茶葉公社招商策劃方案

保靖茶葉公社招商策劃方案

經(jīng)營戰(zhàn)略項(xiàng)目介紹保靖三味茶業(yè)公社市場管理服務(wù)有限公司（下列簡稱：茶葉公社）位于湘西保靖縣新城中心，商業(yè)面積超1萬㎡，商鋪465間；依靠張花高速、張吉懷高鐵及建設(shè)中的花垣機(jī)場，連通張家界和鳳凰景區(qū)，與創(chuàng)科城交相呼應(yīng)，是湘西久霖集團(tuán)在保靖縣重點(diǎn)打造的集旅游接待、茶葉及周邊產(chǎn)品銷售為一體的專業(yè)綜合茶葉市場，亦是集休閑、娛樂、小吃、購物、餐飲、住宿、旅游、古玩等為一體的苗土文化旅游接待點(diǎn)；同時(shí)也是湘西民族特色工藝品、民族土特產(chǎn)等全方位展示土家族苗族文化的對外窗口。配套美高梅國際酒店、苗族土家族特色裝飾店鋪，集進(jìn)、銷、存為一體的茶葉智能化專業(yè)倉儲(chǔ)物流園。內(nèi)設(shè)苗族文化、茶文化特色產(chǎn)品一條街，土家族文化、茶文化特色產(chǎn)品一條街，古玩一條街，六大名茶展示一條街，茶點(diǎn)、小吃一條街。重要經(jīng)營茶葉及茶有關(guān)的書畫藝術(shù)品、民族特色工藝品、民族土特產(chǎn)等。來到這里見到成片的仿古建筑群，穿著極具土苗民族特色的銀飾衣裳，你能感受到濃厚的歷史文化氛圍，仿佛穿越到了50年代的人民公社，商賈云集，小販吆喝，熱鬧不凡！歷史源遠(yuǎn)流長的華夏茶文化在這里體現(xiàn)的淋漓盡致。項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)定位湘西州首家專業(yè)茶葉市場大湘西旅游購物休閑接待點(diǎn)消費(fèi)人群分析重要群體：保靖常駐居民、各地批發(fā)商、游客次要消費(fèi)人群：異地旅居客、禮物采購、公司采購功效定位集旅游接待、茶葉及周邊產(chǎn)品銷售為一體的專業(yè)綜合茶葉市場；集休閑、娛樂、購物、餐飲、住宿、旅游、古玩為一體的苗土文化旅游接待點(diǎn)；湘西民族特色工藝品、民族土特產(chǎn)等全方位展示土家族苗族文化的對外窗口商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成全國六大名茶系列；湘西民族特色工藝品、手工制品、特色服飾；琴棋書畫、古玩收藏、茶具、茶幾；旅游衍生品、茶館、茶藝師孵化基地；大健康、金融服務(wù)、生活配套服務(wù)。經(jīng)營理念打造湘西州首個(gè)以茶葉為主的民族特色文化旅游景點(diǎn)產(chǎn)品定位全國六大名茶系列約占市場40%；茶周邊產(chǎn)品約占10%；旅游衍生品約占20%；民族特色產(chǎn)品約占20%；其它配套產(chǎn)品約占10%。經(jīng)營方針商品以質(zhì)取勝，經(jīng)營以特取勝，服務(wù)以細(xì)取勝，購物方便取勝，品種以全取勝，價(jià)格以實(shí)取勝。品牌定位打造湘西州首個(gè)茶博會(huì)、茶葉交易集散商貿(mào)中心

招商方案招商理念合作雙贏共同發(fā)展：一種要久遠(yuǎn)發(fā)展的公司，應(yīng)當(dāng)與經(jīng)銷商利益相通，命運(yùn)相連，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，合作雙贏，共同發(fā)展，形成真正意義上的，長久而穩(wěn)固的戰(zhàn)略伙伴，這才是我們本次招商的工作理念。根據(jù)上述的經(jīng)營模式，實(shí)施多主體經(jīng)營即經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)擔(dān)分散到各經(jīng)營主體，共同承當(dāng)。以適應(yīng)市場為先導(dǎo)，滿足需求為中心，根據(jù)保靖市場和商圈競爭狀況，結(jié)合市場總體定位，合理鎖定與茶有關(guān)的業(yè)態(tài)，重在突出品牌化、地區(qū)特色化、專業(yè)化。哺育市場，營造茶市的良好商譽(yù)，樹立茶葉公社形象。在確保經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)以最快的速度、最大的能量、最小的投入，提高茶葉公社的出名度、美譽(yù)度、信譽(yù)度，提高創(chuàng)科城整體片區(qū)的無形資產(chǎn)價(jià)值，拓寬銷售渠道。通過招商吸引人流，發(fā)明人氣，推動(dòng)商鋪的招商銷售。招商原則秉承以客戶為中心，誠信為本、信譽(yù)至上、互惠合作、永續(xù)經(jīng)營、先做人氣、后做生意的原則。努力謀求廠、商和消費(fèi)者之間的利益平衡點(diǎn)，讓市場和客戶共同分享茶市的巨額利潤。以租賃為主的原則按規(guī)劃的功效區(qū)域引進(jìn)生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及其它經(jīng)營業(yè)主，以租賃的方式進(jìn)場經(jīng)營，最大程度的提高有保障收益，向場地要效益。堅(jiān)持品牌經(jīng)營的原則旨在突出茶葉市場的經(jīng)營特色，以全國六大名茶系列暢銷品牌為主，茶周邊產(chǎn)品、民族特色產(chǎn)品、古玩字畫、旅游衍生品為輔。堅(jiān)持商品的連帶性的原則招商時(shí)應(yīng)嚴(yán)格按業(yè)態(tài)分布規(guī)劃進(jìn)行，并作好不同門類之間的商品的合理過渡，作到自然過渡，避免生硬連接。堅(jiān)持質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的原則在確保商品質(zhì)量、規(guī)格的前提下，價(jià)格不能高于同類商品專營店，以提高茶葉公社商品的競爭力，因此在招商時(shí)，應(yīng)盡量引進(jìn)廠家、總代、總經(jīng)銷商等源頭貨、一手貨較好。堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則本項(xiàng)目的招商要以商業(yè)地產(chǎn)全程整合理論為指導(dǎo)思想，先期招商的目的是為銷售商鋪，后期招商的目的是為確保經(jīng)營，根據(jù)項(xiàng)目的銷售時(shí)機(jī)把握好招商的節(jié)奏，堅(jiān)持以“固本吸遠(yuǎn)、遠(yuǎn)交近攻”的招商原則。本地市場的商品構(gòu)造、檔次、價(jià)位是與消費(fèi)者通過長久磨合而形成的，能比較全方面地反映大多數(shù)消費(fèi)者的需求，抓住本地市場資源開發(fā)的同時(shí)，要更重視益陽、云南、福建等周邊重點(diǎn)茶產(chǎn)地市場品牌資源的引進(jìn)，為本地消費(fèi)者和外來保靖旅游的消費(fèi)者發(fā)明出新的亮點(diǎn)。同時(shí)也對本地的經(jīng)銷商產(chǎn)生較大的刺激力和吸引力，利于招商的進(jìn)行。招商范疇全國六大名茶系列；湘西民族特色工藝品、手工制品、特色服飾；琴棋書畫、古玩收藏、茶具、茶幾；旅游衍生品、茶館、茶藝師孵化基地；大健康、金融服務(wù)、生活配套服務(wù)。招商對象含有一定經(jīng)營能力和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的廠家、公司或個(gè)人;有強(qiáng)烈的經(jīng)營意識和成功欲望;認(rèn)同茶葉市場經(jīng)營模式;愿配合茶葉市場統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理和各項(xiàng)營銷活動(dòng);講求信譽(yù)，可長久合作;能夠按規(guī)定及時(shí)交納多個(gè)費(fèi)用;招商流程進(jìn)行市場調(diào)研，建立客戶基礎(chǔ)資料信息庫，并進(jìn)行客戶分析;擬定招商對象和滲入渠道;制訂招商政策和優(yōu)惠組合方略;進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施;制訂客戶招商周工作計(jì)劃;對客戶信息歸檔完善、招商資料準(zhǔn)備就緒;進(jìn)行客戶開發(fā)、拜訪、接洽;進(jìn)行客戶分類、分辨主力客戶及散戶;安排客戶初步洽談，填寫意向租賃記錄表;與客戶進(jìn)行進(jìn)一步的溝通談判;客戶簽定入駐意向合同書、交納租賃定金;正式簽定租賃合同，并繳納租金。招商政策招商租賃模式為了盡快完畢招商任務(wù)，在招商先行的原則下，我們采用短期租賃與長久租賃模式；租金制訂根據(jù)市場同區(qū)域同業(yè)態(tài)租金水平制訂：這種市場比較法即在相似區(qū)域的相似業(yè)態(tài)商鋪，根據(jù)其租賃的市場價(jià)格作為參考原則來擬定自己的價(jià)格，同時(shí)根據(jù)不同地段的地價(jià)差和產(chǎn)品的優(yōu)劣勢來擬定價(jià)格差。按照商鋪價(jià)格和回報(bào)率進(jìn)行反推制訂：在基本制訂商鋪價(jià)格的價(jià)格水平，按照前三年回報(bào)率為6%、7%、8%的狀況下，反推出租金的大致水平范疇，然后按照鋪面的位置和面積大小然后制訂具體的租金。租金方略：茶葉公社采用統(tǒng)一租方略，不分位置，不分大小，先到先得原則，因市場剛啟動(dòng)招商，大部分商戶會(huì)處在觀望狀態(tài)，實(shí)施統(tǒng)一租金的方略有助于刺激商戶先行進(jìn)場，搶占好位置，主觀上感覺獲得了利益;后進(jìn)場的商戶即使選不到了好位置的商鋪，但看到前面已有諸多商戶進(jìn)駐，信心會(huì)增強(qiáng)，也不會(huì)產(chǎn)生吃虧的心抱負(fù)法。政策闡明茶葉公社的招商工作考慮到商鋪經(jīng)營模式的特點(diǎn)，并充足考慮到投資者投資形式的多樣性，故分類擬定適宜的政策，具體分述以下:短期租賃型開業(yè)邁進(jìn)駐的商戶，合同簽3年，前兩年免租，第二年繳納第三年租金，租金均價(jià)15元/平米；一次性租賃100平米以上的，另再配幸福家園住宅1套（兩室一廳）3年使用權(quán)；第4年開始，租金隨行就市；開業(yè)后進(jìn)駐的商戶，按照實(shí)際狀況進(jìn)行租金減免；長久租賃型一次性租賃，25萬/套商鋪，不分位置，不分大小，先到先得；另再配幸福家園住宅一套（兩房一廳）使用權(quán)；物業(yè)管理費(fèi)租賃茶葉公社的商戶均免2年物業(yè)管理費(fèi)，第3年減半，第四年恢復(fù)正常，物業(yè)管理費(fèi)為1.5元/平米/月。招商方式針對茶葉公社商鋪經(jīng)營模式的特點(diǎn)，對長久租賃且不經(jīng)營的商鋪(委托我方招商或由市場返租形式)，要進(jìn)行招商考慮，從而確保商場的如期開業(yè)。具體的招商方式分述以下:完全租賃方式：商戶自主經(jīng)營、收銀、擬定營業(yè)時(shí)間等，如:獨(dú)立的專營店形式;聯(lián)營方式:采用營業(yè)額扣點(diǎn)式，分保底和不保底兩種;市場的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大。經(jīng)銷和代銷方式，是針對市場自營項(xiàng)目部分的考慮，重在先哺育品牌，哺育成熟后再轉(zhuǎn)給投資者經(jīng)營或銷售產(chǎn)權(quán);營運(yùn)模式統(tǒng)一招商，統(tǒng)一規(guī)劃，確保茶葉公社商品組合、業(yè)態(tài)、檔次、價(jià)格等定位精確，保障后期持續(xù)經(jīng)營。推廣活動(dòng)新聞公布會(huì)招商廣告全力推廣（DM、硬性廣告等）招商產(chǎn)品闡明會(huì)參加全國各地舉辦的茶博會(huì)、對接會(huì)主力商家進(jìn)駐簽約典禮主力商家開業(yè)典禮組織商戶去外地市場考察招商工作安排針對茶葉公社商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化，設(shè)計(jì)品類之多，范疇之廣，制訂以下招商小組開展工作：湘西州茶葉市場招商小組：3人負(fù)責(zé)湘西州茶企、茶商、茶基地合作社、及其它周邊產(chǎn)品招商。外地茶葉市場招商小組：2人負(fù)責(zé)全國六大名茶系列茶企、茶商、茶基地合作社、及其它周邊產(chǎn)品招商。旅游衍生品招商小組：2人負(fù)責(zé)旅游衍生品、湘西州民族特色工藝品、古玩字畫等產(chǎn)品招商。重要工作事項(xiàng)招商廣告全力推出(DM、硬性廣告);保靖縣各臨街商鋪及各同類專賣店發(fā)放有關(guān)招商資料;到各市、縣同類市場目的性宣傳招商;招商人員進(jìn)行招商初步談判;全方位客戶集累;招商市場信息反饋，再結(jié)合市場狀況進(jìn)行經(jīng)營布局規(guī)劃調(diào)節(jié);自營業(yè)主品牌確實(shí)認(rèn);本階段完畢80%商鋪合作合同或意向合同的簽定。費(fèi)用預(yù)算高速路T牌（高炮）廣告（計(jì)劃2塊）：￥00.00；DM宣傳單頁、折頁：￥30000.00；電視廣告、植入廣告：￥150000.00；出街廣告/戶外廣告：￥00.0