萬科的專業(yè)分包化精裝修管理及交樓-31p-專題研究報(bào)告

萬科的專業(yè)分包化精裝修管理

及交樓

2021/5/91【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標(biāo)計(jì)劃

3.材料招標(biāo)樣板

4.精裝修招標(biāo)樣板房精裝修發(fā)包原則

萬科的精裝修工程采用單獨(dú)精裝修總包，甲方分包材料供應(yīng)商及甲方專業(yè)分包方式招標(biāo)，分別有：

1，精裝修總包單位，主要項(xiàng)目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。2，甲方分包材料供應(yīng)商，包括有：墻地磚，涂料，開關(guān)插座，燈具，潔具，五金等，特點(diǎn)是只供貨。3，甲方專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機(jī)，煤氣爐，熱水器等），特點(diǎn)是包供貨包安裝。其優(yōu)點(diǎn)：專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質(zhì)量控制，各部位及總體裝修品質(zhì)比較容易保障。

其難點(diǎn)：施工單位數(shù)量過多，甲方協(xié)調(diào)工作量很大，容易有施工時(shí)間工序上及成品保護(hù)上的扯皮，容易出現(xiàn)責(zé)任不明確的事項(xiàng)需導(dǎo)致甲方產(chǎn)生損失，增加無效成本。

2021/5/92【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標(biāo)計(jì)劃

3.材料招標(biāo)樣板

4.精裝修招標(biāo)樣板房發(fā)包原則、材料招標(biāo)樣板、精裝修招標(biāo)樣板房

招標(biāo)計(jì)劃

其精裝修在施工前至少兩個(gè)月就確定各施工單位及材料供應(yīng)商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產(chǎn)。材料招標(biāo)樣板

所有標(biāo)準(zhǔn)裝修材料以已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房為準(zhǔn)進(jìn)行對外招標(biāo)，已在樣板房標(biāo)注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標(biāo)注的不限品牌，但必須同種款式同等品質(zhì)以上材料。精裝修招標(biāo)樣板房

標(biāo)準(zhǔn)精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施工，對施工的技術(shù)性要求不算高，其特點(diǎn)是套數(shù)多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質(zhì)量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房的標(biāo)準(zhǔn)，讓每個(gè)投標(biāo)單位各做一套投標(biāo)樣板房，以比較直觀的對施工管理與質(zhì)量做出評價(jià)。2021/5/93【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點(diǎn)

精裝修的施工是在土建完成室內(nèi)粗裝修（外墻，室內(nèi)砌筑抹灰，水電管線鋪設(shè)，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后在其基礎(chǔ)上進(jìn)行的二次裝修，其特別注重土建的質(zhì)量，因?yàn)槠渲苯佑绊懙骄b修的質(zhì)量。2021/5/94【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點(diǎn)

檢查分類

土建移交精裝修作為精裝修施工的第一部工序，需時(shí)大概兩個(gè)月，主要檢查項(xiàng)目大致分為三類：1，對于精裝修來說是無法遮掩的質(zhì)量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標(biāo)高，建筑1米線誤差等等。

2，精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水管的打壓試驗(yàn)，地漏及排水管的排水試驗(yàn)，強(qiáng)電線管及線的驗(yàn)收等等。3，土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺(tái)地磚，陽臺(tái)外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等。2021/5/95【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點(diǎn)

檢查步驟及重點(diǎn)

土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會(huì)檢，其采取的步驟為：

土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進(jìn)行自我檢查，主要檢查項(xiàng)目如上述三大類，檢查并整改完畢，時(shí)間要求為一個(gè)月。精裝修驗(yàn)收檢查：下部工序?qū)ι喜抗ば虻睦袡z查，主要檢查內(nèi)容為第一類和第二類，這兩類檢查為責(zé)任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時(shí)整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價(jià)加15%管理費(fèi)對土建單位進(jìn)行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔(dān)，時(shí)間要求為一個(gè)月。驗(yàn)收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件：監(jiān)理，客服，項(xiàng)目工程師檢查：主要檢查項(xiàng)目為第三類，關(guān)鍵任務(wù)為督促精裝修驗(yàn)收檢查問題的整改情況，確保土建單位按時(shí)整改。2021/5/96【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作

3.施工工藝細(xì)節(jié)

4.樣板施工確認(rèn)

其精裝修施工嚴(yán)格按照樣板先行原則，每種戶型一個(gè)樣板，時(shí)間充足安排樣板房全部項(xiàng)目做完，時(shí)間緊張安排分工序做，做完一項(xiàng)驗(yàn)收后這項(xiàng)便開始大面積施工。2021/5/97【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作

3.施工工藝細(xì)節(jié)

4.樣板施工確認(rèn)施工前準(zhǔn)備工作裝修圖紙會(huì)審：在精裝修施工前需根據(jù)已對外開放的標(biāo)準(zhǔn)裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進(jìn)行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺(tái)等等因戶型不同，其尺寸是否需調(diào)整等，由項(xiàng)目部組織設(shè)計(jì)，客服，項(xiàng)目，監(jiān)理，施工單位等進(jìn)行圖紙會(huì)審。材料明細(xì)表及裝修標(biāo)準(zhǔn)：在精裝修施工前準(zhǔn)備全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細(xì)表，由設(shè)計(jì)，采購，客服，項(xiàng)目部四個(gè)部門會(huì)簽。2021/5/98【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作

3.施工工藝細(xì)節(jié)

4.樣板施工確認(rèn)施工工藝細(xì)節(jié)

樣板施工注意細(xì)節(jié)，精裝修精在細(xì)節(jié)：為提高裝修細(xì)節(jié)做法，不斷向好的樓盤學(xué)習(xí)或借鑒，附件為香港住宅裝修細(xì)節(jié)處理（部分）：

2021/5/99【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準(zhǔn)備工作

3.施工工藝細(xì)節(jié)

4.樣板施工確認(rèn)樣板施工確認(rèn)

施工樣板經(jīng)設(shè)計(jì)管理部確認(rèn)，設(shè)計(jì)變更會(huì)盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后經(jīng)設(shè)計(jì)確認(rèn)，防止在大面積施工完成后再做變動(dòng)造成大的損失。2021/5/910【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

2.施工過程控制

3.施工工藝、工序

4.成品保護(hù)合理工期及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

其精裝修大面積施工的合理工期一般為3個(gè)月。按3個(gè)月工期要求施工單位排出施工總進(jìn)度計(jì)劃并對其進(jìn)行審核。其關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)在于：1，木門公司成品門進(jìn)場安裝時(shí)間

2，櫥柜公司柜身進(jìn)場安裝時(shí)間3，木門上鎖時(shí)間4，木地板進(jìn)場安裝時(shí)間

2021/5/911【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

2.施工過程控制

3.施工工藝、工序

4.成品保護(hù)施工過程控制

1，每天的監(jiān)理及項(xiàng)目工程師例行現(xiàn)場巡查。2，在每周二由監(jiān)理主持召開精裝修周例會(huì)。會(huì)議內(nèi)容主要包括：A\各施工單位提交周報(bào)，匯報(bào)上周的進(jìn)度情況、人員安排、材料安排等及本周計(jì)劃，并提出需監(jiān)理及甲方協(xié)調(diào)的問題。B\監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際質(zhì)量與進(jìn)度對各施工單位進(jìn)行點(diǎn)評，對現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題及進(jìn)度滯后現(xiàn)象進(jìn)行警告，嚴(yán)重則向項(xiàng)目部工程師提出處罰建議。對施工單位提出的需協(xié)調(diào)的問題進(jìn)行針對性解決。對上周現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查的本周復(fù)查結(jié)果進(jìn)行通報(bào)并對最差單位向項(xiàng)目部工程師提出處罰建議。C\項(xiàng)目工程師解決監(jiān)理未能協(xié)調(diào)或需甲方確認(rèn)的事宜，對各施工單位強(qiáng)調(diào)整體質(zhì)量及進(jìn)度，成品保護(hù)，安全文明施工等。并針對部分分包及總包之間的配合進(jìn)行協(xié)調(diào)，對出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量及進(jìn)度問題的單位進(jìn)行處罰。D\會(huì)議形成會(huì)議紀(jì)要。3，每周四由監(jiān)理牽頭對現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查。2021/5/912【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2.施工過程控制3.施工工藝、工序4.成品保護(hù)施工過程控制

1，精裝修施工工藝制定相應(yīng)的分項(xiàng)施工工藝要求。2，對精裝修施工中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及前期交樓問題點(diǎn)進(jìn)行分析

3，施工工序2021/5/913【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2.施工過程控制3.施工工藝、工序4.成品保護(hù)成品保護(hù)

精裝修施工存在多個(gè)公司、多種項(xiàng)目及工序交叉作業(yè)，其成品（特別是木制品、鋁合金）也是非常容易受損害并難以完全修復(fù)，容易成為投訴熱點(diǎn)，成品保護(hù)是精裝修施工中重要的一部分。如電梯不銹鋼門已劃傷。

成品保護(hù)要求在每項(xiàng)工作完成之后立刻按要求保護(hù)，原則為誰的成品誰保護(hù)。

其成品保護(hù)會(huì)根據(jù)現(xiàn)場施工條件及合同要求盡量做到更好。2021/5/914【業(yè)主開放日及小業(yè)主個(gè)性化變更】

1.概述

2.第一次業(yè)主開放日

3.第二次業(yè)主開放日

概述

為了加強(qiáng)與準(zhǔn)業(yè)主之間的溝通和感情培養(yǎng)，建立良好客戶關(guān)系，提升服務(wù)附加值和客戶滿意度。萬科由客戶關(guān)系中心主導(dǎo)，項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和物業(yè)服務(wù)中心配合，舉行名稱定為“家之初體驗(yàn)--業(yè)主家園開放日”的活動(dòng)。活動(dòng)分‘第一次’和‘第二次‘兩大階段。2021/5/915【業(yè)主開放日及小業(yè)主個(gè)性化變更】

1.概述

2.第一次業(yè)主開放日

3.第二次業(yè)主開放日

第一次業(yè)主開放日

開放日時(shí)間：裝修完成30%左右（即濕作業(yè)基本完工）

這個(gè)階段很多業(yè)主都對自己的房子沒有具體的視覺感官印象，對于房子的大部分信息可能都來源于銷售承諾，對于能到自己的房子看，業(yè)主主要關(guān)心的多數(shù)在于房子的位置，房子的硬件條件（面積，花園，朝向，造型等）是否符合銷售承諾。個(gè)性化變更接受

第一次業(yè)主開放日為集中接受業(yè)主個(gè)性化變更的申請。每一期的業(yè)主所需要的個(gè)性化變更在第一次業(yè)主開放日接受申請，之前不接受個(gè)性化變更申請，其申請范圍及收費(fèi)按相關(guān)規(guī)定，由客服收取統(tǒng)一交給財(cái)務(wù)，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)按已簽協(xié)議發(fā)指令單給施工單位進(jìn)行現(xiàn)場變更，以簽證的形式結(jié)帳。此流程的優(yōu)點(diǎn)在于通過項(xiàng)目部對變更質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，避免施工單位與小業(yè)主直接對接引起的投訴隱患。（因該工作存在諸多的困難，現(xiàn)已較淡化處理）2021/5/916第二次業(yè)主開放日

【業(yè)主開放日及小業(yè)主個(gè)性化變更】

1.概述

2.第一次業(yè)主開放日

3.第二次業(yè)主開放日

開放日時(shí)間：裝修已基本完成（木地板沒有鋪設(shè)）

這個(gè)階段的業(yè)主會(huì)著重看自己房子的裝修質(zhì)量問題，及裝修標(biāo)準(zhǔn)，還有之前所提的問題的整改情況和個(gè)性化變更的完成情況?？梢杂行б龑?dǎo)業(yè)主對房屋質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，提前暴露并解決問題，降低正式收樓時(shí)的投訴點(diǎn)。開放日問題整改跟進(jìn)

對于業(yè)主在開放日提出的問題，先區(qū)分是否質(zhì)量問題，要求對質(zhì)量問題整改完成率為100%，由項(xiàng)目部督促施工單位完成，對非質(zhì)量問題的回復(fù)率為100%，由客服負(fù)責(zé)完成。2021/5/917【模擬驗(yàn)收與整改】

1.概述

2.模擬驗(yàn)收集中檢查

3.督促整改及銷項(xiàng)

概述

模擬驗(yàn)收時(shí)間：在精裝修大面基本完工后其模擬驗(yàn)收背景：

精裝修完工后接著是大量的收尾工作，這段時(shí)間普遍會(huì)存在施工單位不予重視，人手大量撤走等現(xiàn)象。其模擬驗(yàn)收的意義：

裝修完工后存在問題的檢查發(fā)現(xiàn)是模擬驗(yàn)收的關(guān)鍵，單獨(dú)依靠施工單位的自檢很難達(dá)到理想的效果，組織一對一專業(yè)的分項(xiàng)驗(yàn)房小組，全面檢查暴露每套房間存在的各種問題，以督促各施工單位加大收尾整改的力度與深度。2021/5/918【模擬驗(yàn)收與整改】

1.概述

2.模擬驗(yàn)收集中檢查

3.督促整改及銷項(xiàng)

模擬驗(yàn)收集中檢查

模擬驗(yàn)收集中檢查以專業(yè)為分工依據(jù)，每人負(fù)責(zé)一個(gè)項(xiàng)目，其優(yōu)點(diǎn)在于檢查比較專業(yè)及到位，避免漏項(xiàng)，以下為萬科四季花城一期及二期模擬驗(yàn)收的具體分項(xiàng)及驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

對于模擬驗(yàn)收人員（一般組織物業(yè)技術(shù)員）需進(jìn)行現(xiàn)場培訓(xùn)，讓其對各自負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有準(zhǔn)確的認(rèn)識，并對其余項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)有足夠的了解。

其模擬驗(yàn)收的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)為每人每項(xiàng)在每套房半小時(shí)左右。2021/5/919【模擬驗(yàn)收與整改】

1.概述

2.模擬驗(yàn)收集中檢查

3.督促整改及銷項(xiàng)

督促整改及銷項(xiàng)

模擬驗(yàn)收集中檢查在每天檢查完后其由專人及時(shí)將所檢查的問題表復(fù)印給相應(yīng)的施工單位，由施工單位安排工人整改，并根據(jù)問題點(diǎn)的多少判斷施工單位安排整改的人手是否合理，若發(fā)現(xiàn)不夠人手則及時(shí)要求其增加人手。

模擬驗(yàn)收問題（包括業(yè)主開放日問題）督促整改及消項(xiàng)時(shí)，技術(shù)員分工原則與集中驗(yàn)收期間不同，是按棟號分工，有利于比較集中的督促施工單位整改，這樣復(fù)查及消項(xiàng)的效率也比較高，并對技術(shù)員的全面培養(yǎng)有利，以爭取日后集中檢查也可以每人按棟號分。2021/5/920【移交物業(yè)、開荒清潔】

1.移交物業(yè)

2.開荒清潔

移交物業(yè)

完成模擬驗(yàn)收整改后，下一部工作便是移交物業(yè)公司。由物業(yè)公司安排驗(yàn)收并安排全面的開荒清潔。

物業(yè)公司驗(yàn)收主要在于每套房是否達(dá)到交樓標(biāo)準(zhǔn)，物品的齊全，水電等功能的驗(yàn)收，分電氣，給排水，精裝修三個(gè)專業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收移交。2021/5/921【移交物業(yè)、開荒清潔】

1.移交物業(yè)

2.開荒清潔

物業(yè)開荒清潔

清潔開荒是房子交給業(yè)主前的最后步驟，由物業(yè)公司請專業(yè)清潔公司完成，由于房子都是易破壞的成品，且留給開荒清潔的時(shí)間一般只有10天左右，因此對開荒清潔公司的要求很高，特別在成品保護(hù)上。這時(shí)需要并特別強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司對清潔公司的選定及督導(dǎo)工作務(wù)必做到位。2021/5/922【交樓前例會(huì)】

1.模擬驗(yàn)收整改會(huì)

2.交樓整動(dòng)員改會(huì)

3.交付工作例會(huì)

4.返修工人動(dòng)員會(huì)模擬驗(yàn)收整改會(huì)

其由項(xiàng)目部組織的技術(shù)員，監(jiān)理及施工單位參加的交樓前模擬驗(yàn)收整改會(huì)，每兩天一次。內(nèi)容為：1，下發(fā)模擬驗(yàn)收檢查的問題清單。2，通報(bào)模擬驗(yàn)收整改情況及普遍存在的問題通病。3，以正式整改單形式下發(fā)復(fù)檢問題單并要求限時(shí)整改完成，否則按規(guī)定罰款。

4，根據(jù)問題的多少與整改難度對施工單位進(jìn)行施加壓力，提出人手和加班等要求。5，施工單位答復(fù)其整改項(xiàng)目的完成率及之后的安排，并提交整改方案。附件為裝修公司提交的整改方案：2021/5/923【交樓前例會(huì)】

1.模擬驗(yàn)收整改會(huì)

2.交樓整動(dòng)員改會(huì)

3.交樓工作例會(huì)

4.返修工人動(dòng)員會(huì)交樓整改動(dòng)員會(huì)

其交樓整改會(huì)由項(xiàng)目部組織施工單位主要負(fù)責(zé)人參加。根據(jù)現(xiàn)場整改情況不定時(shí)召開，物業(yè)也分派人員參加。2021/5/924【交樓前例會(huì)】

1.模擬驗(yàn)收整改會(huì)

2.交樓整動(dòng)員改會(huì)

3.交樓工作例會(huì)

4.返修工人動(dòng)員會(huì)交樓工作例會(huì)

由地產(chǎn)客服牽頭組織的項(xiàng)目部，設(shè)計(jì)，物業(yè)參加的交樓工作例會(huì)，每周一次。先進(jìn)行現(xiàn)場巡查，然后集中開會(huì)。2021/5/925【交樓前例會(huì)】

1.模擬驗(yàn)收整改會(huì)

2.交樓整動(dòng)員改會(huì)

3.交付工作例會(huì)

4.返修工人動(dòng)員會(huì)返修工人動(dòng)員會(huì)

由地產(chǎn)返修辦組織的項(xiàng)目部、施工單位、物業(yè)參加的返修人員安排會(huì)，交樓前兩天開。

2021/5/926【集中交樓】

1.概述

2.集中交樓即時(shí)整改

集中交樓

萬科的集中交樓活動(dòng)由地產(chǎn)客戶關(guān)系中心主導(dǎo)并具體組織實(shí)施，公司相關(guān)部門配合，包括：項(xiàng)目部、項(xiàng)目事務(wù)部、營銷組、設(shè)計(jì)部、工程部、物業(yè)公司和服務(wù)中心。以下附件某次交樓方案：

2021/5/927【集中交付】

1.概述

2.集中交樓即時(shí)整改

集中交樓即時(shí)整改

集中交樓是精裝修