遠(yuǎn)。遵從局部服從全局，現(xiàn)在利益服從久遠(yuǎn)利益。既考慮了現(xiàn)在的實(shí)際需要，有考慮了后來發(fā)展的可能?？傮w而言，項(xiàng)目選址是科學(xué)的，是符合實(shí)際需要的，也是符合將來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的。項(xiàng)目區(qū)位分析煙臺(tái)福山是山東重要都市，國家重要的科研、教育和工業(yè)基地，我國重要的中心都市，國家文化旅游名城。到，煙臺(tái)總?cè)丝谝?guī)模將為1200萬人，其中都市人口為600萬人。資金使用與籌措項(xiàng)目建設(shè)投資在項(xiàng)目建設(shè)期投入，流動(dòng)資金在項(xiàng)目運(yùn)行中根據(jù)需要投入，項(xiàng)目資金分年使用及籌措以下：1、項(xiàng)目建設(shè)投資籌措項(xiàng)目建設(shè)投資總額為401457.70萬元，通過兩種方式籌集：（1）公司自籌資金57.70萬元；（2）申請(qǐng)銀行長久貸款00.00萬元。2、流動(dòng)資金籌措項(xiàng)目流動(dòng)資金5378.01萬元，其中公司自籌萬元，申請(qǐng)銀行貸款3378.01萬元。經(jīng)濟(jì)效益分析本項(xiàng)目計(jì)算期為，其中建設(shè)期為2年，運(yùn)行期為，運(yùn)行期第1年經(jīng)營負(fù)荷為60%，第2年為80%，第3年達(dá)成滿負(fù)荷經(jīng)營。營業(yè)收入、稅金及附加估算1、營業(yè)收入估算營業(yè)收入重要涉及租金收入、銷售收入、承包經(jīng)營收入、交易傭金、配送收入以及其它收入。（1）租金與銷售收入本項(xiàng)目可供出租房屋涉及展示交易用房、冷庫、倉儲(chǔ)用房、商務(wù)辦公樓、餐飲服務(wù)樓等，正常年份的租金收益為30055.68萬元。本項(xiàng)目宿舍與配套公寓進(jìn)行銷售，計(jì)劃在第3、4、5年分三年銷售完畢，總銷售金額為287100.00萬元。（2）承包租賃收入本項(xiàng)目加油站和汽車維修服務(wù)站采用對(duì)外承包租賃經(jīng)營方式，正常年份的承包租賃收益為194.4萬元。（3）交易傭金項(xiàng)目蔬菜、果品交易區(qū)年交易額可達(dá)成成交易額80億元，交易傭金按4%計(jì)算，正常年份的傭金為3萬元。（4）配送收入針對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)與機(jī)關(guān)團(tuán)體進(jìn)行配送，配送收益正常年為41860.00萬元。（5）其它收入其它收入涉及停車費(fèi)收入、治安及衛(wèi)生管理費(fèi)收入。項(xiàng)目設(shè)停車位3000輛，平均每天每個(gè)車位的出租時(shí)間為3小時(shí)，每小時(shí)收費(fèi)3元，正常年停車費(fèi)收入972萬元。項(xiàng)目可供出租面積118.41萬㎡，治安及衛(wèi)生管理費(fèi)按照20元/㎡年計(jì)算，年收入2368.20萬元。以上累計(jì)，項(xiàng)目正常年?duì)I業(yè)收入134450.28萬元，銷售收入287100.00萬元。為使項(xiàng)目得以順利開展，我們但愿本地政府予以新公司享有國家及省、市有關(guān)外商投資公司全部優(yōu)惠政策，并享有山東省、煙臺(tái)福山區(qū)的其它各項(xiàng)激勵(lì)投