2023中國reits指數(shù)之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告-戴德梁行-202311

之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告出版方：戴德梁行瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院中聯(lián)基金CUSHMANAKEFIELD 22023年上半年中國內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)概覽2 3新加坡、中國香港REITs在內(nèi)地大宗交易案例分析7 4本期調(diào)研基本情況介紹12 5不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研成果132中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）是不動(dòng)產(chǎn)投融資體系中的重要金融工具，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)產(chǎn)品自2021年6月底正式上市，截至2023年29支REITs產(chǎn)品正式發(fā)售，底層資產(chǎn)涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲(chǔ)物流、保障性租賃住房以及交通、能源、環(huán)保等多個(gè)領(lǐng)域，發(fā)行規(guī)模達(dá)到1,000億元，基礎(chǔ)設(shè)施公募2023年3月份，國家發(fā)展改革委發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》（發(fā)改投資〔2023〕236研究支持增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。優(yōu)先支持百貨商場(chǎng)、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs。2023年7月，商務(wù)部等13部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)家居消費(fèi)若干措施的通知》提到，支持符合條件的家居賣在此背景下，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院聯(lián)合戴德梁行、中聯(lián)基金共同發(fā)起“中國REITs指數(shù)之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)查研究”，并得到了北大光華張崢教授研究團(tuán)隊(duì)的支持，以問卷的形式邀請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)參與調(diào)研，通過分析受訪者對(duì)不同城市零售不動(dòng)產(chǎn)在大宗交易市場(chǎng)中的專業(yè)判斷，參考新加坡、中國香港REITs收購內(nèi)地物業(yè)時(shí)公開披露的交易信息，為不動(dòng)產(chǎn)大宗交易及公募目前，《中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》已發(fā)布三期，得到國內(nèi)不市場(chǎng)穩(wěn)步踏入第三年發(fā)展之時(shí)，瑞思不動(dòng)產(chǎn)金融研究院發(fā)布2023年度零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)查研究結(jié)果，為不動(dòng)產(chǎn)及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)的長久發(fā)展提供最后，誠摯感謝參與中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研的40余家機(jī)構(gòu)及行中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告1222023年上半年中國內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)概覽2023上半年中國內(nèi)地共錄得109宗、共計(jì)898億大宗交易。受美元加息提升資金成本、經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)低迷及租賃基本面疲軟上海仍是大宗交易最活躍的市場(chǎng)，成交金額359億，占全國總成交額約40%；北京也錄得251億成交，在疫情放開后市場(chǎng)有所反彈；廣州市場(chǎng)情緒改善，以132億成交金額創(chuàng)下近六年同期最高紀(jì)錄；深圳0關(guān)于買家類型，自用買家成交活躍，占到了總成交金額的50%，央國企、科技類上市公司作為自用買家頻繁出手。深圳大宗交易市場(chǎng)中，自用買家維持主導(dǎo)地位，占半年交易宗數(shù)近8成。此外，內(nèi)資買家繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，約82%的占比為近三02017201820192020202120222中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告2020202120202021按物業(yè)類別來看，寫字樓及商務(wù)園區(qū)以57%的成交金額占比，依舊占據(jù)市場(chǎng)主力位置。工業(yè)物流熱度有所下降，占比也但受限于內(nèi)資投資者較高的內(nèi)部合規(guī)性要求，投資決策流程往往較長，且物流地產(chǎn)對(duì)部分內(nèi)資投資者來說是新興領(lǐng)域，需要較長的研究和決策周期，因此工業(yè)物流的成交量在上半年有所回落。另外，公寓及住宅項(xiàng)目在今年上半年躍進(jìn)最受歡迎資產(chǎn)類別前三，占比約10%。縱觀2019年至2023年交易物業(yè)類型占比變化，可見大宗交易資產(chǎn)類型及活躍程度受公募2019-2023H1中國內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)-2019-2023H1中國內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)-2019201920222023H1中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告3縱觀2019年至2022年，零售不動(dòng)產(chǎn)的投資較大程度受到疫情影響，交易流動(dòng)性呈現(xiàn)減弱趨勢(shì)。中國內(nèi)地零售不動(dòng)產(chǎn)大宗成交額從2019年的721億元，回落至2020年的224億元，2021年有所回升至537億元，然而受疫情影響，2022年再次陷入低迷，僅產(chǎn)生111億元交易額。2023年上半年，零售不動(dòng)產(chǎn)大宗交易有所回暖，半年成交額近90億元，占比從2022年的5%回升至10%，但仍與2019年、2021年的成交額有較大差距。公募REITs在國內(nèi)發(fā)展逐漸成熟，退出路徑也越來越明確，年初國家發(fā)改委發(fā)布的REI按城市類型來看，中國內(nèi)地商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)大宗交易主要集中在一線城市，過往四年占比約76%-86%。一線城市中，上海的投資總額占比最大，過往四年占比約為30%-40%。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs的推出，有望為盤活二線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供重要2019-2023H12023H12023H12022202120202019其他城市上海上海30%4%深圳20%北京27%4中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告2023上半年中國內(nèi)地一線城市大宗交易市場(chǎng)分析2023年上半年，整體經(jīng)濟(jì)仍處于下行趨勢(shì)，北京大宗交易市場(chǎng)也在逐漸的恢復(fù)中。縱觀上半年，北京大宗交易市場(chǎng)共完成交易29宗，交易額達(dá)人民幣251億元，同比上漲70.1%。跟往年相比，市場(chǎng)交易數(shù)量明顯增多，而單宗交易金額仍呈近年來，北京市場(chǎng)自用型買家交易比例越來越高，2023年上半年自用型買家交易額占比已達(dá)55.7%。寫字樓仍是這些買家最青睞的物業(yè)類型，且交易方式也越來越多元化，已從原來的單純買樓到參與股權(quán)交易、法拍等形式。近年來，北京寫字樓市場(chǎng)持續(xù)有商改辦、酒改辦項(xiàng)目投放市場(chǎng)，隨著北京城市更新各項(xiàng)法規(guī)政策的不斷完善，投資者對(duì)城市更新類項(xiàng)目的2023年上半年，上海經(jīng)濟(jì)保持恢復(fù)發(fā)展態(tài)勢(shì)，大宗交易投資市場(chǎng)明顯回暖。縱觀上半年，上海大宗交易市場(chǎng)共完成交易從資產(chǎn)類別來看，上海大宗交易物業(yè)類型整體呈多樣化發(fā)展趨勢(shì)。其中，商務(wù)園區(qū)/寫字樓依然是資本市場(chǎng)最受歡迎的資產(chǎn)類別，其交易金額219.6億元，占比為61.2%。此外，公寓物業(yè)持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者追捧，成交金額74.1億元，占比2023年下半年，市場(chǎng)在售物業(yè)項(xiàng)目增加，資本化率出現(xiàn)上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)買賣雙方心理價(jià)差將進(jìn)一步縮小，預(yù)期會(huì)有更多交易在下半年度發(fā)生。聚焦藍(lán)領(lǐng)市場(chǎng)的宿舍型保障性租賃住房市場(chǎng)或?qū)⒊蔀楣①惖佬碌耐黄瓶?。隨著擴(kuò)大內(nèi)需和改善預(yù)從資產(chǎn)類型來看，寫字樓仍然是最受青睞的資產(chǎn)類型，成交總金額占全市的63%。由于資金回收仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注重點(diǎn)，在開發(fā)商積極出售的態(tài)勢(shì)下，部分有自用需求的企業(yè)迎來資產(chǎn)收購機(jī)會(huì)。工業(yè)資產(chǎn)成交金額占比約12%，投資人對(duì)廣州工業(yè)資產(chǎn)關(guān)注度有所上升。零售資產(chǎn)交易金額占比約3%，延續(xù)2022年成交較為冷淡的隨著賣方對(duì)于資產(chǎn)處置和出售意愿的不斷增強(qiáng)，廣州市場(chǎng)在售物業(yè)項(xiàng)目有望增加。資產(chǎn)價(jià)格方面，短期內(nèi)甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量的增加將令寫字樓租賃市場(chǎng)空置率與租金雙雙承壓，部分資產(chǎn)持有方或?qū)⑹艽擞绊懚抡{(diào)價(jià)格。買賣雙方對(duì)資產(chǎn)價(jià)格預(yù)中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告5上半年綜合體交易和辦公交易成交占比85%，酒店、長租公寓類逐漸出現(xiàn)于市場(chǎng)，占約10%成交額。社區(qū)商業(yè)的交易案例有某外資基金購得深南68萬科里，資產(chǎn)體量1.53萬平方米，相對(duì)較小。投資人對(duì)商業(yè)類項(xiàng)目的投資意向?qū)⒂兴嵴瘢A(yù)計(jì)在2024年顯現(xiàn)。預(yù)計(jì)下半年，長租公寓、小體量的商業(yè)零售等業(yè)態(tài)將保有較高關(guān)注度；隨著公募REITs不斷擴(kuò)容擴(kuò)募，物流倉儲(chǔ)等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)仍保持較高的市場(chǎng)熱度，但受供不應(yīng)求因素影響優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格推高。此外，隨著前期大量不良資產(chǎn)進(jìn)入法拍市場(chǎng)，6中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告一線城市新一線城市一線城市新一線城市二線城市三四線城市辦公工業(yè)物流酒店零售商業(yè)綜合體服務(wù)式公寓數(shù)據(jù)中心33新加坡、中國香港REITs在內(nèi)地零售大宗交易案例分析30%29%4支中國香港REITs持有的中國內(nèi)地零售資產(chǎn)主要分布在一線城市（北上廣內(nèi)地零售資產(chǎn)主要分布在新一線城市、24%90%28%中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告7新加坡REITs新加坡REITs新加坡REITs凱德Mall七寶店中國香港REITs新加坡REITs凱德Mall大峽谷凱德Mall雙井店凱德Mall望京店凱德Mall西直門店8中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告2019年以來，中國香港REITs內(nèi)地零售物業(yè)收并購/上市交易共6單，大宗交易主要集中在2019年、2021年。領(lǐng)展為2019-2023H1中國香港REITs在中國內(nèi)地零售物業(yè)交易案例收購/（元/平方米）202216,850202142,99520219.070.3%32.0535,56620198.4100.0%66.0078,66520196.896.2%25.6037,90020195.027,023備注備注1）該資產(chǎn)價(jià)格為100%權(quán)益下的目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值，春泉產(chǎn)業(yè)信托收購惠州華貿(mào)天地68%股權(quán)中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告92019-2023H1新加坡REITs在中國內(nèi)地零售物業(yè)交易案例收購/（元/平方米）20208.434.0040,6742020凱德Mall二七店9.2-8,337201999.8%20194.398.6%4.6910,80820196.27.4620194.2100.0%4.6010,9692019-8.0810,589備注備注1）該資產(chǎn)價(jià)格為100%權(quán)益下的目標(biāo)物業(yè)資產(chǎn)，凱德中國信托2020年收購廣州樂峰廣場(chǎng)剩余49%股權(quán)10中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告2022年，春泉產(chǎn)業(yè)信托公布春泉產(chǎn)業(yè)信托已完成68%股并新裝入4處倉儲(chǔ)物流資產(chǎn)，體現(xiàn)出凱德擴(kuò)展新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資產(chǎn)規(guī)模的趨勢(shì)。凱德新民眾樂園位于武漢市漢口中山大值為4.58億元。2021年，領(lǐng)展先后完成對(duì)七寶萬科廣場(chǎng)50%權(quán)益及廣州廣場(chǎng)位于上海市閔行區(qū)，零售面積約14.9萬平方米，收購的資產(chǎn)提升計(jì)劃，并計(jì)劃于2023年完成改造。2020年，凱德中國信托出售1處零售物業(yè)并新裝入5處產(chǎn)要標(biāo)志。2020年2月，凱德中國信托將位于鄭州核心商圈的凱德Mall二七店出售予鄭州丹尼斯集團(tuán)，交易對(duì)價(jià)7.7億元。該項(xiàng)目于2011年由凱德中國信托向北購，隨后由北京華聯(lián)繼續(xù)作為整租方進(jìn)行經(jīng)營，但2019年末該租戶已整體退租。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，凱德Mall二七店2016年-2019年間的租金毛收入的增長已隨著項(xiàng)目逐漸老同年，凱德中國信托向凱德集團(tuán)以34.0億元的資產(chǎn)對(duì)價(jià)收購廣州樂峰廣場(chǎng)所在項(xiàng)目公司剩余49%股權(quán)。于2017年項(xiàng)目51%、49%權(quán)益，資產(chǎn)對(duì)價(jià)為縱觀過往5年交易情況，我們看到海外REITs收購內(nèi)地購物中心資產(chǎn)集中在2019年-2021年，近兩年交易量有所下降，流動(dòng)性下降。2019年-2021年海外REIT物中心資本化率較低，有以下過往因素影響：1）當(dāng)時(shí)境外2）當(dāng)時(shí)中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)向好，消費(fèi)需求擴(kuò)張，投資等方面影響物業(yè)的盈利能力。同時(shí)，2020-2022年受疫情估值資本化率在3.6%-5.3%之間，新一線城市資產(chǎn)估值資本化率在4.3%-5.3%之間，其他城市資產(chǎn)估值資本化率在4.9%-6.5%之間。整體而言，海外REITs收購內(nèi)地隨著中國內(nèi)地消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策的放開，更多消費(fèi)將對(duì)海外投資者在內(nèi)地零售資產(chǎn)大宗交易定價(jià)方式產(chǎn)生深內(nèi)地不動(dòng)產(chǎn)公募REITs當(dāng)前普遍處于溢價(jià)狀態(tài)，因此，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出后，發(fā)行人或?qū)⒖紝?duì)比境內(nèi)外市場(chǎng)的發(fā)行定價(jià)差異，從而做出其境內(nèi)或境外REITs平臺(tái)搭中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告1144本期調(diào)研基本情況介紹第四期中國REITs指數(shù)之零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研以問卷的形式邀請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域的專業(yè)機(jī)構(gòu)與行業(yè)專家參與調(diào)研，通本期調(diào)研于2023年8月完成，期間收到了40余家不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的問卷反饋。受訪機(jī)構(gòu)包括境內(nèi)外房地產(chǎn)基金公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商/運(yùn)營商、新加坡及中國香港上市REITs管理人、銀行/信托/金融機(jī)構(gòu)等，其中開發(fā)商/運(yùn)營商占比本期資本化率調(diào)研問卷共設(shè)置兩大類問題，包含投資偏好調(diào)查和資本化率調(diào)查。投資偏好調(diào)查主要了解受訪者在未來一年對(duì)于不同城市、零售細(xì)分資產(chǎn)類型的投資關(guān)注度與偏好；資本化率調(diào)查主要聚焦于市場(chǎng)交易量較大、產(chǎn)品較為標(biāo)準(zhǔn)化的購資本化率資本化率運(yùn)營凈收益NOICapRate=12中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告55零售不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研成果零售投資機(jī)會(huì)關(guān)注度：購物中心＞社區(qū)商業(yè)＞奧特萊相比2022年末，在疫情結(jié)束以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出的影響下，投資人對(duì)零售物業(yè)投資關(guān)注度明顯提升。從城市維度來看，北京、上海受投資人關(guān)注的比例最高，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)北、上兩座城市的投資偏好；其次為廣州與深圳，再其次為新一線及主要二線城市。受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不確定性等多重影響，多數(shù)投資人傾向于選擇市場(chǎng)更為穩(wěn)健的一線城市作為首要投資綜合而言，購物中心是所有零售細(xì)分業(yè)態(tài)中投資人較為青睞的投資標(biāo)的，主要考慮到購物中心運(yùn)營、建設(shè)較為標(biāo)準(zhǔn)化，交斷碼商品的商店組成的購物中心，是購物中心業(yè)態(tài)中的一個(gè)細(xì)分賽道，其往往對(duì)運(yùn)營商有更專業(yè)化的要求，本次調(diào)研中，奧特萊斯受到約2-3成受訪者的關(guān)注，投資人對(duì)奧特萊斯在一線城市關(guān)注度與主要二線城市關(guān)注度差異較小。百貨商場(chǎng)在各類零售業(yè)態(tài)中受關(guān)注度最低，僅有1-2成投資者關(guān)注百貨商場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，受電商沖擊以及消費(fèi)者體驗(yàn)式需求的提升，80%70%60%50%40%30%20%0%北京上海廣州深圳主要購物中心社區(qū)商業(yè)奧特萊斯百貨商場(chǎng)中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告13零售新一線城市關(guān)注度：成都、杭州為新一線城市中最受投資新一線城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與相對(duì)較高的投資收益率吸引了不動(dòng)產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)的目光。在非一線城市中，調(diào)研得出關(guān)注度最60%50%40%30%20%0%首要關(guān)注其次關(guān)注次要關(guān)注杭州、成都穩(wěn)居非一線城市關(guān)注度首批位，與城市商業(yè)魅力、收入與消費(fèi)力、經(jīng)濟(jì)水平相關(guān)，也與城市零售不動(dòng)產(chǎn)持有者的機(jī)構(gòu)化程度、過往交易活躍度密不可分。根據(jù)第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究合考慮商業(yè)資源聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性及未來可塑性，成都、重慶、杭州多年位于新一線此外，投資人關(guān)注的新興城市“獨(dú)一”項(xiàng)目，即該城市核心區(qū)位、體量最大、輻射范圍最廣、經(jīng)營表現(xiàn)穩(wěn)定的購物中心。部分新興城市的“獨(dú)一”購物中心過往三年受疫情影響較小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，投資人關(guān)注此類項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，但其要14中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告4.5%-5.3%5.0%-5.9%4.6%-5.4%4.6%-5.4%4.8%-5.6%5.3%-6.3%5.2%-6.6%5.5%-6.6%5.6%-6.6%5.6%-6.8%5.7%-6.8%4.5%-5.3%5.0%-5.9%4.6%-5.4%4.6%-5.4%4.8%-5.6%5.3%-6.3%5.2%-6.6%5.5%-6.6%5.6%-6.6%5.6%-6.8%5.7%-6.8%本期調(diào)研主要聚焦于市場(chǎng)交易量較大、產(chǎn)品較為標(biāo)準(zhǔn)化的購物中心業(yè)態(tài)，了解受訪者所認(rèn)可的購物中心資產(chǎn)在大宗交易市一線城市CapRate02上海03深圳04廣州CapCapRate02杭州03南京04武漢05重慶06西安中國REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告15相比2022年末調(diào)研結(jié)果，四個(gè)一線城市投資人要求購物中心資本化率均有所抬升，主要由于美元加息導(dǎo)致大宗交易流動(dòng)本期調(diào)研結(jié)果顯示，北上深整體表現(xiàn)韌性更強(qiáng)，北上深核心區(qū)購物中心的資本化率在所有城市及區(qū)域中為最低且較接近，分別為4.5%-5.3%、4.6%-5.4%和4.6%-5.4%。廣州核心區(qū)購物中心資本化率相比其余三個(gè)城市更高，為4.8%-5.6%。受訪者對(duì)于一線城市核心區(qū)及非核心區(qū)的購物中心收益要求差異表現(xiàn)了明顯的因區(qū)位帶來的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，核心與非核心區(qū)資本化率差異約為50bps。本期調(diào)研中，超過六成受訪機(jī)構(gòu)給出新一線城市的資本化率區(qū)間判斷。受消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs放開的政策影響，非一線城市零售不動(dòng)產(chǎn)通過公募R