成都房地產(chǎn)市場分析報告

成都房地產(chǎn)市場分析報告一宏觀經(jīng)濟和政策1、預(yù)計成都市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.2萬億元，增加7.5%。，國內(nèi)生產(chǎn)總值744127億，同比增加6.7%。其中四季度增加6.8%，兩年來初次回升。成都全市經(jīng)濟社會繼續(xù)保持良好發(fā)展態(tài)勢。預(yù)計全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1.2萬億元，增加7.5%；固定資產(chǎn)投資8370億元，增加14.3%；普通公共預(yù)算收入1175億元，增加7%；社會消費品零售總額5620億元，增加10%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別增加8.1%、9.9%。2、1-11月房地產(chǎn)開發(fā)投資額達2452.70億元，房地產(chǎn)投資加緊。，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資102581億元，比上年名義增加6.9%，增速比1-11月份提高0.4個百分點；房屋新開工面積166928萬平方米，增加8.1%，增速提高0.5個百分點。1-11月，成都房地產(chǎn)開發(fā)投資金額達2452.70億元，同比去年的2273.41億元上漲7.89%。3、上六個月政策環(huán)境較為寬松，通過降首付、降契稅減營業(yè)稅、上調(diào)公積金存款利率、放寬公積金貸款政策等方法助力去庫存。4、第三季度商品住宅市場活躍，自住型改善住房成交比重持續(xù)上漲，更有投資客入市炒房，為避免投機，避免泡沫化，政策上有所收緊。二成都市場動態(tài)1、簡陽市由成都代管。5月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，同意將資陽市代管的縣級簡陽市改由成都市代管。此后簡陽將全力做好天府國際機場建設(shè)，充足打通成都面對世界的“空中絲綢之路”；加緊助推天府新區(qū)建設(shè)，努力把新區(qū)建設(shè)成世界旅游目的地的核心區(qū)和國際一流的旅游休閑度假勝地。2、成都天府國際機場正式開工，擬投用。5月27日上午10點25分，在距成都市中心約50公里的簡陽市，四川省委書記王東明宣布：成都天府國際機場開工！新機場規(guī)劃建設(shè)6條跑道，一期工程將建設(shè)3條跑道及航站樓，并配套建設(shè)空港經(jīng)濟區(qū)，是四川歷史上投資體量最大的項目，也是國家“十三五”期間規(guī)劃建設(shè)的最大民用運輸樞紐機場項目，可帶動有關(guān)工程投資逾3000億元。新機場一期工程總投資718.6億元，其中機場工程投資511.8億元，計劃開工，基本建成，投入使用，設(shè)計旅客吞吐量為4000萬人次。新機場建成后，成都將成為繼北京、上海后，中國第3個擁有兩座國際機場的都市。3、成都地鐵三號線正式開通。7月31日，貫穿成都東北和西南的核心地帶的地鐵三號線正式通車。成都地鐵3號線一期工程由東北向西南貫穿都市CBD核心區(qū)，起于太平園，經(jīng)佳靈路由西南向東北方向延伸，然後沿高升橋路繼續(xù)向東北面延伸，至一環(huán)路附近，再沿一環(huán)路向東延伸至人民南路，拐向新南路，之后穿越新南門大橋、南河、濱江路及東大街，穿過CBD核心區(qū)，最后經(jīng)紅星橋、府河、馬鞍街、前鋒路、三友路、駟馬橋、動物園、東風(fēng)渠，達成軍區(qū)總醫(yī)院。地鐵3號線的開通，大大縮短了自駕或者坐公交的時間，對站點附近的房價有所影響。4、7號線25座車站進場裝修，預(yù)計于明年開通。8月12日，成都地鐵建設(shè)分公司公布消息稱，7號線站后施工單位已進場25座車站、一座停車場和一座車輛段。7號線神仙樹站、金沙博物館站、北站西二路站、府青路站、迎暉路站、四川師大站、琉璃場站7個車站作為7號線首批進場的車站，現(xiàn)在已基本完畢核心設(shè)備房砌筑、墻體抹灰、地面墊層施工，正在進行設(shè)備區(qū)離壁墻安裝和墻面裝飾施工。車站綜合支吊架正在大面積進行施工，已完畢70%，核心設(shè)備房管線安裝完畢50%，預(yù)計明年開通。5、11月23日起，成都市主城區(qū)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》（國務(wù)院令第656號）以及國家和省有關(guān)加緊推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的規(guī)定，經(jīng)市政府同意，自11月23日起在成都市主城區(qū)（錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、成都高新區(qū)）范疇內(nèi)實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。6、郫縣擬定改為郫都區(qū)。12月7日下午，省政府網(wǎng)站上公布《四川省人民政府有關(guān)同意撤銷郫縣設(shè)立成都市郫都區(qū)的批復(fù)》，批復(fù)稱，經(jīng)國務(wù)院同意，撤銷郫縣，設(shè)立成都市郫都區(qū)，以原郫縣的行政區(qū)域為成都市郫都區(qū)的行政區(qū)域，郫都區(qū)人民政府駐郫筒街道望叢中路998號。三成都房地產(chǎn)市場運行狀況1、全年土地成交.11萬平方米，同比下降22.84%；樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%。據(jù)市土地房產(chǎn)交易中心公布的數(shù)據(jù)，12月份，成都市共出讓各類土地64宗，比上月增加34宗，成交面積243.23萬平方米，環(huán)比上漲27.85%。其中住宅用地19宗，成交面積123.98萬平方米；商辦用地2宗，成交面積5.70萬平方米；工業(yè)用地42宗，成交面積101.60萬平方米，其它用地1宗，成交面積11.95萬平方米。1-12月份累計成交各類土地479宗，成交面積.11萬平方米，同比下降22.84%。其中工業(yè)用地255宗，商業(yè)用地71宗，居住用地140宗，其它用地13宗。12月份成都市土地成交樓面地價2192元/平方米，環(huán)比下降0.54%；平均溢價率為39.64%。1-12月份成都市土地成交樓面地價1605元/平方米，同比上漲41.66%；土地成交平均溢價率為46.04%。2、12月份新建商品住宅成交面積環(huán)比下降3.45%，同比下降23.00%；1-12月，新建商品住宅累計成交面積同比增加11.30%。12月份，全市新建商品房成交面積為105.15萬平方米，環(huán)比下降0.96%，同比下降12.76%；其中，新建商品住宅成交面積和套數(shù)分別為65.30萬平方米和6530套，環(huán)比分別下降3.45%和上漲4.80%，同比分別下降23.00%和25.74%。1-12月份，新建商品房累計成交面積為1322.86萬平方米，同比增加11.22%；其中，新建商品住宅累計成交面積和套數(shù)分別為991.87萬平方米和98608套，同比分別增加11.30%和6.11%。3、12月份新建商品住宅均價13002元/㎡，環(huán)比下降3.64%，同比上漲22.20%，1-12月份累計均價同比上漲17.76%。12月全市新建商品住宅均價為13002元/平方米，環(huán)比上月的13493元/平方米下降3.64%,比去年同期的10640元/平方米上漲22.20%。1-12月份，全市新建商品住宅累計均價為11563元/平方米，比去年同期的9819元/平方米上漲17.76%。4、12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環(huán)比上漲0.80%，同比上漲4.90%。根據(jù)VISS系統(tǒng)對成都市77個住宅板塊，累計6086個存量住宅社區(qū)的監(jiān)測，12月份存量住宅均價為8463元/平方米，環(huán)比上漲0.80%，同比上漲4.90%。其中，成都六個主城區(qū)VISS均價最高的是高新區(qū)，監(jiān)測均價為9426元/平方米，環(huán)比上漲0.86%，另首先是錦江區(qū)，監(jiān)測均價為9216元/平方米，環(huán)比上漲1.02%；主城區(qū)VISS均價較低的是成華區(qū)，監(jiān)測均價為7695元/平方米，環(huán)比上漲0.37%。遠(yuǎn)郊區(qū)縣VISS均價最高的是雙流區(qū)，監(jiān)測均價為5414元/平方米，環(huán)比上漲1.73%；另首先是龍泉驛區(qū)，檢測均價4957元/平方米，環(huán)比上漲0.58%；近郊區(qū)縣中價格較低的是新都區(qū)與溫江區(qū)，監(jiān)測均價分別為4462元/平方米、4529元/平方米，環(huán)比分別上漲0.74%和1.61%。成交量方面，12月近郊區(qū)縣的成交量明顯高于主城區(qū)，龍泉驛區(qū)成交面積最大，為35.50萬平方米；武侯區(qū)成交面積最低，為3.22萬平方米。全市成交面積為2572.09萬平方米，同比去年的1980.97萬平方米上漲29.84%，近郊五區(qū)縣是銷售主力。四商業(yè)辦公分析1、商業(yè)市場：商業(yè)用房成交均價同比上漲1.06%，銷售面積同比下降4.97%。，全市新建商業(yè)用房成交均價為31119元/平方米，同比去年的30796元/平方米上漲1.06%，漲幅細(xì)微；全年商業(yè)用房銷售面積為56.95萬平方米，同比去年的59.93萬平方米下降4.97%，達近五年成交面積最低點。從各月的銷售狀況來看，上六個月市場較為疲軟，銷售量較低，成交價格在30000元/平方米左右，下六個月市場較為活躍，成交量價齊升，最高均價為9月份36703元/平方米，年末政策收緊，整個房地產(chǎn)市場回穩(wěn)，成交均價降至30000元/平方米下列。2、辦公市場：全年去庫存為主，出清周期降至31.94周。，全市新建寫字樓銷售均價10844元/平方米，同比去年的9573元/平方米上漲13.28%；全年銷售面積142.90萬平方米，同比去年的89.21萬平方米上漲60.18%，去化狀況明顯好轉(zhuǎn)。從各月的銷售狀況來看，成交價格受整體市場波動變化較大，2月降首付、降契稅、免征部分營業(yè)稅后，3月份成交量與成交價格明顯上漲、8、9月份受住宅市場升溫影響，成交量價齊升。四市場走勢分析12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確了中國樓市發(fā)展方向，強調(diào)要增進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加緊研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既克制房地產(chǎn)泡沫，又避免出現(xiàn)大起大落近期房地產(chǎn)市場。這意味著決策層進一步明晰了我國房地產(chǎn)市場的定位，強調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展的首要目的是實現(xiàn)‘住有所居’，讓住房回歸其居住屬性。經(jīng)濟增速回落，預(yù)計經(jīng)濟保持穩(wěn)中求進，不會發(fā)生硬著陸。，國內(nèi)生產(chǎn)總值744127億，同比增加6.7%。其中四季度增加6.8%，兩年來初次回升?！督?jīng)濟藍皮書》預(yù)計全年GDP增加6.5左右，比上年略為減少0.2個百分點，就業(yè)、物價保持基本穩(wěn)定，中國經(jīng)濟不會發(fā)生硬著陸。住房貸款方面或?qū)⒂兴站o。近幾年銀行多次降準(zhǔn)降息，并予以放寬首付政策低至兩成等政策支持，激勵市民貸款購房，緩和房地產(chǎn)市場低迷行情。隨著發(fā)達都市房價的再一次飆升，政府已經(jīng)開始陸續(xù)出臺調(diào)控政策，克制房地產(chǎn)泡沫，而作為房地產(chǎn)市場調(diào)控抓手的住房貸款，預(yù)計將會收緊，增進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。商品住宅成交均價漲幅明顯，是克制房地產(chǎn)市場過快增加，推動供應(yīng)側(cè)構(gòu)造性改革的深化之年。成都新建商品住宅成交均價達成11563元/平方米，相比去年漲幅明顯。9-11月，高新區(qū)南部及天府新區(qū)樓市火爆，政策不停收緊，通過限購、限貸、限價等政策克制房價過快上漲。成交狀況可能會出現(xiàn)區(qū)域分化，在城南有置業(yè)需求的群體轉(zhuǎn)移到城東城西熱點區(qū)域。政策方面短期內(nèi)預(yù)計不會放松，與否會持續(xù)加碼重要看市場變化。商辦市場受大環(huán)境影響較強，商業(yè)市場成交量降至近五年最低，辦公去化狀況好轉(zhuǎn)。上六個月商業(yè)市場疲軟，下六個月受整個市場火爆影響，去化量價齊升，但全年的銷售狀況較去年相比下降4