投資分析培訓(xùn)課件

目錄第一部分前言第二部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算第三部分財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)第四部分財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)案例第一部分前言為什么要做？什么時(shí)候做？怎么做？開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人投資決策據(jù)編制設(shè)計(jì)任務(wù)書籌措資金和申請(qǐng)貸款簽訂合作和協(xié)議申請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)執(zhí)照為什么要做投資估算決策依據(jù)設(shè)計(jì)任務(wù)執(zhí)照依據(jù)合作依據(jù)融資依據(jù)哪些階段做投資估算？序號(hào)階段目的誤差率1投資機(jī)會(huì)研究階段決策依據(jù)±30%2初步可行性研究階段指導(dǎo)規(guī)劃、執(zhí)照依據(jù)±20%3可行性研究階段融資依據(jù)、合作依據(jù)、±10%投資估算主要做什么？房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告程序：內(nèi)容：估算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)編制財(cái)務(wù)報(bào)表計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)分析財(cái)務(wù)效益指標(biāo)得出評(píng)價(jià)結(jié)果指標(biāo)計(jì)算方法選擇評(píng)價(jià)參數(shù)鏈接：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段項(xiàng)目取得之前(決策階段)前期準(zhǔn)備(項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)階段)建設(shè)及銷售(實(shí)施階段)竣工入伙(完工階段)物業(yè)交接/管理(運(yùn)營(yíng)階段)投資機(jī)會(huì)研究項(xiàng)目建議書可行性研究報(bào)告項(xiàng)目取地策略報(bào)告土地獲取開(kāi)發(fā)報(bào)建工程招投標(biāo)開(kāi)發(fā)建設(shè)銷售與招商竣工驗(yàn)收驗(yàn)收備案入伙通告初始登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)簽訂土地合同資金籌措勘察測(cè)量規(guī)劃設(shè)計(jì)臨時(shí)供水供電場(chǎng)地平整等第二部分基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算開(kāi)發(fā)成本與開(kāi)發(fā)費(fèi)用融資成本與資金籌措收入與稅金1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資=開(kāi)發(fā)建設(shè)投資+經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)建設(shè)投資=固定資產(chǎn)投資+開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本序號(hào)

項(xiàng)目

總投資

估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資11.231.451.671.891.101.111.12土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2）（1）土地費(fèi)用土地費(fèi)用：獲取土地使用權(quán)而發(fā)生的的費(fèi)用，一般包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、契稅。土地獲取費(fèi)用因獲取土地土地的方式、地塊性質(zhì)等不同而不同。土地出讓方式不同劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓；

土地出讓宗地屬性不同：生地：完成土地征用，但未經(jīng)開(kāi)發(fā)、不可直接作為建筑用地。毛地：已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的土地。熟地：以直接進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目施工建設(shè)的建設(shè)用地（法律手續(xù)完備；基礎(chǔ)資源通達(dá)；土地平整）

是否由開(kāi)發(fā)商需要拆遷或征用（如舊城改造）

地價(jià)評(píng)估方法市場(chǎng)比較法：是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)有關(guān)因素進(jìn)行修正，得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)期日價(jià)格的方法。成本逼近法：是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法。

其基本計(jì)算公式為：

土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+有關(guān)稅費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+土地增值收益（2）前期工程費(fèi)主要包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。二前期工程費(fèi)表（僅供參考）1前期工作咨詢費(fèi)建安工程的0.2~0.5%2地質(zhì)勘察、測(cè)繪費(fèi)、勘察報(bào)告審查費(fèi)3元/平方米3建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)4市政設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑設(shè)計(jì)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)5環(huán)境評(píng)估費(fèi)詳見(jiàn)建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響咨詢收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6交通評(píng)價(jià)費(fèi)按地上面積

：

1元/平方米估算7施工圖審查費(fèi)京勘設(shè)管字(2001)41號(hào)8標(biāo)底編制費(fèi)概算價(jià)格的2-3‰,計(jì)算鋼筋量16元/噸.9工程招投標(biāo)管理費(fèi)中標(biāo)價(jià)格的0.66%o,(共0.11%,招標(biāo)方60%),京價(jià)(收)字[1999]第042號(hào)10招標(biāo)代理費(fèi)按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取,計(jì)價(jià)格[2002]1980號(hào)11三通一平費(fèi)（土方臨時(shí)水電）20元/平方米12工程監(jiān)理費(fèi)建設(shè)前期階段按工程概預(yù)算的0.1～0.2％計(jì)取；施工階段按取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取13新材料基金(非磚混結(jié)構(gòu)可退90%)、水泥專項(xiàng)基金（可退）8元/平方米,中標(biāo)水泥量3元/噸通常列入“前期工程費(fèi)”項(xiàng)也可以列入“其他費(fèi)用”、”開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)“項(xiàng)（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用，主要包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道的接口費(fèi)用。一般按實(shí)際工程量估算。附：煙臺(tái)基礎(chǔ)設(shè)施收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用、安裝工程費(fèi)用和室內(nèi)裝飾家具費(fèi)等。

項(xiàng)目單方估價(jià)三建筑、安裝工程費(fèi)

（一）建安工程造價(jià)

1住宅

1.1全現(xiàn)澆（高層）14001.2全現(xiàn)澆板式（多層）12001.3框剪結(jié)構(gòu)帶底商（高層）19001.4框剪結(jié)構(gòu)商住樓（高層）23001.5框剪結(jié)構(gòu)（多層）12001.6底商16002非配套公建

2.1框架結(jié)構(gòu)寫字樓（高層）19002.2框架結(jié)構(gòu)辦公樓（多層）15003地下

3.1建安費(fèi)用21003.2地下停車場(chǎng)2300（5）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營(yíng)利性的公共配套設(shè)施（又稱公建設(shè)施）的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、鍋爐房、變電室、公共廁所、停車場(chǎng)等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實(shí)際工程量估算。序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用

估算說(shuō)明123456居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合計(jì)表5-7公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元（6）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷和其他費(fèi)用等。

一般經(jīng)濟(jì)測(cè)算不作此項(xiàng)要求，根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況予以計(jì)算！

如當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)企業(yè)定期或不定期派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)建設(shè)活動(dòng)時(shí)，所發(fā)生的費(fèi)用可直接計(jì)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用。（7）管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。

管理費(fèi)用=（土地費(fèi)用+前期工程費(fèi)用+基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用+建筑安裝工程費(fèi)+公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）*2-3%。（8）財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。借款和債券的利息：不同的融資渠道利息不同：如全部自有資金、自有資金+銀行貸款（上市融資）等；利息與開(kāi)發(fā)回款有關(guān)：開(kāi)發(fā)回款越慢帶來(lái)的利息越高；利息的計(jì)算

：編制銀行貸款平衡表←資金平衡表

銀行利息的計(jì)算：編制銀行貸款償還表假設(shè)1：收入優(yōu)先用于償還貸款假設(shè)2:僅考慮單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利息銀行貸款償還表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年1期初貸款余額

0278745016711141711841611138110660711705011670113244612385010524572728408882當(dāng)期新增貸款

144,603.5727874222946125069990010442015745000003當(dāng)期償還貸款本金

144,603.79000070354774034908596186053251731840366454期末貸款余額

2787450167111417118416111381106607117050116701132446123850105245727284088842435當(dāng)期應(yīng)付貸款利息

33,453.3400210706205058860631106920048050（9）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為：

1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的1%~2%。

2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%~2%。

3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%~1%。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的3%-5%。（10）其他費(fèi)用其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%-3%。序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說(shuō)明123456789101112臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi)

合計(jì)其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元（11）開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。序號(hào)

項(xiàng)目

金額

估算說(shuō)明12345678固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi)

合計(jì)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元（12）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及其他12．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%左右估算。如果是開(kāi)發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用：

13．運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

14．修理費(fèi)用總結(jié)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)度動(dòng)態(tài)投資成本

項(xiàng)目分?jǐn)偤嫌?jì)2010年2011年2012年2013年2014年2015年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年

一土地成本100%50%

50%

4987424937024937000000000

二前期工程費(fèi)100%10%10%15%15%15%15%15%5%

9441944944141614161416141614164720000三建筑、安裝工程費(fèi)43612101702338447390473252448090587046393962455529801495379601地上建筑4040720152553247833078279554352155536607716068752613145857593

（1）企業(yè)莊園100%

60%40%

3433020601373000000000

（2）私人會(huì)所型酒店100%

50%50%

19348096749674000000000

300000000000003002地下建筑100%

5%20%20%15%15%10%10%5%

280090140056025602420142012801280114000003工程監(jiān)理費(fèi)100%

9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%9%

40410367367367367367367367367367367367四基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)100%

10%15%20%15%10%10%10%5%5%

23341023343501466835012334233423341167116700五公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)0%

0%

六不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

14067117211721172117211721172117211721172117211721172七開(kāi)發(fā)間接費(fèi)100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

469393939393939393939393939(二)期間費(fèi)用八期間費(fèi)用5729178278231951884843423928313268086362560886819481管理費(fèi)用100%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%8%

93787827827827827827827827827827827827822財(cái)務(wù)費(fèi)用322350021070620505886063110692003銷售費(fèi)用16768003061102144716101645189815431778116711672、融資與資金成本3、房地產(chǎn)收入與稅金房地產(chǎn)收入是指：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收入，指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或自營(yíng)時(shí)的貨幣收入。包括：地產(chǎn)銷售、物業(yè)經(jīng)營(yíng)、土地裝讓等。鏈接：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法1、成本法：即對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

2、市場(chǎng)比較法：取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過(guò)的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。這種方法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。3、剩余法：房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)＝土地使用權(quán)價(jià)值＋房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、收益法：不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價(jià)值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價(jià)值＝房地產(chǎn)純收益÷收益還原率。

5、假設(shè)開(kāi)發(fā)法：對(duì)于一個(gè)未完成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（純土地或在建工程等），通過(guò)測(cè)算正常開(kāi)發(fā)完畢后的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除剩余開(kāi)發(fā)任務(wù)的正常投入，即得出待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法案例

案例1案例2案例3案例4本案

權(quán)重3530431038903720

與本案契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)契合度比較系數(shù)

景觀50%0.800.401.500.751.100.550.900.451外檐30%1.300.391.200.360.700.210.750.231戶型20%0.600.120.700.141.000.201.250.251配套10%1.500.150.800.080.850.090.850.091

100%

1.06

1.33

1.05

1.01

參考價(jià)格

3741.8

5732.3

4065.05

3757.2

權(quán)重比準(zhǔn)價(jià)

25%

35%

25%

15%4522平均比準(zhǔn)價(jià)

4324收集類比案例——確定評(píng)價(jià)指標(biāo)——確定各指標(biāo)權(quán)重——計(jì)算評(píng)價(jià)系數(shù)（2）稅金估算營(yíng)業(yè)稅及附加：兩稅一費(fèi)營(yíng)業(yè)稅:城市建設(shè)維護(hù)稅:教育費(fèi)附加:營(yíng)業(yè)稅*3%土地使用稅契稅：權(quán)屬轉(zhuǎn)讓過(guò)程中征收，稅率為3%。印花稅土地增值稅企業(yè)所得稅：稅率25%，計(jì)稅依據(jù)企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。土地增值稅的計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)1房地產(chǎn)總收入銷售收入表22．12．2

2．32．42．5扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%3增值額(1)-(2)4增值率(3)÷(2)5適用增值稅率增值額50%以下部分：30%增值額超過(guò)50%至100%部分：40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分：60%6增值稅

應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率第三部分財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)基本報(bào)表資金價(jià)值與折現(xiàn)

靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)1、財(cái)務(wù)基本報(bào)表——現(xiàn)金流量表定義：反應(yīng)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金收入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格，是財(cái)務(wù)分析的基本表格之一。全部投資現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123

…N1現(xiàn)金流入

1.1銷售收入

1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4凈轉(zhuǎn)售收入1.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值1.7回收經(jīng)營(yíng)資金2現(xiàn)金流出

2.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資

2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.6土地增值稅2.7所得稅3凈現(xiàn)金流量

4累計(jì)凈現(xiàn)金流量

計(jì)算指標(biāo)：1、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）：IRR

2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ic=

%）：NPV

3、投資回收期（年）：Pt

4、基準(zhǔn)收益率（%）：1、財(cái)務(wù)基本報(bào)表——資金平衡表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)期數(shù)12……N一資金運(yùn)用611611278742229471397510931開(kāi)發(fā)建設(shè)投資533313270922151269513463431.1土地費(fèi)用498742493702493701.2前期工程費(fèi)9441944944141614161.3建筑安裝工程費(fèi)43612101702338447390471.4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2334102334350146681.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)000001.6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1406711721172117211721.7開(kāi)發(fā)間接費(fèi)469393939392管理費(fèi)用93787827827827823銷售費(fèi)用167680030611024流轉(zhuǎn)稅368900067424255土地增值稅預(yù)提6707001234416所得稅85550000二資金來(lái)源6707280012254440941自有資金

2銷售收入6707280012254440943其它收入

三資金缺口-591172787422294591436999

四銀行貸款籌措

1貸款凈增加

2787422294612506999

貸款余額

27874501671114171184162貸款本金償還

00003貸款利息償還33453

2107

0000五累計(jì)資金盈余

0001、財(cái)務(wù)基本報(bào)表——利潤(rùn)表2、資金的時(shí)間價(jià)值在不同的時(shí)間付出或得到同樣的數(shù)額的資金期價(jià)值是不相等的，資金的價(jià)值會(huì)隨時(shí)間變化。近期投入的資金，比將來(lái)投入的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值，因?yàn)楫?dāng)期立即帶來(lái)收益；而未來(lái)期間投入的資金，不能立即產(chǎn)